חלוקת דירה לשתי יחידות דיור בתל אביב

דוגמא לפסק דין בנושא חלוקת דירה לשתי יחידות דיור בתל אביב: אני מזכה את הנאשמת מן המיוחס לה בכתב-האישום. 1. הנאשמת רשומה כבעלת דירה בבנין מגורים בשדרות מסריק 11א בתל אביב-יפו. היא מואשמת בשימוש אסור בנכס שבבעלותה, בכך שבחודש דצמבר של שנת 2011 נעשה בדירה שימוש לשתי יחידות מגורים נפרדות ועצמאיות. ההיתר מאפשר שימוש ליחידת מגורים אחת בלבד. 2. נדבך ראשון בזיכוי נוגע לשאלת אחריותה של הנאשמת לשימוש הנטען. זאת, בשעה שלבית-המשפט הוכח כי הדירה רשומה על שמה רק מבחינה פורמאלית, ובאורח מעשי מי שרכשה את הדירה, מטפלת בכל עניניה, אחראית גם להשכרתה למגורים ונהנית מדמי השכירות היא אמהּ של הנאשמת, גב' סיבלה צוויביל. הנאשמת ואמה העידו על כך, בעדויות שהותירו רושם של דברים מהימנים. כך סיפרה, ראשית, הנאשמת בבית-המשפט, בדברים המקובצים להלן: "[אני הבעלים] של דירה ברחוב שדרות מסריק 11 בניין א. אני לא בטוחה אם זה 11 או 11א. הדירה בטיפול של אמי, היא מטפלת בכל הנושאים בדירה. כל מה שקשור לדירה אימא שלי מטפלת בו, יש לה ייפוי כוח. חתמתי על החוזה [לקנייה], ואימא שלי מטפלת בכל העניינים. [הדירה] לא נקנתה עבורי, היא על שמי. אני לא יודעת אם זה מוגדר כמתנה. יכול להיות. זה אימא שלי" (פרוטוקול, בעמ' 12, ש' 28-12). גרסה זו עמדה במבחנה של החקירה הנגדית: "ש.ת.ש.ת.ש.ת.ש.ת.ש.ת.ש.ת.ש.ת.ש.ת.ש.ת.ש.ת.ש.ת.ש.ת.ש.ת.ש.ת.ש.ת.ש.ת. איך את יודעת שהדירה הזו הגיעה להיות בבעלותך?חתמתי על החוזה, ואימא שלי מטפלת בכל העניינים. אני שואלת דווקא עלייך. את מקבלת דירה בבעלותך, זה כל מה שנותנים לך - לחתום על שטר [קנייה], וזהו?כן. זו אימא שלי. התעניינת לראות איפה הדירה, מה השטח שלה, מה דמי השכירות שאפשר לגבות? כלום?לא. אימך מקבלת את דמי השכירות?זה מועבר לבנק שלה.אז לשם מה הדירה על שמך?אני לא יודעת. יכול להיות שהיא תהיה שלי אח"כ, יכול להיות שזה חשיבה על הירושה. יכול להיות. ...את אי פעם ביקרת בדירה?כן.מתי?בהתחלה, כשהיא עשתה שם חלק מהשיפוץ. מה זה התחלה ומי עשתה חלק מהשיפוץ?אימא. היא הרסה שם קירות, לא יודעת להעריך תאריך, זה היה בהתחלה, ואני יכולה להגיד שלא היו קירות. לשאלת בית המשפט, אני מניחה שזה היה בסביבות 2008, 2009. אני לא יודעת. אחותי גרה בתל אביב, זה [ביקורי בדירה] בטח היה במסגרת ביקור משפחתי, זה לא היה במיוחד בשביל הדירה. מה במסגרת הדירה הזו נעשה בשמך על ידי אמך? כל דבר עד לפרט האחרון?כן.מבלי שאת מעודכנת בכך? אמך לא סיפרה לך אפילו מי גר שם ומהם דמי השכירות?שום דבר. גם תשלום המסים.את חתומה על החוזה מול הדיירים?לא. אימא שלי חתומה, כבאת כוח שלי. ידעת שהיא השתמשה בשם שלך בחוזה הזה?אני לא יודעת איך נראה החוזה. אז בשביל מה ביקרת בדירה?כשבנו אותה, זה נכס, אז זה מסקרן.ופה נגמרה הסקרנות שלך?לגמרי.למה?כי זה בטיפול שלה. אבל זה נכס על שמך.אבל זה בטיפול שלה". (מעמ' 12, ש' 24) עדות זו, כאמור, הותירה רושם של עדות מהימנה. הנאשמת לא נראתה כמי שמבקשת להתחמק מלהשיב או לטשטש מעורבות עמוקה יותר בעניני הדירה. היא הודתה כי ביקרה בדירה פעם אחת, אף שיכֹלה להתכחש גם לזאת. היא התקשתה לדעת עובדות בסיסיות כמספרו של בית-המגורים ושטחה של הדירה. היא לא ידעה דבר על מהותם של שיפוצים, שנערכו בה לפני מספר שנים. לבית-המשפט הציגה ההגנה הסכם להשכרת הדירה מיום 11.7.2010 (נ/2), ובכותרתו נרשם מפורשות, מתחת לפרטיה של הנאשמת: "ב/ סיבלה צוויביל" - כלומר האֵם. הנאשמת לא חתמה על החוזה. אמהּ חתומה עליו, הן בחתימה מלאה בסופו והן בראשי תיבות לצד סעיפיו. 3. אמה של הנאשמת הוסיפה בעדותה על הדברים. היא הסבירה, על אף שלא הוצגו אסמכתאות, כי היא משלמת את המשכנתא שעל הדירה וכי דמי השכירות מועברים בהמחאות על שמה ומופקדים בחשבון הבנק שלה: "אני רכשתי את הדירה בשם של הבת שלי, ואני משלמת את המשכנתא. אילנה [הנאשמת] לא מטפלת בדירה, אני מטפלת. הדירה - אני משכירה, אני מטפלת בצבע, בכל דבר שיש שם. אני חותמת על חוזה השכירות, הכנו ייפוי כוח מאילנה אליי, כי הדירה בשם שלה, אבל תמיד אני מול על השוכרים. אני. השיקים הם על שמי. יש לי דירה אחת. אני משכירה ל-4 שותפים או 3, תלוי בשנה" (מעמ' 14, ש' 17). האֵם העידה עוד, כי רכשה את הדירה בכסף שחסכה, למטרת השקעה עבור עצמה (עמ' 17, ש' 20-18). היא הסבירה מפני מה רשמה את הדירה על שם בתה: "כדי שכשאני אמות, זה יהיה על שמה. יש לי 4 ילדים, ואני דואגת גם לאחרים" (שם, בש' 22). בניגוד, כאמור, לבתה, ידעה האם לפרט את מהותם של השיפוצים שערכה בדירה לאחר רכישתה, בשנת 2008 והעידה כי יזמה את השיפוץ ואת מרכיביו (שם, בש' 28-26; עמ' 19, ש' 27-26 וש' 31). 4. אל מול האמור לא הציגה המאשימה, והלא הנטל הוא עליה, כל ראיה הקושרת את הנאשמת למעורבות באיזה מבין עניניו של הנכס הנדון. זולת רישומים ממרשם המקרקעין (ת/10), מרשם הארנונה ומרשם התושבים של עיריית תל אביב-יפו (ת/11), ולפיהם הנאשמת - שכתובתה בכפר ורדים שבגליל - היא הבעלים, לא הוצג דבר. מתברר, כי גם מול גורמי הפיקוח על הבנייה בעירייה התנהלה אמה של הנאשמת, לבדה. לנאשמת נשלחה בתאריך 13.12.2011 הזמנה למסירתה של גרסה בחשד לביצוע עבירה (ת/9). כמות שהוא, העבירה הנאשמת מסמך זה לידי אמה - "כשהגיע המסמך, נתתי לה אותו והיא טיפלה. נתתי לאמי. היה כתוב שם שצריך לגשת. לא הסתכלתי" (עמ' 12, ש' 16-15; עמ' 13, ש' 12-9). מאליו ברור, אפוא, כי הנאשמת לא התייצבה למסור גרסה. אמה היא שפקדה את משרדי העירייה לצורך זה. "התקשרתי לעירייה", העידה האם, "הם קבעו לי יום, ואני הלכתי. הסברתי שאני מטפלת בדירה. והם כל הזמן אמרו לי 'יש לך דירה מחולקת', ואני אומרת 'הדירה שלי לא מחולקת'; 'את עוברת על החוק', ואני אומרת 'אבל אין לי דירה מחולקת, אני לא יודעת מה אתם רוצים להגיד לי, אני לא יודעת מה אתם כל הזמן מבקרים בדירה שלי'" (עמ' 15, ש' 17; ש' 23-21). בפגישה נכחו לא פחות משלושה נציגים של מחלקת הפיקוח על הבנייה. שניים מהם - המהנדסים פיוטר ספיטקובסקי ודרור שיוביץ, העידו גם הם בבית-המשפט. בשל חלוף הזמן הם התקשו לזכור את הפרטים לאשורם (עמ' 10, ש' 23). "דיברתי איתה במשרדי", ידע העד ספיטקובסקי לספר, "רשמתי לעצמי שהיא אמרה שהדירה נרכשה ב- 2008, נדמה לי, לבת שלה. זה מה שאני זוכר" (עמ' 3, ש' 22; ש' 30-29). אך אם את המעמד במשרדי העירייה התקשו מהנדסי הפיקוח לזכור, הרי שהעובדה כי בשני ביקוריהם בנכס, בתאריכים 13.12.2011 ו-19.12.2011, הם לא פגשו כל עיקר בנאשמת כי אִם באמה, נחרתה בזיכרונם. "היא פתחה לנו את הדלת", הוסיף מר ספיטקובסקי בעדותו, "והיא ליוותה אותנו בביקורנו בדירה. היא הסבירה עצמה ואנחנו הסברנו לה את הפרוצדורה שלנו והסברנו לה מה אנחנו הולכים לעשות" (שם, בש' 26-24). גם מר שיוביץ העיד כי בביקורות נכחה האם, ולא הזכיר את הנאשמת (עמ' 9, ש' 26; עמ' 10, ש' 25-24). בכל אחד מן הדו"חות, שחיברו המהנדסים בעקבות ביקוריהם, נרשמו דבר נוכחותה של האם ולא הוזכרה נוכחות הבת: "הביקורת התקיימה בנוכחות גב' סיבלה צוויביל שהינה אמא של בעלת הדירה" (ת/5); "[ה]ביקור בוצע בנוכחות אימה של בעלת הנכס" (ת/1). האם אפילו נרשמה כ"נציגת הבעלים" ו"נדרשה להודיע על מועד נוסף להשמת הביקורת". 5. אך מובן, כי החוק מאפשר את העמדתה לדין של הנאשמת, כ"בעלת המקרקעין בשעת ביצוע העבירה" - לשון האמור בסעיף 208(א)(3) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. ברם, לימינה של זו עומדת, להשקפתי, ההגנה שבסעיף 208(ב) לחוק. תנאיה המצטברים של הגנה זו ולפיהם "העבירה נעברה שלא בידיעתה והיא נקטה בכל האמצעים הנאותים לקיום הוראת חוק זה", התקיימו בנאשמת. משהוכח כי היא לא הייתה מעורבת כל עיקר בנעשה בנכס, יש כל מקום למסקנה כי השימוש נעשה שלא בידיעתה. המאשימה לא הציגה בדל ראיה, התומך במסקנה הפוכה. ממילא, לא היה מקום לדרוש מן הנאשמת לנקוט צעדים למניעתו של שימוש אסור. אני מתקשה לקבל את עמדתה של המאשימה (מעמ' 21, ש' 20) ולפיה מן הפאסיביות, שגילתה הנאשמת לאחר שהועמדה על דבר החשד לעבירה, יש ללמוד גם על מחדלה להיות מעורבת כל צורכה בנעשה בנכס, הרשום על שמה, קודם למועדים הנקובים בכתב-האישום. אמת, מותר היה לצפות כי הנאשמת לא תיוותר אדישה אל מול חִצי האשמה שהופנו כלפיה. ברם, אין ציפייה מאדם, אשר הודע לו כי הוא חשוד בדבר עבירה, שקולה כלל ועיקר לציפייה הימנו קודם לכן. במה שנוגע לעניננו, לאמוֹר לקיומו של היסוד השני בהגנה שלפי סעיף 208(ב) לחוק, אין התנהלות אחת - זו המאוחרת, מלמדת על האחרת - קודמתה. אפילו אין זה, לשון עממית, זינוק קוונטי, גם ב"קו לינארי" (עמ' 20, ש' 2-1) לא מדובר. אדרבה, ההתנהלות לאחר קבלתה של הזמנה למסירת גרסה אך מחזקת את טענתה של הנאשמת, כי היא לא ראתה עצמה קשורה בשום מובן לשימוש שנעשה בדירה. 6. בכך ניתן להסתפק, אך לנוכח מה שעלה מן הראיות מצאתי מקום לדבר גם במהותו של השימוש גופו. אקדים ואומר, כי טענות ההגנה באשר להיתר המקורי הן חסרות שחר. ההיתר (ת/4) מתייחס - יחד - לבנין מס' 11א ולזה הצמוד לו ומספרו 11. מכאן שני חדרי האמבטיה, מכאן שני המטבחים ומכאן שני חדרי השירותים שבכל קומה. אין פירוש הדברים כי במָקום, שהוא כיום הדירה הרשומה בבעלות הנאשמת, הותר לבנות מרכיבים אלה בכפל. בכל זאת, נותר ספק אם הנכס חולק לשתי יחידות מגורים נפרדות אשר בכל אחת מתאפשר, לפי מבחני ההיגיון הסביר, שימוש עצמאי. עומד לה, לדירה, לרועץ - כך בהתאם למדיניות האכיפה העדכנית של עיריית תל אביב-יפו - המבנה המיוחד, המאפיין אותה למן הקמתו של הבנין, בהיתר משנת 1935, שכבר הוזכר. מבלי לחטוא בעירובן של השערות בידיעה שיפוטית, הרי שדומה כי בעת ההיא הייתה תרבות המגורים בעיר תל אביב שונה. אפילו לא נקבע כך בהיתרים, לא אחת חלקו מספר משפחות דירת מגורים אחת. הדבר עשוי להסביר את המבנה, הנראה כיום משונה למדי, של דירה המחולקת פיזית לשני אגפים נפרדים, מצד זה ומצד זה של דלת הכניסה הראשית. מובן, כי במבנה זה אין כדי לשנות מן השימוש המותר, והוא ליחידה אחת. אולם קיומה של הפרדה פיזית, בנסיבות אלו, אינו ראיה לשימוש אסור. כוחם של דברים אלה יפה אף ביחס לדלתות, שהוצבו בכניסה לכל אגף. היו אלו דלתות-פנים, שונות מדלת הפלדה בכניסה הראשית לדירה. אחת מהן נראית בתמונות ת/8 (דף 8). אמנם אין צורך להראות, לצורך הוכחתה של הפרדה, כי הדלת עשויה חומר זה או אחר, ודי בכך שמתאפשרים חיים נפרדים ועצמאיים מאחוריה. אולם, כשברור שהדירה מחולקת מראש לשני אגפים, יש להראות יותר מקיומן של דלתות כאלו בכניסה לכל אגף. 7. המאשימה נאחזת אפוא בסממנים נוספים, שהתגלו למהנדסים בביקוריהם ומעידים לפי הטענה על חלוקה אסורה. באגפה המזרחי של הדירה, בחלל המקיף סלון ומופרד משני חדרי שינה אשר מצויים גם הם באגף זה, אותר מטבח מאובזר. באגף האחר, שכונה בפיהם "יחידה מס' 2", מצאו המפקחים מקרר גדול, מכשיר מיקרוגל ומה שכונה "פינת אוכל". בכניסה לאותו אגף נמצא ארון ובו טוסטר אובן, קומקום וכלים. עדותו של המהנדס שיוביץ שיוותה לממצאים אלה דמות של מטבח לכל דבר: "אותר חלל מרכזי ובו פינת אוכל, מקרר, מיקרוגל, יש לציין שבכניסה [ליחידה מס' 2] אותרו מוצרי חשמל כגון טוסטר אובן, קומקום חשמלי וכוסות ואביזרי מטבח נוספים. בכניסה קיים ארון ובו אותרו כל האלמנטים" (עמ' 7, ש' 30-28). דברים אלה מתקשה אתה ליישב עם מה שרשם לא אחר ממהנדס זה בדו"ח, שערך בעקבות הביקורת ביום 13.12.11: "ביח"ד מס' 2 לא אותר מטבח" (ת/5. ההדגשה הוספה). לעובדה, כי לא זוהו יסודות ככיור מטבח, צנרת, חיבור לביוב, כירה או תשתית של גז, למשל, הציע מר שיוביץ בעדותו הסבר משתמע. לפיו, אין לשלול את האפשרות כי בין הביקורת הראשונה, שבה לא ניתנה, בשל התנגדות אמה של הנאשמת, "אפשרות להזיז רהיטים" (עמ' 9, ש' 21), היה מי שטרח וסילק סממנים מסוג זה: "לעניות דעתנו, ברגע שלא מאפשרים לנו לבצע את עבודתנו, ולסיימה רק במועד נוסף, כנראה שבוצעו עבודות הכנה לקראת הביקורת שלנו" (עמ' 10, ש' 2-1). כל תמיכה להצעה זו, היכולה ליצוק בה ממד החורג מגדריה של השערה בלבד, לא נמצאה לעֵד-התביעה. ומנגד, בפיה של האֵם היה הסבר מניח את הדעת להתנהלותה: "בביקור הם רצו לפתוח ארונות, ואמרתי להם שלא ביקשתי אישור מהדיירים, שהם יכולים להסתובב, אבל לא לפתוח ולא להזיז כלום, מפני שהדברים הם לא שלי. אז הם אמרו שאבקש אישור, והם יבואו עוד פעם. בביקור השני כבר הסברתי לדיירים שהכול צריך להיות פתוח ושאני צריכה אישור שהם יכולים לפתוח את הכול, להזיז את הכול, לראות רק מה שהם רוצים, והם פתחו וראו הכול" (עמ' 16, ש' 17-11). בין הביקורות חלפו כחמישה ימים. מר שיוביץ לא סיפר כי בביקורת המאוחרת הוא ראה סימנים כלשהם לעבודות שבוצעו. המבקר הנוסף, מר ספיטקובסקי, נשאל בידי בית-המשפט: "האם באזור של יחידה מס' 2 מצאתם איזה שהם סימנים, למשל שזמן קצר לפני הביקור שלכם האם היו אביזרי מטבח או מטבחון או שמישהו פרק מטבח לפני הביקור שלכם?". תשובתו הייתה בשלילה (עמ' 5, ש' 17-15). מותר עוד לתהות: אם טרח מישהו לסלק מן הדירה צנרת, כיור או מכשיר אחר, מדוע זה הותיר שם את המקרר או את מכשיר החימום? כיצד חמקו אלה מ"עבודות ההכנה" המשוערות? עדותו של מר ספיטקובסקי ציירה, בכלל, תמונה שונה בשאלת קיומו של מטבח נוסף. אביא ממנה במקובץ: "ת.ש.ת.ש.ת.ש.ת.ש.ת. ...ביחידת הדיור 2 שהיא בצד שמאל לחדר המדרגות, ראיתי סלון, שרותים עם מקלחון ושני חדרי שינה. ...היה ביקור קודם ב-13 לחודש, שאתם חיפשתם לסימנים של מטבח נוסף, והאמא אמרה שאין לה רשות מהדיירים שגרים שם, להזיז דברים, וקבעתם ב-19 ובאותו יום פתחת כל מה שאפשר בחיפוש מטבח נוסף מהצד השני.כן. ולא מצאתם סימנים למטבח נוסף בצד השני.נכון.אמרת בעדותך הראשית כי הדירה חולקה לשתי יחידות, ואחרי שהסכמת שהמבנה של הדירה הוא כמו שהיה ב- 1935 איך מתבטאת החלוקה של הדירה לשתי דירות. מה שאני קור[א] לו יחידת דיור אחת בצד הימני, יש הכל קומפלט של הדירה עצמאית, יש מטבח, יש שירותים עם מקלחון, חדר שינה וסלון. וכניסה נפרדת דרך המבואה. בצד שמאל יש הכל חוץ ממטבח או מטבחון. גם כניסה נפרדת וכל השאר חוץ ממטבחון. באופן פונקציונאלי ניתן להשתמש ביחידה זו כיחידה נפרדת. איך אפשר להשתמש ביחידה נפרדת אם אין בה מטבחון.יש מים וחשמל ושירותים, ואפשר להקים אם יש צורך איזו שהיא פינת, אם לא מטבחון, אז פינת קפה. ...מה שראיתי ביחידה מס' 2 כמו שציינתי קודם, זה בעצם יחידה נפרדת לפי דעתי, שיש בה הכל, חוץ ממטבחון או מטבח מה שלא מצאנו... לא ראיתי מטבח ולא סימנים של מטבח".(עמ' 1, ש' 24-22; עמ' 4, ש' 18-2; עמ' 5, ש' 17-10) מה שכונה בפיה של באת-כוח המאשימה "רענון זיכרונו" של העד בחקירה החוזרת, באמצעות הפניתו לתצלומים מן הביקורת, הניב את התשובה הבאה: "אני מעיין בתמונות, ואני רואה שבסט התמונות ביחידה מס' 2, בתמונה אחת אני רואה את המקרר שנמצא באותה יחידה, ובתמונה השנייה רואים את השולחן עם טוסטר אובן" (עמ' 6, ש' 28-27). לא סברתי, כי התרשמותו של העד כי באגף המערבי לא היו מטבח או מטבחון נבעה מקשיי זיכרון. העד זכר לאשורם פרטים מן הביקורת ואת פרטי הדירה, כמצוין. אין זאת אלא כי הוא סבר, שעל אף קיומם של מוצרי החשמל הנזכרים אין לקבוע כי מדובר במטבח. למסקנתו זו יש לייחס משקל, בהיותו גורם מומחה בהסקת מסקנות מממצאי ביקורות, במקרה זה כבמקרים קודמים שזימן לו תפקידו. 8. אלא, שעיקר הסוגיה הוא במהות ולא בהתרשמות. קיומה של תשתית, המאפשרת שימוש עצמאי בחלק מן הדירה, הוא מרכיב יסודי בהוכחתה של עבירה מן הסוג הנטען. דרך כלל, להוציא נסיבות קיצוניות שאיש לא טען לקיומן כאן, שימוש עצמאי לא יוכל להתאפשר בהיעדר יכולת להחזיק מוצרי מזון, להכינם ולצרוך אותם בדרך מקובלת, באותו חלק אשר טוענים כי הוא יחידה עצמאית. מקובלת עלי הטענה כי מקרר, מכשיר מיקרוגל ושולחן עם אביזרים מתאימים - כפי שרואים בתמונות ת/7 (בדף הנושא, בו-זמנית, את המספרים 12 ו-15), הם תשתית חלקית למטבח. תשתית חלקית מחייבת בחינה לגופה: כלום די בה לקיום עצמאי? על המענה לשאלה זו להתחשב בתכליותיה של האכיפה ובגבול הדק, לעתים עד מאד, המפריד בין שימוש ליחידות מגורים נפרדות לבין שימוש בידי שותפים לדירה. שכן דומה, כי אפילו מדיניות קפדנית של אכיפה אינה חותרת לשלול שימוש בדירה בידי שותפים, והוא חלק בלתי נפרד מתרבות המגורים-לשכירה בעיר תל אביב-יפו. אותו גבול הולך ומיטשטש ככל שמתקדמים החיים, ככל שרכישתם של מוצרי חשמל נעשית קלה וככל שעקרון האוטונומיה האישית, כפי שהוא מכונה עתה, מעמיק את השפעתו בתחומי חיינו השונים. כיום מתקבל על הדעת קיומו של אורח חיים משותף בין שוכריה של דירת מגורים, שבו השיתוף מצומצם מבעבר. מסופקני אם עצם קיומו של מקרר נוסף, או של מכשיר לחימום אוכל, לעולם די בו לקבוע כי שיתוף אינו מתקיים. בולטת העובדה שכבר צוינה, כי המפקחים לא איתרו כיור, חור ניקוז או צנרת מים נפרדת, לשימוש שאינו רחצה, באגף המערבי של הנכס. מענה לקושי זה נמצא למאשימה בהפניה לפסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, אשר הכיר בשימוש חורג לדירה מחולקת אף בהיעדרו של כיור לשטיפת כלים, במה שנקבע כי הוא מטבח: "אין שום חובה כי מטבח יכלול כיור עצמאי, אם קיים כבר ביחידת הדיור כיור במקום אחר" (ע"פ (מחוזי תל אביב) 80028/99 מדינת ישראל נ' רוסנו, בפסקה ד' לפסק-דינם של כבוד השופטים דבורה ברלינר, יהודית שטופמן וזכריה כספי (פורסם במאגרים, 21.9.2000)). אלא שדומה כי הדברים נאמרו בנסיבותיה המסוימות של אותה פרשה, ובה דובר "ביחידת דיור מינימליסטית בשטחה, ואין הכרח שיהיו בה כיורים נפרדים לכל פונקציה" (שם, שם). באותו ענין נתהוותה היחידה מחלוקתה של דירת מגורים ללא פחות מארבעה חלקים. אין אלה פני הדברים במקרה שבפני, ובו עמד שטחו של האגף המערבי - אותה "יחידה מס' 2" בלשון המפקחים - על למעלה מ-30 מטרים רבועים וכלל סלון, שני חדרי שינה וחדר אמבטיה ושירותים, נפרדים זה מזה, כעולה מן השרטוט ת/3. סברתי, כי אפילו ביקשו המתגוררים בחלק זה של הדירה לאפסן דברים במקרר נפרד, אפילו ביקשו הם אפשרות לחמם דבר-מאכל בנפרד מן המטבח שבחלק האחר, ספק אם התשתית שעמדה לרשותם אפשרה להשתמש בשטח זה של הדירה באורח עצמאי ומנותק מחלקה האחר. 9. במאפיינים נוספים לא תוכל עמדת המאשימה למצוא משען מספק. חדרי רחצה כפולים קיימים ברבות מן הדירות המשמשות יחידת מגורים יחידה. ייעוד קיומם של שני מוני חשמל לא נבדק, ואין בידי המאשימה כל ראיה לסתור את ההסבר שסיפקה ההגנה, כי המונה שבתוך הדירה נועד לבקרה על המונה של חברת החשמל אשר מחוץ לה או למניעת חיוב יתר בגין צריכת חשמל בחדר המדרגות (עמ' 9, ש' 8-3; עמ' 16, ש' 30-26). שוב נדרשה לעֵד-המאשימה השערה, שלפיה "בחדר המדרגות אותר מונה נוסף שבחישובים בהפחתה אחד מהשני, ניתן לכמת את עלויות צריכת החשמל". כשנשאל אם ערך כימות שכזה, השיב: "לא עשיתי זאת, ציינתי את העובדה הנ"ל על מנת להוכיח את הטענה שיש שם שתי יחידות נפרדות, גם בסוגיית החשמל" (מעמ' 7, ש' 31). השערה היא, ולא הוֹכחה. עצם קיומם של שני לוחות חשמל (להבדיל ממונים) - אף כי אינו נטול משקל, אינו קונקלוסיבי. "אני לא חשמלאית", נמצא גם כאן הסבר לאֵם-הנאשמת, "המבנה של הדירה הוא קשה, ארוך. זה 5 מ' על 20. אני לא יודעת למה עשו את זה" (עמ' 19, ש' 14-13). 10. לנוכח הספק שהתעורר, ועל אף ההבנה לעומס העבודה הכבד שבו הם נתונים (עמ' 10, ש' 26), מצופה היה מנציגי המאשימה - המהנדסים והתביעה כאחד - שלא להסתפק בציון מאפייניה של הדירה כפי שנגלים בהתבוננות ובצילום, אלא לבדוק לעומק את הדברים - למשל: לתור אחר שימוש בחדר האמבט לשטיפת כלי מטבח (בתמונות ת/7 לא נראה לכך כל זכר); לבדוק את היחס בפועל בין מוני החשמל; לתחקר (כדין) את הדיירים; לבחון את תכולתם של המקררים; להידרש להסכם השכירות; לתור אחר מרכיבים נוספים, המאפיינים דרך כלל שיתוף (או-היעדר שיתוף) כמכונת כביסה, דוּד לחימום מים, פעמוני-דלת; ועוד. דבר מאלה לא נעשה, על אף הסמכויות שבהן מצוידים מפקחי העירייה לפי חוק (ראו, בפרט, סעיף 257 לחוק התכנון והבניה וכן ת"פ (מקומיים תל אביב-יפו) 11132/10 מדינת ישראל נ' שריון, בפסקה השביעית להחלטתי (פורסמה במאגרים, 12.2.13)). במה שבידיה - לא סילקה המאשימה את הספק אשר רק בלעדיו תיכון הרשעה בפלילים. העבירה שייחסה המאשימה לנאשמת היא חמורה דיה, והעונש המבוקש דרך כלל בעקבות הרשעה בה הוא כבד דיו, על מנת לחייב את נקיטתן של פעולות חקירה מקיפות יותר בטרם יוחלט על העמדה לדין. היה זה לא לפני חודשים רבים, שעמדתי על כך בפרשה אשר נסיבותיה, כתוצאתה, דומות: "בהתחשב בהשלכה הניכרת שיש להעמדה לדין בכלל, ובעונש הכבד אשר לו עותרת דרך קבע המאשימה, בעקבות הרשעה בעבירה הנדונה, בפרט, התקשיתי להשלים עם מאמצי חקירה לוקים בחסר ועם הצגתה בעקבות כך של תמונת ראיות חלקית. לא מצאתי, כי קשיים של ממש עמדו בדרכן של המפקחות לאסוף ראיות באורח מעמיק יותר. מחדל זה - תוצאותיו בצדו" (ת"פ (מקומיים תל אביב-יפו) 5036/11 מדינת ישראל נ' רינגורט, בפסקה 17 לפסק-הדין (פורסם במאגרים, 23.8.2012)). מכוח ההגנה שבסעיף 208(ב) לחוק התכנון והבניה, ובשל ספק שנותר באשר לשימוש בנכס - הנאשמת זכאית. זכות ערעור לבית-המשפט המחוזי בתוך 45 ימים. פיצול דירה / מקרקעיןמקרקעיןיחידת דיורתל אביב