בתביעתו טוען התובע, כי לאחר שהחל לשפץ את ביתו, על פי היתר כדין, הופיע הנתבע 2, וטען שהינו נציג ושותף לנתבע ודרש מהתובע את הריסת החריגה, תוך איום שאם לא יעשה כן יהרוס את ביתו. מומלץ לקרוא את הקטע להלן אשר נבחר מפסיקת הערכאות השיפוטיות בנושא איום להרוס בית: א. בין התובע (שייקרא להלן "התובע" או "הקונה" בהתאמה) לנתבע 1 (שייקרא להלן "הנתבע" או "המוכר" - בהתאמה), נחתם הסכם מכר ביום 16.7.2008 (להלן: "החוזה"), על פיו ובהתאם לתנאים המפורטים, בו מכר הנתבע לתובע שטח קרקע המצוי ברחוב ט"ו 45 בצפת, והרשום בספרי עמידר נכסים ר"פ, כחלקה 12/1 (חלקה 12 (בחלק) ששיטחה 87 מ"ר)), וכן את חלקה 24 (שטחה 220 מ"ר) בגוש 13061, (להלן: "השטח"), אשר על פי הצהרת הנתבע הוא היה זכאי להרשם כבעליו מכח הסכם רכישה מבעליו הרשום. במבוא לחוזה הצהיר הנתבע, כי התחייב כלפי בנק דיסקונט (להלן: "הבנק") להמציא התחייבות לרישום משכנתא מעמידר, בסמוך לאחר רישום הזכויות על שמו. עוד במבוא לחוזה הוצהר, כי בין הצדדים התגלעה מחלוקת באשר לזכאות התובע לבניית ביתו בחלקה 23 תוך ביצוע פלישה לשטח, וכי מחלוקת זו באה על פתרונה המלא והסופי ומייתרת כל טענה של צד כלפי רעהו, עם ביצוע המכר. עוד מצאנו במבוא לחוזה, כי הנתבע התחייב כלפי התובע לאטום שלוש חלונות אשר פונים לשטח (היינו לחלקה 24/2 הנמכרת וזאת תוך 6 חודשים (סעיף 7.6). כן התחייב הנתבע להקטין את רוחב המרפסת המצויה בשטח עד לרוחב של מטר אחד לאורכה עד לפני דלת הכניסה הקיימת, במועדים המפורטים בסעיף 7.6 לחוזה. כן התחייב לגרום לכך שהזכויות בשטח תרשמנה על שמו תוך 120 ימים ממועד החתימה על ההסכם. הנתבע התחייב כי ממועד החתימה על החוזה לא ישעבד ו/או לא ימשכן את השטח וכי לא יבוצעו בשטח עבודות בניה ללא היתר בניה (סעיף 2.6 4). התובע אישר כי בדק השטח והזכויות בו וגבולותיו, כן אישר כי בשטח קיימות מדרגות שנבנו על ידי צד ג' ועל כן הצהיר, כי קנה השטח כפי שהוא AS-IS במועד הרכישה. התמורה שעל התובע לשלם נקבע לסך של 50,000 דולר, בתנאי התשלום כפי שפורטו בסעיף 3 לחוזה. באשר להפרה נקבע על ידי הצדדים, כי הפרה יסודית תזכה הנפגע בפיצוי מוסכם בשיעור 10% ממחיר התמורה, מבלי לפגוע זכות הנפגע לתבוע כל סעד אחר על פי דין. בסעיף 7.3 להסכם נכתב "האמור בהסכם זה ממצה את כל ההסכמות בין הצדדים ומבטל כל התחייבות שקדמה לו". הנתבע עוד התחייב כי לא לבצע כל בניה בשטח שבין הקיר הקיים בצפונה של חלקה 25/2 לחלקה 113. ב. כתב התביעה בתביעתו טוען התובע, כי לאחר שהחל לשפץ את ביתו, על פי היתר כדין, הופיע הנתבע 2, וטען שהינו נציג ושותף לנתבע ודרש מהתובע את הריסת החריגה, תוך איום שאם לא יעשה כן יהרוס את ביתו. אולם הוסיף כי הם מוכנים לוותר על דרישתם אם ירכוש את השטח. בסיום המו"מ סוכם כי התובע ירכוש את השטח בתמורה לסך של 100,000 דולר, על פי התשריט וכי הנתבע ישפץ את חזית ביתו הפונה לשטח. הנתבע 2 דרש מהתובע סכום נוסף של 45,000 דולר במוזמן עבור עצמו. זכרון דברים נחתם ביום 9.4.08 (נספח ב' לכתב התביעה), ובו סכום התמורה צויין לסך 100,000 דולר. במועד חתימתו מסר התובע לנתבע 2 - 10,000 דולר במזומן, ושיק שערכו שווה ל- 35,000 דולר, כפקדון עד שישולם הסכום כולו במזומן. לאחר חתימת זכרון הדברים ובחלוף כשלושה חודשים, הצליח התובע להשיג סכום של 85,000 דולר כהלוואה מאת אחותו ועל כן נכרת החוזה (נספח ג' לתביעה). קודם לחתימת החוזה שילם התובע לנתבע 2, במזומן סך של 35,000 דולר, ונטל מידיו את השיק שהפקיד אצלו על סכום זה. היתרה מתוך הסכום שלווה מאחותו שילם במזומן לנתבעים 1 ו- 2, לפני חתימת החוזה (כמפורט בסעיף 17 ב' לכתב התביעה). התובע טוען כי על הנתבע 2, להשיב את הסך של 45,000 דולר אשר קיבל שלא כדין תוך כדי איומים, כי יהרוס את ביתו, ואילו על הנתבע להשיב לתובע סכום של 50,000 דולר ארה"ב אשר גבה מהתובע שלא כדין תוך עשיית עושר ולא במשפט ותוך איומים כי יהרוס את ביתו. גם שלטונות מס השבח אישרו את מחיר העסקה כפי שנרשם בחוזה, - היינו סך של 50,000 דולר אה"ב בלבד. עוד טוען התובע כי הנתבע הפר את החוזה בכך ששעבד את השטח לטובת בנק דיסקונט למשכנתאות (בניגוד לסעיף 2.2 לחוזה). הנתבע לא המציא אישורי עירייה, ועדה מקומית לתכנון ובניה צפת, אישור מס שבח ומס רכישה, ובהעדרם לא ניתן לרשום השטח על שם התובע. כן נטען כי הנתבע הפר החוזה בכך שלא אטם את החלונות הפונים אל השטח, כפי שהתחייב בחוזה חלקם נאטמו ולא טוייחו כך נפתחו מחדש. כן לא הקטין את המרפסת ופתח פתחים חדשים. בנוסף נתבצעו במקום עבודות ומעשים אשר גרמו לתובע נזקים כגון: הנתבע 2, עבור הנתבע, העביר דרך השטח חומרי ציוד ובניה וזבל ששפכו לתוך השטח, בנו קיר על גבול השטח, בניגוד להוראות החוזה תוך שהבניה נשענת על נכסו של התובע. הנתבעים קרעו פתחים אל עבר החצר, הקיר נבנה ללא היתר בניה בתוך השטח. מילאו את השטח בפסולת בניה, תוך כדי כך הרסו את קו הביוב העובר בשטח וכן הרסו שביל גישה מרחוב קרן היסוד אל השטח ואל בית התובע. התובע עוד טוען כי התנהגות הנתבעים שניהם מהווה הפרת החוזה. התנהגות חסרת תום לב גם במהלך המו"מ לקראת חתימת החוזה מזכה את התובע בקבלת פיצויים. פיצויים אלה יש לקזז מסכום התמורה שעל התובע לשלם בגין השטח כקבוע בחוזה. הנזקים הנטענים בשל בניית יסוד לבניין על השטח סה"כ שטח הפלישה 1.80 X 5.20 X 3,000 ₪ = 28,200 ₪, עבור השענת משקל של קיר חדש אשר גרם להריסת קיר התומך בגין הגבלת שימושו של התובע בשטח במשך שלוש שנים סך של 101,520 ₪. סה"כ לחייב הנתבעים בפיצוי בסך 149,720 ₪, כן נתבקשו הסעדים לפיהם יש לחייב הנתבע להשיב לתובע סך של 50,000 דולר אשר נגזלו מהתובע שלא כדין ולחייב הנתבע 2 לשלם לתובע 45,000 דולר שנגבו ממנו בגזל, שלא כדין ותוך איומים. כמו כן נתבקש בית המשפט להורות לנתבע להמציא את כל האישורים הנדרשים לרישום השטח על שם התובע ולקיים החוזה. לצורכי אגרה נקבע סכום התביעה על סך 512,000 ₪. בית המשפט עוד נתבקש להורות לנתבע 3, להשתמש בסכום של 10,000 ₪ אשר הופקד בידיו לשם תשלום החובות בהם חייב הנתבע ואשר לא שולמו. ג. בסיכומיו חזר התובע והדגיש את הנטען בכתב התביעה לרבות בתצהירים ובעדות שנשמעה מפי אחותו אודות כספים שנתנה לו כהלוואה. התובע הדגיש, כי מחיר השטח כפי שנגבה ממנו משתקף היטב בזיכרון הדברים שנחתם בין כל הצדדים ביום 9.4.2008, בו צויין כי מחיר השטח נקבע לסך של 100,000 דולר וטוען, כי לא ייתכן שאיש העסקים כמו הנתבע והמתווך נתבע מס' 2, יוותרו לפתע על סכום של 50,000 דולר ארה"ב ויסתפקו בסך של 50,000 דולר ארה"ב, כפי שנקבע בחוזה והכל כמפורט בתצהיר התובע ואחותו אשר נחקרה ואישרה כי נתנה לאחיה סך של 85,000 דולר במזומן ואף תיארה את נסיעתה לשם כך - עדותה לא נסתרה. בטענה זו גם תומך צילום השיק אשר נמסר לנתבע 2 כבטחון (מצורף לתצהיר התובע ולסיכומיו), שלאחר מכן ניתן לנתבע 2 במזומן. עוד טוען כי אין לקבל הטענה כאילו שטח הממכר הוקטן שהרי הממכר נעשה על פי תשריט. הבניה שנעשתה בחלקה 25 נעשתה בניגוד לצו המניעה והיסוד של אותו בית נבנה שלא כדין, בשטח בהתאם לחוות דעת המומחה שמונה מטעם בית המשפט, מתניה חן ציון. עוד הוסיף בסיכומיו ואישר, כי השעבוד שהוטל על השטח, בניגוד להתחייבות בחוזה הוסר לאחר הגשת התביעה. הדגיש את הראיות שהובאו מטעמו לענין הנזקים שנגרמו לשטח על ידי הנתבעים והכוללים תצלומים של בניית היסודות בתוך חלקה 24, פריצת פתחים על גבול שתי החלקות, פסולת בנייה וחומרי בניה שהניחו הנתבעים בשטח וצינור ביוב הרוס. התובע מפנה לחוות דעת שהוגשה מטעמו של השמאי מר נחום פרימנגר (נספח ט' לכתב התביעה המתוקן), אשר העריך את כל נזקים שנגרמו. לענין התביעה שכנגד, אין לה בסיס בהעדר הנמקה כלשהיא לתביעה לביטול החוזה, לפיכך יש לדחותה. ד. בכתב ההגנה ותצהירי עדות מטעם הנתבעים מפרטים הנתבעים את טיעוניהם. תחילה נטען כי אין מקום לשמוע ראיות בעל פה כנגד מסמך בכתב, שהרי על פי החוזה והדוח לשלטונות המס נקבע, כי תמורת השטח הינה 50,000 ₪. לא קיימת כל עילת תביעה כנגד נתבע 2, אשר היה המתווך בעסקה גם לטענת התובע. התובע היה מיוצג על ידי עו"ד מטעמו, בעת חתימת החוזה ועריכתו. התובע הפר החוזה ולא שילם תמורת השטח על פי החוזה ואף פלש לשטח בטרם קיבל בו חזקה (בניגוד להוראות סעיף 2.3 לחוזה). המעיין בכתב התביעה יבחין כי בסעיפיו השונים קיים בלבול בסכומים הנטענים על ידי התובע, כאילו שולמו לנתבעים (ראה סעיף 6 לסעיפי המשנה לו בכתב התביעה). התובע מציג עצמו כאומן אשר אינו מצוי בעסקים ועל כן יכול היה להיות "נסחט", אלא שעל פי טענת הנתבעים, התובע הינו איש עסקים. בעל מספר יחידות דיור אותם הוא משכיר. הנתבע 2, היה מיופה כוחו של הנתבע 1. התובע הוא אשר פנה אל הנתבע 2 והביע רצונו לרכוש השטח. התובע הוא אשר פלש לשטח ובנה בניגוד להיתר הבניה (ראה פרק ב' סעיף 7 לכתב התביעה). לאחר שהתובע חיזר אחר הנתבע תוך בקשות והפצרות שימכור לו את השטח ולאחר שנתבע סרב תחילה, הוסכם כי השטח ימכר לתובע אלא שבתוספת לו תמכר לו גם חלקה 12/1 בגוש 13061 ובלבד שמחיר העסקה יעמוד על סך של 100,000 דולר, כמפורט בזכרון הדברים. במעמד חתימת זכרון הדברים, או לאחר מכן, ולא עד למועד חתימת החוזה, לא שילם התובע למי מהנתבעים סכום כלשהוא. לא נחתם חוזה במועד שנקבע בזכרון הדברים בשל טענות שונות שהעלה התובע בעיקר כנגד המחיר עליו סוכם בזכרון הדברים. על כן בסופו של יום נחתם החוזה ובו הסכים התובע לרכוש את השטח כפי שהוא כאשר הוסכם על הפחתת המחיר במחצית גם ובעיקר בשל כך שהשטח הנמכר הוקטן, כך שנמכר רק חלקה 24/2 בשטח 282 מ"ר, תחת השטח שנקבע בזכרון הדברים של 307 מ"ר. עוד מדגישים הנתבעים, כי התובע היה מיוצג על ידי משרד עורכי דין בכל הליך המו"מ וחתימת החוזה, ועל כן לא ברורות טענותיו בדבר איומים ולחץ. במסגרת לחציו של התובע הסכים הנתבע לחתום על בקשתו המחודשת של התובע לאשר חריגות הבניה שביצע (בשטח בניה של כ- 36 מ"ר), דבר זה הקל על התובעה בהליך הפלילי שנוהל נגדו על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה. התובע הוא זה אשר לא מילא את חלקו בחוזה ונמנע בכוונה תחילה מלשלם סך של 20,000 דולר המהווה יתרת התמורה הנקובה בחוזה. הנתבע מילא את חלקו בחוזה. יש לקבוע כי התובע הוא אשר הפר את החוזה ולחייבו בתשלום הפיצוי המוסכם בסך 5,000 דולר אה"ב. הוגשה מטעם הנתבעים תביעה שכנגד ועל פיה נתבקש בית המשפט לקבוע, כי התובע הפר את החוזה, הפרה יסודית חוזרת ונשנית. על כן יש לקבוע כי החוזה ביניהם בטל ובנוסף יש לקבוע כי, התובע ישלם לנתבע את סכום הפיצוי הקבוע בחוזה זאת על ידי קיזוז מסכום ההשבה. ה. בסיכומיו חזר ב"כ הנתבעים על עיקרי טענותיו בכתבי הטענות והדגיש, כי הפרת החוזה נעשתה אך ורק על ידי התובע אשר לא שילם את יתרת התמורה בסך 20,000 דולר ללא כל הצדקה חוקית לכך. הנתבע לא הפר את החוזה כפי שקבע גם המומחה שמונה מטעם בית המשפט מר מתניה חן ציון. חוות דעת המודד הייתה ברורה וחד משמעית לפיה ההתחייבויות שנטל על עצמו הנתבע בוצעו במלואן. התנהלות התובע גרמה לסחבת. אין לקבל או להסתייע בחוות הדעת שהוגשה מטעם התובע לעניין הנזקים. ו. חוות דעת מומחה בית המשפט על פי הסכמת הצדדים מונה המודד מתניה חן ציון, כמומחה מטעם בית המשפט. המומחה נתבקש לבדוק בשטח, על פי החוזה ונספחיו, מה הם ההתחיבויות שנטלו עליהם הצדדים והאם קויימו כל ההתחייבויות (ראה החלטתי מיום 19.12.10). המומחה, בחוות דעתו מיום 31.7.11, סקר את ההתחייבויות הצדדים על פי החוזה ובחן אחת לאחת בשטח בפועל, כיצד קויימו התחייבויות אלה ומצא כי: החלונות שהנתבע התחייב לאטום, אכן נאטמו בבלוקים - ובכך עמד המוכר בהתחייבותו. המוכר אכן הקטין את רוחב המרפסת עד לרוחב של מטר אחד עד לדלת הכניסה. המדרגות שנמצאו בשטח היו בעת שנחתם החוזה והתובע ידע אודותם. בצד המזרחי של חלקה 24/2 - השטח, בוצעו עבודות על ידי הנתבע במסגרת בניית בית בחלקה המסוכה 25/2, נוצק יסוד בטון גדול בתוך השטח (כפי שסומן במפנה נספח א' לחוות דעתו) - לא הוצג למומחה היתר בניה. הנתבע מילא אחר התחייבותו שלא לבצע בנייה בשטח שבין הקיר הקיים בצפונה של חלקה 25/2 לחלקה 113 ולא ביצע בניה מעבר לקיר שהיה קיים בעבר ובכך עמד בהתחייבותו. המומחה לא נחקר על חוות דעתו. לחוות הדעת צורפה מפה - נספח א', חוות הדעת ברורה ממצה ומקצועית ולא נמצא בה כל פגם או עילה אחרת שלא לקבל את הקבוע בה. על כן יש לקבל את אשר נקבע בחוות דעת המומחה, ומכאן לקבוע, כי קויימו ההתחייבויות כולן למעט בניית יסוד בטון שחורג לתוך השטח - כמתואר בחוות הדעת ובמפה המצורפת לו. ז. הצדדים הסמיכוני ליתן את פסק הדין בתיק זה על דרך הפשרה, על פי סעיף 79 א' (א) לחוק בתי המשפט (ראה החלטתי מיום 17.5.121). ח. לאחר שנתתי דעתי לכל הנטען בכל החומר הרב מאוד אשר הונח בפניי בתובענה זו, כולל תצהירים, נספחים, תמונות, תשריטים וחוות דעת, נחה דעתי כי נהירה לי המחלוקת שנתגלעה בין הצדים. על כן ובדרך הדיונית המוסכמת אני סבורה כי התובע לא הצליח להוכיח את טענותיו בדבר איומים וסחיטה אשר נעשו כלפיו על ידי הנתבע 2. על פי הנטען אילץ את התובע לשלם לו סכום של 45,000 דולר מחוץ לעסקת המכר. על אף שאני ערה לעדות אחות התובע בפניי, וכן לספח השיק שהוצג כראיה, לטעמי לא הצליח התובע להוכיח טענתו זו. עוד אני סבורה, כי חוזה המכר הינו מסמך בכתב אשר כולל בחובו כל הסכמה ו/או מסמך קודם כפי שהוצהר בחוזה עצמו, שעה שהתובע היה מיוצג וידע היטב משמעות החתימה על החוזה על פיו נמכרה לו חלקה אחת 24/2, בתמורה לסך של 50,000 דולר. אין מקום לשמוע טענה בעלמה כי התובע שילם בפועל 50,000 דולר נוספים מחוץ לחוזה המכר. גם אם היתה זו הסכמת הצדדים לעשות כן לשם תכלית כלשהיא אשר לא נתבררה בראיות. הצדדים העדיפו להתעלם מטיעונים כגון זה, עדיין אין בכך כדי לגרום לביטול החוזה או להביא לידי כך שהנתבע יחוייב בהשבת הסכום. מה גם, שלא הוכחה מסירתו של סכום עודף מחוץ לסכום הקבוע בחוזה. מה גם שבין זכרון הדברים לבין החוזה מצאנו שוני בכך שבחוזה נמכר בסופו של יום, שטח קטן יותר מאשר בזכרון הדברים. אם המבקש היה תובע להכריז על בטלות החוזה היה עליו לטעון, כי החוזה נגוע באי חוקיות בשל הכוונה להונות את שלטונות המס, אלא, שהתובע לא טען כך ולמעשה ביקש בפועל לקיים את החוזה כלשונו. אולם לטענתו יש להורות להחזיר סכומים ששילם שלא במסגרת החוזה הכתוב אלא במסגרת הסכמה אחרת מחוץ לחוזה הכתוב שהונח בפני - החוזה הגלוי, ולצידו חוזה נסתר במסגרתו. כן טוען התובע ששילם לנתבע סכום נוסף של 50,000 דולר, אלא שכאמור לא הובאו ראיות משכנעות לקיומו של חוזה נסתר זה וגם אם אכן היה חוזה נסתר כזה, לא נמצא כל נימוק מדוע לבטלו (ראה לעניין זה פסק דין מנחה וממצה ע"א 4305/10 מזל אילן נ' יוסף לוי, שניתן בבית המשפט העליון ביום 21.7.2011). בנוסף לא מצאתי כל הצדקה להורות על ביטולו של החוזה בשל ההפרה הנטענת על ידי הנתבע, בשל כך שהתובע לא שילם את כל התמורה הקבועה בחוזה המכר. אכן אין מחלוקת בין הצדדים כי יתרת התמורה בסך 20,000$ ארה"ב לא שולמה לנתבע. אולם, לטענת התובע, סכום זה לא שולם עקב ההפרה שהפר הנתבע את החוזה בכך שבנה יסוד לבניין שבנה הנתבע על חלקתו, בתוך חלקת התובע - בגין הפרה זו נתבע סך של 28,200 - כך על פי חוות דעת השמאי וכן סכום של 20,000 ₪ בגין עלות מניעת קריסתו של היסוד שנבנה לתוך חלקת התובע, ובגין הגבלת השימוש של התובע בחצרו נתבע סך של 101,250 ₪ (ראה סעיף 29 לסיכומיו), בעוד שבכתב התביעה מייחס התובע לנתבע הפרות נוספות. נדגיש כי על פי הקבוע בחוזה המכר רכש התובע את הנכס ובשים לב לקבוע בסעיף 2.4 לאותו חוזה. "2.4 הקונה מצהיר כי בדק היטב את הנכס ואת הזכויות בו וכן את גבולותיו וידוע לו, בין היתר, כי על הנכס הותקנו על ידי צד ג' מדרגות ומצאו לשביעות רצונו, והוא רוכש את הנכס במצבו זה AS-IS ומוותר על כל טענה בגין אי התאמה, מכל סוג שהוא, של הנכס ...". בנוסף אדגיש, כי לאחר עיון בסעיף 7 לחוזה המכר, על כל סעיפיו הקטנים ובו פרוט הפעולות שהתחייב הנתבע לבצע. ולאור העובדה כי בחוזה לא נזכר עניין היסוד אשר נבנה כביכול לתוך חלקת התובע ולפיכך השאלה היא, האם היסוד היה חלק מהחלקה שעה שנרכש על ידי התובע במצבו בעת הרכישה, ובשים לב לכך שהחוזה מבטא את הסכמות הצדדים כולן, וכי השטח נרכש במצבו AS-IS וכן בשים לב לכל הנטען בכתב התביעה ובתצהירי התובע על נספחיהם, ברור כי אין בכך כדי הפרת החוזה. ט. מכאן, ולאור כל המפורט, תוך איזון בין כל הנטען אשר הובא בפניי במסגרת כל המסמכים והטיעונים שבכאן, אני קובעת כי: א. הסכם המכר בין הצדדים יקויים. ב. התובע ישלם לנתבעים את היתרה הבלתי משולמת בשקלים בסך 20,000 דולר, בצירוף הפרשי הצמדה כחוק, ממועד הגשת התביעה, הסכום ישולם תוך 60 יום. ג. התביעה והתביעה שכנגד נדחות בזה. ד. בנסיבות, כל צד ישא בהוצאותיו. בניהחריגות בניה