האם זכרון דברים לא חתום מחייב ? מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא זכרון דברים לא חתום: זוהי תובענה לאכיפת זכרון דברים לרכישת מקרקעין, שנחתם על ידי צד אחד בלבד - הלא הוא הרוכש. הנסיבות 1. הנכס מושא המחלוקת בתביעה דנא, הינו בניין בן 4 קומות הבנוי על חלקה 293 בגוש 6270 והמצוי, במתחם הבורסה, ברח' היצירה 21, רמת-גן (להלן: "הנכס"). 2. הנתבעת 1 (להלן: "החברה") הייתה, עובר להגשת התביעה, הבעלים הרשום של הנכס, כאשר מנהליה ובעלי המניות שבה - בחלקים שווים בינותם - היו הנתבע 2 יוסף ארבוב (להלן: "הנתבע" או "יוסף") ואחת, הגב' חווה אורלוביץ (להלן: "אורלוביץ"). 3. בתאריך 4/2/07 התקיימה פגישה בין התובע לנתבע במשרד תיווך, אמפייר נכסים בע"מ (להלן: "משרד התיווך" או "אמפייר"), בה השתתפו מר דורון יפה (להלן: "דורון") בעל משרד התיווך, ומר סולי פנחס (להלן: "סולי"), אשר עבד אותה עת באמפייר. 4. בפגישה האמורה (להלן: "הפגישה"), נשאו ונתנו הצדדים באשר למכירתו של הנכס לתובע. בשִלהי אותה פגישה, חתם התובע לבדו על מסמך, מודפס בעיקרו, הנושא כותרת זכרון דברים (להלן: "זכרון הדברים"), ומסר לידי סולי שיק על סך 100,000 ₪ לפקודת "חברת אחוזת יוסף בע"מ" (להלן: "השיק"). 5. בו ביום, ובמסגרתה של אותה פגישה, חתם הנתבע על טופס "הזמנת שירותי תיווך לקוח", על פיו התחייב האחרון לשלם לאמפייר דמי תיווך, בשיעור 2% משווי המכירה של הנכס, ככול שזה יימכר באמצעות אמפייר (להלן: "הזמנת התיווך"). 6. בתאריך 19/2/07 נחתם הסכם בין הנתבעת 3, גוגה השקעות (2005) בע"מ (להלן: "גוגה בע"מ" או "גוגה"), לבין הגב' אורלוביץ, לפיו מכרה האחרונה לגוגה בע"מ את מלוא זכויותיה בנכס (50%), לאחר שאלו אמורות היו לעבור לבעלותה במסגרת הליכי פירוק מרצון של החברה (להלן: "עסקת גוגה"). הערת אזהרה בגין עסקת גוגה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ביום 25/2/07 (להלן: "הערת האזהרה"). יצויין, כי הנתבע 4, בנו של יוסף, הינו מנהלה היחיד של גוגה בע"מ ובעל השליטה בה (להלן: "הנתבע 4" או "גבריאל"). 7. עוד קודם לכריתתה של עסקת גוגה, נחתם בין הנתבע לגוגה הסכם מיום 12/2/07, אשר נועד להסדיר בינותם את חלוקת הזכויות בנכס והשימוש בו (להלן: "הסכם השיתוף"). 8. זאת לדעת, לשלמות התמונה העובדתית, כי בחלוף כשבוע ממועד הפגישה, הודיע הנתבע לסולי כי אין בדעתו למכור את הנכס לתובע או למאן דהו אחר. משכשלו ניסיונות סולי והתובע להניא את הנתבע מעמדתו האמורה, שיגר ב"כ דאז של התובע - עוה"ד יואב מוזר (להלן: "עו"ד מוזר") לנתבע מכתב מיום 5/3/07 (להלן: "מכתב הדרישה"), בו נדרש האחרון לקיים את זכרון הדברים, כך שהחברה, באמצעותו, תמכור את הנכס לתובע. 9. במכתב מיום 28/3/07 דחה ב"כ הנתבע את מכתב הדרישה, בין היתר, בטענה כי הנתבע לא יכול היה להתחייב למכור הנכס בשמה של החברה, שכן התחייבות כאמור יכולה להיעשות אך בחתימת שני מנהליה - הנתבע והגב' אורלוביץ (להלן: "המכתב מיום 28/3/07"). 10. במכתב תשובה מיום 12/4/07 דחה ב"כ התובע, עו"ד פלס, את הנטען במכתב מיום 28/3/07 שכן הנתבע, כך נטען, מנהל את החברה בגפו ועל פיו יישק דבר. 11. אחר הדברים האלה, ומשלא באו הצדדים אל עמק השווה - הגיש התובע ביום 25/6/07 את התביעה דנן, במסגרתהּ (בש"א 8935/07) עתר לצו מניעה זמני האוסר על הנתבעים לעשות דיספוזיציה כלשהי בנכס, עד למתן פסק דין בתביעה לגופה (להלן: "הבקשה לצו מניעה"). בהחלטה מיום 31/5/07 דחה בית המשפט (כב' סגן הנשיא י. זפט) את הבקשה, תוך פסיקת הוצאות הבקשה בסך 50,000 ₪, אשר ישולמו "לפי התוצאות בתיק העיקרי". התביעה וטענות התובע 12. בתביעה שבכאן, עתר התובע למתן פסק דין המצהיר כי זכרון הדברים הבשיל לכדי הסכם מכר מחייב ועל בטלות עסקת גוגה. לחילופין, עתר התובע להורות על "ביצוע בקירוב" של זכרון הדברים, כך שהנתבע יחוייב למכור מניותיו בחברה לתובע, תמורת סך של 950,000$ - המהווה מחצית מהתמורה על פי זכרון הדברים. עוד ובנוסף עתר התובע לחייב הנתבעים, יחד ולחוד, בתשלום סך השווה ל-200,000$ בגין הפרת זכרון הדברים (או גרם הפרתו) - זאת כפיצוי מוסכם או, לחילופין, כדמי נזק בגין אובדן עסקאות אחרות. 13. לטענת התובע זכרון הדברים הנושא תאריך 4/2/07 (נספח 6 למוצגי התובע) מהווה הסכם מכר מחייב, זאת חרף העובדה שהנתבע איננו חתום עליו. לשיטתו, בפגישה שהתקיימה, כאמור, ביום 4/2/07 - ובזו שקדמה לה - הוסכם בינו לבין הנתבע כי החברה תמכור את הנכס לתובע או לתאגיד שיוקם על ידו, תמורת תשלום סך של 1,900,000$. באותו מועד, כך לתובע, סוכמו מועדי התשלום, מועד מסירת החזקה וכלל התנאים הדרושים לצורך שכלולה של עסקת מכר. ההסכמות האמורות הועלו, כך לתובע, עלי כתב בזכרון הדברים, הצדדים לחצו ידיים וברכו על המוגמר, והתובע אף מסר שיק, בגין התשלום הראשון, לידי סולי - על מנת שזה האחרון יעבירו לידי התובע. הגם שהצדדים גמרו בדעתם להתקשר בהסכם מכר מחייב, כך נטען, הודיע הנתבע כי הוא מעוניין להעביר את זכרון הדברים לעיונו של בא כוחו, על מנת שזה האחרון יאשר את נוסחו, טרם חתימתו עליו. בשל כך, ורק בשל כך, נעדרת חתימת הנתבע על זכרון הדברים. לשיטת התובע, בסיומה של הפגישה ברי היה לו, כמו גם לכל המשתתפים בה, כי נכרת בינו לבין הנתבע הסכם מכר מחייב, שפרטיו ותנאיו הועלו על הכתב בזכרון הדברים. מה רבה הייתה הפתעתו של התובע, כך לדבריו, כאשר הנתבע הודיעו, בשיחת טלפון מיום 13/2/07, כי הוא חוזר בו מהסכמתו למכירת הנכס, זאת מן הטעם שמשפחתו מתנגדת לקיומה של העסקה עימו. לטענת התובע, רק ביום 25/2/07 נתברר לו כי על הנכס נרשמה הערת האזהרה לטובת גוגה בע"מ בגין עסקת המכר עם הגב' אורלוביץ, לפיה מכרה האחרונה לגוגה את חלקה בנכס (50%) תמורת סך של 350,000$ בלבד. טוען איפוא התובע, כי הנתבע הפר את זכרון הדברים הפרה גסה ובוטה, זאת בשל לחצים ו/או השפעה אחרת שהופעלו עליו על ידי בנו, הנתבע 4 - עת זה האחרון רכש את חלקה של הגב' אורלוביץ בנזיד עדשים. טענות הנתבעים 14. בכתב הגנתו, הכחיש הנתבע מכל וכל את טענות התובע. לטענתו, הפגישה מיום 4/2/07 הייתה אך שלב במשא ומתן בינות הצדדים, אשר לא השתכלל בסופו של יום לכדי הסכם מכר מחייב. לשיטת הנתבע, בתקופה הרלוונטית, עובר לפגישה, הוא היה אך אחד משני מנהליה של החברה, וממילא לא היה מוסמך להתקשר בשמה בעסקת מכר, ואף לא התיימר להיות בעל סמכות כזו. כל אשר נעשה במהלך הפגישה - כך לנתבע - היה בדיקה בדבר אפשרות מכירתו של הנכס על ידי החברה, באמצעות מנהלה, זאת בשל המחלוקות הרבות שנתגלעו בינו לבין הגב' אורלוביץ בדבר ניהולו של הנכס, ובשל כך שהוא התקשה להמשיך לנהלו בגפו, בשל גילו המתקדם. לטענת הנתבע, בשום שלב במהלך הפגישה הוא לא קיבל את הצעת התובע ולא גמר בדעתו למכור את הנכס, מה גם שהוא לא היה מוסמך לעשות כן בהעדר הסכמתה של הגב' אורלוביץ, למכירתו. לא בכדי, כך לנתבע, הוא נמנע מלחתום על זכרון הדברים אשר נערך ונוסח מראש, על ידי ב"כ התובע, עו"ד מוזר - ועמד על דעתו שהצעת התובע לרכישת הנכס, תיבחן על ידי בא כוחו שלו. לטענת הנתבע, מיד לאחר ששיגר את זכרון הדברים לבא כוחו, באמצעות הפקס, הודיע לו האחרון כי אין הוא רשאי להתקשר בהסכם למכירת הנכס, בין היתר, בשל כך שבנו, הנתבע 4, מצוי במשא ומתן מתקדם עם הגב' אורלוביץ, לרכישת חלקהּ בנכס. נוכח מידע זה, כך לנתבע, ולאחר שנועץ באישתו, גמלה בלבו ההחלטה שלא להמשיך במשא ומתן עם התובע. הנתבע הכחיש נחרצות את טענת התובע כאילו לבד מהפגישה מיום 4/2/07, התקיימה בינו לבין התובע פגישה קודמת ו/או שיחות כלשהן בדבר מכירתו של הנכס. 15. הנתבעים 3 ו-4 (שייקראו להלן יחדיו - "הנתבעים") טענו בכתב הגנתם כי דין התביעה כנגדם להידחות על הסף בהעדר יריבות. לטענתם, המשא ומתן בין גוגה בע"מ לבין הגב' אורלוביץ, לרכישת זכויות האחרונה בנכס, התנהל עת רבה טרם הפגישה, שכן זה החל כבר במהלך שנת 2006. בנסיבות אלו, כך לנתבעים, אין שחר לטענת התובע כאילו רכישת הזכויות, כאמור, נועדה להכשיל את העסקה שבין התובע לנתבע. לשיטת הנתבעים, המשא ומתן נוהל בתום לב בלא שנודע להם, כלל ועיקר, קיומו של משא ומתן המתנהל בינות הנתבע לתובע. הנתבע 4 הכחיש נמרצות את טענת התובע, כאילו ידע על המשא ומתן שהתנהל בין אביו, הנתבע, לבין התובע. לשיטתו, דבר המשא ומתן שהתנהל בפגישה נודע לו רק לאחר שהשתכללה עסקת גוגה. הנתבעים עותרים, איפוא, בכתב הגנתם לדחיית התביעה כנגדם, תוך חיוב התובע בהוצאות. דיון והכרעה 16. נמצא, מטענות הצדדים אשר הורצו לעיל, כי השאלה העיקרית העומדת בליבת המחלוקת בתביעה דנא היא: האם המשא ומתן שהתנהל בינות התובע לנתבע, בפגישה מיום 4/2/07, השתכלל לכדי עסקת מכר מחייבת. לטענת התובע, התשובה לשאלה האמורה הינה חיובית שכן פרטי ההסכם ותנאיו גובשו סופית והועלו עלי כתב בזכרון הדברים. מנגד טען התובע כי המשא ומתן לא הבשיל לכדי הסכם מחייב, וגלל כן הוא נמנע במפגיע מלחתום על זכרון הדברים. עם מי הדין? טרם נכריע במחלוקת האמורה לגופה שומה עלינו להקדים ולבחון את הדין החל בענייננו. 17. ככלל, על מנת שהסכם יהא מחייב עליו לקיים שני תנאים מצטברים - גמירות דעת ומסויימות. כאשר עסקינן בהסכם מכר מקרקעין, קובע סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, כי הסכם כאמור, צריך להיעשות בכתב, כאשר הפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים על הצדדים ויועלו עלי כתב [ראו: ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כ"ח(2) 291, 296]. כאשר עסקינן במסמך שכותרתו "זכרון דברים" אפשר שמסמך זה ישתכלל "בנסיבות מסויימות, להיות הסכם מחייב בפני עצמו, ובנסיבות אחרות עשוי הוא לשמש אך 'חומר גולמי' וחלק ממשא ומתן לכריתת חוזה מחייב ... כדי שזכרון הדברים ייחשב להסכם מחייב, עליו להעיד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה ולהיות מסויים די צורכו" (ע"א 7193/08 עדני נ' דוד, 7/7/05). גמירות דעתם של הצדדים להתקשר בהסכם מחייב - הגם שעסקינן בהסכם מוקדם - נבחנת על פי אמות מידה חיצוניות ואובייקטיביות, הנלמדות ממכלול העובדות של המקרה הספציפי ובכללן: "נוסחת הקשר" בין זכרון הדברים לחוזה שהצדדים צופים שייכרת בעתיד, והתנהלות הצדדים לפני, בעת ולאחר עריכת זכרון הדברים [ראו: פסק דינה של הנשיאה י. גרסטל בה"פ (מרכז) 4722-11-09 מסעוד נ' רדעי, 13/9/10]. 18. ומכן הכלל אל הפרט לנדון דידן. דומה, כי בענייננו אין ולא יכולה להיות מחלוקת בינות הצדדים, כי זכרון הדברים עומד בתנאי המסויימות, הנדרש לשם השתכללותה של עסקת מקרקעין. עיון בזכרון הדברים (נספח 6 למוצגי התובע) מלמד, כי הוא כולל את התמורה (1,900,000$), מועדי התשלום, מועד מסירת החזקה בנכס (סעיף 2ד' לזכרון הדברים), תשלומי המיסים (סעיף 6 לזכרון הדברים), זהות הנכס הנמכר (סעיף 1 לזכרון הדברים) וזהות הצדדים לעסקת המכר. השאלה שבמחלוקת הצריכה הכרעה הינה, האם גמרו הצדדים בדעתם ליצור קשר משפטי מחייב בפגישה מיום 4/2/07, כטענת התובע, או שמא עסקינן במשא ומתן אשר לא הבשיל לכדי מפגש רצונות הדדי להתקשר בהסכם מחייב - כנטען על ידי הנתבע. קיומה של גמירות דעת - האומנם? 19. אקדים את המאוחר ואומר כבר מבראשית כי בחינת חומר הראיות בענייננו מלמדת כי הצדדים, ולמצער הנתבע, לא גמרו בדעתם בפגישה להתקשר בחוזה מכר מחייב. לטעמי, התנהלות הצדדים לפני הפגישה, במהלכה ולאחריה מלמדת על כי האחרונים לא ראו את זכרון הדברים כהסכם מחייב, במיוחד נוכח סירוב הנתבע לחתום על זכרון הדברים בסיומה של הפגישה. נבהיר דברינו. העדר חתימת הנתבע על זכרון הדברים 20. כזכור, טען התובע כי בפגישה מיום 4/2/07, ובזו שקדמה לה, סוכמו בינו לבין הנתבע כל פרטי העסקה והתנאים הדרושים לצורך שיכלולה של עסקת מכר. תנאים אלה, כך לתובע, הועלו עלי כתב בזכרון הדברים שנערך, נוסח והודפס במשרדו של בא כוחו עוה"ד מוזר. אין חולק שהנתבע סירב לחתום על זכרון הדברים בסיומה של הפגישה, וביקש לקבל את אישורו של בא כוחו - טרם החתימה עליו. מהי הנפקות המשפטית להעדר חתימת הנתבע על זכרון הדברים? בכגון דא, קובעת ההלכה הפסוקה, כי הגם שהעדר חתימה על חוזה - אותו מבקשים לאכוף - אין בו כדי ללמד, כשלעצמו, על העדר גמירות דעת, הרי שיש בו כדי להוות גורם ראייתי כבד משקל. וכך נאמרו הדברים בע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' גובי, פ"ד ל"ז (1) 589 (להלן: "פסק דין מקסים") - " ... אם נתקלים אנו בחוזה בלתי חתום - ואחד הצדדים לחוזה הכתוב יטען כי לא הגיעו הצדדים לגמירות דעת ועל כן אין תוקף לנוסח החוזה, הרי יהיה בהעדר החתימה בדרך כלל משום הוכחה מרחיקת לכת, ואולי כמעט קונקלוסיבית, לטובת גרסתו. אך ייתכנו יוצאים מן הכלל, אם כי נדירים, בהם ישתכנע בית המשפט, על סמך חומר הראיות המובא לפניו, שאומנם הייתה גמירות דעת בין הצדדים, למרות העובדה שחתימתם או חתימת אחד מהם חסרות על גבי ההסכם הכתוב ..." (שם, עמ' 604, 605). הגם שעמדת בית המשפט העליון בפסק דין מקסים רוככה במעט בחלוף העיתים [ראו דברי כב' השופט מצא בע"א 682/86 יעקב בטקובסקי ושות' חברה ליבוא ושיווק בע"מ נ' גת, פ"ד מ"ד (1) 58 (1989), מן הטעם שדרישת החתימה על מסמך כתוב בעסקת מקרקעין הינה ראייתית להבדיל ממהותית - ברם, אין ספק כי העדרה של חתימה, כאמור, מהווה ראייה, לכאורה, לכך שהצדדים לא גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מחייב. הטוען לתקפות הסכם בלתי חתום, עליו הנטל להוכיח, בדרכי הוכחה אחרות, כי על אף שעסקינן במסמך שאינו חתום, כוונת הצדדים הייתה להתקשר בהסכם מחייב [ה"פ (ת"א) 182/07 אלחדד נ' שמיר מרדכי, 1/7/09]. 21. לא מצאתי שחר לטענת התובע בתצהירו כאילו סירוב הנתבע לחתום על זכרון הדברים נבע אך מדרישת האחרון להעביר את זכרון הדברים לבדיקת נוסחו בלבד, להבדיל מתוכנו (סעיף 17 לת/5). בחקירתו הנגדית הבהיר הנתבע, הבהר היטב, כי הוא סירב לחתום על זכרון הדברים וביקש להעבירו לב"כ עוה"ד טאובמן ממשרד כספי, זאת על מנת שזה האחרון יבדוק " ... האם הנכס שווה הכסף המוצע, ואם כדאי לי, התייעצתי עם אישתי וילדיי ואמרו לא כדאי, עורך הדין גם אמר שלא כדאי" (פרוטוקול מיום 13/7/11, עמ' 41 שורות 21-23). גירסת התובע לסירוב הנתבע לחתום על זכרון הדברים נסתרת, מינה וביה מעדותו של דורון אשר העיד כך " ... הייתה פגישה, התובע הגיע עם מסמך מעורך דינו על זכרון הדברים, ישבנו דיברנו דברים אישיים, מילאנו את המסמך, יוסף ביקש לשתף את עורך דינו לחכות לאישור ..." (פרוטוקול מיום 25/11/10, עמ' 9 שורות 12-14) (ההדגשה שלי - ח.ט.). הנה כי כן, דרישת הנתבע לבדיקת זכרון הדברים על ידי בא כוחו לא הייתה אך כדי לבדוק את נוסח זכרון הדברים, אלא היא נועדה לבדוק אף את כדאיותה של העסקה מבחינה כלכלית כגון: המחיר, החבות במס והתשלומים האחרים שיחולו על העסקה, ובכלל אלה החבות בתשלום היטל השבחה. זאת יש לזכור, כי התובע הגיע לפגישה כאשר טופס זכרון הדברים באמתחתו וחתימתו מתנוססת עליו, כאשר תורף זכרון הדברים אשר נותר ריק (המחיר ומועדי התשלום), מולא על ידי התובע במהלך הפגישה. בנסיבות אלו, ברי כי הנתבע לא יהין לחתום על זכרון הדברים טרם בדיקה והתייעצות עם בא כוחו, כך סביר ואף ראוי להיעשות. 22. נמצאנו למדים, בניגוד לטענת התובע, כי במועד הפגישה נותרו נושאים רבים שהצריכו בדיקה מצד הנתבע, טרם מתן הסכמתו להתקשר בהסכם מכר מחייב. מכאן, כך על פני הדברים, מתבקשת המסקנה כי הנתבע לא גמר בדעתו, בפגישה מיום 4/2/07, להתקשר בהסכם מחייב, כל זמן שזכרון הדברים לא נבדק על ידי בא כוחו, וכל עוד זה האחרון לא אישור לו לחתום עליו. האם השכיל התובע להוכיח, בדרכי הוכחה אחרות, כי על אף העדר חתימת הנתבע על זכרון הדברים, היה בכוונת הצדדים להתקשר בהסכם מחייב? סבורני כי לא עלתה בידו כזאת. התנהלות התובע עובר לפגישה 23. סבור אני כי התנהלותו של התובע עובר לקיומה של הפגישה, אף היא מלמדת, על העדר גמירות דעת מצד התובע להתקשר בהסכם מכר מחייב, בדמות זכרון הדברים. הגם שהתובע טען כי זכרון הדברים שיקף את רצון הצדדים להתקשר בהסכם מכר מחייב, נתברר כי זה האחרון לא ראה בו, הלכה למעשה, חוזה מחייב. בחקירתו הנגדית הודה התובע כי לא הוצא על ידו - עובר לפגישה - נסח רישום של הנכס, כמו גם דו"ח רשם החברות ביחס לחברה. התובע אף לא ערך בדיקה מוקדמת באשר לזהות בעלי המניות או מורשי החתימה בחברה, הגם שהנכס בבעלותה של החברה. הגדיל התובע עשות, עת נמנע מלבצע בדיקות אל מול העירייה באשר להיטלים האפשריים ביחס לנכס ו/או קיומם של שיעבודים, זיקת הנאה וכיוצ"ב, זאת למרות שהיה מודע לכך שהנכס משועבד. וכך נאמרו הדברים מפי התובע במהלך חקירתו הנגדית - "עשינו זכרון דברים והיינו אמורים שבועיים אחרי זה לחתום חוזה. ש.ת. אז בזכרון הדברים לא חשוב נסח הרישום? ... אם מציגים לי מצגים שהציגו לי שהוא הבעלים. ש.ת. עו"ד מזור לא בדק נסח רישום? .... יכול להיות שהוא בדק, לא יודע. ש.ת. לא ערכתי בדיקות בעיריית רמת גן ביחס לנכס. לא בדקתי בבנק לעניין השיעבוד. מר ארבוב אמר לי שיש שיעבוד בסכום לא גבוה, לא נתן לי את הסכום, לא בדקתי. ש.ת. בדקת מה חבויות ההיטלים שמטילה העירייה? .... לא וגם לא בדקתי היטל השבחה, זיקת הנאה הבנתי שיש אפשרות לבנות עוד שתי קומות ש.ת האם אתה יודע מה זה זיקת הנאה? זכות מעבר או זכות של צד ג' ... לא בדקתי זאת ..." (פרוטוקול מיום 11/4/11, עמ' 28 שורות 9-27). היעלה על הדעת, בנסיבות האמורות, שהתובע גמר בדעתו להתקשר בהסכם מכר מחייב, עוד טרם בדק אל נכון את פרטי הנכס, השיעבודים הרובצים עליו ואת מיהות בעל הנכס? תמהני. התובע העיד על עצמו שהינו איש עסקים מנוסה הבקי בתחום הנדל"ן (שם, עמ' 28 שורות 3,4), כך שאין להעלות על הדעת שההין להתקשר בעסקת מכר מחייבת, טרם עריכת בדיקה מקדימה בדבר טיבו של הנכס הנמכר. לטעמי, העדר ביצוע בדיקות כאמור מלמד, כך לכאורה, על העדר גמירות דעת מצד התובע להתקשר בחוזה מכר מחייב בדמות זכרון הדברים. התנהלות הצדדים במהלך הפגישה 24. ראינו לעיל, כי התובע סירב לחתום על זכרון הדברים בסיומה של הפגישה, ודרש במפגיע כי זה יועבר לעיון בא כוחו - מה שמלמד על העדר גמירות דעת מצד התובע להתקשר בחוזה מכר מחייב. נראה, כי אף התובע עצמו לא ראה בזכרון הדברים הסכם מחייב, נוכח התנהלותו - הבלתי מובנת - במהלך הפגישה. בזכרון הדברים - אשר נערך, נוסח והודפס, כאמור, במשרד ב"כ התובע - התחייב התובע לשלם לנתבע "דמי רצינות" בסך 100,000 ₪ (סעיף 2 לזכרון הדברים). דא עקא, כי התובע לא מסר את השיק לידי התובע, אלא - למרבה הפליאה - מסר אותו לסולי, על מנת שזה האחרון יעביר אותו לנתבע (שם, עמ' 29 שורה 32). הדעת נותנת כי אילו גמרו הצדדים בדעתם, במהלך הפגישה, להתקשר בעסקת מכר מחייבת, ברי כי השיק היה נמסר ישירות לידי הנתבע ולא לידי המתווך. משנדרש התובע לעניין זה במהלך חקירתו הנגדית הלה השיב, לשאלות בית המשפט, כך - "ש. למה אתה צריך שליח אם מר ארביב עומד במרחק נשימה? למה צריך לתת לו? יש איזה קדושה במתווך? לא הבנתי. תסביר לי. ת. מילאנו המסמך בזכרון הדברים, מועדים, סכומים ופרטים. חתמתי על המסמך. לאחר שמילאת שיק לפקודת החברה ומסרתי לסולי עם זכרון הדברים שנתתי למר ארבוב. הייתה דינמיקה שבאותו רגע מר ארבוב אמר שהוא לא חותם כי הוא מחכה שעורך דינו יאשר לו את נוסח זכרון הדברים (ההדגשה שלי - ח.ט.). ש.ת. מה זה קשור לשיק? ... אני הייתי צריך ללכת כנראה הייתה סיבה שהשארתי השיק. ש. או סיבה אחרת, אתן לך תזה שנתנו הנתבעים. שמאחר שהוא לא חתם אמרת - מה אתן לו עכשיו מאה אלף ₪. אתן את זה בינתיים למתווך וכשהוא יבוא ויחתום יתנו לו את השיק. ת. הכוונה הייתה לעשות עסקה מבחינתי. סמכתי על דברי מר ארבוב שאמר שהוא מחכה רק לאישור עורך דינו. ש.ת. ... אם אתה נותן דמי רצינות עליך להראות רצינות. למה לתת את זה למתווך ... כוונתי הייתה בידיעה שהשיק עובר למר ארבוב באותו זמן. ש.ת. אז למה לא לתת לו ליד ... כי ככה ההתנהלות בארצות הברית" (שם, עמ' 30 שורות 1-15). הנה כי כן, התובע נמנע במפגיע מלמסור את השיק על סך 100,000 ₪, שלדבריו מצביע על "דמי רצינות", לידי הנתבע. התנהלות זו של התובע מלמדת בעליל כי לא ראה את העסקה כסופית ומחייבת כל זמן שהנתבע לא חתם על זכרון הדברים, בשל כך נמנע מלמסור השיק לידי הנתבע, ומסרו למתווך (סולי) על מנת שזה האחרון ימסור השיק לנתבע, לאחר שהנתבע יחתום על זכרון הדברים. נמצא, כי אף התובע סבר שהעסקה טרם הושלמה כל זמן שהנתבע לא חתם על זכרון הדברים. 25. זאת ועוד זאת. עיון בשיק שנמסר, כאמור, לסולי - המתווך - מלמד כי שיק זה, אשר נועד לשמש "דמי רצינות", לא היה בר פירעון כלל ועיקר שכן השיק (נספח 7 למוצגי התובע) נמשך לפקודת "חברת אחוזת יוסף בע"מ" כאשר שמה של החברה - המוכרת, הוא "אחוזת יוסף וזכריה בגוש 6207 חלקה 293 בר"ג בע"מ". ברי, איפוא, ששיק זה לא היה יכול להיפרע על ידי הנתבע - אף אם זה היה נמסר לידו. משנשאל התובע לעניין זה על ידי בית המשפט הלה השיב " ... לא הייתי מודע לכך עד לרגע זה, לשם על השיק" (שם, עמ' 30, שורות 29,30). לכשעצמי, אני מטיל ספק באמיתות גירסת התובע לפיה לא היה מודע לחוסר זהות המוכרת למוטב שנרשם בשיק. שמה של החברה - המוכרת, מתנוסס בריש גלי בזכרון הדברים שנערך במשרד בא כוח התובע, כך שהאחרון היה מודע לשמה הנכון. נפלא בעיניי שהתובע בחר, משום מה, להעתיק את שם המוכר מהסכם התיווך (נספח 5.1 למוצגי התובע), כנטען על ידו, ולא מזכרון הדברים שהביא עימו לפגישה. כך או כך, טענת התובע כאילו שילם לנתבע "דמי רצינות" בדמות השיק על סך 100,000 ₪ - אין לה על מה שתסמוך, שכן שיק זה לא היה יכול להיפרע על ידי החברה, כלל ועיקר. 26. נמצא מהאמור והמקובץ לעיל כי ברי היה לתובע שהנתבע לא גמר בדעתו, במועד הפגישה, להתקשר עימו בהסכם מכר מחייב, כל זמן שעורך דינו לא יבדוק את פרטי העסקה וכדאיותה הכלכלית. התנהלות התובע לאחר מועד הפגישה 27. אם אין די באמור לעיל, כדי להצביע על העדר גמירות דעתם של הצדדים להתקשר בהסכם מחייב המגולם בזכרון הדברים - באה התנהלות התובע לאחר מועד הפגישה ומלמדת, על כי התובע לא ראה בזכרון הדברים חוזה מחייב. לשיטת התובע, זכרון הדברים " ... הבשיל והפך להסכם מכר מחייב וכי רק עניין של ימים ספורים עד אשר ישוב אלי יוסף כשבידו הסכם חתום" (סעיף 19 לנ/5). אם אומנם כך הם פני הדברים, נפלא ממני על מה ועל שום מה נמנע התובע מלשלם לנתבע את הסך של 190,000$, אשר היה אמור להשתלם ביום 20/2/07 (סעיף 2.ב לזכרון הדברים) - או למצער להפקידו בידי נאמן או בקופת בית המשפט. אי תשלום התמורה כמתחייב מזכרון הדברים מלמד שהתובע - בניגוד לנטען על ידו - לא ראה בזכרון הדברים הסכם מכר מחייב, שכן " ... כפי שקבלת התמורה במסגרת הסכם מעידה על קיומו של הסכם מחייב בין הצדדים ... כך גם ראוי כי אי קיום חיובים על פי הסכם מוקדם, לרבות אי תשלום התמורה המוסכמת, יהווה ראייה להעדר גמירות דעת" (דברי כב' השופט י. דנציגר בע"א 8320/09 אלחדד נ' שמיר, פורסם בנבו, 29/3/11). טענת התובע כי לא שילם את התשלום האמור במועד הנקוב בו שכן " ... כתוב בחוזה שמשלמים את זה בעת חתימת חוזה פורמאלי ... " אין בה כדי להועיל במאומה. אדרבה. העובדה שהתמורה על פי זכרון הדברים הייתה אמורה להשתלם רק לאחר חתימת הסכם מכר פורמאלי, היא הנותנת שאין לראות בזכרון הדברים הסכם מחייב, שכן חזקה היא - הניתנת אומנם לסתירה - כי "צדדים העורכים הסכם מוקדם בכתב ומסכימים במסגרתו לחתום על חוזה בשלב מאוחר יותר, מוחזקים כמי שלא ראו בהסכם המוקדם בסיס להתקשרות מחייבת" (פרשת אלחדד, שם, סעיף 24 לפסק הדין). הכפפת תשלום התמורה, בענייננו, בחתימת הסכם פורמאלי - מלמדת, כך לטעמי, על כי הצדדים לא גמרו בדעתם להתקשר באופן מחייב בזכרון הדברים, שכן הדעת אינה סובלת מצב בו מחד - זכרון הדברים מהווה הסכם מחייב ומאידך, התמורה על פיו לא תשולם עד לחתימתם על הסכם נוסף, בשלב מאוחר יותר. אמור מעתה: התנהלות התובע לאחר עריכתו של זכרון הדברים, אף היא מהווה ראייה על העדר גמירות דעת להתקשר בקשר משפטי מחייב, בדמות זכרון הדברים. עדות המתווכים, סולי ודורון 28. אין אני מתעלם כלל ועיקר מעדותם של מתווכי הנדל"ן, סולי ודורון, אשר העידו כי הנתבע גמר בדעתו למכור את הנכס לאחר שסוכמו כל התנאים הדרושים ליצירת קשר משפטי מחייב. בתצהירו (ת/2) כמו גם בעדותו בבית המשפט, טען דורון כי הנתבע גמר אומר למכור את הנכס לתובע שכן לא בכדי חתם הנתבע על הזמנת התיווך (נספח 5.1 למוצגי התובע) בו צויין מפורשות כי הוא "מתחייב למכור במחיר המבוקש ולשלם עמלה כמוסכם". סולי אף הוא העיד כי במהלך הפגישה הגיעו הצדדים להסכמה סופית ומחייבת למכירת הנכס לתובע, כאשר זו עוגנה בזכרון הדברים. לשיטת סולי, בסיום הפגישה נטל התובע את השיק שהופקד בידיו והחזירו למשרד התיווך, כיממה לאחר מכן (סעיף 13 לת/4). דא עקא, כי אין בדעתי לסמוך על עדותם של המתווכים, שכן מצאתי כי משקל עדותם שואף לאפס, בשל האינטרס המובהק שיש להם בתוצאות המשפט. ראשית דבר, הוכח במהלך שמיעת הראיות כי לתובע קשר משפחתי עם בעל משרד התיווך, מר דורון, בהיותו נשוי לבת אחותו של התובע (פרוטוקול מיום 25/11/10, עמ' 8 שורות 4-13), ולא זו בלבד אלא שבנו של התובע אף עבד במשרד התיווך תקופת מה (שם, שם, שורה 7). שנית וזה העיקר, המתווכים הינם בעלי עניין מובהק בתוצאות ההליך שכן ככול שייקבע כי נשתכללה עסקת מכר מחייבת בינות הצדדים, הרי שהמתווכים יהיו זכאים לעמלת תיווך בשיעור של 4% מן התמורה העולה לסך 76,000$ (שם, שורות 25,26; פרוטוקול מיום 11/4/11, עמ' 25 שורות 4-8). 29. מן האמור והמקובץ לעיל עולה כי בחינת התנהלות הצדדים טרם, בעת ולאחר עריכת זכרון הדברים - מלמדת שהצדדים לא גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מכר מחייב, שכן הפגישה מיום 4/2/07 היוותה, בנסיבות, אך שלב במשא ומתן למכירת הנכס, אשר לא הבשיל לכדי הסכם בר תוקף. הסעדים המבוקשים 30. משבאנו לכלל מסקנה כי לא נשתכללה עסקת מכר מחייבת בין הנתבע לתובע, דין הסעדים שנתבקשו על ידי התובע בתביעתו - להידחות. כך באשר לעתירת התובע לאכיפת זכרון הדברים וכך באשר לסעד החילופי שנתבקש - "ביצוע בקירוב" של זכרון הדברים. עתירת התובע לפיצוי המוסכם על פי החוזה (200,000 $) בגין הפרת זכרון הדברים ו/או בגין אובדן רווחים בגין עסקאות חליפיות - אף היא דינה להידחות, שכן בהעדר תוקף לזכרון הדברים, פיצויים מניין? כך גם אמורים הדברים באשר לטענות התובע ביחס להתנהלות הנתבעים, עת התקשרו עם הגב' אורלוביץ בעסקה גוגה - בה בשעה שידוע ידעו על התקשרות הנתבע בהסכם מכר הנכס לתובע. משנמצא כי לא נכרת הסכם מכר מחייב בין הנתבע לתובע על בסיס זכרון הדברים, ברי כי גוגה בע"מ רשאית הייתה לרכוש את זכויותיה של אורלוביץ בנכס, ואין לראות בפעילותו של הנתבע 4 התנהגות חסרת תום לב - כנטען. טענות התובע בדבר היות עסקת גוגה עסקה העושקת את הגב' אורלוביץ - אינן רלוונטיות למחלוקת בתובענה שבכאן, שכן האחרונה אינה בעלת דין בתביעה ואף סירבה ליתן עדות, חרף דרישת ב"כ התובע כי תעשה כן. 31. בסיכומי טענותיו עתר התובע, לראשונה, לפסיקת פיצויים בגין ניהול משא ומתן שלא בתום לב (סעיף 88 לסיכומים). דא עקא, שסעד זה לא מופיע בסעדים שנתבקשו בכתב התביעה (ראו: סעיף 36 שבו) ועל כן עסקינן בהרחבת חזית אסורה (ראו: א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה עשירית, עמ' 88). זאת ועוד, בבחינת למעלה מן הצורך, אוסיף ואומר כי בית משפט זה נעדר סמכות לדון בסעד הכספי שנתבקש בתביעה ומכל שכן בזה שנתבקש לראשונה בסיכומי התובע. הלכה נודעת היא כי " ... כאשר הסעד הנוסף או החילופי הנתבע, בצד הסעד הנוגע לעניינים שבמקרקעין, הוא סעד כספי, קובעת ההלכה הפסוקה כי הסמכות העניינית לדון בסעד נוסף זה, נקבעת על פי שווי הסעד הכספי ... על כן, אפילו היה בית המשפט המחוזי מוסמך לדון בתביעה לצו עשה, לא הייתה לו סמכות עניינית לדון בסעד החילופי, אשר על פי סכומו בא בגדר סמכותו העניינית של בית משפט השלום" (ע"א 8130/01 מחג'נה נ' אגבאריה, 4/5/03). נוכח העובדה, שאינה במחלוקת, כי הסעד הכספי המבוקש אינו מצוי בסמכותו העניינית של בית משפט זה (200,000$), ברי כי אין מקום לדון בסעד הכספי ואין צריך לומר להיעתר לו. התוצאה 32. סוף דבר התביעה על כל סעדיה - נדחית. אשר להוצאות ושכר טרחת עורך דין, לא מצאתי לחייב התובע בהוצאות נוספות על אלה אשר נפסקו בהחלטת סגן הנשיא כבוד השופט זפט מיום 31/5/07 - אשר ניתנה במסגרתה של הבקשה לצו מניעה זמני (בש"א 8935/07). כזכור, בהחלטה האמורה פסק סגן הנשיא י. זפט הוצאות בסך 50,000 ₪ "לפי התוצאות בתיק העיקרי". סבורני כי סכום זה גבוה יתר על המידה, בנסיבות ולנוכח התוצאה אליה הגעתי, ועל כן הנני מעמידו על סך 30,000 ₪. אני מחייב, איפוא, את התובע בהוצאות ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 30,000 ₪, שישולמו לנתבעים 2, 3 ו-4 - בחלקים שווים בינותם. חוזהזכרון דברים