היטלי פיתוח במכרז עירייה

דוגמא לפסק דין בנושא היטלי פיתוח במכרז עירייה:

נתוני רקע ועובדות
1. התובעת, חברה הינה חברה פרטית העוסקת, בין היתר, בייזום ובנייה של פרויקטים. בחודש יולי 1999 נתבע מס' 1, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), פרסם מכרז שמספרו חי/160/99 (להלן: "המכרז"). המכרז היה לחתימה על הסכם פיתוח, ולאחר מכן לחתימה על חוזה חכירה ל – 49 שנים עם אופציה להארכת תקופת החכירה ל49 שנים נוספות, בנוגע למגרש בגודל 7,495 מ"ר המהווה חלק מחלקות 1 - 4 ו – 10-12 בגוש 11238 וחלק מחלקה 182 בגוש 11235, בעיר נשר (להלן: "המגרש").

2. במסגרת המכרז דנן הגישה התובעת למינהל הצעה לגבי המגרש ובעקבות קבלת הצעתה זכתה התובעת במכרז ככל שהוא נוגע למגרש. על פי תנאי המכרז היה על הזוכה לשלם לנתבעת מס' 2, עריית נשר (להלן: "העירייה") נוסף לדמי חכירה שנתיים מהוונים בגין המגרש, תשלום בגין הוצאות פיתוח בסך של 1,465,525 ₪, אשר הוצמדו למדד המחירים לצרכן לחודש מאי 1999 (להלן: "הוצ' פיתוח"). מכתב התביעה עולה כי לאחר זכייתה במכרז שילמה התובעת בהתאם לתנאיו, את הוצאות הפיתוח כולל הצמדה. כאשר פנתה התובעת אל העירייה בבקשה לקבלת היתר בנייה התברר לה כי העירה דורשת, כתנאי להוצאת היתר הבנייה המבוקש, תשלום נוסף של היטלי פיתוח לגבי המגרש בסך של 1,826,257.7 ₪ (להלן: "היטלי פיתוח"). התובעת לא השלימה עם דרישתה של העירייה לתשלום היטלי פיתוח שכן לטענתה המינהל יצר במכרז מצג כלפי משתתפיו כי התשלום הנדרש עבור המגרש בגין הוצ' הפיתוח (בנוסף לדמי ההיוון) מהווה תשלום מלא וסופי של הוצאות הפיתוח. לאור האמור התובעת הגישה תביעה זו לחייב את המינהל לשלם לה או ישירות לעירייה את מלוא האגרות והיטלי הפיתוח, כפי שידרשו ע"י עיריית נשר בגין הבנייה במגרש, או לחלופין לחייב את המינהל להשיב לתובעת את התשלום אשר שילמה לעירייה. כמו כן התובעת ביקשה כי יוצהר שהיא פטורה מתשלום לעירייה של אגרות והיטלי פיתוח כלשהם לגבי המגרש או לחלופין לחייב את העירייה להשיב לה את התשלום אשר שילמה עבור הוצאות הפיתוח לגבי המגרש בתוספת הפרשי ריבית והצמדה או את ההפרש בין אגרות והיטלי פיתוח החלים לגבי המגרש לבין הוצאות הפיתוח אשר שולמו על ידה.

תחילה בתמצית טענות הצדדים

טענות התובעת
3. לטענת התובעת נוכח לשונו הברורה והחד-משמעית של המכרז, לפיו תשלום הוצ' הפיתוח לעירייה מהווה סילוק מלא וסופי של כל התשלומים וההיטלים בגין הפיתוח החלים לגבי המגרש, אין היא חייבת בתשלום היטלי פיתוח נוספים בנוסף לאלו שכבר שילמה. לטענתה המינהל יצר בפני משתתפי המכרז, לרבות התובעת, מצג שלפיו תשלום הוצ' הפיתוח שנדרשו עפ"י תנאי המכרז מהווה תשלום סופי ומלא של הוצ' פיתוח, וכי הזוכה לא יידרש לשאת בתשלומים נוספים כלשהם. התובעת הסתמכה על המצג של המינהל בגין אופן הצגת הדברים במכרז, שנוסח ע"י המינהל. עילה זו שנוצרה כלפי המינהל בגין המצג שהציג במסמכי המכרז הינה עילה עצמאית ונפרדת. התובעת מבקשת לדחות את טענות המינהל בנוגע ליריבות, לפיהן היא מכרה חלק מזכויותיה במגרש לחברת דקל נכסים בע"מ (להלן: "חב' דקל") וטענה כי אין בעובדה זו כדי להעלות או להוריד בענייננו. לטענתה מי שהשתתפה במכרז, והציעה את הצעתה בעקבות המצג המטעה שיצר המינהל במכרז הייתה התובעת בלבד, ולא חב' דקל. על כן מי שזכאית להגיש תביעה כנגד המינהל בגין מצג זה הינה התובעת בלבד.

4. באשר לטענות המינהל לשיהוי, טענה התובעת כי גם בטענות אלה אין ממש. לטענתה אין בהגשת תביעה בתוך 4 שנים מן המועד שנדרשה התובעת לתשלום הוצ' פיתוח נוספות ע"י העירייה כדי להוות שיהוי וזאת במיוחד לאור העובדה כי למן קבלת דרישת העירייה לתשלום נוסף, פעלה התובעת בכל דרך לשינוי רוע הגזירה, לרבות פגישות עם ראש העירייה, ועשתה ניסיונות להסדיר את העניין בטרם פניה לערכאות. בנוסף טענה התובעת כי בענייננו גם לא מתקיימים התנאים שנקבעו בפסיקה לקבלת טענת שיהוי.

התובעת טענה כי במסמכי המכרז, צוינו בטבלה סכומי הוצאות פיתוח המדויקות, ויש לראות בכך את קיומה של התחייבות ברורה ומפורשת של המינהל שזהו סכום הוצ' הפיתוח וכי מעבר לכך לא ישולם דבר לרשות המקומית. מסמכי המכרז, נחתמו על ידה והיא הצהירה את ההצהרות המצוינות בנספח ב' לתנאי המכרז. במכתב שנשלח ע"י המינהל ביום 14.9.99, אישר המינהל את הצעת התובעת לרכישת המגרש יש בו גם אישור כי מסמכי המכרז הינם חלק בלתי נפרד מתנאי העסקה, באופן שתנאי המכרז הינם תנאים מחייבים החלים גם על ההתקשרות בין הצדדים לאחר הזכייה במכרז. לפיכך התובעת סבורה כי יש לבחון את המכרז מנקודת מבטו של משתתף סביר. מכל מקום, משתתף כזה מפרש את תנאי המכרז כפי שנוסחו ע"י המינהל כך שהתשלום בגין הוצ' פיתוח עבור כל מגרש (בנוסף לדמי ההיוון), מהווה תשלום סופי ומלא של הוצ' הפיתוח.
התובעת, ככל מציע סביר, הסתמכה על האמור במסמכי המכרז לענין הוצ' הפיתוח, וכפועל יוצא מהאמור החליטה על גובה התמורה (דמי חכירה מהוונים) אשר תציע. אלמלא המצג שיצר המינהל במסמכי המכרז לגבי סכום הוצ' הפיתוח, לא הייתה התובעת לטענתה מציעה את הסכום שהציעה. אילו ידעה התובעת מראש כי בנוסף לאמור במכרז יהא עליה לשאת בתשלום נוסף של למעלה מ-1.8 מיליון ₪ בגין היטלי' פיתוח, הייתה מחשבת את הצעתה בצורה שונה. לפיכך נטען כי המינהל הפר את התחייבויותיו כלפיה ועל כן הוא אחראי לתוצאות הפרה זו.

5. עוד נטען כי הוראות הספציפיות בתנאי המכרז גוברות על ההוראות כלליות שבהסכם הפיתוח הסטנדרטי שצורף כמקובל למכרז. לטענתה סע' 6 להסכם הפיתוח מציין כי היזם מתחייב לשלם במועדם את כל המסים הממשלתיים, העירוניים והאחרים, ארנונות, תשלומי חובה, מסי פיתוח וכיו"ב. הואיל ומסמכי המכרז נוקבים בסכום מוגדר ומדויק לגבי עלויות הפיתוח לכל מגרש, ויותר מכך הם מוסיפים וקובעים כי סכום זה ישולם ישירות לעירייה. למעשה חוזה הפיתוח מציין בסעיף כללי כי על היוזם לשלם את כל המסים הממשלתיים, העירוניים והאחרים, לרבות מסי פתוח ואגרות, כאשר העלות המדויקת של מרכיב זה היא זו שנקובה במסמכי המכרז. כל מציע סביר היה מבין ממסמכים אלו כי הסכום שיש לשלם לעירייה בגין מסי הפיתוח ואגרות הוא הסכום המדויק המצוין בחוזה הפיתוח, והוא בלבד. המינהל עצמו כלל בחוזה הפיתוח הגדרה למונח "הוצאות פיתוח", שכוללת את כל ההוצאות, ההיטלים והאגרות המהוות תנאי לפיתוח המגרש או לבניה בו, לרבות תיעול, סלילה, כבישים, מדרכות - שהינם כולם אותם אגרות והיטלים הנגבים בד"כ ע"י העירייה. לכן ועל פי העיקרון המשפטי כי מונח שהוגדר בחוזה יש לשאוף לפרשו באותו אופן לכל אורך החוזה. ועל כן, ובשים לב לכך שהמינהל הוא ששב וטוען כי חוזה הפיתוח היווה חלק בלתי נפרד ממסמכי המכרז, ברי כי יש להתייחס להגדרה הנ"ל, ולהסיק ממנה כי המונח "הוצאות פיתוח" אכן כולל גם את כל האגרות וההיטלים העירוניים. חיזוק לכך אף ניתן לראות במכרז שפרסם המינהל בחודש מאי 2003 (לאחר המכרז נשוא תיק זה). במכרז זה כבר הבהיר המינהל בצורה מפורשת כי מעבר לתשלום הוצ' הפיתוח הנקובים במכרז ישולמו גם אגרות והיטלים על פי חוק העזר לעירייה. מכאן שגם המינהל היה ער לניסוח הבעייתי במכרז נשוא התביעה שלפנינו.

6. טענת המינהל כי התובעת חייבת בתשלום הסכומים הנוספים שנדרשו ע"י העירייה, הרי שהיא טענה הסותרת לחלוטין את המצג שיצר המינהל כלפי התובעת. לפיכך על המינהל לשאת באחריות למצג זה, בייחוד בהיותו רשות ציבורית שעליה חלה חובת הגינות מוגברת.
עוד לטענתה, יש לדחות את ניסיונו של המינהל לטעון כי היה עליה לפנות ולבקש הבהרות בטרם הגישה הצעתה במכרז. המשמעות של טענה זו אינה אלא הטלת נטל כבד ביותר על כל משתתף במכרז, לפיו בכל מקרה בו ישקול להשתתף במכרז יפנה הוא אל עורך המכרז ויברר האם ייתכן שישנם הוראות או תנאים נוספים שלא הובאו לידיעתו, ואשר עשויים לחול עליו במידה ויזכה. עוד נטען כי המינהל לא פעל בתום לב ובבדרך המקובלת ולא גילה לתובעת עובדות חשובות.

7. העירייה אינה זכאית לאגרות והיטלי פיתוח לגבי המגרש בגין ניצול מלוא זכויות הבניה למגרש או כל חלק מהם והיא אינה זכאית לתשלום אגרות והיטלי פיתוח כפי שנדרש על ידה בגין המגרש. לטענתה מאחר וטענותיה של העירייה נסמכות על טענות המינהל, כל טענותיה הקודמות של התובעות, כלפי המינהל חלות גם כאן גם כלפי העיריה.

התובעת מתנגדת להרחבת החזית מצד העיריה. התובעת מפנה לאישור אותו שלחה העירייה ביום 6.10.99 למינהל, ואשר בו אישרה כי התובעת שילמה לה את מלוא הוצ' הפיתוח בגין המגרש. עפ"י הדין והפסיקה רשות מקומית אינה זכאית לגבות אגרות והיטלי פיתוח עפ"י חוקי העזר בגין נכס מקרקעין, כאשר בוצע כבר תשלום של הוצ' הפיתוח בגין אותו נכס. עוד נטען כי בהתאם לדין רשות מקומית זכאית לגבות אגרות והיטלי פיתוח בגובה העלויות בפועל של עבודות הפיתוח הציבוריות, ורק בזיקה לשירות שניתן על ידיה. היא איננה רשאית לגבות אגרות והיטלי פיתוח מעבר לעלויות בפועל של עבודות אלו. נוכח העובדה שהתובעת שילמה, כאמור, לעירייה הוצ' פיתוח בגין המגרש בסך 1,507,482.50 ₪, הרי שדרישת העירייה לתשלום נוסף של תשלומי פיתוח בסך 1,826,257.70 ₪ מהווה דרישה לתשלום כפול ומכופל, ומעל ומעבר לעלות בפועל של הוצ' הפיתוח בגינן ניתן חייב את בעל הזכויות במגרש, וממילא היא מהווה עשיית עושר ולא במשפט. על כן, העירייה אינה זכאית לדרוש תשלום נוסף זה, בפרט משלא הוכיחה בענייננו כלל שביצעה ביחס למגרש עבודות פיתוח המסתכמות בלמעלה מ-3.3 מיליון ₪. בנוסף טענה, כי העירייה לא הראתה שסכום הוצאותיה מגיע לכדי הסכום העצום שנדרשה התובעת לשלם. העירייה אף לא סתרה את טענת התובעת כי סך כל האגרות והיטלי הפיתוח בהם ניתן היה לחייב בגין המגרש מכוח חוקי העזר הרלבנטיים לא היה עולה על כ-2 מיליון ₪ לכל היותר, אף שכאמור עליה הראיה, משום שרק היא היודעת ורק בידיה להוכיח את סכום ההוצאות. חיוב התובעת פעם נוספת אינו אלא פיקציה, שנעשתה שלא כדין. העובדה שהעירייה עצמה לא ידעה כיצד לכנות את התשלומים הנוספים שדרשה מהתובעת, מחזקת עובדה זו.

טענות המינהל
8. לטענת המינהל נוסח החוזה והמכרז ברורים ונהירים והתובעת לא טעתה ולא הוטעתה בפירוש הכתוב בהם. בתנאי המכרז לא נכתב, כי תשלום עבור הוצאות הפיתוח פוטר את היזם מחיוב באגרות ובהיטלי פיתוח, שאותם רשאית הרשות המקומית להטיל, לפי חוקי העזר שהותקנו על ידה, ככל שאלה יוטלו. הרשות המקומית כלל לא הייתה צד להסכם זה ומובן כי לצורך ויתור על אגרות והיטלים, אותם רשאית הרשות המקומית לגבות נדרשת הסכמה מפורשת של הרשות המקומית עצמה. בהיעדר אישור כאמור, לא יכול מציע סביר לטעון כי סבר, מנוסחו של המכרז, כי בתשלום רכיב הפיתוח במסגרת המכרז, פטור הוא מכל אגרה או היטל נוספים מצד הרשות המקומית.

המינהל ממשיך וטוען כי כתב תביעה שהוגש בשיהוי ניכר של ארבע שנים מאז שיצאה הודעת החיוב לתובעת, בארבע שנים אלו שתקה התובעת ולא פנתה בשום טענה או דרישה למינהל. יתירה מכך, במשך התקופה הזו מתנהלת התכתבות שוטפת בין התובעת למינהל וגם עיון מדוקדק בהתכתבויות אינו חושף בדל מטענותיה של התובעת כיום.

לטענת המינהל חוזה הפיתוח ותנאי המכרז אינם סותרים זה את זה אלא משלימים האחד את השני זאת על פי לשונם ותכליתם. המינהל סבור כי אין ממש בטענה כי הוראותיו של חוזה הפיתוח כלליות ואילו הוראותיו של המכרז הינן פרטניות ועל כן צריכות לגבור. המינהל אף מפנה לפס"ד של בית המשפט המחוזי בעניין (ראה: ת.א 207/06 אינג' בר יהודה נ' מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "פס"ד בר יהודה")). מדובר באותו מכרז נשוא תיק זה, באותו חוזה שנחתם ובאותן טענות ולא רק זאת אלא שב"כ התובעת דכאן, ייצג את התובעת בתיק שהתנהל בבית המשפט המחוזי בפני כב' השופט גינת ושם נדחו טענותיה.

9. עוד נטען כי אם היתה אי בהירות בעיני התובעת היה עליה לפנות ולהעלות את תהיותיה עובר לחתימתה על ההסכם עם המינהל, ולכל הפחות לערוך בירורים באשר לגובה המחיר שיושת על היזם בגין עבודות הפיתוח. תנאי המכרז לא קבעו ולו ברמז כי הזוכה לא יחויב בתשלום מיסים, היטלים, אגרות או כל תשלום אחר. תנאי המכרז אף לא קבעו כי התשלומים הנקובים בתנאי המכרז כהוצאות פיתוח המשולמים ישירות לעיריית נשר עם הזכייה במכרז כוללים את כל המיסים שחלים או שיחולו בעתיד על הבנייה במגרש.
יתרה מזאת התובעת מכרה בשתי עסקאות נפרדות חלק מזכויותיה במגרש ובמסגרת הסכמי המכר כללה הוראה בדבר חלוקה בהוצאות פיתוח חרף העובדה שלטענתה לא היו צפויים תשלומים נוספים. עובדה זו ממחישה לדעת המינהל כי התובעת ידעה היטב שצפויים תשלומים נוספים בגין הפיתוח . במסגרת ההסכמים שחתמה התובעת עם חברת דקל נכסים, ניתן לראות בבירור כי היא ידעה, שייתכנו חיובים נוספים בגין עבודות פיתוח המגרש מעבר לסכום ששילמה והיא דאגה להבטיח את עצמה בעניין זה מול חברת דקל נכסים. התובעת אף חתמה על הסכם נוסף עם חברת דקל נכסים למכירת 500 מ"ר נוספים מתוך זכויותיה במגרש וזאת כשלושה חודשים לפני דרישת התשלום מהעירייה. גם בהסכם מכירה זה, עוד בטרם יצאה הדרישה צפתה התובעת את החיוב בגין הפיתוח ולכן כללה התחייבות מפורשת של חברת דקל להתחלק עמה בתשלום הצפוי. לא היה שום צורך בסעיף הזה אם כטענת התובעת היא לא חשבה שעלול להיות חיוב נוסף.
זאת ועוד; הצעת התובעת הייתה נמוכה משווי המגרש שהוערך ע"י שמאי ביום 8.6.99 בסך של 6,680,000₪ כולל מע"מ) כאשר הובאו בחשבון הוצאות הפיתוח החלות על היזמים בהתאם למכרז) . גם מבחינה שמאית, הצעת התובעת הייתה נמוכה משווי השוק של המגרש, לרבות כאשר הוצאות הפיתוח שצוינו במכרז נלקחות בחשבון, ועובדה זו מהווה ראיה נוספת לטענת המינהל לכך שהצעת התובעת לא התבססה על הטעייה.

עוד נטען כי ככל שיש לתת סעד כל שהוא לתובעת, דבר שמוכחש מכל וכל ע"י המינהל, אזי הסעד של ביטול והשבה הוא הסעד היחיד האפשרי מבחינה עקרונית אולם סעד זה לא נתבקש ולכן התובעת אינה זכאית לשום סעד אחר.
במקרה דנן, התובעת במכוון נמנעה מלבקש סעד של ביטול שהרי היא רוצה בהסכם, במיוחד לאור העובדה שכבר מכרה חלק מזכויותיה במגרש לדקל נכסים, ולכן קל וחומר שהדרישה לסעד של פיצוי במקרה דנן הינה קונסטרוקציה מלאכותית שיש לדחותה.

המינהל ממשיך וטוען כי אין כל יריבות בינו לבין התובעת שכן הסכומים ששולמו ע"י התובעת חושבו בגין המגרש ושולמו לנתבעת מס' 2, לפיכך כל טענה באשר לסכומים הללו צריכה להיות מופנית לעירייה. המינהל אינו יכול להשיב את מה שלא קיבל וממילא אינו יודע ואינו מוסמך לקבוע האם הסכומים שנדרשו ע"י העירייה חושבו כדין וכל טענה בעניין זה צריכה להיות מופנית לעירייה ואליה בלבד. יתרה מזאת, מאחר והתובעת אינה בעלת זכויות בכל המגרש היא אינה זכאית לקבלת תשלום, פיצוי או השבה בגין החלק בו אין לה כיום זכויות.

טענות העירייה
10. לטענת העירייה התובעת השהתה את תביעתה במשך שנים ארוכות, בהן לא השיגה במאומה על החיוב שנטלה על עצמה במערכת חוזית עם הנתבעים, על פי מסמכים ברורים שבכתב. התשלומים ששולמו על ידי התובעת הם על פי דין, בהתאם לחוזים שבין הצדדים, על פי עילות חוקיות ומוסכמות בין הצדדים. העירייה מפנה גם היא לפס"ד בר יהודה וטוענת כי פס"ד עוסק במסכת עובדות זהה לתיק בענייננו ועל כן יש לראותו כפס"ד מנחה. פס"ד מרוקן לטענת העירייה מתוכנן את טענותיה הרבות של התובעת מבחינה עובדתית ומשפטית, כאשר המסקנה המתבקשת היא כי מסמכי המכרז וחוזה הפיתוח מהווים מערכת נורמטיבית אחת, קוהרנטית ועקבית, כך שעל הצדדים לקיים את התחייבויותיהם על פי המסמכים שחתמו. ניסיון התובעת להתנער בדיעבד מהתחייבויותיה מנוגד להתחייבויות אשר היא הסכימה ליטול על עצמה וכן דינו של ניסיון זה להיכשל ולהידחות על ידי ביהמ"ש. העירייה סבורה כי התובעת נכשלה בהצגת נימוק משפטי המאפשר את טענת ההשבה במסגרת יחסים חוזיים מחייבים, ועל כן יש לדחות את התביעה.

דיון
11. ראשית לטענת המינהל להעדר יריבות. שקלתי את טענות הצדדים והגעתי לכלל מסקנה כי יש לדחותה. כידוע הכלל לגבי קיומה של עילת תביעה הוא בתשובה לשאלה האם בהנחה שהתובע יצליח להוכיח את העובדות שבכתב התביעה, הוא יהיה זכאי לסעד המבוקש? במקרה שלפני בשלב של מתן תשובה לשאלת קיומה של עילת תביעה יש להשיב על כך בחיוב. המינהל הוא זה שהתקשר עם התובעת, הוא זה שפרסם את המכרז ותנאיו וכן את חוזה הפיתוח. למרות שהתשלומים עברו לטענת המינהל לעירייה, אין להתעלם מהעובדה כי התובעת טוענת כי המינהל הוא זה שיצר בפני משתתפי המכרז, לרבות התובעת, מצג שלפיו תשלום הוצ' הפיתוח שנדרש עפ"י המכרז מהווה תשלום סופי ומלא של הוצ' פיתוח.

עילה זו שנטענת כלפי המינהל בגין המצג שהציג לכאורה במסמכי המכרז הינה עילה עצמאית ונפרדת.
אשר על כן הנני דוחה את טענת המינהל להעדר יריבות או עילה.

12. טענה נוספת שהועלתה היא בנוגע לשיהוי בנקיטת ההליכים מצד התובעת. אינני מקבל גם טענה זו. לתובעת יש זכות גישה לערכאות וקבלת טענותיהן של הנתבעות בעניין השיהוי, בשל 4 השנים שעברו מהודעת התשלום, מרחיבה את מניעת הגישה של התובעת לערכאות מעבר למה שהציבו כללי ההתיישנות ויוצרת מחסום נוסף לזכות זו. הנתבעות לא הוכיחו כי בנסיבות המקרה שלפנינו התובעת זנחה את טענותיה במשך אותן שנים (ראה: עדותו של מר מוטי חן בעמ' 34 – 35 לפרוטוקול הדיון מיום 10.11.11). כמו כן הנתבעות לא הוכיחו כי הייתה בהתנהלות של התובעת חוסר תום לב. הנטל להוכיח את התנאים הנדרשים לקיום שיהוי מוטל על הטוען לכך - קרי: הנתבעות, איחור בהגשת תביעה, הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתור או מחילת התובעת על זכות התביעה. במקרים הרגילים, בהעדר נתונים מיוחדים או נזק (אף נזק ראייתי) לצד שכנגד, השתהות בתחום תקופת ההתיישנות הינה זכותו של המתדיין והיא עשויה לעיתים לשמש אמצעי חשוב בדרך לפתרון המחלוקת מחוץ לערכאות (ראה: עדותו של מר יהודה בן שושן בעמ' 14 לפרוטוקול הדיון מיום 10.11.11 וכן ראה את פס"ד בר יהודה). לפיכך טענותיהן של הנתבעות לשיהוי נדחות.

מכאן למחלוקת בתביעה לגופה.

13. המחלוקת העיקרית בתיק זה היא לגבי הפרשנות הנכונה לתנאי המכרז והסכם הפיתוח. תכליתו של מוסד החוזה היא לאפשר לפרטים שונים לכרוך את רצונם יחד ולהוציאו אל הפועל, באמצעות מתן תוקף משפטי להתחייבויות שנטלו על עצמם. מטרת העל בפירוש חוזה היא איתור אומד דעתם של המתקשרים בו, עם זאת, נקודת המוצא לפרשנותו של כל חוזה היא לשונו (ראה: דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, תק-על 2006(2), 1681 , 1684 (2006)). המלה הכתובה, מקום שמשמעותה ברורה וכוונתה המסתברת עולה בקנה אחד עם נושא ההתקשרות, עודנה, כמדומה, המקור האמין ביותר לאומד דעתם של המתקשרים (ראה: ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2), 265, עמ' 285). לשון החוזה היא זו שתוחמת את גבולות הפרשנות. על כן יחל מסענו בחוזה הכתוב. במקום בו לשון החוזה ברורה, חזקה עליה כי היא משקפת את אומד דעת הצדדים ולכן יש להעניק לה משקל מכריע בפרשנותו ולתת לחוזה את המשמעות הפשוטה והברורה העולה מלשונו. הנה כי כן, לשונו של החוזה הינה כלי הקיבול של אומד דעת הצדדים, ומשכך, היא מהווה ראייה - לעיתים הראייה המרכזית - בדבר כוונתם המשותפת (ראה: ע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' ירון כהן, תק-על 2010(1), 9412 , 9419 (2010)).

14. הכלל הוא אם כן, שלא ניתן לייחס לחוזה פרשנות שאינה עולה בקנה אחד עם לשונו. מכאן שעל בית המשפט לבחון הלוך ושוב את לשון החוזה ואת נסיבותיו החיצוניות, ובכפוף לחזקה הניתנת לסתירה כי תכלית החוזה היא זו העולה מלשונו הרגילה של החוזה, לאתר את אומד דעתם של הצדדים (ראה: דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, תק-על 2006(2), 1681 , 1687 (2006)).

מאחר ובית המשפט אינו מכונן חוזים אלא מפרש את האמור בהם, כל עוד לשון החוזה בהירה וברורה הרי שהיא משקפת את אומד דעת הצדדים ולכן יש להעניק לה משקל מכריע בפרשנותו ולתת לחוזה את המשמעות הפשוטה והברורה העולה מלשונו.

בענייננו הלשון בה נקטו במסמכי המכרז וכן בהסכם הפיתוח, המהווה חלק בלתי נפרד מתנאי המכרז, ברורה (ראה: ע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' ירון כהן, תק-על 2010(1), 9412 , 9419 (2010)). למרות שיש מקום לגמישות בתהליך פרשנותו של חוזה, הרי שהגמישות צריכה להימצא בגבולות החוזה ולא מחוצה להם. כאשר מפרשים חוזה יש לפנות ללשון החוזה ולתכליתו, כשהלשון קובעת את גבולות התכלית.

15. ומן הכלל אל הפרט; סעיף 6 להסכם הפיתוח (ראה נספח ב' לנ/2) קובע כדלקמן:
"תשלום מיסים ותשלומי חובה אחרים
היוזם מתחייב לשלם במועדם את כל המיסים הממשלתיים, העירוניים
והאחרים, ארנונות, תשלומי חובה לסוגיהם וכל מסי הפיתוח ואגרות הפיתוח מכל סוג שהוא, החלים על-פי דין על המקרקעין ו/או על הבעלים ו/או על המחזיקים של המקרקעין, אשר יחולו על המגרש ו/או בקשר עימו, בגין כל תקופת הפיתוח..."

סעיף 7 להסכם הפיתוח קובע כדלקמן:
"תשלום הוצאות פיתוח
היוזם מתחייב לשאת בכל הוצאות הפיתוח, בין שאלה חלות על המגרש או בגינו או בגין השימוש בו במועד חתימת חוזה זה או לפניו או אחרי מועד חתימת חוזה זה ובין שהן שולמו על ידי המינהל לפני מועד חתימת חוזה זה. היוזם מתחייב לשלם את הוצאות הפיתוח על פי דרישתו של המינהל ו/או של הגורם המוסמך מטעמו לדרוש את תשלומן ו/או על פי דרישתו של הגורם שהוציא את הוצאות הפיתוח..."

עולה איפוא כי הדברים כתובים וכי אדם סביר אשר מעיין בתנאי המכרז (ראה נספח ב' לנ/2) וכן בסעיפים 6 – 7 להסכם הפיתוח מבין או צריך להבין כי הזוכה יחויב בתשלום מיסים, היטלים, אגרות או כל תשלום אחר כפי שיחול. התובעת הינה שחקנית מנוסה בתחום הנדל"ן. מר בן שושן הינו איש נדל"ן מנוסה, ולמרות טענותיו כי זאת הפעם הראשונה בה הוא ניגש למכרז של המינהל, יודע מה הנוהג והנוהל בתחום זה. תנאי המכרז אף לא קבעו, לא במפורש ולא במשתמע, כי התשלומים הנקובים כהוצאות פיתוח המשולמים ישירות לעירייה עם הזכייה במכרז כוללים את כל המיסים שחלים או יחולו בעתיד על הבנייה במגרש.

16. זאת ועוד; טענותיה של התובעת אינן מתיישבת עם ההסכמים אותם ערכה התובעת עם חברת דקל נכסים. מתברר כי התובעת מכרה בשתי עסקאות נפרדות חלק מזכויותיה במגרש ובמסגרת הסכמי המכר כללה הוראה בדבר חלוקה בהוצאות פיתוח חרף העובדה שלטענתה לא היו צפויים תשלומים נוספים. במסגרת ההסכמים שחתמה התובעת עם חברת דקל נכסים, ניתן לראות כי התובעת דאגה להבטיח את עצמה בנוגע לתשלומים עתידיים נוספים. לפיכך טענתה של התובעת כי עמדתה/הבנתה היתה כי לא היו צפויים תשלומים נוספים לא מתיישבת גם עם הנוהג בענף וכן עם ההיגיון הפשוט ונוגדים את האמור בהתנהגותה החוזית כלפי צד שלישי.


17. מר מוטי חן, גזבר העירייה הסביר עניין זה בעדותו בעמ' 29 בישיבה מיום 10.11.11:
"יש כאן מקום לעשות אבחנה בין סוגי הוצאות הפיתוח אני אסביר, במסגרת סיכום עם המינהל דובר על תשתיות על בלבד כדי לשדרג שטח במכרז יש צורך בפיתוח בסיסי כדי שניתן יהיה לגשת להעריך אותו ולשווק אותו. אותו פיתוח כולל תשתיות של כבישים, תשתיות תיאורה, עבודות עפר מקדימות, פינויים במידת הצורך, תשתיות כבישים או הסדרת כבישים שמובילים למתחם, בוצע חישוב לגבי כל אלה העיריה הוציאה את הסכומים האלה. התחשיב בוצע מול המינהל, החברה המנהלת מטעם המינהל באותה נקודת זמן וקיבל ביטוי בחלוקה יחסית פרופורציונאלית לפי גודל המגרשים, כפי שניתן לראות במכרז החלוקה לגבי שלושת המגרשים ששווקו באותו זמן מפנה לתנאים למכרז ואני מצטט מתוך תנאים למכרז החלוקה היא פרופורציונאלית לשטחי המגרשים והיא מעידה על שמדובר בהוצאות על שחולקו באופן יחסי וזאת ללא קשר לזכויות הבנייה למגרש. לא ניתן בשלב שיווק לחשב כלל את האגרות וההיטלים החלים על המגרש ונובעים באופן ישיר משטח הבנייה מכיוון שאין עדיין תוכניות בנייה.
...
ש. מפנה אותך לסעיף 6 למכרז.
ת. חוזה הפיתוח הוא חלק מתנאי המכרז ולהבנתי בסעיף 7 נאמר בצורה מפורשת שמדובר על תשתיות על שמהוות תנאי לפיתוח המגרש זה מה שנכלל במסגרת המכרז כהוצאות פיתוח. לעומת זאת סעיף 6 מדבר על אגרות והיטלים שלא ניתן לחשבתם באותה נקודת זמן..."

מעדותו של מר חן עולה כי בנקודת הזמן בו ניתנה ההצעה למכרז אף לא ניתן היה לחשב את היטלי הפיתוח שכן גובהם נובעים באופן ישיר משטח הבנייה. מאחר ואין עדיין תוכניות בנייה, לא ניתן היה לחשבם בנקודת הזמן הזו.

18. זאת ועוד, אם נקבל את טענותיה של התובעת אזי סעיפים 6 ו – 7 להסכם הפיתוח אינם יכולים לדור בכפיפה אחת.
בפס"ד המנחה, בר יהודה הנ"ל, כב' השופט ג' גינת קבע אין כל סתירה בין סעיפים 6 ו - 7. ביהמ"ש המחוזי הגיע לתוצאה זו הן מלשון הסעיפים הן מתכליתם, שנועדה לכסות על הוצאות הנתבעת שנגרמו בגין הכשרת השטח לבנייה ולפיתוח. ביהמ"ש המחוזי קבע כי אין סתירה גם בין חוזה הפיתוח לבין תנאי המכרז:

"החוזה והמכרז משלימים זה את זה. במכרז נכתב במפורש מהו שיעור הוצאות הפיתוח, ואילו חוזה הפיתוח מגדיר את הוצאות הפיתוח - בס' 7. אין כל מניעה ואין כל חסם במכרז, המונע את תחולתו של ס' 6 או מגביל את ההגדרה של הוצאות הפיתוח עפ"י ס' 7 לחוזה הפיתוח, לטובת התובעת. משכך, יש לראות את המסמכים כמשלימים..."

בסיכום; לאחר שעיינתי בפסה"ד המנחה הנ"ל ולנוכח ניתוח הראיות שבפניי, אין לי אלא להסכים עם האמור בפסק דין בר יהודה לפרשנותם של תנאי המכרז כמו גם בפירוש סעיפים 6 ו – 7 להסכם הפיתוח.

19. באשר לטענת התובעת כי ההוראות בחוזה הפיתוח הינן כלליות ובתנאי המכרז - פרטניות, ולפיכך יש להעדיף את ההוראה בתנאי המכרז על אלה בהסכם הפיתוח, שוב, מאחר ואין כל סתירה בין הסכם הפיתוח לתנאי המכרז, אין כל תחרות בין הוראות פרטניות לספציפיות ויש לדחות את טענותיה של התובעת בעניין זה.

במקרה שלפניי, הוכח כי תנאי המכרז וכן חוזי הפיתוח בהירים וברורים. במידה והתנאים לא היו ברורים לתובעת היה עליה להתכבד ולפנות בשאלות הבהרה למינהל או לעירייה בטרם הגישה הצעתה.
שיפור ושיפור ניסוח של הסכמים ותנאי מכרז, כדי למנוע תביעות מהסוג של בר יהודה ותביעה זו שלפניי, אין בהם כדי לשנות את מסקנתי והתוצאה הנ"ל.

לאור האמור לעיל הגעתי לכלל מסקנה כי לא הוכח כי הייתה הטעיה או מצג שווא של המינהל או של העירייה כלפי התובעת ועל כן דין התביעה להידחות וכך הנני מורה.

תוצאה
20. אשר על כן התביעה נדחית.

התובעת תשלם לכל אחת מהנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000₪ בצירוף מע"מ.

הסכומים ישולמו בתוך 30 יום ויישאו ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.








לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול מכרז

  2. אפליה במכרז

  3. פגמים במכרז

  4. מינוי ללא מכרז

  5. חוזה פיתוח מכרז

  6. מכרז ביטוח לאומי

  7. חוק חובת המכרזים

  8. איסור פרסום מכרז

  9. הסכם בוררות מכרז

  10. מכרז למינוי אימאם

  11. מכרז מנהל בית ספר

  12. מכרז עבודות תכנון

  13. מכרז פנימי בעירייה

  14. מכרז להסעות תלמידים

  15. טענות כלפי תנאי מכרז

  16. הקפאת מכרזים פנימיים

  17. פגם באופן ביטול מכרז

  18. הודעה על זכייה במכרז

  19. השיקולים לביטול מכרז

  20. מכרז קווי נסיעה

  21. עמידה בתנאי סף – מכרז

  22. תקנות פטור ממכרז

  23. דרישות השכלה - מכרזים

  24. איגוד ערים מכרז

  25. עיכוב הליכי מכרז

  26. הכנת מסמכי מכרז

  27. תקיפת כישורי זוכה במכרז

  28. מכרז שירותי סריקה

  29. פטור ממכרז עירייה

  30. עצירת הליכי מכרז

  31. שינוי במפרט מכרז

  32. תקנות חובת המכרזים

  33. מכרז אחזקת כבישים

  34. מחסן ממוחשב - מכרז

  35. מכרז מערכות השקייה

  36. מכרז לתפקיד מבקר העירייה

  37. מכרז כיכרות באשדוד

  38. הצעה במכרז מקרקעין

  39. תקנות העיריות מכרזים

  40. שטח בניה מירבי על פי מכרז

  41. ביטול מכרז של ביטוח לאומי

  42. הצעה גרעונית במכרז

  43. פתיחת תיבת המכרזים

  44. מכרז פנימי כלכלנים – סכסוך

  45. צמצום משתתפים במכרז

  46. נמל חיפה - מכרז בניה

  47. שכונת הארגזים - מכרז

  48. אכיפת מסירת עבודה לפי מכרז

  49. ביטול מכרז לאחר הצעות

  50. מכרז עבודה עם העירייה

  51. הצעות להפעלת מעון יום

  52. עתירה לקיום מכרז פתוח

  53. האם מכר כפוף לדיני מכרזים ?

  54. מכרז רכישת ציוד מעבדה

  55. מכרז למינוי מבקר פנים בעיריה

  56. זכאות להשתתף במכרזים פנימיים

  57. מכרז סגור - פסילת הצעה

  58. ועדת המכרזים שידורי טלוויזיה

  59. מכרז עבודות ניקוז חיפה

  60. מכרז מינוי מפקד שירותי כבאות

  61. עתירה נגד תוצאות מכרז

  62. הנחה בהצעת מחיר - מכרז

  63. כריית חול - פטור ממכרז

  64. עיכוב הליכי מכרז פומבי

  65. מכרז שירותי גביית חובות

  66. הוצאת מגרש למכרז פומבי

  67. מכרז מקלט לנערות במצוקה

  68. ביטול מכרז שירותי גרירה

  69. ניסיון קודם כתנאי למכרז

  70. מכרז לתפקיד בנמל אשדוד

  71. מכרז התפלת מי ים באשדוד

  72. בקשה ביטול מינוי מנכ"ל – מכרז

  73. מכרז שירותי רפואה דחופה

  74. עתירה מנהלית לביטול מכרז

  75. סבירות דרישת ניסיון במכרז

  76. ביטול מכרז למכירת מקרקעין

  77. אי עמידה בתנאי סף של מכרז

  78. התפטרות במקום עבודה שאיבד מכרז

  79. היטלי פיתוח במכרז עירייה

  80. הוראות החשכ"ל ביחס למכרז

  81. הגבלת מספר משתתפים במכרז

  82. מכרז עבודות חשמל - בית ספר

  83. צו זמני להקפאת מכרז פנימי

  84. מכרז רכב וחלפים - צו מניעה

  85. מכרז דיור מטעם המשרד לקליטת עליה

  86. מכרז שירותי ניקיון בעירייה

  87. ביטול זכיה במכרז של העירייה

  88. עתירה נגד זכיה במכרז פומבי

  89. תקיפת מכרז של חברה ממשלתית

  90. מכרז שתוצאותיו ידועות מראש

  91. טעות אריתמטית - ועדת המכרזים

  92. מיון מוקדם - ועדת המכרזים לגז טבעי

  93. קניית רכב ממכרז הוצאה לפועל

  94. ביטול מכרז איסוף ופינוי אשפה

  95. הגדלה של מספר המשתתפים במכרז

  96. בחירת מנהל בית ספר - מכרז או ועדה ?

  97. סמכות בית דין לדון בהשלכותיו של מכרז

  98. הצעה שלא הוכנסה לתיבת המכרזים

  99. מכרז עובדי סמך - טיפול בקשישים

  100. תקנות העיריות מכרזים לקבלת עובדים

  101. צו מניעה אוסר לפרסם מכרז למנות מנהל חדש

  102. חוזה לפני חקיקת חוק חובת המכרזים

  103. מכרז פינוי פסולת - תעשייה אווירית

  104. ביטול השתתפות על ידי מזמין המכרז

  105. ערבות לא מתאימה למדד הבסיס במכרז

  106. בקשה למנוע הקצאת מגרשים בדרך של פרסום מכרז

  107. חברת ניקיון הפסידה במכרז - פיצויי פיטורים

  108. קבלן משנה לביצוע עבודת ניקיון במכרז

  109. העברת רכבים שנרכשו במסגרת מכרז באיחור

  110. מכרז לקבלת הצעות לניהול והפעלת חניונים

  111. תקנות חובת המכרזים התקשרויות מערכת הבטחון

  112. צו מניעה לביטול מכרז למינוי דובר עירייה

  113. זכות להישאר בתפקיד / בעבודה עד פרסום הליכי מכרז

  114. החזר ערבות למציע במכרז עקב ביטולו זכייתו

  115. מכרז לביצוע עבודות פיתוח תשתיות בהוד השרון

  116. תקנות חובת המכרזים חובת שיתוף פעולה תעשייתי

  117. הסכם לאחר זכיה במכרז למתן שירותי גינון ואחזקה

  118. שומר בסופרמרקט "זיל וזול" פוטר - הפסידה מכרז בקו-אופ

  119. עתירה לביטול החלטת ועדת המכרזים של עיריית באר שבע

  120. עבדה כסייעת לגננת פוטרה בטענה שהיא מונתה ללא מכרז

  121. מכרז בחירת עובד - התאמת עובד לדרישות תקן - נטל הוכחת נוהג

  122. תקנות חובת המכרזים העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית

  123. האם היועץ במכרז קבע ניקוד בלא כל נימוק ו/או אסמכתא ?

  124. עתירה לפסילת הצעה במכרז, מאחר וצירפה להצעתה ערבות מיטיבה

  125. רשלנות המינהל במשלוח שובר התשלום בנפרד מהודעת הזכייה במכרז

  126. בקשה לביטול פסילת הצעה למכרז פומבי לשירותי ניקיון בבתי ספר

  127. עתירה לביטול החלטת ועדת המכרזים במכרז להצבת והפעלת דוכני קפה

  128. תביעה שעניינה מכרז פנימי לתפקיד אמרכ"לית במעון של משרד הרווחה

  129. במסמכי המכרז נקבעו עקרונות ושיטות השקלול והניקוד שיינתנו למציעים

  130. פסק דין הצהרתי מדיניות המונעת מקציני הים להציג את מועמדותם במכרזים פנימיים

  131. תביעה למתן צו קבוע לביטול מכרז למשרות ניהול לתפקיד מנהל בית ספר יסודי

  132. תקנה 30 לתקנות העיריות (מכרזים לקבלת עובדים) שעניינה "מינוי המועמדים"

  133. חבר מועצת עירייה זכה במכרז העירייה - סעיף 122 ב 3 לפקודת העיריות

  134. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון