הפקעת קרקע בבעלות משותפת

דוגמא להחלטה בנושא הפקעת קרקע בבעלות משותפת:

מבוא


המבקשים הגישו המרצת פתיחה ובה בקשו להצהיר ולקבוע את זכויות המבקשים והמשיבה 1 (להלן-המשיבה) בקשר לחלקה 2 בגוש 11013, הנמצאת ברחוב הרצל 56 בקרית אתא, (להלן-החלקה).

אין מחלוקת כי הבעלים של החלקה, היא משיבה 2, קרן קיימת לישראל (להלן-המינהל) וכי לשני הצדדים זכויות חכירה בחלק מהחלקה.


לאחר הגשת כתבי הטענות הסתבר כי בלב המחלוקת שתי שאלות:


האם החלוקה בין הצדדים היא בדרך שלכל צד זכויות במחצית מהחלקה כטענת המבקשים, או שמא החלוקה היא בהתאם לתרשים שצורף להסכמי ההתקשרות עם המינהל ולפיו למשיבה חלק מסוים, גדול יותר לטענתה ממחצית.
מאחר והופקע/הופרש חלק מהשטח המוחזק ע"י המבקשים לצורכי דרך, התעוררה השאלה האם גם על המשיבה לשאת באותה הפקעה, בעת הגדרת שטחו של כל צד.





בדיון מיום 12.9.2012 הגיעו הצדדים להסדר דיוני ולפיו הוסכם כי בשלב ראשון יוכרעו שתי השאלות הנ"ל על פי סיכומים בכתב שיגישו הצדדים ובהתאם למסמכים הקיימים בתיק בית משפט. לאחר הגשת סיכומי המבקשים והמשיבה הסתבר כי הצדדים חרגו ממסגרת ההסדר הדיוני והעלו שאלות נוספות וטענו טענות עובדתיות שאינן מופיעות במסמכים ולכן התבקשו הצדדים להודיע האם מי מהם חזר בו מההסכמות מיום 12.9.2012 ולאחר ששני הצדדים שבו ואישרו את ההסדר הדיוני, אכריע בשתי השאלות הנ"ל בלבד ועל פי המסמכים שצורפו לכתבי הטענות. עוד יצוין כי המינהל קיבל את סיכומי המבקשים ביום 14.11.12 ויכול היה להגיש סיכומים תוך 20 יום, משום מה בחר שלא להגיש סיכומים מטעמו ולכן לטענותיו אתייחס בהתאם לכתב התשובה המפורט שהגיש.



דיון
כיצד תחולק החלקה בין הצדדים.
אפתח בסקירה כרונולוגית של המסמכים תוך בחינת הנושא שבמחלוקת, השטח שהוקצה לכל צד.
-ביום 25.8.54 נחתם חוזה חכירה בין קק"ל לבין גבעת אתא ב' אגודה שיתופית לשכון בע"מ (להלן-האגודה), בעמוד 15 בפרק תיאור הנכסים נכתב: אדמת מירי, חלקה 2 גוש 11013 בשטח של 1,009 מ"ר (נספח א לתשובת המינהל). בשלב זה טרם חולקה החלקה לחלקים.

-ביום 21.9.54 נחתם חוזה חכירת משנה בין האגודה לבין חיים ודבורה קפהן, בפרק תיאור המגרש נכתב כי השטח כולו 1009 מ"ר והוצג תרשים (להלן-התרשים) ובו שני בתים, למשפחת קפהן הוחכר החלק המסומן כחלק ב', (נספח ב' לתשובת המינהל). על תרשים זה מבססת המשיבה את טענותיה. בחינת התרשים והחוזה מראה כי התרשים אינו כולל מידות, אין אזכור לגודלו של חלק ב' המוחזק כיום ע"י המשיבה. ניתן ללמוד מהתרשים על מיקום ביתו של כל צד וכי מהמקום המסומן כ"רחוב" הוקצתה דרך מעבר לחלק ב'. באותו יום, 21.9.54 נחתם חוזה חכירת משנה, בין האגודה לבין גאולה וצבי אילת, לחוזה צורף אותו התרשים, (נספח ד' לתשובת המינהל).

-ביום 17.8.64 נחתם שטר העברת חכירה חלקית ולפיו הועבר מהאגודה לקפהן "1/2 החלקה" ששטחה הכולל 1,009 מ"ר. לשטר צורף התרשים (נספח ה1 למינהל). באותו יום נחתם שטר העברת חכירה חלקית נוסף ולפיו הועבר מהאגודה לאילת "1/2 החלקה" ששטחה הכולל 1,009 מ"ר, גם לשטר זה צורף אותו תרשים (נספח ה1 לתשובת המינהל).

-ביום 2.1.72 העביר חיים קפהן את זכויותיו למרדכי קפהן, (נספח ט1 לתשובת המינהל) ובהסכם נכתב במפורש כי מעביר הזכויות "הוא כעת הבעלים הרשום של מחצית זכות החכירה בחלקה". גם מקבל הזכות, מרדכי קפהן הצהיר כי הוא מקבל מחצית מזכויות החכירה בחלקה, (נספח ט2 לתשובת המינהל). ביטוי לאותה מחצית נתנו חיים ומרדכי קפהן ביום 9.4.75 עת חתמו על שטר העברת זכות חכירה (נספח י לתשובת המינהל).

-ביום 17.1.2002 נערך חוזה לפיו המבקשים 1 ו-2 רכשו מאילת את זכויותיהם במחצית החלקה, (נספח 2 להסכם, נספח ו לתשובת המינהל), אמור מעתה בשלב זה בו נכנסו המבקשים 1 ו-2 לתמונה הם רכשו את זכויות משפחת אילת כששני הצדדים לחוזה מתייחסים למחצית החלקה.

-ביום 21.11.2004 נחתם חוזה חכירה בין המינהל לבין קפהן מרדכי (נספח יא לתשובת המינהל, נספח ז לתביעה) בו נכתב כי השטח אליו מתייחס החוזה, 504.5 מ"ר לערך. ביום 9.2.2005 נחתם חוזה חכירה בין מבקשים 1 ו-2 לבין המינהל (נספח ז לתשובת המינהל, נספח ב' לתביעה) ולפיו חכרו המבקשים 1 ו-2 שטח של 504.5 מ"ר. כך גם הוגדר השטח בשטר העברת זכות שכירות כ "1/2 החלקה" ששטחה הכולל 1,009 מ"ר, (נספח ח לתשובת המינהל). המשיבה מעלה טענה כי נכתב בחוזה 504 מ"ר בערך וכי מכך היא מבקשת ללמוד כי חלקה גדול מחצי, טענה זו אינה מתיישבת עם תוכנו של החוזה שבא לידי ביטוי מידית בשטר העברת זכות שכירות שבו נכתב כי השטח הוא 1/2 משטח של 1,009 מ"ר.

-ביום 16.9.2009 נכנסה המשיבה לראשונה לתמונה, היא קבלה במתנה מאביה מרדכי קפהן את זכויותיו (ראו תצהירה נספח יב' לתשובת המינהל), בתצהיר נכתב במפורש כי לאביה זכויות "במחצית חלקה" ואותם היא מקבלת במתנה, כך הצהיר האב נותן המתנה, כך גם נכתב ביום 10.5.2010 בשטר העברת זכות השכירות (נספח יג לתשובת המינהל).



לאחר ניתוח כל המסמכים אני קובע כי לכל צד זכות במחצית משטח החלקה. המשיבה נכנסה בנעלי משפחת קפהן, היא אינה יכולה לרכוש זכויות בשטח הגדול מהשטח של מעביר הזכויות אליה וגם מעביר הזכויות אליה אינו יכול למכור יותר מהזכויות שהיו לו. ביום 21.9.54 חולקה לראשונה החלקה לשני חלקים שווים, בדרך של חתימה על שני חוזי חכירה משנית עם האגודה בעלת הזכויות באותו מועד, בשני החוזים נקבע כי לכל צד מחצית מ-1,009 מ"ר. התרשים שצורף כללי, אין בו מידות או נתונים באשר לגודל השטח, התרשים אינו גובר על הקביעה המפורשת בחוזים כי השטח של כל צד יהא מחצית מ-1,009 מ"ר. משפחת קפהן הפכה באותו מועד לבעלת זכויות בשטח של 504.5 מ"ר. כך גם היה בעת העברת זכות החכירה החלקית מהאגודה למשפחת קפהן ביום 17.8.64. ולכן לא במקרה כשהעביר חיים קפהן את זכויותיו לבנו מרדכי ביום 2.1.1972, הצהירו המעביר והמקבל כי מדובר במחצית החלקה, דהיינו מרדכי קפהן ידע היטב ואפילו אישר זאת בתצהיר כי הוא מקבל מחצית מהזכויות בחלקה, כך גם נרשם בלשכת המקרקעין, למרדכי קפהן זכויות במחצית מחלקה ששטחה 1,009 מ"ר. גם כשהתקשר מרדכי קפהן עם המינהל ביום 21.11.2004 נרשם בחוזה החכירה כי הוא מתייחס לשטח של 504.5 מ"ר.

אם לא די בכך ביום בו נכנסה המשיבה לתמונה, עת קבלה מאביה מרדכי קפהן במתנה את זכויותיו, הצהירה כי מדובר במחצית החלקה, הצהרה המהווה הודאת בעל דין, ואף חתמה על שטר העברת זכות השכירות לפיו היא מקבלת זכויות במחצית מחלקה ששטחה 1,009 מ"ר.



התרשים שצורף לשטר החכירה המקורי, אינו תשריט חלוקה הכולל קנה מידה/טבלת שטחים, ולכן לא ניתן ללמוד ממנו על גודל השטח שהוחכר אלא רק על אופן החלוקה, מיקום כל חלק בחלקה. חלקם של מבקשים 1 ו-2 נמצא בחזית החלקה ביחס לרחוב הרצל 56 וחלקה של המשיבה נמצא בחלק האחורי של החלקה. על פי התרשים הכניסה לחלקה של המשיבה נעשית דרך שביל פנימי הצמוד מצפון לחלקת המבקשים 1 ו-2. לכל צד יש 504.5 מ"ר מסוימים, החלקים של הצדדים שווים, כמו גם התרשים המחייב מבחינת מיקום כל בית וקיום שביל לחלקת המשיבה בהם אין לפגוע.


[יצוין כי המשיבה בסיכומיה מדברת ב"שני קולות", בעוד שכדי להדוף את הדרישה כי תשא בהפקעה, היא טוענת כי נעשתה חלוקה בעין "ולכל צד חלק מוגדר בחלקה", מנגד לתמיכה בטענותיה לענין חלקו של כל צד היא טוענת טענה סותרת ולפיה "נוצר מצב בלתי אפשרי של "מחצית" במושע לכל חוכר משנה (מהחכירה הראשית)", טענה שניה זו אינה מקובלת עליי. בפועל נכון להיום כל אחד מהצדדים הוא בעל זכויות חכירת משנה בלבד, בחלק ספציפי כפי שתואר בתרשים ונתוניו כפי שתוארו בחוזה החכירה שנערך עם המינהל].

מי מהצדדים צריך לשאת בהפקעה/הפרשה


המבקשים 1 ו-2 טוענים כי לגבי חלק מהחלקה, החזית הפונה לרחוב הרצל, קיימת הפקעה לטובת עירית קרית אתא לצורך הרחבת דרך. לטענתם חלקיהם של שני הצדדים בהפרשת שטחים לצורכי הרחבת דרך הם חצי, חצי, דהינו, הפרשה זהה לכל צד. מאחר ועומדים להפריש לצורכי דרך שטח של 36.6 מ"ר, לטענתם חלקו של כל צד בהפרשה הוא 18.3 מ"ר כשהם מבססים עמדתם על פסק דינו של הש' מ' רניאל שניתן בבית משפט השלום בחיפה במסגרת ת"א (חי') 18144/94 שוורד אהובה נ' ויסגלס ברכה, (להלן- ענין שוורד).


אין מחלוקת כי ההפקעה, מבוצעת בפועל רק בחלק המוחזק ע"י התובעים, כלפי חזית רחוב הרצל. אין מחלוקת כי כל אחד מהצדדים מחזיק בחלק מסוים מכח הסכם חכירה עם האגודה ואחר כך עם המינהל. לא מדובר במקרה זה בבעלות במשותף במקרקעין המאפשרת פנייה בבקשה לפרוק שיתוף. בנסיבות אלו פסק הדין בענין שוורד עליו מבססים המבקשים את טענתם אינו מועיל מאחר ועובדותיו שונות. בית המשפט באותו מקרה קבע כי מדובר בבעלים משותפים במקרקעין ולא במקרה שלכל אחד מהצדדים זכות חכירה של חלק מסוים במקרקעין, בדיוק ההיפך מעובדות המקרה שבפניי ולכן מסקנת השופט מ' רניאל שנקבעה בקשר למקרה בו דובר בקרקע משותפת שלא חולקה, אינה ישימה במקרה זה.



המשיבה מסתמכת על פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 5628/99 בענין נחמה מרקין נגד שרה משה, יורשת המנוח יהודה משה ז"ל, (להלן-ענין מרקין) שגם עובדותיו אינם דומות למקרה שבפניי. בענין מרקין מכר אחד הצדדים חלק מזכויותיו, מכר שלא הושלם ואז התעוררה שאלת ההפקעה, באותו מקרה התמקד הדיון בשאלת החלוקה החוזית באשר לסיכוני ההפקעה.


מאחר ועל פי המסמכים שהוצגו בפניי, נעשתה הפרדה בין הצדדים לחלקה, (בין הצדדים המקוריים ובין המבקשים 1 ו-2 והמשיבה שבאו בנעליהם) כשכל צד חכר חלקת קרקע ספציפית והוא עושה בה שימוש יחודי מזה שנים, ורק לאחר מכן בוצעה ההפקעה.
מצב זה קרוב יותר למצב שמתואר בענין מרקין ולכן ההלכה שנקבעה באותו מקרה ישימה למקרה שבפנינו, דהיינו "שעל כל אחד מן הצדדים לשאת בתוצאות ההפקעה כמידת פגיעתה בפועל בשטחו" ולכן ההפרשה לצורכי דרך שנעשתה בחלקת המבקשים 1 ו-2 בלבד, לא תחולק בין שני הצדדים ורק על המבקשים 1 ו-2 לשאת באותה הפקעה.

לסיכום


אני קובע כי כל צד זכאי לחכירת משנה של מחצית משטח החלקה, דהיינו 504.5 מ"ר. צורת החלוקה ומיקום החכירה תהא לפי התרשים שצורף להסכם החכירה, לרבות באשר לדרך גישה אל שטח המשיבה 1 כמתואר בתרשים, אך יודגש כי לא מדובר בתשריט חלוקה.

למרות האמור לעיל בענין השטח לו זכאים המבקשים 1 ו-2, מאחר ומחלקם של המבקשים 1 ו-2 בוצעה הפרשה לצורכי דרך, רק משטחם של המבקשים-504.5 מ"ר ייגרע השטח שהופרש.

לאור האמור לעיל כל צד ישא בהוצאותיו.

ב"כ המבקשים יודיע תוך 30 יום, בשם כל הצדדים , עמדתם באשר להמשך ההליכים. תזכרת פנימית 7.2.13.








לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הפקעת קרקעות

  2. מטרת ההפקעה

  3. הפקעת יתר

  4. פיצויים בגין הפקעה

  5. צו תפיסה

  6. ביטול הפקעת חלקה

  7. ביטול הפקעה רעננה

  8. שווי של דונם מופקע

  9. הפקעה לצורכי ציבור

  10. ילקוט פרסומים הפקעה

  11. הסכם הפקעה - מיסים

  12. עורך דין הפקעה

  13. הפקעה שלא מומשה

  14. כביש 531 הפקעה

  15. הפקעות כביש 531

  16. ביטול הפקעה בגלל פגמים

  17. הפקעה לצורך הרחבת כביש

  18. הפקעות קרקע ביפו

  19. הפקעה לסלילת כביש

  20. פסקי דין - הפקעות

  21. הפקעת שטחים - פיצויים ?

  22. עשיית עושר הפקעה

  23. הפקעה לצורך חניה

  24. הפקעה לצרכי ציבור

  25. כביש מכבית הפקעה

  26. ביטול הפקעה של כביש בצפת

  27. הפקעה - תכנית שינוי מתאר

  28. הפקעת אדמות ערבים

  29. עתירה לביטול הפקעה

  30. הפקעת מקרקעין ברמת השרון

  31. ביטול הפקעת מקרקעין

  32. הפרשות לצרכי ציבור

  33. השבחת קרקע שהופקעה

  34. הפקעת קרקע בשכירות

  35. הקצאת קרקע חלופית - הפקעה

  36. הפקעת מקרקעין מירושה

  37. פיצוי ריאלי על הפקעת מקרקעין

  38. הפקעה לצורכי ציבור - דוגמא

  39. הצעת חוק הפקעות קרקע

  40. חישוב פיצוי על הפקעה

  41. מה זה הפקעת קרקעות ?

  42. הפקעה - חישוב פיצויים

  43. הפקעת קרקעות - בוררות

  44. חלקה מופקעת – תביעת פיצויים

  45. השפעה של הפקעה על חוזה

  46. הפקעה בניית כביש - פיצויים ?

  47. הפקעה לצורך הרחבת דרך

  48. שכר טרחה - ביטול הפקעה

  49. פיצוי על הפקעה בתל אביב

  50. פיצוי מופחת בגין הפקעה

  51. הפקעות מקרקעין כביש 531

  52. הודעה על הפקעה - פקודת הקרקעות

  53. פיצויים על הפקעה – זכות יורשים

  54. הפקעה לצורך כריית מנהרות הכרמל

  55. הפקעות קרקע בראשון לציון

  56. פיצוי בגין הפקעת 61% משטח חלקה

  57. חוק לתיקון דיני הרכישה - הפקעות

  58. הפקעת קרקע בבעלות משותפת

  59. ביטול הפקעה - אי מימוש במשך שנים

  60. הפקעה ללא פיצוי - פגיעה בקניין ?

  61. הפקעה לצורך הקמת מתקן צבאי

  62. הפקעה לצרכי ציבור פתח תקווה

  63. טופס ערעור על הפקעת מקרקעין

  64. הפקעה - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  65. סעד של פיצוי בקרקע אשר הופקעה

  66. הפקעה לצורך הרחבת נתיב תחבורה

  67. פיצוי על הפקעה – שטח נטו או ברוטו ?

  68. הפקעה שכונת נווה יעקב בירושלים

  69. קביעת פיצוי על הפקעה בבית משפט

  70. פיצויים ממדינת ישראל בגין הפקעת חלקה

  71. פיצויים על הפקעת חלק מהמקרקעין

  72. סירוב למסור מקרקעין לצורך הפקעה

  73. פירוק שיתוף במקרקעין עקב הפקעה

  74. פיצויים על הפקעה של קרקע חקלאית

  75. קרקעות חלופיות - פיצוי על הפקעה

  76. פיצויי הפקעה - הוצאות העברת עסק

  77. הפקעת קרקע לצורכי ציבור לשם סלילת כביש

  78. תביעה לפיצויים בשל הפקעת מקרקעין בירושלים

  79. סעיף 189 חוק התכנון והבניה - הפקעת מקרקעין

  80. טופס הפקעה או רכישה של נכסים מטעם הממשלה

  81. פיצוי בהפקעת מקרקעין לפי המחיר נכון להיום

  82. חישוב פיצויי ההפקעה על בסיס השימוש שנעשה בה בפועל

  83. זכויות חברי מושב לפיצויים בגין הפקעת קרקעות

  84. הפקעה של רשיון - תשלום פיצויים על השקעה במבנה במגרש

  85. תביעה פיצויים הפקעה קרקע - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  86. טופס הפקעה או רכישה מטעם הממשלה של כלי שיט ההולך ונבנה

  87. פיצוי כספי מועצה מקומית נטילת חלק ממקרקעין - לא ע"י הפקעה לצורך הרחבת כביש

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון