דוגמא לפסק דין בנושא ארנונה על חצר אנגלית: רקע: ערעור מינהלי על החלטתה של ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל אביב לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו- 1976, (להלן: "חוק הערר"), מיום 20.5.12 (להלן: "החלטת ועדת הערר", ראו נספח 1 לכתב הערעור). המחלוקת בין הצדדים נוגעת לאופן החיוב בארנונה של הנכס המוחזק על ידי המערערת ברחוב בבלי בתל אביב ורשום בפנקסי העירייה כנכס מספר 2000245570, בשטח של 216 מ"ר, בסיווג "מגורים" (להלן: "הנכס"). החלטת ועדת הערר: החלטת ועדת הערר התייחסה לנושאים הבאים: קביעת המועד בו היה הנכס ראוי לשימוש ומכאן, היה צורך לחייבו בארנונה; חיוב בארנונה עבור החצר האנגלית בנכס; התעריף שבגינו יש לחייב את המרתף בנכס; קביעת השטח המקורי של הנכס בטרם בוצעה הרחבתו; חישוב שטחו הכולל של הנכס. ראשית, נקבע, כי נכון עשה המשיב, כאשר חייב את המערערת בתשלום ארנונה החל מחודש נובמבר 2009 ולא מחודש ינואר 2010, המועד בו טענה המערערת כי הנכס היה ראוי לשימוש לאחר הרחבתו, שכן על פי הממצאים העובדתיים עולה, כי המערערת בחרה להתגורר בנכס במועד זה, על אף שלא הותקנו בו כל מתקניו. עוד נקבע, כי ייעוד החצר האנגלית בנכס הינו העברת אור ואויר למרתף, ומשכך היא איננה מרפסת ואין לחייב את המערערת עבור החזקתה. באשר לשיעור שטח המרתף שיש לקבוע לצורך חיוב בתשלום הארנונה, ציינה ועדת הערר את סעיף 1.3.1 ה' לצו הארנונה של עיריית תל אביב (להלן: "צו הארנונה"), הקובע כי "שטח המרתף בוילות, המשמשות למגורים בלבד, יחויב ב- 75% משטחו", אולם, בהחלטה נקבע, כי נכס המערערת איננו וילה, כי אם דירה בבניין קומות בשיכון טורי, ועל כן אין תחולה לסעיף בעניינו. בהינתן מצב זה, עוד קבעה הועדה, כי אין זה בסמכותה לדון בטענת אפליה וכל שאל ידה לעשות הוא להצטרף להמלצת בימ"ש בעת"מ (ת"א) 273/06 אייזן הלן נ' עיריית תל אביב (18.01.2009) (להלן: "פרשת אייזן"), לפיה יש להשוות, את המצב החוקי בעניין זה, באשר לשני סוגי הנכסים. בנוסף, קבעה הועדה, כי המערערת לא הרימה את נטל ההוכחה המוטל עליה להראות כי שטח הדירה המקורי שנבנה טרם ההרחבה (שנת 1955) הגיע ל- 80 מ"ר ולא ל- 67 מ"ר, כפי שקבע המשיב. צוין, כי לעניין זה השפעה על אופן החיוב בארנונה שכן, כאשר דירה מורחבת, השומה נחלקת בין חלקי הדירה לפי שנת בנייתם. בהקשר זה, פירטה הוועדה את הבעייתיות בראיות שהוצגו מטעם המערערת. לבסוף, קבעה הועדה, כי המרתף נכלל בשטחו הכולל של הנכס העומד על 231 מ"ר, טרם נגרע שטח החצר האנגלית, ואין לקבל את טענת המערערת, לפיה המרתף נלווה אל הנכס ואינו חלק ממנו. טענות הצדדים בערעור: בערעור שבפניי צמצמה המערערת את הנושאים במחלוקת לשלוש טענות מרכזיות. ראשית, טוענת המערערת, כי ועדת הערר טעתה בהחלטתה, כאשר התעלמה מהפרשנות הלשונית והתכליתית של הגדרת המונח "וילה", הקבועה בצו הארנונה, לא הכלילה את נכס המערערת בגדרו, וכתוצאה מכך, לא הורתה על חיוב המרתף בנכס לפי 75% משטחו. עוד נטען, כי שגתה הועדה כאשר בחרה שלא להתערב, חרף סמכותה בדין, ועל אף דעתה והמלצה, באפליה הנוצרת בחיוב בארנונה של מרתפים המצויים בדירות לעומת מרתפים המצויים בוילות. כמו כן, נטען כי החלטת ועדת הערר כי המרתף נכלל בשטח הנכס, מובילה לקביעה כי סך שטח הנכס עולה על 140 מ"ר, וכפועל יוצא התעריף עבור כל מ"ר הינו גבוה יותר על פי צו הארנונה, מהווה החלטה סתמית ולא מנומקת. לשיטת המערערת, תכלית הסיווג "דירות ששטחן מעל 140 מ"ר" מכוונת לבעלי "כיס העמוק" המחזיקים בנכסים רחבי ידיים, וילות או בתים פרטיים ולא לבעלי דירות מורחבות, כדוגמת הנכס במקרה בו עסקינן. לבסוף, סבורה המערערת, כי שגתה ועדת הערר בקביעתה העובדתית, כי לא הוצגו לה ראיות וכי לא הורם נטל ההוכחה, בעניין שטח הדירה המקורי עובר לתוספת הבנייה, היינו שטח של 80 מ"ר. לגישת המערערת, לעמדה זו תימוכין בתרשימי המדידה של המשיב ובהיתר הבנייה שניתן לה. מנגד, לטענת המשיב, החלטת וועדת הערר מבוססת ומנומקת היטב, ואיננה חורגת ממתחם הסבירות. תחילה, סבור המשיב, כי יש לדחות את טענת האפליה שהעלתה המערערת על הסף, מן הטעם שטענה שכזו, איננה מצויה בגדר הסמכויות של בית משפט זה, בשבתו כערכאת ערעור על החלטת ועדת הערר, אשר סמכותה מוגבלת לנושאים שהוגדרו בסעיף 3 לחוק הערר. מעבר לכך, ולגופו של עניין, הצטרף המשיב לקביעות ועדת הערר. באשר לחיוב שטח המרתף נטען, כי הן על פי הפרשנות הלשונית והתכליתית של המונח "וילה" המוגדר בצו הארנונה, הן לאור פרשנות המונח השגורה בשפת היום יום, והן לנוכח אמירות המערערת עצמה, אין להכליל את נכס המערערת תחת הגדרת המונח "וילה", שכן מדובר בפרשנות מרחיקת לכת, ומכאן, אין הצדקה לחייב את שטח המרתף לפי 75% משטחו בלבד. באשר לטענה כי שטח המרתף אינו בר חיוב בארנונה כחלק משטחו של הנכס, הצביע המשיב על ההוראות החוקיות, לפיהן יש להכלילו כחלק משטח שבתוך יחידת הבניין, וכן הוסיף כי לגישתו, המערערת לא שטחה כל ביסוס עובדתי ו/או משפטי המוכיח כי ההפך הוא הנכון. לבסוף, נטען, כי בצדק ביכרה ועדת הערר את גישת המשיב באשר לגודל השטח המקורי של הנכס, שעה שאין בראיות שהוצגו בכדי לבסס ולו בראשית ראיה את טענת המערערת, וכן הואיל ולנתוני שומת הארנונה שבספרי העירייה עומדת חזקת התקינות. לאחר הגשת כתב הערעור והתגובה לו, ביקשו הצדדים להרחיב את טענותיהם לעניין טענת חוסר הסמכות העניינית של בית משפט זה לדון בטענת האפליה, ולפיכך, הגישו סיכומים קצרים בעניין. לגישת המערערת, טענת האפליה היא כנגד מעשה השומה, ואינה מהווה תקיפה ישירה של צו הארנונה או מעשה החקיקה ומשכך, מדובר בטענת שטח קלאסית המנויה בחוק הערר כאחת מן העילות לתקיפת הארנונה, לועדת הערר סמכות לדון בה וכנגזרת לכך, גם בית המשפט לעניינים מינהליים. עוד טענה המערערת, כי המגמה בפסיקה הנה מרחיבה באשר לסמכויותיהם של גופי הערר המינהליים. מאידך גיסא, טוען המשיב, כי אין נפקא מינה לסוג האפליה הנטענת באשר לשאלת הסמכות העניינית במסגרת הערעור המנהלי על החלטת ועדת הערר, וממילא, טענת המערערת, אינה תוקפת רק את מעשה השומה, אלא אף את חוקיותו של צו הארנונה כשלעצמו, הואיל והמערערת טוענת למעשה, כי נוסח הצו מפלה בין נישומים. עוד סבור המשיב, כי בית המשפט העליון לא הכריע בסוגיית סמכותו של בית המשפט לעניינים מינהליים לדון בטענה זו במסגרת הערעור המנהלי, ואף הטעים כי על פי רוב מקומה של הטענה יהיה במסגרת העתירה המנהלית. לגופו של עניין נטען, כי גם לו הייתה מצויה הסמכות בידה של הערכאה זו, הרי שמכל מקום, היא נטענה בעלמא ולא הונחה לה תשתית עובדתית. דיון והכרעה: טענת סף- חוסר סמכות עניינית לדון בטענת האפליה: השאלה המתעוררת בהקשרה של טענת האפליה, הנה מהו מסלול הנכון לתקיפתו, האם זה הקבוע בחוק הערר, קרי מסלול של השגה למנהל הארנונה, ערעור לועדת הערר ולאחריו ערעור לבית משפט לענינים מינהליים בשבתו כערכאת ערעור או שמא זה הקבוע בתוספת הראשונה לחוק בתי משפט לענינים מינהליים, התש"ס- 2000 (להלן: "חוק בתי המשפט לענינים מינהליים), שעניינו בהגשת עתירה מינהלית. סעיף 3(א) לחוק הערר, קובע את הטענות שבגינן ניתן להשיג על החלטה על חיוב בארנונה בפני מנהל הארנונה. המדובר בטענות הנוגעות לעניינים עובדתיים וטכניים ואינן כרוכות בשאלות בעלות היבט משפטי מובהק, כדוגמת טענות בעניין האזור בו מצוי הנכס, ציון סוגו, גודלו או השימוש בו וכיוצ"ב. סעיף 3(ב) לחוק הערר, אף מדגיש כי התקיפה לפי חוק זה, מוגבלת לטענות אי החוקיות הנובעות מן הטענות שהוגדרו בסעיף 3(א) בלבד. אשר על כן, שיטת התקיפה לעניין חיוב בארנונה, מתפצלת לשני מסלולים עיקריים. האחד, על פי חוק הערר והעילות המנויות בו, והשני בדרך של עתירה מינהלית בגדרה ניתן לתקוף החלטה בכל נימוק שאינו ממין אלה המנויים בסעיף 3(א) לחוק הערר. נקבע לא אחת, כי המדובר בשיטה בעייתית העלולה ליצור סרבול ופיצול בין ערכאות, אולם, בעוד שיש המצדדים בגישה מרחיבה המבקשת להרחיב את סמכויותיהם של גופי הערר המינהליים וביניהם ועדת הערר, מן העבר השני, יש הסבורים, כי לנוכח הוראותיו המפורשות של המחוקק בחוק הערר, קיים קושי בהרחבת סמכויותיה של ועדה זו. (לעניין זה, ראו גם עע"מ 5640/04 מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש (05.09.2005); רע"א 10643/02 חבס ח.צ פיתוח 1993 בע"מ נ' עיריית הרצליה (14.05.2006)). באשר לטענת האפליה העולה בהקשר לחיוב בארנונה, ברי, כי דרכה של טענה זו אל בית המשפט איננה יכולה להיחסם, אולם, יחד עם זאת, "דרך המלך" להעלאתה, כפי שקבע בית משפט העליון, הנה בהגשת עתירה מינהלית לבימ"ש זה. לעניין זה, ראו דבריו של כבוד השופט פוגלמן בבר"מ 7095/11 יהודה טוניק ושות' משרד עורכי דין נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב (9.11.2011), שניתן לאחרונה: "...כפי שהבהירו  הערכאות הקודמות, הטענות בדבר שינוי מדיניות בלתי חוקי, אין מקומן בהליך של ערר. חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976, בסעיפים 3(א) ו3(ב), מונה את העילות שבגינן ניתן להשיג על קביעת ארנונה כללית וקובע במפורש, כי ועדת הערר לא תדון בטענות אי חוקיות החורגות מעילות אלו (השוו: בר"ם 1541/08 טכנו חשמל טכנולוגיה מתקדמת לרכב (96) בע"מ נ' מנהל הארנונה עיריית טירת הכרמל ( 27.8.2008)). טענותיו של המבקש, שאינן נכללות בנושאים המסורים להכרעתה של ועדת הערר, ממילא אינן נתונות להכרעה  במסגרת של ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר.... הדברים יפים גם לעניין טענת ההפליה. אמנם, בית משפט זה לא פסל כי בנסיבות מסוימות ייתכנו מצבים בהם נכון יהיה להעלות טענה זו גם במסגרת ערעור מינהלי, אך לא נטע מסמרות בדבר (בר"ם 4021/09 מנהל הארנונה של עיריית תל אביב נ' חברת מישל מרסייה בע"מ, פסקה ל"ו ( 20.12.2010)), ובכל מקרה דרך המלך היא על-ידי הגשת עתירה מנהלית (ראו: בר"ם 8943/10 כלל חברה לביטוח בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב ( 19.1.2011))...". (פסקאות 5 ו-6 לפסק הדין, ההדגשות שלי- צ.צ.) במקרה דנא, לא מצאתי הצדקה לסטות מן הדרך הראשית שנקבעה. טענת האפליה שנטענה, קשורה במישרין למעשה החקיקה, שכן הוראת צו הארנונה, היא זו שמייחדת את ההפחתה בשיעור הארנונה למרתף שהוא חלק מ"וילה", ושותקת ביחס למקרים אפשריים אחרים. סבורני, כי מקרה זה מצדיק את ההפרדה בין טענת האפליה, שהיא טענה במישור העקרוני שצריכה להיות מופנית לעבר מתקין הצו, לבין יתר הטענות, אשר רובן ככולן, עוסקת ביישום צו הארנונה ובמעשה השומה, על כך מופקד גורם מינהלי אחר. זאת ועוד, טענת האפליה שהועלתה הנה טענה כללית המסתמכת, רובה ככולה, על אמרת בית המשפט בפרשת אייזן, ומאידך, טענותיו של המשיב נגעו בעיקר למישור הסמכות ולא התייחסו למהות, לגופו של עניין. משכך, לא נראה כי מי מהצדדים מיצה את טענותיו ונדרש למלא רוחב היריעה, ולפיכך, גם מטעם זה, נראה כי קיימת הצדקה לבירור עובדתי ומשפטי נפרד בסוגיה. חיוב בארנונה עבור שטח המרתף: כטענה חלופית או מצטברת לטענת האפליה, טוענת המערערת, כי יש להחיל פרשנות מרחיבה למונח "וילה" המוגדר בצו בארנונה כ"בניין המכיל יחידת מגורים אחת או יותר ולכל אחת מהן כניסה נפרדת שלא דרך חדר מדרגות משותף", פרשנות אשר תכניס לגדרו של המונח את נכסה של המערערת וכפועל יוצא, סעיף 1.3.1. ה לצו הארנונה, יחול עליו. סבורני, כי אין לקבל טענה זו ולהרחיק לכת עד כדי קבלת הפרשנות המוצעת. ועדת הערר והמשיב פרטו את נימוקיהם באשר לאי עמידה בקריטריונים העובדתיים שנקבעו על ידי מתקין הצו בהגדרת המונח. כך למשל, קבעה ועדת הערר בהחלטתה כי: "כל מי שעיניו בראשו רואה כי אין המדובר בוילה במשמעותה המקובלת. הנכס נשוא הערר מצוי בקומת קרקע תחתיה נחפר מרתף, של דירה בבניין קומות בשיכון טורי. אין זו וילה". (עמ' 3 להחלטת ועדת הערר), וכן, הרחיב המשיב קביעה זו בעיקרי הטיעון מטעמו כאשר טען, כי העובדה שמדובר "בבניין רכבת" מוסכמת על המערערת עצמה שאף העידה בפני הועדה כי לא מדובר בוילה, כי המערערת לא הוכיחה עמידה בקריטריון, לפיו לכל אחת מיחידות הדיור בבניין כניסה נפרדת שלא דרך חדר המדרגות המשותף וממילא, אין להחיל את ההגדרה על נכסה של המערערת, שכן הוא איננו מהווה "וילה" לפי הלשון השגורה ולפי הגדרות הצו. לכל הנטען, יש להוסיף, כי אין זה נכון להרחיב את הגדרת המונח רק בשל הרצון לעמוד בקריטריון ההפחתה בחיוב בארנונה למרתפים המצויים בוילות, הקבוע בסעיף 1.3.1 ה' לצו הארנונה. ובלשון אחר, הקביעה אם נכס כזה או אחר נכנס תחת הגדרת מונח בצו הארנונה, צריכה להעשות על פי העמידה בקריטריונים שנקבעו ולא להיגזר מתוך השאלה אילו הפחתות בחיוב בארנונה יכולות להתקבל מכוח הסיווג שיקבע. מסקנה זו נכונה ביתר שאת, לאור העובדה כי מערערת מנסה לאחוז בחבל בשני קצותיו, שעה שלצורך חיוב הארנונה המופחת של המרתף, היא טוענת כי הנכס נכנס לגדרי המונח "וילה" ואילו ביחס לחישוב שטחו הכולל של הנכס, נטען כלשונה, כי "אין המדובר באחוזה רחבת ידיים וגם לא בוילה או בית פרטי. עסקינן בדירה מורחבת, הנמצאת בבניין "רכבת" ישן..." (סעיף 45 לכתב הערעור). לפיכך, אין לקבל את טענת המערערת לפיה הנכס במקרה בו עסקינן עונה על הגדרת המונח "וילה", ומן הטעם הזה להפחית את החיוב עבור שטח המרתף ל- 75% משטחו. כאמור, טענה נוספת שמעלה העותרת, הנה כי אין להחשיב את שטח המרתף בשטחו הכולל של הנכס, שכן הכללה זו גורמת לכך ששטח הנכס יעלה על 140 מ"ר וכתוצאה מכך, כל מ"ר יחויב בתעריף גבוה יותר, זאת על פי סעיף 2.3 לצו הארנונה. הדברים האמורים לעיל, יפים גם בהקשר זה. שכן, שאלת הכללת המרתף כחלק משטח הנכס הנה שאלה העומדת בפני עצמה, בין אם הכללתו מביאה לכך שגודלו של הנכס עולה על 140 מ"ר, בין אם לאו. בניין מוגדר בסעיף 269 לפקודת העיריות באופן הבא: "כל מבנה שבתחום העירייה, או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה למעט הקרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוס מעולם, כולו או בחלקו". (הדגשה שלי- צ.צ) סעיף 1.3.1 ב' לצו הארנונה מבהיר ומפרט את ההגדרה באופן הבא: "בשטח הבנין, נכלל כל השטח שבתוך יחידת הבנין, לרבות יציע וכל שטח מקורה אחר וכן מרפסות, סככות ובריכות שחייה" (הדגשה שלי- צ.צ) עינינו הרואות, כי מדובר בהגדרה רחבה היכולה להכיל חלקים שונים בנכס. פרשנותו של המשיב, לפיה שטח המרתף הינו חלק בלתי נפרד משטח הנכס כולו, שכן הוא מהווה חלק בלתי נפרד ממבנה המגורים, מתיישבת עם ההלכה הפסוקה, לפיה אין לפצל נכס המקיים מהות אחת, קרי נכס הומוגני, לנתחים קטנים ושוליים למהות העיקרית, על מנת לסווג כל חלק וחלק בנפרד לפי שימושו. (ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין שותפות רשומה נ' עיריית ראשון לציון (9.2.2003)). בעניינו, רלוונטי גם פסק הדין שניתן בעע"מ 11641/04 ברוך סלע נ' מועצה אזורית גדרות (17.7.2006), שהתבסס על ההלכה האמורה, בו קבעה כבוד השופטת ארבל כדלקמן: "....בעניין זה אני סבורה, כאמור, כי החלטת המשיבה לראות במחסן ובמרתף חלק מיחידה אחת של מבנה המגורים הינה סבירה וכדין. מדובר במרתף ומחסן הצמודים לבתיהם של המערערים, כך שהם מהווים חלק אינטגראלי מהם. למרות שהם אינם הכרחיים לתכליתו של מבנה המגורים לא ניתן להתייחס אליהם כחלק נפרד ממנו...." (פסקה 17 לפסק הדין) אשר על כן, פרשנותו של המשיב, לפיה ההגדרה כוללת בחובה חיוב בגין מרתף הואיל והוא מהווה חלק בלתי נפרד משטח הנכס כולו, עומדת במבחן הסבירות. חיוב בארנונה עבור השטח המקורי של הנכס הלכה פסוקה היא כי התשתית העובדתית לבחינת שאלת סיווגה של המערערת היא התשתית שנקבעה על ידי הועדה. בית המשפט זה, אינו מתערב בקביעות עובדתיות של ועדת ערר אלא אם נפלה טעות בולטת על פניהן (ראו, עמ"נ (ת"א) 252/06 נכסי כלל חברה לביטוח בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית ת"א (05.02.2008); עמ"נ (ת"א) 274/05 מנהל הארנונה נ' קו אופ הריבוע הכחול בע"מ (08.07.2007); עמ"נ (חי') 347/06 שטראוס שיווק בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית חיפה (12.11.2006); ועמ"נ (ת"א) 148/08 דחן בע"מ נ' עיריית פתח תקוה (09.06.2010)). הממצא העובדתי, באשר לגודל השטח המקורי של הנכס, נקבע על ידי ועדת הערר תוך בחינת כלל הראיות שהוצגו בפניה ועל ידי הערכת משקלן ומהימנותן. כך למשל, קבעה הועדה כי נסח רישום המקרקעין אינו תומך בטענת המערערת, כי אם סותר אותו, בעודו מעיד על כך שהשטח המקורי של הנכס היה אף קטן יותר מזה שצוין על ידי המערערת (46.5 מ"ר). זאת ועוד, קבעה הועדה, כי תדפיס חישוב השטחים שהוגש הינו בעל ערך ראייתי נמוך שכן, לא ניתן לדעת לאן לשייכו ואינו חלק מן היתר הבנייה. לא מצאתי כי יש ממש בטענת המערערת, לפיה התעלמה ועדת הערר מראיות בעלות ערך רב, שכן לא נראה כי בהיתר הבנייה, הודעת החיוב ותרשימי המדידה (שצורפו כספחים 2 ו-3 לכתב הערעור), מצוי מידע המבסס את טענתה. היתר הבנייה כלל אינו מתייחס לשטח הנכס במקורי ואילו בסעיף 3 להודעת החיוב מצוין במפורש כי "שטח של 67 מ"ר יחויב לפי שנת בנייה 1955, המבנה הישן". (הדגשה שלי- צ.צ.) הנה כי כן, ועדת הערר נתנה דעתה לסוגיה העובדתית שבמחלוקת ונימקה כדבעי את מסקנתה, ומשכך אין כל מקום להתערב בממצאיה העובדתיים. סוף דבר לאור כל האמור, לא מצאתי כי במקרה דנן החלטת ועדת הערר חרגה ממתחם הסבירות ועל כן דין הערעור להידחות. בנסיבות העניין לא מצאתי לנכון לעשות צו להוצאות. חצרארנונה