מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא חכירה ממנהל מקרקעי ישראל - היטל השבחה בעת מכירה: האם על הנתבע לשלם לתובעת סכום השווה למחצית היטל השבחה, אותו שילמה התובעת לעיריית תל אביב יפו, בקשר עם מכירת נכס מקרקעין אותו חכרה מהנתבע. רקע עובדתי: 1. במועדים הרלבנטיים לתביעה הייתה התובעת חוכרת של חלקות 31/3 ו 31/6, בגוש 7096 ברחוב שדרות ההשכלה 9 בתל אביב [להלן : "הנכס"], בהתאם לשטר תיקון תנאי החכירה מיום 27/2/84 והסכם החכירה החכירה המהוון [ נספח 1 לכתב התביעה] [להלן: "הסכם החכירה" ]. הנכס הוחכר על ידי המנהל לתקופה של 49 שנה החל מיום 1.4.1965 ועד ליום 31.3.2014 [להלן: "תקופת החכירה" ] 2. ביום 14.3.2004 מכרה התובעת את כל זכויותיה בנכס. 3. בעקבות מכירת הזכויות נדרשה התובעת לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון והבנייה, תל אביב. התובעת הגישה שומה נגדית על שומת היטל השבחה ובעקבותיה נעשתה שומה בהסכמה. ביום 4.7.2007, שילמה התובעת בהתאם לשומה מוסכמת סך 178,121 ₪ [להלן : "היטל ההשבחה"] [ נספח 3 לכתב התביעה]. 4. עובר לקבלת דרישת תשלום היטל ההשבחה ביום 8.12.2005, שלחה התובעת למינהל דרישה לתשלום מחצית מהיטל ההשבחה [נספחים 2 ו- 4 לכתב התביעה]. ביום 3.4.2008, דחה המנהל את דרישת התובעת [נספחים 5 ו - 7 לכתב התביעה]. טענות התובעת: 5. סעיף 27 להסכם החכירה קובע מפורשות, כי במידה והחוכר ייתבע לשלם היטל השבחה, יחול ההיטל על החוכר והמנהל בחלקים שווים. סעיף 27 להסכם החכירה, מהווה לעניין היטל השבחה, סעיף מיוחד בהסכם החכירה הגובר על כל הוראה כללית שענינה מיסים. 8. הסכם החכירה נחתם שנים רבות לאחר שנבנה המבנה בו מצוי הנכס. ניסיון הנתבעת לטעון [נספח 5 לכתב התביעה], כי כוונת ההוראה בסעיף התייחסה רק לבניית המבנה הראשון, אין לו על מה שיסמוך. 9. גם הניסיון לטעון כי סעיף 27 להסכם החכירה, דן רק במקרה של סיום תקופת החכירה [נספח 7 לכתב התביעה], משולל יסוד. טענות המנהל בניסיון לפרש את הסכם החכירה כאמור, מעידות על התנהלות בחוסר תום לב בקיום חוזה. הימנעות המנהל מהשבת מחצית היטל ההשבחה, מהווה הפרה יסודית של הסכם החכירה. 10. לשונו של סעיף 27 להסכם החכירה, ברורה וחד משמעית, ואין להוסיף לו פרשנות חיצונית, לייחס לו כוונות נסתרות או תכליות נעלמות. איתור תכלית ההסכם או הנסיבות מותר רק כאשר לשון ההסכם, אינה ברורה. 11. יש לדחות את ניסיון המנהל, להיתלות במיקומו הפיזי של סעיף 27 להסכם החכירה, הבא לאחר סעיף 26. סעיפים 27, 28, 29 ו - 30 הינם סעיפים כלליים ונעדרי כותרת. ככל שחפץ המנהל, לסייג את החזר מחצית היטל ההשבחה לסיום החכירה בלבד, ניתן היה לו לכלול את סעיף 27 להסכם החכירה כסעיף קטן ג', לסעיף 26. מנסח ההסכם עצמו קבע בסעיף 1 להסכם החכירה, כי אין לייחס משמעות לכותרות השוליים, ומכאן שסיכל את הניסיון לייחס את הכותרת של סעיף 26 להסכם החכירה, לסעיף 27. 12. מדובר בחוזה אחיד כמשמעותו בחוק החוזים האחידים תשמ"ג - 1982. תיקון ההסכם בדרך המוצעת על ידי המנהל כיום, יהפוך את סעיף 27 לתנאי מקפח. 13. היטל השבחה, מוטל בשל עלייה בערך הקרקע, עקב אישור תוכנית משביחה. מי שייהנה מהתוכנית המשביחה, הינו המנהל, מאחר והקרקע, תשוב אליו בתום תקופת החכירה, כאשר היא מושבחת. מן הדין כי המנהל לבדו יישא בהיטל ההשבחה, בהיותו הנהנה האמיתי מן ההשבחה. התובעת היתה בעלת אולם קיים בבניין שלא הושבח. 14. טענת המנהל לפיה, התמורה לעיסקה, בין התובעת לקונה נקבעה בהתחשב בהשבחה, אין לה על מה שתסמוך. התובעת מכרה אולם המהווה יחידה בבית משותף. על מנת להנות מן ההשבחה הצפויה, נדרש להרוס את הבניין בשיתוף פעולה עם החוכרים האחרים בו, ולהקים בניין חדש במקומו על בסיס הזכויות שנוספו לו בהשבחה. 15. אף שלשון ההסכם ברורה, הרי, שאם תתקבל טענת המנהל לקיומו של ספק בפירוש, יש להחיל את הכלל כי החוזה יפורש לרעת המנסח ומכאן, שיש לפרש את החוזה, בדרך המיטיבה עם התובעת. 16. החלטת מועצת מנהל מקרקעי ישראל 402, עליה מנסה המנהל להסתמך, התקבלה כ-ארבע שנים לאחר חתימת הסכם חכירה, ואינה חלה על חוזים שקדמו לה. טענות הנתבע 17. הוראות סעיף 27 להסכם החכירה, מתייחסות לסיטואציה יחודית במסגרתה עם תום תקופת החכירה מכל סיבה שהיא, מוחזר הנכס למנהל, והמנהל משתתף במחצית מתשלום היטל ההשבחה שהוטל על החוכר בגין השבת הזכויות למנהל. המקרה נשוא התביעה אינו נופל בגדר סעיף 27 להסכם החכירה. זכויות החכירה בנכס נמכרו במהלך תקופת החכירה ומכאן, שאין לתובעת כל זכות בדין, או בהסכם החכירה להשבת מחצית היטל ההשבחה. 18. סעיף 27 להסכם החכירה, הקובע את השתתפות המנהל במחצית מתשלום היטל ההשבחה, עומד לכאורה בניגוד לאמור בסעיף 16 להסכם החכירה, העוסק בתשלומי פיתוח ומיסים אולם אין המדובר בסתירה אלא בהתייחסות פרטנית של סעיף 27 לסיטואציה יחודית. 19. קבלת פרשנות התובעת תביא לתוצאה אבסורדית ובלתי מתקבלת על הדעת אשר ברי כי לא היתה בכוונת מנסחי הסכם החכירה, לפיה ישתתף המנהל בעלות הכספית של כל השבחה שתהא גם אם הדבר ינבע מתוכנית שתיזום ותגיש התובעת וגם אם התמורה בגין הזכויות הפוטנציאליות תומחרה על ידי התובעת במלואה, וזאת מבלי שהמנהל נהנה מאותה השבחה. 20. יש לקרוא את סעיף 27 להסכם החכירה יחד עם סעיף 26 להסכם החכירה. סעיף 27 יחול אך ורק במידה ותקופת החכירה תגיע לסיומה והנכס יוחזר למנהל. 21. יש לפרש את הוראת 27 להסכם החכירה על רקע החלטות מועצת מנהל מקרקעי ישראל אשר קבעו את השתתפות המנהל במחצית מהיטל השבחה או דמי היתר, רק בעת ביצוע עיסקת שינוי יעוד וניצול, רק במידה והחוכר שילם דמי היתר למינהל, ורק אם מדובר בתשלום הנמוך מבין השניים. כיום, אין המנהל משתתף כלל בהיטל השבחה, גם אם החוכר משלם דמי היתר, וזאת במקביל, להפחתת דמי ההיתר מ 51% לשיעור של 31%. 22. חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965 [להלן "חוק התכנון והבנייה"] קובע מנגנון ברור לפיו, החייב בהיטל השבחה הינו תמיד החוכר לדורות המשלם את מלוא ההשבחה. הדבר נובע אף מהגיונם של דברים, שכן, זכות החכירה לדורות שקולה במהותה לזכות הבעלות. אי לכך, חבות בתשלום ההיטל חלה על החוכר, אשר הוא הנהנה [בדומה לבעלים] מהשבחה שחלה על הנכס. בבואו של בית המשפט לפרש את ההסכם, עליו לשאוף כי פרשנות ההסכם תהלום את הוראות החוק. 23. פרשנות תכליתית של הסכם החכירה, מובילה למסקנה, כי אין ולא היה בכוונת המנהל כמי שניסח את הסכם החכירה להשתתף בתשלום מחצית היטל ההשבחה גם במקרה בו, החוכר מחוייב בהיטל השבחה בגין העברת זכויות בתוך תקופת החכירה וללא שהקרקע מושבת למינהל בתום תקופת החכירה. כוונה זו, באה לידי ביטוי, בין היתר, בסעיף 16 להסכם החכירה, הכולל הוראה חוזית מפורטת וגורפת במסגרתה הוטלה על התובעת החובה לשאת בכל תשלומי החובה והמיסים העירוניים החלים עליה. 24. נקודת המוצא לפרשנות חוזה הינה לשונו של החוזה. אלא, שבצד בחינת לשונו של החוזה, ביחוד נוכח הוראות סותרות של החוזה, על בית המשפט להידרש לנסיבות החיצוניות. כאשר שני מקורות הפרשנות, הלשון והתכלית, ממקומים באותו מדרג. בפרשנות החוזה, יש להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי המשותף של הצדדים. בהיעדר אומד דעת משותף נבחן החוזה על פי תכליתו האובייקטיבית. כאשר עוסקים אנו בחוזה רשות, התכלית היא בעיקרה אובייקטיבית. 25. התכלית האובייקטיבית של סעיף 27 להסכם החכירה הינה, חיוב המנהל בהשתתפות מחצית מהיטל ההשבחה רק במקום בו, מוחזר הנכס למנהל, עם תום תקופת החכירה. 26. כלל הפרשנות נגד המנסח אינו כלל מוחלט והוא יסוג כאשר הפרשנות כפי שהיא מוצעת על ידי המנסח, מקדמת את תכלית ההסכם לעומת הפרשנות האחרת אשר אינה סבירה. דיון והכרעה: 27. סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן- "חוק החוזים"), קובע: "(א) חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו". אכן, המחוקק הביע עמדתו לפיה, אם אומד דעת הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו. 28. על הלשון ואומד הדעת נקבע בדנא 2045/05 ארגון מגדלי ירקות אגודה חקלאית שיתופית נגד מדינת ישראל, (להלן-" עניין מגדלי הירקות") בעמ' 15 לפסה"ד; "לשונו של החוזה היא כלי הקיבול של אומד דעת הצדדים. ומשכך היא מהווה ראיה-לעיתים הראיה המרכזית- בדבר כוונתם המשותפת. כאמור לעיל, לא ניתן לייחס לחוזה פרשנות שאינה עולה בקנה אחד עם לשונו. אי לכך, על בית המשפט לבחון הלוך ושוב את לשון החוזה ואת נסיבותיו החיצוניות, ובכפוף לחזקה הניתנת לסתירה, כי תכלית החוזה היא זו העולה מלשונו הרגילה של החוזה, לאתר את אומד דעתם של הצדדים. עוצמתה של החזקה עשויה להשתנות, כאמור, בין קטגוריות שונות של חוזים שונים ולפי נסיבות העניין". 29. מטרת העל של ההליך הפרשני היא ההתחקות אחר אומד דעת הצדדים. במסגרת זו מנסה בית המשפט לאתר את רצונם הסובייקטיבי המשותף של הצדדים במועד ההתקשרות. במסגרת הפרשנות הסובייקטיבית על בית המשפט לעשות כל שניתן על מנת להתחקות אחר כוונתם המשותפת של הצדדים. רק במקרים בהם לא ניתן בשום אופן לברר את התכלית הסובייקטיבית, אין מנוס מלפנות אל התכלית האובייקטיבית של החוזה (כב' השופט ריבלין בע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נגד ירון כהן; מגדלי הירקות עמ' 15). גם כב' השופט דנצינגר מסכים, כי יתכנו מצבים בהם הצדדים קבעו במסגרת החוזה תניות לגבי סוגיה זו או אחרת, אולם הלשון בה נקטו אינה ברורה ואינה חד משמעית, במקרים כאלה עשוי לעלות צורך בפרשנות לשון החוזה לרבות באמצעות פניה לנסיבות חיצוניות לחוזה, ברם, רק לאחר שמוצו יתר כללי הפרשנות שהותוו בדין ובראש ובראשונה הפנייה ללשון החוזה (ע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נגד כהן עמ' 21; רעא 1452/10 מפעל הפיס נגד אלחנן טלמור עמ' 11). 30. בחוזים שהרשות הציבורית היא צד להם, קיימת חזקה לפיה הרשות הציבורית פועלת בהגינות, בסבירות, בשוויוניות ובתום לב, בהתאם למעמדה כנאמן הציבור ובהתאם לכללי המשפט המנהלי (עניין מגדלי הירקות עמ' 17). "...ככל שאופיו ה"ציבורי" של החוזה הולך וגובר, כן גוברת חשיבותה של התכלית האובייקטיבית..." (א. ברק פרשנות במשפט כרך ד' פרשנות החוזה, תשס"א עמ' 388-389). מן הכלל אל הפרט- 31. המחלוקת בין הצדדים נסבה סביב סעיף 27 לחוזה החכירה, הקובע כדלקמן: "27. במידה והחוכר יתבע לשלם מס השבחה - יחול המס על החוכר והמנהל בחלקים שווים ". 32. סעיף 27 המצוטט לעיל ממוקם לאחר סעיף 26 שכותרתו "גמר תקופת החכירה" וזו לשונו: "א. עם תום תקופת החכירה במקרה שהחוכר לא יבקש חידוש חוזה או במקרה שתמ"ת לא ימליץ לחדש את החוזה, יוחזר המוחכר למנהל כשהוא פנוי מכל מחזיק ומשיג גבול. ב. לאחר החזרת המוחכר למנהל, ישלם המנהל לחוכר בעד ערך המחוברים כאמור בסעיף 25 ו' לעיל". 33. סעיף 16 להסכם, תחת הכותרת : "תשלומי פיתוח ומיסים" קובע: א. "החוכר מתחייב לשאת בכל אגרות והוצאות פיתוח מכל סוג שהוא - החלים או שיחולו על המוחכר או על המנהל בתקופת החכירה, כגון ההוצאות הקשורות בחיבור חשמל, אגרות מים וביוב, סידורי אספקת מים, התקנת ביוב, תיעול, סלילת כבישים ומדרכות. מתקנים, ופעולות תברואתיות וכיוצא בהם. ב. כל המיסים, הארנונות, המלוות, בתשלומי החובה לסוגיהם, העירוניים והממשלתיים לתקופת החכירה, החלים על המוחכר או על בעליו, או על המחזיקים בו, יחולו על החוכר, וישולמו על ידו במועדם. ג. החוכר מתחייב להחזיר למנהל, כל תשלום שיעשה על ידי המנהל, בקשר עם המגרש או המוחכר והחל על החוכר לפי חוזה זה או לפי כל דין, תוך 14 יום ממועד משלוח הדרישה". 34. כאמור, הצדדים חלוקים בשאלת היחס בין סעיף 16 להסכם החכירה לסעיף 27 להסכם החכירה, כאשר לטענת התובעת, סעיף 27 מהווה הסדר מיוחד הגובר על סעיף 16 ואילו לטענת המינהל, הוראות סעיף 27 ענינן בסיטואציה יחודית, לפיה נדרש החוכר לשלם היטל השבחה עם תום תקופת החכירה והשבת הנכס למינהל. 35. עיננו הרואות כי לפי סעיף 16 להסכם החכירה, החוכר הינו מי שנושא בכל המיסים ותשלומי החובה ובכלל זה תשלומי פיתוח ההוצאות הקשורות בחיבור חשמל, אגרות מים וביוב, סידורי אספקת מים, התקנת ביוב, תיעול, סלילת כבישים ומדרכות. סעיף 16 להסכם החכירה, אינו מסייג תשלום היטל השבחה. סעיף קטן (א) קובע כי החוכר ישא בכל אגרות והוצאות פיתוח ובכלל זה חיבור חשמל, אגרות מים וביוב, סידורי אספקת מים, התקנת ביוב, תיעול, סלילת כבישים ומדרכות, מתקנים ופעולות תברואתיות וכיו"ב. סעיף קטן (ב) קובע כי כל המיסים, הארנונות המלוות ותשלומי החובה לסוגיהם, העירוניים והממשלתיים בתקופת החכירה, החלים על המוחכר או על בעליו או על המחזיקים בו, יחולו על החוכר וישולמו על ידו. למעשה קובעת הוראת סעיף 16(ב) לחוזה, כי היטל ההשבחה מוטל על התובעת, זאת נוכח הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, לפיהן היטל ההשבחה חל על החוכר. 36. אם כן קיימת סתירה בין הוראות סעיפים 16 ו- 27 לחוזה. סעיף 27 לחוזה ממוקם בשולי החוזה. קודם לו סעיף 26 העוסק בהחזרת המוחכר למינהל, תחת הכותרת "גמר תקופת החכירה". במקרה דנן לא החזירה התובעת את זכויות החכירה למינהל, והעבירה אותן בתמורה (נספח 5 לבר"ל). 37. החוזה אינו ברור וטעון פרשנות. לא ניתן להסתפק רק בלשונו. הצדדים ויתרו על הבאת ראיות והציגו המחלוקת ביניהם כמשפטית בלבד. בעניין מגדלי הירקות, על אף שהתשתית הראייתית המועטה ועל אף שלא נשמעו עדויות, ניתן היה לאתר את אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים. בענייננו, הדבר אינו אפשרי. הסכם החכירה נחתם ביום 27/2/84 לפני למעלה מ-28 שנים, בין מנהל מקרקעי ישראל לגב' בת שבע דה רוטשילד. הסכם זה שהינו הסכם חכירה מהוון, החליף את הסכם החכירה מקורי בין הצדדים מיום 1/4/65 (נספח 1 לבר"ל) ונחתם לאחר שדמי החכירה השנתיים הוונו ע"י החוכרת. משמעות ההיוון הינה בין היתר פטור מדמי הסכמה בעת העברת הזכויות. גב' דה רוטשילד העבירה את הזכויות ביום 13/4/83 לחברת גרדנר אסטבלישמנט אינטרנשיונל בע"מ (נספח 3 לבר"ל). התובעת רכשה את הזכויות ביום 11/2/92 ומכרה אותן ביום 14/3/2004 (נספחים 4 ו-5 לבר"ל). בכל העסקאות בהן הועברו הזכויות, לא שולמו למינהל דמי הסכמה. כך, לא נחתם חוזה חכירה חדש וכל בעל זכויות נכנס בנעלי החוכר הקודם. בעניין מגדלי הירקות הדגיש המשנה לנשיאה כב' השופט ריבלין כי "אל לו לשופט למהר לקבוע שלא ניתן לאתר את תכליתו הסובייקטיבית של החוזה" (עמ' 16). אלא שבענייננו אין מנוס מקביעה זו. לא ניתן להתחקות אחר כוונתם המשותפת של הצדדים ולקבוע מה הייתה תכלית ההתקשרות ביניהם מבחינתם הם. מדובר בחוזה אשר נחתם לפני שנים רבות ולא ניתן לשמוע עדויות מכלי ראשון לאומד דעת הצדדים. 38. במקרים בהם לא ניתן לברר את התכלית הסובייקטיבית של החוזה, לא נותר לבית המשפט מנוס מלפנות לתכלית האובייקטיבית (עניין מגדלי הירקות עמ' 15-16). התכלית האובייקטיבית תיבחן מתוך אופייה ומהותה של העסקה שנקשרה בין הצדדים; "מקובל עלינו כי החיפוש אחר התכלית האובייקטיבית של החוזה אינו מנותק מהסביבה החוזית שבה הוא נטוע, מאופיו של החוזה ומנסיבותיו הקונקרטיות, ככל שהם משתלבים בעקרונות האובייקטיבים של הסביבה המשפטית והחברתית בה התגבש החוזה. כמו בכל עניין אחר, היישום נבחן ומתגבש בצעידה ממקרה למקרה, תוך שמירה על הפרופורציות והאיזון בהם מתקיים ההליך הפרשני, ומכך אל לנו לחשוש ואל לנו לסגת. זהו מהלך המצוי בעיצומו ועליו להיות מיושם באיפוק ובבחינה הדקדקנית המתחייבת מאופיו של החוזה בהתחשב גם בתכליתו האובייקטיבית, כפי שהיא נלמדת, בין היתר מזהותם של הצדדים" (כב' השופטת בייניש בעניין מגדלי הירקות עמ' 70). . 39. חוק התכנון והבנייה קובע בסעיף 196א: "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". "השבחה" מוגדת בסעיף 1(א) לתוספת השלישית: "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". חיוב בהיטל השבחה הינו הפועל היוצא של השבחת מקרקעין ועליית ערכם, עקב אישורה של תוכנית או מתן הקלה או שימוש חורג במקרקעין. התכלית שבהטלת היטל השבחה והמטרה המונחת ביסודו מבוססות על רעיון של צדק חברתי לפיו, ראוי כי בעל המקרקעין אשר התעשר כתוצאה מפעולה תכנונית שביצעה רשות התכנון "ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען" (ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז, פ"ד נז(4) 119, 129 (2003) ; ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו פ"ד נב(5) 715; רעא 4217/04 ציון פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, ). היטל ההשבחה ממלא אחר עקרון הצדק החלוקתי בכך, שמי שנהנה ומתעשר מפעולות התכנון והפיתוח של הרשות, צריך לשתף את אנשי קהילתו בהתעשרות זו (נמדר שם עמ' 27; עע"מ 2775/01 ויטנר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "שרונים", פ"ד ס(2) 230 ). על יסודות היטל ההשבחה ראו א. נמדר היטל השבחה תשע"ב-2011 עמ' 61-63. 40. התובעת עותרת למחצית היטל ההשבחה אשר שולם על ידה עובר להעברת הזכויות. אליבא לתובעת יש לאכוף את הוראת סעיף 27 לחוזה כלשונה. בעסקאות מקרקעין נהוג כי היטל ההשבחה בגין תוכניות שאושרו למתן תוקף עד מועד חתימת החוזה, חל על המוכר (ראה למשל סעיף 8.3 לנספח 5 לבר"ל). הרציונאל לחיוב כאמור, נעוץ בהנחה לפיה השבחת המקרקעין מגולמת במחיר העסקה. ברעא 4217/04 ציון פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, : אין על הנישום לשאת בתשלום ההיטל אלא בעת שהתרחשה "פעולה ממשית ומשמעותית שמבצע הנהנה במקרקעין המושבחים, אשר יש בה משום הוצאת התעשרותו מן הכוח אל הפועל" (עניין נוה, 130; וראו גם ע"א 6126/98 חברת חלקה 510 בגוש 6043 בע"מ (בפירוק מרצון) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, חולון, פ"ד נה(4) 769, 778-780 (2001)). כך למשל תיחשב כמימוש זכויות קבלת היתר לבנייה על פי הזכויות שהושבחו וכן העברת זכויות במקרקעין המושבחים כולם או חלקם לאחר בתמורה או אף ללא תמורה (ראו הגדרת "מימוש זכויות" בסעיף 1 לתוספת)". 41. טענת התובעת לפיה, לא מכרה זכויות מושבחות בקרקע, אלא אולם,המהווה יחידה בבית משותף, וכי כדי להנות מההשבחה הצפויה נדרש להרוס את הבניין- הינה טענה בעלמא במסגרת סיכומי התובעת. התובעת, לא הניחה תשתית לטענה לפיה זכויות החכירה כשלעצמן לא הושבחו וכי מחיר ההשבחה לא גולם במחיר העסקה. 42. קבלת התביעה פירושה, קביעה לפיה, זכאי חוכר להשתתפות המינהל במחצית מהיטל ההשבחה, בכל מקרה בו יחויב בהיטל השבחה בגין השבחת מקרקעין ועליית ערכם, ואף עקב ניצול זכויות בנייה נוספות על ידי החוכר עצמו, או אף בגין מתן הקלה או שימוש חורג במקרקעין שניתנו לבקשתו. פרשנות כזו מטיבה עם החוכר על חשבון הקופה הציבורית וללא הצדקה ויש בה משום סתירה לחובתו של המנהל כנאמן הציבור, לפעול בשוויון. בחוזה מסחרי התכלית האובייקטיבית הינה אותה תכלית מסחרית המגשימה את ההיגיון הכלכלי-מסחרי המונח ביסוד החוזה. כלל ידוע הוא בפירוש חוזים, שיש להימנע מפירוש המוביל לתוצאה אבסורדית, או המטיל על הצד להסכם התחייבות בלתי סבירה (ע"א 8537/06 אברהם סוויסה נגד בנק לאומי למשכנתאות בע"מ עמ' 9 והאסמכתאות שם). 43. לאחר שזמנתי את הצדדים להשלמת טיעוניהם, נחה דעתי כי יש בהסדר כפי שנקבע על ידי המחוקק בחוק התכנון והבנייה, כדי לחזק את הפרשנות לה טוען הנתבע ואשר לפיה יש לקרא את סעיף 27 יחד עם סעיף 26 לחוזה לחוזה החכירה באופן שחל מקום בו מוחזר המוחכר למינהל. 44. התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה (להלן- "התוספת שלישית"), מטילה היטל על השבחה שארעה במקרקעין. ההיטל כאמור מוטל על ידי מי שנהנה ומתעשר מההשבחה. סעיף 2 לתוספת השלישית קובע: "(א) חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן-"היטל"); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל; היטל בעקבות אישור תוכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד. (ב) שילם חוכר לדורות את ההיטל, יהיה זכאי כלפי בעל המקרקעין לשיפוי בסכום ההפרש בין מה ששילם לבין הסכום שהיה עליו לשלם אילו היה ההיטל חל על השבחת החכירה לדורות בלבד; בקביעת סכום השיפוי תבוא בחשבון הזכות של החוכר לדורות להארכת החכירה, ואולם אם החכירה לא הוארכה מסיבה כלשהי, זכאי החוכר לדורות כלפי בעל המקרקעין לקבל את הסכום שנוכה לו מהשיפוי עקב הזכות להארכת החכירה, כשהוא צמוד למדד יוקר המחיה ממועד תשלומו ועד למועד השיפוי בפועל. (ג) היה המחכיר זכאי, לפי ההסכם, לתבוע מן החוכר תשלום עבור ניצול ההשבחה, יהיה החוכר זכאי לנכות את סכום ההיטל מכל תשלום שעליו לשלם למחכיר כאמור". 45. סעיף 2(א) לתוספת השלישית מטיל את חובת תשלום היטל ההשבחה על בעל המקרקעין ובמידה והמקרקעין מוחכרים לדורות, על החוכר. סעיף 2(ב) לתוספת השלישית קובע כי חוכר לדורות יהיה זכאי כלפי בעל המקרקעין לשיפוי בסכום ההפרש בין מה ששילם לבין הסכום שהיה עליו לשלם אילו היה ההיטל חל על השבחת החכירה לדורות בלבד, קרו אותה ההשבחה ממנה הוא הנהנה בפועל באופן שהחוכר ישופה בגין ההיטל החל על ההשבחה שנגרמה לבעל המקרקעין. בקביעת סכום השיפוי, תבוא בחשבון הזכות של החוכר לדורות להארכת החכירה, ואולם אם החכירה לא הוארכה מסיבה כלשהי, זכאי החוכר לדורות כלפי בעל המקרקעין לקבל את הסכום שנוכה לו מהשיפוי עקב הזכות להארכת החכירה, כשהוא צמוד למדד ממועד תשלומו ועד למועד השיפוי בפועל. סעיף 2(ג) לתוספת שלישית קובע כי במידה והמחכיר זכאי לפי הסכם, לתבוע מהחוכר תשלום עבור ניצול ההשבחה, יהיה החוכר זכאי לנכות את סכום ההיטל מכל תשלום שעליו לשלם למחכיר כאמור. 46. סעיף 259(ד) לחוק התכנון והבנייה קובע: "259. ... (ד). "לגבי מקרקעין המנוהלים לפי חוק רשות מקרקעי ישראל התש"ך-1960- (1) "חכירה לדורות"- לרבות עסקת חכירה לדורות שלא נגמרה ברישום. (2) ההוראות שבסעיף 2(ב) לתוספת השלישית לא יחולו, אלא אם ההחזקה במקרקעין שהחכירה רשות מקרקעי ישראל הוחזרה אליה, או אם זכות החכירה במקרקעין הועברה בהסכמתה. (3) ההוראות שבסעיף 2(ג) לא יחולו". 47. הנה כי כן, עקרון השיפוי הקבוע בסעיף 2(ב) לתוספת השלישית, לפיו משפה בעל המקרקעין את החוכר לדורות בסכום ההפרש בין הסכום אותו שילם לבין סכום אותו היה עליו לשלם בגין השבחת החכירה לדורות בלבד, חל על מקרקעין בבעלות המנהל, בשני מצבים בלבד, אם המקרקעין מוחזרים למינהל, או אם זכויות החכירה הועברו בהסכמתו. בנתחו את שני המצבים כותב א. נמדר בספרו, שם בעמ' 248-9: במקרה הראשון, כאשר החוכר אינו מוכר את החזקה לאחר, עליו להחליט האם הוא רוצה לנצל את ההשבחה שהתרחשה במקרקעין ולשלם את ההיטל הנובע ממנה, או להחזיר את המקרקעין למינהל, ולקבל שיפוי על היטל ההשבחה שהוא שילם. החוכר יטה להחזיר את הקרקע למינהל אם יתרת תקופת החכירה תהיה קצרה והיא לא תספיק כדי להשיג ניצול כלכלי של אחוזי הבנייה הנוספים. במקרה של החזרת הקרקע למינהל ישא המינהל בנטל היטל ההשבחה ויפוצה בסכום הגבוה של החכירה בעבור הקרקע שהושבחה, אותה ימכור בעתיד. 48. העובדה לפיה העבירה התובעת זכויותיה בהסכמת המינהל, גם היא אינה מעלה לפרשנותה ואינה מורידה מפרשנות המנהל. התובעת בחרה לתבוע בעילה החוזית וזנחה את המסלול אותו התווה המחוקק בסעיף 2(ב) לתוספת השלישית, על פיו, יכול וקיימת לה זכות לשיפוי אם וככל וקיים הפרש בין מה ששילמה, לבין מה שהיה עליה לשלם אילו היה ההיטל חל על השבחת החכירה בלבד, זאת גם ביחס לטענתה לעניין אפשרויות הניצול של ההשבחה. 49. התובעת בחרה לבסס את התביעה על הטענה לפיה, יש לפרש את הוראת סעיף 27 לחוזה באופן, שבכל מקרה בו תידרש לשלם היטל השבחה, על המנהל לשאת במחציתו. פרשנות כזו אינה מתיישבת עם תכליתו של ההסכם ויש בה כדי להיטיב עם העותרת ביחס לחוכרים אחרים. סוף דבר- משדחיתי את טענת התובעת ביחס לפרשנות סעיף 27 לחוזה החכירה, דין התביעה להדחות. התובעת תשלם לנתבע הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוך 30 ימים מהיום. חכירהקרקעותהיטל השבחהמקרקעיןמינהל מקרקעי ישראלמקרקעי ישראל