ניסיון להסתיר ליקויי בניה בדירה

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא ניסיון להסתיר ליקויי בניה בדירה:

1. המחלוקות בין הצדדים שלפנינו הן בעקבות מכר של דירה; המערערים, רוכשי הדירה, טענו כי המשיבים 1-2 (להלן – "הזוג גרוברג") הסתירו מהם שהדירה נבנתה ללא היתר בניה וכי קיימים בה פגמים נסתרים קשים. לפיכך על הזוג גרוברג להחזיר להם את תמורת הדירה ואו לפצותם בגין נזקיהם הנובעים מהפגמים הנסתרים. לעמדת המערערים גם המשיבות 3-4 (להלן "העיריה" ו"הועדה המקומית") חבות לשאת בנזקיהם, כיוון שלא מנעו בזמנו את בניית הדירה ללא היתר, לא פיקחו על הבניה, לא הוציאו צו הריסה ולא גילו דעתם של המערערים על כך שהדירה נבנתה ללא היתר בניה, על אף שגבו ארנונה ותשלומים אחרים בגין הדירה.
תביעתם של המערערים בבית משפט קמא נדחתה במלואה.

רקע עובדתי
2. הרקע העובדתי עולה, רובו ככולו, מפסק דינו של בית משפט קמא, כמובא להלן.

המערערים רכשו ביום 25/11/1998 דירה מהזוג גרוברג. היתה זו דירה בת ארבעה חדרים בקומת קרקע של בניין בנהריה. המערערים שלמו את מלוא תמורתה 130,000$, ובינואר 1999, קיבלו בה את החזקה, ומאז הם מתגוררים בה.

3. בכתב תביעתם טענו המערערים, כי ביום 14/10/04, שרר בגליל המערבי מזג אוויר חורפי סוער, ירדו משקעים רבים ובזמן קצר, והם גרמו לשטפונות והצפות של מי גשמים או מי נהרות שעלו על גדותיהם. דירתם, כמו דירות אחרות בנהריה, הוצפה בסחף של מים ובוץ, ונגרמו לה נזקים מרובים. המערערים הגישו תביעה ל"ביטוח ישיר", חברת ביטוח, אצלה היו מבוטחים. בעקבות תביעה זו, כך לטענת המערערים, התברר להם כי הדירה נבנתה בשטח ששמש כחניון לבניין. החברה הקבלנית, שבנתה בזמנו את הבניין, סגרה את החניון או חלקו בקירות בלוקים, והסבה אותו למגורים. המערערים פנו לעיריית נהריה לברר את מצבה הרישומי והתכנוני של הדירה, וגילו כי לדירה אין היתר בנייה. בעקבות גילוי זה הגישו המערערים את התביעה, נשוא תיק זה, ותבעו 700,000 ₪, ערך התמורה ששלמו בזמנו, ואו לחילופין את ערך הנזקים שנגרמו להם עקב מצבה הפיזי והתכנוני, במובן של העדר היתר בניה, של הדירה, בסכום של 280,000 ש"ח.

4. נטען כי על הזוג גרוברג לפצותם שכן הם ידעו שבדירה יש פגמים נסתרים, שהיא נבנתה ללא היתר וכי שטחה שמש בעבר כחניון, והם היו חסרי תום לב כאשר לא גילו להם על פגמים אלו.

כנגד העיריה טענו המערערים, שעל אף שידעה או היתה צריכה לדעת, שהדירה נבנתה ללא היתר, היא הנפיקה אישורים על תשלום כל המסים על מנת שניתן יהיה להעביר את הדירה מהזוג גרוברג אליהם, ובזמנו, בעת שהזוג גרוברג רכשו את הדירה, גבו מהם אף היטל השבחה. בכך הטעתה את המערערים, שסברו כי אין בעיה לגבי רישומה התכנוני של הדירה.

כנגד הועדה המקומית טענו המערערים, כי מתוקף תפקידה כמי שממונה על מתן היתרים ועל פיקוח על הבנייה, הריסת מבנים שנבנו בניגוד לחוק והעמדת עבריינים לדין, היה עליה למנוע את בניית הדירה ללא היתר. כמו כן, בניגוד לסמכויותיה, היא לא פיקחה על הבניה ולא פעלה להריסתה ולהסרת המחדל במועד ובכך הכשילה את המערערים והתרשלה כלפיהם.

5. לפני רכישת הדירה, עמדה לפני המערערים חוות דעת של השמאי אלי בוכריס, שנשא תאריך 22/11/98. ממנה עלה כי הדירה בקומת הקרקע כוללת ארבעה חדרים, אמבטיה ושירותים, שטח הדירה 90 מ"ר, מצב התחזוקה - טוב, רמת הדירה טובה, ושוויה הוערך כ-565,000 ₪, שהיה קרוב לסכום שהמערערים שלמו תמורת הדירה.

6. בני הזוג גרוברג טענו כי רכשו את הדירה בשנת 1995 מבעליה הרשום בלשכת רישום המקרקעין בחיפה תמורת 115,000$ וזאת לאחר שקיבלו חוות דעת שמאית, מטעם השמאי של הבנק, ממנו נטלו משכנתא, לפיה ערכה הוא 325,000 ₪, סכום הקרוב לסכום אותו שלמו, וכי השמאי לא מצא בה כל פגם. הם אף שלמו היטל השבחה לעיריית נהריה עם רכישתה. הם התגוררו בה במשך שלוש שנים, שעם תומן החליטו למכור אותה. הן בשלב של הרכישה והן בשלב המכירה, הם היו מיוצגים, כמו גם המוכרים להם וכמו גם המערערים. המערערים הסכימו לרכוש אותה, לא לפני שבדקו אותה היטב. עמדתם של הזוג גרוברג היתה שהם לא הפרו את ההסכם עם המערערים ולא ביצעו כלפיהם עוולה כלשהי.

7. כאן המקום להדגיש כי הדירה היתה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, והיא נרשמה בזמנו כחלק מהבית המשותף המהווה את הבניין כולו. הדירה נמכרה מספר פעמים מאז בנייתה בשנות השבעים של המאה הקודמת. במהלך השנים לקחו הרוכשים משכנתאות מבנקים שונים, שנרשמו על הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין.

8. עיריית נהריה וועדת התכנון טענו, כי התביעה נגדן התיישנה, שכן הדירה נבנתה עוד בשנות השבעים, עת החלו לגבות ארנונה ותשלומי חובה אחרים בגינה. כמו כן נטען כי לא הוכחו נזקי המערערים עקב העוולות שהמערערים מייחסים לה.

9. עיריית נהריה הגישה הודעה לצד ג' כנגד חב' הביטוח הראל, אשר טענה, בין היתר, כי עומדת לה טענת התיישנות כנגד הודעה העירייה.

10. מעדותו של רוני לוי, ששמש כמנהל מחלקת התכנון של עיריית נהריה, ושבחן את תיק התכנון של הבניין בעיריה, עלה כי הדירה נבנתה בשנות השבעים של המאה הקודמת על ידי החברה הקבלנית "גוב ארי – חב' לבניין ולהשקעות בע"מ". ביום 24/3/74, ניתן היתר לבניית הבנין, שלא כלל את הדירה. הדירה תוכננה על פי צרכיו של הנכה (דניאל בוהדנא), ואף נמכרה לו, ולא ברור אם לפני קבלת האישור העקרוני למתן ההיתר או לאחריו. ביום 1/1/75 הוגשה בקשה מטעם החברה הקבלנית לקבל היתר בניה של "תוספת דירת נכה בקומת הקרקע". תחילה, בהחלטה מיום 6/1/75, נדחתה הבקשה, אולם בישיבה נוספת, מיום 4/11/75, של הועדה המקומית נקבע כי התכנית לבניית הדירה מאושרת בתנאי שהמחסנים הנוספים, שנוספו מזרחית למחסנים הביתיים, יימסרו לבעלי הדירות בבניינים כמחסנים משותפים. דא-עקא, שבתיק העירייה והועדה המקומית, לא נמצא ההיתר הסופי. לא הובא מידע אם המחסנים נמסרו כנדרש.

11. עמדת העיריה והועדה היו כי ניתן היתר בניה לדירה אולם הוא, ככל הנראה, הוצא מתיק הבניין מסיבה לא ידועה, ולפיכך לא נמצא. אולם אפילו לא ניתן ההיתר בזמנו, הרי ניתן להוציאו היום.

12. אוסיף, כי הבניין נרשם כבית משותף, כאשר הדירה מופיעה בו כאחת הדירות של הבית המשותף וכן כי עד שנרכשה הדירה על ידי הזוג גרוברג בשנת 1995, היא עברה מספר בעלים, שנרשמו בלשכת רישום המקרקעין, וחלקם אף נטלו משכנתאות שנרשמו על זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין.

13. עם ההצפה שהיתה בדירת המערערים, הזמינו המערערים חוות דעת שמאית מאת השמאי פאדל פאעור, ולפיה הנזקים בדירה היו בסכום של 205,266 ₪ ליום 28/4/04. מנגד, כאשר פנו המערערים לחברת הביטוח מטעמם, שמאי של חברת הביטוח העריך את הנזקים בדירה בסכום של 5,500 ₪. מעיון בחוות הדעת עולה כי הערכה זו התייחסה אך ורק לנזקים עקב השטפון ולא לנזקים קיימים בדירה עוד לפני השטפון.

14. הצדדים הסכימו בבית משפט קמא, כי הדיון יהיה על פי המסמכים שבתיק ועל פי סיכומי הצדדים, מבלי שיישמעו עדויות.

פסק דינו של בית משפט קמא
15. השופט קמא קבע כי לא הונחה תשתית ראייתית לכך שהזוג גרוברג ידעו על תולדות הדירה ועל כך שהיא איננה מיועדת למגורים או ראויה למגורים. בהסכם המכר נכתב כי המערערים ראו את הדירה ובדקו אותה בעיני קונה ולא תיהינה להם כל טענות לגבי טיבה, מצבה או מהותה. מכאן שאין להם עילה נגד גרוברג אלא ככל שמדובר בפגם נסתר שבני הזוג גרוברג ידעו עליו.
השופט הוסיף וקבע כי אינו סבור שגרוברג ידעו על הפגם הנסתר הנטען או על כך שלא היה היתר. הדירה היתה מאוכלסת על ידי דיירים ובעלים שונים. לא הובאה ראיה על כך שמי מהם ידע על כך או העביר מידע זה לזוג גרוברג, מה גם שהזוג גרוברג רכשו אותה בשנת 1995 במחיר ראוי לאחר הערכת שמאי שזהו מחיר סביר והולם. כזכור, השמאי שהעריך את הדירה מטעם הבנק קבע שמצבה טוב ולא ציין קיומו של כל פגם כלשהו. אף השמאי מטעם התובעים אלי בוכריס, שבדק את הדירה לשם אישור משכנתא לא מצא בה פגם. הוא העריך אותה בסכום של 565,000 ₪, שהוא סכום קרוב לסכום אותו שילמו. השמאי בוכריס אף קבע כי מצבה של הדירה טוב. הוסיף השופט וקבע ש"אם אנשי מקצוע. גם של התובעים לא מצאו כל פגם בדירה, לא גלוי ולא נסתר, אין לייחס ידיעה כזו לזוג גרוברג". השופט סיכם בכותבו שהוא סבור שגרוברג פעלו והתנהלו בתום לב במכרם את הדירה ולא הפרו את הסכם. בהתאם למסקנותיו אלו, החליט השופט לדחות את התביעה.

16. באשר לתביעה נגד עיריית נהריה והועדה המקומית, קבע השופט קמא שלא הוכח, כי לא היה היתר לדירה. עובדה היא שמאז שנות השבעים שמשה הדירה למגורים. נטל השכנוע הוא על המערערים, ולפיכך יש להניח, כי אכן היה היתר לדירה. אולם אפילו לא היה היתר, הרי התובענה נגד העירייה התיישנה. המערערים לא העלו בכתב הגנתם טענה של התיישנות שלא מדעת לפי סעיף 8 לחוק ההתיישנות התשכ"א-1961 (להלן – "חוק ההתיישנות") בכתב הגנתם והם אף לא הגישו כתב תשובה, ששם מקומה של טענה, שיש בה משום הודאה – על כך שעברה תקופת ההתיישנות – והדחה - במובן זה שעל אף חלוף התקופה, אין להחילה. מכאן שלא הונחה תשתית ראייתית להחלת סעיף 8 לחוק ההתיישנות. זאת ועוד: היה על המערערים, כקונה סביר, לבדוק בעירייה את מצבו של הנכס, ועברו למעלה מעשר שנים מיום אירוע הנזק, מכאן שאף לפי סעיף 89 לחוק ההתיישנות, תביעתם נגד העירייה התיישנה.

17. השופט קמא קבע כי הסמכויות שיש לועדה המקומית, לא נועדו למנוע נזקים כמו הנזקים להם טוענים המערערים: סמכויות הפיקוח על הבנייה מוטלות על המהנדסים, המודדים ובעלי המקצוע האחרים מטעם מבצעי הבניה, ולא על ועדת התכנון או העיריה. תפקידן של משיבות אלו היה לבדוק אם התקבלו כל האישורים של בעלי המקצוע הנדרשים על פי דין, ולא הוכח שהיה להן יסוד להניח כי היתה התרשלות או תרמית מצדם של בעלי המקצוע מטעם החברה הקבלנית שבנתה את הבית ואת הדירה.

18. עוד הוסיף השופט קמא וקבע, שלא הוכח קשר סיבתי בין הנזקים שנגרמו למערערים לבין העדר ההיתר. הנזקים נגרמו עקב הצפות במי גשמים. המומחה פאעור העריך את הנזקים בכ-200,000 ₪, אולם השמאי לא קבע כי הנזקים נגרמו עקב העדר פיקוח בעת בניית הדירה או בניה לקויה של הדירה או בגלל שהיא נבנתה ללא היתר. מכאן שלא ניתן היה למנוע את הנזקים, ויש לדחות את התובענה נגדן.

19. באשר להודעה לחברת הביטוח של העיריה, חברת הראל, צד ג' בתובענה, הרי משנדחתה התביעה נגד הנתבעות, שולחות ההודעה, נדחתה אף ההודעה לחברת הראל.

20. בית משפט קמא התחשב בכך שעל המערערים לשאת בנזקיהם בעצמם ולפיכך לא חייבם בהוצאות התובענה.
טענות הצדדים בערעור
21. המערערים טענו כי היה על בית משפט קמא להסתפק, לגבי טענת ההתיישנות, בכך שבכתב ההגנה יש עובדות אשר ביססו את הגנתם נגד טענת ההתיישנות, ולפיכך לא היתה חובה להגיש תשובה. כמו כן התקיימו התנאים שבסעיף 8 לחוק ההתיישנות: נודע להם על העדר ההיתר רק בשנת 2004. העיריה והוועדה המקומית עוולו כלפיהם בכך שלא מנעו את רכישת הדירה על ידם בגילוי העובדה שהיא בנויה בחניון בהעדר היתר בניה. העיריה נתנה את אישור המסים מבלי לגלות עובדות אלו. הם הסתמכו על אנשי מקצוע ברכישת הדירה, עורך דין דויטש שייצג אותם והשמאי מטעם הבנק הממשכן, בוכריס. לפיכך, אין לדרוש מהם, בהיותם אנשים פשוטים (עמ' 2 לעיקרי הטיעון) לגלות מידע זה, וחובה זו מוטלת על המשיבים. מכאן שהם פעלו כ"אדם סביר" ולא יכלו לגלות את הפגמים אף בנקיטת אמצעי זהירות סבירים. לפיכך, צריך היה להחיל עליהם את סעיף 8 לחוק ההתיישנות.
סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין (נ"ח), המגביל את תקופת ההתיישנות לעשר שנים מיום אירוע הנזק, לא יחול, כיוון שעל פי ההלכה, כאשר חל סעיף 8 לחוק ההתיישנות, תחול ההתיישנות תוך שבע שנים מיום הגילוי, אפילו עברו למעלה מעשר שנים מיום הנזק (המערערים הפנו לע"א 7707/01 עליזה צורף נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית פורסם בתוכנות המשפטיות ולע"א 1254/99 המאירי נ' הכשרת היישוב, פורסם בתוכנות).

22. כן טענו המערערים שיש לקבוע כי הוכח שלא היה לבניין היתר. העדרו של היתר בניה, הפך את הדירה לבלתי סחירה.

23. העדר הפיקוח על הבניה, לא מנע בניה ללא ביסוס קונסטרוקטיבי ראוי, ועקב כך נגרמו הנזקים לדירה. אלמלא התרשלותם של העירייה וועדת התכנון, הדירה לא היתה נבנית, או שהיתה נבנית והיתה נהרסת.

24. המערערים ביקשו להגיש ראיה חדשה, חוות דעת שמאית של אלי כהן, שניתנה בשנת 1997, כשנה וחצי לפני שהמערערים רכשו את הדירה. השמאי אלי כהן נתן חוות דעת זו על פי בקשת הזוג גרוברג, אשר ביקשו לשפץ את דירתם ובעיקר להתייחס לסדקים בקירות הדירה, ועולים ממנה פגמים חמורים ביסודות הדירה ובקירותיה. כך נטען בחוות הדעת כי הרצפה נוצקה ללא יסודות מתאימים, מה שגרם להרס הרצפה והמחיצות שנבנו עליה, מה שהביא להתפוררות הטיח והבלוקים ולסדקים המהווים פגם בטיחותי ואסתטי לדיירי הדירה. תיקון הפגמים מחייב הריסת המחיצות והריצוף וקדיחת יסודות חדשים, יציקת קורות בין היסודות ובניית מחיצות מחדש על הקורות ולאחר מכן ריצוף הבית מחדש ובניית מחיצות חדשות מגבס. יש לחדש את כל מערכת האינסטלציה ולבצע חיפוי קרמי מחדש, יש לפרק את דלתות הפנים ולצבוע את הדירה. כן יש לבצע שינויים במערכת החשמל.

25. הזוג גרוברג הגנו על מסקנותיו של פסק הדין של בית משפט קמא. לטענתם המערערים בחנו היטב את הדירה. הם אף חקרו באשר לשיפוצים שהזוג גרוברג עשו בדירה, שכללו לטענתם, בין היתר גם החלפת כלים סניטארים, הקמת מחיצות פנים מגבס, צנרת חדשה, ריצוף חדש ועוד, כל זאת על בסיס חוות דעת הנדסית שניתנה להם. מאז קבלת הדירה לידיהם, לא יצרו המערערים כל קשר עמם. רק לאחר כשש וחצי שנים, שבהם שישה חורפים, דרשו מהם פיצויים על נזקי ההצפה, בגינם אין הם אחראים. המערערים ביצעו בדיקות של מומחה מטעמם בדירה לפני הרכישה, והכוונה לשמאי בוכריס שבדק את הדירה מטעם הבנק, אשר העריך את שווי הדירה קרוב מאד לשווי מכירתה למערערים. המערערים מנועים מלתבוע עקב הצהרתם בהסכם שהם בדקו היטב את הדירה על מתקניה והם מוותרים על כל טענה באשר למומים בדירה. הם פעלו בתום לב מוחלט במכירת הדירה. חוות דעתו של פאעור מתכוונת להעמיד את המערערים במצב בו הם יקבלו דירה חדשה ולא את זו שקנו.

26. העיריה והועדה המקומית הגנו אף הן על פסק דינו של בית משפט קמא, וטענו בין היתר כדלקמן: לא הוכח שווי הדירה עם היתר לעומת דירה זהה עם היתר. לפיכך, לא הוכח הנזק שנטען כי הן גרמו למערערים. זאת ועוד: העירייה אינה עוסקת כלל במתן היתרי בניה. לעמדת משיבות אלו, היתר בניה כן היה קיים, אך הוצא באופן לא ידוע מתוך תיק הבניין שבמשמורתה. עובדה היא כי נרשם בית משותף ובו מופיעה הדירה, מה שלא ניתן היה להעשות אלמלא נבנתה הדירה בהיתר. הועדה המקומית מוכנה לתת למערערים היתר בניה ואף לאשר לכל מאן דבעי כי הבית נבנה בהיתר (ס' 13 לעיקרי הטיעון).
באשר להתיישנות נטען, כי כדין פסק בית משפט קמא שהתביעה נגדן התיישנה, שכן העדר כתב תשובה מונע הסתמכות המערערים על סעיף 8 לחוק ההתיישנות. זאת ועוד על פי סעיף זה, על המבקשים לחסות תחתיו להראות כי הם לא יכלו לדעת בזהירות סבירה את העובדות המהוות את עילת התובענה. הם יכלו לברר את מצבה התכנוני של הדירה, עובר לרכישתה על ידם. עורך דינם היה חייב לברר זאת לפני חתימת ההסכם. משלא עשה כך, התרשל כלפיהם. על כל פנים על פי סעיף 89 לפקודת הנזיקין, בעבור 10 שנים מיום אירוע הנזק, התביעה מתיישנת.

דיון והכרעה

העדר ההיתר
27. אפתח בכך, שיש לצאת מהנחה, כי הליכים על מנת לקבל את ההיתר, לאחר שהתקבל היתר עקרוני, לא הסתיימו, ולפיכך לא ניתן לדירה היתר סופי כדין. תיק הבניין נשמר ברשותה של העיריה. לפיכך, היה עליה לשכנע כי ניתן היתר ושהוא אבד. השופט קמא קבע, כי בעניין זה "המאזניים נשארו שקולות" וכי נטל השכנוע הוא על המערערים. כאמור, אני סבורה כי בנסיבות, נטל השכנוע הוא על העיריה. לפיכך יש לצאת מהנחה שלא ניתן היתר סופי.

28. גם אם לא ניתן היתר סופי, דעתי היא שהמערערים לא הוכיחו את נזקיהם עקב העדר ההיתר. לא נטען ולא הוכח כי לא ניתן עתה לקבל היתר עבור הדירה. בישיבה לפנינו הסביר בא- כח העיריה, כי המערערים הגישו בקשה למתן היתר. בתשריט שהוגש, לא הופיעה דלת כניסה והם התבקשו לתקן, אולם הם לא תקנו, מתוך הנחה שמצב זה נוח להם לצורכי התביעה. עוד הודיע בא כח העיריה כי הוא מוכן שיהיה פסק דין הצהרתי לפיו הדירה נבנתה כדין בהיתר ושאף השופט קמא הציע זאת, והמערערים סרבו מטעמי אסטרטגיה שלהם בניהול התביעה. המערערים יכולים בכל עת להשיג היתר בניה, ונזקיהם אינם אלא הנזקים הכרוכים בהוצאת היתר זה, או בעוגמת הנפש בשל הצורך להוציאו, נזקים שלא נטענו וקל וחומר שלא הוכחו. מכאן שיש לדחות את טענתם של המערערים כי ערכה של הדירה הוא אפס בשל העדר ההיתר.

29. אינני סבורה שעלינו להצהיר כי לדירה כן היה היתר. על המערערים לפעול לקבלת ההתר, כאשר על העיריה להעתר לבקשה זו, ובתנאי שיתמלאו תנאים, מקלים ככל שניתן, על מנת לתת את ההיתר.

חובת הפיקוח של העיריה ושל ועדת התכנון
30. המערערים לא הוכיחו שאם היה היתר הבניה ניתן, הדירה לא היתה נבנית כפי שנבנתה; הן במקום והן בחומרים מהם נבנתה. לא הוכח כי הדירה נבנתה מחומרים בלתי ראויים או באופן בלתי ראוי, כך שניתן היה למפקח מטעם הוועדה או העיריה לעלות על פגמים אלו. הוכח, כי העיריה אישרה למעשה את הבקשה להיתר, כפי שנבנתה הדירה, אולם ההיתר הפורמאלי חסר בתיק. בנסיבות אלו, וכשעברו כ-40 שנים מאז שהדירה נבנתה, אין לייחס להתנהלות העיריה או הועדה המקומית קשר סיבתי לנזקים בדירה. ונא דוק: הדירה נבנתה כקומת קרקע ללא עמודים. הדירה הוצפה, ולא ידוע אם רק פעם אחת. את העובדה שהדירה בנויה על הקרקע, ללא עמודים, יכלו המערערים לראות ואין זה פגם נסתר.

31. סבורה אני שכלל לא הוכח שלא היה פיקוח בעת הבניה מאת גורמי הפיקוח מטעמה. זאת ועוד; מסכימה אני עם השופט קמא, כי אין העיריה או הועדה אמורות לפקח על טיב הבניה. לא הוכח שלא היה ראוי לבנות את הדירה כפי שנבנתה, על הקרקע עם מחיצות גבס. ועוד: כאמור, לא הוכח כי מצבה של הדירה אינו נובע מכך שנבנתה על הקרקע עצמה, ובעניין זה, אין זה פגם נסתר.

32. אוסיף, כי היה זה מחובתם של המערערים לבדוק את תיק העיריה. משעורך דינם לא עשה כך, הרי התרשל כלפי המערערים, והמערערים בחרו שלא לתבוע אותו, או את השמאים שנתנו חוות דעת לפיהן הכל תקין בדירה. מנגד, אין זה מחובתה של העיריה לגלות למי שבא לדרוש אישור על תשלום מסים לצורך העברת הדירה בלשכת רישום המקרקעין, שיש או אין לדירה היתר בניה, או שיש בה פגמים נסתרים אחרים. אציין כי העובדה שהעיריה גבתה ארנונה לאורך השנים, איננה צריכה להיות מצג מחייב לכך שהדירה נבנתה בהיתר. הלכה היא, כי ניתן לגבות תשלומי ארנונה, גם מנכס שנבנה שלא בהיתר (וראו ע"ש 852/87 ארווין רונן נ' ועדת הערר, פורסם בפדאור).

33. מסקנתי היא, אם כן, שהעדר ההיתר או העדר הפיקוח, לא הקימו עילת תביעה נגד העיריה והועדה.

34. באשר לטענה כי בכך שהמשיבות לא הגישו כתב אישום נגד בוני הדירה או דייריה, ולפיכך המערערים קנו את הדירה בלא לדעת על הפגם שבה, הרי – שוב – העדר ההיתר, לא הוא שגרם לנזקי התובעים, אלא, ככל הנראה, הבניה לא על עמודים ויתכן גם שביציקה של המשטח עליו נבנה הבית באופן שאינו עמיד לאורך השנים. לשני פגמים אלו, לא העיריה והועדה אחראיות.

35. על פי מסקנותי אלו, מתייתר הצורך לדון בשאלת ההתיישנות. לעניין זה אציין בקצרה, כי מעת רכישת הדירה, מועד בו היו המערערים צריכים לדעת על הפגם של העדר היתר ועד למועד הגשת התביעה לא התיישנה התביעה. משמע מכאן שלכאורה חל עליהם סעיף 8 לחוק ההתיישנות. זאת ועוד: ככל שהיינו רואים בהתנהלותה של העיריה ושל הועדה משום התרשלות, הרי מדובר במצב מתמשך, של אי התרעה על כך שלדירה אין היתר, ולפיכך, אף מטעם זה לא חלה התיישנות על עילה זו. באשר לעילה של העדר פיקוח על הבניה, הרי שבהתאם לע"א 7707/01 עליזה צורף נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית, פורסם בתוכנות, כאשר חל סעיף 8 לחוק ההתיישנות, תקופת ההתיישנות היא שבע שנים מיום שניתן היה לגלות את הנזק או את ההתנהלות הרשלנית, אפילו עברו עשר שנים מאז הווצרות הנזק.

36. עוד אוסיף, ובכך מצטרפת אני לדעתו של השופט קמא, כי לא הוכח שהזוג גרוברג ידעו בכל שלב שהוא לפני המכירה של הדירה למערערים, על כך שהיא נבנתה ללא היתר בניה.

נזקים עקב הגשמים
37. באשר לנזקים עקב הגשמים, לא נטען ולא הוכח כי הם נגרמו עקב מצבה של הדירה כיוון שנבנתה בחניון או על הקרקע; מדובר בהצפה ממי גשמים או מנהרות שעלו על גדותיהם, וככל הנראה ניזוקו מהם דירות בקומות קרקע אחרות, אפילו נבנו מעל פני הקרקע עם מצע אחר, ואין תלות בין הבניה בחניון, על הקרקע, שאיננה פסולה, לבין נזקי ההצפה.


פגמים נסתרים.
38. המערערים הסתמכו כשרכשו את הדירה גם על חוות דעת שמאי מטעם הבנק שלהם. נראה כי העובדה שהקירות נבנו ממחיצות גבס, היתה צריכה להיות ידועה להם. כן היה עליהם לראות שהדירה נבנתה על הקרקע ולא על עמודים. לא הוכח כי הרטיבות שבדירה והקירות החיצוניים המתקלפים היום הם פגמים נסתרים. לא הוכח שהם לא נגרמו כתוצאה מההצפה, שכאמור איננה נובעת ממחדלים של מי מהצדדים במשפט זה. יש אף לזכור כי הנזק לדירה נגרם לאחר ההצפה ולאחר שהמערערים התגוררו בדירה במשך כשש וחצי שנים מבלי שעלתה מצידם תלונה בעניין זה. בית משפט קמא על פי החומר שבתיק, לא יכול היה לדעת איזה מהפגמים היו פגמים נסתרים ואלו נגרמו כתוצאה מהצפת מי הגשמים.

39. בנסיבות אלו, כדין דחה בית משפט קמא את התובענה.

הבקשה להוספת ראיה בערעור.
40. על מנת להראות את ידיעתם של המשיבים על הפגמים הנסתרים בדירה ולפיכך על התנהלותם שלא בתום לב, ביקשו המערערים, כאמור, להתיר להם להציג כראיה בערעור את חוות דעתו של המהנדס אלי כהן משנת 1997, שניתנה לזוג גרוברג כשנה וחצי לפני שהמערערים רכשו את הדירה מהם. מחוות הדעת עולה כי המשיבים ידעו שמצבה של הדירה רעוע, שיש לבצע הריסה של חלק ניכר מהדירה, לצקת יסודות חדשים ורצפת בטון חדשה, ואחר כך לבנות את הקירות מחדש. המהנדס כהן העריך את עלות התיקונים בסכום של כ-90,000 ₪ למועד עריכת חוות דעתו. הזוג גרוברג הסתירו, לטענת המערערים, מידע חיוני זה מהם, ואם הם היו מודעים לו, הם לא היו רוכשים את הדירה. לטענתם הפגמים הם פגמים נסתרים, הא ראיה שאף למהנדס אלי כהן נודע על הפגם ביסודות, כאשר פירק חלק מהריצוף בדירה והתברר לו על כך שהמצע של הבטון אינו ממלא את תפקידו.
מנגד טענו הזוג גרוברג, כי הם פעלו על פי הצעת השמאי כהן, ועשו שיפוץ ניכר בדירה. לעמדתם, הנזקים נגרמו כתוצאה מההצפה ומאי ביצוע החזקה נאותה על ידי המערערים לאורך השנים בהם החזיקו בדירה.
לכאורה עולה, כי משהסתירו הזוג גרוברג, את העובדה שהמצע עליו בנוי הבית, איננו ממלא את תפקידו וגורם להתפוררות הקירות והרצפה, הרי הם התנהלו בחוסר תום לב בניהול המו"מ לקראת כריתתו של ההסכם ובכריתתו של ההסכם.

42. תקנה 457 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 קובעת כי:

"(א) בעלי הדין בערעור אינם רשאים להביא ראיות נוספות, בין בכתב ובין בעל פה, לפני בית המשפט שלערעור, ואולם אם בית המשפט שבערכאה קודמת סירב לקבל ראיות שצריך היה לקבלן, או אם בית המשפט שלערעור סבור שכדי לאפשר לו מתן פסק דין, או מכל סיבה חשובה אחרת, דרושה הצגת מסמך או חקירת עד, רשאי בית המשפט שלערעור להתיר הבאת הראיות הנוספות.
(ב) התיר בית המשפט שלערעור הבאת ראיות נוספות, ירשום את הטעמים לכך ויפרש את העניינים שבהם יש לצמצם את הראיות."

הכלל הוא כי אין מתירים הבאת ראיות חדשות בערעור, אלא במקרים נדירים. על בעל הדין המבקש להביא ראיה חדשה לשכנע את בית המשפט כי נבצר היה ממנו להביא את הראיה בפני הערכאה קמא. לא זו אף זו, עליו לשכנע את בית המשפט כי אי הבאת הראיה נבעה מסיבות שאינן תלויות בו (ראה: ע"א 4272/91 ברבי נ' ברבי, פ"ד מח(4) 689, 698 (1994); (ע"א 226/85 שאשא חברה לניירות ערך והשקעות בע"מ נ' בנק "אדנים" למשכנתאות והלוואות בע"מ, פ"ד מב(1) 14, 18 (1988)).

43. על אף שכאמור נראה כי חוות הדעת של השמאי כהן שעמדה לפני הזוג גרוברג, מעידה על כך שהיה ידוע להם על פגמים שונים שהיו בדירה, ושלא נגרמו כתוצאה מההצפה, נשוא כתב התביעה. סבורה אני שמכמה טעמים אין מקום להתיר בנידוננו הבאת הראיה:
הטעם הראשון – המערערים לא גילו בתצהיר שנספח לבקשה, כיצד הגיעה חוות דעת זו לידיעתם רק לאחר מתן פסק הדין. הדרך שבה הגיעה הידיעה על חוות הדעת, חשובה לצורך הכרעה אם נקטו צעדים סבירים, כגון האם בקשה לגילוי מסמכים, או מתן פרטים נוספים לגבי השיפוצים שהזוג גרוברג ערכו בדירה כשנה וחצי לפני שנמכרה למשיבים, היתה מביאה לגילוי חוות הדעת (וראו על כך שאין מתירים הבאת ראיה חדשה אלא אם הוכח שבאמצעים סבירים ניתן היה לעלות אותה במהלך ההתדיינות לפני הערכאה הדיונית בע"א 801/89 כהן נ' שבאם פ"ד מו(2) 136 וע"א 3911/10 כספי נ' נס פ"ד נ"ו 752 וכן ע"א 3911/01 לוינזון ואח' נ' ארנון, וראו גם את האסמכתאות הנזכרות שם וכן ע"א 877/07 סיגל גפן ואחר נ' ג'ירוטק השקעות בע"מ, .
הטעם השני הוא, שלמערערים היה ידוע במהלך המשפט מהם הפגמים בדירה, לאחר שהם התגלו וניתנה חוות הדעת של השמאי פעאור מטעמם, שבה פורטו הנזקים; עמדה לפניהם האפשרות להוכיח את טענתם כי בני הזוג גרוברג ידעו על פגמים אלו, בכך שהיו מביאים ראיה על כך שפגמים אלו התקיימו גם כשהזוג גרוברג החזיקו בדירה, וכי אופן ביצוע השיפוצים שעשו גרוברג בדירה - ואין מחלוקת כי נעשו שיפוצים כאלו בעקבות חוות דעתו של השמאי כהן וכי המערערים היו מודעים לכך שבוצעו שיפוצים - לא היה בהם כדי לתקן את הנזק ומנגד חייב את ידיעתם של הזוג גרוברג על הפגמים הנסתרים בדירה. בא-כוחם של המשיבים טען לפנינו, בחוזרו על עיקרי הטיעון, ודבריו לא הוכחשו על ידי המערערים, כי הוצגו למערערים חשבוניות של יציקות בטון ויציקה של יסודות בחלקים מהבית. משהוצג למערערים כי נעשו יציקות בטון, היה עליהם להביא עדויות מומחה, כי לא ייתכן שהזוג גרוברג לא הבחין בכך שיציקת הבטון על פני הקרקע, איננה ממלאת יותר את תפקידה. בנסיבות אלו, כאשר המערערים יכלו להוכיח טיעוניהם אלו באשר להעדר תום לב של הזוג גרוברג בדרך נוספת, שהיתה פתוחה לפניהם בבית משפט קמא, והם לא פעלו כן, אין מקום להתיר להם להביא ראיה בערעור, שתיהיה למעשה פתיחת המשפט מחדש באשר לסוגיות כמו מה תוקן על ידי הזוג גרוברג, מה הובא לידיעת הקונים, מה ידעו הקונים, מה היה צריך לגלות ומה לא, איזה מהתיקונים של הזוג גרוברג, אשר החזיקו מעמד כשש שנים, ניזוקו עקב השטפון, שלתוצאותיו אין הזוג גרוברג אחראים, מהו גובה הנזק שיש לייחס לזוג גרוברג עקב אי הגילוי.
44. בנסיבות אלו מוצע לעמיתי לדחות את הערעור, ובהתחשב בנזקי המערערים, כפי שאף פעל בית משפט קמא, לא לחייב את אותם בהוצאות הערעור.
     
ש. שטמר, שופטת [אב"ד]      
השופט ברכה בר-זיו
אני מסכימה.
     
ב. בר-זיו, שופטת      
השופט דר' עדי זרנקין
אני מסכים.
     
ע. זרנקין, שופט      

לפיכך הוחלט לדחות את הערעור.
אין צו להוצאות בערעור.
ככל שהופקד עירבון, הוא יוחזר למפקידיו באמצעות באי-כוחו.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ערעור ליקויי בניה

  2. ליקויי בניה תקרות

  3. פגם טרמיטים

  4. ליקויי בנייה ריצוף

  5. התיישנות ליקויי בניה

  6. ליקויים בממ''ד

  7. פגם נסתר בצנרת

  8. ליקויי בניה בנתיבות

  9. ליקויי בניה ברמלה

  10. ליקויי בניה בחדרה

  11. שקיעה דיפרנציאלית

  12. ליקויי בניה ריצוף

  13. ליקויי בניה בשדרות

  14. ליקויי בניה באשדוד

  15. ליקויי בניה בעפולה

  16. ליקויי בניה ברמת גן

  17. ליקויי בניה בכרמיאל

  18. ליקויי בניה - איטום

  19. ליקויי בניה בבאר שבע

  20. אי התאמה במפרט הטכני

  21. ליקויי בניה - 7 שנים

  22. ליקויי בניה בכפר סבא

  23. ליקויים באספקת חשמל

  24. ליקויי בניה ברמת ישי

  25. פיצוי על ליקויי בניה בדירה

  26. הודעה בכתב על ליקויים

  27. ליקויי בניה בקרית אתא

  28. תביעה על ליקויים בדירה

  29. ליקויי בניה באור יהודה

  30. אופן חישוב פיצוי ליקויי בניה

  31. דירת קוטג' - ליקויי בניה

  32. ליקויי בניה במערכת ביוב

  33. ליקויי בניה בקרית טבעון

  34. ליקויים בדירה לפני קבלת חזקה

  35. פסקי דין חימום תת רצפתי

  36. הנמכת תקרה בניגוד למפרט

  37. אחריות על ליקויים בריצוף

  38. ליקויי בנייה - קבלן בהליכי פירוק

  39. דירות לעולים חדשים – ליקויי בניה

  40. תביעה בגין ליקויים הנדסיים

  41. ליקויי בנייה בדירות בשכירות

  42. ליקויי בנייה - שברים באריחים

  43. ליקויי בנייה סדקים - תביעת פיצויים

  44. ליקויים בממ"ד במטבח ובדלתות

  45. ערעור על פסק דין ליקויי בניה

  46. מהי אי התאמה יסודית ? - ליקויי בניה

  47. ליקויי בניה בשכונת פסגת זאב ירושלים

  48. תביעה בגין ליקויי בניה בחיפה

  49. רשלנות עו''ד בתביעת ליקויי בניה

  50. ליקויי בניה דירה בקריית ביאליק

  51. ניסיון להסתיר ליקויי בניה בדירה

  52. תחילת תקופת התיישנות ליקויי בניה

  53. הסדר דיוני בתביעה בגין ליקויי בניה

  54. תביעת פיצויים - ליקויים בעבודות אינסטלציה

  55. ליקויי בנייה ברחוב לילינבלום בתל אביב

  56. הודעה על אי התאמה - מהי הודעה על אי התאמה ?

  57. תביעה לתשלום בגין ליקויי בנייה ברמת גן

  58. תביעה נגד קבלן שיפוצים בגין ליקויי בניה

  59. התיישנות תביעה לפיצויים בגין ליקויי בניה

  60. תביעה מנופחת מוגזמת ומופרזת ליקויי בניה

  61. תשלום הקבלן על תיקון עצמי של ליקויי בניה

  62. הגשת תביעת ליקויי בניה ללא התראה מוקדמת

  63. תביעה לפיצויים בגין ליקויי בנייה בבית בעתלית

  64. תביעה כספית על סך 100,000 ₪, בגין ליקויי בניה

  65. ליקויי בניה מהותיים שלא תוקנו בדירה חדשה מקבלן

  66. הגשת תביעה בגין ליקויי בניה לפני תום שנת הבדק

  67. תביעה לתשלום פיצויים בגין נזקים בשל ליקויי בניה

  68. ליקויי בניה - אפשרות תיקון נוספת של קבלן / תיקון חוזר

  69. תביעה משותפת של דיירים נגד קבלן - פיצויים ליקויי בניה

  70. תביעה אישית נגד בעלים של חברת בניה בגין ליקויי בניה

  71. תביעה כספית בגין ליקויים הנדסיים, עוגמת נפש, פיצוי על איחור במסירת החזקה בדירה ונזקים נוספים

  72. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון