דוגמא לפסק דין בנושא התנגדות לאישור תכנית איחוד וחלוקה: עתירה מנהלית בה מבוקש להורות על ביטול החלטת ועדת הערר המחוזית של מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 5.2.12, הדוחה את העררים שהוגשו על ידי העותר (51380/09 ו- 5189/10) ועניינם בהחלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (להלן: "הועדה המקומית"), לאשר שתי תוכניות מפורטות לאיחוד וחלוקה: תוכנית סמל דרום שמספרה 2988א' ותוכנית סמל צפון שמספרה 2988ב' (להלן: "התוכניות המפורטות", ראו נספחים יב-יז לכתב התגובה של המשיבות 3-4). התוכניות המפורטות נובעות מהוראותיה של התוכנית תא/2988 "פרויקט סמל", (להלן: "התוכנית הראשית", ראו נספח א' לכתב התגובה של המשיבות 3-4), אשר אושרה למתן תוקף על ידי הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב (להלן: "הועדה המחוזית"), ביום 15.1.05. ובאופן ספציפי מבוקש בעתירה כדלקמן: להורות לועדת הערר ולוועדה המקומית לתקן את החלטותיהן באשר לתוכניות המפורטות, באופן בו יכללו בהן תנאים אשר יבטיחו כי זכויות הבניה הנוספות שנקבעו בתוכנית הראשית יינתנו בשקיפות וישמשו למטרתן כפי שנקבעה בתוכנית הראשית, קרי למימון פינוי המחזיקים במתחם ותו לא; לחילופין, מבוקש כי בימ"ש יורה על החזרת התוכנית הראשית לוועדה המחוזית ויורה לה לתקנה בהתאם לאמור לעיל; לחילופין, מבוקש להורות על ביטול התוכניות המפורטות או ביטול התוכנית הראשית; לבסוף, מבוקש, כי בימ"ש יורה לוועדה המקומית ליישם באופן מלא את סעיף 13.2 לתוכנית הראשית, שעניינו בשלבי פינוי המגרשים אשר בתחום התוכנית. התוכנית הראשית בה עסקינן, נוגעת לשטח של 45 דונם, הידוע כ"מתחם סומייל", מציעה את תכנונו מחדש ומקצה בתחומה זכויות בנייה הכוללות 970 יחידות מגורים, נוסף על שטחי מסחר, משרדים ושטחים ציבוריים. יצוין, כי בחלקים גדולים מהמתחם עליו חלה התוכנית הראשית, מצויים בתים המוחזקים על ידי כאלו הטוענים לזכויות בבתים אלו. מעמדם של אלו ולמצער חלקם, שנוי במחלוקת. במתחם קיימים גם בעלי זכויות רשומים, אשר חלקם בעלי מקרקעין פנויים וחלקם בעלי מקרקעין עליהם ניצבים הבתים של המחזיקים במקרקעין במתחם. מהחלטת ועדת הערר, ניתן ללמוד, כי היקף הזכויות אשר הוקצו בתוכנית הראשית עולה בהרבה על המקובל, כאשר בבסיסו של הקצאה זו, עמדה התפיסה, כי זכויות הבניה המוגברות נועדו לאפשר לבעלי המקרקעין בתחום התוכנית לפנות בהסכמה או בדרכים משפטיות, את המחזיקים במקרקעין. השיטה העקרונית של העמדת "קופה" של זכויות לבעלי המקרקעין לשם ביצוע הפינויים התגבשה לאחר שהניסיונות להגיע להסכמות עם המחזיקים במקרקעין בדבר מפתח מוסכם ומחייב לתמורה שתשולם להם בגין פינוייהם, במסגרת הליכי אישור התוכנית הראשית, כשלו. על כן, הוחלט לאשר את התוכנית הראשית במתווה זה, ונושא האיחוד והחלוקה נותר להסדרה מאוחרת יותר, במסגרת תוכנית מפורטת שבסמכות הועדה המקומית. עניינה של ההחלטה בטענות הסף שהועלו ע"י המשיבים. העותר, שהנו אחד המחזיקים במקרקעין שבמתחם התוכנית ולטענתו משמש כיו"ר ועד השכונה, סבור, כי הועדה המחוזית קבעה באופן כללי, כי זכויות הבנייה הנוספות יחולקו לבעלי המקרקעין וזאת על מנת לממן את פינוייהם של המחזיקים במקרקעין, אולם את נוסחת החלוקה, היינו התנאים והקריטריונים, הותירה להחלטת הועדה המקומית במסגרת התוכניות המפורטות. לדידו של העותר, הועדה המקומית פעלה שלא על פי כללי המשפט הציבורי ועקרון השקיפות, שעה שידעה מהו ההיקף המספרי של הטבות הבנייה, ובכל זאת לא קבעה תנאים לעניין מתן ההטבה הכלכלית ואף לא ביקשה לבדוק נתון כלשהו בטרם הקצתה את זכויות הבניה הנוספות. כך למשל, לטענתו, הועדה המקומית לא הבחינה בין בעל מקרקעין שעליו לפנות מחזיקים ובין בעל מקרקעין פנויים, וכן לא בדקה את מס' הפינויים, עלות הפינויים, תנאי הפינוי וכיוצ"ב. לפיכך, לגישתו של העותר, הועדה המקומית חילקה הטבות כלכליות ציבוריות לגורמים פרטים, ללא מתן דין וחשבון לציבור שמשמעו בעניין זה, שקיפות מספרית, הכוללת נתונים מספריים באשר להיקף התמיכה וההטבות המחולקות. לבסוף, מבקש העותר להדגיש, כי הוא איננו דורש שבמסגרת התוכנית הראשית ו/או התוכניות המפורטות יקבע סכום הפיצוי שיקבל כל מחזיק עם פינויו, וכי מקובלת עליו הקביעה כי נושא היחסים בין הבעלים למחזיקים הוא נושא שצריך להיות מוכרע בבימ"ש ולא במוסדות התכנון, אולם, לדידו, אין בקביעה זו בכדי לפטור את ועדות התכנון מקביעת תנאים ופעולה בשקיפות על מנת להבטיח כי מטרת ההקצאה בתוכנית הראשית של זכויות הבניה הנוספות תהא לצורך מימון פינוי מחזיקים, ולא תינתן כמתת חינם לבעלים. מנגד, טוענות המשיבות, כי דין העתירה להדחות על הסף, מחמת שיהוי ניכר, מעשה בי"ד- השתק עילה, חוסר סמכות עניינית, חוסר תום לב, חוסר ניקיון כפיים ושימוש לרעה בהליכי משפט, וכן בגין אי מיצוי הליכים- היות העתירה מוקדמת. המשיבות העלו טענות רבות גם לגופה של העתירה, שבגינן הן סבורות שדינה, גם כן, לדחייה. לאחר שנתתי דעתי לכל טענות הצדדים, הגעתי לידי מסקנה, כי דין העתירה להדחות על הסף הן על יסוד כל אחת מטענות הסף כפי שיפורטו להלן, והן נוכח משקלן המצטבר. שיהוי ברי, כי הסעדים המבוקשים בעתירה אשר נוגעים במישרין לתוכנית הראשית קרי, ביטולה או למצער תיקונה (סעדים ב' וג') לוקים בשיהוי ניכר, שכן עסקינן בתוכנית תקפה מזה כ- 7 שנים, אשר עברה את כל הליכי התכנון הנדרשים, כאשר העותר נטל חלק בהם והביע את הסתייגותו במעלה הדרך התכנונית, ובסופו של יום, בחר, מסיבות השמורות עימו, שלא הגיש עתירה בגינה, ועל כך אין לו להלין אלא על עצמו. יתרה מזאת, צודקות המשיבות, כי מדובר אף בשיהוי אובייקטיבי, שכן צדדים שלישיים הסתמכו על התוכנית הראשית, וביניהם הועדה המקומית אשר השקיעה תשומות רבות בהכנת התוכניות המפורטות אשר נובעות מכוחה. עיון מדוקדק בסעד העיקרי בעתירה העוסק, לכאורה, בעקיפין בתוכנית הראשית, ועניינו בדרישה לקביעת תנאים בתוכניות המפורטות למתן זכויות הבניה המוגברות, מעלה, כי התוכנית הראשית קבעה זה מכבר, את אבני הדרך ואת המתווה הספציפי למימוש הזכויות הנוספות, כאשר התנתה זאת, בין היתר, בביצוע הפינויים בפועל, קבעה את שלביות הפינוי וכיוצ"ב (סעיף 13 לתוכנית הראשית). אשר על כן, טענות באשר לקונקרטיות ההסדר ולצורך בקביעת תבחינים למימוש הזכויות, עניינים בתוכנית הראשית שהיא, כאמור, האכסניה המתאימה, הלכה למעשה, לקביעות מהותיות מסוג זה, ולא בתוכניות המפורטות שעניינן איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, המהוות הוצאה מן הכוח אל הפועל את הוראות התוכנית הראשית, ואין ביניהן לבין קביעת התנאים המהותיים למימוש זכויות הבנייה של בעלי המקרקעין, דבר וחצי ודבר. לפיכך, משעה שאושרה התוכנית הראשית והעותר לא מימש את זכויותיו, אין הוא יכול לתקוף עניינים שאופן הסדרתם נקבע בתוכנית הראשית, במסווה של תקיפת הוראותיהן של התוכנית המפורטת והחלטת ועדת הערר, ויש לדחות ניסיון זה מחמת שיהוי ניכר. מעשה בית דין- השתק עילה לא זו אף זו, יש לדחות את טענותיו של העותר מחמת מעשה בית דין בעניינו. הכללים בעניין "מעשה בית-דין", הן זה שעניינו בהשתק עילה והן זה הנוגע להשתק פלוגתא, מבטאים את התפיסה, לפיה יש בכוח הכרעה שיפוטית קודמת, להביא, במקרים המתאימים, לסיום ההתדיינות המשפטית שבין הצדדים באותו עניין (ע"א 2035/03 לוי יסמין בע"מ נ' ת.ג.י בע"מ (2004), פ"ד נח(6) 447, 452). כלל זה נועד לשרת את האינטרס הציבורי, ובכך למנוע הכרעות שיפוטיות סותרות, ובזבוז זמן שיפוטי יקר. דרישתו של העותר להכרה בזכויות הבנייה הנוספות שניתנו במסגרת התוכנית הראשית כמיועדות אך ורק למימון ופיצוי המחזיקים במקרקעין במתחם, וכן קביעת מנגנון שיבטיח זאת, נדונה לראשונה בערכאה שיפוטית בעת"מ (ת"א) 1948/06 דוד תג'ר נ' עיריית תל אביב ואח' (לא פורסם, ניתן ביום 30.05.07). במסגרת כתב העתירה, ובנוסף לסעד המרכזי שנתבקש, שעניינו בהצהרה כי מלוא זכויות הבנייה הנוספות בגין הפינויים מיועדות למימון ופיצוי המחזיקים במקרקעי המתחם ולא לכל גורם אחר, נתבקש בין היתר, צו עשה, המורה לעירייה לקבוע, בתיאום עם המחזיקים מנגנון, אשר יבטיח זאת. (סעיף 3ט לכתב העתירה המצורף כנספח ד' לכתב התגובה של המשיבות 3-4). בדיון שהתנהל בפני כבוד השופטת דותן ביום 17.01.07 (פרוטוקול הדיון מצורף כנספח ח' לכתב התגובה של המשיבות 3-4), הבהיר ב"כ העותר מהי מהות העתירה: "העתירה היא נגד העיריה שתסביר מדוע לא מבצעת את הבניה, איך היא תדאג לחלוקה של האחוזים ולמימון". (עמ' 5 שורות 10-11) "אנו רוצים פיצוי בין לירה למילארד ₪, אך לא יכול להיות שהם לא יודעים כמה הם קיבלו. אני לא נכנס לתחשיב ולא ביקשתי את כל האחוזים, אני לא מבקש זכויות קנייניות, צריך להבטיח שע"פ טבלת החלוקה הפעולה תבוצע- לקבוע מנגנון לצורך המטרה שלנו- לממן את הפינוי". (עמ' 5 שורות 19-22) "מי שטוען שאנו דורשים זכויות קניין, שישמור לו אותן. אנו רוצים מנגנון כלכלי לפינויים. שאומרים לי אפס, אני בא בעתירה לביהמ"ש". (עמ' 6 שורות 10-11) ומפי העותר עצמו נאמר: "כל העתירה שלנו קשורה לדיני התכנון והבניה בלבד. כל תב"ע שכוללת זכויות פינויים יש לאחריה הליך של לקבוע זכויות. כל הגופים בעיריה תומכים בעמדה זו- לקבוע בלוח ההקצאות את הזכויות בגין הפיצויים וכך צריך לעשות". (עמ' 10 שורות 19-21) אשר לתיאור המחלוקת בין הצדדים נכתב בפסק הדין כדלקמן (המצורף כנספח ט' לכתב התגובה של המשיבות 3-4): "העותר מטעים כי עתירתו לא באה להשיג סעד קנייני, כי הדין מבחין בין זכויות הבניה לזכויות הקניין, וכי הסעד המבוקש הוא יצירת מנגנון במסגרת לוח ההקצאות שיבטיח את יישום החלטות הועדה המחוזית באופן שזכויות הבנייה העודפות ישמשו למטרת הפינוי "ולא יהיו מתת חינם לבעלי הקרקע". (עמ' 8 שורות 21- 24) (הדגשות שלי- צ.צ) במסגרת פסק הדין דחתה כבוד השופטת דותן את העתירה תוך שהיא קובעת כי העתירה מעלה סוגיות קנייניות, בניגוד לגישתו המיתממת של העותר, ותוך סירוב לקבוע קביעה פוזיטיבית באשר לייעודן של הזכויות העודפות ולהתערב במנגנון שנבחר, וזאת בהאי לישנא: "מקובלת עלי עמדתם העקרונית של המשיבים, לפיה עצם העובדה שנקבע בהחלטת הועדות כי תינתנה זכויות בניה עודפות במטרה לפצות את המחזיקים, אינה מובילה, מניה וביה, למסקנה שיש להעביר להם זכויות אלה במישרין. זאת ועוד, נקבע מנגנון ליישום שלבי, המתנה מתן היתרי בנייה בפיצוי בפועל, ואין זה מסמכותו של בית משפט זה לשמש מפקח על ביצועה של התוכנית". (עמ' 11-12) דעתו של העותר לא נחה לאחר מתן פסק הדין הנ"ל והוא פנה בבקשות הבהרה לבימ"ש, בהן ביקש כי בימ"ש יאשר את הקביעה לפיה ועדות התכנון הקצו זכויות בניה עודפות במטרה לפצות את המחזיקים. בקשות אלו נדחו, בהחלטה מיום 7.12.2007, הקובעת כי "אין בפסק הדין כל קביעה באשר להבטחות שניתנו, אם ניתנו על ידי ועדות התכנון והבניה" (ראו נספח י' לכתב התגובה של המשיבות 3-4). העותר ניסה מזלו פעם נוספת, עת הגיש תביעה לסעד הצהרתי, תא (ת"א) 1964-09 דוד תג'ר נ' עיריית תל אביב (לא פורסם, ניתן ביום 22.02.10) (מצורף כנספח כה' לכתב התגובה של המשיבות 3-4), בה ביקש מבית המשפט להצהיר כי יתרת שטחי הבניה מעל 300%, לפי התוכנית הראשית מיועדת לצורך פיצוי בגין פינוי המחזיקים. תביעה זו נדחתה מחמת מעשה בית דין על ידי כבוד הרשם, חגי ברנר, תוך שהוא קובע כדלקמן: "בענייננו, בשנת 2006 הגיש התובע עתירה מנהלית לבית המשפט לענינים מנהליים בתל אביב (עת"מ 1948/06), בה ביקש בין השאר להצהיר כי "מלוא זכויות הבניה הנוספות בגין הפינויים בשיעור של 222% מתוך 522% אפשרויות הבניה שהותרו בתב"ע 2988 לגבי המתחם מיועדות למימון ופיצוי המחזיקים במקרקעי המתחם ולא לכל גורם אחר". עתירה זו דומה להפליא לעתירה הנוכחית, בה ביקש התובע הצהרה לפיה יתרת שטחי הבניה מעל 300%, לפי תב"ע 2988 החלה על מתחם סומייל, מיועדת לצורך פיצוי בגין פינוי המחזיקים. (פסקה 7) בעתירה הנוכחית, טוען העותר, כי ההליכים הקודמים שהוצגו לעיל, אינם יוצרים מעשה בית דין, מאחר ומדובר בעילות תביעה שונות ובסעדים מבוקשים שונים. כאשר, לגישתו, בהליכים הקודמים, ביקש מבימ"ש לקבוע, כי זכויות הבנייה הנוספות מיועדות אך ורק לפיצוי מחזיקי המקרקעין במתחם, ואילו בעתירה זו מבקש העותר לבטל את התוכניות המפורטות הנגועות במתן הטבה כלכלית ללא שקיפות המתבקשת מכללי המשפט המנהלי וכי אין בעתירה זו, כל בקשה, במישרין או בעקיפין, לקבל זכויות בנייה נוספות. דא עקא, שאין לקבל את טענתו המיתממת של העותר גם בהקשר הזה, לפיה עילת העתירה במקרה דנן הנה מנהלית, כאשר כל מבוקשו הוא שקיפות מספרית באשר להיקפן של הטבות הבניה הגלומות בתוכניות והמחולקות לכל אחד מבעלי המקרקעין באופן פרטני. בנושא זה, מקובלת עליי גישת המשיבות, לפיה דרישת "השקיפות" אינה עומדת בגפה, שכן העותר מצהיר, בריש גלי, כי היא נועדה לשרת את מטרתו העיקרית, דהיינו, יצירת תנאים אשר יבטיחו שזכויות הבנייה הנוספות יינתנו כתמיכה כלכלית לבעלים לצורך מימון פינוי המחזיקים, ותו לא (ראו סעד ב' לעתירה). אין זאת אלא עתירה שהיא בבחינת "אותה גברת בשינוי אדרת", המגלמת את ניסיונו של העותר, בפעם השלישית, כי ביהמ"ש יכיר בזיקה הכרחית בין זכויות הבנייה העודפות שניתנו בתוכנית הראשית לבין מימון פינוי המחזיקים, יבסס את זכאותם של המחזיקים לכספי פיצוי בכל מקרה נתון ויקבע תנאים, או בלשונו של העותר, מנגנון שונה מזה שנקבע בתוכנית הראשית לשם כך, כל זאת בכסות של דרישה ניטראלית, לכאורה, דרישת השקיפות. לא מן הנמנע לסבור, כפי שסבורות כמה מן המשיבות, כי המניע האמיתי לדרישת השקיפות נעוץ ברצונו של העותר כי יקבע "מפתח כספי לפינוי" שיחייב את כלל הבעלים כלפי כלל המחזיקים, ויהווה למעשה "התנאי" לפינוי אשר יבטיח את מתן הפיצוי למחזיקים. יודגש פעם נוספת, כי חלופת "המפתח לפינוי" נדונה כבר בהליכי האישור של התוכנית הראשית ונדחתה שעה שהמגעים עם המחזיקים במקרקעין במתחם בנושא זה, לא צלחו. מכל מקום, וגם מבלי להיכנס למניעיו של העותר לעניין דרישת השקיפות, עינינו הרואות, כי פסק הדין בעת"מ (ת"א) 1948/06, דן בנושאים האמורים לעיל, דחה את המבוקש לגופו של עניין, תוך סירוב לקבוע קביעות פוזיטיביות באשר ליחס בין זכויות הבנייה לפיצוי המחזיקים ומבלי להתערב במנגנון הכללי שנקבע בתוכנית הראשית באשר לנושא הפינויים. כך שגם בניסוח המעט שונה של עילות התביעה במקרה בו עסקינן, אין בכדי להסיט את בית המשפט מן המהות המבוקשת, ואין ליתן את היד לניסיונות העותר לעקוף הכרעות שיפוטיות שניתנו, מחמת מעשה בית דין. ודוק! אין נפקא מינה בכך שהעתירה והתביעה הקודמות הוגשו בטרם אושרו התוכניות המפורטות, הואיל והעותר התייחס במפורש אליהן בעתירתו הראשונה, וכן לאור העובדה כי טענותיו עוסקות למעשה בתוכנית הראשית, זאת על אף ניסיונותיו להציגן כנובעות מן התוכניות המפורטות. חוסר סמכות עניינית מש"הורם המסך" באשר למהותה האמיתית של עתירה זו, ברי כי אין מקום שבית משפט זה יעסוק עוד בשאלת פיצוי המחזיקים במקרקעין במתחם, לא באופן עקרוני ובוודאי שלא באופן פרטני. מדובר בשאלות קנייניות הנתונות למשא ומתן בין בעלי המקרקעין למחזיקים בהם, וכן לקביעותיהם של בתי המשפט האזרחיים באשר לעצם הזכאות, שווי הפיצוי וכיוצ"ב. (לעניין זה ראו ע"א (ת"א) 1187-09 רמ-נח בע"מ נ' עבודי טוביה (לא פורסם, ניתן ביום 7.2.11) שדן בשאלת הפינוי והפיצוי של אחד מן המחזיקים במקרקעין שבמתחם, וקבע כי אין לכרוך את הפינוי בשאלת הפיצוי, אשר לגביה יש להגיש תביעה בהליכים רגילים ולהוכיח כראוי את הזכאות והיקפה). חוסר תו"ל, חוסר ניקיון כפיים לבסוף, יש לציין, כי העובדה כי העותר לא הזכיר את פסקי הדין שניתנו בעניינו (ת"א 45169/06 חברת ברכה והצלחה נכסים בע"מ נ' יוסף תג'ר (לא פורסם, ניתן ביום 1.8.12) וכן ה"פ 176285/99 תג'ר ואח' נ' עיריית תל אביב יפו (לא פורסם, ניתן ביום 28.10.99) הקובעים כי פלש למקרקעין במתחם, מהווה חוסר ניקיון כפיים ואין לקבל בהקשר זה את טענתו של העותר, לפיה מאחר ומדובר בשאלות עקרוניות הנוגעות לציבור בכללותו, אין רלוונטיות לזכויות העותר במקרקעין או העדרן. על העותר מוטלת החובה לפרט את התמונה העובדתית המלאה בעתירה, ולא ניתן לומר כי ההליכים שננקטו כנגד העותר המציג עצמו כמחזיק במקרקעין, אינם ממין העניין גם כאשר הטענות שנטענו מצויות, לכאורה, במישור העקרוני. סוף דבר לאור כל האמור, העתירה, אפוא, נדחית על הסף. העותר יישא בהוצאות המשיבות ושכ"ט עו"ד בסך 60,000 ₪. קרקעותאיחוד וחלוקה מחדש