השבחת קרקע שהופקעה

דוגמא לפסק דין בנושא פיצויים על השבחת קרקעות שהופקעו:

מבוא



התובע הוא מושב עובדים המאוגד כאגודה שיתופית ("התובע" או "המושב"), ובתובענה הוא עותר לחייב את מינהל מקרקעי ישראל ("הנתבע" או "המינהל") לשלם לו פיצוי בסך 9,538,045 ₪, כשווי מקרקעין בשטח של כ-475 דונם שהופקעו ממנו על ידי הנתבע ("המקרקעין"). לחילופין עותר התובע לתשלום פיצוי בסך של 3,339,324 ₪ בגין השבחות אשר ביצע במקרקעין בתקופה של עשרות שנים שבה החזיק בהם.




בדיון שהתקיים ביום 24.5.11 הוחלט, בהסכמת הצדדים, שהדיון בתיק יפוצל באופן שתחילה תוכרע שאלת החבות ורק לאחר מכן, אם זו תיקבע, תידון שאלת גובה הפיצוי. בהמשך הוגשו תצהירים, נשמעו ראיות הצדדים, הוגשו עיקרי טענות בכתב ונשמעו סיכומי טענות בעל פה.


רקע עובדתי וטענות הצדדים



שטחה של משבצת הקרקע הנמסרת לכל יישוב מוסדר בכללים שנקבעו בהחלטות של מועצת מינהל מקרקעי ישראל ("המועצה"). המושב מחזיק בשטחים חקלאיים שאותם הוא שוכר מהמינהל בהתאם לשורה של חוזי שכירות שנחתמו במשך השנים שחלפו מאז שנת 1953, עת נוסד המושב. בחוזים אלה, שתוקפם התחדש מדי כמה שנים, צוין שטח הקרקע שהמושב מחזיק, וגודלו של שטח זה לא היה אחיד בחוזים השונים. יסודה של המחלוקת הנוכחית הוא הוראותיהם של שני החוזים האחרונים שנחתמו בשנת 1999 ובשנת 2002. ביום 10.3.99 נחתם בין התובע, הנתבע והסוכנות היהודית חוזה לתקופה של שלוש שנים שתחילתה בתאריך 1.10.98, המתייחס לשטח של 2257 דונם ("חוזה שכירות א'"). ביום 28.10.02 נחתם חוזה בין התובע, הנתבע והסוכנות היהודית לתקופה של שלוש שנים שתחילתה בתאריך 1.10.01, המתייחס לשטח של 1800 דונם ("חוזה שכירות ב'"). חוזה זה הוארך לתקופה נוספת של שלוש שנים, עד לתאריך 30.9.07.




התובע טוען כי בהתאם לחוזה שכירות א' הוקצה לו שטח של 2257 דונם, ובשנת 2002 עת נחתם חוזה שכירות ב' – שנטען כי הוא נחתם לאחר שהמינהל הפעיל על המושב לחץ וכפה זאת עליו – הפקיע  ממנו המינהל אדמה חקלאית בשטח של 457 דונם. לטענתו, מדובר בשטחים חקלאיים שהיו חלק ממשבצת הקרקע החקלאית שהוקצתה לו ואשר שימשה כשטחים לעיבוד ולשימוש חקלאי לחברי המושב משך שנים רבות; וכי הפקעת הקרקעות מידיו נעשתה באופן חד צדדי מבלי שניתנה לו קרקע חלופית, פיצוי כספי או כל תמורה אחרת.




ביום 29.3.05 הגיש התובע תביעה לתשלום פיצויים לוועדה לתשלום פיצויים חקלאיים אשר הוקמה מכוח החלטה 343 של המינהל, הקובעת את הכללים לקביעת שיעור הפיצויים עבור קרקע חקלאית מוחזרת ("החלטה 343"). במכתב מיום 21.11.05 נדחתה התביעה מן הטעם שמכסת הקרקע המגיעה למושב היא 1800 דונם (60 נחלות של 30 דונם האחת), ולכן בעת חידוש חוזה המשבצת צומצמו שטחי משבצת המושב לשטח תקני, ויתרת השטח שבגינו נתבקש הפיצוי עברה למעמד שטח זמני המעובד על ידי התובע. כמו כן צוין כי החלטה 343 קובעת כי לא משולמים פיצויים על שטחים שמטרת השבתם אינה לצורך שינוי ייעוד, ולכן הוחלט כי ועדת הפיצויים לא תדון בתביעה.




כנגד החלטה זו הוגשה עתירה לבית משפט לעניינים מינהליים בחיפה (עת"מ 1445/05), שבה עתר התובע למתן צו אשר יחייב את המינהל וכן את ועדת הפיצויים לנמק מדוע לא תדון הוועדה ותחליט בתביעת הפיצויים שהגיש. בהחלטה שניתנה ביום 17.1.06 נמחקה העתירה על הסף ונקבע כי היא אינה בסמכותו של בית המשפט לעניינים מינהליים.




משנמחקה עתירת התובע, הוא הגיש ביום 22.1.06 עתירה לבית המשפט העליון בשבתו כבג"צ (בג"צ 667/06), בבקשה למתן צו כאמור. בהחלטה שניתנה ביום 26.7.06 נדחתה העתירה מן הטעם כי קיים לתובע סעד חלופי, וכי מקומה של התובענה – "מטבע "חוזיותה"" – להתברר בבית משפט אזרחי.




בכתב התביעה טוען התובע כי בניגוד בהחלטה הדוחה את תביעתו, השטח מושא תביעת הפיצויים אכן הוחזר לחזקת המינהל ומאותה עת לא עיבד אותו המושב שכן השטח המופקע הועבר לניהולה של רשות המרעה במשרד החקלאות, והסכמי שכירות לגביו נחתמו ישירות בין המינהל לבין שוכרים שונים שאינם התובע.




התובע טוען גם כי זכאותו לפיצויים נובעת מכוח החלטות המינהל, מכוח זכויותיו החוזיות ומכוח דיני היושר: לטענתו עומדת לו הזכות לפיצויים נוכח התקיימותם של התנאים הקבועים בסעיף ב'4 בהחלטה 343, קרי, הקרקע היא קרקע שהוחכרה לזמן ארוך, ותוך תקופת החכירה בוטלה זכותו של התובע מחמת סיבה שאינה תלויה בו ושלא היה באפשרותו למנעה. לחילופין טוען התובע כי, לכל הפחות, מתקיימים בעניינו תנאי סעיף ב'2 להחלטה הקובעים את הכלל לפיצוי בעניין קרקע שהוחכרה לזמן קצר.




התובע טוען כי חכר את הקרקעות בחכירה לזמן ארוך באמצעות חוזי שכירות שהתחדשו מעת לעת. לטענתו, בשל החידוש החוזר של החוזים, יש לראות את התקופה הכוללת של עשרות השנים שבהן החזיק התובע במקרקעין כתקופת חכירה ארוכת שנים. תימוכין לפרשנות זו מוצא התובע בסעיף ההגדרות של החלטה 343, המסייג את המונח "חכירה לזמן קצר" למקרים שבהם מסיבות מינהליות וטכניות החכירה הפורמאלית נעשתה לזמן קצר, אולם בפועל מדובר בחכירה לזמן ארוך. כמו כן מפנה התובע גם להחלטה 1023, אשר אמנם לא חלה בענייננו אך מבחינה בין "השכרה לזמן קצר", שהיא תקופת שכירות שאינה עולה על חמש שנים, לבין "חכירה" לתקופה העולה על חמש שנים, לרבות של קרקע המושכרת בחוזה משבצת לתקופה של שלוש שנים המתחדש מעת לעת. כמו כן טוען התובע כי פרשנות זו נתמכת גם בפסיקתו של בית המשפט בה"פ (חי') 110/04 כפר הנוער גלים נ' מינהל מקרקעי ישראל (29.6.06) ("עניין כפר גלים").




עוד טען התובע כי במכתב הדחייה התעלם הנתבע מהתנאי הקבוע בהחלטה 343 לזכאות לפיצוי, שלפיו גריעת השטח של 457 דונם נבעה מסיבה שאינה תלויה בו. התובע מפנה לאמור בעדותו של העד י' אדומי ("אדומי"), שהעיד מטעם המינהל כי הסיבה לגריעת השטח ממשבצת המושב היא מדיניות המינהל להגדרת משבצת לפי מספר הנחלות והשטח המוגדר לנחלה, וזאת מכוח החלטה 476 של המינהל משנת 1990. התובע טוען כי ביטול זכויותיו בשטחים הללו אינו תלוי בו וכי לא היה לאל ידו למנוע את ביטול זכות החכירה של אותם שטחים.




המינהל טען שקיימות החלטות נוספות של המועצה אשר המושב לא הזכיר אותן בתביעתו, כמו גם תכתובת ענפה שהתקיימה בין הצדדים שתוכנה רלוונטי להכרעה במחלוקת והוא מצביע על כך שטענות המושב אינן מבוססות די הצורך.




המינהל טוען עוד כי החלטות המועצה הנוספות והרלוונטיות לתובענה הן: (א) החלטה מספר 1 מיום 17.5.65, הקובעת כי קרקע חקלאית תימסר למתיישב בדרך של חכירה בלבד, לתקופות שלא תעלינה על 49 שנה, במסגרת נחלות שגודלן ייקבע על ידי המרכז לתכנון במשרד החקלאות; (ב) החלטה מספר 9 מיום 5.7.66 אשר הוסיפה וקבעה כי גודלה של נחלה ייקבע על ידי שר החקלאות בהיוועצות עם מינהל התכנון; (ג) החלטה מספר 476 מיום 29.10.90, הקובעת כי שטח משבצת הקרקע שתועמד למושבי עובדים ולכפרים שיתופיים למטרות החכרה לדורות, ייקבע כתוצאת מכפלה של מספר הנחלות שאושר ליישוב בידי מינהל התכנון החקלאי במשרד החקלאות בגודל שטח הנחלה שקבע שר החקלאות ביישוב חקלאי מסוים ("משבצת הקרקע" או "מכסה מגעת"). עוד נקבע בהחלטה זו כי קרקע עודפת על המכסה המגעת ליישוב פלוני ניתנת לחכירה בתנאים שונים לעומת תנאי החכירה של משבצת הקרקע.




לגופו של עניין טוען המינהל שכבר בחוזה השכירות שנחתם ביום 15.11.92 לתקופה של שנה נקבע בסעיף 2ג' כי "הצדדים מצהירים כי גבולות המשבצת טרם נמדדו וגבולותיה המדויקים טרם נקבעו סופית, ולמשכיר זכות לשנותם" (נספח א' לתצהירי התובע). כמו כן, קודם לחתימתו של חוזה שכירות א' בשנת 1999, ובמשך תקופה של כ-5 שנים, לא נחתם כל חוזה בין הצדדים. נטען כי בתקופה זו נוהל בין הצדדים מו"מ ממושך שעניינו שטחה של משבצת הקרקע אשר תוקצה למושב. חוזה שכירות א' נחתם לאחר משא ומתן ממושך, אשר בסופו הוסכם על הוספתו של תנאי מיוחד בחוזה זה שלפיו "גבולות המשבצת הסופיים ייקבעו בתיאום בין שני הצדדים".




הנתבע טוען כי חוזה שכירות ב', אשר קבע משבצת קבע בשטח של 1800 דונם התואם את מדיניות הקצאת הקרקעות ואת יישומה הראוי בנסיבות העניין, נחתם לאחר הליך הידברות ממושך בין הצדדים. לטענתו, חוזה זה אינו מהווה אקט של הפקעת קרקע אלא של העמדת התכלית הציבורית הראויה על דיוקה. ומשלא בהפקעת קרקע עסקינן, טוען הנתבע, אין כל עילה לפיצוי בגין כך.




עוד נטען כי בענייננו לא מתקיימים מצבי הפיצוי המוגדרים בהחלטה 343; הקרקע בגינה נדרש הפיצוי היא קרקע עודפת על מכסת הקרקע המגעת. כמו כן, המושב לא חדל מלהחזיק בקרקע במהלך תקופת החכירה קצרת הזמן אלא בסופה, קרי, בסופו של חוזה שכירות א', בתאריך 30.9.01. בקרקע המהווה את משבצת הקבע, שהיא לבדה קרקע הראויה להיחשב כקרקע חכורה לזמן ארוך, לא פסק המושב מלהחזיק עד עצם היום הזה. כמו כן, תיחום משבצת הקרקע לא נעשה ביוזמת התובע, ומשכך אין לו כל עילה לפיצוי.


הראיות



ראיות הצדדים הובאו על דרך תצהירי עדות ראשית.




מטעמו של המושב נמסרו תצהירי עדות ראשית של יושב ראש האגודה השיתופית, י' בלומנברג ("בלומנברג") (ת/1) ושל מזכיר האגודה השיתופית, ז' גרמי ("גרמי") (ת/2). בלומנברג העיד בתצהירו שבמשך השנים הוסדרו היחסים שבין המושב לבין המינהל במערך של חוזי שכירות, שהתחדשו מעת לעת. הוא ציין שבתקופה שתחילתה ביום 1.10.93 הסתיים חוזה השכירות האחרון, והמינהל סירב לחדשו על רקע סכסוך בינו לבין המושב. לטענתו, כתוצאה מן העובדה שחוזה השכירות לא חודש נגרמו לחברי האגודה נזקים וקשיים, בין השאר בשל חוסר יכולתם לרשום משכנתאות על זכויותיהם, ולכן ראה עצמו המושב אנוס לחתום על חוזה חדש עם המינהל, ועל פי דרישותיו של האחרון חוזה כזה אכן נחתם ביום 10.3.99 – הוא חוזה שכירות א' שלפיו הושכרה למושב משבצת בשטח של 2257 דונם (שאליה צורף שטח עודף של 229 דונם).




לדברי בלומנברג, רק בשנת 2001 ולקראת סיום תקופת תוקפו של חוזה שכירות א', דרש המינהל מן המושב להגדיר את גבולות משבצת הקרקע המוקצית לו, ובתוך כך גם לגרוע שטחים מאלה שהוחזקו על ידי המושב, וזאת מבלי להציע פיצוי בקשר לכך. בהמשך הוסיף בלומנברג וטען כי עקב קשיים כלכליים שחברי המושב היו נתונים בהם ועקב פעולות המושב לגיבוש הסדר חובות חבריו ומתוך הבנה שהאפשרות היחידה לגייס כספים לשם הסדרת חובות החברים היא העמדת שטחי הקרקע שלהם כבטחון לאשראי, הסכים המושב לחתום על חוזה חדש, שתוקפו מיום 1.10.2001 עד יום 30.9.2004, וחוזה כזה אכן נחתם – הוא חוזה שכירות ב'. בחוזה זה הוגדרה משבצת הקרקע של המושב כשטח של 1800 דונם, היינו, גריעה של 457 דונם משטח המושב בפועל. בלומנברג טען בתצהירו שהסכמת המושב לחוזה שכירות ב' היא תוצאה של "לחץ של כפייה ובהיעדר כל ברירה אחרת ואין בה כדי ללמד בה על כל ויתור, שכן לא הייתה לנו כל ברירה, אלא להיכנע ללחצי המינהל ולחתום על החוזה" (סעיף 14 לת/1).




תצהירו של גרמי הוא בעיקרו חזרה על הנאמר בתצהירו של בלומנברג, תוך הוספת פרטים כאלה או אחרים לתמיכה בטענתו הבסיסית של המושב שחוזה שכירות ב' נכפה עליו והוא אולץ לחתום עליו.




מטעמו של המינהל הוגשו תצהיריהם של מנהל מחוז חיפה של המינהל, מר ע' ראובני ("ראובני") (נ/1) ושל אדומי, שהוא סגן מנהל האגף החקלאי במינהל (נ/2). לתצהירו של ראובני צורפו כנספחים חוזי השכירות שנחתמו במשך התקופה שתחילתה בשנת 1953 ואשר חודשו מעת לעת עד שנת 1993, והחל משנת 1998 עד שנת 2007. בעניין המהווה את ליבת המחלוקת בתובענה זו ציין ראובני שדרישתו של המינהל מן המושב הייתה להסדיר את עניין שטח המשבצת שיוקצה למושב, ופרק הזמן שבין השנים 1993 ל-1998 שבו לא היה רצף חוזי הוא תוצאה של סירובו של המושב לחדש את חוזי השכירות באותה תקופה. לדבריו, מאז שנת 1994 ועד לחתימתו של חוזה שכירות ב' התנהל מו"מ והוחלפה תכתובת שעניינם חידוש חוזי השכירות ובכלל זה, ובעיקר, נושא שטח משבצת הקבע. הוא ציין כי המשא ומתן הארוך הסתיים בחתימתו ביום 10.3.99 של הסכם שכירות א' (שהעתקו צורף כנספח וג/14 לתצהירו של ראובני), שבסעיף 2ג' שלו צוין ש"הצדדים מצהירים כי גבולות המשבצת טרם נמדדו וגבולותיה המדויקים טרם נקבעו סופית ולמשכיר הזכות לשנותם". הוא גם הצביע על כך שלאחר שנחתם חוזה שכירות א' ביקש המושב לצרף לשטח המשבצת את שטח מטע הזיתים הסמוך למושב, אולם על כך לא ניתנה הסכמת המינהל, וכי לאחר משא ומתן בין המושב למינהל נחתם ביום 28.10.02 הסכם שכירות ב' (נספח וג/21 לתצהירו של ראובני), שבו הוסדר שטח המשבצת המוקצה למושב ונקבע שהוא 1800 דונם. בהמשך ציין ראובני כי לאחר שנחתם חוזה השכירות המסדיר שטח משבצת למושב היו פניות של המושב בקשר להגשת תביעה לפיצויים, כי בשנת 2005 הוגשה תביעה בגין גריעת שטח של 457 דונם, ולאחר שזו נדחתה פנה המושב לערכאות.




בהתייחסו לטענות הכפייה והאילוץ שכביכול הביאו את המושב לחתום על הסכם שכירות ב' טען ראובני כי חוזה שכירות א', שנחתם ביום 10.3.99 וכלל הוראה המסייגת את סופיותן ותוקפן של ההוראות הנוגעות לשטח וגבולות המשבצת, הוא פועל יוצא של הסכמה מלאה ובלתי מסויגת של המושב. עוד הוסיף ראובני וציין כי גיבושו של שטח המשבצת וגבולותיו הוא פועל יוצא של כללי המינהל מחד גיסא, ומאידך גיסא של הסכמה מלאה מצדו של המושב.




תצהירו של אדומי נוגע להחלטות הרלוונטיות של המינהל ולמדיניות ניהול משאבי הקרקע של מדינת ישראל. בתצהירו ניתן הסבר להוראות הזכאות לפיצויים מכוחה של החלטה 343, כמו גם הסבר לדחיית תביעת הפיצויים שהגיש המושב. בעיקרו של דבר נטען, כי הקטנת השטח המוחזק בידי המושב מ-2257 דונם ל-1800 דונם, שהוא שטח המשבצת המוסכם, אינה בבחינת צמצום השטח התקני שהמושב זכאי לו, והחזרת השטח של 457 דונם גם אינה פועל יוצא של שינוי ייעודו. לכן, כך נטען, למושב אין כל עילה לתביעת פיצויים, ומטעם זה דחתה אותה ועדת הפיצויים של המינהל.


דיון



לאחר שעיינתי בחומר הראיות ושקלתי את טענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה שאין מנוס מדחייתה של התביעה.




בהתאם לסעיף 1א' לחוק רשות מקרקעי ישראל תש"ך–1960 ("החוק"), תפקידו של המינהל – שלאחר תיקון החוק בשנת 2009 קרוי רשות מקרקעי ישראל – הוא, בין השאר, לנהל את "מקרקעי ישראל כמשאב לשם פיתוחה של מדינת ישראל לטובת הציבור, הסביבה והדורות הבאים, ובכלל זה להשארת עתודות קרקע מספיקות לצרכיה ולפיתוחה של המדינה בעתיד, תוך איזון ראוי בין צורכי שימור לצורכי פיתוח, ובין שיווק קרקע לשמירה על עתודות קרקע לצורכי ציבור;". הגדרה זו של תפקיד המנהל הוספה אמנם רק בתיקון מס' 7 לחוק, בשנת 2009, אולם אין מי שיחלוק שגם קודם לתיקון החוק, ולמעשה בכל זמן רלבנטי לתביעה, זה היה תפקידו של המנהל (ראו את הדברים שנאמרו בעניין זה בבג"ץ 3939/99 קיבוץ שדה נחום נ' מינהל מקרקעי ישראל פ"ד נו(6) 25 (2002)) ומכאן גם נגזרת המסקנה שהמינהל פועל הן במישור המשפט המנהלי והן במישור המשפט הפרטי. בתחום המשפט המנהלי משמש המינהל כזרוע של המדינה ומופקד על ניהולם והקצאתם של מקרקעי ישראל שהם משאב במחסור, ובתחום המשפט הפרטי מתקשר המינהל עם יחידים או תאגידים השוכרים או חוכרים את מקרקעי המדינה שבניהולו. העניין העיקרי שעליו נסבה המחלוקת בתיק זה הוא סוגיית קביעת שטח המשבצת שהוקצתה למושב. בעניין זה טען המינהל שקביעת שטח המשבצת של המושב והעמדתו על 1800 דונם היא פעולה של הקצאת משאב השייך למדינה, וככזו היא מעשה מינהלי של המינהל שנעשה כדין ובסמכות. הטענה מקובלת עלי ולמעשה גם המושב אינו חולק עליה אלא שהוא בחר מטעמיו להציג את פעולות המינהל שנעשו בקשר לשטח של 457 דונם העודף על שטח משבצת הקרקע, ככאלה הפוגעות בזכויותיו כשוכר, זכויות שככל שהן קיימות, מצויות במישור המשפט הפרטי ומסדירות את היחסים שבינו לבין המינהל.




החלטה 343 היא מעשה מינהלי המסדיר את הזכויות של שוכרי או חוכרי קרקע בנסיבות שבהן עליהם להחזיר את הקרקע למינהל. כפי שציין אדומי, בסעיף 19 של תצהירו, החלטה 343 (נספח וג-5 לתצהירו של אדומי) מגדירה חמישה מצבי זכאות לפיצויים עבור קרקע חקלאית המוחזרת לחזקת המינהל:




הקרקע החקלאית ("הקרקע") מושכרת לתקופה קצרה (שאינה עולה על שלוש שנים), ובתוך תקופה זו ביטל המינהל את זכות השוכר בעקבות הפרת תנאי מתנאי החכירה.
בדומה לתנאי הראשון, אלא שביטול זכות השוכר הוא תוצאה של שינוי ייעוד הקרקע או סיבה אחרת שאינה תלויה בשוכר.
הקרקע מוחכרת לתקופה ארוכה (העולה על שלוש שנים), ובתוך תקופה זו ביטל המינהל את זכות השוכר בעקבות הפרת תנאי מתנאי החכירה.
בדומה לתנאי השלישי, אלא שביטול זכות השוכר הוא תוצאה של שינוי ייעוד הקרקע או סיבה אחרת שאינה תלויה בשוכר.
חוזה החכירה הסתיים ביוזמת החוכר ולא כתוצאה מהפרתו.




דברים דומים טוען גם המושב (ראו סעיף 6 בעיקרי הטיעון שהגיש), ולכן עליו, כמי שתובע פיצויים על יסוד החלטה 343, להראות כי הוא עומד באחד התנאים המזכים בפיצוי, ואני בדעה שהמינהל צודק כשהוא טוען שהדבר לא עלה בידו.




עיקרה של המחלוקת בין הצדדים הוא בשאלה אם המינהל ביטל הסכם שכירות או חכירה הנוגע לשטח הקרקע של 457 דונם, שבגינו נתבעים הפיצויים, או שמא, כטענת המינהל, שטח זה לא היה כלול בשטחי המושב וממילא לא בוטל הסכם שכירות בגינו.




את טענת המושב כי יש לראותו כמי שיש בינו לבין המינהל חוזה חכירה לתקופה ארוכה, ולכן חל לגביו התנאי השלישי בהחלטה 343, אף כי החוזים בינו לבין המינהל מאז שנת 1953 היו חוזים לתקופה קצרה, לא ניתן לקבל. המושב ביקש להשתית טענה זו על פסק הדין שניתן בעניין כפר גלים, וכן על דברי אדומי בעדותו עת אישר שאינו מכיר אגודה שהחוזה התלת שנתי לא התחדש עמה או אגודה שפונתה מהקרקע. המושב הפנה גם לעדותו של ראובני שאפשרות פינויו מן הקרקע איננה מציאותית וכי, לעומת זאת, המציאות היא שלמעט מקרה אחד או שניים, כל המושבים מחזיקים בקרקע במשך עשרות שנים על בסיס חוזים תלת-שנתיים מתחדשים (סעיפים 11–14 לעיקרי טיעונו של המושב, וכן טענותיו בעמ' 37 לפרוטוקול).




אני סבור שהדברים שאליהם הפנה המושב אינם מבססים די הצורך את טענתו, ומקובלת עליי האבחנה שעשה המינהל בעניין זה, היינו בין שטח משבצת הקרקע של המושב עצמו (שכונה על ידו "משבצת קבע" או "משבצת מגעת") לבין השטח שמחוץ למשבצת הקבע, שלגביו חל משטר חוזי שונה ויש להתייחס אליו לפי אמות מידה שונות. לשון אחרת, כאשר המושב טוען, על יסוד עדויות עדי המינהל, שאפשרות פינויו מן הקרקע אינו דבר ריאלי, אין בכך כדי ללמד על המצב המשפטי הנוגע לשטח של 457 דונם שהוא מעבר לשטח משבצת הקבע, ונראה לי שהמושב נתפס לטעות ומערבב את היוצרות בעניין זה. הבחנה זו מבדילה גם בין נסיבות העניין הנוכחי לבין הנסיבות שעמדו ביסוד פסק הדין בעניין כפר גלים. שם היה על האגודה להחזיר קרקע שהייתה בתחום משבצת הקבע שלה, שהיחסים החוזיים לגביה הושתתו, כבענייננו, על חוזי שכירות קצרי טווח שהתחדשו מעת לעת. בית המשפט ראה בחוזי שכירות מתחדשים אלה חוזים שווי ערך לחכירה לתקופה ארוכה מן הנימוקים המפורטים בפסק הדין, ואף אני הייתי רואה את הדבר באופן דומה אם היה מדובר בקרקע שהיא חלק משטח משבצת הקבע של המושב. אלא שכאשר מדובר בשטח שאיננו חלק ממשבצת הקבע – ספק אם חלים לגביה הנימוקים שעמדו ביסוד בפסק הדין בעניין כפר גלים. לא מיותר לציין כי המינהל הצביע, בהקשר זה, על פסק הדין שניתן בת"א 281-04 קיבוץ אפק נ' מקורות חברת מים בע"מ (11.3.09) ואני סבור שהפסיקה באותו עניין היא התואמת את נסיבות העניין כאן וראוי לאמצה. נפסק שם שסירוב המנהל לחדש חוזה השכירות של שטח שמחוץ למשבצת הקרקע של הקיבוץ, אינו בבחינת פגיעה בזכות כלשהי של הקיבוץ ואין הוא יכול להיחשב כחוכר לתקופה ארוכה של שטח זה.




מקובלות עליי גם טענותיו של המינהל, שיש להן תמיכה בחומר הראיות ובכלל זה גם בעדויות העדים מטעם המושב, שלאחר משא ומתן ארוך שבמהלכו היה המושב מיוצג על ידי עורכי דין, נחתם עמו, בשנת 2002, חוזה שכירות ב' התוחם את שטח משבצת הקבע של המושב ל-1800 דונם (נספח וג/21 לתצהיר ראובני).




טענות אלה של המינהל משמשות מענה הולם לטענה שחוזה שכירות ב' נחתם בעת שהמושב היה נתון בלחץ והופעלה עליו כפייה מצדו של המינהל. אני סבור שלא זו בלבד שאין לטענה כל בסיס בחומר הראיות, אלא שאפילו היה הדבר כך – ואשוב ואומר שאיני סבור כן – היה על המושב לנקוט עמדה בעניין זה תוך פרק זמן סביר, כמתחייב מסעיף 20 לחוק החוזים [חלק כללי] תשל"ג–1973 (ע"א 5806/02 ארביב נ' קרני, פ"ד נח(5) 193, 200 (2004)), ובכל מקרה לא ניתן להעלות טענת פגם בהתקשרות החוזית בשלב כה מאוחר.




כאמור, המינהל מצביע על כך שבמשך תקופה ארוכה למדי קודם לחתימת חוזה שכירות ב' ניהל המושב משא ומתן עם המינהל, כאשר העניין המרכזי, בבחינת ליבתו של המשא ומתן, היה עניין שטח המשבצת. כך, למשל, מכתבו של עו"ד א' קליר, בא כוח המושב, מיום 3.3.94, המופנה למינהל (נספח וג/6 לתצהיר ראובני) ומזכיר כי שטחי מטע הזיתים לא נכללו במפת המשבצת שהוכנה בידי המינהל, ובדומה לכך מכתבו של עו"ד קליר מיום 29.11.94 (נספח וג/7 לתצהיר ראובני) שממנו עולה ששטח המשבצת העומד על הפרק הוא 1800 דונם (60 נחלות בנות 30 דונם כל אחת). אלה אינן הראיות היחידות, ומטעמי קיצור ראיתי לנכון לדלג על חלק מן הראיות שמביא המינהל (בסעיפים 16–20 של עיקרי טיעונו) אשר כל אחת מהן, קל וחומר כולן ביחד, מצביעות על כך שכאשר נחתם בסופו של דבר חוזה שכירות ב' אשר תחם את שטח המשבצת ל-1800 דונם, היה הדבר בידיעתו ובהסכמתו המלאה של המושב, ואין לשעות לטענתו שההסכם הוא פרי אילוץ, לחץ או כפייה.


34. אני רואה לקבל גם את טענות המינהל (בסעיף 26 של עיקרי טיעונו) שבראיות שהביא המושב אין די כדי לבסס את תביעתו, הן מפני שמשקלן הראייתי חסר והן מפני שחלקן הן בבחינת עדויות מפי השמועה, שגם אם ניתן לייחס להן ערך כלשהו, ברור שאינן יכולות לסתור את הראיות שהביא המינהל בדמות התכתבות ארוכת שנים עם המושב שממנה עולה, כפי שתיארתי לעיל, שנושא קביעת שטח המשבצת הוא פרי משא ומתן ולא לחץ או כפייה.

35. סעיפים 13–23 של הטיעון הכתוב שהוגש מטעמו של המינהל ניתן למצוא סקירה תמציתית, ממוקדת ובתוך כך גם מקיפה די הצורך כדי לאפשר את המסקנה – שלא נסתרה בראיה כלשהי שהביא המושב – שחוזה השכירות ב' שנחתם בשנת 2002 משקף הסכמה של המושב, לאחר דין ודברים ארוך שנים שבו נטלו חלק ממלאי תפקידים במושב, כמו גם עורכי דין שייצגו אותו, אשר היו מודעים לכך שעמדת המינהל היא ששטח משבצת הקרקע אמור להיות 1800 דונם ולא יותר מכך. בסעיף 26 של טיעונו הכתוב של המינהל ניתן למצוא טענות שגם אותן אני רואה לקבל, המתייחסות לעדויותיהם של בלומנברג וגרמי, אשר תוכנן עומד בסתירה לתכתובות מן התקופה שקדמה להיותם ממלאי תפקיד ואשר הוחלפו בין המושב לבין המינהל. כך למשל, והדברים מובאים כדוגמה מפני שהיריעה רחבה ואין הכרח להקיפה, כאשר בלומנברג העיד שהוא מחזיק בתפקידו משנת 2000 (עמ' 9 ש' 1–2) ורק שנה וחצי קודם לכן עבר להתגורר במושב (עמ' 9 ש' 5–6) אזי לא ניתן לקבל ממנו, כעדות מהימנה, שידוע לו שהמינהל דרש חד צדדית להגדיר את שטח משבצת הקרקע ו"איים" על מישהו בקשר לכך, כל זאת כאשר קיים תיעוד ברור בתכתובות ובראיות שהמו"מ בנושא תיחום המשבצת לווה על ידי יועץ משפטי של המושב (עמ' 12 ש' 3–5). בדומה לכך, גם עדותו של גרמי המתייחסת לתקופה קודמת לשנת 1997, שרק מאז הוא מחזיק בנחלה במושב, היא עדות שקשה לייחס לה ערך ראייתי כלשהו, מה גם שהוא לא ידע להסביר סתירות, ככל שהיו, בין הדברים שנאמרו בעדותו לבין תיעוד מן התקופה שקדמה למועד בחירתו כמזכיר המושב (היינו בשנת 2000).

36. המסקנה המתחייבת היא, אם כן, שלא זו בלבד שחוזה שכירות ב' – שתחם את שטח משבצת הקבע לשטח של 1800 דונם – נחתם בהסכמת המושב, כי אם גם שהשטח הנוסף של 457 דונם שעליו נסבה המחלוקת כאן לא הוחזר למינהל (כמשמעות המונח בהחלטה 343) ולכן, גם מסיבה זו, לא מתקיימים תנאי הזכאות לפיצוי שהמושב טוען להם.

37. טענה נוספת שהעלה המינהל, וגם היא מקובלת עליי, היא שבמהלך התקופה שקדמה לחתימת חוזה שכירות ב' וקביעת שטח משבצת הקרקע בגדרו, לא עלתה מצד המושב כל טענה בדבר זכות לפיצוי של הפקעה כביכול של שטח קרקע כלשהו. נראה לי שמסקנה ברוח טענת המינהל היא המתחייבת ממכלול הראיות וגם כאן, בהינתן האינטנסיביות של השיג והשיח בין המושב לבין המינהל מצד אחד, והעובדה שהמושב היה מיוצג על ידי עורכי דין מצד שני, לא ניתן להבין את העובדה שבמשך כל התקופה לא העלה המושב ולו ברמז את האפשרות שדרישות המינהל לתיחום ולקביעת שטח המשבצת יכולות להתפרש כ"הפקעה" המזכה בפיצויים. זו אף זו, השתלשלות העניינים גם אליבא דמושב עצמו אינה יכולה להביא למסקנה שמדובר בהפקעה, שהרי מלכתחילה תביעתו של המושב הושתתה על הוראותיה של החלטה 343 אשר אין דבר בינן לבין הפקעה.

38. סיכומו של דבר הוא איפוא שעל פי הראיות שהובאו לא עלה בידי המושב להוכיח התקיימות תנאי כלשהו מן התנאים הקבועים בהחלטה 343 שכן אין מדובר בהחזרת קרקע חקלאית לחזקתו של המינהל כתוצאה מביטול זכותו של המושב בנוגע לשטח של 457 דונם העודף על שטח משבצת הקרקע. שטח זה הוחזר למינהל כשהסתיים חוזה השכירות ולכן אין מקום לפסוק למושב פיצויים בגינו וכפועל יוצא מכך, יש לדחות את התביעה.

המושב ישלם למינהל שכר טרחת עורכי דין בסכום של 25,000 ₪.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הפקעת קרקעות

  2. מטרת ההפקעה

  3. הפקעת יתר

  4. פיצויים בגין הפקעה

  5. צו תפיסה

  6. ביטול הפקעת חלקה

  7. ביטול הפקעה רעננה

  8. שווי של דונם מופקע

  9. הפקעה לצורכי ציבור

  10. ילקוט פרסומים הפקעה

  11. הסכם הפקעה - מיסים

  12. עורך דין הפקעה

  13. הפקעה שלא מומשה

  14. כביש 531 הפקעה

  15. הפקעות כביש 531

  16. ביטול הפקעה בגלל פגמים

  17. הפקעה לצורך הרחבת כביש

  18. הפקעות קרקע ביפו

  19. הפקעה לסלילת כביש

  20. פסקי דין - הפקעות

  21. הפקעת שטחים - פיצויים ?

  22. עשיית עושר הפקעה

  23. הפקעה לצורך חניה

  24. הפקעה לצרכי ציבור

  25. כביש מכבית הפקעה

  26. ביטול הפקעה של כביש בצפת

  27. הפקעה - תכנית שינוי מתאר

  28. הפקעת אדמות ערבים

  29. עתירה לביטול הפקעה

  30. הפקעת מקרקעין ברמת השרון

  31. ביטול הפקעת מקרקעין

  32. הפרשות לצרכי ציבור

  33. השבחת קרקע שהופקעה

  34. הפקעת קרקע בשכירות

  35. הקצאת קרקע חלופית - הפקעה

  36. הפקעת מקרקעין מירושה

  37. פיצוי ריאלי על הפקעת מקרקעין

  38. הפקעה לצורכי ציבור - דוגמא

  39. הצעת חוק הפקעות קרקע

  40. חישוב פיצוי על הפקעה

  41. מה זה הפקעת קרקעות ?

  42. הפקעה - חישוב פיצויים

  43. הפקעת קרקעות - בוררות

  44. חלקה מופקעת – תביעת פיצויים

  45. השפעה של הפקעה על חוזה

  46. הפקעה בניית כביש - פיצויים ?

  47. הפקעה לצורך הרחבת דרך

  48. שכר טרחה - ביטול הפקעה

  49. פיצוי על הפקעה בתל אביב

  50. פיצוי מופחת בגין הפקעה

  51. הפקעות מקרקעין כביש 531

  52. הודעה על הפקעה - פקודת הקרקעות

  53. פיצויים על הפקעה – זכות יורשים

  54. הפקעה לצורך כריית מנהרות הכרמל

  55. הפקעות קרקע בראשון לציון

  56. פיצוי בגין הפקעת 61% משטח חלקה

  57. חוק לתיקון דיני הרכישה - הפקעות

  58. הפקעת קרקע בבעלות משותפת

  59. ביטול הפקעה - אי מימוש במשך שנים

  60. הפקעה ללא פיצוי - פגיעה בקניין ?

  61. הפקעה לצורך הקמת מתקן צבאי

  62. הפקעה לצרכי ציבור פתח תקווה

  63. טופס ערעור על הפקעת מקרקעין

  64. הפקעה - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  65. סעד של פיצוי בקרקע אשר הופקעה

  66. הפקעה לצורך הרחבת נתיב תחבורה

  67. פיצוי על הפקעה – שטח נטו או ברוטו ?

  68. הפקעה שכונת נווה יעקב בירושלים

  69. קביעת פיצוי על הפקעה בבית משפט

  70. פיצויים ממדינת ישראל בגין הפקעת חלקה

  71. פיצויים על הפקעת חלק מהמקרקעין

  72. סירוב למסור מקרקעין לצורך הפקעה

  73. פירוק שיתוף במקרקעין עקב הפקעה

  74. פיצויים על הפקעה של קרקע חקלאית

  75. קרקעות חלופיות - פיצוי על הפקעה

  76. פיצויי הפקעה - הוצאות העברת עסק

  77. הפקעת קרקע לצורכי ציבור לשם סלילת כביש

  78. תביעה לפיצויים בשל הפקעת מקרקעין בירושלים

  79. סעיף 189 חוק התכנון והבניה - הפקעת מקרקעין

  80. טופס הפקעה או רכישה של נכסים מטעם הממשלה

  81. פיצוי בהפקעת מקרקעין לפי המחיר נכון להיום

  82. חישוב פיצויי ההפקעה על בסיס השימוש שנעשה בה בפועל

  83. זכויות חברי מושב לפיצויים בגין הפקעת קרקעות

  84. הפקעה של רשיון - תשלום פיצויים על השקעה במבנה במגרש

  85. תביעה פיצויים הפקעה קרקע - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  86. טופס הפקעה או רכישה מטעם הממשלה של כלי שיט ההולך ונבנה

  87. פיצוי כספי מועצה מקומית נטילת חלק ממקרקעין - לא ע"י הפקעה לצורך הרחבת כביש

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון