דוגמא לפסק דין בנושא הפרת חוזה ללא גרימת נזק כספי: 1. ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כבוד השופטת ד' פיינשטיין) מיום 4.9.12 בת"א 10983/09, בו נדחתה תביעתם של המערערים ונקבע כי על אף שהוכח כי המשיב הפר את ההסכם עימם, לא הוכח כי נגרם להם הפסד או נזק ממוני, דבר המחייב את דחיית תביעתם. 2. רקע עובדתי המשיב ובני משפחתו בנו בשנת 1975 בית דו משפחתי (להלן - הבית או הנכס) ברחוב מצפה הבירה 4 במבשרת ציון. ביום 15.7.04 נחתם בין המשיב למערערים הסכם למכירת הבית. בהסכם צוין כי בנכס הנמכר 5 חדרים ושטח בנוי של 148 מ"ר, על מגרש בגודל 325 מ"ר. בשנת 2008 ביקשו המערערים למכור את הבית, אך בעקבות בדיקה שערכו הרוכשים המיועדים נתגלה כי בתיק הרשות המקומית אין היתר בנייה לכל שטח הנכס, אלא לחלק בגודל של 68 מ"ר בלבד (זאת על סמך היתר בנייה מקורי שניתן לנכס עוד בשנת 1975). המערערים חתמו על הסכם מכירה של הבית עם הרוכשים החדשים, והתחייבו במסגרתו לדאוג להשגת היתר בנייה חדש לכל שטח הנכס, על חשבונם המלא. בסופו של דבר, לאחר שבנו מספר תוספות לבית והוציאו לשם כך סכומי כסף נוספים, הצליחו המערערים להשיג היתר בנייה חדש ומלא, והנכס נמכר. יש לציין כי הרוכשים החדשים אינם צד להליך זה. 3. התביעה ופסק הדין עוד במהלך ההליכים לקבלת היתר בנייה חדש הגישו המערערים את תביעתם נשוא הערעור, בסכום של 267,256 ₪, עבור ההוצאות שהוציאו כדי להכשיר את הבנייה, וכן 20,000 ₪ עבור הטיפול בהליך הרישוי וניהול הבנייה. במסגרת הדיון בתביעה היו הצדדים חלוקים בשאלה אם לנכס ניתן היתר בנייה כדין עבור כל שטחו אשר אבד (כפי שטען המשיב), או שמעולם לא היה קיים היתר בנייה עבור מלוא שטח הנכס, כך שחלק ממנו נבנה ללא היתר (כפי שטענו המערערים). בית המשפט קיבל את טענת המערערים בעניין זה, וקבע כי במועד כריתת ההסכם (בין המערערים למשיב) לא היה לחלקים ניכרים בנכס היתר בנייה (שכן היתר הבנייה המקורי כלל 68 מ"ר בלבד), המשיב ידע או צריך היה לדעת שלנכס אין היתר בנייה, וכי למערערים לא היה ידוע שלנכס אין היתר בנייה, עד שהדבר התברר בעקבות הבדיקה שערכו הרוכשים החדשים. מכאן, שהמשיב הפר את הסכם המכירה עליו חתם עם המערערים. המערערים לא הגישו ערעור על חלק זה של פסק הדין. לאחר הדיון והממצאים בסוגייה זו פנה בית המשפט לבחון את שאלת הנזק שלכאורה נגרם למערערים כתוצאה מהפרת ההסכם. בעניין זה דחה בית המשפט את טענת המערערים, וקבע כי הם הוסיפו לבית שטחים מבונים נוספים ובעיקרם ממ"ד, שלא נדרש לצורך קבלת היתר הבנייה ואף היה גדול מהנדרש על פי דין, וזאת על מנת שישמש כחדר נוסף. בית המשפט קמא קיבל את טענת המשיב שלפיה השטחים המבונים הנוספים הגדילו את שטח הבית ל-180 מ"ר והשביחו את שוויו באופן משמעותי (מעבר לסכומי הנזק שנאלצו להוציא לצורך קבלת היתר הבנייה, כתוצאה מהפרת ההסכם על ידי המשיב). לפיכך קבע בית המשפט כי המערערים לא הוכיחו שנגרם להם נזק ממוני כתוצאה מהפרת ההסכם, ומכאן הגיע למסקנה כי יש לדחות התביעה. הערעור שלפנינו נסוב אפוא על שאלת הנזק. כמו כן הוסיף בית המשפט וקבע כי המערערים ישאו בהוצאות המשיב בסכום של 5,000 ₪ ובשכר טרח עו"ד בסכום של 10,000 ₪. 4. טענות המערערים (א) השאלה אם הוצאת ההיתר השביחה את שווי הבית אינה רלוונטית, שכן הבית נמכר עם התחייבות להשיג היתר בנייה, ולכן כל השבחה אינה משנה את שווי המכירה מהמערערים לרוכשים החדשים. ההשבחה הנטענת באה לעולם לאחר מכירת הבית לרוכשים החדשים, ולכן הנכס הושבח רק לאחר שנמכר. ההשבחה אינה משפרת אפוא את מצב המערערים, ועל כן הם זכאים לקבל פיצויי הסתמכות שיעמידו אותם באותו מצב בו היו אלמלא הופר ההסכם עימם. לטענת המערערים, בית המשפט צריך היה לקבל את מחיר הנכס שנקבע בין המערערים לרוכשים, ואז לשאול מה הנזק שנגרם למערערים, כלומר מהו סכום הכסף שנאלצו להוציא על מנת להכשיר את הנכס. (ב) בית המשפט שגה משקבע כי לא היה צורך בממ"ד בכדי לקבל את אישור הג"א לצורך קבלת היתר, שכן העדות היחידה שנשמעה בעניין זה היתה של המהנדס מטעם המערערים, שהעיד כי על פי דרישות הג"א ישנה חובה לבנות ממ"ד ולא ניתן להסתפק בבניית חדר מחוזק. בהיעדר ראיה סותרת אחרת היה על בית המשפט לקבל עדות זו ולקבוע כי היה צריך לבנות ממ"ד על מנת לקבל את אישור הג"א. לטענת המערערים, הם לא התחייבו כלפי הרוכשים החדשים לבנות ממ"ד, אלא רק להשיג היתר בנייה למבנה הקיים, ולכן הם גם לא קיבלו תשלום נוסף עבור בניית הממ"ד. (ג) בית המשפט שגה משקבע כי שטח הבית בפועל גדל בעקבות ההיתר החדש מ-148 מ"ר ל-180 מ"ר. השטח הרשום בהסכם המכירה בין המערערים למשיב (148.8 מ"ר) לא היה השטח הבנוי של הבית, שכן קיימות מספר אינדיקציות לכך ששטח הבית ברוטו בעת מכירתו למערערים היה בין 170 ל-180 מ"ר, כגון אישור ארנונה שלפיו שטח הבית כולל סככת חניה הינו 191 מ"ר. (ד) בית המשפט שגה משקבע כי המערערים התחייבו להוציא היתר בנייה על שטח של 150 מ"ר, שכן מההסכם בין המערערים לרוכשים החדשים עולה שההיתר צריך להינתן עבור שטח של 182 מ"ר, ומכאן שהתוספת היחידה שנעשתה על ידי המערערים היתה של ממ"ד בשטח של 12 מ"ר ברוטו. בית המשפט שגה שחייב את המערערים בהוצאות משפט, גם אם סבר כי לא נגרם להם נזק, וזאת נוכח קביעתו כי המשיב אמנם הפר עימם את ההסכם. לסיכום טוענים המערערים כי הנזק שנגרם להם הוא עלות הכשרת הבנייה שנעשתה שלא כדין על ידי המשיב, וכי אין מקום להבחין בעניין זה בין עלות הבנייה עבור תוספת בנייה (כלומר עבור בניית הממ"ד) לבין הכשרת בנייה קיימת, מאחר שהמערערים לא קיבלו תשלום נוסף עבור תוספת הבנייה, ועל כן הנזק שלהם לא הוקטן. לחילופין: מהראיות שהוצגו עולה כי הבנייה בפועל הינה כ-180 מ"ר, דבר המחזק את הטענה כי המערערים לא ביצעו תוספת בנייה מלבד הממ"ד, ומכאן שיש להפחית אך ורק את שווי הממ"ד מעלות קבלת ההיתר, וזאת לאחר החזרת התיק לבית המשפט קמא וקבלת חוות דעת שמאית בעניין. 5. טענות המשיב (א) מרבית הערעור עוסק בממצאיו העובדתיים של בית המשפט קמא, ועל כן אין מקום להתערב בפסק הדין. (ב) טענתם העיקרית של המערערים, לפיה הנכס נמכר עם התחייבות להשיג היתר בנייה וההשבחה באה לעולם לאחר מכירת הנכס, לא נטענה במסגרת ההליכים הקודמים, והיא אף עומדת בסתירה לטענות שהעלו המערערים בבית המשפט קמא. המערערת אישרה בחקירתה הנגדית כי הסכם המכר מול הרוכשים נחתם לאחר הגשת הבקשה להיתר הבנייה, ומכאן שבמועד ההסכם יכלו הצדדים לתמחר את השבחת הנכס כתוצאה מעבודות הבנייה, ובפועל אמנם תמחרו השבחה זו בהסכם המכר. הקביעה בפסק הדין לפיה העבודות שביצעו המערערים השביחו את שווי הנכס אל מעבר לנזק הכלכלי שנגרם להם כתוצאה מעלות העבודות, הינה מוצדקת, ואף מבוססת על הנחה מקלה שלפיה כל העבודות בוצעו לטובת הכשרת עבירות הבנייה, הגם שהוכח באופן ברור כי חלק מהעבודות בוצעו לצורך השבחת הנכס בלבד. (ג) המערערים אינם חולקים על כך שכתוצאה מהעבודות שבוצעו הושבח שווי הנכס אל מעבר לגובה הוצאות הבנייה, והם לא הגישו חוות דעת מקצועית בעניין זה. טענת המערערים לפיה ההשבחה אינה רלוונטית משעה שמחיר המכירה נקבע ללא קשר לעבודות הבנייה המשביחות, לא הועלתה על ידם כאמור במסגרת ההליכים הקודמים, וגם אם היה בה ממש אין בה כדי לסייע להם, שכן היה באפשרותם להקטין את הנזק ולמכור את הנכס במחיר הכולל בתוכו את ההשבחה הצפויה. (ד) הראיות בתיק מוכיחות כי המערערים שקללו את ההשבחה הצפויה במחיר המכירה, שכן ההסכם בינם לבין הרוכשים נכרת לאחר שהוגשה הבקשה להיתר בנייה. אם השבחת הנכס כתוצאה מהעבודות לא שוקללה במחיר המכירה, המערערים היו פועלים לצמצום ההוצאות, ולא מבצעים עבודות בנייה שאינן דרושות לצורך קבלת היתר בנייה על חשבונם ולרווחת הרוכשים החדשים. (ה) אשר לטענותיהם החלופיות של המערערים, המשיב טוען כי היה ניתן לבנות את הממ"ד בעלות פחותה מהעלות שהושקעה בפועל בהקמתו. בעניין זה מפנה המשיב לחקירתו הנגדית של המומחה מטעם המערערים, בה אישר כי כי ניתן היה לבנות את הממ"ד במספר דרכים, וכי לא היתה חובה שהוא יהיה תת קרקעי. באשר לטענת המערערים לפיה גודל השטח המובנה במועד רכישת הנכס היה כ-180 מ"ר, המשיב טוען כי המערערים לא צירפו את היתר הבנייה ואת תכניות העבודה, ולא פירטו מהן העבודות שביצעו לצורך הכשרת עבירות הבנייה. המשיב מפנה לחוות דעת שמאית שהגיש לבית המשפט, אשר השוותה את מצב הנכס טרם מכירתו למערערים למצבו לפי היתר הבנייה החדש, וממנה עולה כי השטח המבונה של הנכס גדל מ-148 מ"ר ל-180 מ"ר. במסגרת כתב התביעה אף אישרו המערערים כי השטח המבונה שנרכש מהמשיב עמד על 148 מ"ר, וכך אישר גם מודד מוסמך שמדד את המבנה לצורך פיצול החלקה. המשיב מוסיף וטוען כי בית המשפט קמא התעלם מראיות מהותיות אשר הוכיחו כי המערערים ידעו, במועד בו רכשו את הנכס, כי היתר הבנייה עבורו אבד. בנוסף הוא טוען כי הוכח בפני בית המשפט שלבית היה היתר בנייה מלא כנדרש. 6. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, את פסק הדין ואת הראיות שבתיק, הגעתי למסקנה כי יש לקבל (באופן חלקי) את טענתם החלופית של המערערים. 7. המערערים צודקים בטענתם העקרונית שלפיה יש לחייב את המשיב בסכום שנאלצו להוציא על מנת להכשיר את עלויות הכשרת הבנייה הקיימת בנכס, נוכח העובדה שבפסק הדין נקבע כי הם שילמו בזמנו עבור נכס לו היתר בנייה מלא, בעוד שלנכס היה היתר בנייה חלקי בלבד. משגילו המערערים (כתוצאה מהבדיקה שערכו בעניין הרוכשים החדשים), כי לנכס אין היתר בנייה מלא, הם פנו למשיב בדרישה לכיסוי עלויות הוצאת ההיתר החדש, אולם הוא סירב ולכן הם נאלצו לשאת בעצמם בהוצאות ההכשרה. המערערים שילמו אפוא למשיב בעת קניית הנכס סכום הכולל היתר בנייה מלא, ומשהתברר לאחר מכן כי לנכס אין את אותו היתר בנייה עבורו שילמו, הם זכאים לכיסוי הוצאות הכשרת הבנייה הקיימת והשגת ההיתר. למעשה ניתן לדייק ולומר כי הפיצוי המגיע למערערים מהמשיב הוא סכום ההפרש שבין שווי הנכס ללא היתר, לבין שווי הנכס כשהוא בעל היתר, וזאת במועד בו קנו את הנכס מהמשיב. מבחינה עקרונית, עלויות הכשרת הבנייה לצורך קבלת ההיתר (שאותן תבעו המערערים) נמוכות משוויה של ההשבחה הנובעת מקבלת ההיתר, וכלולות בתוכה. שוויו של נכס בעל היתר הוא למעשה שוויו של הנכס ללא היתר, בתוספת עלויות הכשרת הבנייה והוצאת ההיתר, ובתוספת של ערך נוסף של השבחה (שאותו המערערים לא תבעו) הנובע מעצם קיומו של היתר. אולם מאחר שהמערערים לא תבעו את מלוא סכום ההפרשה (כלומר את שווי ההשבחה) אלא רק את החלק הנוגע לעלויות הכשרת הבנייה והוצאת ההיתר, אין לעניין זה חשיבות ממשית במקרה שלפנינו. באשר למועד הקובע, הרי שמבחינה עקרונית יש לבחון את שווי ההשבחה (הכוללת כאמור את עלויות הכשרת הבנייה והוצאת ההיתר) במועד המכירה (למערערים), בעוד שבמקרה שלפנינו העלויות שנתבעו הן עלויות ההכשרה והוצאת ההיתר במועד מאוחר יותר, בעת מכירת הנכס על ידי המערערים לרוכשים החדשים. אולם גם לעניין זה אין נפקות ממשית במקרה שלפנינו ואף יש לו הצדקה ברורה, מאחר שנקבע בפסק הדין כי המשיב הסתיר מהמערערים את היעדר קיומו של ההיתר, בעוד שהם פנו להשגת היתר באופן מיידי לאחר שנודע להם על היעדרו. בנוסף לכך מדובר בפער זמנים של כ-4 שנים בלבד. בנסיבות אלו, טענתם העקרונית של המערערים לפיה המשיב חייב להשיב להם את עלויות הכשרת הבנייה הקיימת, הינה מוצדקת ונכונה. 8. יש להוסיף ולומר כי בהקשר של הכשרת הבנייה הקיימת, הרווח שהפיקו המערערים כתוצאה ממכירת הבית ומהוצאת ההיתר המלא אינו מעניינו של המשיב, ואינו משליך על חובתו לשלם להם את הוצאות ההכשרה וקבלת ההיתר. שהרי, אלמלא הפרת ההסכם היו המערערים רוכשים מהמשיב נכס לו היתר בנייה מלא, וגם הנכס שאותו היו מוכרים לרוכשים החדשים היה בעל היתר כזה. מכאן שמדובר בתיקון הכרחי של ההפרה אותה גרם המשיב. נניח לדוגמא כי המערערים היו מגלים כי לנכס אין היתר מלא מייד לאחר שקנו את הנכס מהמשיב. במקרה כזה אין מחלוקת כי המשיב צריך היה להשיב להם את עלויות השגתו של אותו היתר מלא, שכן המערערים שילמו עבור ההיתר המלא, מבלי שהוא סופק להם. ברי כי אם המערערים היו מוכרים את הנכס לאחר מכן (כלומר לאחר קבלת ההיתר המלא), המשיב לא היה זכאי להישמע בטענה כי המערערים כיסו באמצעות אותה מכירה את הנזקים שגרם להם, שכן השבת ההוצאות שהוציאו המערערים לצורך קבלת ההיתר רק תיקנה את ההפרה שגרם, והעניקה להם את הממכר שעליו שילמו. 9. אולם, במקרה שלפנינו קיימת מורכבות מסוימת הנובעת מהעובדה שההוצאות שהוציאו המערערים לא נועדו רק להכשיר את הבנייה הקיימת בנכס (שאז טענתם העקרונית של המערערים היתה כאמור נכונה), אלא בהוצאות של בנייה נוספת שנעשתה על ידם בנכס, בעיקרה באמצעות הוספת ממ"ד (ראו נספח 14 לתצהיר המערערת). בניית הממ"ד חורגת מהבנייה הקיימת שהיתה בנכס בעת שרכשו אותו מהמשיב. בעניין זה קבע בית המשפט קמא כי הבנייה הנוספת של הממ"ד לא היתה הכרחית לצורך קבלת היתר, וכי הממ"ד שנבנה על ידי המערערים היה גדול מהנדרש (וזאת בכדי שיוכל לשמש כחדר נוסף). מדובר בקביעות עובדתיות של הערכאה הדיונית, המבוססות על ניתוח של חומר הראיות שעמד בפני בית המשפט, ואין הצדקה כי ערכאת הערעור תתערב בהן. לפיכך יש לקבוע כי לא הוכח שבניית הממ"ד מהווה גם היא תיקון הכרחי של ההפרה שגרם המשיב, ומכאן שהמערערים אינם זכאים לקבל מהמשיב את ההוצאות שהוציאו בהקשר זה. מעבר לצורך יש לציין, כי גם אם נניח לטובת המערערים כי אמנם היה הכרח לבנות את הממ"ד לצורך קבלת ההיתר, הרי שמדובר בתוספת בנייה המעלה את שוויו של הנכס, אשר לא היתה קיימת בנכס שאותו רכשו המערערים מהמשיב. לפיכך, בכל הנוגע לתוספת זו, יש אמנם מקום להביא בחשבון את שאלת ההשבחה, כפי שקבע בית המשפט קמא, שכן אין מדובר רק בתיקון ההפרה שגרם המשיב, אלא בתוספת ערך (של שטח בנייה) שעליו המערערים לא שילמו למשיב בעת שקנו ממנו את הבית. אין מדובר עוד בהוצאה המשולמת אך ורק לצורך תיקון המצב והשבתו לקדמותו, אלא בהוצאה המשנה את המצב הקודם. לפיכך צדק בית המשפט קמא משהביא בחשבון את הרווח שצמח למערערים בהקשר זה. אולם למעשה אין צורך להידרש לעניין זה, משנקבע כאמור בפסק הדין קמא כי לא הוכח שהיה צורך לבנות את הממ"ד לשם קבלת ההיתר. 10. לאור האמור יש לקבוע כי המערערים זכאים לקבל מהמשיב את סכומי ההוצאות שהוציאו לצורך קבלת היתר, אך מבלי להביא בחשבון בעניין זה את עלויות בניית הממ"ד. אין לקבל את טענת המערערים שלפיה יש להחזיר את התיק לבית המשפט קמא על מנת לקבל חוות דעת שמאית שתבחן את שווי הממ"ד בפועל. בכתב התביעה המתוקן שהגישו התייחסו המערערים לרכיבים השונים של הפיצויים הנדרשים, ויש אפוא להפחית מאלו את הרכיב הנוגע לעלויות בניית הממ"ד. בית המשפט קמא לא נדרש לנושא זה ולא דן בשאלת הוכחתם של רכיבי הפיצויים השונים, אולם מדובר בעיקר בהוצאות קונקרטיות שהמערערים שילמו לרשויות ולבעלי מקצוע, והקבלות בעניין זה צורפו על ידם לכתב התביעה (נספח 15). לכך יש להוסיף רכיב פיצוי נוסף שנדרש על ידי המערערים, בגין איבוד זמן רב, טיפול בהסדר הליך הרישוי וניהול הבנייה עצמה. את רכיב הפיצוי הנ"ל (סעיף 7.9 לכתב התביעה המתוקן) ביקשו המערערים להוכיח באמצעות עדותה של המערערת (או לדוגמא סעיף 11 לתצהירה), ממנה עולה כי מדובר בסוגיות הנוגעות בעיקרן לבניית הממ"ד, ולא לטיפול בהוצאת ההיתר עבור הבנייה הקיימת. למעשה, גם ראשי הנזק האחרים (סעיפים 7.3-7.1 לכתב התביעה המתוקן) נוגעים בערבוביה הן לעלוית הכשרת הבנייה הקיימת והן לעלויות הבנייה של הממ"ד (שאותם אין כאמור מקום לכלול בחישוב), אך לא ניתן להפריד בצורה מדויקת בין תכלית העלויות. לפיכך מצאתי לנכון לחשב את הנזק שנגרם למערערים ואת הפיצוי המגיע להם על דרך האומדנא (תוך התייחסות לרכיבי הפיצויים שפורטו בכתב התביעה ולמכלול שיקולי המקרה), ולהעמידו על סכום של 50,000 ₪, נכון להיום. 11. לאור האמור יש לקבל את הערעור באופן חלקי ולהורות למשיב לשלם למערערים סכום של 50,000 ₪. סכום ההוצאות ושכ"ט שנקבע בבית המשפט קמא בטל, והמשיב ישלם למערערים סכום כולל של 25,000 ₪, עבור כיסוי ההוצאות ושכר טרחת עו"ד בשתי הערכאות. סכומים אלו יישאו הפרשי הצמדה וריבית החל מיום זה ועד ליום התשלום בפועל. להחזיר הפיקדון למערערים. הפרת חוזהחוזה