בסיכומים טען ב"כ התובעים, בין היתר, שהעסקה הינה עסקה פיקטיבית שנועדה "להקפיץ" את מחיר הדירה, כאשר הנתבע תיכנן לשלם סך של 240,000 ₪ למוכר ולשלשל את יתרת הכספים לכיסו ולצורך זה הוא "תפס" את המוכר באמצעות חתימה על זכרון הדברים ובהמשך חיפש קורבן תמים, שלא שואל יותר מדי שאלות, כדי שניתן להלביש עליו את הסיפור ולקבל את הכסף במזומן. דוגמא לפסק דין בנושא עסקה פיקטיבית למכירת דירה: תביעה כספית ע"ס של 30,000 ₪ במסגרתה מבקשים התובעים לחייב את הנתבע להשיב להם סך של 26,000 ₪, אשר עפ"י הנטען הוצא מהם שלא כדין, ולפצותם בגין עוגמת נפש. התביעה החלה את דרכה בבימ"ש לתביעות קטנות ולבקשת הצדדים הועברה אל בימ"ש זה, לצורך איחוד הדיון בה עם תביעה שהוגשה בתא"מ 6072-12-09. תביעה אחרונה זו נמחקה בשל מחדלים דיוניים של התובעת שם ופסה"ד כאן מתייחס אך לתביעה שמספרה בכותרת. טענות התובעים כפי שהובאו בכתב התביעה ובתצהירים מטעמם 1. התובעים, בני זוג, אשר התעניינו ברכישת דירה, פנו למשרד תיווך "צביאלי אלי השקעות ונכסים בע"מ" וחתמו על חוזה תיווך בנוגע ל- 4 דירות שפרטיהם הובאו בחוזה. לאחר שביקרו התובעים עם מנהל חברת התיווך ב- 4 הדירות וכולן לא התאימו לצרכיהם של התובעים, יצר מנהל החברה קשר עם מתווך נוסף וזה הפנה אותם לדירה ברח' הפלמ"ח 2/17 קרית ים (להלן "הדירה"). 2. התובע מס' 1 (להלן "התובע") נסע לדירה שם אמור היה להמתין לו המתווך הנוסף, ופגש את הנתבע אשר הציג את עצמו כמתווך והראה לו את הדירה. הדירה מצאה חן בעיני התובע ובבירור עם הנתבע סביב מחירה נמסר כי שוויה הינו סך של 295,000 ₪, מתוכו ניתן לרשום סך של 240,000 ₪ בחוזה והיתרה תשולם במזומן. 3. למחרת היום ובמפגש בין הצדדים, הודיעו התובעים כי אינם מסכימים לכך שמחיר הדירה שיירשם בחוזה יהיה שונה מהמחיר המוסכם. באותו מעמד הודיע הנתבע כי מחיר הדירה שיירשם בחוזה יעמוד ע"ס של 240,000 ₪, אולם הסביר כי ישנה קונה, בשם גילה חזן, שכבר חתמה על זכרון דברים לרכישת הדירה ובמידה והתובעים מעוניינים לרכוש את הדירה עליהם לשלם לה סך של 26,000 ₪ כנגד ביטול זכרון הדברים עמה. 4. הנתבע הפעיל על התובע לחץ ודרש כי "דמי הביטול" יהיו במזומן וכך היה. לאחר תשלום הסכום גילה התובע כי גב' חזן אינה אלא אחותו של הנתבע ובירור עם המוכר העלה כי מעולם לא נחתם עמה חוזה ו/או זכרון דברים לרכישת הדירה. התובעים טוענים למעשה עוקץ מצידו של הנתבע שפעל להוצאת כספים מהתובעים שלא כדין. בסיכומים טען ב"כ התובעים, בין היתר, שהעסקה בין המוכר לגב' חזן הינה עסקה פיקטיבית שנועדה "להקפיץ" את מחיר הדירה, כאשר הנתבע תיכנן לשלם סך של 240,000 ₪ למוכר ולשלשל את יתרת הכספים לכיסו ולצורך זה הוא "תפס" את המוכר באמצעות חתימה על זכרון הדברים ובהמשך חיפש קורבן תמים, שלא שואל יותר מדי שאלות, כדי שניתן להלביש עליו את הסיפור ולקבל את הכסף במזומן. תביעה זו מוגשת, איפוא, להשבת הכספים ששולמו ע"י התובעים כ"דמי ביטול" ולתשלום פיצוי בגין עוגמת נפש. טענות הנתבע בכתב ההגנה ובתצהיר 5. הנתבע הכחיש את כל טענותיהם של התובעים. הוא טען כי הוא עובד שכיר במועצה הדתית בחיפה וכי בעברו הרחוק, בין השנים 1989 ל- 1995 עבד כמתווך. ביחס לעסקה נשוא התביעה, הוא טען כי לא פעל כמתווך ושלל את טענת התובע כאילו הוא הציג את עצמו כמתווך. 6. הנתבע אישר בתצהירו כי פרסם מודעה למכירת הדירה, במחיר של 295,000 ₪, באתר האינטרנט "יד 2" במטרה להציע את הדירה למכירה ולטענתו, גב' חזן רכשה את הדירה, בהתאם לזכרון דברים שחתמה עם המוכר ביום 25.6.09 ושילמה מקדמה של 6,000 ₪. לאחר פרסום הדירה באינטרנט התקשר לנתבע מתווך שלא היה מוכר לו, כך עפ"י הנטען, והודיע כי ישנם קונים פוטנציאליים במשרדו ומעוניינים לראות את הדירה. לאחר שאלה ראו את הדירה והתרשמו ולאחר שנוהל מו"מ הסכימו התובעים לשלם עבורה סך של 285,000 ₪, מתוכו סך של 240,000 ₪ ישולם למוכר וסך של 45,000 ש"ח לגב' חזן בהתאם להתחייבות עליה חתמו התובעים. 7. לאחר שהתובעים חתמו על חוזה לרכישת הדירה אצל עו"ד, ביקשו להתנער מהתחייבותם כלפי גב' חזן והנתבע הסביר כי באם לא ישלמו את הסכום המוסכם, תעמוד גב' חזן על זכותה לרכישת הדירה ואף נעשתה פנייה מטעמה לעו"ד לצורך רישום הערת אזהרה לטובתה בלשכת רישום המקרקעין. 8. התובעים הבינו כי העסקה "הולכת לברוח להם מהידיים", או אז הגיעו לביתו של הנתבע בנסיון להגיע להסדר תשלום ולאחר מספר שעות של מו"מ סוכם להפחית את סכום ההתחייבות לסך של 26,000 ₪, הכולל 6,000 ₪, שכבר שולם למוכר כמקדמה ע"י גב' חזן ועוד סך של 20,000 ₪, במקום הסך של 45,000 ₪. כן סוכם שלמחרת היום בבוקר, יגש הנתבע והתובעים לבנק להפקדת סך של 26,000 ₪ ומנגד יושב לידיהם שיק ע"ס של 6,000 ₪ שנמשך לטובתה של גב' חזן. עם העברת הסכום במזומן, חתם הנתבע בשם גב' חזן על ויתור על יתרת סכום ההתחייבות המקורית (שעמד כאמור ע"ס של 45,000 ₪) ופנה לעו"ד בבקשה שלא להמשיך בהליך רישום הערת האזהרה על שמה של גב' חזן. בסיכומיה ביקשה באת כוח הנתבע לשלול את כל טענותיהם של התובעים, כאשר לשיטתה לב העניין "המחאת זכות" חוקית שנערכה ואשר 'בזכותה' יכלו התובעים לרכוש את הדירה. קודם לכן, טענה באת כוח אין יריבות בין התובעים לנתבע שכן בעל הדין האמיתי הוא גב' חזן. ראיות הצדדים 9. מטעמם של התובעים הוגש תצהירו של התובע מס' 1 ושל מוכר הדירה מר בני קרייזמן (להלן "המוכר") ומנגד, התבסס הנתבע על תצהירו שלו. 10. תצהיר התובע והנתבע כללו למעשו את טיעוניהם כפי שנסקרו דלעיל. באשר למוכר - הוא הצהיר כי הוא מכיר את הנתבע היכרות קודמת מבית הכנסת, בו שניהם מתפללים וכי בשיחה שהיתה בין השניים סיפר לנתבע כי הוא מעוניין למכור את דירתו ואחרון זה הודיע לו כי הוא עובד כמתווך והציע לו את שירותיו. אחרי פרק זמן, הביא הנתבע רוכשת מקרית אתא, עימה נחתם זכרון דברים וסוכם להיפגש אצל עו"ד לחתימה על חוזה. ביום המפגש המיועד, חיכה המוכר במשרדו של עוה"ד אך הרוכשת לא הגיעה ובירור טלפוני העלה כי היא התחרטה ואינה מעוניינת לרכוש את הדירה עוד. המוכר הצהיר כי עבור הדירה הוא ביקש, לאורך כל הדרך, סכום של של 240,000 ₪ וכי בדיעבד נודע לו על "התרגיל" שעשה הנתבע עם התובע ואף החל לשמוע על סיפורים נוספים בבית הכנסת הקשורים להונאת אנשים נוספים בידי הנתבע. המצורפים לכתבי הטענות 11. לכתב התביעה צורפו : * זכרון דברים (חתום על ידי התובעים ללא חתימה של המוכר) הנושא תאריך 19.7.09. בהתאם לזכרון הדברים רוכשים הם את הדירה תמורת סך של 240,000 ₪, שישולמו כדלקמן: 10,000 ₪, במעמד החתימה על זכרון הדברים; 220,000 ₪ במעמד החתימה על הסכם מודפס אצל עוה"ד; סך של 10,000 ₪ במעמד מסירת הדירה. * הסכם התחייבות סופי, הנושא תאריך 20.7.09 במסגרתו התחייבו התובעים, ביחד ולחוד, לשלם לגב' חזן סך של 20,000 ₪ בתמורה לכך שהיא מוותרת על זכותה לממש את רכישת הדירה והעברתה על שמה בטאבו. התובעים התחייבו למסור ביום החתימה על ההתחייבות שיק ע"ס של 20,000 ₪, שיומר למחרת היום בבוקר במזומן, כאשר עד אותו מועד יישאר השיק בנאמנות בידיו של הנתבע. * "טופס משיכת מזומן", מיום 21.7.09, מבנק הפועלים המלמד על משיכת סך של 26,000 ₪ במזומן בידי התובע. על טופס זה נכתב בכתב יד "אין לך שום התחייבות כלפיי ו/או כלפי גילה חזן". 12. לכתב ההגנה צורפו המסמכים הבאים : * זכרון דברים מיום 25.6.09 בין גב' חזן לבין המוכר, לפיו נמכרה הדירה לגב' חזן תמורת תשלום סך של 60,000 $, כאשר 1,500 $ ישולם במעמד החתימה על זכרון הדברים, 5000 $ "תמורת מפתח" וההפרש ישולם תוך 3 חודשים. * קבלה מיום 25.6.09, במסגרתה מאשר המוכר קבלת סך של 1,500 $ כמקדמה על חשבון מכירת הדירה. * "המחאת זכות" מיום 19.7.09, שכך היא נוסחה : "אני הח"מ גילה אביגיל חזן, ת.ז.....ממחה בזאת בהמחאה בלתי חוזרת את כל זכויותיי על פי זכרון הדברים מיום 25.6.09 שנחתם בקרית ים, ביני ובין מר קרייזמן בנימין לרכישת דירת מגוריו...., לרבות הזכות להעביר את זכויותיי הנ"ל לאחר ו/או למכור אותן ו/או אחר". * התחייבות בכתב של התובעים, מיום 19.7.09, לשלם לגב' חזן סך של 45,000 ₪ וזאת ביום חתימת החוזה עם המוכר אצל עוה"ד. * שיק ע"ס של 6,000 ₪, משוך על חשבון הבנק המשותף של התובעים ואשר ניתן לפקודתה של גב' חזן. זמן פרעון השיק : 22.7.12. דיון והכרעה 13. אקדים אחרית לראשית ואומר כי לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ובחנתי בקפידה את הראיות שהוגשו, שוכנעתי כי דין התביעה להתקבל. לטעמי, "העסקה" בין גב' חזן לבין המוכר הינה עסקה לא אמיתית שכל מטרתה הוצאת כספים מאת התובעים. בין אם נראה את הכספים ששולמו כדמי תיווך מוסווים שנתקבלו תוך הפרה לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו - 1996 (להלן "חוק המתווכים") ובין אם נראה בהם ככספים ששולמו עקב מצג שווא שהוצג ע"י הנתבע, לפיו נדרש תשלום כספי לצורך ביטול העסקה בין המוכר לגב' חזן, הרי שיש להשיבם לתובעים. ב"כ התובע הציג את הנתבע כ"ידו בכל ויד כל בו" ודומה כי הצגה זו של הדברים אינה רחוקה מהאמת בכל הקשור להשתלשלות האירועים בענייננו. הנתבע הציג את עצמו מול המוכר כמי שמתעסק בתיווך ומעוניין לעזור לו במכירת הדירה והביא לחתימתו על זכרון הדברים מיום 25.6.09, כאשר המוכר לא ממש מודע לזהותה של 'הקונה' ולא ברור אם הוא נפגש עמה. הנתבע דאג להעביר לו סך של 1,500 $ מקדמה והחתמתו על קבלה בגין התשלום מבלי שיצוין בקבלה שם המשלם ! בהמשך, אותה 'קונה' מתחרטת (כך מודיעים למוכר) והמוכר מקבל הודעה טלפונית על כך "ברגע האחרון" ובזמן שהמתין לה במשרד עוה"ד לצורך חתימה על חוזה, כאשר בדיעבד ברור כי הודעה זו נמסרה לאחר שהנתבע "קשר" עסקה עם התובע ביחס לאותה דירה ולאחר שכבר ש"נסגר" נושא דמי הביטול. 14. בחזית השנייה - החזית מול התובע - הנתבע הציג את עצמו כמתווך. תחילה ניסה למכור לו את הדירה בסך של 285,000 ₪, תוך רישום הסך של 240,000 ₪ בלבד בחוזה (הסכום שביקש המוכר כמחיר לדירה) וכאשר נתקל בסירובו של התובע לתשלום סכומים שלא מעוגנים בחוזה, ביקש כי אחרון זה ישלם סך של 45,000 ₪ כנגד ויתור גב' חזן על זכויותיה בדירה. בסופו של יום שולם - כנגד ויתור זה כביכול - סך של 26,000 ₪, הכולל סך של 6,000 ₪ ששולם כמקדמה למוכר. בפועל לא הוכח כי גב' חזן היתה בקשר כלשהו עם התובע. הנתבע הוא זה שהודיע לו על מעורבותה בעניין וסיפר לו על חתימתה על זכרון הדברים, הוא אשר הכין וכתב את ההתחייבות עליה חתום התובע לתשלום כספים לגב' חזן, הוא הדמות שניהלה איתו מו"מ והוא מי שקיבל את הכספים מידיו של התובע. זו גם הסיבה לדחיית טענת הנתבע בדבר חוסר היריבות שכן גב' חזן נמצאת אך על הנייר ובפועל הכספים שולמו לידיו של הנתבע. גב' חזן - הדמות המרכזית 'בסיפורו' של הנתבע - לא העידה בביהמ"ש ונראה כי בפועל, בהתקשרויות בין הצדדים, היא לא היתה קיימת. 15. הנסיבות שהוכחו בתיק מעלים ספקות ממשיים קיומה בדבר "עסקת רכישת הדירה" ע"י גב' חזן, ספקות שהנתבע לא פעל להסרתם למרות שהיה עליו לעשות כן, ומכאן אני קובעת כי מדובר בעסקה פיקטיבית שנרקמה אך לצורך הוצאת כספים מהתובעים. למסקנה זו הגעתי מנדבכים עובדתיים שונים, חלקם מוסכם וחלקם שנוי במחלוקת, כאשר חלקם של אלה בבחינת "אותות מרמה" שיש בהם כדי להעביר את הנטל לנתבע להראות כי העסקה בין גב' חזן לבין המוכר הינה עסקה אמיתית. וכפי שכבר נקבע "... ככל שמצטברים יותר 'אותות מירמה' כך עובר הנטל אל הנתבע להפריכן....הכוח הראייתי של אותות אלה הוא בהעברת הנטל לחייב, ועליו להראות כי העיסקאות נעשו בתום-לב או להסבירן באופן שיניח את הדעת. אמנם, נטל השכנוע נותר על כתפי התובע, אולם ככל שהמידע מצוי בידי הנתבע, וככל שהתובע יראה יותר אותות מירמה ונסיבות עובדתיות המצביעות על מירמה מצד הנתבע, יהיה ניתן להפחית את נטל הראיות המוטל על התובע" (ע"א 8482/01 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' סנדובסקי אילנה, פ"ד נז (5) 776, עמ' 782). אומנם דברים אלה נאמרו בהקשר שונה, אלא שהגיונם חל בענייננו : הצטברות "אותות המרמה", כפי שיובהר להלן, מעביר את נטל הבאת הראיות לנתבע, נטל אשר לטעמי לא עמד בו. 16. ולהלן נפסע צעד אחר צעד, מנדבך עובדתי לאחר, בדרך לתוצאה : ** אני נותנת אמון מלא בעדותו של התובע לפיה הנתבע לא גילה לו כי גב' גילה חזן הינה אחותו ודי בהקשר זה אם אציין כי הן בכתב ההגנה שהגיש הנתבע לביהמ"ש והן בתצהירו לא צוינה עובדה זו חרף חשיבותה וחרף החשיבות שהתובע מייחס לה כפי שהדבר עולה מכתב התביעה (המילה "אחות" עלתה שם פעם אחת). הנתבע, באופן תמוהה יש לומר, בחר שלא להתייחס לעובדה זו בכתב ההגנה (כמו גם בתצהירו) כאילו התובע לא טען מאום בעניין. בחקירתו הנגדית לא טען הנתבע, אף לא בחצי פה, כי הוא הודיע לתובע על הקרבה בינו לבין גב' חזן והוא נשאל ע"י ב"כ התובעים מדוע לא ציין בכתב ההגנה שגב' חזן היא אחותו והשיב "אני מודה כרגע ומתוודה" (עמ' 9, שו' 10). ** אני מבכרת את עדותו של התובע לפיה הנתבע הציג את עצמו כמתווך על פני הכחשתו הכללית של הנתבע בהקשר זה. מעבר לעובדה כי גרסתו של התובע בעניין זה היתה גרסה עקבית ונמצאה אמינה עלי, הנתבע לא הבהיר - אם אכן לא הציג את עצמו כמתווך - איך הוא הציג את עצמו בפני התובע ומכוח מה פעל מולו, שכן לאחר שקבעתי כי הוא לא גילה לתובע כי גב' חזן הינה אחותו (וכאמור, הנתבע לא טען אחרת), קשה להלום כי התובע הסכים לבוא בדברים, לנהל מו"מ, לחתום על זכרון דברים ולשלם כספים (גם אם אלה בנאמנות) ל"סתם אדם" שאין לו קשר לדירה. בהקשר זה יוטעם כי הנתבע, כפי שהעיד על עצמו, עבד בעברו כמתווך (עד שנת 1995) ובתקופה האחרונה חזר לעסקי תווך וביקש להשתלב בעבודה חלקית במשרד תיווך וכך בלשונו : " ....באותו זמן אכן היו מספר שבועות או חודשים שבהם ניסיתי בזמני החופשי לעסוק מספר שעות בשבוע, באותו משרר תיווך של נחום ליבמן" (עמ' 7 לפרוטוקול, שו' 13 ואילך). בדבריו אלה מחזק הנתבע את גרסתו של התובע לפיה הוא הציג את עצמו כמתווך שכן אין מדובר באדם שעסקי התיווך זרים לו. ** אני גם נותנת אמון בעדותו של התובע לפיה הנתבע הציע לו לרכוש את הדירה במחיר של 285,000 ₪ כאשר מתוך סכום זה יירשם בחוזה סך של 240,000 ₪ בלבד. עדות זה עולה בקנה אחד עם עדותו של המוכר כי הוא ביקש עבור הדירה סך של 240,000 ₪ (הנתבע עצמו מאשר שזה הסכום שהמוכר דרש בגין הדירה - עמ' 7 לפרוטוקול, שו' 23), ועם העובדה שאינה שנויה במחלוקת לפיה הנתבע פרסם את הדירה באינטרנט במחיר של 295,000 ₪. הרושם המתקבל מדברים אלה הוא כי הנתבע תכנן מכירת הדירה במחיר העולה על הסכום שהמוכר מבקש בגינה תוך שהוא מבקש לשלשל את ההפרש לכיסו. הנתבע נשאל בחקירתו הנגדית "אם היית מוכר את הדירה ב - 270,000 ₪, היית נותן 240,000 ₪ למוכר ...ו-30,000 ₪ היית משלשל לכיסך?" והוא השיב "זה תלוי בהסכמים שהייתי עושה עם כל צד. אם מר קרייזמן היה מרשה לי, והייתי רוצה לעשות את זה, הייתי עושה את זה" (עמ' 7, שו' 26). למעשה הנתבע לא שלל על הסף, בתשובתו זו, את הטיעון לפיו היה מעביר למוכר סך של 240,000 ₪ ומקבל את היתרה לידו (הגם כי בעדותו הסביר כי הדבר היה כפוף לאישור המוכר) ואולם חשוב מכך, יש בדבריו אלה כדי ללמד כי הוא פעל כמתווך שגובה הסכום שהיה מקבל ממכירת הדירה תלוי בהסכמים שהיה עורך עם הצדדים. ** הנתבע טען כי גב' חזן, אחותו, חתמה על זכרון דברים עם המוכר. המוכר לא הכחיש כי הוא חתם, בטרם תימכר הדירה לתובעים, על זכרון דברים ואולם בחקירתו הנגדית טען כי החתימה היתה עם אחת בשם קצמן. בעניין זה, לא מצאתי להתבסס על עדותו של המוכר שכן מעבר לעובדה כי הוא לא הצליח ליתן פרטים כלשהם אודות אותה גב' קצמן, נדמה כי הוא מבקש לדלות פרטים בנוגע לזהות הרוכשת אך מהחתימות המופיעות על זכרון הדברים כאשר הוא 'קרא' (ככל הנראה) את חתימתו שלו "קרייזמן": בשם "קצמן". עם זאת לא ראיתי לזקוף לחובתו תשובות אלה שכן התרשמתי כי מדובר באדם פשוט ותמים ולא במי שמתחכם ומוסר ביודעין דברים לא נכונים לביהמ"ש. ניתן גם להבין מדוע אינו מצליח ליתן פרטים אודות זהותה של הקונה שכן על פני הדברים עולה כי החתימה על זכרון הדברים (שהוכן ע"י הנתבע) היתה לאחר שהנתבע סלל את הדרך למהלך זה ו'סגר' את כל הפרטים וכל אשר היה על המוכר לעשות הוא לחתום ולקבל את המקדמה על חשבון המחיר. בהקשר זה יודגש כי מדובר בדירה פנויה שהמוכר לא מתגורר בה ואשר הוצעה למכירה זמן רב (עדותו של הנתבע, עמ' 7 שורות 13 ואילך) והנתבע השיג למוכר את המחיר שנדרש על ידו, דבר אשר יכול להסביר התנהלותו של המוכר אל מול הנתבע. נדמה כי מצב דברים זה בצד תמימותו של המוכר (ולא ניתן היה להימנע מרושם זה מחקירתו הנגדית) הם אשר סייעו בידו של הנתבע לתכנן את מהלכיו הקשורים במכירת הדירה והרווח שהפיק ממנה. ** למעשה, אין חולק כי המוכר חתם על זכרון דברים למכירת הדירה בטרם תימכר לתובעים, אלא שלא ברור אם אכן גב' חזן היא החתומה עליו. המוכר לא מאשר זאת ואף טען כי את גב' חזן שנכחה באולם ביהמ"ש (נכחה ולא העידה) הוא רואה לראשונה ומנגד עדותו של הנתבע לפיה גב' חזן היא אשר חתמה על זכרון הדברים לא נתמכה בעדותה של אחרונה זו למרות שהדבר היה מתבקש ולמרות שלכאורה מדובר בעדה הנמצאת בשליטתו של הנתבע. לא זו אף זו, החתימה המופיעה על זכרון הדברים כחתימתה של גב' חזן שונה בתכלית השינוי מהחתימה המתנוססת על המחאת הזכות שצורפה לכתב ההגנה. הספקות בנוגע לזהות החותם על זכרון הדברים מולידים, בצד יתר הנסיבות שהובאו, ספקות בדבר קיומה של עסקה אמיתית לרכישת הדירה ע"י גב' חזן המתחזקים נוכח העובדות הבאות: במקום המיועד בזכרון הדברים לרישום שם הקונה נרשם גב' חזן "ו/או מי מטעמה". עפ"י אותו זכרון דברים, הסך של 54,000 $ (החלק הארי ממחיר הדירה) אמור היה להיות משולם לאחר 3 חודשים מיום החתימה על זכרון הדברים, עובדה שיכולה לאפשר "תפיסת" הדירה וחיפוש אחר קונה. עד לניהול המו"מ בין הנתבע לתובעים לא נחתם חוזה בין המוכר לבין גב' חזן (להבדיל מהחתימה על זכרון דברים) העסקה לא דווחה לרשויות המס (ולא נעלם מעיני כי לא חלף הזמן הקבוע בחוק למתן הדיווח). מחזית זו לחזית מול התובע - ** אין כל עדות ו/או ראייה בתיק המלמדים על קשר ישיר בין התובע לבין גב' חזן וכל המסמכים שמבקש הנתבע להתבסס עליהם בהקשר זה נערכו או ע"י התובעים מצד אחד או ע"י גב' חזן מצד שני ואין מסמך אחד הקושר בין שניהם או מסמך משותף ביניהם. מחד, חותמים התובעים על התחייבות לשלם לגב' חזן סך של 45,000 ₪ ומנגד קיימת המחאת זכות עליה חתומה, לכאורה, גב' חזן. מסמך אחד הכולל את התחייבויות שני הצדדים אין בנמצא. ** בנוסף, לא הוצגה כל ראייה המלמדת כי הכספים ששילמו התובעים שולמו לידיה של גב' חזן. המסמך היחיד שהיה בו כדי ללמד, לכאורה, על תשלום זה היה שיק ע"ס של 6,000 ₪ שניתן לפקודתה, ואולם שיק זה הושב לידיו של התובע ותמורתו הועברה במזומן לידיו של הנתבע. ויוטעם כי על טופס משיכת הכספים במזומן נרשם בכתב ידו של הנתבע (כפי שהוא מאשר בחקירתו הנגדית, עמ' 9, שו' 15) "אין לך שום התחייבות כלפי ו/או כלפי גילה חזן". למעשה גם בחזית שבין התובע לנתבע קיימים סממנים לכך שהעסקה בין גב' חזן לבין המוכר לא היתה עסקה אמיתית וכי מדובר במצג שהציג הנתבע כלפי התובעים. הטיעון של הנתבע 17. הנתבע טוען למעשה כי לאחר שגב' חזן חתמה על זכרון הדברים היא החליטה למכור את הדירה ולאחר שהתובעים הביעו רצון ברכישתה היא המחתה להם את זכויותיה עפ"י זכרון הדברים, תמורת תשלום סך של 20,000 ₪. טיעון זה לא הוכח במישור העובדתי, שכן גב' חזן לא העידה אודות רכישת הדירה וחתימתה על זכרון הדברים וגם לא בנוגע לחתימתה על המחאת הזכות ולמעשה המחאת הזכות לא הוגשה, בפועל, כראייה לתיק שכן התובע (אשר יכל להכשיר את הגשתה בתור "מקבל" המסמך) טען כי הוא רואה אותה לראשונה במשפט. ואולם, גם אם מסמך המחאת הזכות היה מוצא את דרכו לביהמ"ש, לא ברור איזה זכויות המחתה גב' חזן ולמי, שכן במועד עריכתו (בהנחה כי היא נערכה ביום 19.7.09 כמצויין בגוף המסמך) זכותה לקבל את הדירה היתה מותנית בהשלמת התמורה ותשלום סך של 58,500 $, ואם הטיעון הוא שהזכות שהומחתה הינה הזכות לרכוש את הדירה מהמוכר, הרי מדוע החוזה בין התובעים למוכר נערך תוך התעלמות מזכרון הדברים בין המוכר לגב' חזן. גם זהותו של הנמחה לא ידועה עפ"י מסמך ההמחאה שכן לא נכתב בו למי גב' חזן ממחה את זכויותיה. יתרה מזו - במקרה הרגיל, בו נחתמת המחאת זכות כזו היה מקום למסור הודעה מתאימה למוכר ("החייב" במונחים של חוק המחאת חיובים, תשכ"ט - 1969) שכן עפ"י החוק, המחאת זכות היא עסקה המתבצעת בשני שלבים: בשלב הראשון נכרת הסכם בין הממחה לנמחה ולאחר מכן באה ההודעה על ההמחאה לחייב, וזאת בהתעלם מהשאלה אם ההודעה עצמה מהווה חלק הכרחי מהסכם ההמחאה או שמא היא פעולה משפטית הנעשית לאחר ההמחאה (לדיון נרחב בשאלה ראו ספרו של ש. לרנר - "המחאת חיובים - חלק כללי" (ד. פרידמן, עורך - עמ' 59 ואילך). המחאת זכות הינה פעולה משפטית אשר מביאה להחלפת נושים וליצירת קשר משפטי בין החייב לנמחה באמצעות המחאת הזכות, אלא שבענייננו - לא נודע למוכר כלל על המחאת הזכות והקשר המשפטי בינו לבין התובעים נוצר ללא קשר אליה והראייה הטובה לכך היא שהחוזה ביניהם נערך בתנאים שונים מאלה שנערכו בינו לבין גב' חזן כאשר, במקרה הרגיל, התובעים אמורים היו להיכנס בנעליה של גב' חזן ולקבל את זכויותיה מול המוכר. 18. הראיות והמסמכים שהוצגו בתיק מלמדים כי הנתבע, הוא ואין בלתו, היה הרוח החיה מאחורי כל ההסכמים, המסמכים וההתקשרויות בין הצדדים והוא היחיד שקיבל את הכספים מידיו של התובע. אומנם במסמכים נרשם כי הוא קיבל את הכספים בנאמנות ואולם לא הובאה שום עדות ו/או אסמכתא להעברת הכספים בפועל מהנתבע לידיה של גב' חזן. סבורתני כי די בראיות הנ"ל כדי לקבוע כי העסקה בין גב' חזן לבין המוכר היתה עסקה פיקטיבית ולחילופין כדי להעביר את הנטל לנתבע להראות כי עסקה זו הינה עסקה אמיתית - נטל בו לא עמד, בין היתר, משעדותו נותרה בגדר עדות יחידה של בעל דין על כל המשתמע מכך, לפי סע' 54 לפקודת הראיות (נוסח חדש*) התשל"א - 1971. אתנחתא ומעבר לחוק המתווכים 19. חוק המתווכים שנחקק ב-1996 הוא חוק צרכני שמטרתו להגן על "הלקוח" כצד החלש בעסקה (בר"ע 2905/00 יצחק מאיר נ' עירית קובלנסקי) ונועד להסדיר את תחום התווך וההגנה על הלקוח, ואם בעבר לפני כניסתו לתוקף של החוק לא היה הכרח שייכרת הסכם פורמלי או הסכם בכתובים דווקא, ודי היה בחילופי מילים, מהם עולה גמירות הדעת להיעזר במתווך לצורך מציאת קונה או מוכר, לפי הענין [ראו: ע"א2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3), 116 (1994)] הרי בהתאם לסע' 9 לחוק נדרשת הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין בה יכללו כל הפרטים שנקבע ע"י שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת. קיומה של הזמנה בכתב המקיימת אחר דרישות התקנות היא תנאי מקדמי ומהותי לזכאותו של המתווך לתשלום תיווך ובהעדרה של זו לא קמה זכות לקבלת תשלום דמי תיווך. גם בהתקיים הזמנה בכתב, עדיין על המתווך להיות בעל רשיון על פי החוק. בעניין זה קובע סע' 2 לחוק : "(א) לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון ובהתאם להוראות חוק זה. (ב) לא יפרסם אדם ברבים הודעה כי הוא מתווך במקרקעין, לא יציג עצמו כמתווך במקרקעין ולא ישתמש בכל תואר או כינוי העשויים ליצור רושם שהוא מתווך במקרקעין בישראל, אלא אם כן הוא בעל רשיון לפי חוק זה". סע' 14 לחוק מורה כי : (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9". בנסיבות דידן אין לי אלא לקבוע כי הנתבע, אשר ביקש לחזור לעסקי התיווך ואין לו רשיון כדין (לשיטתו, הרשיון מוקפא) מצא דרך לעקוף את דרישות החוק, הן אלה המתנות את העיסוק בתיווך במקרקעין בקבלת רשיון והן אלה המתנות את הזכאות לקבלת דמי תיווך בקיומה של הזמנה בכתב, וקיבל דמי תיווך תוך הצגת מצג שווא כי הסכומים ששולמו מעבר למחיר הדירה הם בגין ויתורה של גב' חזן על זכותה לרכוש את הדירה. 20. משהגעתי כאן אציין כי גם אם הייתי משתכנעת בקיומה של עסקה אמיתית בין גב' חזן למוכר, הרי שבמקרה זה היה על הנתבע להימנע מלתווך בינה לבין התובע, הואיל ויש לו עניין אישי במקרקעין ולא גילה את העובדה כי גב' חזן הינה אחותו. בהקשר זה אני מפנה להוראת סע' 10 לחוק המתוכים לפיה " מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו עניין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את עניינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב". סעיף זה נועד להגן על הלקוח ומטרתו היא שהלקוח יהיה מודע לעניין האישי שיש למתווך בעסקה ועל כן יפעל ביתר זהירות כלפי המתווך. רוכש נכס מתייעץ לא אחת עם המתווך בקשר לשווי הנכס, המחיר המבוקש, מצב השוק וכדומה וחובה על המתווך להודיע ללקוח כי יש לו עניין אישי ולהעמידו על היכרות ו/או קרבה משפחתית שיש בינו לבין המוכר, כי אז יבחן הרוכש את הדברים בעין ביקורתית ומתוך מודעות לסיכון שהמתווך אינו מייעץ לו בצורה אובייקטיבית. אי גילוי מידע מהותי על היות הנתבע אחיה של גב' חזן היא הפרה של סע' 10 לחוק והפרה של חובת האמון, לפי סעיף 8(א) לחוק המתווכים הקובע כי "מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך". 21. מכל מקום, וכפי שכבר אמרתי דלעיל, בין אם נבחן את התנהלותו של הנתבע מכוח חוק המתווכים ונראה בסכום שנתקבל כדמי תיווך ובין אם נבחן את קבלת הכספים מכוח דיני מצג שווא והדין הכללי, הרי שהתוצאה אחת. הכספים הוצאו מאת התובעים בדרך לא דרך, תוך הסתרת נתונים רלוונטיים והצגת מצג מדומה של עסקה בין גב' חזן למוכר, ועל הנתבע להשיבם. 22. אשר על כן, אני מורה על קבלת התביעה ומחייבת את הנתבע לשלם לתובעים סך של 26,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 21.7.09. לא מצאתי מקום לחייב את הנתבע בפיצוי בגין עוגמת נפש. בנוסף, אני מחייבת את הנתבע להשיב לתובעים את האגרה ששולמה בגין הליך זה כשהיא משוערכת להיום וכן שכ"ט עו"ד בסך של 4,500 ₪. הסכומים שנפסקו ישולמו תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. מכירת דירהעסקת מכר "פיקטיבית"מקרקעין