הסכם שכירות אדמה חקלאית

דוגמא לפסק דין בנושא הסכם שכירות אדמה חקלאית:

פתח דבר:


לפניי תביעה כספית על סך 215,500 ₪ שהגיש התובע (להלן: "התובע") בגין הפרת הסכם להשכרת שטח אדמה חקלאי בשטח של 76 דונם בסמוך לכפר יחזקאל הנמצא בבעלותה של הנתבעת 1, גב' עדנה גליי (להלן: "הנתבעת") (להלן: "השטח" ו/או "המקרקעין").
על פי הנטען בכתב התביעה, החל משנת 2001 שכר התובע מהנתבעת את המקרקעין לצורך שתילת גידולים חקלאיים על פי הסכם בעל פה שהתחדש ביניהם מעת לעת, בתמורה לתשלום סך של 70 ₪ לדונם +מע"מ לחודש ובין הצדדים סוכם על תקופת שכירות נוספת לשנת 2007-2008 ועד ליום 30/09/08. התובע טען כי התכוון לגדל בשטח מלונים לשוק המקומי ולשם כך קיים בשטח מחזור זרעים המאפשר גידול מלונים והזמין זרעי מלונים. לטענתו, בחודש מאי 2008, כחמישה חודשים לפני סיום תקופת השכירות, כאשר הגיע לשטח גילה לתדהמתו כי השטח מעובד על ידי מר זיו ארבל, אשר עיבד אותו ופיזר בו זבל אורגני באופן שלא איפשר לו לגדל בו מלונים, תוך הפרה של הסכם השכירות בינו לבין הנתבעת, אשר גרמה לו נזקים והפסדים כספיים.
הנתבעת הכחישה את טענות התובע וטענה כי לא הפרה את ההסכם עמו. היא הודתה כי התקשרה עם מר ארבל בהסכם שכירות לגבי השטח, אך טענה כי תוקפו של ההסכם החל באוקטובר 2008 וכי אין לה כל קשר לפעולות שביצע מר ארבל בשטח עובר לאותו מועד.
במקביל לכתב הגנתה הגישה הנתבעת הודעה לצד שלישי נגד מר ארבל. מר ארבל לא התגונן מפני ההודעה וביום 31/03/09 ניתן נגדו פסק דין בהיעדר הגנה, לפיו הוא חויב לשלם לנתבעת כל חוב בו היא תחויב כלפי התובע בהליך העיקרי בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.
בדיון שהתקיים בפניי ביום 03/05/11 הסכימו ב"כ הצדדים כי יש לצרף את מר ארבל כנתבע נוסף בתיק. לפיכך, ולאחר שהתרשמתי שמר ארבל הוא צד נדרש ומהותי הן במסגרת היחסים בינו לבין הנתבעת והן במסגרת היחסים בין התובע לנתבעת ובין התובע לבינו, הוריתי על ביטול פסק הדין שניתן בהודעה לצד ג' נגדו, תוך חיובו בהוצאות, וצירופו כנתבע נוסף בתיק. ביום 30/05/11 הגיש התובע כתב תביעה מתוקן נגד שני הנתבעים במסגרתו טען כי הנתבעת הפרה את החוזה עמו וכי מר ארבל (להלן: "הנתבע") הוא שגרם לכך.
ביום 01/06/11, לאחר שהודיע מר ארבל כי שילם את ההוצאות בהן חויב במסגרת החלטתי, הוריתי על ביטול פסק הדין שניתן בהודעה לצד ג' נגדו. ביום 24/07/11 הגיש מר ארבל כתב הגנה מטעמו, במסגרתו טען כי רכש את הזכות להשתמש בשטח ממר איברהים זועבי (להלן: "מר זועבי"), שרכש אותה מן התובע, וכי כל פעולותיו נעשו בידיעתה של הנתבעת ובאישורה. כמו כן, לבקשת בא-כוחו של מר ארבל בדיון שהתקיים בפניי ביום 25/03/12 הוריתי כי כתב ההגנה שהגיש ישמש גם כתב הגנה בהודעה לצד ג'.
בתיק נשמעו ראיות הצדדים. העידו בפניי התובע, הנתבעת והנתבע, אשר הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם, וכן, העיד בפניי, לבקשת התובע, מר זועבי.
בנוסף לכך, הגישו התובע והנתבעת חוות דעת של מומחים מטעמם בשאלת היקף הנזקים שנגרמו לתובע בעקבות הפרת החוזה. מטעם התובע הוגשה חוות דעתו של השמאי והאגרונום, מר עמרי עתריה, ומטעם הנתבעת הוגשה חוות דעתו של השמאי והאגרונום מר אסף שיפמן. שני המומחים נחקרו בפניי אף הם על חוות דעתם.


תמצית טענות התובע:


התובע טען כי הנתבעת אחראית לפצותו בגין כל הנזקים שנגרמו לו בשל הפרת ההסכם שביניהם והעברת השטח לנתבע בתקופה בה הוסכם כי תהיה לו בלעדיות בחזקה עליו. לטענתו, גם אם לא ידעה הנתבעת על פעולתו של הנתבע בשטח היה עליה להשגיח עליו היטב ולמנוע את עיבודו כל עוד היא קשורה בחוזה עמו וזאת מכוח חובתה לקיים את החיובים שביניהם בדרך מקובלת ובתום לב. כמו כן, לטענתו, אם סבורה היתה הנתבעת כי הוא יכול היה להמשיך ולעבד את השטח, היה עליה להבהיר לו מפורשות כי כל הצדדים רואים בכך את זכותו.
התובע טען כי בכך שתפס את החזקה בשטח לפני המועד שהוסכם עליו בכתב בינו ובין הנתבעת ופיזר בו זבל אורגני המונע את עיבודו גרם הנתבע לנתבעת להפר את החוזה ביניהם ובכך עוול כלפיו. לטענתו, הוא התעמת על כך עם הנתבע, אשר ידע היטב על כוונתו של התובע לגדל מלונים בשטח, אך הנתבע המשיך במעשיו ויצר כלפיו מצג כי הוא מעוניין להמשיך להחזיק בשטח וכי הוא מנוע מלעבדו והוא פעל בתום לב לפי מצג זה.
התובע טען כי התעמת עם הנתבעים ודרש מהם הבהרות בעל פה ובכתב, ובין היתר שלח לנתבעת מכתב בו הלין על הפרת ההסכם ביניהם ודרש החזר דמי השכירות ששולמו על ידו מראש ופיצוי כספי, אך הנתבעת לא נענתה כלל לדרישתו ולא ענתה למכתבו.
התובע טען עוד כי כחלק מעסקת השכירות השכירה לו הנתבעת מכסת מים חקלאית, אולם הוא לא יכול היה לנצל אותה בכל מקום אחר. לטענתו, הוא תכנן מראש לגדל מלונים גם במקומות אחרים אך לא הגיע לכמויות הגידול שתכנן לו היה מגדל את המלונים בשטח בזרעים שרכש במיוחד לשם כך. כמו כן, לטענתו, באותה שנה צומצמו מכסות המים לחקלאי ישראל, דבר שהביא מחד לאי אפשרות לקבל מכסת מים נוספת לצורך גידול המלונים ובמקביל לעלייה של ממש במחירי התוצרת החקלאית ורווחיות המלונים לו היה מצליח לגדלם בשטח כפי שתכנן.
התובע טען כי הנתבעת חייבת לפצותו בגין הנזק בשל אי גידול המלונים שנגרם כתוצאה ישירה מהפרת ההסכם על ידה והנתבע חייב לפצותו בשל כך שגרם להפרת החוזה שבינו לבין הנתבעת.
לטענתו, על הנתבעים לפצותו, ביחד ולחוד, בסך כולל של 215,500 ₪, לפי הפירוט הבא:
החזר דמי שכירות עבור 5 חודשים בסך של 2,450 ₪.
נזק בשל אי גידול המלונים על פי חוות דעת שמאי מטעמו בסך של 208,050 ₪
שכר טרחת שמאי בסך של 5,000 ₪.
לכך, לטענתו, יש להוסיף הפסדי מוניטין ואי עמידה בהתחייבויות שהתחייב כלפי סוחרי מלונים ובהן לא עמד כתוצאה מצמצום גידול המלונים בשטח על ידו.


תמצית טענות הנתבעת:


הנתבעת טענה כי הסכמי ההתקשרות בינה לבין התובע נערכו בכתב ולא בעל פה וכי במסגרת ההסכם האחרון שנערך ביניהם הוסכם על תקופת שכירות נוספת שהחלה בחודש 09/07 והסתיימה בחודש 09/08 ו/או בסמוך לכך. לטענתה, היא נוכחה לדעת כי מתאפשר לה להתקשר בהסכם שותפות המזכה אותה בתמורה העולה על התמורה שקיבלה מהתובע ולכן היא התקשרה בהסכם שותפות חדש בכתב עם הנתבע לתקופה שבין 09/08 ועד ליום 31/08/09.
הנתבעת טענה כי לא הפרה את ההסכם עם התובע וכי היא אינה בעלת הדין הנכון. לטענתה, היא מעולם לא מסרה את החזקה ו/או זכות השימוש לידי הנתבע בחודש 05/08 ולא הסכימה, במפורש או מכללא, כי הוא יקבל חזקה ו/או יעשה כל שימוש בשטח באותה עת ואם פיזר הנתבע בשטח זבל אורגני, הדבר נעשה ללא ידיעתה, הסכמתה או אישורה, כשהנתבע היה מודע כי בינה לבין התובע קיים הסכם שותפות המסדיר את מערך היחסים ביניהם באותה תקופה.
הנתבעת הכחישה את הטענה כי פיזור הזבל האורגני אינו מאפשר את גידול המלונים וכי התובע גידל מלונים בשטח בשנים קודמות ו/או רצה לגדל בו מלונים והזמין לשם כך זרעי מלונים. לטענתה, התובע מנסה להתעשר על חשבונה ואין כל בסיס לטענתו כי נמנע ממנו גידול המלונים.
הנתבעת טענה כי עובר לקבלת מכתבו של התובע, התייצב התובע בביתה והחל להטיח האשמות כי מישהו "עובד" במקרקעין. באותו מעמד היא הודיעה לתובע כי התקשרה בהסכם עתידי עם הנתבע ואף הציגה בפניו את ההסכם ויחד עם זאת הבהירה לו כי מעולם לא אישרה שהוא ישתמש במקרקעין לפני התקופה המצוינת בהסכם עמו. באותו מעמד יצרה הנתבעת קשר עם הנתבע בכדי לברר את פשר הדברים והוא טען בפניהם כי הזדמן לו חומר אורגני ומשראה כי התובע סיים את עבודתו בשטח יזם את פיזור החומר האורגני והטמעתו בו וטען כי הדבר רק משביח את המקרקעין ו/או השימוש בהם לרבות במידה והתובע יבצע גידול נוסף באותה עונה. הנתבעת טענה כי באותו מעמד מחתה בפני הנתבע על התנהגותו והתובע אף יזם עמו שיחה אשר התגלגלה לפסים לא נעימים במהלכה הטיח בפניו התובע האשמות הן בגין פיזור החומר האורגני והן בגין ההתקשרות בהסכם עם הנתבעת וכן טען כי התמורה שסוכמה ביניהם מעלה את רף התמורה הנהוגה וגורמת עוול לו ולחקלאים אחרים.
הנתבעת טענה כי הנזקים הנתבעים הינם מופרכים, מופרזים ומנותקים מהמציאות ואין להם כל קשר סיבתי למערך היחסים ביניהם. כמו כן, לטענתה, התובע קיבל ממנה את מלוא מכסת המים שהוקצבה לה במשק והוא אף לא עשה כל שימוש במכסה האמורה עד אותו מועד ואין כל בסיס לטענותיו בדבר צמצום מכסות המים ו/או היעדר אפשרות לקבל מכסות מים נוספות.


תמצית טענות הנתבעת בהודעתה לצד ג':


הנתבעת חזרה על טענותיה בכתב הגנתה וטענה כי על פי ההסכם בינה לבין הנתבע זכות השימוש ו/או מסירת השטח לידיו היתה מיום 01/09/08 והתנהגותו של הנתבע, לרבות כניסתו לשטח, פיזור חומר אורגני והטמעתו בו נוגדת את הסכם ההתקשרות ביניהם ומהווה מעשה עוולה, ובין היתר הסגת גבול, ולא היתה לה כל ידיעה ו/או יכולת לדעת מה היו הנסיבות שגרמו למקרה שהביא לידי הנזק על פי פקודת הנזיקין וכן מהווה התנהגותו עשיית עושר ולא במשפט.
הנתבעת טענה כי ככל שהתנהגותו של הנתבע גרמה לתובע נזקים וככל שהיא תחויב בהם, אזי יש לחייב את הנתבע לפצותה ו/או לשפותה בכל חוב בו תחויב כלפי התובע בהליך העיקרי.


תמצית טענות הנתבע:


הנתבע טען כי הנתבעת השכירה את השטח לתובע בין השנים 2001-2008 בניגוד להוראת סעיף 2 לחוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), תשכ"ז-1967, כיוון שהתובע ו/או הנתבעת לא הגישו כל בקשה למשרד החקלאות על מנת לקבל אישור חורג לשימוש בקרקע ובמים ודי בכך כדי לדחות את התביעה על הסף.
הנתבע טען כי בחודש דצמבר 2007 ו/או תחילת ינואר 2008 מכר התובע למר זועבי את השטח לאחר שעיבד אותו וזרע בו זרעי חיטה, זאת ללא תנאי מקדים המאשר את תקופת ההחזקה בו. לטענתו, חשבונית בגין המכירה הוצאה רק כ-4 חודשים לאחר המכירה, כשהתובע ידע כי הוא קצר את החיטה ועיבד את השטח האמור דבר המעיד על חוסר תום ליבו של התובע, ואין כל תיעוד בחשבונית ו/או בכל מסמך אחר לכך שהוא מכר למר זועבי את החיטה לתחמיץ וכי הוא מעוניין לזרוע בשטח מלונים, קרי – דו גידול, ועל כן יהא עליו לפנות את השטח.
הנתבע טען כי במהלך שנת 2008, שהיתה שנת בצורת, הוא פנה למר זועבי וביקש לרכוש ממנו את השטח ושילם בתמורה מעל מחיר השוק. לטענתו, מר זועבי מכר לו את השטח מתקופת הקציר ועד לתום עונת הגידול דבר שגרם לכך שהיו 3 מכירות בעונת גידול אחת (ספטמבר 07 – ספטמבר 08) כדלקמן: מכירה ראשונה – בין התובע לנתבעת לכל עונת הגידול; מכירה שנייה – בין התובע למר זועבי לתקופת הקציר, ומכירה שלישית – בין מר זועבי לנתבע לתקופת הקציר.
הנתבע טען כי קנה את השטח כולל היבול ממר זועבי לפני קציר החיטה וניתנה לו הזכות לבחור אם לקצור את השטח לתחמיץ או להשאירו לצורך ייצור גרעיני חיטה ומר זועבי לא חייב אותו לקצור אותו לתחמיץ ולא העמיד לו כל תנאי באשר לפינוי השטח לצרכי דו גידול של מלונים.
הנתבע טען כי במהלך חודש אפריל 2008 הוא חתם על חוזה שותפות עם הנתבעת לעונת הגידול הבאה, קרי 09/08-09/09. לאחר שהוא קצר את התוצרת מהשטח (על פי המכירה השלישית), הוא פיזר דשן בשטח שנרכש על ידו ביודעו כי חתם עם הנתבעת על הסכם לפיו השטח יישאר בשליטתו לכל עונת הגידול הבאה וכן רכש ממר זועבי במהלך חודש מרץ את שטח החיטה.
הנתבע טען כי פעולותיו השביחו את הקרקע ואילו היה מבקש ממנו התובע לזרוע מלונים בשטח היה השטח מוכן לזריעה. לטענתו, בשיחת טלפון שקיים עם התובע והנתבעת הוא הבהיר כי אין לו כל התנגדות שהתובע יעלה על השטח ואף ציין בפניו כי השטח מעובד ומדושן על חשבונו. הוא אף השאיר את השטח לאחר העיבוד והדישון לתקופת המתנה עד לתחילת עונת הזריעה שצפויה היתה להתחיל באוקטובר 2008 ולכן אין לתובע להלין אלא על עצמו.
הנתבע טען כי פעולות התובע מעידות כי לא תכנן לזרוע מלונים בשטח משום שלשם כך היה עליו לפנות לנתבעת ולבקשה להגיש בקשה לתוכנית מים מאגודת כפר יחזקאל בה היא חברה. לטענתו, הנתבעת לא השתמשה במהלך השנים במכסת מים שדרושה לצורך גידול מלונים בשטח, מכאן שבהיעדר אישור כאמור לא ניתן היה לגדל מלונים בשטח. כמו כן, טען כי לא ידוע לו על ביצוע של דו גידול מלונים בכל התקופה בה שכר התובע את השטח מהנתבעת.
הנתבע טען כי היה על התובע כמשכיר השטח לדאוג שלא ייכנסו אליו גורמים זרים ללא אישורו וכי הוא עצמו פעל בתום לב על פי זכויות שרכש בשטח שלא נגדו זכויות אחרות וכרת הסכמים הן עם מר זועבי ליתרת עונת 07/08 והן עם הנתבעת לעונה הבאה אחריה והתביעה נגועה בחוסר תום לב בשל סירוב הנתבעת להשכיר את השטח לתובע לעונות הגידולים הבאות והשכרתו לו.
הנתבע הכחיש את סכומי הנזק ו/או הסעדים הנטענים וטען כי אין להם כל קשר סיבתי למערך היחסים בינו לבין התובע. כמו כן, לטענתו, התובע לא הוכיח כל מוניטין או שווי מוניטין באמצעות חוות דעת וכן לא הציג כל ראיה לתביעה המתנהלת כנגדו בגין אי אספקת התוצרת.


דיון:


אין מחלוקת בין הצדדים כי החל משנת 2001 שכר התובע מהנתבעת את השטח לשם עיבודו ושתילת גידולים חקלאיים למשך תקופות שונות אשר האחרונה שבהם הסתיימה ביום 30/09/08 וכי במהלך חודש אפריל 2008 התקשרה הנתבעת עם הנתבע בהסכם שותפות לעיבוד השטח לעונת הגידול הבאה לאחר מכן, קרי לתקופה שבין 09/08 ועד 09/09. אף אין חולק כי במהלך חודש מאי 2008 נכנס הנתבע לשטח, עיבד אותו ופיזר בו זבל אורגני.
הצדדים חלוקים ביניהם בשאלות כדלקמן:

[א] האם אישרה הנתבעת לנתבע להיכנס לשטח ולעבדו בתקופה בה השכיר ממנה התובע את השטח והאם מנעה מהתובע להשתמש בשטח באותו מועד ובכך הפרה את ההסכם עמו?
[ב] האם גרם הנתבע להפרת ההסכם בין התובע לנתבעת בכך שתפס את החזקה בשטח לפני המועד עליו סיכם עם הנתבעת, עיבד אותו ופיזר בו זבל אורגני?
[ג] האם התכוון התובע לגדל בשטח מלונים והאם יכול היה לגדל בו מלונים גם לאחר שהנתבע עיבד אותו ופיזר בו זבל אורגני?
[ד] האם נגרמו לתובע נזקים, ואם כן, מהם נזקיו?
להלן אדון בכל אחת משאלות אלו בנפרד.

האם הפרה הנתבעת את ההסכם עם התובע?


התובע טען כי הנתבעת הפרה את ההסכם עמו כאשר מסרה את החזקה במקרקעין לנתבע במהלך התקופה בה הוא עצמו השכיר ממנה את השטח ואישרה לו לעבד אותו ואילו הנתבעת טענה כי אין לה קשר לפעולות שביצע הנתבע בשטח עובר לתקופת הסכם השכירות ביניהם, שהחל בחודש אוקטובר 2008.
הכלל הוא שנטל השכנוע מוטל על המוציא מחברו. על כן, על התובע חלה החובה להוכיח את תביעתו. רמת ההוכחה הנדרשת מהתובע בהליך האזרחי הינה הטיית מאזן ההסתברויות ומשמעותה הינה שעליו להוכיח שגרסתו סבירה יותר ומתקבלת יותר על הדעת מהגרסה שכנגד, כאשר דרגת ההוכחה היא 51% (ר' י' קדמי, "דיני ראיות").
לאחר שבחנתי את כתבי הטענות, שקלתי את מכלול הראיות לרבות עדויות הצדדים וכן שקלתי את טענות הצדדים בסיכומיהם הגעתי לכלל מסקנה כי התובע לא הצליח להרים את הנטל הנדרש ממנו להוכחת טענותיו אלו. לא זו בלבד שלא הוכח בפניי כי הנתבעת אישרה לנתבע להיכנס לשטח ולעבד אותו עובר לתקופה המוסכמת ביניהם או כי מנעה מהתובע להיכנס לשטח באותם מועדים, אלא אף הוכח בפניי כי הנתבעת יידעה את הנתבע מפורשות אודות ההסכם בינה לבין התובע וכי התובע שכר ממנה את השטח באותם מועדים.
בהסכם השותפות בין הנתבעת והנתבע שנערך ונחתם ביום 15/04/08 (צורף כנספח לתצהיר הנתבעת) צוינה מפורשות תקופת ההתקשרות ולפיה יום קבלת האדמות לעיבוד הינו 01/09/08.
הנתבע העיד כי ידע בעת חתימת החוזה שהשטח לא ברשותו וכי התובע עובד בשותפות בקרקע והוא אמור להיכנס לקרקע רק בחודש ספטמבר ולמרות זאת הוא נכנס לפני כן לקרקע ודישן אותה. (עמ' 11 לפרוטוקול מיום 03/05/11, ש' 42-47; עמ' 35 לפרוטוקול מיום 25/03/12, ש' 33; עמ' 36 לפרוטוקול, ש' 2, 4) לדבריו, הוא עשה זאת מתוך מחשבה שהוא יוכל ליהנות מהשטח כעבור 6 חודשים, כשהוא יקבל אותו לרשותו ויתחיל לגדל עליו את גידוליו. (עמ' 38 לפרוטוקול מיום 25/03/12, ש' 7-10; 31)
לא הוכח בפניי כי הנתבע יידע את הנתבעת שבכוונתו להיכנס לשטח, לעבד ולזבל אותו עובר לתחילת ההסכם ביניהם, בעוד שהוכח בפניי כי מהרגע שבו נודע לנתבעת כי הנתבע נכנס לשטח היא יצרה עמו קשר ואף דאגה לקשר בינו לבין התובע בכדי להעמיד את הדברים על דיוקם.
התובע טען כי ראה עצמו מנוע מלהשתמש בחלקה בשל כך שהנתבעים לא הבהירו לו כי מבחינתם החוזה שבינו לבין הנתבעת תקף והוא ראה את החוזה כמופר על כל המשתמע מכך. לטענתו, פעמיים יכולה היתה הנתבעת לאפשר לו את השימוש בשטח - בשיחת הטלפון שקיימה עם הנתבע לאחר שהוא עצמו התעמת איתה על כך שאיפשרה לנתבע להשתמש בחלקה וכן לאחר קבלת מכתבו בעניין, אך היא התעלמה ממכתבו ולא השיבה לו באופן מסודר שהוא יכול להמשיך ולהשתמש בשטח ולכן הוא נמנע מלהשתמש בו ובכך לטענתו מנעה ממנו הנתבעת את השימוש בשטח למטרה שייעד – גידולים חקלאיים והפרה את החוזה עמו.
לאחר שבחנתי את מכלול הראיות והעדויות שבפניי נחה דעתי כי הובהר לתובע מפורשות שהוא יכול להיכנס לשטח באופן מיידי ולגדל בו גידולים. הנתבעת העידה כי בעת שנפגשה עם התובע אמרה לו מפורשות שהשטח שלו עד חודש ספטמבר ואם הנתבע עלה על הקרקע זה לא עניינה ושיסתדרו ביניהם. (עמ' 33 לפרוטוקול מיום 25/03/12, ש' 18-19, 24-31) כמו כן, טענה כי נראה היה לה מיותר להשיב לתובע בכתב לאחר שהוא היה אצלה ודיבר איתה ועם הנתבע וכי היא כתבה לתובע מכתב תשובה בחמת זעם מאחר שהיתה נסערת, אך בעצת בתה החליטה שלא לשלוח אותו (שם, ש' 24-31). אף הנתבע העיד כי כשפנו אליו התובע והנתבעת הוא אמר לתובע שהשטח דושן, דוסקס ועובד והוא שלו רק מחודש ספטמבר ומבחינתו הוא יכול לעלות עליו לאלתר. (עמ' 12 לפרוטוקול מיום 03/05/11, ש' 18-20)
התובע אף לא הציג כל בסיס ראייתי לכך שנמנע ממנו להיכנס לשטח וטען כי הסיק מסקנה שהנתבעת השכירה את השטח לאחר ובהתאמה כי הוא מנוע מלהיכנס לשטח. התובע העיד כי אף אחד לא אמר לו לעלות או לא לעלות על השטח, אך מאחר שהשטח היה מעובד הוא לא רצה לעלות עליו כדי לא להתעסק עם אף אחד (עמ' 5 לפרוטוקול מיום 09/12/09, ש' 26-30).
אשר על כן, הנני קובע כי התובע לא עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו ולא הוכיח כי הנתבעת אישרה לנתבע להיכנס לשטח ולעבדו במהלך התקופה בה הוא עצמו השכיר ממנה את השטח ועובר לתקופה המוסכמת בינה לבין הנתבע או כי היא מנעה מהתובע להשתמש בשטח לאחר שעובד וזובל על ידי הנתבע ועל כן, הנני דוחה את טענתו כי הנתבעת הפרה את החוזה עמו.


האם הנתבע בכניסתו לשטח שהושכר לתובע ביצע עוולה כלפי התובע?


התובע טען כי הנתבע גרם להפרת החוזה בינו לבין הנתבעת בכך שתפס את החזקה בשטח, עיבד אותו ופיזר בו זבל אורגני במועד בו הוא שכר את השטח מהנתבעת ואילו הנתבע טען כי רכש את הזכות להשתמש בשטח ממר אברהים זועבי לאחר שמר זועבי רכש את השטח מהתובע וכי כל פעולותיו נעשו בידיעתה של הנתבעת ובאישורה.
ממכלול הראיות והעדויות שבפניי עולה כי בין התובע והנתבעת נחתמו במהלך השנים הסכמי שותפות לפיהם התחייב התובע לעבד את השטח ולטפל בגידולים בו, כאשר השטח נשאר בבעלותה של הנתבעת. אמנם, בתקופה הרלבנטית לתביעה לא נערך הסכם בכתב בין הצדדים, אולם אין חולק כי ההסכמים הקודמים הוארכו בעל פה לפי אותם התנאים. (ר' הסכמי שותפות בין התובע והנתבעת משנים קודמות (מוצגים נ/1-נ/3 מיום 09/12/09) וכן קבלות/חשבוניות מס' 2151 ומס' 2167 שהוציאה הנתבעת לתובע (צורפו כספחים לתצהיר התובע) בגין תשלומים ששילם לה עבור השותפות החקלאית ביניהם במועדים הרלבנטיים לתביעה).
כמו כן, עולה ממכלול הראיות והעדויות שבפניי כי בין מר זועבי לתובע לא נחתם הסכם בכתב. (ר' עדות התובע, עמ' 24 לפרוטוקול מיום 25/03/12, ש' 17-18). ניתן ללמוד אודות מערכת היחסים ביניהם מחשבונית מס' 3199 מיום 01/05/08 על סך 47,378 ₪ שהוציא התובע למר זועבי. הוצגו בפניי שני עותקים של החשבונית האמורה (ר' נספח ב' לכתב ההגנה של מר ארבל ומוצג נ/2 מיום 25/03/12). בשניהם נכתב ב"פרטים" "מכירת חיטה שטח כפר יחזקאל" ובעותק אחד נוספו בכתב יד המילים "ואביטל" לאחר המילים "שטח כפר יחזקאל" וכן "(מאה ועשר טון)" וגם "פקודה 40". מר זועבי העיד כי נוסח החשבונית שבידיו הינו ללא התוספות (עמ' 28 לפרוטוקול מיום 25/03/12, ש' 23) והתובע הודה כי השינוי בחשבונית נעשה לבקשתו על ידי הנהלת החשבונות לאחר הגשת התביעה וכי המילה "ואביטל" הוספה מאחר שהוא מכר לו גם חיטה מאביטל. (עמ' 27 לפרוטוקול מיום 25/03/12, ש' 25-28, 32-36)
אמנם, מעדויותיהם של התובע ומר זועבי עולה כי הם חלוקים ביניהם באשר לזהות השטחים בגינם נעשתה העסקה ביניהם, אולם, הם אינם חלוקים כי שטחים אלו כוללים את השטח נשוא התביעה וכי מדובר במכירה של יבול ולא במכירה של השטחים עצמם, אשר נעשתה לפי הערכה של מספר הדונמים שיש בחומר יבש. (ר' עדות התובע, עמ' 22 לפרוטוקול מיום 25/03/12, ש' 19-24; עמ' 24 לפרוטוקול, ש' 28, 39, 42; עמ' 25 לפרוטוקול, ש' 2; עדות מר זועבי, עמ' 28 לפרוטוקול מיום 25/03/12, ש' 30-31, 34; עמ' 29 לפרוטוקול, ש' 23)
אף אין חולק כי החשבונית האמורה הוצאה מספר חודשים לאחר המכירה, כאשר בינתיים נקצר השטח בסמוך ליום 21/03 (ר' עדות מר זועבי, עמ' 30 לפרוטוקול מיום 25/03/12, ש' 23) ומר זועבי מכר את החיטה שצמחה בו לנתבע. (ר' ח-ן מס' 0437 על סך 194,733 ₪ מיום 21/03/08 שהוציא מר זועבי לנתבע בגין מכירת תחמיץ לפי חישוב של טון חומר יבש, נספח ג' לכתב ההגנה של הנתבע).
נוכח כל האמור לעיל, נחה דעתי כי מאחר שהשטח נשוא התביעה לא היה בבעלותו של התובע, הוא לא יכול היה למכור אותו למר זועבי. לפיכך, למר זועבי לא היו כל זכויות בשטח, אלא אך בחיטה שגודלה בו ועל כן, הוא אף לא יכול היה למכור את השטח לנתבע וברי כי הנתבע, בניגוד לטענתו, הבין שלא רכש ממנו את השטח, אלא אך את היבול שצמח בו, שכן אחרת הוא לא היה טורח לחתום לאחר מכן על הסכם שותפות עם הנתבעת, שהיא בעלת השטח, לצורך שימוש בשטח ועיבודו לתקופה מאוחרת יותר.
אשר על כן, ומאחר שהנתבע הודה, כאמור, כי ידע בעת חתימת החוזה עם הנתבעת שהשטח נמצא ברשות התובע באותם מועדים מכוח הסכם שערך התובע עם הנתבעת, ולמרות זאת הוא נכנס לשטח, עיבד וזיבל אותו מתוך מחשבה שהוא יוכל ליהנות ממנו כעבור 6 חודשים, כשהוא יקבל אותו לרשותו (ר' עמ' 11 לפרוטוקול מיום 03/05/11, ש' 42-47; עמ' 35 לפרוטוקול מיום 25/03/12, ש' 33; עמ' 36 לפרוטוקול, ש' 2, 4; עמ' 38 לפרוטוקול, ש' 7-10; 31), הנני קובע כי בכניסתו לשטח, עיבודו וזיבולו במועדים אלו פגע הנתבע ביודעין בזכויותיו של התובע, הסיג את גבולו ו/או הפריע לו לעשות שימוש במקרקעין ובשל כך עליו לפצותו בגין הנזקים שנגרמו לו, ככל שיוכחו נזקים שנגרמו.

האם התכוון התובע לגדל בשטח מלונים והאם יכול היה לגדלם בו גם לאחר שהנתבע עיבד אותו?


התובע טען כי התכוון לזרוע בשטח מלונים בתחילת מאי 2008 ולסיים את השימוש בשטח עד סוף ספטמבר 2008, אך מאחר שהנתבע פיזר בו זבל אורגני הוא לא יכול היה להשתמש בו לצרכי זריעת המלונים. ואילו הנתבעים טענו מנגד כי זיבול השטח לא מנע מהתובע לגדל מלונים בחלקה וכי התובע כלל לא התכוון לגדל מלונים בשטח.
לאחר שבחנתי את מכלול הראיות והעדויות שבפניי לא שוכנעתי, כפי שיפורט להלן, כי התובע אכן התכוון לגדל בשטח מלונים וכי זיבול השטח מנע ממנו לגדל בו מלונים.
התובע טען כי הוא מתמחה בגידול מלונים, אולם הודה בעדותו כי גידל מלונים בשנת 2000 או 2001 במשך שנה אחת וכי אי אפשר לגדל על אותה קרקע מלון בפחות מהפרש של 5 שנים (עמ' 3 לפרוטוקול מיום 09/12/09, ש' 22-27, 30) ועל כן לא שוכנעתי כי התמחה בגידול מלונים.
כמו כן, למרות טענתו כי ביצע פעמים רבות דו-גידול (עמ' 25 לפרוטוקול מיום 25/03/12, ש' 21), התובע לא הוכיח זאת בפניי ואף הנתבעת העידה כי היה עליו לעדכן אותה מראש על רצונו לגדל יותר מגידול אחד באותה שנה על מנת שהיא תדווח לאגודה השיתופית שלהם על כמות המים שעליה לצרוך באותה שנה ותגיש בקשה מתאימה וכן טענה כי התובע כלל לא דיבר איתה על גידול מלונים אלא על גידול חיטה בשטח. (עמ' 32 לפרוטוקול מיום 25/03/12, ש' 11-15, 17-19)
זאת ועוד, הוכח בפניי כי התובע מכר למר זועבי את החיטה לפני הקציר וכי מר זועבי מכר אותו לנתבע (ר' עדות הנתבע, עמ' 35 לפרוטוקול מיום 25/03/12, ש' 14) וניתנה לנתבע הזכות לבחור אם לקצור את השטח לתחמיץ או להשאירו לצורך ייצור גרעיני חיטה ולא נאמר לו דבר באשר לצורך בפינוי השטח לצרכי דו-גידול של מלונים. כמו כן, הוכח בפניי כי מר זועבי התכוון לקצור את החיטה לגרעינים והנתבע שכנע אותו לקצור אותה לתחמיץ ואף שילם לו יותר עבור כך. (ר' עדות הנתבע, שם, ש' 17-25) בנסיבות אלה, הנני סבור כי התובע לא יכול היה לצפות כי השטח ייקצר לתחמיץ בסוף חודש מרץ ועל כן לא יכול היה לתכנן מראש לגדל בו דו-גידול של מלונים.
אף בחינת החשבוניות שהציג התובע כראיה לרכישת זרעי המלון מעלה כי יש בהן כדי לתרום לערעור גרסתו. החשבונית שהציג התובע בגין רכישת הזרעים וחשבונית הזיכוי הוצאו על ידי מקורות שונים מבלי שהתובע נתן כל הסבר המניח את הדעת לכך. מחד הציג התובע חשבונית של חברת עמיר שיווק והשקעות בחקלאות בע"מ (להלן: "חברת עמיר") בגין רכישת זרעי מלון (ח-ן מס' 040070129 מיום 27/03/08, מוצג ג' מיום 25/03/12) ומאידך הציג כרטיס הנה"ח של מושב אביטל על שמו ושם אשתו לחודש מאי 2008, שבו מצוין "זיכוי זירעי מילון מיום 31/05/08 בסך של 4,950 ₪" (ר' מוצג א' מיום 25/03/12).
בחינת החשבוניות מעלה עוד כי קיימת אי התאמה בין כמות הזרעים בחשבונית הזיכוי לבין הכמות הנדרשת לצורך זריעת מלונים בשטח שגודלו 75 דונם. כפי שהוכח בפניי, לפי אתר חברת "הזרע", ממנה הודה התובע כי חברת עמיר רוכשת את הזרעים שהוא רוכש ממנה (ר' עמ' 25 לפרוטוקול מיום 25/03/12, ש' 33-34) 1,000 זרעי מלון שוקלים 25-35 גרם. לפיכך, חישוב של משקל כמות הזרעים שרכש התובע מחברת עמיר לפי האמור בחשבונית (30,000 זרעים) לחלק במשקל הזרעים הנזרעים לדונם לגרסת התובע (45 גרם מלונים לדונם, ר' עמ' 25 לפרוטוקול מיום 25/03/12, ש' 26-27) מעלה כי מדובר בכמות זרעים המספיקה לכ-23 דונם בלבד, בעוד שאין חולק, כאמור, כי גודל השטח נשוא התביעה הינו 75 דונם.
זאת ועוד, התובע הודה כי שכר 4 חלקות נוספות בכפר יחזקאל (עמ' 22 לפרוטוקול מיום 25/03/12, ש' 43) ורכישת המלונים יכולה היתה להיות עבור אותם שטחים ולאו דווקא לשטח נשוא התביעה. אמנם לא הוכח בפניי כי ניתן היה לגדל מלונים על השטחים האחרים שהשכיר התובע או כי עמדה לרשות התובע מכסת המים שנדרשה לשם כך, אולם נטל ההוכחה מוטל, כאמור, על התובע והתובע לא זו בלבד שלא עמד בנטל זה, אלא הוא אף הודה בעדותו כי זרע באותה שנה בשטחים נוספים. (עמ' 25 לפרוטוקול מיום 25/03/12, ש' 38-39)
התובע אף לא הציג כל אסמכתא לתוכניתו לגדל מלונים בחלקה מלבד החשבונית, כגון הסכמי רכישה או הסכמי שיווק וכן הודה כי לא ערך הסכמים כאלו. (עמ' 7 לפרוטוקול, ש' 12)
אשר על כן, הנני קובע כי התובע לא עמד בנטל המוטל עליו להוכיח כי התכוון לזרוע מלונים בשטח כדו-גידול. לפיכך, מתייתר הצורך לבחון האם זיבול השטח מנע מהתובע לגדל מלונים בחלקה, אולם מאחר שעל פי ההסכם עם הנתבעת היה השטח ברשותו של התובע עד סוף חודש 09/08 יכול היה התובע לכאורה לגדל גידולים נוספים בשטח ועל כן אבחן טענתו זו.
התובע הודה בכתב התביעה ובתצהירו כי כתב לנתבעת מכתב לאחר שראה שהשטח מעובד ולפני שהשטח עבר זיבול וכבר אז טען כי הפסיד את עונת הגידול (ר' מכתבו מיום 11/05/08, נספח לתצהירו). כמו כן, העיד התובע כי ראה את השטח כל יום והודה כי הזבל פוזר בשטח יומיים לאחר שליחת מכתבו. (עמ' 25 לפרוטוקול מיום 25/03/12, ש' 12; עמ' 26 לפרוטוקול, ש' 27, 38-41) מהאמור עולה כי אף לשיטתו של התובע לא זיבול השטח הוא שמנע ממנו לעלות עליו ולגדל בו מלונים כדו-גידול.
זאת ועוד, טענת התובע כי פיזור הזבל האורגני מנע ממנו לגדל בשטח מלונים הינה טענה שבמומחיות ויש להוכיחה באמצעות חוות דעת של מומחה לדבר. הצדדים הציגו בפניי, כאמור, שתי חוות דעת של מומחים מטעמם. מטעם התובע הוגשה חוות דעתו של מר עתריה ומטעם הנתבעת הוגשה חוות דעתו של מר שיפמן.
הלכה היא כי חוות דעת מומחה המוגשת לבית המשפט איננה אלא ראיה במסגרת כלל הראיות המובאות בפני בית המשפט וזה רשאי להסתמך עליה, אך גם לדחותה, כולה או חלקה, בהתאם לשיקול דעתו. (ע"א 2160/90, רז נגד לאץ ואח', פ"ד מז (5) 170).
בבואו להכריע בין מומחים, אין בית המשפט שם עצמו "מומחה מכריע" ביניהם. ומטבע הדברים שאין הוא מפעיל לעניין זה שיקול דעת מקצועי; בית המשפט פועל כערכאה שיפוטית ומפעיל לצרכי ההכרעה בין המומחים שיקול דעת שיפוטי, על בסיס הידע המשפטי, ניסיון החיים השיפוטי והשכל הישר, בהם הוא מתבקש להכריע בין גרסאות סותרות" (ע"פ 1839/92 עאטף אשקר נ' מדינת ישראל, תק-על 94(3)431 ).
ככלל, עדותו של מומחה נבחנת על ידי בית המשפט בשני מישורים: מישור המהימנות האישית - במסגרתו נבחנת מהימנותו של המומחה ככל עד אחר; ומישור האמינות המקצועית - במסגרתו נבחנים רמתו המקצועית של המומחה, וטיב אופי הבדיקה או הבירור האחר שערך ואשר מכוחם הגיע למסקנותיו. על פי שניים אלה נקבעת בדרך כלל יכולתו של בית המשפט לאמץ את חוות דעתו ולסמוך עליה ממצאים לצרכי הכרעה בהליך המשפטי שבמסגרתו הוגשה חוות הדעת כראיה. (שם, שם).
מר עתריה, המומחה מטעם התובע, העיד כי התובע לא התייעץ איתו אם הוא יכול לגדל מלונים על קרקע אחרי דיסקוס וזבל אורגני, אלא הוא נקרא על ידו להעריך את הנזק שנגרם לו בעקבות אי הגידול. (עמ' 9 לפרוטוקול מיום 09/12/09, ש' 9) מר עתריה אף הודה כי זה אינו תחום מומחיותו וכי דיסקוס ופיזור הזבל בשטח פוגע אך לא מונע לחלוטין והוא לא יכול להעריך וכי מניסיונו הנזק באחוזים נע בין 30%-50%. (ר' עמ' 11 לפרוטוקול מיום 09/02/09, ש' 9-11)
מנגד קבע מר שיפמן בחוות דעתו כי מבירור שערך עם מדריך הירקות במשרד החקלאות מחוז עפולה, מר נביל עומרי, עולה כי אין כל מניעה לגדל מלונים בשטח שפוזר בו זבל אורגני, הזבל רק משפר את תנאי גידול המלונים ואינו מונע זריעת מלונים בשטח. (סע' 3.3. לחוות דעתו, ור' עדותו, עמ' 14 לפרוטוקול, ש' 38-39) כמו כן, קבע מר שיפמן כי בזריעת אמצע-סוף מאי יתחילו לאסוף מלונים באמצע-סוף יולי והאסיף יימשך עד אמצע-סוף אוגוסט ועל כן אפילו אם יימשך האסיף לתוך חודש ספטמבר לא יפגע הדבר בתוכניות של הנתבע מכיוון שהוא התכוון לגדל בחלקה חיטה לתחמיץ שנזרעת רק מחודש נובמבר ואילך. (ר' סעיף 3.4 לחוות דעתו)
אשר על כן, הנני קובע כי התובע אף לא עמד בנטל המוטל עליו להוכיח כי זיבול השטח הוא שמנע ממנו לגדל בו מלונים ולכן יש לדחות טענתו זו.


הנזקים הנתבעים:


התובע תבע החזר דמי שכירות עבור 5 חודשים בסך של 2,450 ₪. מאחר שקבעתי כי בכניסתו לשטח, עיבודו וזיבולו במועדים בהם שכר התובע את השטח מהנתבעת, פגע הנתבע בזכויותיו של התובע ו/או הפריע לו לעשות שימוש במקרקעין, ומאחר שלא הוכח ו/או נטען בפניי כי שילם סכום אחר בגין דמי השכירות לתקופה זו, הנני מחייב את הנתבע לפצות את התובע בגין דמי השכירות ששילם לנתבעת, לטענתו, עבור תקופה זו בסך כולל של 2,450 ₪ נכון ליום 12/07.
התובע תבע פיצוי בגין הנזק שנגרם לו בשל אי גידול המלונים על פי חוות דעת שמאי מטעמו בסך של 208,050 ₪ וכן תבע את תשלום שכר טרחת השמאי מטעמו בסך של 5,000 ₪. מאחר שקבעתי כי התובע לא הוכיח שהתכוון לגדל בשטח מלונים וכי זיבול השטח מנע ממנה לגדל בו מלונים, הנני דוחה תביעתו בגין ראשי נזק אלו.
התובע טען עוד כי על הנתבעים לפצותו בגין הפסדי מוניטין ואי עמידה בהתחייבויות שהתחייב כלפי סוחרי מלונים מאחר שלא יכול היה להשתמש בשטח שיועד במיוחד לשם כך. התובע לא כימת הפסדים אלו כחלק מסכום התביעה ולא שילם בגינם אגרת בית משפט ומטעם זה בלבד דין טענתו להידחות. למעלה מן הדרוש, אציין כי דינה של הטענה להידחות אף לגופה, שכן התובע לא הוכיח כי היה לו מוניטין וכן את ערך המוניטין ולא פירט את הנזקים שנגרמו למוניטין ואת שווים. הוא אף הודה בעדותו כי אין בידיו מסמכים מהסוחרים כלפיהם טען כי התחייב (עמ' 26 לפרוטוקול מיום 25/03/12, ש' 47) ולא הציג כל ראיה כי מתנהלת כנגדו תביעה מצידם בגין אי אספקת התוצרת, אלא רק טען בעלמא כי הם ניתקו את הקשר עמו, מבלי שפירט מיהם אותם סוחרים ומתי נותק עמם הקשר והאם חודש שוב.


סוף דבר:


נוכח כל האמור לעיל, הנני דוחה את התביעה העיקרית נגד הנתבעת. כפועל יוצא מכך, הנני מוחק את ההודעה לצד שלישי שהגישה הנתבעת נגד הנתבע. בנסיבות העניין, אינני מוצא מקום לפסוק הוצאות לטובת הנתבעת ולא לטובת צד ג'.
הנני מקבל חלקית את התביעה נגד הנתבע ומחייב את הנתבע לפצות את התובע בסך של 2,450 ₪ נכון ליום 12/07. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 12/07 ועד התשלום המלא בפועל.
כמו כן, הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪. על הסכום האמור יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום המלא בפועל.


ניתן היום, כד' אלול תשע"ב, 11 ספטמבר 2012, בהעדר הצדדים.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם מכירת סככות

  2. הסכם שכירות מאפיה

  3. בוררות - הסכם שכירות

  4. הסכם מכירת משק חקלאי

  5. הסכם שכירות למראית עין

  6. פינוי משרד - הסכם שכירות

  7. הסכם שכירות פעוטון

  8. הסכם שכירות – פינוי שוכרים

  9. הפרת הסכם שכירות חנות

  10. הסכם שכירות מסעדת אל גאוצ'ו

  11. הסכם מכירת קרקע חקלאית

  12. נספח הארכת הסכם שכירות

  13. הסכם שכירות אדמה חקלאית

  14. טעות בכתובת בהסכם שכירות

  15. הסכם שכירות בלתי מוגנת עם מסעדה

  16. זכות שוכר להאריך את הסכם השכירות

  17. הפרה מתמשכת של הסכם שכירות

  18. פיצוי מוסכם הסכם שכירות על אי פינוי

  19. הסכם מכירת מניות מייצגות שטח מקרקעין

  20. הסכם שכירות - בורגר ראנץ / מקדונלדס

  21. הסכם שכירות פתיחת מועדון ספורט קראטה

  22. פסק דין בנושא הפרת הסכם שכירות

  23. פיקוח על הסכמי שכירות תחנות דלק

  24. שיקים להבטחת תמורה בהסכם שכירות

  25. הפרת הסכם שכירות שיפוצים - עילה לפינוי ?

  26. תאונה עצמית - הסכם שכירות רכב עם חברת השכרה

  27. שינוי תנאי הסכם שכירות לעניין ערבות

  28. הפרת הסכם שכירות - שינוי מטרת השכירות

  29. תשלום פיקדון במעמד חתימה על הסכם שכירות

  30. פרשנות הסכם שכירות - איך מפרשים הסכם שכירות ?

  31. הסכם מכירת דירה - נזקים בגין אי פינוי דירה בזמן

  32. תביעה ותביעה שכנגד הסבות סביב הסכם שכירות

  33. הסכם מכירת זכויות כלפי מנהל מקרקעי ישראל

  34. ביטול הסכם שכירות עקב צו מניעה לפתיחת גן ילדים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן ניהול מו"מ להסכם שכירות בבניין משרדים

  36. דרישה להשבת הכספים שחולטו מהערבות הבנקאית ופיצוי על הפרת הסכם שכירות

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון