מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא ביטול הליכי גביית ארנונה: 1. עתירה לביטול דרישות לתשלום ארנונה עבור נכסי מקרקעין המצויים בשכונת בת גלים בחיפה ולביטול הליכי הגבייה. העתירה כוללת בחובה טענות שונות ומגוונות ביחס לנכסים השונים והטלת חיובים בגינם. על כן נתייחס בפסק דין זה לטענות השונות כפי שנטענו אך תחילה נפתח בתיאור הרקע. רקע 2. העותרת הינה חברה קבלנית אשר בנתה מספר מבנים בשכונת בת גלים בחיפה. מדובר במתחם עליו חלה התכנית המפורטת חפ/1949/ ב' על תיקוניה. במתחם כלולים 4 מבני מגורים המצויים ברח' החי"ל 4, 4א', 6, ו-8; מקבץ דיור למחוסרי יכולת הכולל 112 יחידות המצוי ברח' החי"ל 10; ומרכז מסחרי המצוי ברח' העלייה השנייה 39. אכלוס המבנים החל כבר לפני שנים רבות ולגרסת העירייה חויבו הנכסים השונים בתשלום החל משנת 1997, בשים לב להתקדמות הבנייה. כחלק מדרישות התכנית נבנו על ידי העותרת מקומות חנייה. חלק מהחניות יועדו לרוכשי דירות המגורים, חלקן נועד למקבץ הדיור, וחלק נועד למרכז המסחרי. העותרת אף הכשירה חניות נוספות מעבר לנדרש. 3. בבנייני המגורים מכרה העותרת את מרבית הדירות (למעט 4). לחלק מהדירות שנמכרו הוצמדו גם מקומות חנייה בחניון. העותרת הגיעה עם מדינת ישראל באמצעות חברת "עמידר" להסכם ביחס למקבץ הדיור ולפיו יינתנו שירותי דיור לזכאים לדיור ציבורי. למקבץ הדיור יוחדו 36 מקומות חנייה. חלק מהמרכז המסחרי נמכר לחברת "שופרסל" אשר רכשה גם זכויות בחלק מהחניות הצמודות למרכז המסחרי. 4. עם מכירת הדירות, נשלחו דיווחים לעירייה ורוכשי הנכסים חויבו בתשלומי ארנונה. כך גם כאשר נכרת ההסכם ביחס למקבץ הדיור. עם זאת בגין כל הנכסים שלא הועברו לבעלי זכויות חדשים, שלחה העירייה לעותרת דרישות לתשלום ארנונה. מדובר בעיקר על דרישות תשלום עבור חניות שלא הוצמדו לדירות או לנכסים ספציפיים, לתשלום עבור חנויות שלא הושכרו במרכז המסחרי ותשלום עבור שטחים ציבוריים במקבץ הדיור. 5. ביום 15/6/04 שלחה העותרת, באמצעות בה כוחה דאז, עו"ד א' אידלמן, מכתב שהוכתר בכותרת "השגה" (נספח "א" לכתב התשובה). במכתב זה העלתה העותרת טענות בנוגע לחיובה בארנונה עבור מקומות חניה במבני המגורים אשר לא הוצמדו לדירות ספציפיות ובגינן נדרשה העותרת לשלם ארנונה. במכתב ההשגה נטען כי כל מקומות החניה שלא הוצמדו לדירות מהוות חלק מהרכוש המשותף של הבתים השונים ועל כן יש לחייב את בעלי הרכוש המשותף בתשלום הארנונה. עוד נטען כי החניות משמשות את כלל הדיירים ועל כן יש לראות בדיירים כ"בעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכסים ולחלופין כי החניות אינן "אדמות בניין" ועל כן אינן נשוא לחיוב בארנונה". ביום 4/8/04 נמסרת תשובת מנהלת הארנונה בעירייה אשר דחתה את ההשגה מהטעם כי הוגשה באיחור. לגופן של הטענות הובהר כי מדובר בחניון מקורה וסגור שאינו פתוח לציבור הרחב. לפיכך, בהיעדר ראיה כי החזקה בו נמסרה לגורם אחר, עמדה העירייה על טענתה כי העותרת היא המחזיקה. מכתב התשובה נשלח לעו"ד אידלמן וקבלתו אושרה במזכר בכתב יד (נספח "ג" לתשובה). 6. מאז משלוח "ההשגה" והתשובה לא אירע דבר. העותרת לא הגישה ערר או עתירה על תשובת העירייה ואף לא טרחה לסלק את חובות הארנונה. בשנת 2011 מכרה העותרת את מקבץ הדיור לאיילון ח.ל.ב נכסים והשקעות בע"מ (להלן: "הרוכשת"). משביקשה העותרת לקבל אישור לצורך העברת הרישום בלשכת רישום המקרקעין על שם הרוכשת, התנתה העירייה את מתן האישור בסילוק חובות הארנונה בגין הנכסים השונים. העירייה אף החלה עוד בשנת 2010, לנקוט בהליכים לגביית החובות ובין היתר הטילה עיקולים על נכסיה של העותרת. 7. בעקבות כל אלו הגישה העותרת את העתירה הנוכחית. בד בבד להגשת העתירה ביקשה העותרת סעד זמני שיאפשר לה את השלמת הרישום על שם הרוכשת. בסופו של יום, במהלך הדיון בבקשה לסעד זמני הושגה הסכמה שהעותרת תשלם את החוב כתנאי לקבלת האישור ותישמר לה זכותה להעלות טענות כנגד החיובים. הטענות בעתירה 8. טענות העותרת בעתירה אינן לגמרי סדורות וברורות ועל כן ננסה לשים בהן סדר. העותרת טוענת כי לא קיבלה תשובה ל"השגה" שנשלחה בשנת 2004 על ידי עו"ד א' אידלמן ועל כן יש לראותה כאילו התקבלה, דהיינו, יש לקבוע כי העירייה קיבלה את הטענה שהעותרת אינה חייבת בארנונה בגין החניות בבתי המגורים. העותרת חוזרת וטוענת כי כל החניות בבתי המגורים לא הוצמדו לדירות ספציפיות, מהוות חלק מהרכוש המשותף. עוד נטען כי על פי תקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות בשנת 2000), התש"ס - 2000, אין להטיל חיובי ארנונה עבור חניון שאינו בתשלום. 9. העותרת טוענת כי משהשכירה את מקבץ הדיור למדינת ישראל, באמצעות חברת עמידר, הרי שההחזקה במקבץ הדיור כולו, לרבות יחידות הדיור, השטחים הציבוריים והחניות, עברו כולם לחזקת מדינת ישראל. על כן, לדעתה, כלל הדיירים או חברת "עמידר" הם שצריכים לשאת בתשלום הארנונה עבור כל חלקי המקבץ כולל החניות והשטחים הציבוריים. 10. בכל הקשור לנכס המסחרי, נטען כי עד שנת 2011 עמדו שתי חנויות ריקות כיוון שבנייתן טרם הסתיימה. בנסיבות שכאלו לא ניתן היה להשית על העותרת חיובי ארנונה כלשהם. בשנת 2011 הושכרו החנויות ועל כן ממועד ההשכרה ואילך על השוכרים לשאת בחיובים. העותרת העלתה גם טענות בנוגע לחיוב המשותף בצריכת מים שהושת עליה בנכסים השונים. 11. העירייה מצידה טוענת כי דין העתירה להידחות על הסף הן מחמת השיהוי הרב שבהגשתה והן מהטעם כי הסמכות לדון בטענות השונות מסורה לוועדת הערר בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר"). לגופן של טענות מבהירה העירייה כי העותרת הייתה המחזיקה של כל הנכסים נשוא החיובים ולכן היא שצריכה לשאת בתשלום הארנונה. דיון והכרעה 12. כפי שראינו המחלוקות העומדות להכרעה הינן שונות ומפורטות. עם זאת ראוי תחילה לדון בטענות הכלליות שהעלתה העירייה והן טענות השיהוי והסמכות. על כן אדון בטענות אלו תחילה. שיהוי 13. כפי שפורט לעיל, העירייה החלה להטיל על העותרת חיובי ארנונה בגין הנכסים השונים כבר לפני שנים רבות, מסוף בנייתם של הנכסים. בכל הנוגע לחניות בבתי המגורים העלתה העותרת את טענותיה כבר בשנת 2004 בעת שהגישה מכתב "השגה". "השגה" זו של העותרת נדחתה, הן בשל האיחור בהגשתה והן לגופם של דברים. איני מוכן לקבל את טענת העותרת כי לא ידעה על ההחלטה בהשגה. לא הוגש תצהיר של עו"ד אידלמן, מי ששימש בא כוחה של העותרת, ואשר קיבל, על פי הנטען, את התשובה. לא הוצגו גם מכתבים כלשהם ששלחה העותרת לעירייה לאחר המועד למתן התשובה, כפי שניתן היה לצפות כי תעשה אילו סברה שהשגתה התקבלה. 14. על פי חוק הערר עומדת לנישום אשר השגתו נדחתה, זכות להגיש ערר לוועדת הערר. את הערר יש להגיש תוך 30 יום מקבלת ההחלטה. על החלטת ועדת הערר יש זכות להגשת ערעור מנהלי לבית משפט זה. העותרת לא עשתה כך. בנסיבות אלו ברי שכל טענותיה של העותרת לגבי החיובים לשנת 2004, ככל שאלו נכללו ב"השגתה" דינן להידחות. 15. עם זאת ראינו כי בהשגתה העלתה העותרת טענות רק ביחס לחניות בבנייני המגורים ולא העלתה טענות נוספות כפי שהן מועלות כעת. למרות שאת איני סבור כי יש לאפשר לה לבסס עתירתה על טענות נוספות אלו. משבחרה העותרת להשיג על חלק מחיובי הארנונה, היא חסומה מלטעון בהליך אחר טענות נוספות אותן יכלה לכלול בהשגתה. 16. במשך השנים מ - 2005 ועד 2011 לא הגישה העותרת כל השגה על חיובי הארנונה. אין טענה כי העותרת לא קיבלה את הדרישות. לעותרת אין הסבר מניח את הדעת מדוע שתקה שנים כה רבות ומדוע לא הגישה השגות או עתירות בגין החיובים שהושתו עליה. רק בשנת 2011, עת החלו הליכי הגבייה, נזכרה העותרת להעלות טענות. 17. בפני בעל דין המבקש לתקוף דרישות תשלום ארנונה עומדים שני מסלולים שבעיקרם הם נפרדים, אף כי עשויה להיות חפיפה חלקית ביניהם. כאשר עילות התקיפה כלולות בעילות הקבועות בסעיף 3(א) לחוק הערר על בעל הדין להגיש השגה ולאחריה ערר במועדים שנקבעו בחוק הערר. עם זאת, באותם עניינים שאינם כלולים במסלול ההשגה והערר - כלומר אינם כלולים בעילות המנויות בסעיף 3(א) לחוק הערר - יכול בעל הדין להגיש עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים (ראו על הקושי הנוצר בשל הריבוי במסלולים עע"מ 5640/04 מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש (פסקה 8) (ניתן ביום 5/9/05); בר"מ 4991/04 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' שילוח חברה לביטוח בע"מ (פסקה 4) (ניתן ביום 3/5/07); עע"מ 259/05 שי ז"ל נ' עיריית נצרת עלית (ניתן ביום 6/11/11); בר"מ 1295/12 נורקייט בע"מ נ' עיריית פתח תקוה (ניתן ביום 12/3/12)). 18. גם הגשת עתירה תחומה בסד זמנים כקבוע בתקנה 3(ב) לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), התשס"א - 2000 ולפיה עתירה תוגש "בלא שיהוי, לפי נסיבות העניין, ולא יאוחר מארבעים וחמישה ימים מיום שההחלטה פורסמה כדין או מיום שהעותר קיבל הודעה עליה או מיום שנודע לעותר עליה, על פי המוקדם". על כן מתחייבת המסקנה כי את אותן טענות שניתן היה להעלות בגדרה של השגה, על פי חוק הערר, מנועה העותרת מלהעלות כעת ואין להתיר לה בדרך של הגשת העתירה לעקוף את מגבלת הזמן הקבועה להליכי ההשגה והערר. גם את הטענות הנוספות, שאינן כלולות במסלול ההשגה, היה על העותרת להעלות ולהביאן בעתירה ללא שיהוי. העותרת לא עשתה כן, השתהתה שנים רבות ועל כן יש לדחות אותן מחמת השיהוי שבהעלאתן. 19. עוד נזכיר את עיקרון "סופיות השומה" ולפיו משחלף המועד הקבוע בדין להשיג על השומה היא הפכה חלוטה ואין מקום להשיג עליה בהליכים אחרים (ראו למשל ע"א 9168/06 יזדי נ' פקיד שומה 3 ירושלים (ניתן ביום 19/1/10); עמ"נ (חי') 3586-12-11 א.א. שירותים ש.א. (2007) בע"מ נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה (ניתן ביום 8/8/12)). הטעם לעיקרון זה הינו הצורך להסדיר את תקציב הרשות ולמנוע אי ודאות בנוגע למשאבים העומדים לרשותה (ראו בג"צ 170/87 אסולין נ' ראש עיריית קרית גת, פ"ד מב(1) 678 (1988); בג"צ 417/84 קלפיש נ' המועצה המקומית סביון, פ"ד לט(2) 110 (1985); עמ"נ (חי') 3586-12-11 הנ"ל). עם זאת, עיקרון סופיות השומה אינו מוחלט ולעיתים ייסוג העיקרון מפני עקרונות אחרים. כך למשל כאשר טענות הנישום מצביעות על טעות בולטת, כאשר ישנו אינטרס ציבורי כבד משקל לדון בטענות אף שחלף המועד וכדומה. 20. בענייננו, אין אינטרס מיוחד המצדיק סטייה מהעיקרון. העותרת "ישנה" על זכויותיה, נמנעה מהגשת השגה ואפילו שכחה לברר מה עלה בגורל השגתה משנת 2004. טענת העותרת הינה כי לא החזיקה בנכסים וכי יש להטיל את החיובים על אחרים. קבלת הטענה כעת תחייב בירור עובדתי מי החזיק בכל חניה במהלך השנים, מי היו בעלי הרכוש המשותף בכל שנה וכדומה. בירור עובדתי כזה צריך להיעשות בזמן אמת ולא באיחור של שנים רבות. פתיחת הפתח לעותרת לתקוף שומות סופיות תעמיד את הרשות הציבורית בפני קשיים ממשיים לאיתור החייבים האחרים ולגביית המס מהם. 21. עוד נזכיר על-פי פסיקת בית המשפט נבחן השיהוי על-פי שלושה מבחנים; אופן התנהגותו של העותר ("המבחן הסובייקטיבי"); האם המחדל בהגשת העתירה במועד פגע באינטרסים ראויים של המשיב ("המבחן האובייקטיבי"); ולבסוף עד כמה כרוך המעשה המנהלי נשוא העתירה בפגיעה בשלטון החוק ("המבחן הציבורי") (ראה בג"ץ 2285/93 נחום נ' ראש עיריית פתח תקווה, פ"ד מח(5) 630 (1994); עע"מ 8723/03 עיריית הרצליה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חוף השרון, פ"ד נח(6) 728, 733-732 (2004); ובג"צ 3/04 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה צפת נ' שר הפנים (ניתן ביום 26/12/05)). במקרה הנוכחי מחייבים המבחנים את קבלת טענת השיהוי. העותרת ידעה על המועדים, ולא סיפקה כל הסבר לאיחור בהגשה. האיחור בהגשת העתירה עלול לפגוע בעירייה שסמכה על שתיקת העותרת בתכנון תקציבה. אין גם כל אינטרס ציבורי המצדיק העתרות לעתירה לאחר חלוף המועד. 22. ניתן לסכם ולקבוע כי העותרת מנועה מלטעון כנגד השומות שהוצאו לה לשנת 2004, מחמת שחלפו המועדים לתקוף את ההחלטה בהשגה. העותרת מנועה מלהעלות טענות כנגד השומות שהוצאו לה עד שנת 2010 מחמת השיהוי הרב בהעלאת הטענות. בכך לא די, שהרי בכל שנה רשאית העותרת להשיג על הדרישה שנשלחה אליה ולשכנע כי אינה חייבת בתשלום הארנונה. על כן נדון גם בטענות הנוספות שהועלו. הסמכות העניינית 23. דומה גם כי הדין עם העירייה בטענתה כי היה על העותרת לפנות תחילה בהשגה ובערר לוועדת הערר על פי חוק הערר ולא להגיש עתירה, אף כי עניין זה לבדו אינו מצדיק את דחיית העתירה. ראינו כי השגה של האזרח על דרישת ארנונה שקיבל יכולה להתברר בשני מסלולים; המסלול הראשון, המנהלי, הכולל השגה בפני מנהל הארנונה וערר לוועדת הערר על פי חוק הערר. במסלול זה מוגבל ההליך לרשימה מפורטת של נושאים שניתן להעלותם, כמפורט בסעיף 3(א) לחוק הערר. נושאים אלו בעיקרם נוגעים לעניינים עובדתיים וטכניים, המצריכים לעיתים בדיקת המצב בפועל (ראו בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו(1) 793, 799 (1992); ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773, 779 (2002); עע"מ 5640/04 לעיל); המסלול השני, המשפטי, הוא בהגשת עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים. בעיקרון המסלול המשפטי נועד לשמש אכסניה להעלאת השגות אותן לא ניתן להעלות במסלול המנהלי (בג"צ 764/88 הנ"ל; בג"צ 351/88 טית בית בע"מ נ' עירית פתח תקוה, פ"ד מב(3) 441, 446 (1988); ע"א 2064/02 תשלובת ח. אלוני בע"מ נ' עיריית נשר, פ"ד נט(1) 111, 117 (2004)). עם זאת ההפרדה בין המסלולים אינה חדה. בשנת 1994 הוסף לחוק הערר סעיף 3(ג), המאפשר לפנות במסלול ההליך המשפטי גם במקרים המנויים בסעיף 3(א) לחוק הערר, כפוף לקבלת אישור בית המשפט. כמו כן הכירו בתי המשפט באפשרות לעשות שימוש במסלול המשפטי מקום שהעתירה מעלה סוגיה בעלת אופי עקרוני או מקום שבו מתעוררים נושאים שחלקם בסמכות ועדות הערר במסלול המנהלי וחלקם לא (ראה בג"צ 351/88 הנ"ל; רע"א 2425/99 עירית רעננה נ' י.ח. יזום והשקעות בע"מ, פ"ד נד(4) 481, 492-490 (2000); עע"ם 9530/05 ריבוע כחול - ישראל בע"מ נ' עיריית עפולה, (ניתן ביום 16/01/2008); ע"א 10977/03 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' עיריית בני ברק (ניתן ביום 30/8/06)). החפיפה הקיימת בין המסלולים גוררת אין סוף דיונים מיותרים וזו אחת הסיבות שדיונים בעניין חיובי ארנונה מעסיקים את בתי המשפט לעיתים כה רבות. ראוי כי יימצא הסדר ברור יותר שימנע התדיינויות כה רבות ואין לי אלא להפנות לדברי בית המשפט בבר"מ 3524/08 אגוד ערים אזור חיפה (שרותי כבאות) נ' מועצה מקומית קרית טבעון (ניתן ביום 14/3/10) (פסקה 21 לפסק דינו של השופט עמית)). 24. טענות העותרת ברובן הינן טענות עובדתיות שמקומן הטבעי הינו במסלול המנהלי. שאלת זהות המחזיק בכל רגע נתון, מועד העברת הזכויות לרוכש נכס וכדומה, הן סוגיות שראוי לבררן במסלול המנהלי ולא במסלול המשפטי, עתירה לבית המשפט. גם הטענה כי בניית נכס כלשהו (החנויות) לא הושלמה הינה טענה עובדתית מקצועית שמקומה במסלול המנהלי. העותרת ניסתה מזלה במסלול המנהלי רק בשנת 2004 ולאחר מכן זנחה אותו ולא שבה לתקוף את דרישות הארנונה באף אחד מהמסלולים. העותרת הייתה מודעת לקיומו של המסלול המנהלי, ידעה על דרישות התשלום ונמנעה מכל מעשה. לכאורה די היה בכך כדי להביא לדחיית העתירה. עם זאת, כפי שאפרט להלן, הגעתי למסקנה כי דין טענות העותרת להידחות לגופן ולכן לא אסתפק בקביעה בעניין הסמכות ואבחן גם את הטענות עצמן. האם העותרת הינה החייבת בארנונה בגין החניות 25. מאז שנת 1993, עת נחקק חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, הוסדרו ההוראות לעניין הטלת ארנונה על-פי חוק ההסדרים. סעיף 8 לחוק ההסדרים מסמיך את הרשויות המקומיות להטיל חובת תשלום ארנונה על "המחזיק בנכס". סעיף 7 לחוק ההסדרים מציין כי המונח "מחזיק" יפורש על-פי ההגדרה שבסעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש]. בפקודת העיריות בסעיף 269 מוגדר "מחזיק - למעט דייר משנה", ובסעיף 1 לפקודה מוגדר "מחזיק" כדלקמן: "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון". המונח "מחזיק", כמו המונח "החזקה", זכה לפרשנויות רבות בפסיקה. נפסק כי המושג יפורש בהתאם להקשרו החקיקתי, כך שהמושג "מחזיק" לצורך חיקוק אחד אינו בהכרח זהה לפירוש שיינתן לאותו מושג במסגרת חיקוק אחר. לגבי המושג "מחזיק" בפקודת העיריות, נקבע בפסיקה כי המחזיק הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס (רע"א 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד לט(3) 341, 344 (1985); ע"א 650/88 יריב הספקה לחקלאות בע"מ (בכינוס נכסים ובפירוק) נ' הספקה חברה מרכזית לחקלאים בע"מ (בפירוק), פ"ד מז(5) 144 (1993); רע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' עו"ד וינבוים, פ"ד נו(4) 856, 857 (2002); רע"א 9813/03 מדינת ישראל-משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון (ניתן ביום 4/2/2007); בג"צ 129/84 פרופיל חן בע"מ נ' המועצה המקומית יבנה, פ"ד לח(4) 413, 417 (1984); ע"א 739/89 מיכקשוילי נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד מה(3) 769, 775-774 (1991)). על מנת לאפשר לעירייה להטיל את החיוב על המחזיק מטילה פקודת העיריות על בעל הנכס חובת הודעה על כל שינוי מחזיק. סעיפים 325 ו- 326 קובעים את ההוראות בדבר מתן הודעה לעירייה: 325. חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי-ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה. 326. נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעיריה הודעה על העיסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלמו ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה. נזכיר כי תכלית הוראות סעיפים 325 ו-326 לפקודה הינה להקל על הנטל המוטל על העירייה בגביית המס מהמחזיק בנכס. וכך אומר בית המשפט העליון בע"א 739/89 הנ"ל עמ' 775: ניכר בפקודת העיריות [נוסח חדש], כי מגמתה שלא להכביד על עירייה יתר על המידה באיתור הגורם המהווה "מחזיק" לגבי נכס מסוים לצורך תשלום הארנונה. בדרך כלל רשאית היא להסתמך על רישום ועל הודעות מתושביה בדבר שינויי מצב. כך, למשל, נאמר בסעיף 326 לפקודה, כי מי שחדל להיות בעלים או מחזיקו של נכס (ומשום כך, כמובן, אין ביכולתו לעשות שימוש בנכס), חבותו בתשלום ארנונה מסתיימת רק עם משלוח הודעה על כך לעירייה, ולא עם חדלות הבעלות או החזקה בפועל. (ראו גם בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ. דור אנרגיה (1988) בע"מ (ניתן ביום 17/4/08)). 26. אין חולק כי העותרת הקימה את בתי המגורים, מקבץ הדיור והמרכז המסחרי כולל החניות השונות ועל כן הייתה העותרת, עם סיום הבנייה, המחזיקה בחניות אלה. לגרסת העותרת היא מכרה לדיירי חלק מהדירות חניות שהוצמדו לדירותיהם. על עסקאות אלו דיווחה לעירייה. עם זאת נותרו לטענתה מקומות חנייה רבים שלא הוצמדו לדירות ועל כן יש לראותם כחלק מהרכוש המשותף. עוד טוענת העותרת כי על פי צו הארנונה לא ניתן להטיל חיוב על חניון שאינו בתשלום. 27. תחילה נבהיר כי בתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות בשנת 1999), התשנ"ט - 1999 אליהן מפנה העותרת, נקבעה רשימה של סוגי נכסים עליהם ניתן להטיל ארנונה. בין אלו נכלל "חניון" - המוגדר כמקום שהחנייה בו נעשית בתשלום. עם זאת, אין בהוראה זו לשלול את סמכות הרשות להטיל ארנונה על כל נכס המשמש לחנייה והמהווה שטח נלווה לנכס אחר (ראו ע"א 8838/02 אבי גולדהמר ושות' נ' עיריית חיפה (ניתן ביום 20/9/06) (פסקה 6 לפסק דינה של השופטת מ' נאור)). על כן, דין טענת העותרת בדבר הפטור לחניון להידחות. 28. גם הטענה שמדובר ברכוש משותף המוחזק על ידי בעלי הבית המשותף דינה להידחות. העותרת לא הציגה כל ראיה על העברת החזקה במקומות החנייה לבעלי הדירות בבית המשותף. העותרת אף נמענה מלהציג את צו רישום הבית המשותף, או את הסכמי המכר והתשריטים שצורפו להם, מהם ניתן היה אולי ללמוד אילו חלקים מהחניון מהווים רכוש משותף. העותרת אף לא הודיעה, בכל שלב שהוא, על העברת החזקה בנכס לאחרים כנדרש על פי פקודת העיריות. על כן טענות העותרת לגבי החניות בבתי המגורים להידחות. החניות במקבץ הדיור 29. העותרת בנתה את מקבץ הדיור והתקשרה לגביו עם מדינת ישראל באמצעות "עמידר". לטענתה היא השכירה את הדירות במקבץ ל"עמידר" והעבירה גם את החזקה בחניות לעמידר. מעיון בהסכם בין העותרת ל"עמידר" לא ניתן ללמוד על השכרת החניות. יתרה מזו, לא מדובר בהסכם שכירות אלא בהסכם למתן "שירותי דיור" במקבץ. היקף השירותים הניתנים לדיירים שיופנו על ידי עמידר מוגדר בהסכם, ומתן שירותי חנייה בחניון אינו כלול בהם. העותרת אינה משכירה את הדירות לדיירים או לעמידר אלא רק מאפשרת לעמידר להפנות דיירים לקבלת שירותי דיור. לא בכדי השתמשו הצדדים בביטוי "שירותי דיור" ולא בביטוי השכרה, שכן לעמידר או לדיירים לא עברה זכות שכירות אלא רק זכות לעשות שימוש מוגבל בדירות על פי האמור בהסכם. העותרת אף התחייבה להעמיד לרשות הדיירים זכויות שימוש בחלקים ציבוריים (סעיף 5, 12). מקומות החנייה אינם מוזכרים בהוראה זו ולא הועמדו לרשות הדיירים. מתוך האמור מתחייבת המסקנה כי העותרת נותרה המחזיקה ולמצער הינה בעלת הזיקה הקרובה ביותר לחניות של מקבץ הדיור ועל כן הינה החייבת בארנונה. החניות במרכז המסחרי 30. גם לגבי החניות במרכז המסחרי נטענו טענות דומות, וגם טענות אלו דינן להידחות. החניות הינן שטח נילווה למרכז המסחרי ועל כן רשאית הייתה העירייה לחייבן בסווג "עסקים אחרים" (ראו גם פסק דיני בעמ"נ 1253-04-11 עיריית חיפה נ' משטרת ישראל (ניתן ביום 16/1/12)). ודוקו, ככל שהמצב העובדתי מחייב סיווג אחר הרי שהיה על העותרת לפנות לוועדת הערר שהיא הגורם המקצועי שיכול לברר את העובדות (השווה לפסק דיני בעמ"נ 11364-04-09 הוט טלקום שותפות מוגבלת נ' מועצה אזורית מטה אשר (ניתן ביום 1/1/10)). החנויות במרכז המסחרי 31. העותרת טוענת כי שתיים מהחנויות שבמרכז המסחרי נותרו בלתי גמורות עד שנת 2011. לפיכך טוענת היא כי לא ניתן היה לחייבה בארנונה בגין החזקת החנויות. אין מחלוקת בין הצדדים בנוגע לשאלת חיובו של נכס שבנייתו טרם הסתיימה ואף העירייה מסכימה כי אין לחייב נכס שכזה. המחלוקת בין הצדדים הינה מחלוקת עובדתית, כלומר מחלוקת בשאלה האם ומתי הסתיימה בנייתן של החנויות. 32. מתשובת המשיבה מתברר כי כבר בשנת 2002 העלתה העותרת את הטענה כי בניית החנויות טרם הושלמה. העותרת נדרשה לתאם ביקור במקום ואף נדרשה למלא טופס מתאים (נספח "ב" לתשובה). ביום 23/5/02 נערך ביקור בנכס והמפקח מצא כי על אף שהחנויות אינן מאוכלסות הרי שמדובר בנכס שבנייתו הסתיימה (נספח "א" לתשובה). בדו"ח הפיקוח מצוין כי בניית הנכס הושלמה וכל שחסר הינו חלוקת הנכס לתאים נפרדים על פי דרישות השוכרים הפוטנציאלים. 33. בעקבות דו"ח זה וראיות נוספות נשלחה לעותרת תשובת העירייה מיום 3/6/02 שבה נאמר כי "העירייה דוחה את הטענה כי מדובר בנכס שבנייתו טרם הושלמה וכי העותרת תוכל לבקש פטור מוגבל בזמן לנכס ריק" (נספח "כד" לתשובה). העותרת לא עשתה מאום, לא ביקשה פטור לנכס ריק ולא השיגה על דרישת התשלום. גם בשנת 2003 העותרת העלתה טענות רק ביחס לחניות ולא ביחס לחנויות הריקות. 34. מצויים אנו במחלוקת עובדתית ביחס למצב הנכס לפני שנים רבות ושוב ניתן להבין מדוע על פי הדין נדרש כל נישום להשיג על דרישת התשלום במועד קצוב. כיום לא ניתן לבדוק מה היה מצבו של הנכס והאם אכן היו החנויות נשוא לחיוב בארנונה או שמא טרם הושלמה בנייתן. כאן נזכיר כי השאלה מתי נכס מתחיל את חייו כ"בניין" שהמחזיק בו חייב בארנונה אינה מותנית בשימוש בפועל. הפסיקה קבעה כי ההכרעה בשאלה זו תעשה על פי שלושה מבחנים; מבחן פורמאלי - הוצאת תעודת גמר לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (טופס 4); מבחן מעשי - תחילת השימוש בפועל; ומבחן פונקציונאלי- על פיו בניית הבניין מסתיימת כאשר הבניין ראוי לשימוש לייעודו (ראו ה' רוסטוביץ ארנונה עירונית 322, 327 (מהדורה חמישית, 2009)). המבחן העיקרי הינו האחרון - המבחן הפונקציונאלי (ראו והשוו בר"ם 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו (ניתן ביום 30/12/09)). בהעדר ראיות אחרות ולאור הערכת המפקח, הרי שהמבחן הפונקציונאלי התקיים, כמו גם המבחן הפורמאלי. על כן אין בהעדר השימוש די כדי לקבוע שהחנויות לא היו נשוא לחיוב בארנונה. טענות נוספות 35. העותרת העלתה גם טענות נוספות. העותרת טענה כנגד חיובה בגין שטחים משותפים במקבץ הדיור (כגון לובי). טענה זו דינה להידחות מאותם נימוקים שפורטו ביחס לחניות במקבץ. אין גם בסיס לטענות העותרת בדבר חיובה בתשלום מים לעירייה, שהרי משנקבע כי העותרת היא המחזיקה עליה לשאת גם בתשלומי המים. סוף דבר 36. בשים לב לכל האמור ומכל הטעמים שפורטו אני דוחה את העתירה. העותרת תשלם למשיבים הוצאות ההליך בסך של 15,000 ₪. ארנונה