מחלוקת לגבי גודל שטח לפי חוזה חכירה

המחלוקת שבין הצדדים מתמקדת אך ורק בשאלה, מהם גבולות השטח שהוחכר לתובעים על ידי המינהל, לשם קביעת גבולות אלה יצאו הצדדים לשטח עם מודד שהוסכם עליהם, ולא הצליחו להגיע להסכמות.

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא מחלוקת לגבי גודל שטח לפי חוזה חכירה:

ההליכים:
בפתח פסק הדין אבקש לאמר כי אין מקום להתייחס לכל אשר קדם לחתימת חוזה החכירה שנחתם בין התובעים לבין מינהל מקרקעי ישראל - הנתבעת 1 (להלן: "המינהל"), שהשטח הנקוב בו - 980 מ"ר. הצדדים כולם הסכימו בישיבת יום 5.10.11, כי:

"יש בנינו הסכמות כי לאחר פסיקתא שניתנה ביום 15.3.95 (כך במקור - נ.מ) ניתנה הסכמת התובעים לחוזה חכירה בשטח של 980 מ"ר מ- יולי 1994, זה לאחר פסק הדין שניתן ב- 1.7.93".

מכאן ברור כי הדיון יסוב סביב השאלות שבמחלוקת ביחס לחוזה חכירה, זה שנחתם ב- 7/94 (להלן: "חוזה החכירה").

בדיונים שהתקיימו בפני, זה ועל פי ההחלטות השונות ברור כי המחלוקת שבין הצדדים מתמקדת אך ורק בשאלה, מהם גבולות השטח שהוחכר לתובעים על ידי המינהל (ראה גם החלטתי בפתקית מיום 14.11.11). לשם קביעת גבולות אלה יצאו הצדדים לשטח עם מודד שהוסכם עליהם, ולא הצליחו להגיע להסכמות. עיקר סלע המחלוקת ביניהם הוא, מה השטח שהוחכר בפועל לתובעים. התובעים טוענים לכל אורך הדרך, כי בפועל התחייב המינהל להחכיר להם שטח של 980 מ"ר אשר כולל את השביל הציבורי המצוי בתוך חלקתם. זהו סלע המחלוקת. כך אף הוגדר על ידי באי כח הצדדים, בפרוטוקול ישיבת יום 27.6.12 עמ' 5 נאמר:
"באי כח התובעים והנתבעת 1:

אנו מסכימים כי התובעים מעמידים את זכותם במקרקעין נשוא התביעה לגדר הזכויות המפורטות בחוזה החכירה משנת 1994, ולפיו טוענים התובעים כי הזכויות שלהם הינן במגרש בשטח של 980 מ"ר כי גבולות המגרש כוללות את השטח של השביל הציבורי.
ברור שאין בהגדרת המחלוקת דלעיל הסכמה בצד כלשהוא לטענות משנהו" (עמ' 5, ש' 10-13 לפרוטוקול ישיבת יום 27.6.12).

להסכמות אלה היה שותף גם עו"ד חנג'אר - ב"כ הנתבע 1.
הצדדים כולם הסכימו כי:

"אנו מסכימים כי ימונה מודד מומחה מטעם בית המשפט אשר יבדוק אך ורק את השאלה המפורטת מעלה השאלה שבמחלוקת.
למומחה יוגשו כל המפות והמדידות שבוצעו על ידי מי מהמודדים מטעם הצדדים. כמו כן ניתן למסור לו את חוזה החכירה והתצהירים לפי הצורך" (עמ' 5, ש' 15-18 ישיבת יום 27.6.12).

אכן באותו יום מונה מודד מוסמך מר מתניה חן ציון, כמומחה מטעם בית המשפט ותפקידו הוגדר כך:

"... אשר יביא את התמונה הנכונה, בפני בית המשפט בשאלה שבמחלוקת שבעיקרה הינה שאלה של מדידה" (עמ' 6, ש' 7-9).

מומחה בית המשפט נתן את חוות דעתו ביום 19.11.12, בסעיף 7 סיפא לחוות דעתו נאמר:

"שטח ההקצאה על פי חישובי הינו 952 מ"ר, שטח זה תואם בדיוק סביר את הקביעה בחוזה "980 מ"ר בערך" שכן הקביעה בחוזה הייתה מבוססת על קליטה וחישוב גרפי בלבד".

בחוות דעת המומחה נימוקים נוספים לקביעתו, עליהם עוד אעמוד בהמשך פסק דין זה.
לבקשת התובעים נחקר המומחה על חוות דעתו בישיבה מיום 25.12.12. בתום חקירתו הסכימו הצדדים כי פסק הדין יינתן על פי החומר הקיים בתיק, כולל תצהירים וסיכומים שיוגשו, אולם הצדדים וויתרו על חקירות המצהירים, הסכמתם קיבלה תוקף של החלטה (ראה עמ' 11, ש' 14 ואילך לפרוטוקול).

ניתוח גרסאות הצדדים:

בטרם נפנה לניתוח מעמיק של חוות דעת המומחה והחקירה שנערכה, ובטרם נקבע עמדתנו בשאלה זו, ראוי להביא להלן את תמצית גרסאות הצדדים, כעולה מהתצהירים.

1. התובע 1 - ירמיהו לוי

מסר תצהיר עדות ביום 4.3.12 על פיו, התובע ואישתו - התובעת 2, הם המחזיקים ובעלי זכויות החכירה של הבית ברחוב אחד העם 5/2 קריית שמונה אשר בנוי על המגרש הידוע כגוש 13195 (13144 - ישן) חלקה 129 (4 - ישנה) בגודל של 980 מ"ר – (להלן: "החלקה"). גבולות החלקה מסומנים על גבי תשריט מיום 22.8.10, שהוכן על ידי מומחה מטעמם.

הנתבע 2 מתגורר בשכנות לבית התובעים, בחלקה המסומנת בתשריט 33/1 א'. נתבע זה רכש את הנכס מאדם שהיה צד להליכי בית משפט השלום בקריית שמונה בתיק אזרחי 167/90 בו ניתן פסק דין ביום 1.7.93 גם נגד המוכר אשר מחייב גם את הנתבע 2.

במסגרת תובענה זו הושג הסכם פשרה אליו צורף תשריט חתום בחותמת בית המשפט (נספח ג(3) לכתב התביעה), נחתמה אף פסיקתה. לטענתם, פסק הדין מהווה מעשה בית דין. לכן הצדדים לאותו פסק דין מושתקים מלטעון כנגד הממצאים שבו. פסק הדין מחייב את הנתבע 2, מכח היותו חליפו של בעל הקרקע – המוכר אשר היה צד לאותה תביעה. בהתאם לתשריט שצורף לפסק הדין, שטח החלקה עמד על 1070 מ"ר.

לאחר דין ודברים עם המינהל הוסכם על חתימת חוזה חכירה שנחתם ב- 7/94 לפיו שטח החלקה המצויין בו הוא 980 מ"ר.

בפועל הובהר לתובעים, כי השביל הציבורי לא נסלל. מן התשריט שהוכן על ידי מודד מטעם התובעים ב- 8/10, מיד לאחר שהנתבע 2 רכש את זכויותיו, ועודכנה שוב ב- 1/11, עולה כי שטח חלקתם הינו 980 מ"ר והוא כולל אותו שטח צבוע בצהוב.

לאחר שנסתבר לתובעים כי השכן - מר רפאל אליהו מתכוון למכור את ביתו, הוזזה הגדר למקומה הנוכחי, בהתאם לתשריט. הגדר מפרידה בין הבתים. בתוך גבולות החלקה היה בנוי מחסן כ- 30 שנה.

הנתבע רכש את הנכס ומיד לאחר מכן הרס את הגדר תוך פגיעה בזכויות התובעים. כדי להימנע מאלימות, הקימו את הגדר שוב ב- 3.12.10, וביום 5.12.10 עקר אותה הנתבע 2 פעמים נוספות, תוך שהוא עושה דין לעצמו.

לבקשתם נערכה בדיקה ואז נסתברו להם העובדות, אשר לא היו ידועות קודם, והן:

א. נעשתה פרצלציה בשנת 2010 במהלכה שונו מספרי החלקות.
ב. שטח החלקה שנקבע בחוזה החכירה ל- 980 מ"ר הוקטן ל- 860 מ"ר.

הקטנת שטח החלקה זו נעשתה שלא בידיעתם. לפנייתם אל המינהל השיב המינהל ביום 25.5.11. בצירוף תשריט על פיו לכאורה נקבע השטח ל- 950 מ"ר. בדיקת מודד מוסמך מטעמם העלתה שהתשריט המתוקן שקיבלו מהמינהל, הגם שמצוין בו 950 מ"ר, בפועל לא חל שינוי בגודל החלקה. בנסיבות אלה החליטו לפנות לבית המשפט.

השאלה שבמחלוקת היא, מהם גבולות השטח שהוחכר לתובעים על ידי המינהל, הכל כפי שבא לידי ביטוי בפרוטוקול הדיון. את גבולות החלקה בשטח 980 מ"ר יש לקבוע בהתאם לחוזה החכירה שנחתם ב- 1994. השטח שהוקצה על ידי המינהל והוחכר לנתבעים, כולל גם את שטח "השביל" (כמפורט בתשריט המודד מטעמם והכל כמפורט בסעיף 28(ב) לכתב התביעה). לפיכך גם אין לקבל את התשריט שהוכן על ידי המודד מטעם המינהל.

אין לקבל כל תשריט שאינו תואם את הגבולות של אותה החלקה בשטח של 980 מ"ר כולל השביל והמחסן שהיה בנוי עליו. (הכל כמפורט בנספחים א', ו',ו- ז' לכתב התביעה).

לפיכך, יש לקבוע כי המינהל היה מנוע מלנקוט כל פעולה ביחס לחלקה המקורית בשל קיומו של פסק דין חלוט. המינהל פעל בחוסר תום לב מוחלט לאחר שעל אף קיום פסק הדין וחוזה החכירה החתום נטל את החוק לידיו וגרם להקטנת שטח החלקה, ללא שיידע את התובעים וללא שמיעת עמדתם. המינהל מחוייב על פי פסק הדין ו/או חוזה החכירה כך שהשטח שיוחזק על ידי התובעים לא יוקטן משטחי של 980 מ"ר כפי שהתחייב. התובעים ביקשו להצהיר, כי הם בעלי זכויות החכירה והחזקה בשטח כל החלקה - 980 מ"ר כפי שמתואר בתשריט (נספח א' לתביעתם), או על פי הגבולות שנקבעו בחוזה החכירה ולהורות לנתבע 2 להימנע מלעשות כל שימוש בחלקה או חלק ממנה המהווה דרך.



2. תצהיר המינהל - נתבע 1

מטעם המינהל ניתן תצהירה של גב' מזל חיימוביץ (להלן: "מזל"), לתצהיר צורף חוזה החכירה מיום 14.7.94 כנספח א'. תצהירה של מזל המשמשת כמנהלת מחלקת חוזים במחוז הצפון, ניתן על בסיס עיון במסמכים שנמצאו בתיקי המינהל.

המגרש ידוע כגוש 13195 חלקה 129 לאחר הפרצלציה, על המגרש חלה תוכנית מס' ג/4030 (להלן: "התוכנית") אשר פורסמה לתוקף ביום 27.11.86. על פי התוכנית קיים שביל למעבר ציבורי בין המגרש 24 של התובעים, לבין מגרש 33 א' - של הנתבע 2. לחוזה החכירה שנחתם צורף תשריט על פי התוכנית. על פי חוזה החכירה, הוחכר לתובעים המגרש (מגרש 24 מס' חלקה ישנה 4 בגוש 13144) בשטח של 980 מ"ר.

לטענת המינהל, בהתאם לסעיף 11 לחוזה החכירה הצהירו התובעים כי ידוע להם ששטח המגרש וגבולותיו אינם סופיים וכי עלולים לחול בהם שינויים כתוצאה משינוים בתכנון, על פי חוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965, חוק הסדר קרקעות, כיוצא בזה. עוד הצהירו התובעים כי ידוע להם שבעקבות מדידה לצרכי רישום עלול להתברר כי שטח המגרש קטן או גדול יותר משטח המגרש אשר נקבע בחוזה. בחתימת התובעים על החוזה אישרו והתחייבו להסכים ולקבל כל שינוי שיחול בשטח המגרש הסופי.

בתאריך 1.2.11 נערכה מדידה על ידי מודד של המינהל ממנה עולה, כי שטח המגרש הוא 950 מ"ר ולא כפי שצויין בחוזה החכירה 980. לכן בתאריך 25.5.11 העביר המינהל אל התובעים חוזה חכירה חדש, ביחס למגרש 24 ובו נרשם שטח המגרש ל- 950 מ"ר, לפי אותו תשריט מדידה שנערך ביום 1.2.11. שטח זה נקבע על פי התוכנית החלה על המגרש.

לאחר הגשת התביעה וביום 10.9.11 הוגשה חוות דעת מודד מוסמך מטעם המינהל, ממנה עולה כי קיים חוסר התאמה בין שטח המגרש לפי התוכנית, לבין גבולות התשריט לצורכי רישום.

לאחר שנערך ביקור במקום בנוכחות הצדדים כולם, התברר למינהל כי התובעים מחזיקים בפועל בשטח העולה על שטח מגרש 24 שגודלו 950 מ"ר וכי בפועל הם מחזיקים בשטח של 996 מ"ר, זאת מבלי לקחת בחשבון את שטח המחלוקת הוא השביל הציבורי - ברוחב של 4 מטר (הוכן תשריט המתאר את השטח שהתובעים מחזיקים בפועל).

לטענת המינהל לתובעים אין כל זכות להחזיק שבשטח השביל הציבורי.

3. תצהיר הנתבע 2

נתבע 2 הגיש תצהיר מטעמו, בו נטען כי רכש את הזכויות בשטח הידוע כחלקה 33 ו- 33א' בגוש 13195 ברחוב אחד העם 7/2 שבקריית שמונה (או כפי שהייתה במספריה הקודמים). מיד לאחר הרכישה החל בהכנות לבנייה. בתוך החלקה היה מחסן פח שנבנה לפני עשרות שנים על ידי בעלי החלקה הקודמים, ושימש אותו עד מועד רכישת הנכס על ידי הנתבע 2. לאחר שנתאשרה ת.ב.ע ג/4030 הופקע השטח עליו נבנה המחסן ושטחים נוספים מהחלקה המקורית, לטובת השביל הציבורי ברוחב של 4 מטר, לאורך כל החלקה. המחסן היה תמיד בתוך חלקת הנתבע 2 וחלקו היה על השביל הציבורי. המחסן היה בשימושו של הבעלים אשר מכר את החלקה לנתבע 2.

לאחר הגשת תוכנית הבניה דרשה הוועדה המקומית לתכנון ובינה להרוס את המחסן, אשר נמצא מזרחית לגבול חלקת התובעים ובתוך שטח שיועד לשביל הציבורי, כתנאי למתן ההיתר. לכן הרס את המחסן. כחודשיים לאחר שרכש את המגרש גילה, כי התובעים הרסו את הגדר המזרחית שתיחמה את המגרשים והזיזו אותה מס' מטרים לכיוון חלקתו. במעשה זה גרמו לכך ששטח השביל הציבורי וכן השטח שהיה בעבר מחסן, יכללו בחלקתם. לאחר שהתובע איים עליו, פירק בעצמו את הגדר שהתובעים הזיזו והחזירה למקומה. אולם התובעים שוב הזיזו אותה. הגיש נגד התובעים תביעה בבית משפט לתביעות קטנות לסילוק ידם מהשטח אליו פלשו. בעת שרכש את הנכס המחסן היה קיים וגדר התובעים הייתה במקומה המקורי, טרם הזזתה.

השביל הציבורי מהווה הלכה למעשה דרך הגישה היחידה למגרש שרכש ולדירה שנבנתה עליו.

תצהיר מטעם העד רפאל אליה מיום 18.4.13

העד מכר את הבית והחלקה מס' 33 ו 33/1 בגוש 13195 ברחוב אחד העם שבקרית שמונה לנתבע
2.

התובעים היו שכנים מצד מערב. חלקתו היתה צמודה לחלקת התובעים. על פי התוכנית נגרע מחלקתו שטח השביל הציבורי ברוחב 4 מטר. לכל אורך החלקה מרחוב אחד העם ועד לרחוב ר"י, הגדר התוחמת את גבול חלקת התובעים היתה מאז ומעולם מערבית לשטח השביל הציבורי. השביל הציבורי היה חלק מחלקתו עליו בנה מבנה עזר שישמש לצרכיו. כך מכר את הבית על מבנה העזר לנתבע 2. מעולם לא נתבקש על ידי התובעים להסכים להזזת הגדר. לתובעים לא היתה מעולם גישה למבנה העזר.


חוות דעת המודד – מומחה מטעם בית המשפט:

השאלה שבמחלוקת, כפי שהוצבה למומחה והובנה על ידו, כדלקמן:

"התבקשתי לבדוק את השאלה שבמחלוקת והיא טענת התובעים לקביעת גבולות, זכויות השטח בגודל 980 מ"ר לפי חכירה משנת 1994" (עמ' 1 סעיף אחרון בחוות הדעת).

המינהל טען כי הקצאת השטח על פי חוזה החכירה אינו כולל את שטח השביל הציבורי. בפני המומחה הונחו כל המסמכים הרלוונטים ואף נערכה פגישה עם נציגי הצדדים בשטח. המומחה ערך מדידת מצב קיים בשטח.

מתוך חוות הדעת עולה כי המומחה נתן דעתו לחוזה החכירה בו נכתב, כי השטח הוא "כ- 980 מ"ר לערך". נספח א' לחוזה החכירה הינו תשריט על רקע של העתק גרפי מתוכנית מפורטת ג/4030. בגוף התשריט צויין השטח כ- 980 מ"ר. בתשריט ניתן להבחין בקו התוחם את המגרש המקורי (מודגש בקו כחול בתשריט של המומחה), ובנוסף הוצגה מפה נוספת, לא ברורה, של היקף המגרש הכוללת בתוכה את שטח השביל הציבורי (הודגש בצהוב). מן המסמך המקורי שהוצג למומחה על ידי ב"כ התובעים, ניתן היה להיווכח כי הסימון הנוסף שלא היה ברור כולל בתוך המגרש את השטח הציבורי כפי שהודגש בעט כחול ולא במקור. גם במסמך זה ניתן לזהות את הסימון המקורי אשר אינו כולל בתוכו את השטח הציבורי (ראה סעיף 6 סיפא לחוות דעתו). הודגש בצבע אדום שטח ההקצאה לפי חוזה ותשריט החכירה והתשריט נספח לו משנת 1994, מבלי שהוא כולל בתוכו את השטח הציבורי שבמחלוקת. תחום ההקצאה נקבע על ידי המומחה על פי קליטה גרפית של תוכנית ג/4030, על פי המצב הקיים של הכבישים והשטח המוחזק בפועל על ידי התובעים. על פי חישוב זה שטח ההקצאה הוא 952 מ"ר. שטח זה תואם בדיוק סביר את הקביעה בחוזה החכירה "980 מ"ר לערך", שכן הקביעה בחוזה החכירה הייתה מבוססת על קליטה וחישוב גרפי בלבד.

תשריט שצורף לחוזה החכירה תואם את התוכנית ג/4030. תשריט זה אינו מתיימר להיות מדוייק כך שתואם את שנכתב בחוזה החכירה "980 מ"ר לערך".
לסיכום נאמר בחוות הדעת:
"אין ספק שממ"י לא החכירה בחוזה משנת 1994 את השטח הציבורי נשוא המחלוקת לתובע"
(סעיף 9 לחוות הדעת). עוד הוסיף המומחה וקבע, כי אי הדיוק בגדול השטח הוא סביר, כך הוא המצב בשטח בפועל וגם המפה שהכין התובע בשנת 1995, מחזקת קביעתו זו.


חקירת המומחה בבית המשפט:

המומחה נחקר על חוות דעתו זו בישיבת יום 25.12.12. בחקירתו לב"כ התובעים נשאל מה היו הנחיות בית המשפט למתן חוות דעת והשיב, כי כפי שנכתבו בעמ' 1 בחוות דעתו.
כאשר נשאל האם נכון שתפקידו היה לשרטט את השטח המגרש בגודל של 980 מ"ר, לפי חוזה החכירה, השיב כי אין זה נכון, אלא כדבריו:

"ת. אני התבקשתי לקבוע את הגבולות על פי המסמך הזה, המסמך משנת 1994 - חוזה החכירה, לקבוע את הגבולות על פי המסמך הזה, אם זה יצא 980 זה יצא 980. אם לא, אז יצא במקרה, שזה לא 980 אלא 952".

המומחה עוד נשאל ביחס לנספח ט', תשריט של המינהל, ביחס לשטח של 850 מ"ר, ונשאל מדוע תשכיט זה לא בא לידי ביטוי בחוות דעתו. על כך השיב המומחה:

"אני התייחסתי לכל המסמכים שקיבלתי ממך, המסמך הזה אני זוכר לפי טענתכם זה מסמך שהוגש בהתחלה ולא הסכמתם לחתום עליו, נספח ט' שהוצג לי עכשיו הוא נספח שאם אינני טועה הוצג לכם על ידי המינהל ואתם סרבתם לחתום עליו ולאחר מכן הגיע אותו מסמך שאנו מגדירים אותו כחוזה חכירה, משנת 1994, שהוא נספח א' לחוות דעתי, ואכן מה שכתוב שם 850 הוא שגוי, ובצדק לא חתמתם עליו". (עמ' 8, ש' 20-24).

תשובה זו הינה תשובה מלאה, המומחה ידע היטב את השתלשלות האירועים בחן ובדק את כל המסמכים שהוצגו לו, על ידי הצדדים, לעומקם בכל אשר קשור לשטח החלקה.

למומחה הוצג תשריט נספח יא' לתצהיר התובע, והוא נתבקש להסביר היכן השביל הציבורי מופיע בשטח המגרש של 980 מ"ר. המומחה השיב:

"ת. המפה שנערכה בשנת 1995 על ידי מודד מוסמך, מחברת רגב, התייחסותם למסמך הזה גם בחווה"ד המסמך הזה מראה שטח של 980 מ' דומה מאוד לשטח שאני קבעתי בחוות דעתי, ויתרה מזאת, אם נלך לפי המסמך הזה, נספח יא' לתצהיר התובע שאלת איפה השביל הציבורי, הוא מעבר לגבול הדרום מזרחי של המגרש המשורטט בנספח יא'. המסך הזה כולל בשטח המגרש של התובע בצד המערבי והדרומי מערבי את השטח עד קו המדרכה, שוב כפי שאני הראיתי בחוו"ד" (עמ' 8, ש' 28-32).

כאשר נשאל שוב להצביע על השביל הציבורי במפה נספח יא' לתצהיר התובע, השיב באופן ברור והחלטי, כי השביל הציבורי לא שורטט על ידי המודד:

"... אם אני שם מפה על מפה, לפי הבית בעיקר, השביל הציבורי נשוא המחלוקת, קו הגבול שקבעתי הוא פה, קו הגבול על פי המפה נספח יא' משנת 95, הוא עבור פה קצת לפני הוא מקטין קצת את חלקת (מסמן על המפנה של בית המש]ט, בערך היכן עובר, בעט כחול דק), זאת אומרת אם הייתי צריך להסתמך על הנספח יא', הייתי בעצם מצמצם את שטח החלקה המדוברת" (עמ' 9, ש' 1-6).

המומחה שב ונשאל האם התייחס למפות השונות שנערכו על ידי המנהל שאחת ציינה שטח של 850 מ"ר והאחרת 980 מ"ר, ונתבקש להסביר היכן הטעות שבתשריטים אלה. לכך השיב, כי בדק ומצא שהמפה הנכונה הינה זו שהוא עצמו הכין. המפה שהכין המינהל לפי 980 מ"ר נכונה בדיוק סביר (עמ' 9, ש' 15-16). המומחה ביקש להסביר מדוע הגיע למסקנה לפיה כי השטח הוא 952 מ"ר, וכך אמר:

"אבקש להסביר משהוא בתהליך, מדוע אין כאן מספר חד משמעי ומדוע אי הדיוק הזה לכאורה, מדובר במפות ששורטטו גרפית ידנית לפי הרבה שנים, כי מפות שאני מתכוון היו המפות של התב"ע שחלה במקום וגם אותם מסמכים של המינהל היו על רקע אותה תב"ע. הדיוק שניתן להוציא מהן הוא דיוק מאוד מוגבל, זאת אומרת כדי להמחיש, נדמה לי שמדובר במפות של אחד ל- 2,500 אם אני לא טועה, זה קנה המידה וכל מילימטר שמשפיע במטרים לכאן ולכאן, שנית, התב"ע באה לציין יעודי שטח. מה שבא לקבוע את הגבולות זה לאחר מכן התוכנית לצורכי הרישום, שנעשו לאחר מכן, התרש"צ הוא לצורכי רישום שנעשה מאוחר יותר. אלא מדוייקות יותר וניתן לקבוע חד משמעית, לדוגמא כשאני קובע גבולות לפי תב"ע אני חייב להיעזר גם במצב הקיים בשטח, אם יש דרך קיימת בשטח, אז הדרך המכתיבה לי את הגובל בחזית או מגרש שסמוך אליה, על כן אנו חייבים לעשות שני דברים, לקלוט גרפית בדיוק מוגבל ולהתחשב במצב הקיים בשטח של הדרכים הציבוריות. אם לא היינו עושים את זה היינו מקבלים מצב אבסורדי כמו שמופיע במפת התובע, שלא הוצגה לי כאן, שלמעשה כל האזור הדרום מערבי שהתובע מחזיק בו, הוא לא שלו בכלל, על פי המפה שהכין המודד סבג מטעם התובע, מה גם שאני לא ראיתי שהוא טען שזה השטח שהוחכר הוא מסמן אותו כשטח שהתובע מחזיק" (עמ' 9, ש' 16-29).

המומחה הוסיף ואמר, כי בעת הכנת התשריט ציין גם את המצב בשטח ובתשובה לשאלה ענה, כי בעת שהוא היה בשטח לא היה במקום מחסן.

ניתוח חוות דעת המומחה:

הבאתי באריכות רבה את מהלך חקירת המומחה ואת חוות דעתו, בשל כך, כי אין כל ספק שחוות דעת המומחה אושרה, אושררה ונתאשרה במהלך מתן עדותו. המומחה הסביר במקצועיות ובהגינות רבה את דרך פעולתו ואת האמצעים בהם נקט כדי להגיע לתוצאה המדוייקת לפיה שטח מגרשם של התובעים, אינו כולל את השביל הציבורי, ועומד על שטח של 952 מ"ר בלבד.

לא מצאתי כל מקום לקבל טענת התובעים, כי המומחה לא פעל על פי הנחיות בית המשפט. הנחיות אלה הובאו על ידי מעלה והמומחה פעל בדיוק מוחלט על פי הנחיות אלה, וקבע את שטח הגרש וגבולותיו. אכן המומחה כלל לא התעלם מאשר נכתב בהסכם החכירה ובמפה המצורפת לו כי השטח שהוחכר הוא בגודל של 980 מ"ר. המומחה נתן הסבר לתוצאה המאוד סבירה אליה הגיע ביחס לאותו שטח על פי תוכנית מפורטת לצורכי רישום שהינן מדוייקות הרבה יותר. המומחה פעל בדיוק מוחלט על פי ההנחיות שהובאו לפתחו.

מכאן שאני מקבלת את חוות דעת המומחה ככתבה וכלשונה, גם ביחס לשטח וגם ביחס לגבולותיו. בפרט לאחר שנשמעה עדותו בפניי ומצאתיה מקצועית, אמינה וברורה. המומחה נתן הסבר מדוייק לשוני הסביר שבשטחים, שנמצאו מתאימים ביחס לשטח שנרשם בחוזה החכירה.

בעניין חוות דעת המומחה בית המשפט, נאמר בפסיקת בתי המשפט כי לחוות דעתו כזו יש משקל רב, ובדרך כלל בית המשפט ואמצה. אולם, אם מצא טעמים כבדי משקל אשר מצדיקים שלא לקבלה, כך נקבע בע"א 3134/02 עיריית רחובות נ' בוטנרו אחזקה ופיתוח מים 21/7/03), כי:

"בית המשפט נדרש לעדים מומחים כדי שאלה יסייעו לו ללבן עובדות ולעכל נתונים להם דרוש ידע מקצועי שבדרך כלל אינו נחלתו של השופט. מכאן שהמומחה, אלה המובאים על ידי הצדדים ואלה הממונים מטעם בית המשפט, לא מתיימרים להציע מסקנה משפטית, ותחום זה היה ונותר נתון לבית המשפט ... עם זאת, כאשר ממנה בית המשפט מומחה מכריע מטעמו, אך טבעי שהוא יאמץ את ממצאיו, זולת אם קיימת סיבה כבדת משקל שתניע אותו שלא לעשות זאת, שהרי לכאורה מדובר במומחה נטראלי, נעדר עניין, וככזה אין סיבה לחשוד בו כי הוא בחר לצדד בעמדה זו או אחרת מטעמים פסולים".

עם זאת ברור שאין בכך כדי לגרוע משיקול הדעת של בית המשפט, לדחות במקרים מתאימים חוות דעת של מומחה מטעמה, או לא לקבל חלק הימנה. עדות המומחה כמוהה כראיה במכלול הראיות ובית המשפט רשאי לסטות באופן חלקי או מלא ממסקנות המומחה, כך למשל אם ממכלול הראיות עולה בבירור, כי מסקנות המומחה שגויה, או המסקנות שהסיק המומחה מושתות על עובדות שגויות (ראה ע"א 3212/03 נהרי נ' דולב חב' לביטוח תק-על 2005(4) 1727).
אלא שכאמור אין זה המקרה שבפנינו. בנדון נמצאה חוות דעת והעדות של המומחה מקצועית מהימנה וראויה לאימוץ וכך אני עושה.

הגדרת השטח בחוזה החכירה

סעיף 11 לחוזה החכירה (נספח א' לתצהיר המינהל) אשר נחתם בשנת 1994, נקבע:

"11. שינוי גבולות המגרש וקביעה סופית של שטחו
(א) המוכר מצהיר, כי ידוע לו ששטח המגרש וגבולותיו אינם סופים וכי עלולים לחול הם שינויים כתוצאה משינויים בתכנון על פי חוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 הסדר קרקעות וכיוצא באלה.
(ב) החוכר מצהיר שידוע לו כי בעקבות מדידה לצורכי רישום עלול להתברר ששטח המגרש קטן יותר או גדול יותר מהשטח לפיו נקבע הערך היסודי של המגרש.
(ג) במקרה וכתוצאה משינויים כאמור בסעיף קטן (א) לעיל יגדל או יקטן שטח המגרש ו/או ישתנו גבולותיו וכן במקרה ויתברר כאמור בסעיף קטן (ב) לעיל ששטח המגרש קטן יותר או גדול יותר מהשטח לפיו נקבע הערך היסודי של הגרש החוכר מתחייב;
(1) להסכים לכל שינוי בגבולותיו ו/או בשטחו של המגרש כפי שיווצר עקב השינויים הנזכרים בסעיף קטן (א) לעיל.
(2)להסכים לכל קביעה בדבר שטחו של המגרש כפי שייקבע בעקבות מדידה לצורכי רישום כנזכר בסעיף קטן (ב) לעיל.
(3) לראות את המגרש שבגבולותיו ובשטחו החדשים כנשוא החכירה ולקבל את החזקה בו".

מסעיף 11 על סעיפיו הקטנים ברור לחלוטין, כי אילו היה שטח המגרש גדל כתוצאה מתוכנית לצורכי רישום או כתוצאה מתוכנית אחרת לא היה צד אשר זכה למטרים נוספים מעבר לשטח שנקבע בחוזה החכירה, מתנגד לקבלם. ובעניינו התחייב החוכר במקרה זה - התובע, לקבל שטח נוסף לחזקתו כשם שהתחייב באופן מפורש שלא לטעון כנגד גריעה משטחו, כתוצאה מהמפורט בחוזה. לשון חוזה החכירה ברור לחלוטין ואין צורך להעזר בכללי פרשנות חוזה לשם עמידה על אומד דעת הצדדים. חוזי חכירה אלה נוסחו על ידי המינהל וגם אם נעזר בכלל שיש לפרשם כנגד המנסח, לא תשתנה התוצאה הברורה.

בענין אחר, בו נחתם חוזה חכירה ובו אותו סעיף 11 אמרנו, כי "סעיף זה שבחוזה החכירה מלמד, באופן שאינו משתמש לשתי פנים כי הגבולות המסומנים בתשריט שצורך לחוזה החכירה אינם סופיים ועשויים להשתנות עם ביצוע הסדר חלוקה ורישום קבוע בחלקה" (ע"א (נצ') 19756-03-12 כרסנטי נ' שלום ואח' ניתן ביום 5.6.12, ). דברים אלה יפים אף לעניין הנדון.

למעלה מן הצריך נזכיר גם, כי התוכנית החלה על השטח הינה ג/4030, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 27.11.86. על פי התוכנית קיים שביל מעבר ציבורי בין מגרשים 24 ו- 33 א' (חלקות ישנות). עוד נציין כי על המגרש חלות תוכנית לצורכי רישום מס' 816/93, אשר אושרה ביום 30.10.95 לאחר חתימת חוזה החכירה, כן חלה על המגרש תוכנית תרש"צ מס' 1/05/15/6 אשר אושרה ביום 3.6.95 ופורסמה כדין. התצ"ר אושרה לרישום בשנת 95. מכאן ברור, כי גם קביעת השטח של 980 בחוזה החכירה היה כבר אז כפוף לשינויים שיחולו על פי תוכנית לרישום, שהינה מדוייקת הרבה יותר. כפי שאכן צפה המינהל בעת החתימה על חוזה החכירה וכך אף נחתם על ידי התובעים, הקצאת המגרשים על פי חוזה החכירה נעשתה בטרם נערכו חלוקה ומדידות לצורך רישום. על כן ברור, כי ייתכנו שינויים בגבולות המגרשים בהשוואה לאלה שבתשריט ההקצאה המקורי. התשריט אשר צורף לחוזה הינו תשריט גרפי וכללי שאינו קובע במדוייק את גבולות המגרשים ושטחם (ראה גם פסק הדין בעניין כרסנטי).

הגבולות והשטחים הסופיים של המגרשים נקבעים רק בתוכנית לצורכי רישום. כך שקיומו של הבדל בגבולות השטחים, הינו דבר רגיל אשר קורה פעמים הרבה.


התוצאה היא, כי דין התביעה כנגד שני הנתבעים להידחות. שטח מגרשם של התובעים נקבע על פי חוות דעת המומחה בשטח של 952 מ"ר אינו כולל את השביל הציבורי וגבולותיו כפי שקבע המודד מטעם בית המשפט ועל פי התשריט שערך.

צו המניעה אשר ניתן בגדר תובענה זו בטל גם הוא.

התובעים יישאו בהוצאות הנתבעים כך שלנתבע 1 ישלמו התובעים סך של 10,000 ₪ ואילו לנתבע 2 ישלמו התובעים סך של 10,000 ₪.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דמי חכירה היוון

  2. ביטול הסכם חכירה

  3. זכויות חכירה דונם

  4. תביעה זכויות חכירה

  5. חוזה חכירה - תוקף

  6. זכויות חכירה ממנהל

  7. חוב דמי חכירה

  8. ניכוי דמי חכירה

  9. חכירת מגרש במושב

  10. ביטול חכירת נכס מקרקעין

  11. דמי חכירה באשדוד

  12. זכאות לרישום חכירה במושב

  13. אי תשלום דמי חכירה

  14. דמי היתר - הסכם חכירה

  15. נטישת חלקה - הפרת חוזה חכירה

  16. תביעה לתשלום דמי חכירה

  17. חכירה לדורות ברמת השרון

  18. איסור מכירת זכויות חכירה

  19. זכויות חכירה רשומות ל - 999 שנה

  20. מכרז לרכישת זכויות חכירה

  21. התחייבות לרשום זכות חכירה

  22. זכויות חכירה בבנין לפני חוק המקרקעין

  23. הסכם למכירת זכויות חכירה לדורות

  24. פסק דין הצהרתי זכאות זכויות חכירה לדורות

  25. אובדן דמי חכירה - סעיף 13 לפקודת הקרקעות

  26. זכויות חכירה במקרקעין בחוזה זמני - פג תוקף

  27. מחלוקת לגבי גודל שטח לפי חוזה חכירה

  28. ביטול החלטת מועצת העיר לאשר הסכם חכירה

  29. זכות חכירה במשק - שינוי רישום זכויות מבחינה פורמאלית בלבד

  30. התחייבות להקנות לחברה חלק מזכויות חכירה - בניית בניין מסחרי

  31. אי תשלום דמי חכירה למינהל מיום מסירת החזקה בדירה לקונים

  32. זכאות להירשם כבעל זכויות החכירה לדורות במגרש נוכח הסכם הפשרה

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון