טעות בכדאיות עסקת מכר דירה

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא טעות בכדאיות עסקת מכר דירה:

זוהי תביעתו של המבקש, אשר הוגשה בדרך של המרצת פתיחה, בה ביקש את הצהרת בית המשפט לפיה, הסכם המכר אשר נחתם בינו לבין המשיבים ביום 25.03.10 (להלן: "ההסכם"), הינו תקף ומחייב וכי המשיבים הביאו להפרתו.
המשיבים התגוננו ואף הגישו תביעה שכנגד במסגרתה טענו לביטול ההסכם מחמת עושק ולחלופין מחמת הפרה יסודית של ההסכם מצד המבקש וטענו כי זכאים הם לפיצוי המוסכם הנקוב בחוזה.

העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת


המשיבים הינם הבעלים של דירת המגורים ברחוב בלפור 4/5 בשדרות, הידועה ברישומיה בספרי רישום המקרקעין כגוש 2388, חלקה 97 , תת חלקה 16 ( להלן: הדירה ). המשיב 1 (להלן: "X") הינו אביו של הקטין, המשיב 2, ואפוטרופסו הטבעי, ואין חולק כי כל הליכי המכר וחילופי המכתבים נעשו על ידו, בשמו ובשם הקטין.




המשיבים, ירשו את חלקה בדירה של האם, רעייתו של X, אילנה X ז"ל, שנפטרה בשנת 2004 (להלן: "המנוחה"). על פי צו הירושה של המנוחה, חולק עיזבונה כך שחלקו היחסי בעיזבון של משיב 1 הינו 5/6 ואילו חלקו היחסי של הקטין, המשיב 2, בעיזבון הינו 1/6. בהתאם, משיב 1 הינו הבעלים של 11/12 חלקים בדירה ומשיב 2 הינו בעלים של 1/12 חלקים בדירה.




אין חולק, כי הטיפול בפועל בעסקת המכר מטעם המבקש בוצע על ידי גיסו, מר שמואל קיסטר (להלן: "קיסטר"), וכי בתחילת שנת 2010, הגיע קיסטר לדירה, בתיווכו של המתווך מר עופר טויטו, לשם בחינת רכישתה מידי המשיבים.




ביום 15.03.10 נחתם בין המבקש לבין המשיבים זיכרון דברים למכירת הדירה, וביום 25.03.10 נחתם בין הצדדים הסכם מכר, לפיו, הסכימו המשיבים למכור למבקש את מלוא זכויותיהם בדירה, לרשום על שמו את מלוא זכויותיו בדירה וכן למסור לידיו את החזקה בה, בתמורה לסך של 255,000 ₪. הואיל והמשיב 2 הינו קטין נקבע בסעיף 3.3 להסכם, כי ההסכם "כפוף למתן החלטת בית המשפט לביצוע המכר".




לצורך עריכת ההסכם והעברת הזכויות על שם המבקש, שכרו הצדדים מטעמם את שירותיה של עורכת הדין אולגה שלמן ( להלן: עו"ד שלמן ). בהתאם נקבע בסעיף 7.1 להסכם כי:

" למען הסר ספק ... ועל מנת להבטיח את זכויות הקונה, יחתמו הצדדים במעמד חתימת הסכם זה על ייפוי כוח בלתי חוזר ובו תמונה עו"ד א.שלמן כבאה כוחם בכל הקשור להעברת הזכויות בדירה ע"ש הקונה...".



על פי סעיף 6 להסכם, הסכימו הצדדים כי התמורה תשולם באופן הבא: סך של 25,000 ₪ ישולם במעמד חתימת ההסכם, יופקד בנאמנות בידי עו"ד שלמן ויועבר למשיבים לאחר קבלת אישור בית המשפט לביצוע העסקה ובכפוף לרישום הערת אזהרה לטובת המבקש (להלן: "התשלום הראשון"). סך של 210,000 ₪ ישולם למשיבים בתוך 45 יום מיום קבלת החלטת בית המשפט (להלן: "התשלום השני") ואילו היתרה, דהיינו סך של 20,000 ₪ תשולם עד ליום 1.07.10 כנגד מסירת החזקה בדירה. אין חולק כי ביום חתימת ההסכם הפקיד המבקש את התשלום הראשון בידי עו"ד שלמן. כמו כן, ביום 24.08.10 נרשמה הערת אזהרה לטובת המבקש על זכויותיו של המשיב 1.




כאמור, בשל היות המשיב 2 קטין עובר לביצוע עסקת המכר, ביצוע העסקה הותנה באישורו של בית המשפט. לאחר שנעשו מספר פניות בעל פה מטעם המבקש ובא כוחו, עו"ד אליעזר גוטליב, לעו"ד שלמן על מנת לברר האם ניתן האישור המיוחל, פנה המבקש ביום 25.08.10 במכתב, באמצעות בא כוחו, לעו"ד שלמן, בו ביקש לקבל לידיו עותק מהחלטת בית משפט.

ביום 30.08.10 העבירה עו"ד שלמן לידי המבקש, עותק מהחלטת בית המשפט, מיום 12.07.12, המאשרת את ביצוע ההסכם ומסמיכה את X לחתום בשמו ובמקומו של המשיב 2 על כל המסמכים הנוגעים לעסקת המכר.



במועד המאוחר למועד החתימה על ההסכם ביקש X מהמבקש להוסיף על תמורת המכירה שנקבעה בהסכם סך של 40,000 ₪. המבקש סרב לכך וביום 21.09.10 שלח אל X ועו"ד שלמן מכתב, אשר אלו הם עיקרי תוכנו:
" קבלתי מכם מידע מטעה כאילו כביכול בית המשפט לא אישר את העסקה לגבי חלקו של הקטין שהינו בעלים של 1/12.
פניתי מס' פעמים ובקשתי לראות את הבקשה וההחלטה אך סירבתם להעבירה לידי ועו"ד שלמן טענה שהיא לא טיפלה בנושא ודרשה סכום נוסף לצורך אישור בית המשפט שזכרו לא יבוא בכתובים.
לאחר שעו"ד מטעמי פנה אליכם, נשלחה החלטת בית המשפט, מתברר שאישור בית המשפט ניתן לפני זמן רב, ופשוט ניסיתם ביודעין להסתיר פרטים נוספים למשל איזה עו"ד הגיש אותה, ולא מן הנמנע כי עו"ד שלמן היא שטיפלה בכך.
החלטת בית המשפט נשלחה אלי באופן חלקי כנראה כדי להסתיר פרטים נוספים למשל איזה עו"ד הגיש אותה, ולא מן הנמנע כי עו"ד שלמן היא שטיפלה בכך.
פניתי אל המוכר מר X כדי לשלם לו אך הוא מסרב לקבל את התשלום ומציע לקיים פגישה בניסיון לנסות להוציא ממני כספים נוספים שלא כדין לאחר שהתגלה ניסיון התרמית.

...


אני מזכיר לעו"ד שלמן שהיא מייצגת גם אותי . למרות זאת, עו"ד שלמן לא רשמה לטובתי הערת אזהרה, לא דווחה על העסקה למיסוי מקרקעין, לא דאגה לברר אם בית המשפט אישר את העסקה למרות שפניתי אליה בנדון, ויתכן שגם שיתפה פעולה ביודעין עם המוכר בניסיון חמור לרמות אותי ולהוציא ממני כספים שלא כדין. אני דורש קודם כל לשלוח לי את ההחלטה עם הכותרות ואת הבקשה שהוגשה לבית המשפט..." ( ההדגשות הינן במקור).




בעקבות המכתב האמור שלחה עו"ד שלמן לידי המבקש עותק מלא מהחלטת בית המשפט, לרבות הכותרת הנושאת את שמות הצדדים ובאי כוחם. מן המסמך עולה כי עו"ד שלמן ייצגה את המשיבים בבית המשפט לענייני משפחה בכל הנוגע לקבלת אישור ההסכם על ידי בית המשפט.




על אף שהיה על המבקש לשלם את התשלום השני לכל המאוחר ביום 15.11.10 ( 45 יום מיום אישור העסקה על ידי בית המשפט) נמצא כי רק ביום 8.12.10 קיבל המבקש אישור עקרוני לקבלת הלוואה מבנק מזרחי טפחות (להלן: "הבנק") על סך של 80,000 ₪ לרכישת הדירה שבעקבותיו, ביום 15.12.10, נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק .




בשלב זה ומאחר וחלפו מועדי התשלום אשר היו נקובים בהסכם, נערכו מספר שיחות טלפוניות וכן תכתובות בין המבקש, מר קיסטר, ועו"ד שלמן במסגרתן ביקשה עו"ד שלמן לשנות את מועדי התשלום הנקובים בהסכם, אולם המבקש ומר קיסטר סירבו לשנות את הוראות ההסכם וביקשו מעו"ד שלמן לדווח למס רכישה על העסקה.
זמן קצר לאחר מכן, ביום 09.12.10, הגיעו הצדדים להסכמה שצורפה להסכם כנספח, המסדירה מחדש את מועדי התשלום כך שיתרת התמורה תשולם באופן הבא: סך של 205,000 ₪ ישולם עד ליום 15.01.11 והיתרה, דהיינו סך של 25,000 ₪ תשולם עד ליום 01.02.11 כנגד מסירת החזקה בדירה ( להלן: "הנספח להסכם").




בתחילת חודש ינואר 2011, הגיע מר קיסטר, לאחר תיאום מוקדם עם X, לדירה בליווי מתווך, על מנת להציג בפניו את הדירה לשם מציאת שוכרים לדירה עם פינוייה.

אין חולק כי, במהלך פגישה זו, הודיע X כי אינו מתכוון לפנות את הדירה ביום 01.02.11 אלא במועד מאוחר יותר, ביום 01.08.11 בלבד.
מר קיסטר הודיע על כך לעו"ד שלמן ובעקבות כך הציעה עו"ד שלמן כי מועד מסירת החזקה יעמוד בעינו וכי המשיבים יקבלו מעמד של שוכרים בדירה מיום מסירת החזקה הנקוב בהסכם ובהתאם ישכרו הדירה עד לפינויה ביום 01.08.11, וזאת כנגד תשלום דמי שכירות בסך של 1,500 ₪ לחודש, שיקוזזו מהתשלום האחרון.
הצעה זו הועלתה על הכתב בנספח תוספת להסכם (להלן: "התוספת להסכם") והצדדים זומנו להגיע למשרדה של עו"ד שלמן ביום 25.01.11, על מנת לחתום על התוספת להסכם. אין חולק, כי המבקש התייצב לפגישה, אך X לא התייצב. אין חולק כי תוספת זו לא נחתמה גם לא במועד מאוחר יותר.



ביום 06.02.11 שלח X, באמצעות בא כוחו עו"ד יוסף אוריין, מכתב לידי המבקש, המודיע לו על ביטול הסכם המכר לאור הפרתו היסודית את ההסכם, מאחר ולא עמד במועדי התשלום ולא העביר לידיו את התשלום השני אותו נדרש לשלם עד ליום 15.01.11. בנוסף, הודיע על חילוט הפיצוי המוסכם, בגין ההפרה האמורה, דהיינו, סך של 25,000 ₪ מתוך התשלום הראשון אשר שולם על ידי המבקש.




בתגובה למכתב זה שלח המבקש, ביום 13.02.12, באמצעות בא כוחו, מכתב אל X בו דחה מכל וכל את טענותיו וציין את הדברים הבאים :
" המוכר מחפש "ללא לאות" דרכים כדי להתנער מההסכם כדי למכור את הדירה לצד ג' במחיר גבוה יותר. הראיה לכך היא העובדה שהמוכר אף לא נתן כל אורכה לתיקון ההפרה שהוא מייחס לקונה.
העיכוב בתשלום עד עתה נבע מכך שהמוכר למרות שהתבקש לכך עוד בחודש ינואר... נמנע במכוון ממתן אישור בכתב לבנק משכנתאות של הקונה ... ידוע למוכר כי המימון לעסקה הוא מבנק משכנתאות. אי שיתוף הפעולה מצד המוכר מהווה הפרה וסיכול של ההסכם.
בנוסף בחודש ינואר ש.ז הצהיר מרשך בפני המתווך שמואל קיסטר ובפני נציג רימקס מר שאובי יצחק, כי אין בכוונתו לפנות את הדירה וכמו כן המוכר נמנע גם מלחתום על הסכם שכירות שהוכן ע"י עו"ד שלמן בידיעתו.
לנוכח הודעת המוכר כי בכוונתו להפר את ההסכם ולא לפנות את הדירה , ברור שהקונה אינו מחויב בתשלום.
המוכר הוא מפר ההסכם והוא נדרש לחתום מיד על אישור לבנק משכנתאות ...וכן לפנות את הדירה כנגד התשלום ללא כל זכות לשכור את הדירה, כדי לאפשר לקונה לשלם את יתרת התמורה".


טענות הצדדים:


לטענת המבקש, התנהלותו של X לאחר חתימת ההסכם וחוסר שיתוף הפעולה מצדו מעידים על כי הוא זה אשר הביא להפרת ההסכם. לטענת המבקש, ניתן ללמוד מהתנהלותו של X, לאורך כל הדרך, כי ביקש להתנער מההסכם, בין היתר, מהתנהלותו המפורטת להלן:
כי כבר לאחר חתימת ההסכם, ניסה X ועו"ד שלמן להטעות אותו בכך שדרשו ממנו תוספת תשלום על המחיר החוזי המוסכם בסך של 40,000 ₪, בטענה כי בית המשפט דורש זאת לצורך אישור הסכם המכר, בעוד שבאותה עת (ביום 12.07.10) כבר אושרה העסקה על ידי בית משפט.
כי רק בחודש אוקטובר 2010, הועבר לידיו עותק מלא של החלטת בית המשפט אז ביקש להעביר אל X את יתרת התמורה, אולם, זה התנה את קיום ההסכם בכך שיתווסף סכום נוסף על התמורה אשר נקבעה בהסכם. לטענת המבקש, גם אם במהלך התקופה בין מועד קבלת ההחלטה על ידי בית המשפט לבין מועד המצאת ההחלטה לידי המבקש, חלה עלייה במחירי הדירות ובפרט עלייה במחיר הדירה, אין למשיב 1 ולעו"ד שלמן אלא להלין על עצמם, משום שהעיכוב נבע מהתנהלותם הבלתי הוגנת.
כי גם לאחר שנחתמה התוספת להסכם עם מועדי תשלום חדשים ביקש X לסכל את העסקה בכך שסרב לחתום על מסמך אותו דרש הבנק לפיו ההסכם עדיין בתוקף, וזאת על אף שהתחייב X בהסכם (סעיף 4.8 להסכם) כי יחתום על כל המסמכים הנדרשים על ידי הבנק כדי לאפשר למבקש לקבל הלוואה למימון התמורה בהסכם. לטענת המבקש, על אף שכבר ביום 08.12.10 היה בידיו אישור עקרוני מהבנק לקבלת הלוואה לשם רכישת הדירה ואף נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק ביום 15.12.10, נתון המעיד על כי היו לו אמצעי מימון לתשלום התמורה הקבועה בהסכם ועל כוונתו לעשות כן, סיכל X אפשרות זו בכך שלא הסכים לחתום על מסמך אותו דרש הבנק.
כי בעת ביקורם של מר קיסטר והמתווך בדירה, הבהיר להם X כי אין בכוונתו לפנות את הדירה במועד הקבוע בהסכם אלא רק בתחילת אוגוסט 2011 וכי גם כאשר הוסכם כי יוכל להשאר בדירה במעמד של שוכר לתקופה שבין מועד הפינוי ועד אוגוסט 2011, לא הגיע X לפגישה שנקבעה במשרדה של עו"ד שלמן ולא חתם על התוספת האמורה ובכך גילה כוונתו המפורשת להפר ההסכם.




לטענת המבקש, אין לזקוף לחובתו את אי ביצוע התשלום השני מאחר ומרגע שהצהיר X כי לא יפנה את הדירה במועד ואף הגדיל לעשות ונמנע במכוון מלהתייצב לפגישה שנועדה להסדיר את המשך שהייתו בדירה כשוכר, לא היה הוא מחויב בביצוע התשלום השני מאחר ולדידו חיובו בביצוע התשלום היה מקביל ושלוב בחיובו של X, ומקום שגילה X דעתו כי בכוונתו להפר ההסכם ולא לפנות את הדירה במועד הנקוב בהסכם אך נכון לקבוע כי חיובו לשלם את התשלום השני נדחה עד אשר יקיים X את חלקו בהסכם. המבקש ביקש לעגן טיעוניו אלו בהוראות סעיף 23 לחוק המכר תשכ"ח – 1968 (להלן:"חוק המכר") וסעיף 43 (א) (3) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973 (להלן: "חוק החוזים"). בהתאם טען כי אין לראותו כמי שהפר את ההסכם וכי הודעת ביטול ההסכם שנשלחה על ידי X, נעשתה שלא כדין ולחילופין דינה להתבטל מאחר ולא ניתנה לו ארכה לתיקון ההפרה.

במענה לטענותיו של X טען כי לא ראה לנכון להפקיד את התשלום השני בנאמנות בידי עו"ד שלמן, הואיל ולא נתן בה עוד אמון וראה בה כמייצגת את X ולא אותו.



אשר לטענת ההטעייה או עושק שנטענה כלפיו, בכל הנוגע למחיר הדירה, טען המבקש כי הערכת שווי הדירה שניתנה על ידי השמאי אמזלג, מטעם X, אינה אמינה ואינה מתייחסת למועד הרלוונטי להסכם המכר.

לטענתו, ביקר השמאי אמזלג בנכס רק ארבעה חודשים לאחר מועד חתימת ההסכם, בעוד
שהודה כי לפני חודש יולי 2010 לא היו עסקאות באזור. (עמ' 14 לפרוטוקול הדיון מיום 05.02.12, שורות 29-30). לכן טען כי אך סביר להניח כי המחירים בחודש מרץ 2010, מועד חתימת ההסכם, היו נמוכים מן המחירים בחודש יולי 2010.
טען המבקש, כי יש לקבל את הערכת השווי שהוגשה מטעמו, באמצעות מתווך מחברת רימקס, אשר יצא כנגד ההערכת השמאי אמזלג וראה בה כהערכה שאינה תואמת את המציאות.
לחילופין ובנוסף טען המבקש כי, בשלוש הזדמנויות שונות (זיכרון הדברים, ההסכם, נספח
התשלומים) אישר X את הסכמתו לגובה התמורה וכי הן שלטונות מס שבח והן בית המשפט לענייני משפחה אישרו את שווי התמורה הקבוע בהסכם. יתרה מזאת, צירף המבקש לכתבי טענותיו שמאות בלתי תלויה שנעשתה על ידי שמאי הבנק לפיה הוערך שווי
הדירה בסך של 245,000 ₪, קרי 10,000 ₪ פחות מגובה התמורה שנקבעה בהסכם.
מטעמים אלה טען כי מחיר הדירה הנקוב בחוזה משקף את מחיר השוק באותה עת ובכך טען, נשמט הבסיס לטענת העושק.



מנגד, דחה X את טענות המבקש. לטענתו לאחר מות רעייתו, נותר לבדו לטפל בבנו הקטין ועם התדרדרות המצב הביטחוני בעיר שדרות ביקש למכור את הדירה ולעבור לאזור שקט יותר. לטענת X, הוטעה הוא על ידי המתווך, עופר טוויטו ומר קיסטר לחתום על ההסכם למכירת הדירה בעבור תמורה הנמוכה ב-40% משווי הדירה האמיתי בשוק באותה תקופה.

לטענתו, לאחר התקשרות הצדדים בהסכם בדק מחירים של דירות חלופיות באזור והבין כי לאור העלייה המשמעותית במחירי הדירות לא יוכל לרכוש דירה חלופית בסכום שיוותר בידיו. לפיכך, לאור המצוקה אליה נקלע, פנה אל המתווך טוויטו, ואל מר קיסטר בבקשה כי יוסיפו לתמורה החוזית סך של 40,000 ₪, אולם הם סירבו לכך.
לביסוס טענת העושק ביקש X להסתמך על חוות דעת של השמאי אליהו אמזלג, אשר ביקר בדירה ביום 13.03.11 והעריך את שוויה בסך של 480,000 ₪ נכון ליום חוות הדעת והוסיף וציין כי שוויה נכון לחודש מרץ 2010, יום חתימת ההסכם, עמד על סך של 420,000 ₪. לטענת X, לאור חוות דעת השמאי נמצא כי הפער בין שוויה האמיתי של הדירה לבין התמורה ששולמה בפועל עומד על 55%, ועל כן מדובר בעושק וניצול חולשתם המצדיק ביטול ההסכם.



לעניין הפרת ההסכם, טען X, יש לחלק את תקופת ההתקשרות בין הצדדים לשניים: האחת, התקופה שמיום חתימת ההסכם ועד ליום 09.12.10 מועד חתימת הנספח להסכם המשנה את מועדי תשלום התמורה. השניה, מיום 09.12.10 ועד ליום 06.02.11- המועד בו שלח למבקש את הודעת הביטול עקב הפרה יסודית של ההסכם.

X הודה כי בימים שלאחר חתימת ההסכם ביקש מהמבקש כי יוסיף על התמורה החוזית סך של 40,000 ₪ מאחר וסבר כי הוטעה לבצע העסקה האמורה במחיר הנקוב בחוזה.
יחד עם זאת טען X, כי התקופה השנייה הינה בבחינת "דף חדש" בכל הנוגע להתקשרות החוזית עם המבקש והיא הרלוונטית להכרעה במחלוקת שבין הצדדים. מאחר וגם אם דרש בתחילה תוספת כספית על התמורה המוסכמת אזי, לאחר שהבין מצבו ויתר על כך והסכים לקדם את ההסכם וראה בנספח להסכם כמחייב את הצדדים, ומקום בו נמצא כי המבקש הפר את ההסכם הפרה יסודית הואיל ולא עמד בתשלום התמורה בהתאם למועדים החדשים שנקבעו בנספח להסכם, ולא העביר לידיו את התשלום השני לא היה מנוס כי אם לשלוח הודעת ביטול ההסכם.
אשר להסכם השכירות אותו ביקש המבקש לקדם, ציין X כי לא קיבל כל הזמנה ממשרד עו"ד שלמן להגיע אל משרדה ולחתום על חוזה שכירות וכי רק בבוקר בו הגיע המבקש למשרדה של עו"ד שלמן התקשרו אליו ממשרדה והמזמינו אותו להגיע אלא, שלא יכול היה להגיע כי היה מצוי בעבודתו.


השאלות אשר שנויות במחלוקת


האם זכאי המבקש לאכיפת ההסכם או שמא התקיימה הפרה יסודית מצידו המצדיקה ביטול ההסכם.


דיון


סוגיית עושק בחוזים מוסדרת בסעיף 18 לחוק החוזים הקובע כי :

"מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה."

הנטל להוכיח את יסודותיה של עילת העושק מוטל על כתפי מי שטוען לקיומן של נסיבות אלה. לעניין פרשנות סעיף זה יפים דברי הנשיא דאז השופט מ.שמגר בע"א 5490/92 רחל פגס נ' ישראל פגס, דינים עליון 1994 (2) 1063:
"הטיעונים חייבים להיות כבדי משקל ועל בימ"ש להשתכנע שפעלו את פעולתם על העשוק והסיתו את שיקול דעתו סטייה של ממש מנתיבו הנכון. למרכיבי ס' 18 יסודות סובייקטיביים, והמרכיב שדן בתנאי החוזה מבחנו אובייקטיבי.... מצב העשוק צריך להיות חמור וקיצוני כדי לקיים את היסוד של עילת העושק. המצב הקיצוני של מצוקה מתייחס לחוסר אונים הנובע משקיעה כלכלית או אישית קשה וחמורה. הנטיה תהיה בד"כ לכבד את הרצון המוצהר של הצדדים לחוזה..."

אין זה המקרה כאן. X אולי טעה בכדאיות העסקה, אך לא נעשק. X לא הוכיח כי המבקש או קיסטר ניצלו חולשתו ועשקו אותו במחיר הדירה. X בעצמו הודה, כמפורט בתצהירו, כי על אף שסבר כי מחיר המכר הדירה גובל בעושק בחר הוא בסופו של יום לדבוק בעיסקה ולקיימה וזאת לאחר ששוכנע כי אינו יכול לבטלה. והרי גם אם סבר כי מדובר בעושק המהווה עילה לבטלות ההסכם אזי משויתר עליה לא יכול לחזור ולהעלות אותה עם הגשת התביעה כנגדו.
טענת עושק המהווה עילה לביטול הסכם יש לטעון בתוך זמן סביר וזאת בהתאם להוראת סעיף 20 לחוק החוזים הקובע כי : "ביטול חוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול..."
(ראה לענייין זה ע"א 338/85 שפיגלמן נ' צ'פניק, פ"ד מא (4) 425, 421)

כאמור, X לא טען את טענת העושק בעת שסבר כי הוטעה בעסקה כי אם דבק בעסקה וחתם על הנספח להסכם אשר שינה את מועדי ביצוע ההסכם אך לא את התמורה החוזית. מטעמים אלו דין טענה זו להידחות.



לעניין סוגיית ההפרה הנטענת בשל אי ביצוע התשלום השני ולאחריו התשלום השלישי על ידי המבקש- סבורה אני כי המבקש אכן הפר את ההסכם הפרה יסודית עת נמנע מלהעביר לידי X את התשלום השני, אותו היה צריך לשלם ביום 15.1.11 והתשלום השלישי ביום 1.2.12, עת הוסכם בין הצדדים כי אי ביצוע תשלום במועד יהווה הפרה יסודית.

לכן, הודעת X על ביטול החוזה נעשתה כדין ובתום לב ובהעדר כל חובה לאפשר למבקש לתקן ההפרה, בהיותה הפרה יסודית, יש לראות בהודעת הביטול כתקפה. אנמק מסקנתי –

אכן שוכנעתי כי בסמוך לאחר חתימת ההסכם התעוררו בליבו של X ספקות קשים באשר לטיב העסקה שביצע ולכן חיפש דרך "לתקן" את מצבו, בין על דרך של דרישה לקבל תוספת מחיר בסך של 40,000 ₪, לתמורה החוזית המוסכמת, ובין על דרך של ניסיון לסגת מן העסקה.
אלא, שלאחר שהבין כי אינו יכול לסגת מן העסקה דבק בעסקה וחתם על תוספת להסכם, תוספת המסדירה מועדי תשלום חדשים לתשלום יתרת התמורה וכן מסדירה את מועד פינוי הדירה.
תנאים אלו היה על הצדדים לקיים כלשונם.

מהימנה עלי גירסת המבקש לפיה הצהיר X, בעת ביקור בדירה, כי אין בכוונתו לפנות את הדירה לפני ה - 1.8.11. X עצמו לא הכחיש הדברים ועו"ד שלמן אישרה כי הכינה טיוטת הסכם שכירות לפיו ימשיך X להחזיק בדירה כשוכר.
כמו כן אין חולק כי X לא הגיע לחתום על חוזה השכירות במשרדה של עו"ד שלמן ביום בו התייצב המבקש. הסברו של X מדוע לא הגיע למשרדה של עו"ד שלמן באותו יום (25.1.11) נמצא מהימן עלי. כדבריו לא זומן קודם לכן ורק בבוקר היום, עת היה במקום עבודתו זומן להגיע אך לא יכול היה לעזוב את מקום עבודתו. עו"ד שלמן אשר נחקרה בנושא לא זכרה אם X זומן מבעוד מועד לאותה פגישה ואם לוא.
אולם, אין בנמצא, מפי אף לא אחד מן הצדדים, הסבר כלשהו מדוע הסכם השכירות לא נחתם לאחר מכן. המבקש לא מסר כל גירסה בנושא וגם העדיף שלא לחקור את X בנושא. לפיכך, אין בפני כל ראיה או עדות אם היה ניסיון מצד המבקש לקדם את חתימת הסכם השכירות במועד כלשהו לאחר מכן ועוד קודם למועד פינוי הדירה ה- 1.2.11
לכאורה כולם ישבו בחיבוק ידיים וX אשר לא קיבל את כספו לא ביום 15.1.11 וגם לא במועד הפינוי 1.2.11 לא מיהר לקדם את חתימת הסכם השכירות ובחלוף המועדים לתשלום התמורה החוזית שלח את הודעת הביטול.

נשאלת אפוא השאלה מה היה על המבקש לעשות כאשר גילה X דעתו כי לא יפנה את הדירה לפני 01.08.11, על אף שעל פי ההסכם סוכם מועד פינוי ל-01.02.11. האם היה עליו לשלם את התשלום השני אותו נדרש לשלם על פי ההסכם ביום 15.01.11 ולאחר מכן לאכוף את הפינוי או האם עקב ההפרה הצפוייה, לאור הצהרת X כי אין בכוונתו לפנות הדירה היה עליו לעכב התשלום השני עד שX יחתום על הסכם השכירות שהוכן המסדיר את תקופת השהייה של X בדירה מיום 1.2.11, מועד הפינוי על פי ההסכם, ועד ליום 01.08.11.

סעיף 17 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א -1970 (להלן:"חוק התרופות"), מגדיר הפרה צפויה מהי:
"גילה צד לחוזה את דעתו שלא יקיים את החוזה או שנסתבר מנסיבות העניין שלא יוכל או לא ירצה לקיימו, זכאי הצד השני לתרופות לפי חוק זה גם לפני המועד שנקבע לקיום החוזה, ובלבד שבית המשפט, בנתנו צו אכיפה, לא יורה שיש לבצע חיוב לפני המועד שנקבע לקיומו".

מורה אותנו הדין כי לנוכח ההפרה הצפויה היה על המבקש לנקוט בהליך משפטי אשר יבטיח את אכיפת ההסכם, בפרט כאשר ההפרה הצפויה נוגעת לפינוי הדירה, שלגביו ניתן לקבל סעד מידי של פינוי או לחילופין תשלום דמי שכירות ראויים ו/או פיצוי.
החיוב שחל על המבקש לשלם לX את התשלום השני לא היה שלוב ומותנה בפינוי הדירה, כפי שטען המבקש. רק התשלום השלישי היה שלוב ומותנה בפינוי הדירה.
לפיכך, יש לדחות את טענת המבקש כי קמה לו הזכות מכוח סעיף 43 לחוק החוזים לדחות את ביצוע החיוב מטעמו, ביצוע התשלום השני. היה על המבקש לשלם את התשלום השני ללא כל תנאי.
דהיינו, ההפרה הצפויה מצד X עמדה אל מול חיובו של המבקש לשלם את התשלום השלישי ולא השני כאשר על הפרה צפויה זו ניתן היה להתגבר על נקלה לאור הסכמתו של המבקש לאפשר לX להחזיק בדירה עד ליום 1.8.11.
נמצא אפוא כי היה על המבקש להעביר את התשלום השני במלואו לידי X או לכל היותר, אם חשש לכספו, היה עליו להפקידו בנאמנות בידי עו"ד מטעמו ובהמשך, מתוך התשלום השלישי, לקזז את דמי השכירות לתקופה של חצי שנה אותה ביקש X – סכום המגיע כטענת המבקש לסך של 9,000 ₪ אותו ניתן היה לקזז מן התשלום השלישי שעמד על סך של 25,000 ₪.
גם אם לא היו משכילים הצדדים לחתום על הסכם שכירות המסדיר שהיית X בדירה לתקופה של 6 חודשים, כפי שביקש, לא היה בקיזוז סכום זה מן התמורה כדי לסכן את המבקש במובן זה שהיה עומד בפניו זמן די והותר למצות תביעת פינוי כנגד X.

אלא, שהמבקש אשר היה מודע לאפשרות של הפרה צפויה מצד X כבר בתחילת חודש ינואר, כאשר שבועיים לאחר מכן היה עליו להעביר לידי X את התשלום השני, בחר לשבת בחיבוק ידיים ולא לעשות כל מעשה אקטיבי. לא על דרך של משלוח מכתב התראה לX וגם לא על דרך של פניה לבית המשפט בתביעה לאכיפת ההסכם. משבחר בדרך זו ולא העביר את התשלום השני לידי X נמצא הוא מפר את ההסכם הפרה יסודית באופן המקנה לX את הזכות לבטל ההסכם גם מבלי לאפשר את תיקון ההפרה.
מעבר לאמור, גם אם המבקש חשש להעביר כספי התשלום השני לידיו של X, לאור ההפרה הצפויה, היה עליו לקיים חלקו בהסכם על דרך של הפקדת הכספים בחשבון נאמנות בידי בא כוחו אך הוא בחר מטעמיו שלא לעשות כן. טענתו כי לא ראה לנכון להפקיד הכספים בידי עו"ד שלמן מאחר ולא נמצאה אמינה עליו יותר אין בה כדי לחלצו מן ההפרה מאחר ויכול היה להפקיד הסכום בידי עו"ד אחר מטעמו. אפשרות שכזו ביקש המבקש לדחות מן הטעם כי לא ניתן להפקיד כספי הלוואה מבנק בנאמנות בידי עו"ד. אלא שהמבקש כלל לא הציג ראיה כי היה בידיו הסכום האמור לתשלום. הוא לא הציג שיק בנקאי של הבנק לפקודת X וגם לא מסמך בנקאי אחר המאשר כי הועמדה לרשותו הלוואה בגובה התשלום השני אותו היה חייב לשלם. ספק כלל אם היו ברשותו מקורות למימון התשלום השני. בכל מקרה אם היה בידיו השיק הבנקאי או כספים אחרים יכול היה להפקידם בנאמנות אצל אדם הנאמן עליו ולהודיע על כך לX , והכל כדי לקיים חלקו בהסכם– דבר שלא נעשה.
כמוצא אחרון ביקש המבקש להאחז בטענה כי סירובו של X לחתום על מסמך לבנק סיכל את אפשרותו לקבל הלוואה מן הבנק. למותר לציין כי טענה זו אך מחזקת את הקביעה כי לא היו בידיו הכספים לשלם התשלום השני. לגופה של טענה זו, המבקשת ליחס הפרה מצד X, הרי שזו כלל לא הוכחה. המבקש לא הציג כל מסמך מטעם הבנק הדורש את חתימתו של X על מסמך מסויים מאוחר לחתימת ההסכם. עו"ד שלמן, אשר טיפלה בעסקה מטעם הצדדים, הציגה מזכר מהבנק ובו פירוט המסמכים שעל המבקש להמציא כשלדידה כל המסמכים נחתמו והועברו. מלבד מסמך זה אין כאמור כל עדות אחרת לדרישת הבנק כי X יחתום על מסמך מסויים נוסף. המבקש גם לא שלח כל מכתב דרישה לX להתיצב ולחתום על מסמכי בנק ואין לומר על המבקש כי לא ידע לפעול בערוץ זה. אין זאת כי אם להעיד שלא היו דברים מעולם וטענת המבקש כי X סיכל ומנע ממנו לקבל הלוואה מהבנק דינה להידחות ובהתאם נדחית טענת המבקש כי יש לייחס לX הפרת הסכם.

יוצא אפוא כי המבקש לא שילם את התשלום השני במועד, על אף שהיה עליו לעשות כן כשהוא סבור כי כל עוד לא חותם X על הסכם השכירות מותר לו לעכב התשלום. בכך כאמור טעה טעות מרה.
המבקש ידע כי X מבקש לשהות בדירה רק עד חודש אוגוסט כדי שלא לטלטל את בנו באמצע שנת לימודים במעבר לדירה אחרת ופתרון בין הצדדים גובש בעל פה על דרך של חתימת הסכם שכירות. לפיכך, לא היתה כל מניעה לבצע את חיוביו על פי החוזה גם ללא חתימתו של X על הסכם השכירות.
בכל מקרה המועד שקבע המבקש להחתמת X על הסכם השכירות היה ליום 25.1.11, שהוא מאוחר ב- 10 ימים ממועד הנקוב לביצוע התשלום השני. גם כאשר לא הגיע X לחתום על חוזה השכירות, לא ברור מדוע לא פעל המבקש בתוך חמשת הימים אשר עמדו לביצוע הסופי של ההסכם, 1.2.11, לקדם חתימת הצדדים על הסכם השכירות.
המבקש סתם בעניין זה ונמצא כי התאים לו להניח לדברים כפי שהם מאחר ולא היו בידיו הכספים לתשלום התמורה.

היה זה דוקא X אשר רק ביום 6.2.11, בחלוף 6 ימים מיום בו היה על המבקש לשלם לו גם את התשלום השלישי, אשר גם אותו לא קיבל לידיו, הודיע על ביטול ההסכם.
המבקש אשר לא שילם לX לא את התשלום השני ולא השלישי במועדים הנקובים בהסכם, הפר את ההסכם הפרה יסודית ואין מנוס כי אם להורות על ביטול ההסכם.
התנהלותו של המבקש "שיחקה" לידיו של X שיתכן ואף שמח שנפלה לידיו ההזדמנות להתנער מן ההסכם עקב הפרתו, אך בכך לא מצאתי בנסיבות העניין כל פסול.



סוף דבר

תביעתו של המבקש לאכיפת ההסכם נדחית.
הודעת X על ביטול ההסכם עקב הפרה היסודית של ההסכם ניתנה כדין.
שקלתי חיוב המבקש בפיצויים המוסכמים הנקובים בהסכם עקב ההפרה האמורה אולם, לאור התנהלותו של X בתחילת הדרך אל מול המבקש, אינני רואה לנכון לחייבו לשלם לX פיצוי מוסכם.
יחד עם זאת, אני מחייבת את המבקש לשאת בהוצאות המשיבים בסך כולל של 15,000 ₪.
X ישיב למבקש את הכספים שקיבל לידיו על חשבון התמורה החוזית, כשהסכום נושא הפרשי הצמדה בלבד.
X רשאי לקזז את סכום ההוצאות שנפסק לטובתו לעיל, מסכום זה.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק מכר דירות

  2. מתי חל חוק המכר ?

  3. הגדרת מוכר - חוק המכר

  4. רכישת יחידה במבנה מסחרי

  5. ניהול מו''מ במקביל

  6. תחולת חוק המכר דירות

  7. גופי תאורה - עסקת מכר מרחוק

  8. תביעה נגד עורך דין עסקת מכר

  9. ביטול עסקת מכר מקרקעין

  10. כפר מרמורק - מכירת בית התרבות

  11. עסקת מכר אמיתית או פיקטיבית ?

  12. החלטה להתלות אישור מכר מקרקעין

  13. טעות בכדאיות עסקת מכר דירה

  14. סעיף 34 לחוק המכר - תקנת השוק

  15. האם עסקת קניית דירה - מסחרית או פרטית ?

  16. ערעור רשלנות מקצועית של עורך דין – עסקת מכר דירה

  17. עסקת מכר ליסינג מימוני או עסקת שכירות ליסינג תפעולי ?

  18. תביעה כספית בקשר לעסקה למכר דירה, עסקה שלא יצאה אל הפועל

  19. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון