בקשת כונס נכסים לרשום הערות אזהרה

דוגמא להחלטה בנושא בקשת כונס נכסים לרשום הערות אזהרה:



מהות הבקשה ורקע עובדתי




מונחת לפני בקשתו של כונס הנכסים (להלן: "הבקשה") ליתן צו המורה ללשכת רישום המקרקעין בירושלים לרשום הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים על זכויותיהם של בעלי זכויות במקרקעין הידועים כחלקה 154 בגוש 30073 (להלן : "המקרקעין"), דהיינו – על זכויותיהם במקרקעין של ג.מ.ח.ל. חברה לבנין בע"מ (1992) בע"מ (להלן: "גמחל"), מר יוסף ריכטר וחברת א. ארנסון בע"מ (שלושתם יחד יכונו להלן: "הבעלים").
כונס הנכסים מונה לבקשתו של בנק לאומי לישראל בע"מ (להלן: "בל"ל") לשם מימוש שעבוד אשר נרשם על המקרקעין ואצל רשם החברות ע"י הבעלים לטובת בל"ל בגין הלוואות אשר הבעלים קבלו מבל"ל ולא פרעו אותן בהתאם לתנאיהן ולתנאי השעבוד.

לאחר מינויו פעל כונס הנכסים למימוש זכויותיהם של הבעלים במקרקעין. משנקבעה הזוכה במכרז ונחתם עמה ביום 28.5.2012 חוזה מכר מותנה – אישר בית המשפט את מכירת זכויות הבעלים במקרקעין לזוכה במכרז – חברת דירות עם בע"מ (להלן: "הקונה").
בהמשך לכך אישר בית המשפט רישום הערת אזהרה לטובת הקונה בגין רכישת זכויותיהם של הבעלים במקרקעין בהתאם למפורט בהסכם המכר מיום 28.5.2012. כמו כן אישר בית המשפט בקשתו של כונס הנכסים לרשום משכנתא לטובת בנק הפועלים בע"מ על חלקיהם של הבעלים במקרקעין בגין הלוואה שבנק הפועלים בע"מ נתן לקונה.
יודגש כי לאחר שהסכם המכר אושר על ידי בית משפט זה ביום 19.7.2012, ניתן ביום 7.2.2013 צו לפירוק גמחל ע"י בית המשפט המחוזי בירושלים.


בגדר הבקשה דנן מבקש כונס הנכסים כי בית משפט זה יורה על רישומן בלשכת רישום המקרקעין של 14 הערות אזהרה בגין עסקאות מכר של יחידות שונות הנמצאות בבנין שנבנה על המקרקעין, שטרם נרשם כבית משותף בהתאם לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969, אשר בוצעו ע"י הבעלים במועדים שונים במהלך השנים 1995 ועד 1998.




טענות הצדדים




לטענת כונס הנכסים מטרת הבקשה דנן הינה "התאמת הרישום בלשכת רישום המקרקעין למצב הזכויות בפועל" (סעיף 4 בבקשה). כונס הנכסים מוסיף וטוען כי "מדובר על יחידות שנמכרו לצדדים שלישיים עובר להליך כינוס הנכסים ואינן מהוות חלק מהממכר שנמכר לדירות עם בע"מ. אי רישום הערות אזהרה עלול לגרום נזק כבד לאותם צדדים שלישיים אשר זכויותיהם לא עוגנו" (סעיף 3 בבקשה).
המשיבה 4, עיריית ירושלים, מתנגדת לבקשתו זו של כונס הנכסים. לגרסתה, הבקשה דנן צריכה להיות מוגשת לבית המשפט הדן בענייני הפירוק של גמחל, קרי: לבית המשפט המחוזי בירושלים, שכן אין הבקשה הנוכחית דנה בנכסים נושאי כינוס הנכסים.

לטענתה של עיריית ירושלים רק בית המשפט הדן בפירוקה של גמחל מוסמך לדון בעסקאות אשר בוצעו ע"י גמחל בטרם ניתן הצו לפירוקה. יתר על כן: גמחל הינה הבעלים של 2/3 (שני שלישים) מכלל זכויות הבעלים במקרקעין, ובחינת תוקפן של העסקאות שנעשו על ידי גמחל במהלך השנים שקדמו למתן הצו לפירוקה, ובכלל זה בחינתן של העברות נכסים במרמה או בנסיבות אחרות המצדיקות את ביטולן ככל שטרם בוטלו – יכולה להיעשות רק ע"י בית המשפט של הפירוק המוסמך בלעדית לדון בכך לפי הדין.
לטענתה של עיריית ירושלים העובדה שמר יוסף ריכטר וחברת א. ארנסון בע"מ אינם צד להליך הפירוק של גמחל איננה הופכת אותם לבעלים של מלוא הזכויות במקרקעין, וממילא שאין בכך כדי לפגוע בזכויות המוקנות עפ"י הדין לבית המשפט של הפירוק.
לטענתה של עיריית ירושלים העובדה כי טרם נרשמו הערות אזהרה בגין עסקאות שבוצעו לפני שנים רבות מעלה תהיות רבות "לגבי העסקאות שבבסיס אותם הסכמים ומשכך דרושה בדיקה של בית המשפט המוסמך" (סעיף 5 בתגובת המשיבה 4).
עיריית ירושלים מסכמת את טענותיה בכך שעל כונס הנכסים להגיש הבקשה דנן במסגרת תיק הפירוק על מנת "שהצדדים הנוגעים בדבר יוכלו לבדוק את הנתונים" (סעיף 7 בתגובה).


בהחלטה מיום 4.4.2013 הורה בית משפט זה לכונס הנכסים "להבהיר מקור סמכותו של בית משפט זה לדון בבקשה זו, אשר, בין היתר, אף חורגת לכאורה ממסגרת כינוס הנכסים".

בהתאם להחלטת בית המשפט מיום 4.4.2013 המציא כונס הנכסים הודעת הבהרה לבית המשפט (להלן: "הודעת ההבהרה") אשר אלה עיקריה:


בית משפט זה מוסמך לדון בהליכים הנוגעים למימוש זכויות הבעלים במקרקעין, וסמכות זו כוללת בחובה גם את כל הסוגיות הנוגעות להעברת הזכויות במקרקעין מהבעלים לקונה ולרישומן על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין (סעיף 3 להודעת ההבהרה).
רישום הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים אשר רכשו יחידות מהבעלים עובר להליך כינוס הנכסים "אינו מהווה אשרור עסקאות אלו אלא מטרתו להסדיר את הרישום של הממכר בטרם העברת הזכויות במקרקעין על שם הקונה" (סעיף 4 להודעת ההבהרה).
"העובדה כי היחידות נשוא הבקשה, אינן מהוות חלק מהשעבוד, אינה מעידה על כך כי הבקשה חורגת ממסגרת כינוס הנכסים, נהפוך הוא. רישום הערות האזהרה נועד על מנת לתקן את המרשם באופן שהעברת הזכויות על שם הקונה תהיה תואמת לממכר שנמכר במסגרת הליך כינוס הנכסים" (סעיף 5 בהודעת ההבהרה).
בטרם נרשם הבניין הבנוי על המקרקעין כבית משותף "הזכויות של בעלי יחידות במקרקעין מעוגנות בדרך של רישום הערות אזהרה. לפיכך, אי רישום הערות האזהרה נשוא בקשה זו, עלול לגרום לצדדים שלישיים לסבור בשגגה, בהסתמך על המרשם, כי הממכר כולל יחידות אלו. רישום הערות האזהרה המבוקש יזהיר צדדים שלישיים בדבר קיומן של אותן עסקאות ובדבר העובדה כי יחידות אלה מוחרגות מהבעלות שתרשם על שם הקונה" (סעיף 6 בהודעת ההבהרה).
"אין ברישומן של ההערות האזהרה לטובת צדדים שלישיים בכדי לשנות את מצב הזכויות אלא למנוע תקלה משפטית. הערת אזהרה נועדה על מנת למנוע עסקאות סותרות ואין ברישומה כדי ליצור זכויות שאינן קיימות ... מטרת הבקשה דנן הינה התאמת הרישום בלשכת רישום המקרקעין למצב הזכויות בהתאם לעסקאות שנעשו ואין ברישום אותן הערות אזהרה כדי ליצור זכויות כלשהן ואין ברישום זה כדי לאשרר עסקאות עבר" (סעיף 7 בהודעת ההבהרה).
העסקאות נשוא הבקשה דנן נעשו ע"י שלושת הבעלים יחד, ורישום הערות האזהרה המבוקשות בגדר הבקשה מתייחס לכל שלושת הבעלים. "חברת א. ארנסון בע"מ ומר יוסף ריכטר אינם בעלי דין בהליך הפירוק המתנהל בבית המשפט המחוזי בירושלים במסגרת תיק פירוק 39189-06-12 ולפיכך לא ניתן לדון בבקשה זו במסגרת תיק הפירוק" (סעיף 9 בהודעת ההבהרה).

מכל הטעמים האלה גורס כונס הנכסים כי על בית המשפט להיעתר לבקשה וליתן צו המורה ללשכת רישום המקרקעין בירושלים לרשום הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים על זכויות הבעלים במקרקעין בהתאם למפורט בבקשה (סעיף 10 בהודעת ההבהרה).



דיון והכרעה




לאחר שעיינתי בבקשה, בתגובתה של עירית ירושלים, בהודעת ההבהרה אשר הוגשה ע"י כונס הנכסים, ובכל יתר הנספחים והמסמכים הרלבנטיים המצויים בתיק בית המשפט הגעתי לכלל דעה כי יש לדחות בקשתו זו של כונס הנכסים. אפרט להלן בתמציתיות עיקר נימוקי להחלטתי זו.
הבקשה דנן חורגת מגבולותיו של השעבוד אשר לשם מימושו מונה כונס הנכסים. בנוסף לכך, הבקשה דנן אף חורגת מהנדרש מכונס הנכסים לשם ביצוע יעיל וראוי של תפקידו. אמנם ביום 14.6.2012 , דהיינו – עוד בטרם ניתן צו הפירוק של גמחל, פנה כונס הנכסים לבית המשפט בעניין זה, אך לנוכח צו הפירוק שניתן ביום 7.2.2013 בית משפט זה לא נדרש עוד לדון בזמנו בבקשה מיום 14.6.2012. לא למותר לציין כי כונס הנכסים לא סבר כי הכרעה בבקשתו מיום 14.6.2013 נדרשת כתנאי מוקדם לשם מימוש השעבוד לטובת בל"ל אשר נרשם על זכויותיהם של הבעלים במקרקעין, ובכלל זה אף לא לשם פרסום מכרז נוסף למכירת זכויותיהם של המוכרים במקרקעין במסגרת מימוש השעבוד, ואף לא לשם חתימת הסכם מכר עם הקונה או לשם אישורו של הסכם מכר זה על ידי בית המשפט. ממילא ברור כי הכרעה מוקדמת בבקשת כונס הנכסים היתה נדרשת לו אכן היה באמת מתעורר ספק לגבי הגדרת הממכר נושא מימוש השעבוד והמכר לקונה.
מתן צו לרישום הערות האזהרה המבוקשות מחייב בחינה ובדיקה עובדתית ומשפטית של 14 עסקאות מכר אשר נעשו ע"י הבעלים בין השנים 1995 ועד 1998. אכן מההיבט העקרוני קיימת חשיבות לכך שרוכשי היחידות נושא עסקאות אלה יהיו מוגנים בדרך של רישום הערות אזהרה לטובתם. אולם, במסגרת הבקשה דנן, ואף בגדר הודעת ההבהרה, לא נמסרו הסברים כלשהם מדוע לא ננקטו ע"י רוכשי היחידות האלה ההליכים הנדרשים לשם רישום הערות אזהרה לטובתם. ראוי אף להדגיש כי התהיות אשר עיריית ירושלים עוררה בקשר לכך בסעיף 5 של תגובתה לבקשה לא זכו לתשובה מצד כונס הנכסים, ואף האמור בסעיף 3 של בקשת כונס הנכסים מיום 14.6.2012 בדבר השינוי שחל בנוהלי הרישום בלשכת רישום המקרקעין עם התקנתן של תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב – 2011 איננו מספק הסבר המניח את הדעת בקשר לכך.
יתרה מזו: בכל הנוגע לבחינת 14 עסקאות המכר אשר הבקשה דנן עוסקת בבקשתו של כונס הנכסים לרשום הערות אזהרה בגינן הרי שלנוכח הוראותיה של פקודת החברות [נוסח חדש], התשמ"ג – 1983 (להלן: "פקודת החברות") בית המשפט המוסמך באופן בלעדי לדון בענייניה של גמחל לאחר שניתן צו לפירוקה הינו בית המשפט הדן בענייני הפירוק של חברה זו, דהיינו – בית המשפט המחוזי בירושלים (ראו לעניין זה סעיפים 267 ו -269 בפקודת החברות). בהקשר זה ראוי גם לציין כי אין מניעה לכך שלדיון אשר יתקיים בבית המשפט של הפירוק יצורפו כבעלי דין נוספים גם מר ריכטר וחברת א. ארנסון בע"מ על מנת למנוע פגיעה אפשרית בזכויותיהם.
בסעיף 7 של הודעת ההבהרה מאשר כונס הנכסים כי "ככל שבית המשפט הדן בתיק הפירוק יחליט לבטל עסקה כלשהי, כטענת עיריית ירושלים, אזי לא תהיה כל מניעה למחוק את אותה הערת אזהרה המתייחסת לאותה עסקה". מדברים אלה עולה כי כונס הנכסים עצמו ער לכך שרישומן של 14 הערות האזהרה נושא בקשתו כפוף להכרתו של בית המשפט של הפירוק בתוקפן המחייב של העסקאות אשר בגינן מתבקש רישומן של הערות אזהרה אלה. משכך, מה טעם להורות על רישומה של הערת אזהרה אם רישום כזה כפוף אף לגרסת כונס הנכסים עצמו להכרעה שתתקבל בקשר לעסקאות אלה בבית המשפט של הפירוק? בנסיבות אלה אינני סבור כי קיימת הצדקה עניינית או מערכתית לפיצול הדיון בסוגיה זו בין שתי ערכאות שונות, ובמיוחד לנוכח סמכותו של בית המשפט של הפירוק לדון בכל עניין הנוגע לגמחל במסגרת תיק הפירוק המתנהל בעניינה.
אני סבור כי ניתוח הדברים המובא לעיל תואם גם את שנקבע ע"י כב' השופטת א. פרוקצ'יה ברע"א 259/99 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב, פ"ד נה (3) 385, 395 (2001):

"ניתן לסכם אפוא את התנאים הנדרשים, דרך כלל, להכרעה במחלוקת מהותית בין נושא
תפקיד לצד שלישי במסגרת הליך מתן הוראות:


בירור הסוגיה שבמחלוקת נדרש לצורך מתן הוראות לבעל התפקיד לשם ביצוע יעיל וראוי של תפקידו...
בירור המחלוקת לגופה אינו מצריך הכרעה בעובדות, או אינו מחייב בירור עובדתי מורכב, וניתן להכריע בעובדות בדרך פשוטה וקצרה.
בניהול ההליך בדרך מקוצרת אין כדי לגרום עיוות דין ופגיעה בזכויות דיוניות של בעל דין".
הנני סבור כי על הגדרתו המדויקת של הממכר אשר נמכר לקונה במסגרת מימוש השעבוד לטובת בל"ל ניתן ללמוד הן ממסמכי הרישום המתייחסים לרישום הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונה מכוח הסכם המכר מיום 28.5.2012, והן ממסמכי המשכנתא שנרשמה לטובת בנק הפועלים בע"מ לבקשת הקונה, ודי בכך כדי לקיים הנדרש מכונס הנכסים לשם ביצוע יעיל, ראוי וענייני של תפקידו. דברים אלה נכונים אף לגבי האפשרות הנתונה לצדדים שלישיים לברר זהותם של הנכסים שנמכרו ע"י כונס הנכסים לקונה באישור בית המשפט.
לא למותר לציין כי בחינתן של העסקאות שנעשו ע"י גמחל במהלך השנים 1995-1998 עלול להיות ממושך בשל הזמן הרב שחלף ממועד ביצוען אשר יתכן שאף יחייב בחינת מסמכים ושמיעת עדויות לשם קביעת ממצאים עובדתיים ומשפטיים הכרוכים בכך.




סוף דבר




כפועל יוצא מכל האמור לעיל הנני דוחה את בקשתו זו של כונס הנכסים להורות על רישומן של הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים בגין עסקאות שנעשו ע"י גמחל (בפרוק), מר יוסף ריכטר, וחברת א. ארנסון בע"מ במהלך השנים 1995 ועד 1998 כמפורט בבקשה דנן.
בנסיבות העניין, ובהתחשב גם בכך שמטרת הבקשה אשר הוגשה ע"י כונס הנכסים נועדה למנוע תקלות משפטיות ולהתאים הרישום בלשכת רישום המקרקעין לעסקאות שנעשו ע"י הבעלים או ע"י מי מטעמם – לא מצאתי לנכון לעשות צו להוצאות.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסרת הערת אזהרה

  2. הערת אזהרה - עיקול

  3. הערת אזהרה - עסקת קומבינציה

  4. צו מניעה - הערת אזהרה

  5. הערת אזהרה לטובת הבנק - הלוואה

  6. בקשה למחיקת הערת אזהרה בדבר נאמנות

  7. הערת אזהרה לאחר זיכרון דברים

  8. האם הערת אזהרה גוברת על עיקול מאוחר ?

  9. בקשה לעקל ו/או לרשום הערת אזהרה על חלקה

  10. בקשת כונס נכסים לרשום הערות אזהרה

  11. הסכם עסקה שלא נרשמה בפנקסי המקרקעין - אין הערת אזהרה

  12. הפקדת המחאה בניגוד להסכם וטרם נרשמה הערת אזהרה

  13. סעיף 127(ב) חוק המקרקעין - הערת אזהרה לפני רישום עיקול

  14. בקשה לרשום את זכויות הבעלות בכפוף להערות האזהרה והעיקולים הקיימים

  15. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון