אי תשלום דמי חכירה

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא אי תשלום דמי חכירה:

בפני תביעה כספית לתשלום סכום קצוב -חוב בסך של 46,275 ₪ אשר הוגשה על ידי מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "התובע") כנגד הנתבעת בגין אי תשלום דמי חכירה שנתיים (להלן: "דח"ש").
1. רקע עובדתי
עסקינן בחוב בגין דמי חכירה שנתיים – להלן דח"ש משנת 1995 ועד לשנת 2008 בסך 61,744 ₪.
התובע עתר בתביעה דנן לתשלום בסך 46,275 ₪ הכולל הפרשי הצמדה וריבית חוקית עבור דח"ש בגין השנים 2002-2008.
אין מחלוקת כי הנתבעת רשומה כחוכרת משנה בלשכת רישום המקרקעין של בית מגורים (צמוד קרקע במבנה דו-משפחתי) ברחוב רחל 8 בחולון, הידוע גם כגוש 7174 חלקה 68.
הנתבעת קיבלה את הבית במתנה בשנת 1984 משני ילדיה וביום 7.10.96 חתמה על חוזה חכירה לפיו התחייבה לשלם לתובע מידי שנה דח"ש.
ביום 2.1.95 במסגרת מבצע היוון שילמה הנתבעת סך של 37,136.68 ₪ דמי היוון, אולם לבקשתה סכום זה הוחזר לה ביום 25.3.96, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, מאחר וטענה בפני התובע כי סכום זה שולם על ידה בטעות.
2. עיקר טענות התובע
בהתאם לחוזה החכירה, התחייבה הנתבעת לשלם לתובע מידי שנה דח"ש בהתאם לשיעור הקבוע בחוזה החכירה בחתימתה בצירוף מע"מ, אשר על פי תנאיו, וכל עוד לא תחליט מועצת מקרקעי ישראל אחרת (להלן: "המועצה"), יוגדלו מידי שנה דח"ש באופן שיתווספו להם הפרשי הצמדה בהתאם למדד.
בנוסף, דח"ש אשר לא ישולמו במועד יישאו הפרשי הצמדה וריבית חוקית.
חרף התחייבות הנתבעת בחוזה החכירה וחרף דרישות התשלום השנתיות שנשלחו אל הנתבעת מידי שנה וההתראות שנשלחו אליה בגין חובה לתובע, לא שילמה הנתבעת לתובע את מלוא דח"ש המגיעים לו, החל משנת 1995.
3. עיקר טענות הנתבעת
הנתבעת מודה כי דמי החכירה לא שולמו בשל הפגיעה לכאורה שנעשתה בה לעניין ההיוון מחד, והעלאת דמי החכירה השנתיים באופן לא סביר ובהתעלם מהפרשי ההצמדה, מאידך.
כאמור , בינואר 1995 התבקשה הנתבעת לשלם דמי היוון על הקרקע בסך 37,136 ₪ ואכן שילמה.
כעבור כחודש, בפברואר 1995 קיבלו שכניה דרישה לתשלום דמי היוון על הקרקע במסגרת מבצע "יובל חכירה" בסך 3,000 ₪.
על רקע זה פנתה הנתבעת אל התובע בבקשה לשלם דמי היוון בשיעור דומה לשאר שכניה.
בקשה זו נדחתה . לאחר משא ומתן ממושך הסכים התובע להשיב לנתבעת את דמי ההיוון ששילמה. בעקבות ארועים אלה חתמה הנתבעת ביום 7.10.96על חוזה חכירה אשר תחולתו מיום 2.1.95 וסיומו ביום 1.1.2044. לפי המוסכם בחוזה שיעור דח"ש יעמוד על סך 471.61 ₪ לשנה אשר יוגדלו מידי שנה באופן שיתווספו אליהם ריבית והצמדה.
ברם, לטענת הנתבעת, היא נתבקשה לשלם דח"ש הגבוהים במאות אחוזים ללא כל הצדק והסבר. שינוי אשר נבע משינוי סיווג הקרקע על ידי התובע מ"בניה רוויה" ל"צמודי קרקע" (הגבוהים מערכי קרקע של "בניה רוויה"), בעוד שבפועל מדובר ב"בנייה רוויה", נמוכה ( כאשר בכל בית שוכנו שתי משפחות).
לטענת הנתבעת במשך שנים רבות, נשלחו לעיתים חיובים מטעם התובע אשר מתייחסים ומסווגים את הבית חלקם כ"מגורים רווי" וחלקם כ"מגורים צמודי קרקע".
עוד טענה הנתבעת, כי השכונה והדירה בפרט נבנתה בשנת 1945-1946 כשיכון לעולים מאירופה (ניצולי שואה) על קרקע שנרכשה על ידי שיכון עובדים בע"מ, בכל דירה שוכנו שתי משפחות (בבניה רוויה). ולא זאת אף זאת אלא ששיכון עובדים הקנה 65% מהזכויות בקרקע למשתכנים, נתון אשר לא נלקח בחשבון.

4. טיעוני הצדדים בתצהירי עדות ראשית
תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים
הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם.
4.1 מטעם התובע הצהירו גב' גלית דאוס, המשמשת כראש ענף במחלקת החוזים במשרדי התובע במחוז תל-אביב (להלן: "גב' דאוס") וכן מר אבי אלמוסלינו, המשמש כגזבר התובע במחוז תל-אביב (להלן: "מר אלמוסלינו").
תצהיר עדות ראשית של גב' דאוס מטעם התובע
גב' דאוס הצהירה כי בתאריך 31.10.94 הגישה הנתבעת לתובע בקשה לאישור תוכנית בניה בבית. לצורך תוספת הבניה הנתבעת ביקשה לקבל הלוואה שתובטח במשכנתא שתירשם על הבית.
לגירסת הגב דאוס בתצהירה , עם אישור תוספת הבניה הנ"ל היה מקום לעדכן את מכסת דמי החכירה השנתיים של הבית לאור הגדלת שטחו ואולם לא נעשה כך בשל טעות כפי שנתגלתה בבדיקה חוזרת של מסמכי התיק ...". אדגיש כי ממצאי בדיקה חוזרת זו באופן מדוייק ומפורט לא הוצגו בפני. לא ברור בכמה היה צריך להגדיל ולפי איזה תחשיב.
מאחר ותקופת החכירה הקודמת עמדה להסתיים בתאריך 31.12.94, הייתה הנתבעת צריכה לחדש את החכירה. לפיכך, בתאריך 27.11.94 פנתה הנתבעת לתובע בבקשה לקבלת מידע מוקדם בנוגע לדמי היוון.
בתאריך 14.12.94 נערך לבקשת הנתבעת ע"י התובע פירוט חשבון דמי היוון וגם דמי הסכמה לפיו דמי היוון היו 36,667 ₪ ודמי הסכמה היו 85,000 ₪. כמו כן, נרשמה הערת התובע, כי תשלום דמי ההיוון פוטר מתשלום דמי הסכמה.
לבקשת הנתבעת הופק לה שובר דמי היוון ששולם על ידה בתאריך 2.1.95.
בתאריך 12.2.95, פנתה הנתבעת לתובע בבקשה לבטל את תשלום דמי ההיוון ולהפוך את החכירה לרגילה ולקבל חזרה את הכספים ששילמה עבור ההיוון.
לפי דבריה בפנייתה, בקשתה הוגשה לתובע לאחר שבקשתה להצטרף למבצע ההיוון שקיבלו שכניה נענתה בשלילה משום שנפלה טעות בהיוון של שכניה, "מתוך תקווה שהמבצע יורכב גם לבתים צמודי קרקע ובכללם הבית ואוכל ליהנות מהיוון בתנאים ובסכומים סבירים כפי שאתם נותנים היום למרביתם של המשתכנים במדינה".
בנוסף, בתאריך 28.3.95 פנתה לתובע גב' נירה אגמי בשם הנתבעת בהבהרה כי, הנתבעת אינה מבקשת להשוות את דמי ההיוון ששילמה לדמי ההיוון ששולמו בטעות ע"י שכניה, אלא מבקשת היא לבטל את ההיוון ולקבל לידיה את דמי ההיוון ששולמו על ידה, בטענה שזה המזער שהתובע יכול לעשות משלא יידע אותה, כביכול, כי יכולה היא לחדש את החכירה, ללא תשלום דמי היוון.
כמו כן, בתאריך 10.9.95 פנה עו"ד מרדכי אגמי בשם הנתבעת לתובע בבקשה חוזרת לביטול ההיוון ולהשיב לידי הנתבעת את דמי ההיוון ששילמה בטענה כי, הנתבעת טעתה כששילמה את דמי ההיוון לתובע משהסתבר לה, בדיעבד, כי (כביכול) נפלה טעות בחישוב דמי ההסכמה (לאור שיעור של 65% השתתפות החברה המשכנת ברכישת הקרקע).
בתאריך 24.8.95 השיב התובע לעו"ד אגמי, כי לא ניתן לבטל את ההיוון.
משכך, בתאריך 14.12.95 פנתה הנתבעת בעצמה לתובע בבקשה לבטל את ההיוון ולחזור ולהתקשר בהסכם חכירה רגילה, בטענה לטעות, כביכול, במידע שמסר לה התובע לעניין דמי הסכמה ודמי היוון.
בתאריך 11.1.96 הודיע התובע לנתבעת כי הינה זכאית לבטל את ההיוון.
לאחר ביטול ההיוון ולבקשת הנתבעת לחזור לחכירה רגילה ומשהסתיימה תקופת החכירה הקודמת, חתמה הנתבעת עם התובע על חוזה חכירה ב"בניה נמוכה" לתקופה נוספת מיום 2.1.95 ועד ליום 1.1.44. אדגיש בהקשר זה כי מעיון בהסכם החכירה ת/2 עולה כי אינו כולל הגדרת "בניה נמוכה" בהשוואה ל"בניה רוויה" על פי חוייבה בטעות הנתבעת – כטענת התובע!.
גם בת/4 שכותרת "בקשה לקבלת מידע מוקדם לתשלום דמי הסכמה/דמי היוון/דמי היתר" המינוי המופיע הוא "בית דו משפחתי " בהשוואה ל"בית בודד" . המינוי "בניה רוויה" או בניה נמוכה אינו מופיע במסמך זה. כך גם בהודעת המינהל ת/5 שם נרשם "סוג הבניה – צמוד קרקע"- תוך התעלמות מוחלטת של התובע מהגדרה לעניין שווי וחבות בדמי חכירה והשוני בין "בנייה רוויה " ל"בניה נמוכה".
4.2 תצהיר עדות ראשית של מר אלמוסלינו מטעם התובע
מר אלמוסלינו הצהיר כי דח"ש עבור הבית של הנתבעת נקבעו בהתאם להחלטות המועצה מספר 729 מיום 26.7.95, מספר 843 מיום 19.11.98 והחלטה מספר 1090 מיום 27.3.07, החלטות שדנו , לגבי דח"ש למי שבחרו שלא להוון את זכויותיהם (ראה פירוט בסעיף 2 ו-3 לתצהיר).
יצויין, כי לאור טעות דח"ש שנתבעו בתביעה זו לשנים 2002-2008 אשר נקבעו לפי מכסה שאינה כוללת את תוספת הבניה של 23 מ"ר, החל משנת החיוב של 2009 ואילך מכסת דח"ש תתוקן על מנת שתשקף נכונה את שטח הבית המוחכר.
4.3 תצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעת
הנתבעת הגישה אף היא תצהיר עדות ראשית מטעמה שתוכנו זהה לאמור בכתב ההגנה בשינויים קלים.
בין השאר טענה, כי יש לאשר לה לשלם דמי היוון בדומה לשאר השכנים בשכונה על פי מבצע "יובל החכירה" בסך של כ- 3,000 ₪ בלבד.


5. דיון והכרעה
ביום 1.3.12 התקיים דיון הוכחות, המצהירים נחקרו על תצהיריהם במסגרת חקירות נגדיות ולאחר מכן הוגשו סיכומי הצדדים בכתב לתיק.
מכל המקובץ בחלק המבוא עולה כי עובדות המקרה אינן שנויות במחלוקת.
אין מחלוקת בין הצדדים כי לאחר החזר דמי ההיוון לבקשת הנתבעת, חתמה הנתבעת על חוזה חכירה לפיו התחייבה לשלם לתובע דח"ש מידי שנה בשנה בהתאם להחלטות המועצה.
כמו כן, הנתבעת אינה מכחישה כי חדלה לשלם לתובע את דח"ש (ראה עמוד 2 שורה 6 לפרוטוקול).
אולם, מעובדות המקרה דנן מצטיירת תמונה לפיה במשרדי התובע, ונפלו טעויות רבות וזאת בלשון המעטה בסיווג הקרקע ובקביעת דמי החכירה השנתיים.
כך ,לפי טענת הנתבעת בעקבות מידע שקיבלה מהתובע, טעה התובע בסיווג הנכסים של שכני הנתבעת שהוגדרו כ"בניה רוויה" ובשל כך חישוב דמי ההיוון בגין הקרקע שלהם נקבע ע"ס 3,000 ₪. לעומת זאת, חישוב דמי ההיוון בגין הקרקע של הנתבעת שהינה בעלת נתונים שווים, הועמד על סך של 37,136 ₪.- כלומר – יותר מפי 12 !
כאשר נחקרה הגב דאוס בע 5 לפרטיכל :
"ש. איך את מסיבר השבמבנה אחד היו שתי יחידות גרו שתי משפחות ולמרות זאת לאורך שנים רבות המנהל כינה את זה בנייה רוויה?
ת. אני מניחה שזו טעות"
– כלומר "הנחה" גריידא, להבדיל מראיה לעניין תחשיב או מידיעה אישית.
למרות שלגירסתה בשורה 27 לעמוד זה " הגדרות של המינהל אל השתנו, בנייה רוויה תמיד הייתה 2 קומות 4 דיירים".-האסמכתא להגדרת "בנייה רוויה" והחל ממתי – לא הציג בפני המינהל ונותרה כתעלומה גם למועד כתיבת פסק דין זה. כל זאת בשים לב כאמור לעובדה שבהסכם החכירה הראשון בפירוש כתוב "בית דו משפחתי" להבדיל מבית בין שתי קומות ל4 משפחות.
כאמור , התובע לא הכחיש את טענת הנתבעת אך השיב כי מדובר בטעות שנפלה בסיווג הקרקע .וכי הוא אינו מחויב להנציח את טעותו ולסווג את קרקע הנתבעת בצורה דומה.
אלא שבד בבד הצהירה המצהירה מטעמו :"בוודאי שיש לי גישה לתיק החכירה של הנתבעת. אני לא יודעת איך נעשים חישובים".
בעניין זה העיד העד אלמוסלינו בע 10 שורות 30 ,31- ""לשאלת בית המשפט מתי נתקבלו הגדרות ואבחנות בין בניית מגורים ובנייה רוויה למיטב זכרוני ולמיטב ידיעתי תמיד היו הגדרות אבל התיקים טוייבו ונבדקו בשנת 93-95 לפני המבצעים".
אדגיש בהקשר זה כי "שמאות" או "ממצא" או "קביעה בדבר שינוי " בעקבות "טיוב תיק החכירה של הנתבעת" – לא הוצגו בפני.
לא ברור בהסתמך על מה בדיוק ובאיזה הליך , ואם ראוי היה , התנהל "טיוב" תיק החכירה של הנתבעת כגרסת העד מטעם התובע בעמוד 11 לפרטיכל שורות 13-17, אם בכלל ,ונתקבל ממצא שאת הנכס בו מחזיקה הנתבעת יש לחייב לפי "בניה נמוכה" להבדיל מ"בנייה רוויה" .
מה שבהחלט נוכחתי הוא שהתובע לא מצא לנכון להודיע לנתבעת כי החליט לשנות , מתי הוחלט לשנות את הגדרת הנכס לצורכי תשלום דמי חכירה את הגדרת הנכס בבעלותה כבסיס לחיוב בדמי חכירה כאמור ובהסתמך על אלו ממצאים. שהרי אם היה עושה כן , היה מתייחס גם לגירסת הנתבעת שלא נסתרה על פיה "הבית שלי הדו משפחתי היה למעשה דירה של שתי משפחות. זה שתי דירות, קניתי שתי דירות בשנת 1963 זה היה מחובר לדירה אחת"..."המטבח היה חצוי ובכל חדר הייתה משפחה, ....מכרו לי ביחד את היחידה ....לא סימנתי שזאת דירה בבניין של 4 יח"ד כי לא ידעתי שיש הבדל".- -ע 12 לפרטיכל שורות 3-8.
מעיון במסמך בחתימת הנתבעת אכן לא ניתן ללמוד על הגדרת "בנייה נמוכה" בהשוואה לבניה רוויה " העדר הגדרה כאמור , העדר מסירת מידע כאמור לנתבעת בטרם חתמה , לא ניתן לזקוף לחובתה.אני פוסקת בזאת כי חתימת הנתבעת לעניין זה על מסמך המתייחס ל"בנייה נמוכה" אינה מעידה על גמירות דעת לעניין שינוי הגדרת הנכס.
מסכת הטעויות והליקויים בהתנהלות התובע לא הסתיימה בכך, שהרי גם הנכס של הנתבעת סווג ב"טעות "כ"בניה רוויה" עד לשנת 96 במשך למעלה מ- 49 שנה!!
על עניין זה נחקרו המצהירים מטעם התובע והשיבו כי "ככל הנראה נפלה טעות גם בסיווג הנכס של הנתבעת" (ראה עדות גב' דאוס עמוד 6 שורה 13 לפרוטוקול).
התובע בסיכומיו (סעיף 25 לסיכומי התובע) התייחס לנושא זה וטען כי החיובים לפי סיווג הנכס כבניה רוויה נשלחו לנתבעת רק עד לשנת 1993 ולא בשלב מאוחר יותר, מאחר ובשנים 93-95 טוייבו התיקים ונבדקו טרם מבצעי ההיוון.
דא עקא, טענת התובע בסיכומים אינה מספקת הסברים לפער בין שיעור הדח"ש שנקבע בהסכם החכירה החדש שנחתם בשנת 96 לבין דמי שיעור הדח"ש בשנים הרלוונטיות לכתב התביעה (2002-2009).
בהסכם החכירה משנת 1996 (נספח ת/2 לתצהיר התובע) שכותרתו: "חוזה חכירה (לתקופת חכירה נוספת – מגורים או מסחר בבנייה נמוכה / תעשייה / תיירות)", הוסכם כי הדח"ש יעמדו על סך 471.61 ₪ לשנה הראשונה של תקופת החכירה.
בהתאם לטבלת חישוב חובות עבר (נספח ת/22 לתצהיר התובע) עולה כי שיעור הדח"ש לשנת 2002 הוא 3,080 ₪ בצירוף מע"מ, ומשנה זו ואילך שיעור דח"ש עולה בהדרגה, עד שבשנת 2008 עמד שיעורו על סך 7,176 ₪ בצירוף מע"מ.
כלומר, בין שנת 96 לשנת 2002 הוכפלו שיעורי דמי החכירה במאות אחוזים!
התובע לא סיפק כל הסבר להפרש הבלתי הגיוני בחישוב דמי החכירה.
ההסבר היחיד המתקבל על הדעת בנסיבות אלו הוא שגם בחישוב דמי החכירה בהסכם החכירה החדש משנת 96 טעה התובע, וחישב את גובה הדח"ש לפי "בנייה רוויה" ולא לפי "בניה צמודת קרקע", ובהמשך, בין השנים 1996 לשנת 2002 עמד על טעותו ושינה את סיווג הנכס מבניה נמוכה - צמודת קרקע לבניה רוויה.
מסקנה זאת עומדת בסתירה לטענת התובע בסיכומיו לפיה, "לאחר שנת 93 טוייבו כל התיקים ונשלחו הודעות גביה לפי סיווג בניה נמוכה."
מכל האמור עולה, שהתנהלות התובע רצופה הייתה בחוסר עקביות , ובטענה לטעויות שהחלו עוד בקביעת שיעור הדח"ש לפי "בניה רוויה" כבר בהסכם החכירה המקורי בשנת 51, ומאז במשך למעלה מ-40 שנה נגבו דח"ש נמוכים.
בשנת 1995 נתבקשה הנתבעת לשלם דמי היון לפי הערכה של "בניה נמוכה" בה בשעה ששכניה החוכרים עם נכסים בעלי נתונים שווים, נתבקשו לשלם דמי היוון לפי בניה רוויה".
לאחר השבת דמי ההיוון לנתבעת המשיך התובע לשלוח מידי שנה הודעות על חיוב בדח"ש לפי שיעור של "בניה נמוכה", וזאת על אף חלופת המכתבים הענפה ומשא ומתן שהתנהל בינו ובין הנתבעת בנושא סיווג הנכס ביחס לדמי ההיוון.
התובע התמיד בטעותו וגם בהסכם החדש שנחתם בשנת 96 לאחר משא ומתן ארוך עם הנתבעת, קבע את שיעור דח"ש לפי סיווג של בניה רוויה, ורק בשלב מאוחר יותר עמד התובע על טעותו ושינה את סיווג הנכס ל"בניה נמוכה" ובהתאם לכך, עדכן את שיעור הדח"ש כלפי מעלה.
במענה לטענות הנתבעת אודות הטעויות שנפלו בסיווג הנכס, טען התובע כי גם אם נפלו טעויות אין הוא מחויב להנציח את טעותו, וכי אין טענה זאת מהווה טענת הגנה כנגד חובות הנתבעת.
לטענת התובע, בהתאם לחוזה החכירה התחייבה הנתבעת לשלם מידי שנה דח"ש בהתאם לשיעור הקבוע בחוזה החכירה בצירוף מע"מ "והכל לפי בסיס בשיעורים ובתקופות בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל".
לגרסת התובע, המועצה החליטה לעדכן את הדח"ש ובהתאם להחלטתה עודכן שיעור הדח"ש בגין הנכס של הנתבעת.
גזבר התובע ,מר אלמוסלינו, הסביר בסעיף 2 לתצהירו את דרך קביעת שיעור הדח"ש. כך לדוגמא בשנת 2002 שיעור הדח"ש עמד על 0.36% משווי הקרקע וגדל בהדרגה, עד שבשנת 2008 נקבע שיעורו על 1% מערך הקרקע.
מר אלמוסלינו צירף לתצהירו העתקים של החלטות המועצה הרלוונטיות, העתקים של תדפיסי ערכי השנים לשנים אלה, וכן תדפיס של טבלת חישוב חובות עבר של הנתבעת.
בנסיבות המקרה דנן, עולה השאלה האם התובע רשאי באופן חד צדדי לשנות את סיווג הקרקע מ"בניה נמוכה" ל"בניה רוויה" משום שנכס הנתבעת עונה על הגדרת בניה נמוכה, לאחר שבמשך כ-50 שנה חושבו דמי החכירה לפי בניה רוויה, ולאחר שבחוזה החכירה החדש הוסכם על שיעור דח"ש לפי בניה רוויה, הלכה למעשה?.
נקודת המוצא היא חוזה החכירה ת/2 המחייב והתקף בין הצדדים.
מעיון בהסכם החכירה הראשון שתחילתו בשנת 1951 עולה כי הנכס הוגדר כ"בית דו משפחתי בן קומה 1 – ע' 11 להסכם.במשמע, שדמי החכירה ששולמו בגינו , שולמו לפי מצבו והגדרתו כאמור בהסכם הראשון.
על פי ההודעה על חידוש חוזה – יובל חכירה מיום 2.1.1995, סומן אומנם X ליד המילים "בניה נמוכה", אלא שכאמור , הסכם זה לא היה אמור לשנות את זכויות הנתבעת אלא רק להאריך אותם.
על פי הסכם החכירה ת/2 אשר נחתם על ידי הנתבעת לאחר ביטול ההיוון , בפיסקה השלישית למבוא הסכם זה בא "להאריך את החכירה לתקופת חכירה נוספת ..." מבלי לשנות במעמד הנתבעת."למטרה לייעוד לקיבולת האמורים..." בסעיף "הייעוד" – בעמוד 2 להסכם הוגדר הייעוד – "כאמור בחוזה החכירה המקורי".
התובע נצמד אומנם ללשון החוזה .
לטענתו שיעור הדח"ש כפוף להחלטת המועצה, ולפיכך, הדח"ש בגין נכס הנתבעת חושב לפי סיווג הנכס כ"בנייה נמוכה" בהתאם להגדרות ולשיעורים שנקבעו בהחלטת המועצה.
בעניין זה לא נותר אלא לצטט את סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי) קובע: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".
כמו כן, סעיף 25(ב1) לחוק קובע: "חוזה הניתן לפירושים שונים והייתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו".

בענייננו, לשון החוזה איננה חד משמעית. שכן בחוזה החכירה לא מצוין בצורה מפורשת סיווג הנכס כ"בניה נמוכה" או "בניה רוויה", ואין הפניה בגוף החוזה להגדרות מהי "בניה רוויה" ומהי "בניה נמוכה". מצד אחד מאריך החוזה , חוזה קודם שבהסתמך עליו חוייבה הנתבעת בדמי חכירה בגין בנייה רוויה ומצד שני נדרשת היא לשלם דמי חכירה לפי תחשיב בניה נמוכה.
אני קובעת כי בחינת נסיבות כריתת חוזה החכירה החדש המתוארת, מעלה כי כוונת הצדדים בעת חתימת החוזה הייתה כי שיעור הדח"ש ייקבע לפי סיווג של בנייה רוויה.
גם אם בחוזה נכתב כי שיעור דמי הדח"ש יעודכן בהתאם להחלטות המועצה, לא ייתכן שהצדדים התכוונו בעת כריתת החוזה לאפשר לתובע לעדכן את שיעור הדח"ש במאות אחוזים באופן חד צדדי, תוך שינוי הגדרת הנכס – מבניה רוויה לבניה נמוכה.
פרשנות החוזה בהתאם לנסיבות העניין והתנהלות הצדדים בפועל לאחר כריתת החוזה מביאה למסקנה כי כוונתם הייתה ששיעור דח"ש יחושב כפי שחושב במשך שנים רבות עד למועד כריתת ההסכם החדש, היינו לפי סיווג "בנייה רוויה".
בנוסף, לתובע כמי שניסח את החוזה באופן בלעדי הייתה עדיפות בעיצוב תנאיו. לפיכך, למקרה של ספק או אי בהירות, פירוש כנגדו עדיף.
לכל האמור יש לצרף את העובדה כי בהודעה על חידוש חוזה – יובל חכירה (במ/3) בסעיף ה' נכתב בזה הלשון: "החוזה יקנה לחוכר את אותן זכיות שהיו לו בעבר. חוזה החכירה ייחתם לתקופה נוספת של 49 שנים, בתנאים זהים לחוזה החכירה המקורי" (ההדגשות שלי כ.ל.). גם הגב' גלית דאוס שהעידה מטעם התובע אישרה בעדותה (עמ' 6 ש' 21) כי חוזה החכירה החדש נועד רק "להאריך" את חוזה החכירה המקורי.
כאמור, בתקופת חוזה החכירה המקורי חושבו דח"ש הלכה למעשה לפי סיווג בניה רוויה. לאור דברי הגב דאוס המצוטטים בפסקה מעלה , משחוזה החכירה החדש אינו בא לגרוע מזכויות החוכר ולשנות את סיווג הקרקע אלא רק להמשיך את תנאי החוזה המקורי המסקנה המתבקשת היא שהמנהל – התובע שינה את הגדרת הנכס בניגוד להסכם החכירה ולכוונתו שלו כפי שבא לידי ביטוי בדברי העדה מטעמו..
התנהלות התובע בכל הנוגע לטיפול בעניינה של הנתבעת לוותה בשרשרת טעויות משך שנים רבות.
התובע אינו רשאי "להיזכר" לפתע לאחר שחלפו למעלה מ-50 שנה במהלכן סווג בטעות נכס הנתבעת כ"בניה רוויה", - כך לשיטתו של התובע (ואינני קובעת בפסק דיני כממצא,כי הנכס הרלבנטי עונה על הגדרת בניה נמוכה) לתקן את טעותו באופן חד צדדי ולהכפיל את דמי החכירה של הנתבעת במאות אחוזים.
אשר לטענת הנתבעת לפיה, התובע לא הכיר בזכויות הנתבעת בשיעור 65% מהזכויות במקרקעין.
מהחומר שהוצג בפני עולה כי הנתבעת מעולם לא העלתה טענה זאת כנגד חישוב הדח"ש, זכויות הנתבעת בקרקע ככל שהיו כאלה, היו קיימות כבר בשנת 1984 בה קיבלה הנתבעת את הנכס מילדיה.
הנתבעת לא העלתה טענה זאת מעולם כנגד חישוב הדח"ש, ולראשונה הועלתה הטענה רק בשנת 1995 במסגרת מכתבו של עו"ד אגמי שנשלח לתובע בשם הנתבעת .גם שם הועלתה הטענה כנגד חישוב דמי ההיוון ולא כנגד דמי החכירה.
בנוסף, מר אלמוסלינו שהעיד מטעם התובע התייחס לטענה זאת והשיב כי החלטות המועצה קבעו כי שיעורי הדח"ש לא יעלו על 1% מערך הקרקע ובכך הכירה המועצה למעשה מראש באופן גורף בתשלום מקדמה על ידי החוכרים בשיעור 80% מערך הקרקע. לכן תחשיב הדח"ש בפועל זהה אריתמטית לגבי חוכרים בעלי זכויות ב- 80% או ב- 65%.
בבחינת טיעוני הצדדים בסוגיה זו עולה הממצא כי אכן בהחלטת המועצה מס 1 משנת 1965 נקבע בסעיף 5א: "עם חתימת הסכם ההרשאה תשולם מקדמה בשיעור של 40%-80% מערך הקרקע... בנוסף לכך ישלם דמי-חכירה שנתיים בשיעור של 5% מיתרת ערך הקרקע שלא שולמה כדמי-חכירה ראשוניים...".
בחישוב מתמטי פשוט- 5% מ- 20% שווים ל- 1% מ- 100%.
מסקנה - לעניין שיעור דמי החכירה בתאם להחלטה מס 1 משנת 1965,כי אין זה משנה אם הנתבעת שילמה מקדמה בשיעור 65% או שמראש היא החזיקה בזכויות של 65% מערך הקרקע. כך או כך דח"ש נגבו ונגבים בגין יתרת ערך הקרקע.
בהתאם להחלטה זו, לשיטת הנתבעת (הטוענת ל- 65% בעלות במקרקעין), היא הייתה אמורה לשלם דח"ש בשיעור של 5% מיתרת הקרקע, היינו 35% שהם 1.75% מערך הקרקע. אלא שבפועל, הנתבעת חוייבה בדח"ש בשיעורים נמוכים בהרבה, החל מ- 0.36% בשנת 2002 ועד 1% משנת 2008.
לפיכך, אני דוחה את טענת הנתבעת בעניין זה.

6. לסיכום
לאור כל האמור, אני קובעת כי התובע שינה את סיווג הקרקע מ"בניה רוויה" ל"בניה נמוכה" בניגוד למוסכם בחוזה החכירה המחייב בין הצדדים ובניגוד לשיעורי החיוב שנקבעו על פי הסכם זה.

השאלה אשר ניבצר ממני לפסוק בעניינה בשלב זה של הדיון ובהעדר נתונים היא - כיצד יש לחשב את חיוב הנתבעת בגין השנים (2002-2008) בהם לא שולמו דח"ש כלל .
מאחר והתובע לא המציא כל תחשיב והערכה בהתאם לממצאי אלה , ניתנת ארכה לתובע להמציא תחשיביו בהלימה מלאה ומדוייקת להסכם החכירה המחייב בין הצדדים לפי הגדרת בניה רוויה וזאת עד ולא יאוחר מיום 15.2.2013.
תחשיבים מפורטים ומנומקים יומצאו לתיק עד למועד כאמור ובהעתק במסירה אישית לבא כח הנתבעת שיהיה רשאי להמציא תגובתו עד ולא יאוחר מ15.3.2013.
לתפ לבחינת התיק ליום 17.3.2013. בהתאם לעמדות הצדדים אשקול זימון לדיון נוסף או מתן פסק דין סופי.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דמי חכירה היוון

  2. ביטול הסכם חכירה

  3. זכויות חכירה דונם

  4. תביעה זכויות חכירה

  5. חוזה חכירה - תוקף

  6. זכויות חכירה ממנהל

  7. חוב דמי חכירה

  8. ניכוי דמי חכירה

  9. חכירת מגרש במושב

  10. ביטול חכירת נכס מקרקעין

  11. דמי חכירה באשדוד

  12. זכאות לרישום חכירה במושב

  13. אי תשלום דמי חכירה

  14. דמי היתר - הסכם חכירה

  15. נטישת חלקה - הפרת חוזה חכירה

  16. תביעה לתשלום דמי חכירה

  17. חכירה לדורות ברמת השרון

  18. איסור מכירת זכויות חכירה

  19. זכויות חכירה רשומות ל - 999 שנה

  20. מכרז לרכישת זכויות חכירה

  21. התחייבות לרשום זכות חכירה

  22. זכויות חכירה בבנין לפני חוק המקרקעין

  23. הסכם למכירת זכויות חכירה לדורות

  24. פסק דין הצהרתי זכאות זכויות חכירה לדורות

  25. אובדן דמי חכירה - סעיף 13 לפקודת הקרקעות

  26. זכויות חכירה במקרקעין בחוזה זמני - פג תוקף

  27. מחלוקת לגבי גודל שטח לפי חוזה חכירה

  28. ביטול החלטת מועצת העיר לאשר הסכם חכירה

  29. זכות חכירה במשק - שינוי רישום זכויות מבחינה פורמאלית בלבד

  30. התחייבות להקנות לחברה חלק מזכויות חכירה - בניית בניין מסחרי

  31. אי תשלום דמי חכירה למינהל מיום מסירת החזקה בדירה לקונים

  32. זכאות להירשם כבעל זכויות החכירה לדורות במגרש נוכח הסכם הפשרה

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון