מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא תביעת פינוי לפי חוק הגנת הדייר: רקע וטענות הצדדים 1. בפניי תביעה לפינוי מושכר ולתשלום דמי שכירות ראויים. 2. התובעים הינם הבעלים של הנכס הנמצא ברחוב ויצמן 25, נס ציונה והידוע גם כגוש 3843, חלקה 55 (להלן: "הנכס"). בקומת הקרקע של הנכס, חנות המשמשת כבית עסק לממכר שטיחים (להלן: "החנות" או "המושכר"). 3. אביו של הנתבע (להלן: "האב") שכר את החנות מבעלי הנכס המקוריים על פי חוזה שכירות מיום 16.6.1963. אין מחלוקת בין הצדדים כי על הסכם השכירות חלו הוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב- 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר" או "החוק") והאב היה לדייר מוגן בחנות. 4. לאחר מות האב, ככל הנראה בשנת 1997, ירשה אשתו, היא אמו של הנתבע (להלן: "האם") את זכויות האב בחנות והפכה עד למועד פטירתה ל "דיירת מוגנת" בחנות. 5. לטענת התובעים, עם פטירת האם , אין הנתבע זכאי להמשיך ולהחזיק עוד בחנות. לפי הטענה, הנתבע איננו דייר מוגן, מעולם לא הוכר ככזה בהתאם לחוק הגנת הדייר ומשכך יש להורות על פינויו מן החנות. 6. עוד עתרו התובעים לחייב הנתבע בתשלום דמי השכירות הראויים בסך של 4,000 ₪, בעבור כל חודש שכירות לאחר פטירת האם, קרי מחודש נובמבר 2010 ועד למועד הפינוי בפועל. 7. מנגד, הגיש הנתבע כתב הגנה מתוקן ובו טען כי הוא- כמו אביו ואמו- רכש זכויות של דייר מוגן במושכר. עם פטירת האב, כך לגרסת הנתבע, רכשה האם מעמד של דיירת מוגנת במושכר ועם פטירת האם הפך הוא לדייר מוגן בו. הנתבע טען כי החל משנת 1976 הוא עובד בחנות. לטענתו, עבד בחנות עם אביו, עם אימו והוא מוסיף לעבוד בה גם כיום, לאחר פטירתם. 8. בכתב הגנתו טען הנתבע מספר טענות משפטיות חלופיות; ראשית טען הנתבע כי האם החזיקה בחנות כ"דיירת מקורית" ומשכך יש להכירו כ"דייר נגזר" בהתאם להוראות סעיף 23 (ב) לחוק הגנת הדייר. לחילופין טען הנתבע כי באם תוכר האם כ"דיירת נגזרת", אזי יש להכירו כ"דייר נדחה", בהתאם להוראות סעיף 27(2) לחוק. כן טען הנתבע למען הזהירות כי יש להעניק לו סעד מן הצדק. 9. באשר לבקשת התובעים לתשלום דמי שכירות ראויים במושכר מיום פטירת האם, טוען הנתבע כי מששילם האב דמי מפתח בגין המושכר לבעלים המקוריים, דין הבקשה להידחות. 10. לאור האמור, טען הנתבע כי לא קמה כל עילה לפנותו מן המושכר ולחייבו בדמי שכירות ראויים ומשכך דין התביעה להידחות. דיון והכרעה 11. השאלה העיקרית המצריכה הכרעה בתובענה שבפניי הינה שאלת מעמדו של הנתבע במושכר. קרי, האם הנתבע רכש זכויות של דייר מוגן במושכר , אם לאו. 12. קודם הדיון בשאלה זו, מן הראוי הוא להקדים ולבאר את המסגרת הנורמטיבית החלה בעניינו. 13. "דייר" מוגדר בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר, כדלקמן: "לגבי בעל בית - מי שמחזיק בנכס בשכירות ראשית על פי חוזה או מכוח חוק זה ולגבי דייר משנה..." "בעל בית" מוגדר באותו הסעיף: "בעל בית"- מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור" 14. השאלות המתעוררות בתובענה זו הינן האם הנתבע חוסה בגדרו של חוק הגנת הדייר ויש להכירו כ- "דייר מוגן" במושכר ובאם כן, מה מעמדו, כפי שיפורט להלן: סעיפים 20-27 לחוק הגנת הדייר- כפי שפורשו ונותחו בפסיקה- מבחינים בין שלושה סוגים של דיירים מוגנים במושכר (דירת מגורים או בית עסק); "דייר מקורי"- הינו, בדרך כלל, השוכר החוזי עם בעל הבית, אשר בתום התקופה החוזית, חוסה בצילו של חוק הגנת הדייר- בין אם שילם דמי מפתח ובין אם לאו. "דייר נגזר"- הוא זה הבא תחת הדייר החוזי (בן או בת זוג, ילדיו או קרוב אחר) מכוח הוראות סעיפים 20-23 לחוק. "דייר נדחה"- הינו זה אשר בא תחת הדייר הנגזר ובלבד שהוכיח כי הוא בא בגדרו של סעיף 27 לחוק, על שלושת תנאיו. (ראו: ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה, עמ' 298, ע"א 10308/06 שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי, פורסמו במאגרים המשפטיים). 15. המושכר בתובענה דנן הינו בית עסק. סעיף 23 לחוק שכותרתו "דייר של בית עסק שנפטר" קובע: "(א) דייר של בית עסק שנפטר,יהיה בן זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו. (ב) באין בן זוג כאמור בסעיף קטן (א)- יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים-אותם היורשים על פי דין שעבדו עם הדייר בעסקו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו". בסעיף 26 לחוק הדן ב"המשכת העסק" נקבע: "לא יהיה לדייר לפי סעיפים 23 עד 25 אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו." סעיף 27 לחוק שכותרתו "הפסק הגנה" קובע כדלקמן: "היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה; אולם - (1) משנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא הייתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר; (2) משנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 23או 25 והתנאים המפורטים בסעיף 26 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שיורשים והורים כאמור שם לא יהיו לדיירים אלא אם הוסיפו לעבוד באותו עסק, והעסק דרוש לקיומם; (3) רשאי בית המשפט להורות, אם בנסיבות העניין היה זה צודק לעשות כן, שילדי דייר שהם למטה מגיל 18 והיו תלויים בו בשעה שנפטר או שחדל להחזיק במושכר, יחזיקו במושכר לתקופה ובתנאים שיקבע בית המשפט." מן הכלל אל הפרט 16. אין מחלוקת בין הצדדים כי עד לפטירתו, האב היה דייר מוגן במושכר. 17. לטענת התובעים, לאחר פטירת האב, יש לראות באם כדיירת נגזרת ומשכך עם מותה, על המושכר לחזור לבעליו. מנגד, טוען הנתבע כי האם לא החזיקה במושכר כיורשת האב, כי אם כדיירת מקורית. הנתבע סמך טענתו על הלכת השיתוף אשר הוכרה ב - ע"א 10308/06 שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי, פורסם במאגרים המשפטיים (להלן: פס"ד שטוב"). בפס"ד שטוב נקבע כי לשם מימוש חזקת השיתוף יש צורך בקיומם של שני תנאים: א. ניהול העסק במשותף. ב. המשכיות העסק. לגרסת הנתבע, שני התנאים האמורים מתקיימים בעניינו. לטענתו אין מחלוקת בעניין זה שכן אף בסעיף 7 לכתב התביעה צוין כדלקמן: "בשלב זה יודגש כי לאחר מות האב ז"ל המשיכה האם להיות הבעלים של בית העסק, שילמה את תשלומי שכר הדירה, מסרה דיווחים לרשויות המס והתפרנסה מפירותיו". (ההדגשה אינה במקור). לאור האמור, טוען הנתבע כי האם הינה "דיירת מקורית" במושכר ומשכך קם לו המעמד של "דייר נגזר" מכוח סעיף 23 (ב) לחוק. 18. על מנת לקבוע את מעמדו של הנתבע בדירה, יש להכריע תחילה בשאלה, האם אמו של הנתבע, הייתה "דיירת מקורית" או "דיירת נגזרת". הבחנה זו הינה משמעותית, שכן יש בה כדי להשליך על מעמדו של הנתבע בדירה, לאחר פטירת אמו . 19. באם האם היתה "דיירת מקורית" בדירה, אזי בכדי שהנתבע יוכר כדייר מוגן, עליו למלא אחר תנאי סעיף 23(ב)לחוק. אם המנוחה היתה "דיירת נגזרת" , אשר זכויותיה נגזרות מזכויותיו של הדייר המקורי , אזי מעמדו של הנתבע יקבע על פי הוראות - סעיף 27 (2) לחוק . 20. סוגית מעמדה של האם בדירה מתעוררת בשים לב לעובדה כי חוזה השכירות נושא את פרטיו של האב ושותפו לעסקים דאז, מר יעקב סיני, בלא שפרטי האם מופיעים בו. 21. פסק הדין המנחה בו נידונה בהרחבה סוגיית "הדיירות הנגזרת" הוא רע"א 1711/98 שפי נ' עזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי ז"ל (להלן: "פס"ד שפי") (פורסם במאגרים המשפטיים). ביסוד התביעה נשוא פס"ד שפי, עמד חוזה שכירות עליו חתם הבעל בלבד, בלא שאשתו המנוחה חתמה עליו ואף לא נרשמה בו. השופטים אשר ישבו בדין נחלקו בעמדותיהם לגבי מעמדה של המנוחה כדיירת בנכס. בעוד שכב' השופט אנגלרד קבע בדעת מיעוט כי המנוחה הייתה בבחינת "דיירת מקורית", הרי שכב' הנשיא ברק אליו הצטרפה כב' השופטת בייניש קבעו, כי המנוחה הינה בגדר "דיירת נגזרת". 22. לשיטת כב' השופט אנגלרד, אין לייחד את זכות הדיירות המקורית לבן/בת הזוג שחתמו בפועל על חוזה השכירות , אלא יש להחיל את עקרון השליחות ולקבוע כי חוזה השכירות שנכרת עם בעל הבית מזכה ומחייב את שני בני הזוג. 23. כב' הנשיא ברק לא שלל באופן עקרוני את הגישה לפיה בני זוג אשר מתקיים בהם שיתוף נכסים, משמשים שלוחים זה לזה בכל הנוגע לפעולות משפטיות שהן טבעיות ומקובלות בחיי השיתוף. ואולם, מוסיף כב' הנשיא ברק כי שליחות זו אינה נגזרת מהדין, אלא נובעת היא מהתנהגות בני הזוג. זו הרשאה המוסקת מהתנהגות בני הזוג אשר הלכת השיתוף חלה עליהם. השופט ברק מנה הטעמים לביסוס עמדתו זו: "ביסוד גישתי זו מונחת ההשקפה כי אין זה ראוי להעמיס על גבו של בעל הבית דור נוסף של דיירים, וכל זאת במשיכת קולמוס שיפוטית. נראה לי, כי לאור המדיניות המשפטית המונחת ביסוד חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] מזה, ולאור האיפוק השיפוטי הנדרש בתחום דיני הקניין מזה, אין זה ראוי כי לעת הזו נרחיב באופן כה משמעותי את היקף ההגנה הסטטוטורית הניתנת לדיירים על-פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב]. על-פי ההלכה הקיימת צפו כל המעורבים בדיירות הסטטוטורית - בעלי הבתים והדיירים גם יחד - כי "דור הילדים" יוכל ליהנות מהגנת החוק רק אם הוא מקיים את הדרישות המחמירות של סעיף 27 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב]. אין זה ראוי כי בשלב זה של חיי החוק, ובלא לשמוע כל טיעון בעניין, ובלא להביא בחשבון את המשמעויות החברתיות והכלכליות, נכריז על הארכת תחולת החוק לדור נוסף של דיירים". 24. יישום עמדתו של כב' הנשיא ברק, כפי שבאה לידי ביטוי בפסק דין שפי, מביא למסקנה, כי מטעמים של מדיניות משפטית המונחת ביסוד דיני הקניין, בכלל, וביחס לחוק הגנת הדייר, בפרט, אין להחיל את דיני השליחות בכל הנוגע למעמדו של בן זוג אשר מלכתחילה לא היה צד לחוזה השכירות. 25. כפי שצוין, אין חולק כי חוזה השכירות אינו נושא את פרטי האם. ואולם לטענת הנתבע, יש להחיל על הוריו את הלכת השיתוף ויש לראות את אביו שלוחה של אימו וכמי שחתם על חוזה השכירות גם בשמה. 26. על מנת שתתקבל עמדתו, על הנתבע להוכיח קיומו של שיתוף נכסים בין הוריו. ואולם, בכך אין די. עצם קיומו של שיתוף נכסים בין בני זוג, אינו מחייב בהכרח קיומם של יחסי שליחות לכל דבר וענין. שליחות המתקיימת בין בני זוג החיים חיי שיתוף, אינה נגזרת מן הדין, שהרי אין דבר חקיקה בענין . (ראו דברי השופט ברק בפס"ד שפי). מכאן, שיש לבחון האם עלה בידי הנתבע להוכיח את שני הרבדים הנדרשים: האחד - קיומם של יחסי שיתוף נכסים בין הוריו והשני - יחסי הרשאה ושליחות ביניהם. 27. בחינת הראיות מביאה למסקנה כי התשובה לשתי שאלות אלה, היא שלילית. 28. אין מחלוקת בין הצדדים כי לאחר פטירת האב, נכנסה האם לנעליו וניהלה המושכר. ואולם סבורני כי לא עלה בידי הנתבע לבסס תשתית עובדתית מספקת להוכחת יחסי שיתוף כמו גם יחסי שליחות בין הוריו בימי חייהם. קרי, הנתבע לא הוכיח כי בימי חייו של האב, ניהלו הוריו המושכר יחדיו. יצוין לעניין זה כי על הטוען ליחסי שליחות באופן המחייב את בעל הבית חובת הוכחה מוגברת. לסוגיית השליחות יש השלכה מרחיקת לכת על זכות בעל הבית ומטעם זה יש להקפיד על הוכחתה באופן ברור. קיומו של ספק עומד לחובת הנתבע (ראה: תא (ת"א) 10140/05 קריב לאה נ' רפאל שחר. פורסם במאגרים המשפטיים). 29. בסעיף 5 לתצהיר הנתבע נכתב כי בשנים הראשונות ניהל האב המנוח את העסק בכוחות עצמו ואולם עם הזמן הכניס האב את הנתבע לעסק והנתבע החל מנהלו. בסעיף זה לא מוזכר כי האם ניהלה המושכר עם האב. יתרה מזו, בסעיף 10 לתצהירו מציין הנתבע בזו הלשון: "התחלתי לעבוד בעסק יחד עם אבי ואח"כ עם אימי..." זאת ועוד, אף בעדותו אמר הנתבע כי "משנת 76' אני עובד עם אבי בעסק.." (פרוטוקול מיום 22.4.12, עמ' 10, שורה 13). 30. גם בתצהירי העדים מטעם הנתבע, מר משה ציפרוט ומר דוד ביונסארי נכתב מפורשות כי האחרונים הכירו את הנתבע כמי שעבד עם אביו בחנות שנים רבות. 31. לאור האמור, לא הניח הנתבע תשתית עובדתית לביסוס טענתו בדבר הלכת השיתוף ויחסי השליחות ומשכך לא ניתן לומר כי לאם קם מעמדה כ"דיירת מקורית" במושכר. 32. ואולם, אין מחלוקת בין הצדדים כי לאחר מות האב, אשתו, להלן אם הנתבע, נכנסה בנעליו וניהלה המושכר. הדבר צוין הן בסעיף 7 לכתב התביעה והן בסעיף 6 לכתב ההגנה המתוקן. משכך הפכה האם לאחר מות האב ל"דיירת נגזרת" במושכר מכוח הוראות סעיף 23 (א) לחוק החל בעניין דנן. 33. על מנת לשלול את תחולת סעיף 23 (ב) לחוק הגנת הדייר, יש להוכיח את קיומו תחילה של סעיף 23 (א) לחוק. קרי שבעת פטירת הדייר, הייתה בת הזוג, בחיים ולא זו בלבד אלא שהיא באה בגדרו של סעיף 26 לחוק שכותרת "המשכת העסק". לשון אחר- ילדי הדייר המקורי (או יורשיו על פי דין) לא יהיו לדיירים חוקים בכל מקרה בו אלמנת הדייר רכשה זכות חוקית במושכר, בהתאם לסעיף 26 לחוק. (ראו: המלומד ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה). 34. במקרה שבפניי, משהתקיים סעיף 23 (א) לחוק ואם הנתבע רכשה את מעמדה כדייר מוגן "נגזר", לא ניתן לאחר פטירתה, להחיל עוד את סעיף 23 (ב) לחוק. (ראה: עא (ת"א) 1394-05-11 חנה רוזן נ' יעקב מונטקיו. פורסם במאגרים המשפטיים). לאור האמור- דין טענה זו להידחות. 35. לחילופין, טען הנתבע לזכאותו במושכר מכוח היותו "דייר נדחה" בהתאם להוראות סעיף 27 (2) לחוק הגנת הדייר. 36. משקבעתי כי אם הנתבע, הייתה עובר לפטירתה, בעלת זכות של דיירת מוגנת במושכר מכוח היותה "דיירת נגזרת"- הרי שלכאורה הנתבע אינו יכול לרכוש מעמד של דייר מוגן במושכר לנוכח הוראת סעיף 27 רישא לחוק הקובעת: "היה אדם לדייר לפי סעיפים 20-26 ונפטר או חדל מלהחזיק במושכר לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה". ואולם סעיף 27 (2) לחוק קובע חריג (בבית עסק) לרישא שבסעיף. זהו לשונו: "מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 23 או 25 והתנאים המפורטים בסעיף 26 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שיורשים או הורים כאמור שם לא יהיו לדיירים אלא אם הוסיפו לעבוד באותו עסק והעסק צריך לקיומם". 37. מההוראה האמורה נלמד כי על הטוען ל"דיירות נדחית" מכוח תחולת החריג להיות בן זוגו של הדייר המקורי ובאין בן זוג ילדיו, ובאין ילדים - יורשים על פי דין (סעיף 23 לחוק). עוד נדרש כי "הדייר הנדחה" יעבוד עם הדייר המקורי בבית העסק לפחות שישה חודשים בסמוך לפטירתו, יוסיף ויעבוד בעסק וכן כי העסק דרוש לו לקיומו. (ראו: רע"א 1711/98 שפי נ' עזבון המנוחה שושנה זדז'ונסקי ז"ל; ת.א. (שלום ת"א) 61825/97 שטרנפלד נ' פוזיולוב; בש"א 150/06 כונס הנכסים הרשמי ומפרק נ' שטוב ואח'. פורסמו במאגרים המשפטיים). יודגש כי נטל השכנוע , להוכחת התנאים דלעיל מוטל על המבקש (בענייננו, הנתבע). (ראו: ע"א (י-ם) 61/67 אבולפיה נ' זקן; ת.א. 162835/02 מילר נ' כהן . פורסמו במאגרים המשפטיים). קרי, על בן המשפחה המבקש לרשת את זכות הדיירות המוגנת מכוח הסעיף הנזכר לעיל להוכיח כי נתקיימו התנאים המנויים בסעיף, במועד פטירת הדייר המקורי ובעניינו, מועד פטירת האב. 38. במקרה דנן סבורה אני כי מתקיימים התנאים המנויים בחוק וקמה לנתבע ההגנה הקבועה בחוק מכוח היותו "דייר נדחה". 39. מחומר הראיות עולה בבירור כי הגם שנמצאו סתירות בעדות ובתצהיר הנתבע לעניין השנים בהן עבד עם האב המנוח במושכר (בסעיף 5 לכתב ההגנה המתוקן צוין כי הנתבע ניהל את המושכר עם אביו משנת 1976, בעוד שבסעיף 5 לתצהיר הנתבע נטען כי הנתבע ניהל המושכר משנת 1995). לא נסתרה טענת הנתבע לפיה עבד עם האב, קרי הדייר המקורי, במושכר שנים רבות טרם פטירת האחרון וכי הוא הוסיף לעבוד במושכר בימי חייה של האם, היא הדיירת הנגזרת וכי גם כיום מוסיף הוא לעבוד בו. 40. הנתבע תמך הטענה בעניין העבודה במושכר שנים רבות בתצהירי עדות ראשית מטעמו של מר משה ציפרוט ומר דוד ביואנסרי, אשר אף נחקרו בעניין זה ולא נמצאה כל סתירה בעדותם. 41. טענת הנתבע לפיה הוסיף לנהל עסק במושכר לאחר פטירת האם-הדיירת הנגזרת- אף קיבלה חיזוק באמור בסעיף 8 לכתב התביעה: "התובעים פנו לנתבע וביקשו הימנו להסדיר פינוי מן הנכס, תוך מתן שהות מספקת, לאור העובדה, כי במקום נוהל בית עסק". 42. זאת ועוד, טענת הנתבע בסעיף 10 לתצהירו לפיה לעיתים שילם את שכר הדירה של המושכר מחשבונו, לא נסתרה ע"י התובעים. מר עמי גרובשטיין (להלן: "מר גרובשטיין"), בעלה של התובעת 4, לה חלק מן הבעלות במושכר, העיד בדיון כדלקמן: "ש: משך כל השנים שאתה מכיר את הנתבע, מי הביא לכם שכ"ד? ת: ראשית אביו נתן שכ"ד ולאחר מכן אמו, לאחר מכן בשלבים מסוימים, הנתבע נתן לי מזומן... ש: אתם ראיתם בו כתובת מרכזית, גביתם ממנו כסף, הכסף ירד מהחשבון שלו....ת: אני פניתי אליו משום שהיה בחנות והוא נתן לי את הכסף". (פרוטוקול מיום 22.4.12, עמ' 8, שורות 11-17). 43. נראה כי נתמלאו בעניינו תנאי סעיף 23 (ב), קרי עבודה בצוותא עם הדייר המקורי, הלא הוא האב וכן תנאי סעיף 27 (2) לפיהם הוסיף הנתבע לעבוד בעסק לאחר פטירת הדייר הנגזר-קרי האם. 44. באשר לתנאי הקבוע בסיפא סעיף 27 (2) לפיו העסק דרוש לקיומו של הטוען לזכות דיירות מוגנת כ"דייר נדחה". הגם שסבורה אני כי מחומר הראיות עולה כי הנתבע עובד במושכר מזה שנים רבות, וכי החנות הינה מקור פרנסתו, הדיון בשאלת קיום התנאי במקרה דנא מתייתר. כפי שנקבע בפסיקה, תנאי זה אינו חל על מי שהוא ילדו של הדייר המקורי (ראו: ע"א 4/79 מפלגת העבודה הישראלית נ' פרי ; ע"א (נצ') 156/08 עיזבון המנוח בוקלשי נ' פאר ; ע"א (ת"א) שלגמן נ' נהוראי. פורסמו במאגרים המשפטיים.) 45. לאור האמור, אני קובעת איפוא, כי עם פטירת האם, רכש הנתבע מעמד של "דייר נדחה", מכוח סעיף 27 (2) לחוק הגנת הדייר וככזה חוסה הוא בצילו של החוק. 46. משהגעתי לכלל מסקנה כי הנתבע הינו דייר מוגן במושכר, יש לדחות את טענת התובעים לפיה הנתבע מחזיק במושכר שלא כדין ויש להורות על פינויו. 47. באשר לטענת התובעים לעניין גובה דמי השכירות הראויים- סעיף 52 א' לחוק הגנת הדייר קובע תקרת מקסימום לדמי שכירות בבתי עסק ולשיעורי העלאתם. מכוח החוק הותקנו תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבית עסק- אי תחולת השעורים המרביים והפחתות) התשמ"ג- 1983( להלן "התקנות"). סעיף 1 (22) לתקנות קובע חריג לקבוע בסעיף 52 א' לחוק: "1.הוראות ס' 52 א לחוק לא יחולו על סוגים אלה של בתי עסק ... (22) בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח". משמעות הדברים היא, כי אי תשלום דמי מפתח עבור בית עסק, משחרר את המושכר מתקרת דמי השכירות הקבועה בחוק ומאפשר קביעת דמי שכירות ריאליים. 48. הנה כי כן בהתאם לסעיף 1(22) לתקנות, השאלה שבמחלוקת הצריכה הכרעה הינה- האם, שולמו על ידי האב דמי מפתח. באם שילם האב דמי מפתח בעבור המושכר, הרי שקמה לנתבע ההגנה מכוח סעיף 52 א' לחוק הגנת הדייר. באם לאו- הרי שבהתאם לסעיף 1(22) לתקנות, המושכר משוחרר מתקרת המקסימום הקבועה בחוק וניתן לקבוע בגינו דמי שכירות חופשיים. 49. בטרם אדון בשאלה לגופה, מן הראוי להבהיר כי נטל השכנוע להוכחת העדר תשלום דמי מפתח בגין מושכר - מוטל על כתפי הבעלים (בענייננו התובעים), שכן הוא העותר להוציא את הנכס מתחולת תקרת המקסימום. יש ליתן את הדעת כי היסוד אותו נדרשים התובעים להוכיח הוא "יסוד שלילי" - אי תשלום דמי מפתח ועל כן ניתן להסתפק בכמות "זעירה למדי" של ראיות. (ראו: י' קדמי על הראיות - הדין בראי הפסיקה (מהדורה משולבת ומעודכנת, התשס"ד , וכן ע"א (ת"א) 2369/05 יפה שרון נ' דוד. פורסם במאגרים המשפטיים). 50. מגמת הפסיקה הינה ליתן ללשון התקנות פרשנות מרחיבה, תוך הדגשה כי כוונת המחוקק וההיסטוריה החקיקתית של התקנות מצביעות על נטייה מתמדת ועקבית לשחרור מושכרים מהגנת החוק. המדיניות הנוהגת הינה הרחבה של מספר וסוגי בתי העסק המוצאים מהמגבלה של תקרת דמי השכירות המקסימאליים, וזאת אגב איזון אינטרסים בין בעל הבית לשוכרים. (ראו: רע"א 4664/06 הנ"ל וכן בר"ע 593/86 פוטשניק נגד שליסל וע"א 813/88 אסטבילסמנט נהל בע"מ נגד בצרי. פורסמו במאגרים המשפטיים). עם זאת, אין במגמה האמורה, הנוטה לחזק את מעמדם של בעלי הבתים, כדי לשנות או להחליף את נטל השכנוע המוטל עליהם להוכחת טענתם בדבר שחרור המושכר מתקרת דמי השכירות. בד בבד עם צמצום הפגיעה בזכויותיו הקנייניות של בעל הבית, יש להקפיד שלא לפגוע פגיעה יתרה בדייר המוגן, באשר הסרת תקרת דמי השכירות מן המושכר שבהחזקתו מאיינת את ערכה של זכות הדיירות המוגנת. 51. לאחר שקראתי את כתבי הטענות, התצהירים והסיכומים, ולאחר ששמעתי את העדים, סבורה אני כי התובעים לא עמדו בנטל ההוכחה הדרוש בעניין זה ולא והוכיחו כי לא שולמו דמי מפתח בעבור המושכר. 52. מטעם התובעים הוגש תצהיר עדות ראשית של מר גרובשטיין. בסעיף 6 לתצהירו טען מר גרובשטיין כי מעולם לא שולמו דמי מפתח בגין הסכם השכירות לבעלי המושכר. גם בחקירתו הנגדית, שב מר גרובשטיין על האמור בתצהירו. ואולם, משנשאל מדוע הבעלים המקוריים לא ביקש דמי שכירות ראויים באם לא שולמו דמי מפתח, ענה המצהיר "ת: אני לא יכול לדבר עם חמי מהקבר, לא יודע מה שקרה שם, אני יודע שהוא מאוד כעס כל הזמן אבל לא התערבתי בזה. ש:מה הוא עשה עם כעס? ת: לא יודע." (פרוטוקול מיום 22.4.12, עמ' 7 שורות 14-18). 53. לשאלת ב"כ הנתבע מדוע גבה בחודשים דצמבר וינואר, לאחר פטירת האם סך של 150 ₪ ולא שכר דירה ראוי, ענה כי מר גרובשטיין: " גם כשהיא הלכה לעולמה לא היה לי מושג מהם זכויותיי... ש: אבל אתה מצהיר שאתה מנהל ואחראי מטעם התובעים על ניהול ענייני המושכר. ת: זה שאני מנהל את העניינים של המשפחה זה לא אומר שאני מבין מבחינה חוקית מה צריך לעשות. אני התייעצתי עם עו"ד" (פרוטוקול מיום 22.4.12, עמ' 7 שורות 30-31, עמ' 8, שורות 1-10). 54. איני מוצאת לנכון לקבל את גרסת מר גרובשטיין לשאלה מדוע, באם לא שולמו דמי מפתח למושכר ובהתאם להוראות סעיף 52 א' לחוק הגנת הדייר, נגבו מהתובע לאחר מות האם, דמי שכירות בסך 150 ₪ ולא בשיעור הגבוה מכך. אחדד הסוגיה ואשאל מדוע גם בימי חייהם של הורי הנתבע, נגבו מהם דמי שכירות נמוכים ולא כקבוע בסעיף 52 א'. 55. מלבד תצהירו ועדותו של מר גרובשטיין, לא סמכו התובעים טענתם לעניין אי תשלום דמי מפתח בכל ראייה אחרת. 56. מנגד, תצהיר הנתבע לפיה שילם האב דמי מפתח מתיישבת עם ההיגיון לפיו החל משנת 1963 ועד היום, מועד הגשת התובענה, שולמו דמי שכירות בשיעור נמוך . יצוין כי לעניין סכום שכר הדירה שנגבה, צירף הנתבע לתצהיר עדותו העתקי חשבוניות בעבור שכר הדירה מחודשים 1/10-9/10 וכן מחודשים 12/10, 2/10. (נספח ד'). זאת ועוד, טענת הנתבע מוצאת חיזוק בהסכם שנחתם בין האב לבין שותפו למושכר בשנות ה-60. בסעיף 4 להסכם צוין מפורשות כי "לסך של 1.500 ל"י העריכו שני הצדדים את חלק השתתפותו של צד ב' בסה"כ דמי המפתח.." (נספח א'1 לתצהיר הנתבע). 57. לאור האמור, נטל ההוכחה המוטל במקרה דנן על כתפי התובעים להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח בעבור המושכר, לא הורם ודין הבקשה לשחרור המושכר מתקרת המקסימום ולקביעת דמי שכירות ראויים- נדחית. 58. סוף דבר, נוכח האמור והמקובץ לעיל- דין התובענה להידחות. לאור התוצאה אליה הגעתי, אני מחייבת התובעים לשלם לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 7,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל. תביעת פינוידייר מוגן (הגנת הדייר)פינוי