פיצויי הפקעה - הוצאות העברת עסק

מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא פיצויי הפקעה - הוצאות העברת עסק:

1. מהן העילות ומהם הנזקים בגינם יכולים התובעים לתבוע פיצויים בעקבות הפקעת מקרקעין? זוהי השאלה העומדת להכרעה בהחלטה זו. לכאורה, ניתן למצוא תשובה קלה לשאלה זו בדיני ההפקעה, אולם, כפי שיפורט להלן, תביעת התובעים חורגת מתביעה לפיצוי בגין שווי המקרקעין שהופקעו ועל כן נדרשת הגדרה ברורה של עילות התביעה העומדות לרשותם.

רקע
2. התובעים 1 – 4 (להלן: "התובעים") הינם בעלי זכויות החכירה של מקרקעין הידועים כגוש 10901 חלקות 19 – 22 המצויים בין רחוב גזאל לרח' המלאכה בחיפה (להלן: "המקרקעין"). המקרקעין מצויים באזור התעשייה הידוע כחוף שמן בחיפה. שטח המקרקעין הינו כ – 4,500 מ"ר. על המקרקעין בנוי מבנה מאורך לכל אורך רחוב המלאכה. המבנה משתרע על כל החלקות. כמו כן נבנו על המקרקעין מתקנים שונים אשר שימשו עסקים שפעלו במקום. לגבי חלקם נטען כי נבנו ללא קבלת היתרי בניה. עוד נציין כי שטח של כ – 503 מ"ר מהחלקות הוחכר לעיריית חיפה (מדובר ברצועה ברוחב של 6 מ"ר לאורך החלקות).

3. בשנת 1998 אושרה ופורסמה למתן תוקף תכנית המתאר חפ/1970א. ייעודה של התכנית היה, בין היתר, להסדיר את הרחבת רח' גזאל וצירופו כקטע נוסף של כביש הגישה לחיפה המוכר כ"נתיבי הקישון". כביש זה מהווה כיום דרך גישה מרכזית מכיוון צפון לעיר התחתית בחיפה ומתחבר לדרך עוקף קריות הממשיכה צפונה עד עכו. במסגרת הוראות התכנית הופקעו חלקים מהחלקות. מדובר בחלקים הגובלים ברח' גזאל (ראו תשריט שצורף כנספח 2 לטיעוני התובעים ותשריט בעמ' 7 לחוות דעתו של השמאי מר וולקן שצורפה על ידי הנתבעים). מטבלת השטחים שהופקעו, שפורטה בעמ' 8 לחוות דעתו של השמאי וולקן, עולה כי בחלקה 19 הופקע רק השטח שהוחכר לעיריית חיפה, בחלקה 20 הופקעו כ– 51 מ"ר שהם 4.93% מהחלקה, בחלקה 21 הופקעו כ– 163 מ"ר שהם 15.43% מהחלקה, ובחלקה 22 הופקעו כ- 416 מ"ר שהם כ– 46.5% משטח החלקה.

4. בהתאם לתכנית יועד השטח שהופקע לשצ"פ (שטח ציבורי פתוח). כן נקבע כי רח' גזאל, באזור הסמוך לחלקות, יוגבה על מנת לאפשר תנועה בגשר שנבנה בסמוך. התכנית אסרה כניסה למקרקעין מרחוב גזאל, שהפך לדרך מהירה. השטח המופקע נכלל כולו בחצר המבנה והמבנה נותר בשלמותו.

5. הדרישה למסור את החזקה במקרקעין שהופקעו לנתבעת לא נענתה על ידי התובעים ועל כן נאלצה הנתבעת להגיש תובענה לבית משפט זה, בה עתרה למתן צו למסירת החזקה בשטח המופקע (ה"פ 389/00). התובענה הוגשה על פי סעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943.

ביום 27/9/00 ניתן פסק דין המחייב את התובעים למסור את החזקה במקרקעין המופקעים לנתבעת תוך מתן הוראות בדבר הכשרת דרך גישה זמנית לחלקות. על פסק דין זה הוגש ערעור על ידי התובעים לבית המשפט העליון, אולם זה נדחה בפסק הדין מיום 24/12/01 (ע"א 7959/00). בעקבות פסק דין זה נמסרה החזקה בשטח המופקע לנתבעים ביום 28/2/01.

6. במקביל להליכים אלו הגישו התובעים לוועדה המקומית תביעה לפיצוי בגין פגיעה עקב התוכנית, כלומר תביעה בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. הוועדה המקומית הסכימה לפיצוי בסך של 130,000$. הואיל והתובעים חלקו על סכום הפיצוי המוצע מונה השמאי ג' גולדשטיין כשמאי מכריע.

7. בפני השמאי המכריע הובאו טענות הצדדים לרבות חוות דעת ובסופו של יום ניתנה ביום 19/10/03 הכרעתו. השמאי המכריע קבע כי התוכנית פגעה במקרקעין בכמה מישורים (סעיף 11.3 לחוות הדעת שצורפה כנספח 10 לתצהירו של מר שטיין); האחד, שינוי ייעוד של חלק מהשטח מייעוד לתעשייה לייעוד של שצ"פ; השני, הגבלת הגישה למגרש, שכן הגישה מכיוון רח' גזאל נאסרה ונותרה כניסה מרח' המלאכה בלבד; השלישי, פגיעה בצורת המגרש, שכן בעקבות התוכנית חזיתו הצפוני של המגרש הפכה לדמויית קשת, צורה המקשה על ניצול המקרקעין; לבסוף קבע כי נגרמה פגיעה לבינוי – דהיינו, נגרמה פגיעה למבנה התעשייה, שכן המבנה פונה לכיוון צפון, לכיוון רח' גזאל. כתוצאה מהתוכנית ומניעת הכניסה מרח' גזאל, הפתחים פונים לעורף המגרש ולא לחזית הכניסה החדשה מכיוון רח' המלאכה. כמו כן, מצא כי בשל צורת המגרש וצמצום החצר, תמרון הגישה למבנים הפך להיות קשה ביותר.

8. השמאי המכריע בחן את הערכות השווי השונות ובסופו של יום הגיע למסקנה כי בעקבות התוכנית ירד ערך כלל המקרקעין בסך של 385,000$ (נכון ליום אישור התוכנית). לאור החכרת חלק מהמקרקעין לעירייה נקבע כי ירידת ערך המקרקעין המוחכרים לתובעים הייתה רק 295,000$ (נספח 10 לתצהיר הנתבעת).

9. על שומתו של השמאי הוגש, ככל הנראה, ערר לוועדת הערר ולאחר מכן הוגש ערעור לבית המשפט. אולם, אלו נדחו (סעיף 41 לתצהירו של מר עזר). ציינתי ככל הנראה, שכן לא הוצגו בפני מסמכים על הליכים אלו. מכל מקום אין חולק כי שומתו של השמאי המכריע נותרה בעינה.

התביעה
10. לאחר כל אלו הוגשה התביעה בתיק זה. על פי כותרתה הוגשה התביעה למתן "פסק דין הצהרתי בנוגע לנזקי הפקעה". בכתב התביעה נטען כי בעקבות הפקעת המקרקעין זכאים התובעים לפיצוי שיעמידם במקום בו היו נמצאים אלמלא ההפקעה. הואיל ובעקבות ההפקעה, כך נטען, צומצם שטח החצר התפעולית ונפגעה הכניסה מרח' גזאל, הציעו התובעים כי הפיצוי יעשה על פי אחת מ – 3 חלופות; הראשונה, הזזת המבנה הקיים בחלקה לכיוון רח' גזאל כך שתיווצר חצר תפעולית ותתאפשר כניסה נוחה מכיוון רח' המלאכה; השנייה, רכישת יתרת החלקה מידי התובעים; השלישית, הריסת המבנה הקיים ובניית תחנת תדלוק. כן נתבעו נזקים כלליים שונים.

לכתב התביעה צורפה חוות דעתו של השמאי נ' פרמינגר, שהעריך את הפיצוי בכל אחת מהחלופות. להערכתו עלות הפיצוי בחלופה הראשונה, הזזת המבנה, הינה 2,190,000$. עלות הפיצוי בחלופה השנייה, רכישת יתרת המגרש, הינה 1,922,440$. עלות הפיצוי בחלופה השלישית הינה 3,846,000$. השמאי העריך כי בחלופה השנייה יש לצרף את הפסדי המוניטין של העסקים שהוערכו על ידו בסך של כ – 3,000,000$ ועל כן החלופה השנייה עמדה, לאחר ניכוי הסכום ששולם במסגרת התביעה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, על סך של 4,293,340$.

11. הנתבעת מצידה הגישה כתב הגנה ובו טענה, בין היתר, כי דין התביעה לסילוק על הסף מחמת התיישנות. ביום 23/9/09 ניתנה החלטתי בטענת ההתיישנות. בהחלטה ציינתי כי לאור המחלוקת בפסיקה בעניין המועד שבו מתחיל מרוץ ההתיישנות בתביעה לפיצויי הפקעה, אין מקום למחיקת התביעה. בין היתר הפניתי למחלוקת שהתגלעה בין שופטי ההרכב בפסק הדין בע"א 5964/03 עזבון ארידור נ' עיריית פתח תקוה, פ"ד ס(4) 437 (2006) וציינתי כי לפי חלק מהגישות טרם חלפה תקופת ההתיישנות. בהערת אגב אציין כי בשל המחלוקת בין השופטים נקבע דיון נוסף בסוגיה. לפני שבועות ספורים ניתן פסק הדין בדנ"א 1595/06 עזבון ארידור נ' עיריית פתח תקוה (ניתן ביום 21/3/13), בגדרו התקבלה בדעת רוב גישתו של הנשיא א' גרוניס ולפיה מרוץ ההתיישנות מתחיל עם תפיסת החזקה במקרקעין שהופקעו. בהתאם לגישה זו ובשים לב לכך שהחזקה נתפסה רק בשנת 2001, הרי שהתביעה טרם התיישנה.

12. בשולי אותה החלטה ציינתי כי על אף תיקון כתב התביעה נותרו עילות התביעה בלתי ברורות. לאחר מספר דיונים ובהם ניסיונות להסכים על מחלוקות שיעברו להכרעת שמאי מטעם בית המשפט, הגישה הנתבעת בקשה למחיקת התובענה או חלקים ממנה על הסף מחמת היעדר עילה (בקשה מס' 12). ביום 11/8/10 ניתנה החלטה בה דחיתי את מרבית הבקשה וקבעתי כי איני מוכן בשלב זה למחוק את כל טענות התביעה. עם זאת, מצאתי לציין כי אין לתובעים עילה לכוף על הוועדה לאפשר להם להקים במקרקעין תחנת תדלוק או לפצותם בגין עלויות הקמת תחנה שכזאת ולכן הוריתי למחוק את כל הטענות המתייחסות לעילה זו.

13. בעקבות ההחלטה הנ"ל נקבע התיק לשמיעת ראיות אולם קודם לשמיעת הראיות הגיעו הצדדים להסדר דיוני המייתר את שמיעת הראיות (בקשה מס' 25). על פי ההסדר הדיוני נקבע כי תחילה תידונה הטענות לגבי עילות הפיצוי ורק לאחר שיקבעו העילות בגדרם זכאים התובעים לפיצוי ימונו שמאי או מומחים אחרים להערכת שווי הפיצויים.

14. בהתאם ניצבים אנו היום בדיון בשאלה מהן עילות התביעה העומדות לתובעים בגדרה של תביעת פיצויי הפקעה. בטרם אפרט את טענות התביעה השונות צריך להדגיש כי ההליך אינו הליך תביעה לפיצוי בשל התרשלות, גרימת נזק וכדומה, אלא רק הליך לפיצוי בגין הפקעת המקרקעין. כך הדגיש ב"כ התובעים כי עניינו של כתב התביעה "אך ורק נזקי ההפקעה" (עמ' 8). לדבר חשיבות הן בשל ניסוחן הבלתי ברור של חלק מטענות כתב התביעה והן בשל כך שהתובעים שילמו אגרה על פי פריט 3(8) לתקנות בתי המשפט (אגרות), התשס"ז – 2007, שעניינו תביעה לפיצויי הפקעה ולא על פי האגרה בתביעה כספית.

15. כעולה מסיכומי טענות התובעים הרי שלטענתם הם זכאים לפיצויים בגין מספר עילות. הטענה העיקרית עניינה פיצויים בגין פגיעה ביתרת הקרקע, כלומר, פיצוי בגין הפגיעה בחלקי המקרקעין שלא הופקעו. התובעים טוענים כי כתוצאה מסגירת הכניסה למקרקעין מרח' גזאל והפקעת חלק מהחצר התפעולית ששימשה את היחידות השונות בנכס, נגרמה להם פגיעה כלכלית קשה. פגיעה זו אינה נובעת רק מירידת שווי יתרת המקרקעין אלא מהפגיעה הכלכלית שנגרמה להם. משמעות הפגיעה הינה ירידה בהכנסותיהם של השוכרים, ירידה בהכנסות התובעים, ופגיעה במוניטין. החלופות לפיצוי שהוצעו, הזזת המבנה או רכישת יתרת המקרקעין, נועדו להביא את התובעים, מבחינה כלכלית, למצב בו היו אלמלא ההפקעה. עוד נטען כי בשל ההפקעה נגרמו נזקים כלכליים נוספים ובהם אובדן דמי שכירות, אובדן השקעות שהושקעו בנכס על ידי התובעת 5, גניבות ציוד מהחלקה והוצאות מיוחדות שנגרמו.

16. הנתבעת טוענת מנגד כי התובעים זכאים רק לפיצוי בגין הירידה בערך יתרת המקרקעין. עוד טוענת הנתבעת כי חלק מהנזקים הנטענים אינם נובעים מההפקעה. כך למשל, גניבת הציוד אינה נובעת מההפקעה. הנתבעת טוענת כי מרבית העילות הנטענות כעת והטענות בדבר נזקים כלכליים שנגרמו לתובעים נטענו כבר בפני השמאי המכריע ונדחו. הכרעתו של השמאי מקימה על כן מחסום מפני הגשת תביעה נוספת בגין אותם נזקים. הנתבעת מוסיפה וטוענת כי התובעים ביצעו במקרקעין עבודות בניה ללא היתר. אלמלא ביצעו עבודות אלו לא הייתה כל מניעה להיכנס לחלקה מרחוב המלאכה ולהשתמש בחצר התפעולית.

דיון והכרעה
המסגרת המשפטית
17. בהחלטות הביניים פירטתי בהרחבה את ההלכות הנוגעות לפיצויי הפקעה ולא אחזור על כל הדברים. נזכיר כי הפקעת מקרקעי התובעים נעשתה על פי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 המורה כי ההפקעה תבוצע על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943 (להלן "פקודת הרכישה").

נקודת המוצא בדיון בתביעה לפיצויי הפקעה הינה כי מי שנפגע עקב הפעולה התכנונית, זכאי לפיצוי שיעמידו במצב בו היה אלמלא ההפקעה. הפיצוי לא נועד להיטיב את מצבו מחד ולא לגרום לו נזק או הפסד מאידך (ע"א 499/87 בטאט נ' "קרתא" חברה לפיתוח מרכז ירושלים, פ"ד מ"ד(1) 105 (1989); ע"א 589/87 משרד השיכון נ' בירנבוים, פ"ד מט(1) 625 (1995); ע"א 2991/06 מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון (ניתן ביום 19/11/2007); ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (ניתן ביום 4/7/2012); ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (ניתן ביום 14/5/2012)).

עם זאת הזכות לפיצויים עשויה להיסוג מפני אינטרסים נוגדים. כך למשל בחלוף תקופת ההתיישנות נחסמת תביעתו של בעל המקרקעין (ראו דיון נרחב בעניין ארידור דנ"א 1595/06 הנ"ל). כן נקבעו בדין סייגים לזכות הבעלים לפיצוי ונקבעו נסיבות בהן רשאית הרשות המינהלית להפקיע מקרקעין ללא תשלום פיצויים. אלו הן הוראות ההפחתה (ראה דיון נרחב בע"א 8622/07 הנ"ל פסקה 28 ופסקה 69).

18. עוד נזכיר כי הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין מחושב, בדרך כלל, בהתאם לשווי המקרקעין שהופקעו, נכון למועד ההפקעה. פיצוי זה ייקבע על פי שווי המקרקעין בעסקה שבין מוכר מרצון לקונה מרצון (ראו ע"א 8937/08 מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל נ' חביב אללה (ניתן ביום 1/12/11); ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין (ניתן ביום 9/12/08); ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעין ישראל, מחוז הצפון, פ"ד מ(4) 154 (1986)).

19. בתי המשפט הכירו בכך שפיצוי שכזה אינו פיצוי מלא, כך למשל בע"א 8622/07 הנ"ל אומר השופט פוגלמן:

על אף שהפסיקה דיברה בזכות ל"פיצוי נאות" בגין ההפקעה (כדברי הנשיאים אגרנט וזוסמן שצוטטו לעיל), בפועל פיצויי הפקעה המשולמים מכוח כלל חיקוקי ההפקעה אינם מיטיבים את מלוא הנזקים שגרמה ההפקעה לבעל הקרקע המופקעת. שלוש סיבות עיקריות לכך: ראשית, אין בעל הקרקע זכאי לפיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה לו מעצם היסוד הכופה שבהפקעת מקרקעיו (ראו יפעת הולצמן-גזית "בין המשפט, האישיות והמבנה המוסדי: פיתוחם של דיני הפקעת מקרקעין בפסיקתם של בתי-המשפט המחוזיים" עיוני משפט כט 311 (2006), 314 (להלן: הולצמן-גזית-פיתוחם של דיני הפקעה); סעיף 9(א) לפקודת הדרכים). שנית, הפיצוי בגין ההפקעה מחושב לפי שווי שוק של הקרקע ואינו מביא בחשבון את ערכה האישי-סובייקטיבי לבעליה, למשל כשמופקע בית מגוריו או קרקע שמעובדת בידיו או בידי משפחתו ויש לו ערך רגשי כלפיה (ראו דגן-פרשת דרכים, בעמ' 126; הולצמן-גזית-פיתוחם של דיני הפקעה, בעמ' 314) (בכפוף לסמכות לשלם פיצויי סבל שעליה עמדנו). בספרות אף הובעה הדעה שראוי להביא בחשבון את ערכו האישי של הנכס המופקע באופנים שונים (ראו דגן-פרשת דרכים, בעמ' 145-141). עוד נטען בספרות כי קושי להעריך את הנזק האישי אינו מצדיק שלא לשלם פיצוי בגינו, בדומה לפיצוי שדיני הנזיקין מעניקים בגין כאב וסבל (שם, בעמ' 131; ראו גם:Gideon Parchomovsky & Peter Siegelman, Selling Mayberry: Communities and Individuals in Law and Economics, 92 Cal. L. Rev. 75, 139-142 (2004); Posner, בעמ' 72-72). שלישית ועיקר, נגרמת לבעל הקרקע פגיעה נוספת ומשמעותית כל אימת שהרשות עושה שימוש בהוראות ההפחתה ונמנעת מלשלם פיצוי מלא בגין הקרקע המופקעת.

עוד הכירו בתי המשפט כי הנזק שנגרם לבעל המקרקעין שהופקעו אינו מצומצם רק לשווי המקרקעין שהופקעו. כך למשל אומרת השופטת ע' ארבל בע"א 5964/03 הנ"ל:

הפקעת נכס מקרקעין עלולה, במקרים רבים, לפגוע חמורות במצבו הכלכלי של הנפקע, מעבר לשוויה של הקרקע. נכס מקרקעין עשוי להיות נכס רב משמעות מבין נכסיו של הנפקע. עקב שלילת קניינו נגרם לנפקע נזק ישיר כמו גם פגיעה בזיקה ובקשר שלו לקרקע. מצבו הכלכלי של הנפקע עלול להיפגע קשות. לנזק הישיר עשויים להתווסף מעגלים נוספים של נזקים עקיפים. נטילת ביתו, שדהו או מקור פרנסתו של אדם עלולה ליצור תגובת שרשרת של נזקים, אשר עלולים להפוך אדם בעל בסיס כלכלי יציב לעני חסר כל. מתן הפיצוי נועד אפוא למנוע את הרחבת מעגלי הנזק הנגרמים כתוצאה מההפקעה.

20. ישנם מקרים שבהם פיצוי בעל המקרקעין בגובה שווי החלק שהופקע הוא אפילו פיצוי על נזקים הנובעים מתפיסת החלק המופקע אינו מאפשר לבעל המקרקעין לעמוד באותו מקום בו היה עומד אלמלא ההפקעה, שכן ההפקעה משפיעה לעיתים גם על שווי יתרת המקרקעין שבבעלות. לעיתים הפקעת חלק מהמקרקעין משביחה את יתרת המקרקעין, כמו למשל מקום שבו ההפקעה מאפשרת גישה נוחה יותר למקרקעין, מאפשרת שימוש ציבורי שיש בו יתרונות לשאר המקרקעין וכדומה. מנגד, יתכנו מצבים בהם הפקעת חלק מהחלקה תביא לפגיעה בשווי יתרת המקרקעין גם אם אין בהפקעה כדי למנוע שימוש סביר ביתרה.

על הפגיעה בשווי יתרת החלקה בשל השימושים הצפויים בשטח המופקע זכאי בעל המקרקעין לפיצוי בגדרה של הוראת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, פגיעה עקב תכנית (ראו למשל ד"נ 28/79 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' וארון, פ"ד לה(1) 561, 574 (1980)). ירידת ערך המקרקעין שלא הופקעו בשל התוכנית, תזכה לפיצוי מהוועדה המקומית, כפוף לתנאי הוראות סעיף 197 הנ"ל.

21. גם בכך לא די, שכן לעיתים כתוצאה מההפקעה עצמה עשויים להיגרם לבעל המקרקעין נזקים נוספים מעבר לירידת שווי יתרת המקרקעין. על כן נפסק כי בעל המקרקעין עשוי לזכות בפיצוי גם בגין נזקים נלווים, כגון הוצאות העברה של העסק שניהל במקרקעין למקום אחר, פגיעה במוניטין, הפסדי רווחים בשל המעבר וכדומה. כך בע"א 9396/07 כסלו נ' חברת רכבת ישראל בע"מ (ניתן ביום 4/11/10) נאמר:

על כן, בקביעת הפיצויים יש אכן להתחשב בעקרון גם בהוצאות נלוות של בעל הזכויות כתוצאה מההפקעה. הוצאות העברת העסק מהמקרקעין המופקעים, הפסד רווחים בתקופת המעבר, הפסד מוניטין של עסק עקב מעבר למקום חלופי וכדומה.

(ראו גם א' קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך שני 580, 584 (מהדורה שביעית, 2008)).

הפיצוי בגין הפסד רווחים ופגיעה במוניטין יינתן בדרך כלל כאשר מופקעים המקרקעין במלואם או בחלק ממשי, באופן שמחייב העברת העסק שנוהל במקרקעין למקום אחר.

22. שאלת זכותו של בעל מקרקעין לפיצוי בגין פגיעה בשווי יתרת המקרקעין שלא הופקעו, מעוררת קשיים רבים. בסעיף 12(ח) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943, נאמר כי בשומת הפיצויים "[...] יביא בית המשפט בחשבון את הנזק, אם יש נזק, שנגרם לבעל [...] או מחמת כל השפעה מזיקה אחרת שתהא נגרמת לאותה קרקע אחרת בשל השימוש בסמכויות המסורות בפקודה זו".

בתי משפט קבעו כי הזכות לפיצוי קמה לבעל מקרקעין שהופקעו רק אם הנזק הנוסף – ההשפעה המזיקה – ליתרת המקרקעין נובעת מפעולת ההפקעה עצמה (ראה ד"נ 29/69 אביבים בגוש 3947 בע"מ נ' שר האוצר, פ"ד כד(2) 397, 404 (1969)). בהתאם נפסק כי אם הנזק, הפגיעה בשווי של יתרת המקרקעין, נובע מהשימושים בקרקע שנתפסה ולא מההפקעה, לא יהיה בעל המקרקעין זכאי לפיצוי על פי הפקודה (ראה למשל בג"צ 43/79 גולדנברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מרחב תל אביב, פ"ד לג(3) 122 (1979)).

כך בע"א 439/72 מיכקשווילי נ' מדינת ישראל, פ"ד כח(1) 533 (1974), קבע בית המשפט כי אין לפצות בעל מקרקעין שחלקם הופקע, בגין ירידת ערך ליתרת המקרקעין שנבעה מהקמת גדר במקרקעין שהופקעו. בית המשפט ציין, כי הנזק נגרם עקב השימוש במקרקעין שהופקעו ולא עקב ההפקעה.

23. לפגיעה ביתרת שווי המגרש חשיבות גם לשלב ההפקעה עצמה ולא רק לשלב הפיצוי. סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה הדן בדרך ביצוע ההפקעה קובע:

במידה שלא נקבעו הוראות מיוחדות בחוק זה, תבוצע ההפקעה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, כאילו הורשתה הועדה המקומית בהודעה ברשומות להשתמש בסמכויות ולמלא את התפקידים של שר האוצר או של היועץ המשפטי לממשלה לפי הפקודה האמורה, לענין המקרקעים העומדים להפקעה, הכל בשינויים ובתיאומים אלה:

(1) סעיף 20 לפקודה האמורה יחול גם על הפקעת מקרקעין לצרכי גנים, שטחי נופש וספורט וכן לבניני חינוך, תרבות, דת ובריאות, ובכל מקום שמדובר באותו סעיף על "רבע" יבוא "ארבע עשיריות"; אולם לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש;

[...]

בעע"מ 1975/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל נ' רובינשטיין, פ"ד נו(6) 638 (2002) דן בית המשפט העליון בפרשנות הוראת סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק. באותו מקרה, הציג בית המשפט שתי שאלות. "שתי שאלות עקרוניות מתעוררות ביחס להחלת ההגנה של הפחתת השווי לפי סעיף 190(א)(1) סיפה: האחת, אם ניתן לקבוע כי רק הפחתה בשווי יתרת המגרש הנובעת מביצוע ההפקעה בפועל תובא בחשבון לעניין תחולת ההגנה, או שמא נאמר כי גם הפחתת שווי של יתרת המגרש שנגרמה עקב התכנית מקימה את ההגנה האמורה. השאלה השנייה נגזרת מהראשונה: אם נקבע שאדם זכאי ליהנות מהגנת הפחתת השווי גם אם הפחתה זו היא תוצאה של התכנית ולא רק של ההפקעה בפועל, יהיה עלינו לקבוע מהו השלב שבו יש להעלות את טענת ההגנה האמורה, והאם יש לשלול את ההגנה כאשר היא מועלית לראשונה רק בשלב ההפקעה.

על השאלה הראשונה השיב בית המשפט, כי ניתן להכיר בהגנת הפגיעה ביתרת שווי גם אם הפגיעה נובעת מהתכנית. לגבי שאלת עיתוי העלאת הטענה נקבע:

אשר-על-כן נוכח מעמדה של זכות הקניין ובהתחשב בחולשתה היחסית של זכות ההתנגדות לתכנית, יש לאפשר לבעל המקרקעין בנסיבות מתאימות שימוש בהגנה של הפחתת שווי כמשמעותה בסעיף 190(א)(1) סיפה לחוק גם בשלב ההפקעה בפועל, אף אם הפחתת השווי מקורה בתכנית. עם זאת מתן האפשרות להעלות את "הגנת יתרת המגרש" בשלב ביצוע ההפקעה כפוף למגבלות הנובעות מעקרונות השיטה המשפטית. כך הדבר, למשל, כאשר העלאת ההגנה בשלב ההפקעה אינה עולה בקנה אחד עם עקרון תום-הלב, או כאשר עקב השתהותו של בעל המקרקעין נפגע באופן בלתי סביר אינטרס הסתמכות מבוסס. כך יהיה בוודאי כאשר ניתן לקבוע כי בעל מקרקעין התעלם ביודעין בשלב התכנון מכך שחלק מהקרקע מיועד להפקעה באופן המוביל להפחתת שווי יתרת המגרש, אף שניתנה לו הזדמנות הולמת לתקוף את התכנית, שאז יהיה הוא מנוע בשלב ביצוע ההפקעה מלהעלות את טענת ההגנה המעוגנת בסעיף 190(א)(1) סיפה.

בית המשפט מדגיש כי קבלת טענת ההגנה תעמיד את הרשות בפני ברירה, ויתור על ההפקעה או הפקעת החלקה בשלמותה ותשלום של מלוא שווי החלקה (שם).

24. עוד נזכיר כי הליך הפיצוי בגין נזקי הפקעה על פי חוק התכנון והבניה הוא הליך דו שלבי; השלב הראשון הינו שלב פרסומה של התכנית שלפיה ישונה ייעוד המקרקעין המיועדים להפקעה. בשלב זה זכאי כל נפגע לפיצוי על פי הוראת סעיף 197 לחוק. פיצוי זה כפוף למגבלות הקבועות בסעיף ובהן מועד הגשת הבקשה, הסייגים לפיצוי, דרך הגשת התביעה וכדומה.

השלב השני הוא שלב ההפקעה בפועל- מסירת החזקה והעברת הזכויות הקנייניות לוועדה המקומית. בשלב זה עומדת לבעל המקרקעין זכות תביעה לפיצוי בגין נזקי ההפקעה כאמור בסעיף 190 לחוק התכנון והבניה ופקודת הרכישה (ראו על הפיצוי הדו שלבי בע"א 7959/00 עזר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה, פ"ד נו(2) 365 (2001); בג"צ 62/61 זקס ועליאש נ' הוועדה המקומית לבניה ולתכנון עיר ירושלים, פ"ד טו 1516, 1521 (1961); א' נמדר הפקעת מקרקעין 407 (2011)).

25. הואיל ומדובר בפיצוי דו שלבי, ברי כי הפיצוי הכולל אינו יכול לעלות על מלוא נזקיו של בעל המקרקעין. יתרה מזו, בכל שלב נבחן נזק אחר. בשלב התביעה על פגיעה בתכנית, זכאי הבעלים לפיצוי רק בגין אותם נזקים הקשורים סיבתית לאישורה של התכנית הפוגעת. בשלב תביעת פיצויי ההפקעה, זכאי בעל המקרקעין רק לפיצוי בגין אותם נזקים הקשורים סיבתית להפקעה בפועל.

26. ככלל ניתן להניח כי פגיעה ביתרת המגרש שלא הופקעה תבוא לידי ביטוי כבר בשלב התוכנית (ראו עע"מ 1975/01 לעיל פיסקה 11). עם זאת, לעיתים הנזק ליתרת המקרקעין יבוא לידי ביטוי רק בשלב ההפקעה, שלב התפיסה בפועל של המקרקעין. כך, למשל, אם תפיסת החזקה תביא לניתוק יתרת החלקה באופן שיפגע באפשרות ניצול היתרה. סעיף 12(ח) לפקודת הרכישה קובע:

"כמו כן יביא בית המשפט בחשבון את הנזק, אם יש נזק, שנגרם לבעל מחמת ניתוקה של הקרקע הנרכשת לצרכי ציבור מקרקע אחרת השייכת לאותו בעל,[...]".

תפיסת מקרקעין לצרכי ציבור עשויה להותיר חלקת קרקע שאינה ניתנת לניצול בשל גודלה או צורתה, לעיתים תפיסת החזקה בשטח המופקע תגרום לניתוק דרכי הגישה ליתרת החלקה ועוד (ראו א' נמדר לעיל בעמ' 411; ד' לוינסון-זמיר פגיעות במקרקעין על-ידי רשויות התכנון 224-225 (תשנ"ה)).

27. פקודת הרכישה מכירה גם בפגיעות נוספות ליתרת החלקה. בסעיף 12(ח) נאמר גם כי בית המשפט יביא בחשבון נזק "[...] מחמת כל השפעה מזיקה אחרת שתהא נגרמת לאותה קרקע אחרת בשל השימוש בסמכויות המסורות בפקודה זו".

הביטוי "השפעה מזיקה" כולל בחובו מתחם רחב של נזקים שעשויים להיגרם ליתרת החלקה. הביטוי לא זכה לליבון מעמיק בפסיקה ולא נקבעו מבחנים להגדרת אותה "השפעה מזיקה". כל מקרה נבחן על פי נסיבותיו ואף כעת איני סבור שיש מקום לנסות ולקבוע מבחנים מוגדרים מהי אותה "השפעה מזיקה" שתקנה זכות לפיצוי.

עילות התביעה בתיק
28. התובעים דורשים פיצויים על פי חלופות שונות ועל כן אלך גם אני בדרכם ואבחן את העילות בכל חלופה.

החלופה הראשונה – הזזת המבנים
29. התובעים טוענים כי בשל תפיסת השטח המופקע מחצר המגרש הפונה לכיוון רח' גזאל נחסמה הכניסה המקורית למגרש וכעת הכניסה החדשה הינה מכיוון רח' המלאכה. כניסה זו הינה כניסה לעורף המבנה. עוד נטען כי בשל ההפקעה ושינוי כיוון הכניסה לא נותרה חצר תפעולית מספקת. על כן עותרים הם לקבלת פיצוי כנדרש לצורך הזזת המבנים לכיוון רח' גזאל ושינוי פתחי הכניסה. בסעיף 163 לסיכומי הטענות מפרטים התובעים את הדרישה וזו כוללת עלות הריסת המבנה, בניית מבנה חדש, תוספות מיוחדות – הקמת גדר היקפית, הקמת גדר רשת בחזיתות, ייצור והתקנת שערים, העתקת המתקנים של חב' חץ אקולוגיה, פיצוי על הפסקת הפעילות ואובדן דמי השכירות בתקופת הבניה והוצאות נלוות.

30. הטענה לפיצוי בחלופה זו דינה להידחות. ראשית, נזכיר את שאמרנו לעיל; בשלב זה דנים אנו רק בפיצוי בגין הפקעה ולא בפיצוי בגין התכנית. הפגיעה הנובעת משינוי כיוון הכניסה למבנה ושינוי גודלה של החצר התפעולית, הינה פגיעה עקב התכנית ואינה נובעת מתפיסת החזקה בפועל. טענות אלו של התובעים לנזק שנגרם כתוצאה משינוי כיוון הכניסה והקטנת החצר התפעולית התבררו בפני השמאי המכריע, שדן בתביעתם לפיצוי בגין פגיעה עקב התכנית על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

בחוות דעתו מתייחס השמאי המכריע, מר ג' גולדשטיין, מפורשות לנזקים הנובעים משינוי כיוון הכניסה והקטנת שטחי החצר (ראו חוות דעתו שסומנה כנספח 10 לתצהיר הנתבעת בסעיפים 11.3.3 ו – 11.3.4). השמאי המכריע לא קיבל את הטענה שיש להזיז את המבנה אלא סבר רק כי הקטנת החצר ושינוי כיוון הכניסה מקטינים את שווי המקרקעין ועל כן קבע את הפיצוי בגין ירידת שווי. ודוק, גם בפני השמאי המכריע, בגדרה של התביעה לפי סעיף 197 לחוק, טענו התובעים כי בשל התכנית "יש צורך להזיז את המבנה הקיים" (סעיף 10.5.1 לחוות דעת השמאי). משמע, תביעת התובעים לפיצוי על עלות הזזת המבנה נדונה ונדחתה ונקבע כי הם זכאים רק לפיצוי בגין ירידת הערך.

המסקנה הינה כי עילת התביעה בחלופה זו מצויה כולה בגדרה של התביעה לפי סעיף 197 לחוק, וכי הטענה נדונה, התבררה ונדחתה. התובעים אינם יכולים להעלות כעת טענות הנוגעות לפגיעה עקב התכנית ומכל מקום לאור הכרעת השמאי הם מושתקים מלהעלות טענות אלו שוב.

31. אוסיף כי הדרישה לפיצוי עבור הוצאות הזזת המבנה חורגת מעילת הפיצוי בגין נזקי הפקעה ליתרת שטח החלקה. איני שולל את האפשרות כי ייתכנו מקרים בהם הפקעת חלק מחלקה תמנע שימוש במחוברים ביתרת החלקה וידרשו הוצאות מיוחדות להתאמת החלקה לשימוש סביר, אולם לא זה המקרה. אין טענה כי במבנה הקיים לא ניתן לקיים פעילות סבירה. גם השמאי פרמינגר, עליו סומכים התובעים טיעוניהם, לא קבע בחוות דעתו כי במבנה הקיים כיום לא ניתן לעשות שימוש סביר. כל שנטען הינו כי בשל הקטנת החצר התפעולית ושינוי כיוון הגישה יש קושי בכניסת ותמרון משאיות (עמ' 7 לחוות דעתו). גם השמאי המכריע, ג' גולדשטיין, מציין כי במצב החדש שנוצר "[...] הגישה אינה נוחה ומוגבלת ביחס למצב הקודם" (עמ' 17 לחוות דעתו) ובהמשך " [...] נוצר מצב כי פתחי המבנים פונים לחצר עורפית, השימוש במבנים והנגישות אליהם קשה יותר ומחייבת תמרון רב יותר מאשר במצב קודם". עם זאת, אף הוא אינו סבור כי לא ניתן להשתמש במבנה.

32. השמאי גולדשטיין העריך כי ניתן להכשיר גישה דרך החצר שהייתה מושכרת לס.מ.א. או על ידי פתיחת פתח מכיוון רח' המלאכה תוך הריסת חלק מהמבנה (עמ' 18). בשל כך הביא השמאי בחשבון ירידת ערך של המבנה והפיצוי בגין ירידת הערך נכלל בשומתו בדבר הפגיעה בגין התכנית.

33. ניתן לסכם ולקבוע כי אין כל בסיס לתביעת הפיצוי בחלופה הראשונה - הזזת המבנה הקיים, הן בשל כך שלא מדובר בנזק עקב ההפקעה אלא עקב התכנית, הן בשל מעשה בית דין והן מחמת שלגופם של דברים לא הוכח שללא הזזת המבנה לא ניתן יהיה לעשות בו שימוש סביר.

החלופה השנייה – רכישת מלוא החלקה
34. התובעים טוענים עוד, בהסתמכותם על חוות דעתו של השמאי פרמינגר, כי ההפקעה תביא לפגיעה ממשית בערך יתרת החלקה (פרמינגר העריך כי מדובר בירידת ערך של 20%). על כן סבורים הם כי אין לאשר הפקעה של כל השטח המופקע אלא יש לחייב את הנתבעת לרכוש את מלוא הזכויות במגרש ולפצותם בגין מלוא ערך הזכויות.

35. בסיכומי הטענות שינו התובעים עמדתם ובסעיף 190 לסיכומי הטענות ציינו כי חלופה כזו אינה רלבנטית עוד.

36. למרות שאין צורך בדבר אדגיש כי הטענה לפיה על הנתבעת לרכוש את מלוא החלקה אינה אלא טענה על פי סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה והיא מכוונת כנגד תכנית ההפקעה עצמה. משמעותה של הטענה הינה כי בשל הפגיעה ביתרת המקרקעין יש להעמיד את הרשות בפני ברירה ועליה לבחור האם להפקיע את כל המגרש או להימנע כליל מההפקעה.

טענה זו התבררה בפני כב' השופט ש' ברלינר בה"פ 389/00 ובערעור שהוגש על פסק דינו בע"א 7959/00. בית המשפט המחוזי ובעקבותיו בית המשפט העליון, דחה את טענת התובעים וקבע כי הפגיעה ביתרת המקרקעין אינה כזו המצדיקה את העמדת הרשות המפקיעה בפני הברירה. יתרה מזו, כב' השופט י' אנגלרד בבית המשפט העליון ציין "תרופתם של המערערים (התובעים – ר' ס') היא במסגרת תביעת הפיצויים על יסוד הוראת סעיף 197 לחוק".

על כן , ברי כי אין לתובעים כל עילה לכוף על הנתבעת לרכוש את מלוא שטח המקרקעין.

עילות התביעה העומדות לתובעים
37. כתבי הטענות של התובעים אינם ברורים שכן את עיקר מאמציהם ריכזו בטענות בדבר שלושת החלופות השונות לפיצוי. אף שטענותיהם אלו נדחו יש לבחון אילו עילות תביעה עומדות להם.

הפיצוי בגין המקרקעין שהופקעו
38. אין חולק כי בגין תפיסת המקרקעין שהופקעו עומדת לתובעים תביעה לפיצוי בגין שווי המקרקעין. ב"כ הנתבעת טוענת כי את שווי המקרקעין שהופקעו ונתפסו ניתן ללמוד מחוות דעתו של השמאי המכריע מר ג' גולדשטיין, ועל כן אין צורך בשומה נוספת.

טענה זו של הנתבעת אין לקבל. השמאי גולדשטיין קבע את שווי המקרקעין למועד אישורה של תכנית המתאר חפ/1970/א', דהיינו ליום 9/7/98. לעומת זאת, בתביעה לפיצויי הפקעה יש לשום את המקרקעין ליום הקובע על פי סעיף 190(א)(4) לחוק התכנון והבניה, דהיינו 60 יום לאחר הפרסום ברשומות של ההודעה בדבר הכוונה להפקיע את המקרקעין לפי סעיף 5 לפקודת הרכישה. לפיכך, יש לשום את המקרקעין למועד הקובע על פי חוק התכנון והבניה ולא ניתן להסתפק בשומה שנערכה ליום אישור התכנית הפוגעת.

הפחתת הפיצוי
39. בחוקי ההפקעה השונים נקבעו הוראות המגבילות את זכות הפיצויים, דהיינו, הוראות הפוטרות את הרשות המפקיעה מתשלום פיצויים עבור חלק מהשטח המופקע. חוק התכנון והבניה קובע בסעיף 190(א)(1) כי בהפקעת מקרקעין לצרכי ציבור כמפורט בסעיף, לא תשולם תמורה עבור שטח שאינו עולה על 40% משטח המגרש.

40. הנחת המוצא להענקת הסמכות לרשות להפקיע חלק מקרקע ללא תמורה הייתה כי השימוש הציבורי שייעשה בשטח שהופקע ישביח את יתרת המקרקעין (ראו א' נמדר לעיל בעמ' 469). במהלך השנים התלבטו בתי משפט בשאלה האם יש מקום להפחתת הפיצוי גם מקום שבו הוכח כי יתרת הקרקע לא הושבחה (ראה סקירה נרחבת של הפסיקה בע"א 8622/07 הנ"ל פסקה 93). התלבטויות אלו מצאו את פתרונן באופן חלקי ברפורמה בדיני ההפקעה ותיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943, בתיקון מס' 3 משנת 2010 – תיקון זה לא חל בענייננו ועל כן אין צורך לפרטו.

41. בע"א 8622/07 דן בית המשפט העליון בהרכב מורחב בשאלת הפחתת הפיצוי בגין הפקעת חלק מחלקה כאשר יתרת החלקה לא הושבחה. בית המשפט קבע כי הסמכות להפחית את הפיצוי הינה סמכות חובה וכי ככלל לא ישולם פיצוי בגין החלק הנופל משטח החלק שנקבע בחיקוק המסמיך (לענייננו על פי חוק התכנון והבניה- 40%) (שם פסקאות 54, 115).

עם זאת, מפנה בית המשפט לסמכות הנתונה לשר להגדיל את הפיצוי. באותו מקרה נדונה הפקעה על פי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 שבה הוענקה סמכות כזו לשר בסעיף 7. בענייננו הסמכות מצויה בסעיף 20(2)(ג) לפקודת הרכישה הקובע:

"למרות הוראותיהן של הפיסקאות (א) ו-(ב) שלעיל, מותר לשר האוצר להעניק, לפי ראות עיניו, אם נקבע כדי הנחת דעתו, שהצמצומים שהוטלו בכל אחת מן הפיסקאות ההן, יגרמו סבל – אותם פיצויים או פיצויים נוספים שיראה אותם נכונים בהתחשב בכל נסיבות המקרה".

בית המשפט בע"א 8622/07 הנ"ל הדגיש כי בדרך כלל "נטילת חלקת מקרקעין או חלק ממנה ללא פיצוי מלא, מקום שהחלק הנותר בידיו של בעל המקרקעין לא הושבח, גורמת "סבל" לבעל המקרקעין כמשמעות בסעיף 7 סיפה לפקודת הדרכים. "סבל" זה מחייב את שר התחבורה לעשות שימוש בסמכותו ולשלם לבעל המקרקעין פיצוי מלא בגין ההפקעה".

בית המשפט מתווה גם את הדרך הדיונית לתביעת פיצויי "סבל" ומבהיר כי על בעל המקרקעין להקדים פניה לשר בבקשה לתשלום פיצויי סבל (פסקה 115). אם בקשתו תדחה רשאי יהיה לצרף את השר לתביעתו לפיצויי הפקעה.

42. בענייננו לא נעשתה פנייה לשר, והשר לא צורף להליך. לפיכך אין מנוס מדחיית התביעה לפיצויי "סבל", כלומר, להשלמת הפיצוי גם על החלקים שהופקעו ואשר נופלים מ – 40% משטח כל חלקה. כמובן שאם תעשה פניה לשר וזו תידחה, תהיינה דלתות בית המשפט פתוחות והתובעים יוכלו לשוב ולתבוע את פיצויי הסבל ולתקוף את החלטת השר.

פיצוי בגין גניבות
43. התובעים טוענים כי בעקבות ביצוע ההפקעה ותפיסת החזקה לצורך סלילת הכביש נותרה החלקה פרוצה ללא גדר והדבר אפשר כניסת פורצים וגנבים. כתוצאה מכך נגנב ציוד מהחלקות. מדובר בעיקר בציוד ובמכשירים שנגנבו מהתובעת 5 – חץ אקולוגיה. התובעים עותרים לחייב את הוועדה בתשלום עלות הציוד שנגנב וכן בעלות התקנת אמצעי המיגון שהותקנו על ידם.

44. דין התביעה להידחות. נזקים שנגרמו לתובעים בשל פריצות לעסק וגניבות אינם בגדר נזקי הפקעה. ככל שנהרסו גדרות שהיו מותקנות בגבולות המגרש זכאים התובעים לפיצוי עבור עלות בניית גדר חלופית בגבול המגרש החדש, אולם, אין בעצם ההפקעה כדי לבסס עילת תביעה בגין גניבות שאירעו בנכס. אין גם שמץ ראיה כי קיים קשר כלשהו בין ההפקעה לפריצות.

אוסיף עוד כי הלכה היא שיש להבחין בין נזקים שנגרמו בשל ההפקעה לבין נזקים שנגרמו בשל השימוש בשטח המופקע (ראו ע"א 324/69 מדינת ישראל נ' אביבים בגוש 3947 בע"מ, פ"ד כג(2) 409, 418 (1969) וכן הדיון הנוסף - ד"נ 29/69 שלעיל; בג"צ 43/79 לעיל). ככל שהעבודות לסלילת הכביש גרמו נזקים הרי שלתובעים עשויה לעמוד תביעה עצמאית כנגד מי שביצע את העבודות אולם אין להם עילה כנגד הנתבעת.

נזקים כלכליים
45. התובעים טוענים כי כתוצאה מההפקעה נגרמו להם נזקים כלכליים שונים. בגין אלו לא זכו לפיצוי בגדרה של תביעת הפיצויים לפי סעיף 197 ועל כן עותרים הם לחייב את הנתבעת לשלם להם פיצוי בגין אלו. נבחן את הנזקים.

אבדן שכירות
46. התובעים טוענים כי כתוצאה מההפקעה נאלצה חברת ס.מ.א לעזוב את המבנה. בשל כך נגרם לתובעים הפסד של דמי השכירות שהייתה ס.מ.א משלמת. התובעים מבהירים כי עם עזיבתה של ס.מ.א נמסרה החזקה בכל המבנה לחברת חץ אקולוגיה, אולם זו התחייבה לשלם רק את הארנונה ולא שילמה דמי שכירות (ראו תצהיר התובעים סעיפם 92, 93). התובעים מבהירים גם כי לא ניסו להשכיר את הנכס לצדדים שלישיים כיוון שהמתינו לסיום ההליכים המשפטיים.

47. טענת התובעים דינה להידחות. ראשית, נזכיר כי התובעים לא השכילו להביא חוות דעת המצביעות כי כתוצאה מההפקעה לא ניתן היה להשכיר את חלקי המבנה מהם עזבה ס.מ.א ולא הביאו חוות דעת על דמי השימוש הראויים עבור חלקי מבנה אלה. לא הובאה גם שום ראיה על ניסיונות להשכיר את המבנה. ההסדרים הפנימיים שבין הצדדים – וכזכור חברת חץ אקולוגיה הינה בשליטת אחד מהם – אינם מעידים על נזק כלשהו שנגרם להם. שנית, התביעה לאובדן דמי השכירות אינה מקימה להם עילה בגדרם של פיצויי ההפקעה. כאמור, בגין ירידת ערך יתרת החלקה, הן בעקבות התכנית הפוגעת והן בעקבות ההפקעה (ככל שההפקעה בפועל הביאה לירידת ערך נוספת), זכאים התובעים לפיצוי. כאשר מדובר בנכס בנוי המשמש להשכרה, הרי שירידת ערכו של הנכס משקפת את הירידה הצפויה בהכנסות מהשכרתו. מחיר שוק של נכס המשמש להשכרה מבטא את התשואה שיקבל הבעלים מהשכרתו ולכן פיצוי בגין ירידת ערכו בשוק מגלם את הפיצוי על אבדן ההכנסות מדמי שכירות.

פיצוי על אבדן הכנסות בנוסף לפיצוי על ירידת ערך יביא לפיצוי כפול. ודוק, יתכנו מצבים שבהם בעל המקרקעין ישתמש בנכס ובעקבות ההפקעה יפחתו הכנסותיו מהעסק. יתכן שבשל ההפקעה יצומצם השטח והא ייאלץ לעבור למקום אחר, להקים עסק חדש. במקרה שכזה, יהיה בעל הנכס שהעביר את עסקו, זכאי לפיצוי בגין אובדן רווחיו ואפילו בגין הפגיעה במוניטין, ככל שהיה מוניטין הקשור למקום העסק (ראו א' קמר לעיל בעמ' 531). לא זה המצב בענייננו, שהרי עסקם של התובעים במקרקעין (למעט חץ אקולוגיה) היה בהשכרת המבנה וכאמור הפסדי ההכנסות מהשכרה מצאו ביטוי בירידת ערך הנכס.

הנזק לחברת חץ אקולוגיה
48. התובעת 5, חץ אקולוגיה, החזיקה, על פי הסכם שכירות בחלקות 19, 20 וחלק מחלקה 21. החברה עוסקת בטיפול בשפכים מסוכנים. התובעים טוענים בסיכומיהם ובתצהירו של מר עזר כי כתוצאה מההפקעה הלכו לטמיון השקעותיה של חץ אקולוגיה בסך של 850,000 ₪ (סעיף 94 לתצהיר). כמו כן, נטען כי לחברה נגרמו הפסדי רווחים הנובעים מסגירת הפתחים וירידת קצב העבודה. מדובר בהפסד חודשי של 17,500 ₪.

מתברר כי עד שנת 2007 המשיכה חברת חץ אקולוגיה להחזיק בנכס ועזבה את הנכס רק בשנה זו.

49. לתצהירי התובעים או לסיכומים לא צורפו כל ראיות על היקף ההשקעות בנכס. לא פורטו ההשקעות שעל פי הנטען הלכו לטמיון ולא כל שכן, לא הובא כל נתון לעניין שווי ההשקעות. ודוק, יש להביא בחשבון כי מדובר בהשקעות שנעשו שנים רבות לפני ההפקעה ועל כן יש להביא בחשבון את ירידת ערכן. אעיר גם כי השמאי פרמינגר ציין בחוות דעתו, על דרך האומדן, כי שווי השקעותיה של חץ אקולוגיה היו רק בסך של 150,000$ ולא בסך הנתבע כעת. הערכה זו נעשתה במסגרת הערכת עלות הריסת המבנה ובנייתו מחדש. אין פירוט מהם הציוד והמכשירים שניתן היה להמשיך ולעשות בהם שימוש ללא פירוק המבנה והזזתו ואלו הלכו לטמיון כנטען.

50. עוד אציין כי על מנת להוכיח את הפסדיה, צירפה חץ אקולוגיה להסדר הדיוני שהוגש, דוחות רווח והפסד לשנים 2000, 2001. כזכור, המקרקעין נתפסו בחודש 4/01. מעיון בדוחות ניתן לראות כי בשנת 1999, טרם ההפקעה, היו הכנסותיה של החברה 9,828,665 ₪ ובשנת 2000, גם כן לפני ההפקעה, היו הכנסותיה של החברה 8,529,040 ₪. בשנת 2001, בשנת ההפקעה בפועל, ירדו ההכנסות לסך של 7,713,384 ₪. מנתונים אלו, ברי שלא ניתן לייחס את הירידה בהכנסות בין שנת 2000 ל – 2001 לתפיסת השטח המופקע דווקא. זאת ועוד, הרווח הנקי של החברה בשנת 2001 עלה על הרווח הנקי בשנת 2000. אין לי נתונים לגבי השנים המאוחרות יותר.

51. נתונים אלו בדבר ההשקעות וההכנסות אינם מספיקים כדי לקבוע ירידה בהכנסות כתוצאה מההפקעה דווקא. צפוי היה כי ייערך ניתוח חשבונאי מדויק יותר של ההכנסות והקשר בין הירידה בהכנסות להפקעה ולצמצום החצר התפעולית. כאן ראוי להזכיר שוב כי חץ אקולוגיה המשיכה בפעילות בנכס עד שנת 2007. אילו היו הכנסותיה יורדות כנטען יש להניח כי הייתה מעבירה את עסקיה למקום אחר ובמקרה שכזה הייתה אולי זכאית להוצאות ההעברה, כפי ששולמו גם לס.מ.א..

52. אוסיף כי לא ניתן כל הסבר מדוע להפקעת השטח המופקע הייתה השפעה על הכנסותיה של חץ אקולוגיה. אין ראיה או עדות על העלויות הנוספות שנדרשו בשל קשיי הגישה למבנה. מעיון בדוחות הכספיים לא ניתן למצוא עליה בעלויות האחזקה או בהשקעות בנכס. אמנם ישנו גידול מסוים בהוצאות שכר העבודה, אולם, בביאור 12 לדוח משנת 2001 מוסבר כי בשנת 2001 שולמו תשלומים גבוהים לבעלי העניין ולכן לא ניתן לברר האם יש קשר בין הגידול בהוצאות השכר לצמצום שטח החצר.

אין גם כל ראיה או חוות דעת על קשיי הגישה לעסק, ואין כל ראיה כי בשל אלו צומצמה פעילותה של החברה.

53. משמע, אפילו עומדת לחץ אקולוגיה עילה לתבוע נזקים כלכליים שנגרמו לה כתוצאה מההפקעה, הרי שאין בידה ראיות להוכחת ההפסדים ועל כן דין תביעתה בפריט זה להידחות.

הוצאות מיוחדות
54. התובעים טוענים גם לפיצוי בגין הוצאות מיוחדות שנגרמו להם כמו הוצאות תכנון, שכר טרחת עורכי דין ועלות צילום. לא ברור לי הקשר בין אלו לבין ההפקעה. ככל שעסקינן בהוצאות המשפט בהליך הנוכחי הרי שאלו ייפסקו בתום ההליך. ככל שמדובר בהוצאות בהליכים אחרים הרי שמקום הדירה הינו בהליכים האחרים. הוצאות התכנון, ככל שניתן להבין, נוגעות ליזמה להקים במקרקעין תחנת תדלוק וברי שאין עילה לתבוע הוצאות אלו.

סוף דבר
55. מהאמור עולה כי התובעים זכאים לפיצוי על פי חישוב ערך המקרקעין שהופקעו כמפורט בסעיף 38 לעיל. כן זכאים הם לפיצוי בגין ירידת ערך יתרת המגרש, ככל שירידה זו נובעת מההפקעה עצמה, להבדיל מהתכנית.









לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הפקעת קרקעות

  2. מטרת ההפקעה

  3. הפקעת יתר

  4. פיצויים בגין הפקעה

  5. צו תפיסה

  6. ביטול הפקעת חלקה

  7. ביטול הפקעה רעננה

  8. שווי של דונם מופקע

  9. הפקעה לצורכי ציבור

  10. ילקוט פרסומים הפקעה

  11. הסכם הפקעה - מיסים

  12. עורך דין הפקעה

  13. הפקעה שלא מומשה

  14. כביש 531 הפקעה

  15. הפקעות כביש 531

  16. ביטול הפקעה בגלל פגמים

  17. הפקעה לצורך הרחבת כביש

  18. הפקעות קרקע ביפו

  19. הפקעה לסלילת כביש

  20. פסקי דין - הפקעות

  21. הפקעת שטחים - פיצויים ?

  22. עשיית עושר הפקעה

  23. הפקעה לצורך חניה

  24. הפקעה לצרכי ציבור

  25. כביש מכבית הפקעה

  26. ביטול הפקעה של כביש בצפת

  27. הפקעה - תכנית שינוי מתאר

  28. הפקעת אדמות ערבים

  29. עתירה לביטול הפקעה

  30. הפקעת מקרקעין ברמת השרון

  31. ביטול הפקעת מקרקעין

  32. הפרשות לצרכי ציבור

  33. השבחת קרקע שהופקעה

  34. הפקעת קרקע בשכירות

  35. הקצאת קרקע חלופית - הפקעה

  36. הפקעת מקרקעין מירושה

  37. פיצוי ריאלי על הפקעת מקרקעין

  38. הפקעה לצורכי ציבור - דוגמא

  39. הצעת חוק הפקעות קרקע

  40. חישוב פיצוי על הפקעה

  41. מה זה הפקעת קרקעות ?

  42. הפקעה - חישוב פיצויים

  43. הפקעת קרקעות - בוררות

  44. חלקה מופקעת – תביעת פיצויים

  45. השפעה של הפקעה על חוזה

  46. הפקעה בניית כביש - פיצויים ?

  47. הפקעה לצורך הרחבת דרך

  48. שכר טרחה - ביטול הפקעה

  49. פיצוי על הפקעה בתל אביב

  50. פיצוי מופחת בגין הפקעה

  51. הפקעות מקרקעין כביש 531

  52. הודעה על הפקעה - פקודת הקרקעות

  53. פיצויים על הפקעה – זכות יורשים

  54. הפקעה לצורך כריית מנהרות הכרמל

  55. הפקעות קרקע בראשון לציון

  56. פיצוי בגין הפקעת 61% משטח חלקה

  57. חוק לתיקון דיני הרכישה - הפקעות

  58. הפקעת קרקע בבעלות משותפת

  59. ביטול הפקעה - אי מימוש במשך שנים

  60. הפקעה ללא פיצוי - פגיעה בקניין ?

  61. הפקעה לצורך הקמת מתקן צבאי

  62. הפקעה לצרכי ציבור פתח תקווה

  63. טופס ערעור על הפקעת מקרקעין

  64. הפקעה - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  65. סעד של פיצוי בקרקע אשר הופקעה

  66. הפקעה לצורך הרחבת נתיב תחבורה

  67. פיצוי על הפקעה – שטח נטו או ברוטו ?

  68. הפקעה שכונת נווה יעקב בירושלים

  69. קביעת פיצוי על הפקעה בבית משפט

  70. פיצויים ממדינת ישראל בגין הפקעת חלקה

  71. פיצויים על הפקעת חלק מהמקרקעין

  72. סירוב למסור מקרקעין לצורך הפקעה

  73. פירוק שיתוף במקרקעין עקב הפקעה

  74. פיצויים על הפקעה של קרקע חקלאית

  75. קרקעות חלופיות - פיצוי על הפקעה

  76. פיצויי הפקעה - הוצאות העברת עסק

  77. הפקעת קרקע לצורכי ציבור לשם סלילת כביש

  78. תביעה לפיצויים בשל הפקעת מקרקעין בירושלים

  79. סעיף 189 חוק התכנון והבניה - הפקעת מקרקעין

  80. טופס הפקעה או רכישה של נכסים מטעם הממשלה

  81. פיצוי בהפקעת מקרקעין לפי המחיר נכון להיום

  82. חישוב פיצויי ההפקעה על בסיס השימוש שנעשה בה בפועל

  83. זכויות חברי מושב לפיצויים בגין הפקעת קרקעות

  84. הפקעה של רשיון - תשלום פיצויים על השקעה במבנה במגרש

  85. תביעה פיצויים הפקעה קרקע - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  86. טופס הפקעה או רכישה מטעם הממשלה של כלי שיט ההולך ונבנה

  87. פיצוי כספי מועצה מקומית נטילת חלק ממקרקעין - לא ע"י הפקעה לצורך הרחבת כביש

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון