דוגמא לפסק דין בנושא חוזה שכירות מבנה תעשיה: 1. בפני תביעה כספית על סך 96,288 ₪, המבוססת הן על עילה נזיקית והן על עילה חוזית. 2. א. עפ"י הנטען בתביעה, נחתם ביום 31.5.02 הסכם שכירות בכתב בין התובע לבין הנתבע לפיו הושכר לתובע "המבנה המערבי" בבניין שבבעלות הנתבע והמצוי באזור תעשיה בכפר ירכא, לשם הפעלת עסק בתחום הביגוד (להלן- "הסכם השכירות"). ב. עוד נטען כי בחודש יולי 2002 נכרת בין הצדדים הסכם שכירות נוסף בע"פ לפיו הושכר לתובע גם "המבנה המזרחי" בבניין. הוסכם כי התובע ישפץ את המבנה המזרחי ויקים בו גלריה על חשבונו, ותקופת השכירות תהיה למשך 9 שנים בעלות 3$ למטר ריבוע. ג. התובע התחיל להשקיע בשיפוץ המבנה המזרחי ובבניית הגלריה והוציא סך של 46,288 ₪, אך לקראת סיום השיפוץ, פרץ סכסוך בין הצדדים, והוא פונה בכוח מהבניין ע"י הנתבע ואנשים מטעמו. ד. עקב כך פנה התובע לנתבע על מנת שיאפשר לו לפרק את הגלריה, או לחלופין לשלם לו את עלות הקמתה, אך הנתבע סירב. כן נטען, כי מאז הפינוי ועד מועד הגשת התביעה עושה הנתבע שימוש בגלריה. ה. לאור האמור, עותר התובע לחיוב הנתבע בנזקים הבאים: החזר עלות שיפוצים והקמת הגלריה בסך 46,288 ₪. אבדן רווחים לחודש ימים עד לאיתור מקום חלופי בסך 30,000 ₪. אבדן מלאי בשל המעבר הכפוי בסך 20,000 ₪. 3. א. מנגד טוען הנתבע כי הסכם השכירות התייחס רק למבנה המערבי. בשלב מאוחר יותר הוסכם בין הצדדים בע"פ על שכירת המבנה המזרחי, אך לא סוכמו תנאים ותמורה. ב. הנתבע מודה כי התובע השקיע בשיפוץ המבנה המזרחי והקמת הגלריה, אך לטענתו לאחר פינויו מהבניין נטל התובע את הברזלים שבנה במבנה המזרחי ואת החומרים שהביא והראיה לכך כי אין בבניין מאומה השייך לתובע. ג. עוד מוסיף וטוען הנתבע כי הרקע לפינוי התובע מהבניין היה הפרת הסכם השכירות מצד התובע בכך שלא שילם את דמי השכירות בגין חודש 09/02, וכן לא שילם את חשבונות החשמל והארנונה והנתבע נאלץ לשלמם במקומו. 4. בתיק נשמעו ראיות הצדדים עד תום. מטעם התביעה העידו שני עדים: כמאל מולא (להלן - "כמאל") והתובע עצמו. מטעם ההגנה העידו שני עדים: ופא מולא, אחיו של הנתבע, להלן - "ופא") והנתבע עצמו. הוגשו סיכומים בכתב והתיק הובא בפני לצורך הכרעה. 5. הסוגיות הטעונות הכרעה: א. האם המבנה המזרחי הושכר לתובע במקום המבנה המערבי או בנוסף לו? אם כן, באילו תנאים? ב. מהו הרקע לפינוי התובע מהבניין? ג. מהו היקף ההשקעה שהשקיע התובע במבנה המזרחי בבניין? ד. האם בנסיבות העניין זכאי התובע לפיצוי מהנתבע בגין הנזקים הנטענים בכתב התביעה, ומה שיעורם? נדון בסוגיות אלה כסדרן. 6. האם המבנה המזרחי הושכר לתובע במקום המבנה המזרחי או בנוסף לו? א. אין חולק כי לא נערך הסכם שכירות בכתב בגין המבנה המזרחי והתנאים לגביו סוכמו בע"פ. התובע טוען כאמור כי שכר את שני המבנים מהנתבע אך לא פירט מהו המועד המוסכם לתחילת השכירות של המבנה המזרחי (האם בתחילת השיפוצים או רק בסיומם או מיום הכניסה בפועל). רק במהלך חקירתו הנגדית העיד התובע לראשונה כי: "על החלק המזרחי לא הייתי אמור לשלם שכירות, אלא רק לאחר שאתחיל לעבוד שם. ההסכם היה שתוך חודש תיבנה גלריה" (עמוד 14 לפרוטוקול שורות 15-16, ההדגשה אינה במקור ג'.נ). ב. במהלך שמיעת הראיות חזר התובע על גרסתו כי שכר מהנתבע את שני המבנים (עמוד 13 לפרוטוקול שורה 6), אולם בהמשך חקירתו הנגדית שינה גרסתו והודה כי לא דובר על הרחבת העסק הקיים (המבנה המערבי) אלא על מעבר של העסק מהמבנה המערבי המקורי למבנה המזרחי: "אני הייתי אמור לעבור מהמבנה המערבי למזרחי" (עמוד 13 לפרוטוקול שורה 21). ג. יש לציין כי גרסה זו אינה מתיישבת עם האמור במכתבו של עו"ד ברקאת אל הנתבע מיום 10.9.02 (צורף כנספח ה' לתצהיר עדות ראשית הנתבע) שם נטען בסעיפים 2-3: "לאחרונה ובהתאם לשיחות שהתנהל בינך לבין מרשי ומיוזמתך, הוסכם על פינו המבנה המזרחי ואשר היה בחזקתך ושמש כמוסך, והשכרתו למרשי. ההסכם בנכם הינה כדלקמן, מרשי ישכיר ממך את הבניין המזרחי בנוסף לבניין המערבי וזאת לתקופה בת 9 שנים, ויבנה גלריה בשני הבניינים וגם מעל הקיוסק כדי שתהפוך להיות ליחידה אחת וכל זאת בעלות של 3 $ למטר" (טעויות הכתיב במקור, ההדגשה אינה במקור ג.נ"). אעיר כי לא הוגש העתק מתשובת הנתבע למכתב הנ"ל במסגרת הראיות בתיק (ככל שהיה מענה). ד. גרסת התובע בביהמ"ש כאמור לפיה הוסכם בע"פ על מעבר מהמבנה המערבי למבנה המזרחי (ולא על תוספת שטח למושכר הקיים) נתמכה אף בגרסת הנתבע בביהמ"ש, לפיה דובר על סיכום עקרוני בע"פ לפיו התובע ישפץ את המבנה המזרחי לרבות בניית הגלריה ורק לאחר מכן, ובכפוף לעמידת התובע בתנאי הסכם השכירות, יעבור התובע למבנה המזרחי (יצוין כי הנתבע העלה טענה חדשה (שינוי חזית) לפיה הוסכם כי תנאי הסכם השכירות (למעט המחיר) יחולו על המבנה המזרחי, דבר שהוכחש ע"י התובע בחקירתו הנגדית): "לגבי המבנה המזרחי, דובר על כך ולא בנימת הסכם, דובר על כך שאם הוא ישפץ את המקום המזרחי ויעשה גלריה בהסכמתי, הוא יעבור לבניין המזרחי. אותו הסכם יחול על הצד המזרחי במידה והכל יהיה בסדר ובמידה והוא יהיה שוכר הגון. לא דובר על מחיר" (עמוד 16 לפרוטוקול שורות 9-11). ה. אומנם בנסיבות העניין מתקשה אני לקבל את טענת הנתבע כי התובע החל במלאכת השיפוץ והקמת הגלריה במבנה המזרחי בהיקף השקעה לא מבוטל ללא הסכם בכתב (שיפרט תנאים מהותיים רלוונטיים,לרבות גובה דמי השכירות), אך מאידך עולה מחומר הראיות כי קיימת קרבה משפחתית בין הצדדים (אשתו של התובע קרובת משפחתו של הנתבע) כך שניתן להניח כי בנסיבות העניין נוצר "אמון מסוים" בין הצדדים, מעבר ליחסי שוכר - משכיר הזרים זה לזה: "לא צפיתי בעיות. נתתי בו אמון. הוא שידר אמון" (עמוד 13 לפרוטוקול שורות 19-20). ו. לא מן הנמנע כי בנסיבות העניין חרגו הצדדים מהמקובל והתכוונו להסדיר את תנאי השכירות של המבנה המזרחי בכתב במהלך ביצוע השיפוץ, או בסמוך לאחריו. ז. הנה כי כן, מדובר בשתי גרסאות שונות המתבססות על הסכמות בע"פ שלא נתמכו בראיות חיצוניות מספיקות, ולפיכך לא מצאתי הצדקה לבכר גרסה אחת על רעותה. בנסיבות דלעיל, עולה השאלה האם הוסכם בין הצדדים במהלך מו"מ בע"פ כי התובע יתחיל בעבודות שיפוץ המבנה המזרחי ובשלב מאוחר יותר יוסדר הסכם שכירות מפורט בכתב, או שהצדדים הסדירו את כל תנאי השכירות המהותיים של המבנה המזרחי בע"פ ולאחר מכן החל התובע בעבודות השיפוץ, תוך הסתמכות על הסיכום בע"פ? ח. ההבדל בין החלופה הראשונה לשנייה שהוצגה לעיל נוגע לשאלה האם הצדדים הגיעו במסגרת חילופי הדברים ביניהם לכלל חוזה מחייב מבחינת גמירת הדעת ומסוימות, שהם תנאי בלתו אין ליצירת התחייבות ברת תוקף עפ"י דיני החוזים. ט. בין כך ובין כך, גם אם נניח לטובת התובע כי המבנה המזרחי הושכר לו ע"י הנתבע למשך 9 שנים, הרי שכמצוות סעיף 8 לחוק המקרקעין אין ליתן תוקף להתחייבות כזו אם לא נעשתה בכתב (שכירות מתחת ל- 5 שנים אינה טעונה כתב כתנאי לתוקפה, ראו סעיף 79 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969). 7. מהו הרקע לפינוי התובע מהבניין? א. עפ"י הסכם השכירות תקופת השכירות של המבנה המערבי הייתה למשך שנה החל מ- 1.6.02 ועד 31.5.02, תמורת 540 $ לחודש בתוספת מע"מ (עם אופציה להארכה לשנה נוספת). אין חולק כי התובע שילם לנתבע דמי שכירות בגין המבנה המערבי עבור שלושת החודשים הראשונים: יוני 2002 עד אוגוסט 2002 (ראו: נספחים ב'1 -ב'3 לתצהיר עדות ראשית הנתבע). התובע העיד בחקירתו הנגדית כי את המבנה המזרחי השכיר מהנתבע "לאחר חודש וחצי שהייתי בבנין המערבי" (עמוד 13 לפרוטוקול שורות 18-19), והוא התחיל להשקיע בבנין המזרחי במהלך חודשים אוגוסט - ספטמבר 2002 (עמוד 13 לפרוטוקול (שורות 15-16(. ב. לעניין נסיבות "הסכסוך" בין הצדדים שהביא לפינוי התובע מהבניין הצהיר התובע בסעיפים 7 ו- 9 לתצהיר עדותו הראשית כי לקראת סיום השיפוץ ובניית הגלריה במבנה המזרחי החל הנתבע להפריע ללקוחותיו להגיע לחנות שבמבנה המערבי ומנע שימוש בחנייה, וכן הפריע בעבודות השיפוץ וזאת על מנת להפעיל עליו לחץ לפנות את הבניין. משהפעלת הלחץ לא עזרה, הותקף התובע ע"י הנתבע ואנשים מטעמו והוצא בכוח מן הבניין. ג. תיאור שונה לחלוטין לרקע של הסכסוך מופיע בנספח ה' לתצהיר עדות ראשית של התובע: "לאחרונה ומנסיבות שאינן ידועות למרשי, הודעת למרשי כי הנך מתנגד לבניית הגלריות, והנך דורש ממרשי פינוי כל החומרים שבחצר ואשר נקנו לשם בניית שאר הגלריות" (סעיף 8 למכתב הנ"ל, ההדגשות אינן במקור, ג.נ). ד. כמאל העיד בביהמ"ש כי ידוע לו על סכסוך בין הצדדים אך לא ידע לפרט מהות אותו סכסוך: "אני זוכר דבר אחד מכל העניין הזה, אני בא להשכיר שם. אני יודע שהם רבו והתובע עזב. התובע אמר שהם לא ממשיכים. אני לא הייתי בריב" (עמוד 15 לפרוטוקול שורות 10-12). ה. במהלך חקירתו הנגדית העלה התובע גרסה נוספת לפיה הרקע לסכסוך ולפינוי היה בין היתר, הריסת מדפים שהוקמו על ידו במבנה המזרחי וע"י אחיו של הנתבע: "יצאתי מהמערבי, כי אחיו הרס לי את המדפים במזרחי. הם התחילו למנוע מהרכבים לחנות. לא היה לי מה לעשות שם. אני הלכתי וחיפשתי מקום אחר. זה הגיע עד כדי מכות" (עמוד 13 לפרוטוקול שורות 32-33) ובהמשך חקירתו הנגדית: "לשאלתך מדוע הנתבע ביקש שאפנה את המבנה, אני עונה שהוא חמדן וגנב וזהו. הוא רוצה לקחת את הגלריה בחינם. את אומרת שבגלל שלא שילמתי שכירות הוא פנה אלי בכתב ואמר שאם עד 16/9/02 לא אשלם, אני אמור לפנות את המקום, אני עונה שהוא שלח מכתב כזה. לשאלתך מדוע לא פיניתי, אני עונה שאני מושקע שם 60,000 ₪, איך אפנה?? שילמתי 3 חודשי שכירות ואף נותרה זכות" (עמוד 14 לפרוטוקול שורות 10-14). מדובר בטענות סתמיות, שאינן עקביות, ושלא גובו בראיות מספיקות מצד התובע, ולפיכך אינן מקובלות עלי. ו. מנגד, טענת הנתבע כי הרקע לסכסוך ולפינוי התובע מהבניין היה הפרת הסכם השכירות מצד התובע הוכחה ברמה מספקת שכן התובע עצמו הודה כי לא שילם דמי שכירות עבור חודש ספטמבר 2002 בגין המבנה המערבי (עמ' 13 לפרוטוקול שורה 12, ראו גם: נספח ג' לתצהיר עדות ראשית הנתבע). ז. בנסיבות העניין, גם אם התגלעו חילוקי דעות בין הצדדים בקשר להסדרת תנאי השכירות של המבנה המזרחי ו/או בקשר לעבודות השיפוץ והקמת הגלריה במבנה המזרחי, אין בכך כדי לפטור את התובע מקיום הסכם השכירות בגין המבנה המערבי. 8. היקף השקעתו של התובע במבנה המזרחי א. בחינת חומר הראיות בתיק ביהמ"ש בכל הנוגע לנזקים הנטענים בסך כולל של 50,000 ₪ (אובדן רווח לחודש ימים ואבדן מלאי בשל המעבר הכפוי), מלמדת כי מדובר בטענות בעלמא שנטענו ע"י התובע באופן סתמי ומבלי שגובו בראיה כלשהי מצידו, ועל כן דינם להדחות. ב. לגבי היקף השיפוצים ועלות הקמת הגלריה: נטען ע"י התובע כי מדובר בסך 46,288 ₪. עיון בחשבוניות מס שצורפו לתצהירו של התובע מלמד כי בחישוב אריתמטי פשוט הם מסתכמים בסך של 29,408 ₪ (כולל מע"מ) בלבד, כאשר החשבונית העיקרית בסך 17,000 ₪ שהופקה ע"י זגייר פרג' - שיווק כל סוגי המתכת למסגרים, נושאת תאריך 24.3.03, כחצי שנה לאחר פינויו של התובע מהבניין. בחקירתו הנגדית ניתנה לתובע הזדמנות להבהיר את המועד המאוחר של חשבונית המס הנ"ל: "את רואה חשבונית מ- 24/3/03 ואת אומרת שעזבתי ב- 9/02 ואני אומר אז מה?? את אומרת שאני שילמתי חצי שנה אחרי ואני עונה "נו אז מה ?" (עמוד 14 לפרוטוקול שורות 5-6). ג. התובע לא ידע לתת הסבר סביר לעניין תמוה זה. התובע הסביר במהלך חקירתו הנגדית כי עבודות מסגרות וגלריה בוצעו ע"י אח של אשתו של הנתבע, ועבודות נוספות בוצעו ללא קבלה או חשבונית (עמוד 14 לפרוטוקול שורות 7-9). מנגד העיד הנתבע בחקירתו הנגדית כי ידוע לו שהתובע לא שילם לבן דודו בגין עבודות המסגרות (פרוטוקול עמוד 18 שורות 9-10). ד. מכל מקום, הצדדים אינם חלוקים כי התובע הוא זה שהקים על חשבונו את הגלריה במבנה המזרחי (ראו: עמוד 16 לפרוטוקול שורות 29-30). בחינת חומר הראיות בכללותו מעלה כי התובע השקיע בבניית הגלריה ושיפוץ המבנה המזרחי כספים, ובין היתר, בגין תכנון הגלריה (הכנת תוכניות קונסטרוקציה, (שלא הוגשו כראיה), קורות ברזל לתמיכה ברצפת הגלריה (רלסים) לרבות עבודות מסגרות, עצים, עבודות גבס, צבע, ועבודות חשמל (ראו, בין היתר התמונות שצורפו לתצהיר עדות ראשית התובע). 9. האם בנסיבות העניין התובע זכאי להשבה בגין השקעתו במבנה המזרחי? א. אין חולק כי התובע פינה את הבניין במהלך חודש 09/02. כעולה מנספח ד' לתצהיר עדות ראשית התובע הוא פנה לנתבע בתאריך 30.9.02 בדרישה לאפשר לו לפרק את הגלריה שהקים או לחלופין לשלם לו עלויות הקמתה המסתכמים לטענתו בסך 50,000 ₪. מענה לפניה זו לא הוגש במסגרת ההליך (ככל שהיה מענה ע"י הנתבע). ב. במהלך חקירתו הנגדית הודה הנתבע שהתובע הקים את הגלריה אך לטענתו הוא לא סיים את בנייתה ("זה היה עדיין בשלב הברזלים", עמוד 16 לפרוטוקול שורות 30-31). גם ופא, אחיו של הנתבע אישר את בניית הגלריה ע"י התובע (עמוד 18 לפרוטוקול שורה 31). עוד העיד הנתבע בחקירתו הנגדית כי פנה לתובע ודרש ממנו לפנות את הברזלים שהניח בחצר הבניין במהלך השיפוץ מטעם בטיחותי (הסרת מפגע), אך התובע לא פינה אותם והוא זה שפינה את אותם ברזלים עם אחיו לאחר מס' חודשים (ראו: נספח ג' לתצהיר עדות ראשית הנתבע ופרוטוקול עמוד 17 שורות 6-9). ג. קיימת מחלוקת בין הצדדים לגבי מועד פירוק הגלריה, והאם הנתבע עשה שימוש באותה גלריה לאחר שהתובע עזב את הבניין ולמשך כמה זמן. לטעמי מחלוקת זו אינה דרושה להכרעה בתיק, בזיקה לסעדים המבוקשים. אנמק להלן עמדתי זו. ד. חומר הראיות מלמד כי שיפוץ המבנה המזרחי והקמת הגלריה בוצעו ע"י התובע, בהסכמת הנתבע בע"פ ובידיעתו בטרם הוסדרו תנאי הסכם השכירות בכתב בנוגע למבנה המזרחי. עקב סכסוך שפרץ בין הצדדים בחודש 09/02 או בסמוך למועד זה, פונה התובע מהבניין במהלך אותו חודש בטרם הספיק להעביר את עסקו מהמבנה המערבי למבנה המזרחי ובטרם הושלם שיפוצו של המבנה המזרחי. ה. במצב דברים זה, אין חולק כי המבנה המזרחי של הנתבע הושבח (עקב עבודות השיפוץ והקמת הגלריה) בלי שהתובע נהנה מהשקעה זו ולו ליום אחד. אומנם יש להניח כי לאור תקופת השכירות הקצרה והעזיבה הבלתי צפויה של התובע את המבנה המערבי נגרמו לנתבע (וכמובן גם לתובע) נזקים כספיים עקב אי מיצוי הסכם השכירות של המבנה המערבי. נזקים אלה, היה ויוכחו, ניתן היה לתבוע מהתובע על בסיס ההסדרים שנקבעו בהסכם השכירות שבכתב. לטעמי, ובהעדר הוראה מפורשת בהסכם השכירות, מנוע היה הנתבע מלנקוט בסעד עצמי של קיזוז הנזקים הנובעים מהפרת הסכם השכירות בדרך של מניעת האפשרות מהתובע לפרק את הגלריה שהקים אשר ביקש בכך לנסות ולהקטין את נזקיו. ו. בנסיבות העניין, משבחר הנתבע להשאיר את ההשקעות שביצע התובע במבנה המזרחי בידיו בטרם הבשיל הסיכום בע"פ בקשר למבנה המזרחי לכדי חוזה מחייב, עליו להשיב לתובע, את שווים. ז. התובע הוכיח ברמת ההוכחה הנדרשת במשפט אזרחי את עצם ביצוע השיפוצים והקמת הגלריה במבנה המזרחי (להבדיל מהיקף העלויות בפועל). בנסיבות אלה נראה לי כי יש מקום לפסוק לתובע סכום על דרך האומדנא וזאת בהתאם לסמכות הטבעית של בית המשפט. אני קובע על דרך האומדנא את שווי ההשבה על סך 11,500 ₪. 10. סוף דבר: אשר על כן אני מקבל את התביעה חלקית ומחייב את הנתבע לשלם לתובע את הסך 11,500 ₪ בצרוף החזר אגרות משפט, יחסית לסכום שנפסק, וכן שכ"ט בסך 2,000 ₪ - והכל לתשלום תוך 30 יום מיום קבלת פסק דין זה, אחרת יישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל. חוזה שכירותחוזהשכירותמבנהתעשיה