מכרז לרכישת זכויות חכירה

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא מכרז לרכישת זכויות חכירה:

1. עתירה כנגד החלטות ועדת המכרזים של מינהל מקרקעי ישראל, שלא לאפשר לעותרים 1- 2 לתקן את הצעתם במכרז לרכישת זכויות חכירה במקרקעין ועל החלטת ועדת המכרזים לחלט את ערבותם של העותרים.

המחלוקות נשוא עתירה זו התגלעו בעקבות קבלת הודעה על זכייתם של העותרים 1- 2 במכרז לרכישת זכויות חכירה במגרש הידוע כמגרש מס' 105 באזור התעשייה בנשר, בעוד שהעותרים התכוונו לטענתם להגיש הצעה לרכישת זכות במגרש אחר – הידוע כמגרש 102.

רקע
2. בחודש ינואר 2011 פרסם מינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל") מכרז להחכרת שני מגרשים המיועדים לתעשייה ומלאכה באזור התעשייה בנשר (מכרז מס' חי/161/2011) (להלן "המכרז"). מדובר בשני מגרשים סמוכים. מגרש אחד- מגרש 102 - הינו מגרש בשטח כולל של 28,391 מ"ר (להלן גם "המגרש הגדול"). המגרש השני – מגרש 105 – הינו מגרש בשטח של 3,882 מ"ר בלבד.

על פי תנאי המכרז רשאי היה כל מציע להציע הצעה לאחד המגרשים או לשניהם יחדיו. כמו כן נקבע שבדיקת הצעות המשתתפים במכרז תיעשה ביחס לכל מגרש בנפרד.

בין היתר מציין המינהל בחוברת:
ניתן להגיש הצעה למגרש אחד או יותר.
מינהל מקרקעי ישראל שומר לעצמו את הזכות לקבל כל הצעה שהיא או לדחות את כל ההצעות לרבות הגבוהה ביותר.
כל הצעה למגרש תהיה סופית ובלתי מותנית. אין להתנות היקף הצעה למגרש בזכיה או באי זכיה במגרש אחר, ואין לקבוע סדר עדיפויות לזכיה במגרשים.

למעשה מדובר בשני מכרזים נפרדים שחוברו יחדיו למכרז אחד רק בשל הזהות בתנאים.

3. העותרים 1, 2 (להלן "העותרים") הינם בעלים בנפרד של מפעלים המצויים באזור התעשייה נשר ובחיפה. העותרים, כך לטענתם, ביקשו להשתתף יחדיו במכרז ולנסות לרכוש את הזכויות במגרש הגדול, מטרתם הייתה לחלק ביניהם, לאחר הזכייה, את הזכויות במגרש. העותר 1 – טיקו דוד – ביקש לעשות שימוש ב-14 דונם מתוך המגרש הדרושים לו לצורך איחוד המפעלים שבבעלותו. העותרת 2 – יחיאל פרג' בע"מ – הייתה מעוניינת אף היא בשטח של 14 דונם לצורך העברת מפעל יצור בשר שבבעלותה.

4. לאחר שסיכמו ביניהם להשתתף יחדיו במכרז הגישו העותרים הצעה משותפת לרכישת המגרש הגדול. העותרים נעזרו ברו"ח אבי אלוש. לטענתם רו"ח אלוש טעה עת מילא את מסמכי המכרז. בהצעה המשותפת של העותרים נרשם בטעות סכום ההצעה כהצעה לרכישת המגרש הקטן – מגרש 105, במקום כהצעה לרכישת המגרש הגדול- מגרש 102. בנספח ב' להצעה נרשם "הסכום המוצע על ידי למגרש 105 12,003,980 ₪".

העותרת 2 הגישה גם הצעה נפרדת למגרש הקטן. הצעתה זו עמדה על סך של 4,686,000 ₪.

להצעותיהם צירפו העותרים ערבויות בנקאיות בגובה של 10% מהצעתם. בהתאם הגישו כל אחד מהעותרים ערבות בנקאית על סך של 600,199 ₪ עבור ההצעה המשותפת (שכאמור נועדה לטענתם למגרש הגדול) והעותרת 2 המציאה ערבות נפרדת להצעתה עבור המגרש הקטן בסך של 468,600 ₪.

5. ביום 10/8/11 נפתחה תיבת המכרזים. הצעתם המשותפת של העותרים נבדקה בהתאם לאמור בה, ביחס להצעות לרכישת המגרש הקטן – מגרש 105. הצעה זו, על סך 12,003,980 ₪ הייתה ההצעה הגבוהה ביותר (ממוצע ההצעות עמד על 4,825,505 ₪ בלבד) ועל כן העותרים הוכרזו כזוכים. הצעתה הנפרדת של העותרת 2 לרכישת המגרש נדחתה.

במגרש הגדול זכתה הצעתם המשותפת של העותרים 5-3, הצעה על סך של 18,000,000 ₪.

6. הודעה על זכיתם של העותרים במכרז לרכישת הזכויות במגרש הקטן נשלחה להם ביום 10/8/11. כבר ביום המחרת, 11/8/11, נשלחה למינהל הודעתם של העותרים, באמצעות בא כוחם עו"ד ע' רון שבה ציינו כי בהצעתה נפלה טעות קולמוס. במכתבו ציין עו"ד רון "עקב טעות קולמוס טכנית מולאה הצעת מרשי בסעיף המתייחס למגרש 105 במקום בסעיף המתייחס למגרש 102, כאשר מדובר בסעיפים הממוקמים האחד מתחת לשני". בהתאם ביקשו העותרים לבטל את הצעתם לרכישת הזכויות במגרש 105 ולהשיב להם את הערבויות. למכתב צורף תצהירו של רו"ח אבי אלוש המסביר את נסיבות הטעות.

7. רק ביום 15/8/11 ולאחר פניה נוספת, התקבלה תשובת המינהל לפיה רואה המינהל בהודעה מיום 11/8/11 תיקון ההצעה לאחר סגירת תיבת המכרזים.

על כן דחה המינהל את בקשותיהם של העותרים. המינהל המשיך לנהוג על בסיס ההנחה שהעותרים זכו במכרז והפנה אותם לחתימת הסכם. משעמדו העותרים על ביטול ההצעה דרש המינהל את חילוט הערבויות.

8. בעקבות כל אלו הוגשה ביום 23/8/11 העתירה לבית משפט זה, בה עתרו העותרים כנגד החלטת המינהל שלא לאפשר להם לתקן את טעות הקולמוס באופן שההצעה תבוטל ביחס למגרש הקטן ותחשב כהצעה במכרז למגרש הגדול. בד בבד עם הגשת העתירה הוגשה גם בקשה לסעד זמני לעיכוב ההליכים לחילוט הערבות. צו ארעי ניתן כמבוקש.

9. למחרת היום, ביום 24/8/11 דנה ועדת המכרזים בבקשותיהם של העותרים. ככל הנראה בשלב זה לא ידעה ועדת המכרזים על הגשת העתירה.

בהחלטתה מאותו יום דחתה הוועדה את בקשת העותרים והחליטה לחלט את "מלוא סכום הפיקדון".

10. לאחר הגשת העתירה הגישו העותרים 5-3 בקשה להצטרף להליך. לטענתם הצעתם במכרז לרכישת הזכויות במגרש הקטן עמדה על סך של 5,000,000 ₪. לפיכך טוענים הם כי ככל שתתקבל טענת העותרים 2-1 לפיה הצעתם לא נועדה לרכישת המגרש הקטן, הרי שיש להכריז עליהם כזוכים במכרז לרכישת המגרש הקטן.

11. בדיון שנערך בפני ביום 6/12/11 הוצע לצדדים לשקול אפשרות של קבלת טענות העותרים – לביטול הצעתם במכרז לרכישת המגרש הקטן (מגרש 105), והסתפקות בחילוט חלקי של הערבות.

בעקבות המלצה זו נערכה ישיבה נוספת של ועדת המכרזים שבפניה הובאו טענות הצדדים. ביום 28/3/12 החליטה ועדת המכרזים לדחות את בקשת העותרים ולדחות את הצעת ההסדר.

בהחלטה נקבע בין היתר כי הנחת המוצא היא כי ההצעה שהוגשה על ידי הזוכים תקינה ומשכך היא נקבעה כזוכה במכרז. טענת הטעות של הזוכים נדחתה על ידי הוועדה.

עוד הוסיפה הוועדה כי "חזקה על הזוכים שבדקו את מסמכי המכרז, הפשוטים למקרא ולהבנה, והיו מצויים בפרטיהם ועל סמך כך הגישו את הצעתם".

הוועדה הדגישה כי יש לראות בזוכים כמי שחזרו בהם מהצעתם. בנסיבות שכאלו, יהיה עליה לפרסם מכרז חדש ולא ניתן לקבוע כי ההצעה השנייה היא הזוכה. על כן סברה ועדת המכרזים כי יש לחלט את הערבויות במלואן.

תמצית הטענות
12. בדיון שנערך ביום 1/4/12 הודיעו כל הצדדים כי הינם מסכימים שההכרעה בתיק תתייחס לכל החלטות המינהל, דהיינו לתשובה מיום 15/8/11, להחלטה מיום 24/8/11 ולהחלטה מיום 28/3/12.

העותרים שבים וטוענים כי מדובר בטעות בתום לב, וכי למעשה לא הגישו ולא התכוונו להגיש כל הצעה לרכישת הזכויות במגרש הקטן. לטענתם הטעות גלויה על פני ההצעה, שכן הסכום חריג באופן בלתי סביר מהאומדן ומממוצע ההצעות. כמו כן העותרת 2 הגישה הצעה נפרדת לרכישת המגרש הקטן בסכום המהווה כ-1/3 מההצעה המשותפת. העותרים מציינים גם כי אופן ניסוח מסמכי המכרז ואיחוד המכרזים בנוגע לשני המגרשים השונים, גרם לטעות ולבלבול במילוי הטופס. העותרים כולם מבהירים כי לא ייגרם למינהל כל נזק מקבלת טענת העותרים, שכן אם תתקבל הטענה כי העותרים 2-1 כלל לא הגישו הצעה לרבות המגרש הקטן, יוכרז המציע השני כזוכה (לעניין זה טוענים העותרים 5-3 כי הם הזוכים).

ב"כ המינהל שב ותמך בעמדת המינהל והפנה לעקרונות דיני המכרזים. לטענתו הכלל הוא שיש להקפיד על מילוי כל תנאי המכרז. כל משתתף נוטל על עצמו את הסיכון, כי אם טעה הוא עשוי לעמוד בפני דרישת החילוט ועל כן כל משתתף מצווה לבדוק היטב את הצעתו.


דיון והכרעה
13. כפי שיפורט להלן הגעתי למסקנה כי דין העתירה להתקבל, כי הצעת העותרים לא התייחסה למגרש הקטן, ועל כן יש לבטל את החלטת ועדת המכרזים לחלט את הערבויות שהוגשו על ידם. עוד מצאתי לקבוע כי על ועדת המכרזים לדון בכל ההצעות שהוגשו במכרז למגרש הקטן ולהכריז על זוכה במכרז.

14. סוגית ההצעות הפגומות הינה אחת הסוגיות השכיחות בדיונים בענייני מכרזים וניתן למצוא פסקי דין רבים העוסקים בפגמים בהצעות (ר' ע' דקל מכרזים כרך ראשון 540 (2004)). בדרך כלל עולה שאלת היחס לפגמים כאשר נטען כי הצעה כלשהי פסולה בשל פגם שנפל בה, בין אם ההצעה נפסלה על ידי ועדת המכרזים, ובין אם משתתף אחר במכרז עותר לפסילת הצעה פגומה.

בפסיקה הודגש כי הדיון בפגמים שנפלו בהצעות מחייב אפיון הפגם. כך למשל התקבלה בפסיקה ההבחנה בין פגם "מהותי" לפגם "טכני". פגם "מהותי" הוא פגם הפוגע בעקרון השוויון ופגם "טכני" הוא כזה שניתן להכשירו, שכן אינו פוגע בעקרונות דיני המכרזים.
ההבחנה בין סוגי הפגמים אינה ברורה. כך בעע"מ 6090/05 מ.ג.ע.ר. - מרכז גביה ממוחשבת בע"מ נ' מי נתניה (2003) בע"מ (ניתן ביום 27/2/06) אומר השופט רובינשטיין:
אשר להבחנה בין פגמים "מהותיים" ו"טכניים", זו אינה פשוטה כידוע ויש בה פתח לפלפולים לא מעטים שחכמי הישיבות השוקדים יום ולילה על תלמודם לא היו בוראים כמותם. חברתי מציינת בדין, כי השאלה האמיתית היא "האם הפגם שנפל הינו מסוג הפגמים המצדיקים ביטול ההצעה אם לאו", וככל שימעטו פגמים כן ימעטו שאלות. לעניין זה יש לזכור כי חברי ועדות המכרזים על פי רוב אינם משפטנים; ייעוץ משפטי צמוד הוא נחוץ, אך גם הוא עלול לעמוד חסר אונים בנסיבות של הצורך להחליט על אתר. כמובן יהיו מקרים שפגם יהא זניח בגדרי השכל הישר, או יימצא כדי כך בתוך המובן מאליו, שלא יהא מקום לפסול בגינו; אך מקרים אלה הם לדעתי החריג שבחריג, והכלל הוא כי פגם הוא פגם ותוצאותיו עמו. אם לא כן, במציאות הישראלית, שאין צריך להכביר עליה מלים, יש חשש לא מבוטל למדרון חלקלק, ופתח שהוא "כחודה של מחט" עלול להיפתח כפתח "שיהיו עגלות וקרוניות נכנסות בו" (שיר השירים רבה, ה').
ב. את הצורך לדקדק בתנאיהם של מכרזים אפשר ללמוד גם מדרישות היושר שבמשפט העברי (ראו עע"מ 7357/03 רשות הנמלים נ' צומת מהנדסים, פ"ד נט(2) 145, 175-173). אין צורך להגיע למצב שבו מתלבטים בדק לעומת הדק מן הדק (ראו לדקויות ואפיונן רע"ט 7504/95 יאסין נ' רשם המפלגות, פ"ד נ(2) 45 (הנשיא ברק בעמ' 70, השופט – כתארו אז – חשין בעמ' 74).
ג. כללו של דבר, מגיש הצעה המדקדק בתנאי מכרז ראוי שייצא נשכר, והמחמיר עם שאינו מדקדק בהם - תבוא עליו ברכה.

הביטוי פגם טכני אינו מכוון רק לטעות חשבונאית או טעות הקלדה, שכן טעות ברישום פרט כלשהו עשויה לפגוע בעקרון השוויון. כך בעע"מ 1811/09 אסום חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' מועצה אזורית שדות נגב, (ניתן ביום 6/1/10) נאמר:

קו פרשת המים המבחין בין "פגם מהותי" שיביא לפסילת ההצעה ובין "פגם טכני" שניתן להבליג עליו הוא הפגיעה בעקרונות השוויון והתחרות ההוגנת. פגם מהותי בהצעה הוא פגם העשוי להעניק יתרון כלכלי או תחרותי לאחד המשתתפים במכרז או המשבש את כללי המכרז באופן שאינו מאפשר להשוות בין המציעים, ומקום שבו נפל פגם כזה תיפסל בדרך כלל ההצעה הפגומה גם אם היא ההצעה הכדאית ביותר מבחינה כלכלית (ראו: עניין אחים כאלדי, פיסקה י"א; עניין חברת י.ת.ב., 905). לעומת זאת, פגמים בעלי אופי טכני, שמקורם בטעות בתום-לב מצד המציע אשר אינם יורדים לשרשו של עניין ואינם פוגעים בכללי היסוד של דיני המכרזים, רשאית ועדת המכרזים להכשירם בהתאם לשיקול דעתה.

15. עוד נזכיר כי תנאי הכרחי להכשרת פגם הינו כי המציע פעל בתום לב. ניסיון הטעיה, או פעולה תכסיסנית של המציע יביאו לפסילת ההצעה אפילו אם זו פגומה רק בפגם טכני (ראה עע"מ 10785/02 חברת י.ת.ב. בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד נח(1) 897, 906 (2003); ע"א 700/89 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' מליבו ישראל בע"מ, פ"ד מז(1) 667, 679 (1993)).

16. הפגם שבפנינו אינו פגם שגרתי. לא מדובר בפגם אשר מביא לפסילת ההצעה. ועדת מכרזים לא מצאה כל פגם בהצעה. אין גם שום משתתף במכרז שטוען כי בהצעת העותרים נפל פגם שמצדיק את פסילתה. להיפך, ועדת המכרזים עומדת על טענתה כי בהצעה לא נפל כל פגם וכי ההצעה הינה "תקינה".

הטענה שמעלים העותרים הינה כי הטעות אינה בהצעה עצמה לגופה, אלא טעות בהגשה. לטענתם ההצעה הינה הצעה כשרה לחלוטין אלא שההצעה הוגשה, בשל טעות, כהצעה במכרז אחר מזה שאליו התכוונו.

למעשה, קבלת עמדת העותרים משמעה כי בפני הוועדה הדנה בהצעות לרכישת הזכויות במגרש הקטן מגרש 105, לא עומדת כל הצעה של העותרים, שכן עקב טעות הקולמוס הוגשה ההצעה למכרז זה במקום למכרז למגרש 102.

ועדת המכרזים במקרה הנוכחי כלל לא נדרשה לברר האם בפניה פגם בהצעה המצדיק את פסילתה או שמא ניתן להכשיר את הפגמים. השאלה שניצבה בפני הוועדה הייתה האם בכלל הוגשה בפניה הצעה של העותרים לרכישת הזכויות במגרש הקטן.

17. אלמלא צורפו המכרזים לשני המגרשים למכרז אחד הרי שלכל מכרז הייתה נמצאת תיבת מכרזים נפרדת. במקרה שכזה טענת העותרים הייתה למעשה, כי בשל טעות, הוכנסה ההצעה לתיבה הלא נכונה ולכן יש להוציאה מהתיבה. בדיקת טענה זו אינה זהה לבדיקת הטענה בדבר פגם בהצעה. הבדיקה הנדרשת בענייננו הינה בדיקה חיצונית להצעה. עלינו לבחון האם בכלל הוגשה הצעה ואם כן לאיזה מכרז. רק לאחר שנקבע כי ההצעה הוגשה למכרז הנוכחי תחל הבדיקה הפנימית של התאמת ההצעה לתנאי המכרז.

18. כדי לברר האם אכן העותרים התכוונו להגיש הצעה לרכישת הזכויות במגרש הקטן או שמא ההצעה נועדה לרכישת הזכויות במגרש הגדול יש לבחון את הנסיבות.

תחילה ראוי כי נסיר מעל הדרך את שאלת תום הלב. בא כוח המינהל הודיע, כבר בישיבה מיום 6/12/11 כי הוועדה "[...] לא קבעה שיש כאן חוסר תום לב או הצעה תכסיסנית [...]". בדיון מיום 1/4/12 הוסיף והבהיר כי אינו מפקפק בתום ליבם של העותרים. גם בהחלטות השונות של ועדת המכרזים אין כל קביעה כי העותרים פעלו בחוסר תום לב.

יתירה מזו, בפני בית המשפט הוגש תצהירו של רו"ח אלוש שמבהיר כי מילא את ההצעה במקום המיועד להצעות עבור המגרש הקטן בשוגג, ובתום לב. לדבריו:

"מאחר ומדובר בסעיף הכולל את שני המגרשים באופן שהמרווחים למילוי ההצעות ממוקמים האחת מתחת לשני, הרי בשוגג, ובהיסח דעת ובחוסר תשומת לב מילאתי את סכום ההצעה למגרש 102 במרווחים המשויכים למגרש 105".

רו"ח אלוש חזר על הדברים גם בדיון בעל פה בבית המשפט.

19. חיזוק לגרסתם זו ניתן לדלות מתוך עיון בהצעה לגופה. הצעת העותרים בסך של 12,003,980 ₪ הייתה גבוהה לאין שיעור משאר ההצעות. שומת המגרש הקטן הייתה 1,850,000 ₪ בלבד. ממוצע ההצעות היה 4,825,505 ₪, כאשר ההצעה השנייה לאחר הצעת העותרים הייתה רק 5,000,000 ₪, כלומר פחות ממחצית.

יתירה מזו, הצעת העותרים דומה לממוצע ההצעות שהוגשו למגרש הגדול – מגרש 102. ממוצע ההצעות למגרש הגדול עמד על 12,172,666 ₪.

דומה שכל בר דעת מבין כי הצעה בסך של 12 מיליון ₪ למגרש שמוערך בסך של 1.8 מיליון ₪ בלבד, וכאשר כל ההצעות הינן פחות ממחצית מההצעה, נובעת מטעות כלשהי של המציע.

20. זאת ועוד, ראינו כי העותרת 2 הציעה הצעה נוספת לרכישת הזכויות במגרש הקטן- מגרש 105 וזו עמדה על סך של 4,686,000 ₪. אמנם מציע יכול להגיש מספר הצעות, במיוחד כאשר חלקן הן הצעות משותפות, אולם הפער בין ההצעות אינו יכול להיות סביר והוא מצביע בעליל על טעות. לא יעלה על הדעת שאותו מציע יציע הצעה בסכום של 12 מיליון ₪ ועמה הצעה של 4.6 מיליון ₪, כלומר פחות ממחצית. ההפרש מחייב את המסקנה כי מדובר בטעות במכרז.

21. כאן ראוי להזכיר כי המינהל צירף את שני המכרזים למכרז אחד רק לצרכי נוחות. למעשה מדובר בשני מכרזים נפרדים כאשר ההצעות לכל מגרש נבחנו בנפרד. ניתן היה על נקלה לצמצם טעויות אילו לכל מגרש היה ניתן מספר מכרז נפרד והיו מוצבות תיבות מכרזים נפרדות לכל מגרש. גם טפסי המכרז הוסיפו לבלבול, שכן על אותו טופס ניתן היה למלא הצעות נפרדות לכל מגרש. מדובר בשתי שורות נפרדות האחת לכל מגרש, וברי שהדבר תרם לטעות.

22. דומני כי המסקנה המתבקשת מהראיות והנסיבות הינה כי הצעתם של העותרים לא נועדה לרכישת הזכויות במגרש הקטן. משמע, בפני הוועדה לא עמדה הצעה של העותרים לרכישת המגרש הקטן והיה עליה לבחון רק את שאר ההצעות הכשרות.

23. כאן אוסיף כי ניתן היה לצפות שוועדת המכרזים תשים לב לחריגותה של הצעת העותרים ותבין כי מדובר בטעות. במקרה שכזה צפוי היה כי בטרם תינתן החלטה בדבר זהות הזוכה, תיערך בדיקה האם אכן העותרים הגישו הצעה לרכישת המגרש הקטן. לא היה כל קושי לערוך בדיקה שכזו ולבקש מהעותרים הבהרה להצעתם. דומני כי התנהגות סבירה ותשומת לב של ועדת המכרזים הייתה צריכה להוביל אותה לבדיקה שכזו (ראה תקנה 20(ה) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993).

זאת ועוד, אילו ועדת המכרזים הייתה מקיימת הליך פומבי של פתיחת תיבת המכרזים הרי שהטעות הייתה מתגלית מייד עם פתיחת ההצעות ובטרם הכרזה על הזוכה (ראה הערותיו של המחבר ע' דקל בספרו הנ"ל כרך ב' עמ' 76-75).

24. ועדת המכרזים נקטה במקרה הנוכחי בגישה פורמליסטית. היא בחנה את ההצעות כפי שהוגשו מבלי להפעיל שיקול דעת סביר. הוועדה התעלמה לחלוטין מכל הסימנים שהיו צריכים להעמידה בפני האפשרות שמדובר בטעות.

בתי המשפט הדגישו פעמים רבות כי בדיני מכרזים ראוי לוועדת המכרזים לנקוט בגישה דווקנית ואולי אף בגישה פורמליסטית (ראה למשל דברי השופט א' גרוניס בעע"מ 2628/11 אפקון בקרה ואוטומציה בע"מ נ' מדינת ישראל – הרשות הממשלתית למים ולביוב (ניתן ביום 1/1/12)).

עם זאת אין בגישה הפורמליסטית כדי לפטור את ועדת המכרזים מחובתה להפעיל שיקול דעת ולעשות שימוש בסמכויותיה. לוועדת המכרזים שיקול דעת רחב לבחון האם ההצעות שהוגשו לה כשרות ותקינות, האם ניתן להכשיר פגמים, האם לדרוש הבהרות, האם לפסול הצעה, באיזה הצעה לבחור וכדומה. ועדת המכרזים אינה יכולה לגדר עצמה בכללים פורמאליים ולהימנע מהפעלת שיקול הדעת. הסמכות להפעיל שיקול דעת כוללת בחובה גם חובה להפעלתו (ראה דפנה ברק-ארז משפט מינהלי כרך א' 201 (2010); יצחק זמיר הסמכות המינהלית כרך ב' 1087 (מהדורה שנייה, 2011)).

25. דומה שבמקרה הנוכחי לא הפעילה ועדת המכרזים שיקול דעת ולא בחנה כלל את הטענה כי ההצעה כפי שהוגשה כלל אינה הצעה במכרז וכי נועדה למכרז אחר- למגרש הגדול. בהחלטת הוועדה מיום 28/3/12 היא פותחת וקובעת כי "הנחת המוצא היא כי ההצעה שהוגשה על ידי הזוכים תקינה ומשכך היא נקבעה כזוכה במכרז". הוועדה לא בחנה את נקודת המוצא ולא שאלה עצמה האם ההצעה הייתה אכן הצעה במכרז הרלבנטי.

26. אוסיף כי קבלת עמדת העותרים אינה פוגעת כהוא זה בעקרונות דיני המכרזים והמינהל לא השכיל להצביע על פגיעה שכזו. כידוע, מקובל לחשוב כי לדיני המכרזים שלוש תכליות עיקריות; שמירה על טוהר המידות, מניעת התקשרות בשל משוא פנים, ניגוד אינטרסים או כתוצאה משחיתות; השגת תוצאה אופטימאלית עבור הרשות הן לעניין טיב המוצר או השירות והן לעניין מחירם; הענקת זכות שווה לכל אזרח להתקשר עם הרשות המינהלית (ע' דקל, מכרזים הנ"ל כרך א' עמ' 92; בג"צ 376/76 גוזלן נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לא(1) 505, 511 (1976)).

כאשר עוסקים בתיקון פגמים בהצעתו של מציע בדרך כלל בוחנים האם יש בהכשרת הפגם פגיעה בעקרונות אלו ובמיוחד האם יש בכך לפגוע בעיקרון השוויון (ראה עע"מ 10064/04 מרגלית ש.א. רכב בע"מ נ' מדינת ישראל (ניתן ביום 30/12/2004); ע"א 4964/92 נשיץ נ' עשת, פ"ד נ(3) 762, 768 (1996)).

27. הקביעה כי הצעת העותרים אינה הצעה במכרז למכירת הזכויות במגרש הקטן אינה פוגעת באף אחד מהעקרונות האמורים. היא אינה פוגעת בטוהר המידות של ההליך, אינה פוגעת ביעילות ההליך, אינה פוגעת בשוויון או בתחרות בין המציעים. לא מדובר בתכסיסנות פסולה או בניסיון להשפיע על ועדת המכרזים שלא כדין. להוצאת הצעת העותרים מרשימת ההצעות שהוגשו למכרז לרכישת הזכויות במגרש הקטן, לא יכולה להיות כל השפעה על עיקרון השוויון או על התחרות בין כל אותם משתתפים שהגישו הצעות כשרות למכרז. הצעותיהם של כל אלו תבחנה על פי תנאי וכללי המכרז וההתעלמות מהצעת העותרים אינה מחייבת שינוי כלשהו בתנאים ובכללים אלו.

28. דומה שהטעם העיקרי לנסות ולכוף על העותרים להשתתף במכרז לרכישת הזכויות במגרש הקטן לא היה באמת להביא למכירת הזכויות תמורת המחיר הכלול בהצעה (12 מיליון ₪), שהרי ועדת המכרזים יודעת כי איש לא יקנה את המגרש במחיר העולה על פי שניים מערכו על פי שאר ההצעות ופי 6 מהערכת השמאי. עמדת המינהל נועדה אך ורק להביא להגדלת הקופה הציבורית על ידי חילוט הערבויות.

29. אוסיף כי קביעת ועדת המכרזים כי לאורו של סעיף 18 לתנאי המכרז יהיה צורך בעריכת מכרז חדש היא מוטעית. סעיף 18 לתנאי המכרז דן במקרה שבו חזר בו מציע שזכה מהצעתו. לא זה המקרה. קבלת עמדת העותרים משמעה כי העותרים כלל אינם בגדר "מציע" במכרז, שהרי המסמכים שהגישו אינם "הצעה" במכרז. משמע, אין בפנינו מצב שבו מציע שזכה "לא עמד בתנאי זכייתו" ואין בפנינו "ביטול עסקה". העותרים לא "זכו", שהרי כלל לא ביקשו להשתתף במכרז לרכישת הזכויות במגרש הקטן ולא נכרתה עמם כל עסקה. מכאן שגם לא בוטלה כל עסקה.

30. עוד נזכיר כי העותרים העמידו את המינהל על גרסתם זמן קצר לאחר קבלת ההודעה על הזכיה, ההודעה על תוצאות המכרז נשלחה ביום 10/8/11 וכבר ביום 11/8/11 נשלחה תגובת העותרים. למינהל לא נגרם כל נזק ולא צריך היה להגרם לו כל נזק בזמן כה קצר.

31. מהקביעה שהצעת העותרים אינה הצעה במכרז מתחייבת גם המסקנה כי אין לחלט את הערבויות שהפקידו. ההצעה נועדה למכרז אחר, לרכישת הזכויות במגרש הגדול. אמנם העותרים לא השכילו להגיש הצעה למכרז האחר, שהרי הודיעו כי ברצונם להעביר את ההצעה המוטעית למכרז לרכישת המגרש הגדול רק לאחר שכבר הוחלט על הזוכה, אולם גם בכך אין כל עילה לחילוט הערבויות.

טענות העותרים 3-5
32. העותרים 5-3 מבקשים כי בית המשפט יורה שעל הוועדה להכריז עליהם כזוכים, שכן אם הצעת העותרים אינה נמנית בין ההצעות במכרז, הצעתם הינה הגבוהה ביותר.

לכאורה הצדק עם העותרים 5-3, אלא שוועדת המכרזים כלל לא דנה בהצעתם של העותרים 5-3 ולא קבעה כי ההצעה תקינה ועולה בתמורה על שאר ההצעות. על כן אין מקום למתן הסעד המבוקש, אלא יש להורות לוועדת המכרזים לשוב להתכנס ולדון בהצעות שהוצעו למגרש הקטן. ככל שיימצא כי הצעת העותרים 5-3 הינה תקינה והתמורה המוצעת על ידם עולה על התמורה המוצעת על ידי שאר המציעים, הם יוכרזו כזוכים.

סוף דבר
33. בשים לב לכל האמור הנני נעתר לעתירה ומורה כי הצעתם של העותרים 1- 2 אינה הצעה במכרז לרכישת הזכויות במגרש הקטן – במגרש 105.

אין מקום להעביר את ההצעה שהוגשה כהצעה למגרש הגדול - מגרש 102, שכן הבקשה לתיקון הועברה לאחר פרסום הזוכה, מה גם שהצעת העותרים היתה נמוכה מהצעת העותרים 5-3, כך שבין כה וכה לא היה בתיקון שום תועלת.

עוד הנני מורה למינהל להשיב לעותרים את הערבויות שצרפו להצעתם.

ועדת המכרזים תתכנס בהקדם ולא יאוחר מ-30 יום מהיום כדי להכריז על זוכה במכרז לרכישת הזכויות במגרש 105.

34. בנסיבות העניין ובשים לב לכך שטעותם של העותרים היא שגררה את כל הצדדים להליך הנוכחי, איני מוצא מקום ליתן צו להוצאות למי מהצדדים.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דמי חכירה היוון

  2. ביטול הסכם חכירה

  3. זכויות חכירה דונם

  4. תביעה זכויות חכירה

  5. חוזה חכירה - תוקף

  6. זכויות חכירה ממנהל

  7. חוב דמי חכירה

  8. ניכוי דמי חכירה

  9. חכירת מגרש במושב

  10. ביטול חכירת נכס מקרקעין

  11. דמי חכירה באשדוד

  12. זכאות לרישום חכירה במושב

  13. אי תשלום דמי חכירה

  14. דמי היתר - הסכם חכירה

  15. נטישת חלקה - הפרת חוזה חכירה

  16. תביעה לתשלום דמי חכירה

  17. חכירה לדורות ברמת השרון

  18. איסור מכירת זכויות חכירה

  19. זכויות חכירה רשומות ל - 999 שנה

  20. מכרז לרכישת זכויות חכירה

  21. התחייבות לרשום זכות חכירה

  22. זכויות חכירה בבנין לפני חוק המקרקעין

  23. הסכם למכירת זכויות חכירה לדורות

  24. פסק דין הצהרתי זכאות זכויות חכירה לדורות

  25. אובדן דמי חכירה - סעיף 13 לפקודת הקרקעות

  26. זכויות חכירה במקרקעין בחוזה זמני - פג תוקף

  27. מחלוקת לגבי גודל שטח לפי חוזה חכירה

  28. ביטול החלטת מועצת העיר לאשר הסכם חכירה

  29. זכות חכירה במשק - שינוי רישום זכויות מבחינה פורמאלית בלבד

  30. התחייבות להקנות לחברה חלק מזכויות חכירה - בניית בניין מסחרי

  31. אי תשלום דמי חכירה למינהל מיום מסירת החזקה בדירה לקונים

  32. זכאות להירשם כבעל זכויות החכירה לדורות במגרש נוכח הסכם הפשרה

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון