מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא תוספת תמורה ממכירת קרקע: ערעורים הדדיים על פסק דינו של בית משפט השלום בכפר סבא (כב' השופטת ר' קרלינסקי, סג"נ) מיום 30.8.12 (ת"א 3447-07), שבו קיבל בית המשפט, בחלקה, תביעה שהגישו ה"ה אברמובסקי (להלן: "המוכרים" או "אברמובסקי") נגד ה"ה דורון (להלן: "הקונים" או "דורון"), לתשלום תוספת תמורה בגין קרקע שמכרו להם בשנת 1984. עילת התביעה הושתתה על תוכנית, שפורסמה בשנת 2005, אשר הגדילה את זכויות הניצול של הקרקע שנמכרה, והמוכרים טענו כי על פי תנאי הסכם המכר הם זכאים לתשלום נוסף עקב כך. בית המשפט חייב את הקונים לשלם למוכרים סכום השווה ל 57,000 דולר, כשווים ביום 5.4.05, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מאותו מועד, הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום של 25,000 ₪. בהחלטה נוספת, מיום 27.12.12, תיקן בית המשפט את צו ההוצאות וחייב את הקונים לשלם גם את החזר מלוא האגרה בסכום של 63,882 ₪. הקונים מערערים על עצם חיובם, על אי דחיית התביעה על הסף בהחלטת ביניים מיום 11.12.07 (כב' השופטת נ' שעשוע-מימון), שבה דחה בית המשפט בחלקה את בקשתם לסילוק על הסף של התביעה, ולחלופין על הצו הנוסף להוצאות. המוכרים מערערים על שבית המשפט לא פסק להם ריבית ממועד המכר, בשנת 1984, וכן הם מערערים על שיעור ההוצאות ושכר הטרחה שקבע בית המשפט. רקע 1. ביום 16.9.84 כרתו המוכרים מצד אחד והקונים מצד שני הסכם מכר מקרקעין שעל פיו קנו הקונים מהמוכרים 8 מגרשים לבנייה, בחלקה 61 בגוש 10207 בבנימינה ("הסכם המכר" ו-"מגרשי המכר" לפי העניין). במבוא להסכם נאמר כי על חמישה ממגרשי המכר ניתן יהיה לבנות שני קוטג'ים בכל אחד, ועל יתר שלושת המגרשים אפשר יהיה לבנות קוטג' אחד על כל אחד ובסך הכול ניתן יהיה לבנות 13 בתים על מגרשי המכר. תמורת המכר הועמדה על סכום השווה ל 190,000 דולר ארה"ב, החזקה נמסרה והמוכרים אף חתמו על יפוי כוח בלתי חוזר להעברת זכויותיהם. המוכרים התחייבו להעביר את המגרשים ולרשום אותם בשם הקונים "לא יאוחר מחמישים חודשים מיום חתימת ההסכם או בגמר רישום המגרשים כיחידות נפרדות בלשכת רישום המקרקעין, הכל לפי המאוחר מבין שני המועדים" (ס' 4 בהסכם המכר). עד למועד הגשת התביעה עדיין היו המגרשים רשומים בשם המוכרים, וטרם הועברו לשמם של הקונים. 2. בסעיף 6(ג) בהסכם המכר נקבע כדלקמן: "מוסכם בין הצדדים כי אם מסיבה כלשהי שאיננה תלויה בהם ישנו הרשויות המוסמכות לאחר חתימת הסכם זה את זכויות הבנייה על המגרשים, על דרך של צמצום ו/או הגדלה יחולו התנאים הבאים: כל אחד מן הצדדים יהיה רשאי לבטל ההסכם לאלתר, תוך 30 יום מהיום שבו הודיעו הרשויות המוסמכות רשמית על צמצום זכויות הבנייה. (2) לא בוטל ההסכם כאמור בפסקא (א) לעיל תוקטן או תוגדל התמורה הנקובה בנספח א' יחסית להפחתת או להגדלת הניצול כאמור". נכנה להלן את הוראת סעיף 6(ג)(2) "הוראת התוספת". 3. ביום 16.9.84, בד בבד עם כריתת הסכם המכר, התקשרו המוכרים בהסכם (נוסף) עם חברה קבלנית לבניין בשליטת אביהם של הקונים. בהסכם זה התחייבה החברה הקבלנית לבנות עבור המוכרים ארבעה בתים, על יתרת המקרקעין שנותרה בידיהם לאחר המכר ("הסכם הבנייה"). תמורת הבנייה התחייבו המוכרים לשלם סכום דומה לסכום שהיו זכאים לקבלו בתמורה למכר - 194,000 דולר ארה"ב. אין חולקין כי החברה הקבלנית בנתה את בתיהם של המוכרים על יתרת המגרשים שנותרה בידיהם, עוד בשנות ה-80 של המאה הקודמת. 4. ביום 16.3.88, אגב תביעה שהגישו המוכרים בטענות להפרת הסכם הבנייה, חתמו בעלי הדין על מסמך שכותרתו "הצהרת כוונות" (להלן: "פשרת 1988"). פשרת 1988 נערכה בכתב יד, על דפי פרוטוקול של מערכת בתי המשפט, נחתמה בידי שני הצדדים, כאשר אביהם של הקונים חתם בשמם ובשם החברה שבשליטתו והמוכרים חתמו שניהם. בכך הסתיימה התביעה, והבנו כי בית המשפט אף אישר את הדבר בפסק דין. בפשרת 1988 הגיעו הצדדים להסכמות אחדות, שביניהן ויתור של הקונים על הלוואה בסכום השווה ל- 80,000 דולר שהלוו למוכרים. נביא את עיקרי ההוראות הרלוונטיות מתוך פשרת 1988 כדלקמן: "לחיסול כל הסכסוכים, התביעות והדרישות ההדדיות שיש או יהיו בין משפ' אברמובסקי לבין חברת דור כפ"ס, יעקב דורון וילדיו נקבעים העקרונות הבאים:- 1) ... 3) בביצוע ההסכמה האמורה יבואו כל המחלוקות האישיות והתביעות מכל סוג ומין שהוא לגמר והמשכנתאות, הבטחונות והערבויות שניתנו מצד אחד למשנהו וההפך - יתבטלו וימחקו, למנוע ספק: ... ... הצדדים יעשו את כל הדרוש לשם רישום בעלות במגרשים ע"ש ילדי דורון בהתאם להסכמים. ההוצאות ע"ח דורון. מס שבח - על אברמובסקי. ילדי דורון מוותרים על החוב של 80,000 ₪ וכל תביעה נגד אברמובסקי. אברמובסקי מוותרים על כל תביעה נגד הילדים, דורון, וחברת דור כפ"ס. אברמובסקי ישלימו את כל הבניה שדורון התחייב בה לפי ההסכמים. התשלומים יהיו לפי ראות עיניהם. ז) ... ח) כל התחייבויות דורון לפי ההסכמים בטלות. ט) ... ... 5( כל הצדדים יפנו לעוה"ד שהרבני לחתום יפויי כח בלתי חוזרים ככל שידרשו ע"י עוה"ד לשם ביצוע האמור כולל ילדי דורון. ... 7) לאברמובסקי אין כל דרישות כספיות נגד דורון, ... - וזאת בכפוף לאמור בסעיף 1 ו-2 לעיל. 8) במסמך זה: דורון - משמע דורון יעקב, חברת דור כפ"ס בע"מ ו/או ניר ומיכל דורון. אברמובסקי - זלמן וחיים אברמובסקי 9) דורון מצהיר כי הוא מיצג את ילדיו ואת החברה ורשאי לחתום בשמם ולחייבם בהתאם להסכם זה" )ההדגשות אינן במקור) 5. בשנת 1995, 11 שנים לאחר כריתת הסכמי המכר והבנייה, הגישו הקונים ואביהם תביעה נגד המוכרים, לבית המשפט המחוזי בחיפה (ת"א (חי') 410/95), בקשר עם שני ההסכמים. בתביעה זו הגיעו כל הצדדים להסכם פשרה נוסף שקיבל תוקף של פסק דין ("הסכם הפשרה"). הסכם הפשרה כלל הוראות כדלקמן: "3. התובעים יפעלו לאלתר לביצוע פרצלציה במגרש בהתאם להסכם ביניהם כך שהמגרשים המוגדרים כחלקות התובעים בסעיף 1 לכתב התביעה ירשמו ע"ש התובעים מס' 1 ו-2. הוצאות הכרוכות בביצוע הפרצלציה ורשומה בטאבו יחול על התובעים. הנתבעים מתחייבים לשתף פעולה עם התובעים לצורך בצוע הפרצלציה. 4. הנתבעים מתחייבים כי במידה ויסלל הכביש המוביל לחלקות התובעים ישאו הם בכל ההוצאות הכרוכות בסלילת הכביש והמדרכה הגובלים עם חלקות 61/9 ו-61/10 -הכל בהתאם לחוקי העזר המקומיים בנוגע לחיובים אלו. 5. ... הנתבעים מיפים בזאת את כוחו של עו"ד דוד שהרבני לחתום בשמם ובמקום על כל מסמך שיידרש לצורך ביצוע הפרצלציה ולצורך ביטול המשכנתא". 6. חלפו עברו להן 16 שנים מאז נכרת הסכם המכר, ומאז חודש נובמבר 2000 ועד לחודש אוקטובר 2005 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חמש תוכניות חדשות, כאשר התוכנית מ- 2005 הגדילה את אפשרויות הניצול של מגרשי המכר, בכך שאפשרה בניית 18 בתים במקום 13 בתים, אם כי בשטח כולל כפי שהיה בתוכניות הקודמות (התוכנית משנת 2005 תכונה להלן: "התוכנית המשביחה"). 7. בשנת 2007 הגישו בעלי הדין תביעות זה כנגד זה. הקונים תבעו את המוכרים בבית המשפט המחוזי בחיפה (ת"א 647/07) להעביר להם את הזכויות במגרשי המכר. המוכרים התגוננו בטענה כי הם זכאים לתוספת תשלום בגין השבחת מגרשי המכר, שהיא מהות התביעה שהגישו המוכרים ואשר נדונה בפסק הדין נושא ערעור זה. בפסק הדין בתביעת הקונים דחה בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט ג' גינת, סג"נ) את טענת המוכרים שהם זכאים לתוספת תשלום, וחייב אותם להעביר את רישום המגרשים על שם הקונים. בית המשפט נימק את דחיית טענתם של המוכרים בכך שהמועד האחרון לתוקפה של הוראת התוספת חלף עם סיום בניית בתיהם של המוכרים, בשנים 1987/88. בית המשפט מצא שזה היה אומד דעתם של הצדדים, וכי אין לפרש את הוראת התוספת כממשיכה להתקיים לאחר סיום מערכת היחסים בין הצדדים בתום הבנייה. המוכרים ערערו על פסק הדין לבית המשפט העליון (ע"א 8246/09), ובערעור הסכימו הצדדים כי קביעתו זו של בית המשפט המחוזי בחיפה לא תהווה השתק פלוגתה בתביעת המוכרים לתוספת התמורה. 8. המוכרים מצידם הגישו תביעה לבית משפט קמא, לתשלום תוספת תמורה בסכום של 57,000 דולר, בצירוף ריבית דולרית ממועד כריתת הסכם המכר בשנת 1984, ובסך הכול 607,736 דולר או 2,414,535 ₪. המוכרים טענו שתוספת התמורה מגיעה להם עקב השבחת מגרשי המכר, וסמכו תביעתם על חוות דעת של שמאי שאמד את שווי ההשבחה. הקונים התגוננו בטענות אחדות שיידונו להלן, ושעיקרן כי ההתחייבות לתשלום תוספת תמורה בוטלה בהסכמי הפשרה, וכי מכל מקום פקעה בחלוף הזמן. ההחלטה ופסק הדין נושא הערעור 9. ביום 11.12.07 החליט בית משפט קמא (כב' השופטת נ' מימון-שעשוע), במסגרת בקשה לסילוק על הסף של התביעה, מצא בית המשפט שסוגיית זכותם של המוכרים לתוספת תמורה לא נדונה ולא נחסמה בהסכמי הפשרה, וכי משהעבירו הקונים 6 מתוך 8 המגרשים לחברת ריגומס, בשנת 2006, פקע תוקפה של הוראת התוספת באשר למגרשים אלו. בית המשפט דחה גם טענת התיישנות. לפיכך דחה בית המשפט את התביעה באשר ל 6 מגרשים מתוך 8 ממגרשי המכר. בערעור שהגישו המוכרים לבית המשפט המחוזי (ע"א 6051-07-08) קיבלו הצדדים את הצעת בית משפט זה שעל פיה תתבטל דחיית התביעה באשר ל-6 ממגרשי המכר, וכי הצדדים ישובו לבית משפט קמא לדיון תוך שמירה על מלוא טענותיהם. הצדדים שבו לבית משפט קמא ולאחר שמיעת ראיות נתן בית משפט קמא את פסק דינו, שלהלן עיקריו. 10. בית המשפט דחה תחילה את טענות הקונים למעשה בית דין ושיהוי. נקבע כי לנוכח החלטת בית המשפט העליון בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, אין לראות בקביעות שבאותו פסק דין, באשר למועד האחרון שבו עמדה למוכרים הזכות לתבוע את תוספת התמורה, כמקימות השתק פלוגתה לענייננו. טענת השיהוי נדחתה משום שהתביעה הוגשה בשנת 2007, לאחר שההשבחה התגבשה בשנת 2005, וכאשר המוכרים ניצלו את התקופה שעד להגשת התביעה לצורך קבלת חוות דעת שמאית ובדיקת העובדות. עוד ציין בית המשפט בהקשר לטענת השיהוי כי על הקונים היה לדעת שיש אפשרות סבירה שהמוכרים יתבעו את התוספת. 11. באשר לפרשנות הוראת התוספת, שבה עיגנו המוכרים את תביעתם לתוספת תמורה: בית המשפט סקר את הראיות שבאו לפניו, באשר לכוונת הצדדים בדבר מועד סיומה של התחייבות הקונים לשלם את תוספת התמורה. בית המשפט לא יכול היה להסיק דבר מעדותו של מערער 2, אך מעדותו של מערער 1 למד שכוונתו בעת כריתת הסכם המכר "לא הייתה לקשור בין מועד פקיעת סעיף 6(ג) ובין מועד השלמת בניית מגרשי [הקונים] וכי לדידו השלמת הפרויקט משמעה השלמת בניית מגרשי התובעים והנתבעים" (פיסקה 32 בפסק הדין). לעומת זאת, על פי עדותו של ניר דורון, מצא בית המשפט כי "לא היה מצוי בתוכן הסכם המכר ואף נראה כי היה אדיש להתחייבויותיו בו ..." (עמ' 13 ש' 21-20). בית המשפט הסיק מעדותו כי היה אדיש לכוונת הצדדים באשר להוראת סעיף 6(ג), והוא "שולל אפשרות להכיר במועד סיום בנית בתי [המוכרים] על ידי החברה הקבלנית כמועד פקיעת הסכם המכר ..." (עמ' 15 ש' 26-24). בית המשפט הוסיף וסקר גם את העדויות האחרות מטעם הקונים, ועמד על מחדלם באי הזמנתו לעדות של עורך הדין קולמן שייצג אותם בהסכם המכר. לפיכך קבע בית המשפט כי לא שוכנע בגרסת הקונים, שכוונת הצדדים הייתה שההתחייבות לתוספת התמורה תפקע במועד סיום בניית בתי המוכרים. 12. מכאן עבר בית המשפט לבחון את אומד דעת הצדדים כפי שעלה מנסיבות העניין, ומצא כי גם על פי בחינה זו יש לדחות את גרסת הקונים. נקבע כי "לא הוכח שבמועד חתימת הסכם המכר ידעו הצדדים בוודאות על חתימת ההסכם עם החברה הקבלנית [הסכם הבנייה - הערה שלנו] ובאלו תנאים", שעל כן אין לקשור בין מועד לא ידוע זה, לבין מועד פקיעתו של סעיף 6(ג) (עמ' 19 ש' 5-2). 13. לאחר שדחה את גרסת הקונים, באשר למועד שבו פקעה הוראת התוספת, בחן בית המשפט את המועדים האפשריים האחרים לפקיעתה, והעדיף את גישת המוכרים כי המועד הנכון הוא מועד השלמת בנייתם של בתי הקונים. מועד אפשרי אחר ששקל בית המשפט הוא "מועד רישום הזכויות הסופי על שם [הקונים]" (עמ' 19 ש' 21). כך או כך מצא בית המשפט כי שני המועדים טרם חלפו בשנת 2005, עת אושרה התוכנית המשביחה. 14. בית המשפט הוסיף ובחן את התוכנית המשביחה ומצא כי זו אכן הגדילה את זכויות הבנייה, כנדרש בהוראת התוספת לשם הקמת זכות תביעה למוכרים. נקבע כי הגדלת זכויות הבנייה נוצרה כתוצאה מהקטנת השטח המינימלי שנדרש להקמת כל בית, באופן שאיפשר הקמתם של 5 בתים נוספים על מגרשי התמורה. זכויות בנייה אינן דווקא אחוזי בנייה. בקביעותיו אלו הסתמך בית המשפט על חוות דעת של מומחה מטעמו, שעמד על הקטנת שטח המינימום של מגרש לבנייה ל-500 מ"ר במקום 600 מ"ר, ואשר ציין כי כפוף להכנת תוכנית איחוד וחלוקה שתיצור מגרשים של 750 מ"ר, ניתן יהיה לבנות על כל מגרש שכזה 2 בתים. 15. עוד מצא בית המשפט, עפ"י האמור בחוות דעת המומחה, כי בתוכנית המשביחה נאמר שהיוזמת היא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שומרון, שעל כן הגדלת זכויות הניצול של מגרשי המכר נעשתה מסיבה שאיננה תלויה בצדדים, כאמור בסעיף 6(ג) בהסכם המכר, והוראת התוספת חלה. 16. בית המשפט קיבל את טענת הקונים כי המועד הקובע לחישוב תוספת התמורה הוא מועד פרסום התכנית המשביחה (5.4.05), בהיותו המועד הרלוונטי להשבחה. 17. לפיכך קיבל בית המשפט את תביעת המוכרים אך חייב בריבית על סכום התביעה מיום פרסום התכנית המשביחה ולא ממועד כריתת הסכם המכר. 18. עיקר טענות הצדדים עיקר הטענות הצדדים בערעור הקונים (ע"א 34484-11-12) עיקר טענות הקונים א. שני הסכמי הפשרה, שאושרו בפסקי דין, הקימו מעשה בית דין של השתק פלוגתה, שהרי הצדדים ויתרו על כל טענותיהם. הסכם הפשרה הראשון גם ביטל את ההתחייבויות ההדדיות לרבות את סעיף 6(ג) בהסכם המכר, שבו עוגנה תביעת המוכרים לתוספת מחיר. ב. אין מקום לתוספת תמורה, לאחר שחלפו יותר מעשרים שנה מיום כריתת הסכם המכר. טעה בית המשפט בקובעו כי אומד דעת הצדדים בעת כריתת הסכם המכר היה שהוראת התוספת אינה מוגבלת בזמן; קביעה שכזו אינה סבירה. לא סביר גם לדרוש תוספת תמורה לאחר שהקונים מכרו חלק מזכויותיהם במגרשי המכר לצד ג', חברת ריגומס. ג. שגה בית המשפט בפרשו את ההוראה בדבר תשלום תוספת תמורה כעומדת בתוקפה עד לגמר רישום הפרצלציה. פרשנות זו אינה סבירה, שכן היא מקנה למוכרים אינטרס לדחות את הרישום ככל האפשר. ד. אם אכן סברו המוכרים שהתוכנית המשביחה מזכה אותה בתוספת תמורה, היה עליהם לדווח על כך למנהל מס שבח, מיד עם אישור התכנית. ה. שלא כקביעת בית משפט קמא, נטל הראיה להוכיח דבר פקיעתה של ההוראה בדבר תוספת תמורה חל על המוכרים, שלא טענו כלל כי הוראה זו עומדת בתוקפה לנצח נצחים, והמוכרים לא עמדו בנטל זה. ו. התוכנית המשביחה לא מקיימת את תנאי סעיף 6(ג) בהסכם המכר. הוראת התוספת חלה רק אם הרשויות המוסמכות ישנו את זכויות הבנייה מסיבה שאינה תלויה בצדדים, ואין זה המקרה דנן. מומחה בית המשפט מצא כי הכנת התוכנית המשביחה נעשתה ביוזמת הקונים. שגה בית המשפט כשלא נתן משקל ראוי לקביעת המומחה, בחוות דעתו העיקרית, כי אין עילה לפיצוי מפני שהשינוי התכנוני לא הגדיל את זכויות הבנייה. ז. הקונים קונים גם על שיעור ההוצאות שנפסק לחובתם, בפסק הדין ובהחלטה שלאחריו מיום 27.12.12. בית המשפט פסק למוכרים את מלוא אגרת המשפט אף על פי שמרבית תביעתם נדחתה. בית המשפט חייב את הקונים גם בתשלום מלא של שכר טרחת המומחה מטעמו. עיקר טענות המוכרים א. טענות הסף בדבר היעדר עילה, מעשה בית דין והשתק ומניעות נדחו זה מכבר בהחלטת הביניים. חרף טענת הקונים לויתור הדדי, על פי פשרת 1988, הם לא נמנעו מהגשת שתי תובענות נגד המוכרים - בשנת 1995 ובשנת 2007. מהסכמת הקונים, בבית המשפט העליון, שקביעותיו של בית המשפט המחוזי בחיפה לא ישמשו השתק פלוגתה, ומניהול ההליך בבית משפט קמא, משתמע שזנחו את טענות הסף. ב. פשרת 1988 עמומה באשר לסוגיות שהיו לפני בית משפט קמא, ולא משתקפת ממנה הסכמה של הצדדים לוותר על קיום הוראות הסכם המכר. ג. חובת הדיווח של המוכרים לרשויות מס שבח, היא עניין בינם לבין שלטונות המס, ואין בה כדי להשפיע על זכויותיהם כלפי הקונים. ד. הלכה ידועה היא שערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בפסיקת הוצאות. עיקר טענות הצדדים בערעור המוכרים (ע"א 30155-11-12) א. המוכרים טוענים כי בית משפט קמא שגה בקביעת המועד שממנו תחושב הריבית על תוספת התמורה (5.4.05), והיה עליו לחשבה ממועד כריתת הסכם (16.9.1984). חובת שיערוך תוספת התמורה קבועה הן בפסיקה הן בסעיף 6(ג) בהסכם המכר. על בית המשפט היה לפסוק ריבית דולרית בשיעור 11% לשנה מיום כריתת הסכם המכר ולחלופין היה עליו לפסוק ריבית והפרשי הצמדה כחוק. ב. הקונים מערערים, בערעור מטעמם, שלא היה מקום לחייבם כלל. לעניין ערעור זה הם טוענים כי בדין קבע בית המשפט את מועד תחילת השיערוך למועד פרסום התוכנית המשביחה, שהרי כל עוד זו לא נכנסה לתוקף, לא קמה למוכרים טענה לתוספת התמורה. דיון והכרעה 19. בית המשפט דחה את טענת הקונים בדבר ביטול התחייבותם לתוספת תמורה ומעשה בית דין מכוח הסכמי הפשרה ופסקי הדין שנתנו להם תוקף. בית המשפט נימק את קביעתו בהפניה להחלטת הביניים, מיום 11.12.07, שבה נקבע "כי יש לקבל את עמדת [המוכרים] לפיה בהסכמי הפשרה לא הועלתה הסוגיה של שינוי בזכויות הבנייה ועל כן אין מניעה מלדון בכך". אנו סבורים שבכך נפלה שגגה מלפני בית משפט קמא, הן בהחלטת הביניים הן בפסק הדין. 20. אנו סבורים שפשרת 1988, שנכרתה לאחר סיום בניית בתיהם של המוכרים, ברורה ויש בה ויתור מפורש של המוכרים על תוספת התמורה. אנו סבורים שכך פני הדברים, אף על פי שבמועד כריתת פשרת 1988 טרם התקבלה תוכנית משביחה ולמוכרים טרם עמדה תביעה לתוספת שכזו. מסקנתנו זו נסמכת הן על לשונה המפורשת של פשרת 1988, הן על הגיון הדברים העולה מההסכמים שבין הצדדים. 21. אשר ללשון הפשרה: כבר במבוא לפשרת 1988 נאמר שהיא נעשית "לחיסול כל הסכסוכים, התביעות והדרישות ההדדיות שיש או שיהיו בין [המוכרים] לבין [הקונים]". בהמשך הדברים נאמר ברישא של סעיף 3: "בביצוע ההסכמה האמורה יבואו כל המחלוקות הדרישות והתביעות מכל סוג ומין שהוא לגמר והמשכנתאות, הבטחונות והערבויות שניתנו מצד אחד למשנה וההפך. יתבטלו וימחקו. למנוע ספק: א. ... ח. כל התחייבויות דורון לפי ההסכמים בטלות". (ההדגשות שלנו) נדגיש במיוחד את סעיף 3(ח) וסעיף 7 שבפשרת 1988, שעולה מהם כי המוכרים פטרו את הקונים מכל התחייבויותיהם לפי הסכם המכר, וויתרו על דרישות כספיות. אנו סבורים כי מהוראות פשרת 1988 עולה בבירור כי המוכרים ויתרו על דרישותיהם, הקיימות והעתידיות, ובכללן הוראת סעיף 6(ג) בהסכם המכר. מה לנו לשון מפורשת מזו המורה על ויתור של המוכרים על כל התביעות והדרישות "שיש או שיהיו להם כלפי הקונים", וכי כל ההתחייבות על פי ההסכמים בטלות? 22. ואשר לנסיבות: בראש ובראשונה נציין כי כריתת שני ההסכמים, הסכם המכר והסכם הבנייה, ביום אחד ולמעשה במעמד אחד, כשהתמורה המשולמת בכל אחד מהם דומה עד מאוד, וכאשר על פי הנסיבות האחרות , כגון כריכת שני ההסכמים בצוותא חדא בפשרת 1988, מלמדים שהצדדים התקשרו במעין עיסקת קומבינציה, שאותה בחרו לערוך בשני הסכמים במקום בהסכם אחד. נזכור כי פשרת 1988 נכרתה לאחר שהמוכרים קיבלו את מלוא התמורה באמצעות בניית בתיהם, ובכך קיבלו את שהגיע להם על פי ההסכמים, שאמרנו כי במהותם הם הסכם קומבינציה. אף ב"כ המוכרים הכיר בכך (ר' טענותיו בפר' עמ' 4 ובמיוחד ש' 17). אכן מקובל בהסכמי קומבינציה, שבעל המקרקעין משלם בחלק מהמקרקעין שלו, תמורת שירותי בנייה שהוא מקבל על יתרת המקרקעין שנותרת בידיו. בהסכמים שכאלו מקובל הוא שהתמורה ההדדית נקבעת בשיעור מסוים מהמקרקעין, על פי זכויות הבנייה בהם, וכאשר העיסקה מתמשכת חפץ בעל המקרקעין להבטיח שהשבחת המקרקעין, בטרם קיבל את התמורה בבניית חלקו, תגיע גם לידיו. כך גם בענייננו. 23. לא מצאנו ממש בטענות המוכרים באשר לכך שפשרת 1988 אינה אלא הצהרת כוונות ככותרתה. מקובלנו שאין הכותרת מעידה על תוכנו של מסמך, ופשרת 1988, שהצדדים חתמו עליה, ואשר באה לסיים הליך משפטי ואף סיימה אותו בפסק דין שאישר אותה, מדברת בעד עצמה. 24. יש לדחות גם את טענות המוכרים באשר לפרשנותה של פשרת 1988. כפי שהראינו לעיל התנאים שבפשרת 1988 ברורים ומפורשים, ואין בכך שבעת חתימתה טרם באה לעולם התוכנית המשביחה, כדי להשתית מסקנה שהמוכרים לא ויתרו בה גם על הוראת התוספת. כך גם לגבי הטענה כי לאחר פשרת 1988 הגישו הקונים את תביעתם לבית המשפט המחוזי בחיפה, ובכך הראו שאין הם מוותרים על כל תביעותיהם. אולם, תביעה זו הוגשה לאחר שבפשרת 1988 נאמר במפורש שחובת המוכרים להעביר את מגרשי המכר על שם הקונים תקפה ועומדת, והתביעה שהגישו הקונים הייתה לאכוף את פשרת 1988. 25. גם דין טענת המוכרים, כי אין קשר בין הסכם המכר לבין הסכם הבנייה, להידחות. אין לקבל את טענת ב"כ המוכרים, באשר לעדות של אברהם אברמובסקי "שכאשר נחתם הסכם המכר לא היה ברור כלל אם ייחתם הסכם הבנייה" (פר' עמ' 3), שהרי אין חולק ששני ההסכמים נחתמו בד בבד באותו יום, וכאשר אלו הצריכו הכנה יסודית קודם לכריתתם. כפי שהודה ב"כ המוכרים "שני הצדדים הסכימו משיקוליהם להפריד בין 2 העסקאות, נעשו 2 חוזים נפרדים" וכן: "אלו שני הסכמי שנחתמו אחד אחרי השני באותו יום" (פר' עמ' 4). 26. גם שאר טענות המוכרים אינן ראויות. כך, למשל, ש"ההסכם מעולם לא נדון ולא כובד ע"י הצדדים ... ההסכם משנת 88' לא יצא אל הפועל, וההסכם לא נדון כפי שהסכם צריך להידון - מה הפרשנות, מה קרה ובאילו נסיבות והרקע ... יש לקיים משפט למה התכוונו כשכתבו את ההסכם" (פר' עמ' 4). אילו סברו המוכרים שיש מקום לקיים דיון באשר לתוקפה ופרשנותה של פשרת 1988, היה עליהם לעשות כן בבית משפט קמא, כאשר הקונים התגוננו בטענה שהסכם זה מחייב, ושבו ויתרו המוכרים על התנאי בדבר תוספת תמורה (ראו למשל כבר את סעיפים 1 ו-2 בכתב ההגנה מטעם הקונים - מוצג 3 של המוכרים). 27. די באמור לעיל לקבלת ערעורם של הקונים, לביטול פסק הדין דלמטה ולדחיית התביעה שהגישו המוכרים לבית משפט קמא. 28. למעלה מן הצורך נוסיף כי אנו סבורים שאף אלמלי הסכמי הפשרה, היה מקום לקבל את הערעור ולדחות את תביעת המוכרים, מהטעם שהוראת התוספת פקעה זה מכבר, ולמצער עם גמר הבנייה של מגרשי המוכרים, באופן שבנייה נוספת עליהם אינה רלוונטית. אלו בקצרה טעמינו: ראשית אנו סבורים שצדק בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט ג' גינת, סג"נ) בקובעו כך ומנימוקיו. נפרט את הדברים: אין בהסכם המכר תשובה מפורשת לשאלה עד מתי תעמוד בתוקפה הוראת התוספת. אולם, ברור וכורח המציאות הוא, וגם המוכרים אינם חולקים, שהוראה זו אינה נצחית, וכי תוכנית משביחה שתקבל תוקף לאחר שהתקיים, תנאי או אירוע מסוים, לא תחייב עוד את הקונים בתשלום תוספת התמורה. כך, לדוגמה: גם המוכרים אינם חולקים שהוראת התוספת אינה נצחית, וכי קימות נסיבות שבהן, אף לשיטתם, הייתה הוראת התוספת פוקעת, כגון בגמר בניית מגרשי המכר (של הקונים), וזאת אף על פי שגם לאחר מכן יכולה להתקבל תכנית משביחה, שתוסיף זכויות בנייה גם על המגרשים הבנויים. מה הוא אם כן אותו זמן, או מהו אותו אירוע או תנאי, המביא לפקיעת הוראת התוספת? זו השאלה שעליה ניסה בית משפט קמא להשיב, אם בדרך של אומד דעת הצדדים מתוך הראיות ואם בדרך של אומד דעתם מתוך הנסיבות והוראות הסכם המכר. 29. אנו סבורים שלא היה בעדויות שנשמעו מטעם הצדדים די לקביעה כזו או אחרת, והתשובה לשאלה תימצא באומד דעת הצדדים, כפי שהיא עולה מהסכם המכר ומהסכם הבנייה שנכרת בד בבד עמו, כמו גם מהגיון הדברים. כבר אמרנו שאין ממש בטענת המוכרים, שאין ולא היה קשר בין שני ההסכמים, שהרי אין חולקין ששני ההסכמים נחתמו בו ביום, כאשר בפועל התאימה התמורה ששילמו הקונים בבניית בתי המוכרים, לתמורה שהיה עליהם לשלם בעבור מגרשי המכר, וכי מהות ההסכמים הייתה עיסקת קומבינציה. 30. כזכור, הסכם המכר קבע כי מגרשי המכר יועברו לקונים " לא יאוחר מחמישים חודשים מיום חתימת ההסכם או בגמר רישום המגרשים כיחידות נפרדות בלשכת רישום המקרקעין, הכל לפי המאוחר מבין שני המועדים". 31. מהוראה זו עולה כי הצדדים ציפו שהעברת המגרשים תתרחש תוך חמישים חודשים ממועד כריתת ההסכם, או זמן מה לאחר מכן, דהינו סוף שנת 1988 או אפילו שנה שנתיים לאחר מכן. חמישים חודשים הוא גם הזמן הסביר לגמר בנייתם של בתי המוכרים וכך אכן היה. קשה להלום כי אומד דעתם של הצדדים היה שרישום המגרשים או העברת מגרשי המכר על שם הקונים יימשכו יותר מעשרים שנה. אין אנו יודעים מה גרם להתמשכות ארוכה שכזו, למעט התנגדות המוכרים, אך בין כך ובין כך הדעת נותנת שאיש מהצדדים לא ציפה כי לאחר גמר בניית בתי המוכרים תחלופנה עוד 16 שנה, שבהן לא יועברו מגרשי המכר על שם הקונים. 32. בנסיבות אלו אנו סבורים שהוראת התוספת פקעה, אם בגמר בניית בתי המוכרים, אם תקופה סבירה לאחר מכן, ותקופה שכזו בוודאי הסתיימה לפני שנת 2000 שלא לדבר על שנת 2005. 33. התוצאה היא שחלטנו לקבל את ערעורם של ה"ה דורון וממילא לדחות את ערעורם של אברמובסקי, פסק הדין נושא הערעור מתבטל ותביעת אברמובסקי נדחית. אברמובסקי יישאו בשכ"ט עו"ד של הקונים בסכום של 30,000 ₪ בצירוף מע"מ. המזכירות תעביר את הפיקדון שהפקידו אברמובסקי לידי עו"ד וקסמן, ב"כ ה"ה דורון, על חשבון צו ההוצאות. העירבון שהפקידו דורון יוחזר לידיהם. קניית קרקעות / מגרשים