סכסוך על גודל גינה בדירה מקבלן

כאמור, עניינה של המחלוקת בין הצדדים מתמקד בגודל הגינה הכלולה בהסכם הפשרה ובהסכם המכר.

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא סכסוך על גודל גינה בדירה מקבלן:

פתח דבר


בסיומו של סכסוך רב-שנים בין המבקשים לבין משיבה 1 - חברה קבלנית - הגיעו הצדדים להסכם פשרה במסגרתו הוסכם כי משיבה 1 תמכור למבקשים דירה בבית המשותף אותו החלה לבנות, וכי לדירה זו תהיה צמודה גינה הנמצאת בחלק הדרומי והדרום-מערבי של הבניין (לצורך הפשטות, יכונה חלק זה כחלק הדרום-מערבי). הסכם הפשרה קיבל תוקף של פסק דין. בהמשך, נכרת בין המבקשים לבין משיבה 1 חוזה מכר התואם את הסכם הפשרה. חוזה המכר בוצע. המחלוקת בין הצדדים בתובענה שלפניי מתייחסת לגודלה של הגינה הצמודה לדירת המבקשים. המבקשים טוענים, כי הגינה משתרעת על מלוא שטח החצר הנמצאת בחלק הדרום-מערבי של הבניין, היינו מקו הבניין ועד לגבול החלקה. מנגד טוענות המשיבות, כי שטח הגינה שהוצמד לדירת המבקשים משתרע רק על חלק משטח החצר הנמצאת בחלק הדרום-מערבי של הבניין. לטענת המשיבות, החלק הנותר הושאר בידי משיבה 1, אשר לימים מכרה אותו למשיבה 2, שרכשה דירה אחרת בבית המשותף. בתובענה שלפניי עותרים המבקשים לכך, שבית המשפט יצהיר כי שטח הגינה שהוצמדה לדירתם משתרע על מלוא שטח החצר.

רקע וההליכים עד כה



במשך עשרות שנים התגוררו המבקשים כדיירים מוגנים בבית שהיה מצוי ברחוב מקור חיים 40 בירושלים (יוער, כי מבקשת 2, רעייתו של מבקש 1, נפטרה בשנת 2007 ומבקש 1 הוא יורשה). בשלב מסויים החליט בעל המקרקעין, מר אליהו מגזימוף, לבנות עליהם בית מגורים, במסגרת עסקת קומבינציה בה התקשר עם משיבה 1. לשם כך ביקשו מגזימוף ומשיבה 1 לפנות את המבקשים מהבית. בין הצדדים התנהלו הליכים משפטיים ממושכים, בין היתר בפני מותב זה (ת.א. 18827/95 של בית משפט השלום בירושלים). בסופו של דבר, במסגרת הליך שהתנהל בין הצדדים בת.א. 7114/05 של בית משפט השלום בירושלים, הגיעו הצדדים להסדר פשרה, שקיבל ביום 31.7.05 תוקף של פסק דין. בהסכם הפשרה נקבע, כי בתמורה לוויתורם על זכות הדיירות המוגנת ולתשלום סך של 60,000$ למשיבה 1, יקבלו המבקשים את הבעלות על אחת מהדירות בבניין החדש אותו החלה משיבה 1 לבנות על גבי המקרקעין. בין הצדדים הוסכם, כי לדירה אותה יקבלו המבקשים יהיו צמודים גינה וחניה. להסכם הפשרה צורף תשריט אשר תיאר את הדירה אותה יקבלו המבקשים, וכן את הגינה (התשריט צורף כנספח א' להסכם הפשרה (רא' תיק בית משפט השלום, אשר הוגש כראיה וסומן כמוצג ת/3). בהסכם הפשרה נקבע, כי בין המבקשים למשיבה 1 ייחתם הסכם מפורט לרכישת הדירה, וכך אכן היה.
ביום 8.9.05 נחתם הסכם מכר הדירה בין המבקשים לבין משיבה 1. בסעיף 2(א) להסכם המכר (ת/1) נאמר, בין היתר, כי לדירה יוצמדו חנייה, וכן "גינה לפי התשריט המצורף". אין מחלוקת, כי התשריט שצורף להסכם המכר זהה לזה שצורף להסכם הפשרה (רא' עדות עו"ד מרקס, אשר ייצג את המבקשים במועד החתימה על הסכם הפשרה והסכם המכר, בעמ' 12 ש' 22-23).
כאמור, עניינה של המחלוקת בין הצדדים מתמקד בגודל הגינה הכלולה בהסכם הפשרה ובהסכם המכר. המבקשים טוענים כי הגינה משתרעת על מלוא שטח החצר הנמצאת בחלק הדרום-מערבי של הבניין, ואילו המשיבות טוענות כי שטח הגינה שהוצמד לדירת המבקשים משתרע רק על חלק משטח החצר. ייאמר כבר עכשיו, כי עיון בתשריט מעלה, ששטח הגינה שהוצמד לדירת המבקשים משתרע רק על חלק משטח חצר הבניין, כטענת המשיבות. דומה, שכיום אין איש חולק על עובדה זו.
יוער, כי בד בבד עם הגשת התובענה שלפניי הגישו המבקשים גם בקשה למתן צו מניעה זמני נגד המשיבות. בדיון שהתקיים בבקשה (לפני כב' השופט ר' כרמל) הגיעו הצדדים להסכמה בדבר הקפאת המצב הקיים, אי ביצוע בנייה בשטח ואי ביצוע רישום של השטח שבמחלוקת, וזאת עד לסיום בירור התובענה.
במסגרת תיק זה התקיימו מספר ישיבת מקדמיות שבמסגרתן נעשו ניסיונות שונים להגיע לפשרה, אך הדבר לא צלח. לפיכך, התקיימו שתי ישיבות בהן נשמעו ראיות הצדדים. מטעם המבקשים העידו המבקש ועו"ד יעקב מרקס, אשר, כאמור, ייצג את המבקשים בהליכי הפשרה והסכם המכר. מטעם משיבה 1 העיד מנהלה, מר רפאל אביטל. מטעם משיבה 2 העיד בנה, מר פייר גדז'. בסיום שלב שמיעת הראיות, נקבע התיק להגשת סיכומי הצדדים.
ואולם, בטרם הגשת סיכומיהם, הגישו המבקשים ביום 14.7.11 "בקשה להעברת התביעה לבית משפט השלום בירושלים". במסגרת בקשה זו טענו המבקשים, כי במהלך שמיעת הראיות נתגלתה להם תשתית ראייתית חדשה, אשר מצדיקה את העברת התיק לבית משפט השלום. המבקשים טענו בהקשר זה, כי הדבר מחייב אותם לתבוע מהמשיבות סעד שונה מזה לו עתרו במסגרת המרצת הפתיחה, דהיינו לעתור לביטול פסק הדין אשר נתן תוקף להסכם הפשרה בין המבקשים ומשיבה 1, וכי סעד זה מצוי בסמכותו של בית משפט השלום. עוד עתרו המבקשים שלא לחייבם בהוצאות משפט, וזאת נוכח מצבו האישי והנפשי הקשה של מבקש 1.
המשיבות התנגדו לבקשה. תמצית עמדתן הייתה, כי העובדות במלואן היו ידועות למבקשים זה מכבר ולא התגלו לפתע אך במהלך שמירת הראיות, וכי זכותם של המבקשים למחוק את ההליך ולהגיש הליך אחר בבית משפט השלום, אך זאת בכפוף לתשלום הוצאות ההליך דנן למשיבות.
בהחלטתי מיום 10.11.11 דחיתי את הבקשה, וזאת מאחר שסברתי, כי העברת התיק לבית משפט השלום איננה מהלך דיוני ראוי נוכח העובדה שהלכה למעשה ביקשו המבקשים לפתוח בהליך חדש ושונה במידה רבה מההליך שמתנהל לפניי. בשולי ההחלטה נתבקשו המבקשים להודיע האם הם מבקשים למחוק את ההליך ולהגיש הליך אחר בבית משפט השלום או שמא הם מבקשים להמשיך בניהול ההליך דנן.
ביום 5.12.11 הודיעו המבקשים כי הם מעוניינים להמשיך את ניהול ההליך שבכותרת. במצב דברים זה, נקבע התיק להגשת סיכומי הצדדים. סיכומי הצדדים הוגשו, לרבות סיכומי תשובה מטעם המבקשים. לפיכך, הגיעה העת להכריע בתובענה.



טענות המבקשים


המבקשים טוענים, כי משיבה 1 נקטה כלפיהם בדרכי תחבולה ומרמה ובכך גרמה להם לסבור כי שטח הגינה המוצמד לדירתם משתרע על פני כל השטח שמקו הבניין של הדירה ועד לגבול החלקה, בעוד שהתברר להם, להפתעתם, כי שטח הגינה שהוצמד לדירה קטן יותר, באופן כזה שנוצרת "מובלעת", היינו, יתרת גינה שלכאורה איננה שלהם (להלן: "יתרת הגינה"). לטענת המבקשים, התנהלותה של משיבה 1 כלפיהם במהלך המשא ומתן, שעה שלא גילתה להם פרטים מהותיים וחיוניים הקשורים בעסקה, הייתה התנהלות שלא בתום לב ותוך הפרת החובה הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973, ובחוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973.
המבקשים מוסיפים וטוענים, כי עניין הגינה הוא עקרוני מאוד מבחינתם, והוא היווה מרכיב מרכזי בהסכם הפשרה. זאת לנוכח העובדה שבמשך עשרות שנים הם התגוררו בבית עם גינה גדולה וחצר מרווחת. לשיטת המבקשים, התוצאה לפיה כל שקיבלו הוא רצועה צרה של אדמה, שלא ניתן לעשות בה שימוש ממשי במובן של "גינה", משמעותה, מבחינתם, היא כאילו לא קיבלו גינה כלל.
המבקשים טוענים עוד, כי בנסיבות אלה הם נדהמו לגלות שמשיבה 1 ומנהלה פעלו להצמדת יתרת הגינה לדירה שרכשה משיבה 2 ממשיבה 1, הממוקמת מעל דירת המבקשים, וזאת כנגד תשלום של 10,000 ₪ למשיבה 1. על פי הטענה, כשביקשו המבקשים לברר עניין זה עם משיבה 1 הם נדרשו להוסיף 35,000$ על מנת לקבל את מלוא שטח הגינה. המבקשים מוסיפים וטוענים, כי גם משיבה 2 נטלה חלק בקנוניה נגדם שעה שדרשה מהם סך של 200,000 ₪ תמורת "ויתור" על חלקה בגינה. המבקשים טוענים בהקשר זה, כי גם אם הצמדת יתרת הגינה לדירת משיבה 2 הייתה נעשית כדין, הרי שאין בכך כל היגיון, וזאת לנוכח העובדה שהגינה אינה צמודה לדירת משיבה 2 הממוקמת, כאמור, מעל דירת המבקשים, וכי הדבר מוביל לפגיעה קשה בפרטיותם ובקניינם של המבקשים, בהתחשב בעובדה שיתרת הגינה צמודה לחלונות דירת המבקשים.
במצב דברים זה ומשלא צלחו ניסיונות ליישב את המחלוקת באמצעות הידברות בין ב"כ הצדדים, כך לטענת המבקשים, הוגשה התובענה שלפניי, שעיקרה, עתירת המבקשים לקבל סעד הצהרתי לפיו הסכם המכר כולל גינה צמודה המשתרעת על פני כל השטח שמקו הבניין של הדירה ועד לגבול החלקה.
לטענת המבקשים, הדרך הנכונה לתקן את העוול שנגרם להם, לשיטתם, היא באמצעות מתן פרשנות תכליתית להסכם הפשרה ולא על ידי ביטול פסק הדין שנתן תוקף להסכם הפשרה (כפי שסברו תחילה). המבקשים טוענים בהקשר זה, כי אומד דעת הצדדים, העולה מלשון הסכם הפשרה והסכם המכר ומהנסיבות החיצוניות להסכמים אלה, מעיד בבירור על מכירה של כל שטח הגינה למבקשים. המבקשים מוסיפים וטוענים בהקשר זה, כי די בכך שמשיבה 1 ידעה על כוונתם של המבקשים לקנות את כל הגינה עד גבול החלקה, על מנת שהדבר ייחשב ככוונתם המשותפת של הצדדים על פיה יפורש ההסכם.
המבקשים מתייחסים לרישום בכתב יד המצוי על גבי התשריט שצורף להסכם הפשרה: "שטח גינה כ- 40 מ"ר", התומך בעמדת המשיבות, וטוענים, כי אין בכך כדי לשנות את הפרשנות אותה הם מבקשים ליתן להסכמים. לטענתם, מדובר בתוספת על גבי התשריט שנעשתה בכתב יד על ידי מנהל משיבה 1, שנסיבות כתיבתה אינן ברורות, שאינה חתומה על ידי מנהל משיבה 1, שלא הופיעה בעותק שהיה בידי המבקשים, ושאינה מופיעה בהסכם המכר עצמו, ומשכך אין לייחס לה, לטעמם, כל חשיבות.
המבקשים מוסיפים וטוענים, כי נוכח הפרשנות שהם מבקשים ליתן להסכמים, לפיה כל הגינה נמכרה להם, הרי שלעסקה שעשתה משיבה 1 עם משיבה 2 למכירת יתרת הגינה אין כל תוקף בהיותה עסקה מאוחרת הנוגדת את ההסכמים, וזאת לנוכח הוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969.

בהתייחס למשיבה 2 טוענים המבקשים, כי היא נהגה בחוסר תום לב וב"עצימת עיניים" ברכישת יתרת הגינה ממשיבה 1. לטענתם, אין ממש בטענה שהעלתה משיבה 2 לפיה "חלומה" היה לרכוש דירת גן בירושלים, שכן בפועל מה שקיבלה אינו דירת גן, אלא רצועת אדמה שאינה מחוברת לדירתה, המצויה בקומה השנייה. המבקשים מוסיפים וטוענים בהקשר זה, כי במהלך המשפט התברר, שכלל לא היה ברור שמשיבה 2 תוכל לעשות ביתרת הגינה שימוש, וזאת משום שמשיבה 1 הבהירה לה שאם תגיע דרישה מהעירייה להוספת מקומות חנייה אזי ייעשה שימוש ביתרת הגינה לצורך כך. במצב דברים זה טוענים המבקשים, כי לא היה כל הגיון בעסקת רכישת יתרת הגינה על ידי משיבה 2 והיא הייתה חלק מאינטרס משותף של המשיבות להתעשר על חשבון המבקשים. המבקשים טוענים עוד, כי גם אם למשיבה 2 לא היה חלק מעשי במעשי התרמית הרי שהיא נקטה ב"עצימת עיניים" המהווה התנהלות בחוסר תום לב של ממש מצידה.

טענות משיבה 1


משיבה 1 טוענת, כי סוכם בינה לבין המבקשים, באמצעות בא כוחם דאז, עו"ד יעקב מרקס, כי תוצמד לדירה גינה בשטח של כ-40 מ"ר בלבד, וכי שטח זה סומן בבירור הן על גבי התשריט שצורף להסכם הפשרה והן על גבי התשריט שצורף להסכם המכר. בהקשר זה טוענת משיבה 1, כי התשריט שצורף להמרצת הפתיחה על ידי המבקשים איננו מלא, שכן לא מופיע עליו בבירור קו גבול החלקה, והוא עלול ליצור את הרושם, המוטעה, כאילו כל הגינה מוצמדת לדירה. לעומתו, התשריט שצורף להסכם הפשרה (ולהסכם המכר) מלמד בצורה ברורה, כך טוענת משיבה 1, כי רק חלק מהגינה הוצמד לדירת המבקשים.
משכך טוענת משיבה 1, כי טענות המבקשים הן בגדר עדות בעל פה כנגד מסמך בכתב – הסכם הפשרה והסכם המכר והתשריטים שצורפו להם, ויש לדחותן. משיבה 1 מוסיפה וטוענת, כי יתרת הגינה איננה שטח זניח, שניתן שלא להבחין בו, אלא מדובר בשטח משמעותי של כ- 85 מ"ר, וכי המבקשים, אשר התגוררו במקום שנים רבות הכירו היטב את השטח הנוסף המשתרע מקו גבול הגינה ועד לגבול החלקה. בהתייחס למכירת יתרת הגינה למשיבה 2 טוענת משיבה 1, כי קודם למכירה זו הציע מנהל משיבה 1 למבקשים לרכוש את יתרת הגינה תמורת סכום של 15,000$ (ולא 35,000$ כפי שנטען על ידי המבקשים), אך הם סירבו לכך.
משיבה 1 מבקשת לתמוך את טענתה בעדותו של עו"ד מרקס, אשר ייצג את המבקשים במועד החתימה על הסכם הפשרה ובמועד עריכת הסכם המכר, ואישר, כי שטח הגינה שהוצמד לדירה הוא השטח המנוקד בתשריט עליו נכתב "גינה", וכי המבקשים קנו את מה שמסומן. לטענת משיבה 1, עו"ד מרקס פעל, כאמור, כבא כוחם של המבקשים ומכאן שידיעתו היא ידיעתם, והם אינם יכולים להתכחש למסמכים החתומים על ידו.
משיבה 1 מוסיפה וטוענת, כי המבקש הודה שהוצע לו על ידה לרכוש את יתרת המגרש, אלא שלטענתו הדבר לא יצא לפועל נוכח הסכום המופרז שנדרש לשלם, ואולם המבקש לא סיפק הסבר לשאלה מדוע, לשיטתו, לא טען בפני משיבה 1 כי מדובר בשטח שלו וכי אין הוא צריך כלל לשלם בעבורו. מכאן מבקשת משיבה 1 להסיק, כי המבקשים היו מודעים לכך שלא רכשו את מלוא שטח הגינה.
עוד טוענת משיבה 1 לשיהוי מצדם של המבקשים. שכן, גם אם נכונה טענתם לפיה הוטעו ביחס לגודל ומיקום הגינה שהוצמדה לדירה, היה עליהם לפעול מיידית ועוד בטרם מכירת יתרת הגינה למשיבה 2, ואולם הם לא עשו זאת.
לבסוף טוענת משיבה 1, כי הסכם הפשרה קיבל תוקף של פסק דין, ומשכך, הדרך היחידה העומדת בפני המבקשים להשגת הסעד המבוקש על ידם היא הגשת תביעה לביטול פסק הדין שניתן בהסכמה, ולא תביעה לסעד הצהרתי. משיבה 1 מוסיפה וטוענת בהקשר זה, כי תוך כדי ניהול ההליך הבינו המבקשים שההליך בו נקטו אינו מתאים, וביקשו להעביר את התיק לבית משפט השלום, במקום למחוק את התובענה שלפניי ולהגיש הליך חדש בבית משפט השלום, וזאת, לטענת משיבה 1, אך נוכח חששם מחיובם בהוצאות.


טענות משיבה 2


משיבה 2 טוענת, כי היא כלל לא הייתה מודעת למגעים שהתנהלו בין המבקשים לבין משיבה 1 בנוגע ליתרת הגינה, לאחר שזו כבר נמכרה לה. משיבה 2 מוסיפה וטוענת, כי המבקש פנה אליה, באמצעות בנה, וביקש לנהל משא ומתן לרכישת יתרה הגינה, או לחילופין לבצע החלפת שטחים בגינה, אך הדבר צלח. עוד טוענת משיבה 2, כי טענותיהם של המבקשים לפיהן הם הוטעו על ידי משיבה 1 אינן מעניינה של משיבה 2, ואין בהן כדי לגרוע מזכויותיה הקנייניות של משיבה 2, אשר רכשה את מלוא הזכויות בדירתה, לרבות ביתרת הגינה שהוצמדה לה, בתום לב, לאחר ששילמה את מלוא התמורה ואף קיבלה חזקה בדירה. משיבה 2 דוחה את הטענות בדבר קנוניה אשר נרקמה כביכול בין המשיבות נגד המבקשים וטוענת, כי אין להן כל בסיס. משיבה 2 טוענת עוד, כי עובר לרכישת דירתה הוצג בפניה הסכם הפשרה שנערך בין המבקשים למשיבה 1, וכי מהתשריט שצורף לו למדה על מידותיה של הגינה שהוצמדה לדירת המבקשים, והבינה שאין כל בעיה ברכישת יתרת הגינה על ידה. משיבה 1 מוסיפה וטוענת, כי היא חיפשה לרכוש דירה עם גינה בירושלים, וכי היא אף החלה בהליכים לקבלת היתר לבניית מדרגות אשר ייצאו מדירתה אל יתרת הגינה. לבסוף טוענת משיבה 1, כי המבקשים התנהלו בשיהוי רב; וכי טענותיהם הם בבחינת טענות בעל פה כנגד מסמכים בכתב.
משיבה 2 דוחה גם את טענות המבקשים לפרשנות "תכליתית" של ההסכם וטוענת, כי לשון הסכם הפשרה ברורה לחלוטין וכי אין כל מקום לפרשנות אחרת, בוודאי לנוכח העובדה שמדובר בהסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין.
משיבה 2 טוענת עוד, כי התנהלות המבקשים כלפיה בניהול הליך זה גרמה לה לעוגמת נפש רבה ולהוצאות כבדות, וזאת ללא כל הצדקה, שכן לא הייתה למבקשים כל עילת תביעה נגדה. בנסיבות אלה עותרת משיבה 2 לדחיית התובענה תוך חיוב המבקשים בהוצאותיה, בשים לב לאופן ניהול ההליך על ידה ולהתעקשותה להותירה כצד לתובענה למרות הזדמנויות רבות שניתנו לה להוציאה מהתמונה.


תשובת המבקשים לטענות המשיבות


המבקשים השיבו לסיכומי טענות המשיבות לאחר שניתנה להם הרשות לעשות כן. במסגרת זו שבו המבקשים וטענו, כי ההליך בו נקטו, היינו תביעה לסעד הצהרתי שעניינו פרשנות תכליתית של ההסכם, הוא ההליך הנכון, ולא תביעה לביטול פסק דין. לטענתם, הגם שסעד הצהרתי זה נובע אף הוא מטענות של תרמית והטעיה, הרי שלשיטתם אין בכך כדי לחייבם לעתור דווקא לסעד של ביטול ההסכם וזאת לנוכח העובדה שהסעד הראשוני והעיקרי בדיני חוזים הוא סעד האכיפה וזה הסעד לו עותרים המבקשים.

המבקשים מבקשים לדחות את טענת משיבה 2 לפיה דיני החוזים, בפרט בעניין הפרשנות התכליתית, אינם חלים על הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין. לטענתם, לנוכח אופיו החוזי המובהק של פסק דין מסוג זה נקבע בפסיקה, שפרשנותו תיעשה על פי כללי הפרשנות הרגילים החלים על חוזים.
המבקשים מבקשים גם לדחות את טענת השיהוי שהועלתה כלפיהם והם טוענים בהקשר זה, כי הם סברו תחילה שגם יתרת הגינה שייכת להם, ומשגילו את כוונתה של משיבה 1 למכור שטח זה, פעלו למניעת הדבר, בין היתר, באמצעות הצעתם לרכוש חלק זה בסכום סמלי וזאת רק נוכח מצבם הכלכלי, גילם המבוגר ורצונם להימנע מהליכים משפטיים ארוכים. ואולם, משהדבר לא צלח, בשל מרמה מצדה של משיבה 1, נקטו המבקשים בפעולות אחרות.







דיון והכרעה



דין התובענה להידחות. הנימוקים המביאים למסקנה זו יפורטו להלן.
כפי שציינתי לעיל, אין חולק על כך שמעיון בתשריט שצורף להסכם הפשרה ולהסכם המכר עולה, כי שטח הגינה שהוצמדה לדירת המבקשים משתרע רק על חלק משטח החצר הנמצאת בחלק הדרום-מערבי של הבניין. שטחה של הגינה שהוצמדה לדירת המבקשים הוא כ-40 מ"ר, בעוד ששטח יתרת הגינה – זו שהוצמדה מאוחר יותר לדירת משיבה 2 – הוא כ-85 מ"ר.
אין חולק על כך, שהסכם הפשרה אליו הגיעו הצדדים – לרבות התשריט הכלול בו – קיבלו תוקף של פסק דין. לפיכך, התשריט מהווה חלק מפסק דין, ותוקפו כתוקף פסק הדין. לנוכח עובדה זו נראה, לכאורה, שהדרך להביא לביטול תוקפו של התשריט היא בנקיטת הליך מתאים לביטול פסק הדין. דומה, שבשלב מסויים אף המבקשים היו שותפים להשקפה זו. אלא שבמסגרת הסיכומים אותם הגישו טענו המבקשים, לראשונה, כי אין צורך בביטול פסק הדין, שכן אם תינתן להסכם הפשרה הפרשנות הראויה, כי אז יימצא שעל פי פרשנות זו, הסכם הפשרה ופסק הדין שנתן לו תוקף, העניקו למבקשים גינה במלוא שטח החצר הדרום-מערבית (125 מ"ר), ולא רק בחלק מהחצר (40 מ"ר).
השאלה המרכזית הטעונה הכרעה בענייננו היא, אפוא, האם יש לקבל את עמדת המבקשים לפיה הפרשנות הראויה של הסכם הפשרה והסכם המכר היא, שלדירה אותה רכשו המבקשים הוצמדה גינה המשתרעת על פני כל השטח שמקו הבניין ועד לגבול החלקה.
נקודת המוצא לבחינת השאלה הנ"ל היא בחינת לשונם של הסכם הפשרה והסכם המכר. סעיף 1 להסכם הפשרה קובע כך:

"בין התובעים לבין הנתבעת 2 ייחתם הסכם מפורט לרכישת הדירה המסומנת דירה מס' 1 בהיתר בניה שמספרו 95/161, ואשר התשריט שלה מצורף בזה ומסומן באות א', אליה צמודה הגינה המסומנת, חניה, ברמת גימור של תפחת מן המקובל בפרוייקט כולו, ואביזרים לפי המפרט המצורף בזה ומסומן באות ב' שהוא המפרט הסטנדרטי של הפרוייקט כולו (להלן – הדירה)".

(ההדגשה אינה במקור)


בסעיף 2(א) להסכם המכר (ת/1), הוגדרה "דירה" באופן הבא:

" 'הדירה': דירה בת ארבעה חדרים, מטבח וחדרי שירות בקומת קרקע של הבנין וידועה כדירה מספר זמני 1 לפי התוכנית (להלן: "התוכנית") המצורפת להסכם זה והמסומנת באות "א". לדירה זו יוצמדו כמסומן בתשריט:

1) חניה למכונית.

2) גינה לפי התשריט המצורף. "

(ההדגשה אינה במקור)


דהיינו, הן בהסכם הפשרה והן בהסכם המכר סוכם בין המבקשים למשיבה 1 באופן ברור כי תוצמד לדירה גינה, על פי התשריט שצורף לשני ההסכמים. כפי שציינתי, כיום אין חולק על כך שמעיון בתשריט שצורף להסכם הפשרה ולהסכם המכר עולה, כי שטח הגינה שהוצמדה לדירת המבקשים משתרע רק על חלק משטח החצר הנמצאת בחלק הדרום-מערבי. עיון בתשריט מעלה, כי שטח הגינה המוצמדת לדירה מנוקד, ורוחבו הוא כ-2 מטרים. עוד עולה מהתשריט, כי שטח הגינה, השטח "המנוקד", אינו משתרע עד הקו המכונה בתשריט "גבול חלקה", אלא הוא משתרע עד לרוחב של 2 מטרים בלבד. חישוב גס, על פי נתוני המידות המצויינים בתשריט, מעלה, כי השטח המנוקד בתשריט הוא כ-46 מ"ר.
בשני ההסכמים יש התייחסות ברורה לגינה הצמודה לדירה, על דרך הפנייה לתשריט. על פי התשריט, כאמור, שטח הגינה אינו משתרע עד לגבול החלקה, ועל כך, כאמור, אין חולק. המסקנה המתבקשת היא, אפוא, כי על פי לשונם של הסכם הפשרה והסכם המכר, שטח הגינה שהוצמד לדירה אינו כולל את יתרת הגינה.
ואולם המבקשים טוענים, כי על אף עובדה זו יש לפרש את ההסכם "פרשנות תכליתית", אשר תוצאתה היא שיש לקבוע כי שטחה של הגינה המוצמדת לדירתם משתרע מקו הבניין של הדירה ועד לגבול החלקה, והוא כולל גם את "יתרת הגינה". תמצית טענת המבקשים בעניין זה היא, כי הדין קובע שכאשר צד למשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה טועה במצב דברים הנוגע לחוזה, והצד שכנגד יודע על טעותו של הצד הטועה, כי אז יש לפרש את החוזה על פי מצב הדברים אותו הניח הצד שטעה. וכך, בין היתר, טוענים המבקשים בסיכומיהם:

"בענייננו, כפי שהוכיחו המבקשים, פרשנות הסכם הפשרה בין המבקשים למשיבה 1, ביחד עם הסכם המכר, מולידים מסקנה אחת ויחידה: אומד דעת הצדדים, העולה מלשון ההסכמים עצמם ומהנסיבות החיצוניות להסכמים אלה, מעיד בבירור על מכירתה של כל הגינה למבקשים כבר מלכתחילה, שכן גם אם המשיבה 1 התכוונה שלא למכור למבקשים את כל הגינה עד גבול החלקה, הוכח כי ידעה גם ידעה על כוונתם של המבקשים לקנות את כל הגינה עד גבול החלקה, ודי בידיעה זו של כוונת המבקשים על מנת שהדבר ייחשב לכוונה המשותפת של הצדדים, לפיה יפורש ההסכם" (סעיף 90 לסיכומים)
"... כפי שהוכיחו המבקשים בסעיפים 24-34 שלעיל, לאור העובדה כי המשיבה ידעה בבירור עד כמה חשובה הגינה למבקשים במסגרת הסכם הפשרה וכי ממילא לא היו המבקשים נקשרים בהסכם אילו ידעו כי לא כל הגינה מוצמדת לדירתם, בין היתר, בשל הפגיעה החמורה באיכות חייהם ו/או בפרטיותם, ברור כי אין לתת למשיבה 1 להיבנות מטעותם של המבקשים, כאשר ידעה, לאמיתו של דבר, למה התכוונו המבקשים בחתימתם על הסכם הפשרה" (סעיף 93 לסיכומים)



בתמיכה לטענתם בדבר הדין הקיים, מפנים המבקשים בסעיף 91 לסיכומיהם, לדבריו של כבוד השופט א. ברק בספרו פרשנות חוזה, נבו הוצאה לאור, ירושלים 2001, עמודים 421-422. כמו כן מפנים המבקשים לאסמכתאות מהארץ ומהעולם (סעיפים 94-95 לסיכומים). לא ראיתי מקום להאריך בבחינת טענת המבקשים בדבר הדין הקיים. הטעם לכך הוא, שהנסיבות העובדתיות בפרשה שלפנינו אינן מצדיקות לפרש את הסכם הפשרה והתשריט שצורף לו, בניגוד ברור ומפורש למה שמצוי בתשריט.
במשוואה לה טוענים המבקשים, ניצבים שני צדדים: מצד אחד הצד הטועה – המבקשים – ומצד שני הצד המטעה, או זה שידע על טעותו של הצד הטועה – משיבה 1. אני סבור, כי מן הבחינה העובדתית נתקלים המבקשים בקשיים כבדי משקל משני צידי המשוואה.
ככל שמדובר במבקשים עצמם, הרי שמחומר הראיות שהובא בתיק זה לא ברור האם במסגרת המשא ומתן שהתקיים בין המבקשים לבין משיבה 1, קיימו המבקשים בירור ובדיקה כלשהם כדי להבין ולהפנים, בצורה ברורה ומוחשית, מהו, הלכה למעשה, שטח הגינה שהוצמד לדירתם: לא ברור האם המבקשים עיינו עיון מעמיק בתשריט שצורף לשני ההסכמים, ולא ברור האם הם ניסו להבין מהי המשמעות, "בשטח", של הגינה שהוצמדה לדירתם, אותה הם מכנים היום בשם "רצועת אדמה דקה ועלובה" (סעיף א(1) לסיכומי התשובה, וכן סעיף 59); לא ברור האם המבקשים שוחחו והתייעצו בעניין זה עם בני משפחתם; לא ברור האם המבקשים שוחחו בעניין זה עם עורך דינם, הבקיא ומצוי היטב בענייני מקרקעין; לא ברור האם המבקשים יצאו לשטח, המוכר להם היטב, כדי להבין בדיוק מה המשמעות של גינה בשטח 40 מ"ר; לא ברור האם המבקשים יצאו לשטח כדי לבדוק האם הגינה שנמסרה להם כוללת את כל החצר הדרום-מערבית של הבניין או רק את חלקה; לא ברור האם המבקשים, או עורך דינם, פנו אל משיבה 1 בשאלות או בקשות להבהרה המתייחסות לגינה. הרושם המתקבל הוא, כי המבקשים לא נתנו לשאלות אלה את תשומת הלב שהיה ראוי שתינתן, במיוחד לנוכח טענתם בדבר החשיבות הרבה מאד שהם ייחסו לגינה. נראה, כי המבקשים אינם יכולים להישמע בטענה כי הם סמכו באופן עיוור על משיבה 1, וזאת לנוכח המחלוקת רבת-השנים שהייתה קיימת בינם לבין המשיבה.

המבקשים באים בטענות רבות וקשות אל שתי המשיבות, ובמיוחד אל משיבה 1. ואולם נראה, שאילו המבקשים עצמם היו מקיימים את הבדיקה המינימאלית שהיה מתבקש כי יבצעו – ובעניין זה כל שהיה עליהם לעשות הוא להתבונן בתשריט – לא היינו מגיעים עד הלום.


הצד השני של המשוואה הוא זה בו נמצאת משיבה 1. המבקשים טוענים כי משיבה 1 ידעה על כך שהם סברו בטעות שכל שטח החצר הדרום-מערבית יוצמד לדירתם. אלא שאני סבור, כי לא ניתן לקבוע זאת במידת הוודאות הנדרשת. כפי שציינתי, המבקשים היו מיוצגים על ידי עורך דין בקיא ומנוסה. ההתנהלות של מנהלה של משיבה 1 הייתה מול עורך דינם של המבקשים, ולא מול המבקשים. מטעם זה, משיבה 1 הייתה רשאית להניח כי עורך הדין הבין היטב במה דברים אמורים, וכי לא נפלה אצלו כל טעות באשר לגינה.


סוף דבר


מדובר בענייננו בשני הסכמים. הסכם הפשרה והסכם המכר, שלשונם והתשריטים שצורפו להם ברורים. על פי ההסכמים והתשריטים שצורפו להם, הוצמדה לדירת המבקשים גינה בשטח של כ-40 מ"ר, מתוך חצר בשטח של כ-125 מ"ר הנמצאת בחלק הדרום-מערבי של הבניין. יתרת השטח לא הוצמדה לדירת המבקשים. מהתשריטים עולה במדוייק מהו שטח הגינה שהוצמדה לדירת המבקשים. אילו המבקשים היו מעיינים בהם, עיין היטב, ואילו הם היו מבצעים את כל הבדיקות שיש לבצע, הדברים היו ברורים ונהירים גם להם. נוכח כל האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה שלא עלה בידי המבקשים לשכנע כי יש להעניק להסכם הפשרה פרשנות הסותרת אותו בצורה ברורה, ואגב כך להעניק למבקשים גינה אשר שטחה גדול פי שלוש מהשטח שנקבע בהסכם הפשרה.




אני מחליט, אפוא, לדחות את התובענה. אשר להוצאות, משיבה 2 טענה כי היא נגררה בעל כורחה להליך זה, וכי על אף בקשותיה מהמבקשים, תוך כדי ההליך, למחוק אותה ממנו, הם סירבו לעשות כן. במצב דברים זה מבקשת משיבה 2 לקחת זאת בחשבון בפסיקת ההוצאות. אכן, עיקר הסכסוך הוא בין המבקשים לבין משיבה 1. וגם אם המבקשים סברו כי יש לצרף את משיבה 2 כבעל דין נוסף (עסקאות נוגדות), חבל שהמבקשים ראו להטיל בה ובבנה דופי, כפי שעשו. בנסיבות אלה, ובשקלול מכלול נסיבות העניין, לרבות גילו ומצבו של המבקש, אני מחייב את המבקשים בהוצאות משיבה 1 בסך של 7,500 ש"ח ובהוצאות משיבה 2 בסך של 15,000 ₪.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק רישום קבלנים

  2. קבלן לא רשום

  3. חוזה קבלן משנה

  4. הסכם מסגרת עם קבלן

  5. תקלות בדירה של קבלן

  6. קבלן בניין תאונה בעבודה

  7. רווח קבלני - שכר עבודה

  8. תקנות רשם הקבלנים

  9. מסירת דירה מקבלן באיחור

  10. תקנות רישום קבלנים

  11. העלאת סיווג קבלני

  12. תקנות סיווג קבלנים

  13. מהו קבלן בונה ? מס הכנסה

  14. סיווג ג5 - קבלנים

  15. איחור בהודעה לקבלן

  16. חובות לקבלן שנפטר

  17. חברה קבלנית - ביקורת מס

  18. סכסוך בין קבלנים עבודות חשמל

  19. תביעה נגד קבלן שפשט רגל

  20. סעיף 6 לחוק חוזה קבלנות

  21. תביעת קבלן משנה נגד קבלן ראשי

  22. אחריות קבלן ליקויי תכנון דירה

  23. ערעור של הקבלן על גובה הפיצוי

  24. איחור במסירת דירה מקבלן

  25. ביטוח עבודות קבלניות - חריגים

  26. אחריות קבלן משנה – תאונת עבודה

  27. תביעה נגד קבלן למסור דירת קוטג'

  28. סכסוך בין קבלן ורוכש דירה

  29. מחלוקת על זהות דירה מקבלן

  30. חילוקי דעות בין יזם לקבלן

  31. סכסוך בין קבלן לבין מזמין העבודה

  32. השוואת תנאים של עובדי קבלן

  33. ביטוח עבודות קבלניות - קבלני משנה

  34. הסכם עם קבלן לבניית בית מעץ

  35. תביעה נגד כלל ביטוח עבודות קבלניות

  36. תביעה לתשלום יתרת חוב – חברה קבלנית

  37. ההבדל בין קבלן מבצע לבין קבלן בונה

  38. איחור במסירה של דירה - תביעה נגד קבלן

  39. סכסוך על גודל גינה בדירה מקבלן

  40. איחור במועד מסירת עבודה קבלנית

  41. סכסוך בין קבלן משנה לקבלן ראשי

  42. הסכם לביצוע עבודות חשמל עם קבלן

  43. נזקים כבלי חשמל - ביטוח עבודות קבלניות

  44. פיצוי בגין אובדן רווחים עתידיים

  45. קבלן עצמאי / מזמין שירותים - יחסי עבודה

  46. תביעה של משרד חקירות נגד חוקר קבלן עצמאי

  47. דחיית מועד המסירה בגין הזמנת שינויים

  48. חוזה עם קבלן בהליכי פירוק עקב קשיים כלכליים

  49. תקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות

  50. ערעור קבלנים עצמאים מנהלי פרויקט שיקום שכונות

  51. פיצוי כספי מהקבלן בגין אי התקנת פרקט בדירה

  52. תביעה לתשלום יתרת חוב שחב קבלן ראשי לקבלן משנה

  53. מהו המבחן בפסיקה לקביעת מעמד כ"עובד" או "קבלן עצמאי" ?

  54. תביעה נגד חברה קבלנית בגין שירותי בנייה להקמת בית מגורים

  55. תקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות סיווג קבלנים רשומים

  56. השלד של המבנה נבנה כולו על ידי קבלן שאינו רשום דבר שגרם נזקים רבים

  57. חוזה פאושלי מכתיב מערכת הקצאת סיכונים של הקבלן המבצע, מצד אחד, ושל מזמין העבודה, מצד שני

  58. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון