מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא חוזה קניית מקומות חנייה: רקע: התובעת הינה חברת ציבורית העוסקת בייזום פרויקטים בתחום הנדל"ן ובהחזקת נדל"ן (להלן: "עוגן"). הנתבעת הינה אסותא מרכזיים רפואיים (להלן: "אסותא") אשר בבעלות "מכבי שירותי בריאות". ביום 19.5.09 חתמו הצדדים על שני הסכמים. במסגרת הסכם המכר הראשון (להלן: "הסכם המכר") רכשה אסותא את זכויותיה של עוגן ב- 924 מקומות חנייה בחניון הממוקם ברחוב הברזל ברמת החייל בתל-אביב, המכיל 1,798 מקומות חנייה, והמצוי בבעלותה של עוגן (להלן: "חניון אסותא"), כאשר יתר מקומות החנייה נותרו בבעלותה של עוגן (להלן: "חניון עוגן"). ההסכם השני (להלן: "הסכם החניון") נועד להסדיר את הניהול השוטף של החניון המחולק לשני אגפים. במסגרת הסכם המכר והסכם החניון, התחייבה אסותא להעביר לעוגן מדי חודש תשלום בגין חלקה היחסי בעלויות צריכת החשמל והתחזוקה של המערכות המשותפות בחניון, בהן נשאה עוגן. ביום 30.10.11 הגישה עוגן התביעה דנן, בטענה להפרת הסכם המכר ע"י אסותא אשר קיזזה סכומים מהתשלום החודשי שהעבירה לעוגן, בטענה שמדובר בהוצאות שמירה בהן נאלצה לשאת עקב הריסת קיר הפרדה בין החניונים ויצירת מעבר הולכי רגל שלא עברו בדיקה ביטחונית במעבר מחניון עוגן לחניון אסותא. תביעתה של עוגן הינה להשבת הסכומים שקיזזה אסותא. כן עוגן מבקשת מבית המשפט היתר לפצל את סעדיה לפי תקנה 45 לתקנות סדר דין אזרחי - 1984 (להלן:"תקסד"א"), על מנת שיתאפשר לה לתבוע בעתיד את אסותא בגין סכומים נוספים שקיזזה או סכומים שתקזז בעתיד. במהלך דיון ביום 16.4.12 הגיעו הצדדים להסכמה כי ההליך אינו מחייב עידויות פרונטליות, וניתן לתיתו על יסוד הכתב. לאחר הגשת הסיכומים, הנני לפסוק בדין. טענות התביעה: לטענת עוגן, קיזוז הסכומים ע"י אסותא בגין הוצאות שמירה אשר כביכול נשאה בהן, נעשה שלא כדין, שכן במסגרת ההסכמים כלולה הוראה מפורשת לפיה עלויות השמירה חלות על אסותא. כן טוענת עוגן כי נושא השמירה נדון בפירוט ובהרחבה, לאור העובדה שהחניונים הופרדו וחניון אסותא הינו חניון ציבורי. עוגן סבורה כי אסותא נקטה בסעד עצמי, המנוגד למערכת ההסכמים בין הצדדים למדיניות הראויה ולדין הראוי. לטענת עוגן, הצדדים הסכימו ביניהם כי ההפרדה בין החניונים תהא באמצעות עמודונים. משכך, ובהיות אסותא חניון ציבורי, תישא אסותא לבדה בעלויות השמירה המתחייבות מחניון מסוג זה, וכי מדובר בחלק מ"שירותי הניהול של חניון אסותא". עוגן גורסת, כי הוראות הסכם החניון קובעות במפורש את חלוקת האחריות והעלויות בין הצדדים. בכל הנוגע לצריכת חשמל ותחזוקת מערכות משותפות לשני החניונים העוגן היא האחראית כאשר אסותא תשלם לעוגן את חלקה היחסי בעלויות אלו. בכל הנוגע לנושא השמירה של חניון אסותא נקבע כי זה חלק מ"שירותי ניהול של החניון אסותא" ומשכך עליה לשאת בהן. עוגן מפנה לסעיף 1.4 להסכם החניון הקובע: "שירותי הניהול של חניון אסותא- שירותי הניהול שיינתנו על ידי אסותא ו/או מי מטעמה לחניון אסותא, לרבות לחניות הזמניות, לרבות תחזוקה ותיקון ליקויים במערכות תפעול של חניון אסותא, שירותי ניקיון, צביעה, שמירה, וכל השירותיים הנדרשים לדעת אסותא לשם ניהולו התקין של חניון אסותא". כן מאזכרת עוגן את סעיף 3.5 להסכם החניון, הקובע כי חלקה בעלויות השמירה ושירותי הניהול של חניון אסותא, יהיה בהתאם לשימוש בחניות הזמניות בהתאם לחלקה היחסי של עוגן ולא מעבר לכך. משכך, סבורה עוגן כי אסותא נקטה בסעד עצמי, בניסיון לגלגל את הוצאות השמירה על עוגן, מתוך בכוונה להתנער ולא לקיים את התחייבויותיה החוזית. עוגן גורסת, כי התנאים בהם אסותא מחויבת אינם מאפשרים לה להסתמך על שומר שמוצב בכניסה לחניון עוגן, ואסותא אף לא הוכיחה כי יש בידה היתר המאפשר זאת. עוגן מציינת כי בסעיף 4.1 להסכם החניון נקבע כי ההפרדה בין החניונים תאפשר מעבר הולכי רגל בין החניונים. בנוסף טוענת עוגן, בתשריט החניון אשר עליו חתומים הצדדים נקבע כי הפיצול לשני חניונים יעשה באמצעות "עמודונים". לדברי עוגן, הצדדים הסכימו באשר לעלויות הכרוכות בהפרדה, כי עוגן תישא אך ורק בעלויות הפרדת החניונים ולא בעלויות הנובעות מההפרדה. עוגן סבורה, כי אסותא היא מפיקת התועלת ממעבר הולכי הרגל בין שני החניונים. מעבר לכך, אף אם ישנו ערך נוסף לעוגן, המוכחש, הרי עלויות הכלכליות בגין היתרונות במעבר הולכי הרגל, לכאורה מתמצות באלו הקבועות בהסכם ולא ניתן לשנות אותן. לכל היותר מדובר בטעות של אסותא בכדאיות העסקה. עוגן מפנה לסעיף 4.14 להסכם המכר הקובע חד משמעית כי החובה להפעיל חניון ציבורי חלה על הנתבעת. לטענתה, חניון אסותא הינו חניון ציבורי. לעומת זאת, חניון עוגן הינו חניון למנויים בלבד שהינם דיירי בניין עוגן בלבד. בחניונה, טוענת עוגן, ניצב שומר בשעות היום, כאשר החניון פעיל ובשעות הלילה היא סוגרת אותו על ידי תריס גלילה מאסיבי מפלדה, אשר נפתח במקרה שמנוי עוגן מעוניין להיכנס לחניון מעבר לשעות עבודתם השגרתיות. עוגן גורסת כי מאחר שההסכמים שנכרתו בין הצדדים ברורים ואינם ניתנים לפרשנויות, יש לשלול את מהליכה החד צדדים של אסותא. עוד סבורה עוגן כי אסותא הפרה בקיזוז זה את סעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג -1973 (להלן: "חוק החוקים"), מכיוון שלטענתה יש להפריד את החיובים בין הצדדים לעסקאות נפרדות, טענה זו נתמכת בפסיקה המצוטטת בסיכומי התובעת בסעיף 28. מערכת הסכמים בין הצדדים, טוענת עוגן, הינה מורכבת ומשתרעת על תחומים רבים, ועל כן אין להצדיק סעד עצמי זה שנקטה הנתבעת, העלול ליצור "מדרון חלקלק" כאשר כל מחלוקת כספית תהווה עילה לנקוט בקיזוז חיובים הדדים ועצמאיים שבין הצדדים. סיכומו של דבר, טענתה של עוגן הינה כי אסותא לא הייתה רשאית לקזז את שכרו של השומר אשר הציבה מרצונה ומיוזמתה בכניסה לחניון העוגן, מהכספים המגיעים לעוגן בגין חלקה היחסי של אסותא בעלויות והתחזוקה של המערכות המשותפות בחניון בהן נושאת עוגן בשם שתיהן. טענות ההגנה: לטענת אסותא, טענתה מרכזית של עוגן הינה כי כל צד חב בעלויות האחזקה והשמירה של החניון שבבעלותו. על כן, גורסת אסותא ההסכמים אינם מחייבים אותה לשאת בעלויות השמירה של חניון העוגן, ואין היא אחראית על הצבת שומר מטעמה בכניסה לחניון שאינו בבעלותה. לטענת אסותא, ההגדרה של "שירותי ניהול של חניון אסותא" מצויות בהסכם החניון בפרק 3 המסדיר את נושא החניות הזמניות של עוגן. אילו הייתה פרשנות עוגן להגדרה כמופיע בכתב התביעה, היא הייתה מצויה בפרק ניהול החניון השלם בכללותו- פרק 4 להסכם החניון. אסותא טוענת, כי בהסכמים לא מצויה הוראה הקובעת על מי מוטלת החובה לשאת בעלויות השמירה של חניון עוגן. לשיטתה, במועד כריתת ההסכם היה ברור מאליו כי עוגן תציב שומר בכניסה לחניונה בכל שעות הפעילות. זאת, לאור הנוהג המקובל במדינתו להציב שומר בכניסה לחניונים ועריכת בדיקה לכל הנכנסים בשעות הפעילות של החניון. אסותא גורסת, כי אם הצדדים היו מסכימים כי אסותא תידרש להציב שומר בכניסה לחניון העוגן, דבר המנוגד לתכלית ההסכם, אזי הסכמה זו הייתה מוצאת את ביטויה בכתב בהסכם , בבחינת "ברחל בתך הקטנה". עוד טוענת היא, כי עוגן היא הנהנית מהיותו של חניון אסותא חניון ציבורי ומשכך היא זו שעליה לשאת בעלויות השמירה הכרוכות בכך. אסותא מציינת כי הציעה מספר פעמים, שההפרדה בין החניונים תהא על חשבונה. כגון, הצבת גדר רשת עם דלתות אש, שלא יפריעו לשחרור עשן במקרה של שריפה. אולם עוגן דחתה את הצעותיה. אסותא סבורה, כי עוגן ידעה כי מעבר חופשי בין חניון העוגן לחניון אסותא משרת את לקוחותיה ומניב לה תועלת. על כן היא מסרבת להפרדה בין החניונים על ידי גדר רשת, אשר תחסוך את הצבת השומר בכניסה לחניון עוגן. אסותא סוברת כי עוגן מנסה "לאחוז במקל בשני קצותיו"- ליהנות מן המעבר החופשי לחניון אסותא מצד אחד, ומצד שני לא להציב שומר בלילה כפי שנדרש בחוק רישוי עסקים וצווים. הכרעה ודיון: השאלות המצריכות הכרעה הינן: האם הריסת קיר המפריד בין החניונים והצבת העמודונים מהווה הפרת הסכם? על מי חלה החובה לשאת בעלויות השמירה? האם קיזוז הכספים נעשה בהתאם להוראות הדין וההסכמים בין הצדדים? הצבת שומר ע"י אסותא- האם הדבר מחויב על פי חוק? אדון בשאלות אלו אחת לאחת. הריסת הקיר והצבת העמודונים: סעיף 4.1 להסכם החניון קובע: "עוגן תהא אחראית לפצל פיזית על חשבונה את החניון, באופן שהחניון יפוצל לשני חניונים נפרדים, חניון עוגן וחניון אסותא, כך שכל אחד מהחניונים יהיה בעל כניסה ויציאה נפרדים. מובהר כי בין שני החניונים תהא הפרדה פיסית, המונעת מעבר כלי רכב, אך אינה מונעת מעבר הולכי רגל". לשון ההסכם ברורה ואינה משתמעת לשתי פנים. הצדדים בחרו לבצע את ההפרדה בצורה פיסית בין שני החניונים כך שלא יהיה מעבר לכלי רכב אך לא ימנע מעבר להולכי רגל, ואף הוסכם כי עוגן תשא בעלויות ההפרדה. משכך הצבת העמודונים אינה מהווה הפרת ההסכם, כי אם, למעשה, קיומו של ההסכם. עלויות השמירה: מכאן, אעבור לבחון את החיוב בעלויות השמירה. לגבי סעיף 1.4 להסכם החניון הקובע: "שירותי הניהול של חניון אסותא- שירותי הניהול שיינתנו על ידי אסותא ו/או מי מטעמה לחניון אסותא, לרבות לחניות הזמניות, לרבות תחזוקה ותיקון ליקויים במערכות תפעול של חניון אסותא, שירותי ניקיון, צביעה, שמירה, וכל השירותיים הנדרשים לדעת אסותא לשם ניהולו התקין של חניון אסותא". ההלכה המנחה את בית המשפט, בבואו לפרש תנאי בחוזה, נקבעה בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום בע"מ, פ"ד מט(2), 265 - בית המשפט יתחקה אחר אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים שערכו את החוזה, ואחר "המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים". (להלן: "הלכת אפרופים"). על אומד דעת זה ניתן ללמוד מלשון החוזה וכן מן הנסיבות החיצוניות האופפות אותו (ראו דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נגד מדינת ישראל, תק-על 2006(2), 1681, פסקאות 11-9 לפסק דינו של השופט ריבלין. לאחרונה, יש הקוראים לצמצם את הלכת אפרופים הנ"ל, ולפרש חוזה באופן דווקני, על פי לשונו. כך כבוד השופט דנציגר ב ע"א 5856/06 אמנון לוי נ' נורקייט בע"מ, תק-על 2008(1), 840, 845 (2008). "יתר על כן, אני סבור כי על אף כללי הפרשנות שנקבעו בהלכת אפרופים ובהלכת ארגון מגדלי ירקות, מן הראוי כי במקום בו לשון ההסכם היא ברורה וחד משמעית, כגון המקרה שבפני, יש ליתן לה משקל מכריע בפרשנות ההסכם. עיקרון זה מקבל משנה תוקף שעה שלשון ההסכם הברורה והחד משמעית מתיישבת עם ההיגיון המסחרי הפשוט.." במקרה דנן, נשאלת השאלה כיצד יש לפרש את המושג "שמירה"? האם אסותא חבה גם בגין הצבת השומר בכניסה לחניון עוגן לאחר שעות הפעילות של חניון העוגן? על סמך לשון ההסכם, ניתן ללמוד על כוונת הצדדים, לפיה כל אחד מהם יישא בהוצאות השוטפות של החניון שבשליטתו, לרבות עלויות השמירה. אכן, נוצר מצב לפיו על אסותא להציב שומר על חשבונה. אולם, זה היה המצב הנתון עוד בעת כריתת החוזה. מאז לא השתנו הנסיבות. אסותא הייתה מודעת לכך, שיהיה מעבר להולכי רגל, שיעבור בין החניונים; אסותא הייתה מודעת לכך, שחניון עוגן לא ישמש כחניון פתוח לציבור, אלא למנויים בלבד; אסותא הייתה מודעת לכך, שלמנויים תהיה אפשרות כניסה של עשרים ארבע שעות ביממה לחניון עוגן; לכל היותר מדובר בטעות כלכלית של אסותא , בבחינת "טעות בכדאיות העסקה". אסותא הייתה יכולה לדרוש מעוגן עוד בשלב המשא ומתן שקדם לכריתת החוזה, הצבת שמירה בשעות הלילה. לחילופין, יכולה היתה לסרב לאפשר מעבר הולכי רגל בין החניונים. שתי הגישות המשפטיות, עולות כאן בקנה אחד. הלכת אפרופים, השמה את הדגש על כוונת הצדדים כפי שהיא נלמדת מן הנסיבות, מצדדת בעמדת עוגן. הנסיבות האופפות את העסקה, מלמדות כי הצדדים היו מודעים למצב החניונים, ובכל זאת בחרו שלא לכלול התייחסות מפורשת להצבת שמירה לילית, דבר המדבר בעדו ותומך בעמדת עוגן. הלכת נורקייט, הממקדת את ההכרעה בלשון החוזה, אף היא ניצבת לימין עוגן. מקום שרצו הצדדים כאן, ליצור חיוב מפורש בחוזה, הם עשו כן. העדר השתת חיוב ישיר של עוגן בעלויות שמירה על פי החוזה, משמעותו, כי חיוב כזה לא בא בגדרם של חיובי עוגן לפי החוזה. מן האמור לעיל אני מקבלת את עמדת עוגן. לשון ההסכם ברורה וחד משמעית. עולה ממנה, כמו מן הנסיבות האופפות את העסקה ומצביעות על אומד דעת הצדדים, כי אסותא נדרשת לשאת בעלויות האבטחה לאחר שעות הפעילות של חניון העוגן. קיזוז הכספים ע"י אסותא: מכאן אעבור לבחון את התנהלותה של אסותא בקיזוז הכספים. סעיף 53(א) לחוק החוזים ( חלק כללי ) תשל"ג- 1973 קובע כי: "חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת והגיע המועד לקיומם, ניתנים לקיזוז בהודעה של צד אחד למשנהו; והוא הדין בחיובים כספיים שלא מתוך עסקה אחת, אם הם חיובים קצובים". בע"א 476/82 "תדהר" מסגריה קאופורטיבית (בפירוק) בע"מ נגד צבי מרקוביץ, פ"ד לט(2) 813, נקבעו התנאים לקיזוז במסגרת סעיף 53 לחוק החוזים: קיימים חיובים כספיים הדדיים של הצדדים; החיובים הכספיים קצובים; הגיע מועד קיומם; נמסרה הודעת קיזוז לצד שכנגד. בעניינו לא קיימים חיובים כספים הדדים של הצדדים, אלא מדובר בקיזוז חד צדדי. צעד בו נקטה אסותא בעקבות עלויות השמירה שהוטלו עליה. אין המדובר על חוב קצוב אשר הגיע מועד פירעונו. זאת ועוד, אסותא לא מסרה לעוגן הודעה טרם הקיזוז. קיימת פסיקה נרחבת בנושא הקיזוז. ראו דברי כבוד השופט ברק בע"א 377/82 התעשייה האוירית לישראל בע"מ נגד צור גת חברה לפיתוח ולגידור בע"מ, פ"ד מב(2), 752: "בחוק החוזים (חלק כללי) נקבע בו הסדר כולל באשר לקיזוז. על-פי הסדר זה, "חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת והגיע המועד לקיומם, ניתנים לקיזוז בהודעה של צד אחד למשנהו...". ובהמשך : "הקיזוז לאור חוק החוזים (חלק כללי) אינו פועל מאליו. הוא פעולה משפטית חד-צדדית הטעונה הודעה לשם שכלולה. הודעה כאמור נדרשת גם לעניין הקיזוז לפי החוקים השונים שהוחקו לפני חוק החוזים (חלק כללי), לרבות בקיזוז לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)". מכאן עולה, כי למבצע הקיזוז, קמה החובה לשלוח הודעה לצד שכנגד, בטרם יבצע הקיזוז. משכך, על אסותא הייתה מוטלת חובה להודיע על בגין קיזוז הוצאות השמירה מן התשלום החודשי, בטרם ביצע הקיזוז. אסותא לא עשתה כן, אלא קיזזה באופן חד צדדי. משלא מסרה אסותא הודעה טרם הקיזוז, הרי הקיזוז התבצע שלא כדין, ובניגוד להוראות ההסכם. הצבת שומר : האם הייתה מוטלת על אסותא חובה להציב שומר בחניונה? פריט 8.6 בצו רישוי עסקים- חניון ששטחו מעל 500 מ"ר (להלן: "צו רישוי עסקים") אשר צורף כנספח 2 לכתב ההגנה, קובע: "15. בעלי תפקיד ביטחוני-תפקידם וסימני זיהוי: בעסק יועסקו בעלי תפקיד ביטחוני בתפקיד ובמספר כפי שיורה מפקד המרחב ובכפוף לאמור בסעיף 20 להלן, והדרישות הקבועות במפרט מספר 151. בכל שער כניסה לעסק יוצב בודק ביטחוני. בפתח כניסה פעילה יוצב סורק בטחוני חמוש. בודק ביטחוני יבצע התפקידים המפורטים להלן: יערוך הבדיקה הביטחונית לגילוי חפצים חשודים בכלי הרכב הנכנסים לעסק. לא יתיר כניסה לעסק לרכס גמ"פ, אלא לאחר שערך ברכב בדיקה לגילוי חפצים חשודים. יעמוד בכל שער כניסה לעסק ויערוך הבדיקה הביטחונית על גופם ובכליהם של כל כניסה לעסק. הבדיקה תתבצע באמצעים לגילוי מתכות שיימצאו בכניסה לעסק וכו'... " פריט זה מחייב הצבת שומר בכל כניסה לעסק, אשר יבצע בידוק ביטחוני לרכבים ולהולכי רגל. בהמשך הסעיף קובע פריט 16: "בעסק יוצבו שומרים בשעות בהם העסק פתוח לציבור, במספר כפי שיורה מפקד המרחב, בכפוף לאמור בסעיף 16 להלן וכו'... " דרישתה של אסותא, כי עוגן תציב אף היא שומר בכל שעות היממה, מאחר שמדובר ביחידה אחת על פי הסכם המכר איננה סבירה. היות וחניון העוגן פועל בצורה שונה, ואיננו חניון ציבורי, לא ניתן לדרוש מעוגן להציב אבטחה בהיקף של חניון ציבורי. לאור הוראות אלו, הרי עוגן איננה נדרשת להצבת שומר מעבר לשעות הפעילות של החניון. זהו חניון למנויים, אשר איננו פעיל עשרים וארבע שעות ביממה. מנגד, החניון שבבעלות אסותא הינו חניון ציבורי הנדרש לאבטחה באופן רציף בכל שעות היממה. על אסותא בלבד מוטלת החובה החוקית להציב שומר בחניון המשמש אותה. על עוגן, לא מוטלת חובה חוקית כאזו לגבי החניון שבשליטתה. מאחר וקמה לאסותא חבות חוקית להציב שומר בחניון שלה בלבד, לכל אורך שעות היממה, הרי לא ניתן להטיל על עוגן את החובה לשאת בתשלומים הנובעים מחובה זו. בשולי הדברים יצוין, כי הועלתה טענה והוצגו תכתובות שונות ביחס לחניות הזמניות. דא עקא, התביעה דנן עוסקת אך ורק בנושא השמירה בחניון הקבוע. לא ניתן לקשור לתביעה זו, טענות כספיות אחרות שלא הונחה תשתית ראייתית ומשפטית מבוססת דיה על מנת להכריע. כיון שכך, אין ליתן נפקות לטענות אלו. סיכום : מן המקובץ לעיל כי דין התביעה להידחות. הנתבעת תישא בהוצאות התובעת בהליך זה, בסך של 7,000 ₪. שיעור ההוצאות נקבע לקולא, נוכח ההסכמה להכרעה על יסוד הכתב. חוזהמקום חניהחניה