תיקון תכנית לצרכי רישום - צו מבית משפט

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא תיקון תכנית לצרכי רישום - צו מבית משפט:

א. מהות התובענה

זוהי תביעה לצו עשה לפיה מתבקש בית המשפט לקבוע שיש לתקן תכנית לצרכי רישום (ת/3) בגין חלקות 14, 15 בגוש 8096 (להלן: "תצ"ר") במושב בורגתא, מאחר שלטענת התובעים נפלה בה טעות ו/או סטיה הפוגעת בבניה שנבנתה על פי היתר בניה שקיבל התובע ובאשר היא סותרת את תוכנית סטטוטורית מפורטת שהוכנה למטרות רישום מש"מ 20 (משותפת מרכז מס' 20, להלן: "מש"מ 20") (נספח ג' לת/4).


ב. עובדות רלוונטיות

התובע הינו בעל זכויות במשק 45 כמספרו במש"מ 20 במושב בורגתא.
הנתבעת 1- הינה המנהלת את קרקעות המדינה, רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל.
הנתבע 2 - הינו המשרד שבמסגרתו נמצאת מחלקת המדידות המכינה את תיקי רישום תוכנית לצרכי חלוקה לרישום (תצ"ר) בלשכת רישום מקרקעין.
הנתבע 3- הינו גוף משותף לנתבע 1 ולמרכז החקלאי והמטפל בהסדרת רישום משבצת המושבים והסדרת הרישום של המשקים במושבים.
הנתבעת 4- היא אגודה שיתופית המנהלת את מושב בורגתא.
הנתבעים 5, 6 - הם בני זוג אשר קיבלו את הזכויות במשק 46 במושב בורגתא מאת אבי (המנוח) של הנתבעת 5 – יחיאל צרפתי ז"ל.
הנתבעת 7- הינה לשכת רישום מקרקעין בה נרשם התצ"ר לגביו נטען שהוא פוגע וסותר את היתרי הבנייה שניתנו על סמך המש"מ.

בשנת 1996 הגיש המנוח צרפתי יחיאל ז"ל, אביה של הנתבעת 5 ומי שהיה הבעלים של משק מס' 46 בקשה להיתר בניה. הבקשה להיתר של משק הנתבעים 5, 6 אושרה כדין. היא נסמכה על תוכנית מש"מ 20 ולפיכך שטח משק 46 עמד על 10,000 מ"ר ומיקום החומה בין משק 45 למשק 46 הוצב בגבול חזית של 38 מטר אורך.
החומה נבנתה כדין על ידי הנתבעים 5, 6 או מי מטעמם ובהסכמה מלאה עם התובע.
בשנת 1999, בנה התובע במשק 45 בית מגורים על פי היתר בניה שניתן כדין ואשר נסמך גם הוא על תוכנית מש"מ 20. התובע אף הוא בנה חומה אשר מוקמה בהתאם להיתר הבניה שניתן ועל פי מפת מדידה.
שתי הבקשות להיתר בניה אושרו ע"י הנתבעים 4, 1.
לבקשת הנתבעת 4 יזמו הנתבעים 1,3 תצ"ר תוכנית שאמורה להיות מתואמת למש"מ 20 אשר תאמה את השימושים והחזקות וזאת לצורך רישום הזכויות במשרדי הנתבעת 7.
לטענת התובע, בתרגום של מש"מ 20 בכל הנוגע למשקים 45,46 נפלו טעויות מהותיות ונגרמו נזקים באשר החומה שבנה התובע, על פי היתר, למעשה "עברה" כולה לחלקת הנתבעים 5, 6 והדרך הוצרה באופן אלכסוני מה שגורם לכך כי במידה ויבוצעו השינויים בעקבות התצ"ר תפגע דרך הגישה של התובע למשקו, יפגע פיתוח יקר ערך שבנה וצמחייה רבה תיהרס.
זאת ועוד גבול מוסכם שעבר בין משקים 45,46 הפך להיות שנוי במחלוקת ובעקבות זאת הוגשה תביעה בת"א (נתניה) 1571/04 ע"י הנתבעים 5,6 כנגד התובע, לבית משפט שלום בנתניה, בגין השגת גבול, בה נקבע ביום 4.12.07, שעל התובע לסלק את הגדר שבנה ולהשיב את המצב לקדמותו.
התובע ערער על פס"ד בבית משפט מחוזי מרכז וביום 7.7.08 ניתנה החלטה לפיה:

"הערעור ימחק ללא צו להוצאות. ביצועו של פסק הדין יעוכב עד לאחר מתן פס"ד סופי בתובענה שהגיש המערער בבית משפט מחוזי בת"א בעניין תוקפה של התצ"ר. פס"ד באותה תובענה יכריע דהיינו, על פיו יוכרע גם גורלה של הגדר.... מחיקת הערעור כאן לא תביא שפס"ד יהיה מעשה בית דין בתיק זה".


ג. תמצית טענות התובע

התצ"ר הינה תוכנית על פי חוק המודדים אך לא על פי חוק התכנון והבנייה.
בתוכנית התצ"ר נפלה טעות כך שהתוכנית פוגעת בצורת המגרש ובמבנים שנבנו בהיתר בניה שניתן כדין, התוכנית איננה יכולה להיות מוכשרת תוך הליך הפוגע בתובע ומבלי שתינתן לו זכות הטיעון ומבלי שיוכל להביא לתשומת לב יוזמי התצ"ר ועורכיו כי התוכנית פוגעת בו.
לפיכך יש לתקן תכנית התצ"ר ולהתאימה ככל האפשר למצב ההחזקות והשימושים והיתרי הבנייה שהיו לפני התצ"ר ותואמים את המש"מ.


ד. תמצית טענות הנתבעים

הנתבעים 1-3, 7 בכתב הגנתם טוענים שמדובר בסכסוך בין שכנים, שאינו נוגע להם.
לעמדתם, התצ"ר (ת/3) תואם את תוכנית מש"מ 20 (נספח ג' ל-ת/4) שכן ההבדלים בין השניים נחשבים ל"סטיה קלה" המותרת על פי דין ו/או נוהג.
הנתבעת 4, היא אשר ביקשה ואישרה את השינוי שהתבצע בתצ"ר אשר אושר כדין ע"י המרכז למשבצות וע"י יושב ראש הועדה המקומית, והאחריות היחידה והבלעדית היא שלה, שכן על מנת לרשום תצ"ר יש להכין הצעת חלוקה ועל ועד המושב לאשר אותה. ועד המושב הוא שאמור לייצג את המתיישבים השונים בפני המרכז למשבצות וזאת מאחר שהמתיישבים בני רשות בלבד בקרקע.
בכל מקרה, טוענות נתבעות אלה כי אין להן התנגדות לשינוי תוכנית התצ"ר ובלבד שהוצאות השינוי לא יחול עליהן.

הנתבעת 4 טוענת בכתב הגנתה שהבקשה להיתר בניה שהגיש התובע הוגשה רק ביום 15.4.99 כך שלא יתכן שבנה את ביתו בשנת 1998 כפי שטוען.
לפי "תרשים סביבה"/התוכנית המצבית, נראה שהתובע הגיש את הבקשה להיתר הבניה כאשר הוא מסתמך על גבולות משקו על פי התצ"ר ולא על פי המש"מ.
התובע או מי מטעמו אשר הכינו את הבקשה להיתר ידעו על קיומו של התצ"ר ו/או היה עליהם לדעת עליו.
לתובע לא נגרם נזק כלשהו, מאחר ובמקום בו יושר קו הגבול הדרומי של משקו יושר במקביל קו הגבול הצפוני וכתוצאה מהתצ"ר נוספו למשקו של התובע 29 מ"ר נוספים.
מטרתו של התצ"ר, מבחינת ראיית טובת הציבור בכללותו במושב, היתה להביא ליישור הגבולות, מקום שאלו עברו צמוד למבנים קיימים או בסמוך להם.

הנתבעים 5, 6 טוענים בכתב הגנתם, שתוכנית התצ"ר אושרה ונכנסה לתוקף בחודש מרץ 1998 בעוד שהיתר הבניה שהגיש התובע הוגש בחודשים ספטמבר אוקטובר 99.
ההיתר לפיו נבנתה החומה אינו חוקי מאחר והתבסס על מדידות ונתונים מוטעים, והתוכנית שהוגשה ע"י המודד התעלמה מהתצ"ר.
טענות כתב התביעה הינן בניגוד לקביעת בית משפט השלום בנתניה ולפיכך עליהן להימחק מחמת מעשה בית דין או השתק פלוגתא.
בסתירה בין תצ"ר למש"מ- התצ"ר קובע.
אין כל אפשרות לקבוע גבולות על פי המש"מ, תכליתה של תוכנית המש"מ הגדרת ייעודם של שטחים.

ה. הפלוגתאות בין הצדדים

מכתבי הטענות עולות הפלוגתאות הבאות בין הצדדים:


האם תוכנית מש"מ 20 תואמת את התוכנית לצרכי רישום (תצ"ר)?
במועד הגשת הבקשה להיתר בניה ע"י התובע האם היה אמור להתבסס על תוכנית מש"מ 20 או תצ"ר?


ו. דיון

רקע כללי-
המרכז למשבצות הינו גוף וולנטרי השייך למרכז החקלאי הפועל מזה כשלושים שנה ומהות עבודתו הינה לגרום לכך שההתיישבות החקלאית תירשם בספרי המקרקעין בהתאם למצב נכון להיום קרי; קבלת הזכויות הינה ממנהל מקרקעי ישראל ולא לפי המצב המנדטורי (עדות מר סטפן ביכלר ע"מ 29 שורות 12-16).
המרכז החקלאי הוא גוף משותף של כמה תנועות התיישבות, של כל התנועות הקיבוציות, של כל תנועת המושבים והאיחוד החקלאי (עדות ביכלר ע"מ 29 שורות 25-27).
מבחינה משפטית המרכז למשבצות הוא לא גוף משפטי, יש לו הנהלה משותפת של מינהל מקרקעי ישראל ואנשי המרכז החקלאי, שהם 9 חברים. (עדות ביכלר ע"מ 29 שורות 28-30).
בתקופת קום המדינה, הסוכנות היהודית הושיבה את כל המושבים ויש לה מספר מפות.
המפה הרלוונטית היא מפה שנקראת מפת סימון חלקות א' לפיה בזמן הקמת הישוב חילקו את הקרקעות בסדר גודל של כ- 10 דונם בדרך כלל. (עדות ביכל ע"מ 29 שורות 32-33, ע"מ 30 שורות 1-2).
מפת המשבצת זו למעשה המפה הראשונה שהמרכז למשבצות מכין והיא כוללת את כל הקרקעות שמחזיק הישוב בזמן הכנת המפה.
מפת המשבצת נחתמת על ידי כל הגופים הרלוונטיים כגון: מנהל מקרקעי ישראל, ועד האגודה, המועצה האזורית ובזמנו הסוכנות היהודית שהיום כבר אינה פעילה בזה.
המפה היא מפה מצבית קרי מה שיש למושב בפועל, אך זה לא אומר שזה מה שמגיע למושב באמת. (עדות ביכלר ע"מ 30 שורות 7-14).

צורת המגרש של התובע עברה ארבע תהפוכות במשך הזמן; תחילה בהתאם לתשריט תוכנית 2/11/20 משנת 1963, לאחר מכן באמצעות תוכנית מש"מ 20 משנת 1988 (נספח ב' לכתב התביעה), תכנית מדידה לצרכי רישום (תצ"ר) משנת 1998 ותוכנית הגשה להיתר משנת 99 (חוות דעת ד"ר ברזילי בועז ע"מ 17).
ביום 2.12.2002 אושרה לרישום תוכנית תצ"ר נוספת וזאת לאחר שבוצעו בה תיקונים (ראה מפת תצ"ר נספח א' לכתב התביעה).

תכנית המש"מ-
פורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים מספר 3573 מיום 27.7.88 ותשריט התכנית נערך בקנה מידה של 1:10,000 (חוות דעת ד"ר ברזילאי ע"מ 13).
תכנית מש"מ 20 (נספח ג' לחוות דעת נועם אשל) הינה תוכנית בניין עיר סטטוטורית מחייבת, אותה יזם מנהל מקרקעי ישראל לרישום משבצות במושבים במחוז מרכז. תוכנית זו נחתמה ע"י כל הגורמים כנדרש על פי חוק ובכללם מנהל מקרקעי ישראל וועדות התכנון הרלוונטיות, ואשר קיבלה תוקף ביום 27.7.88.
מש"מ 20 מתארת את מצב החזקות והשימושים המוסכמים על כל הגורמים כולל בני הרשות המחזיקים, מושב בורגתא ומנהל מקרקעי ישראל (ע"מ 2 לחוות דעת נועם אשל).
בכדי לרשום את תוכנית מש"מ 20 בלשכת רישום מקרקעין יש לתרגם אותה לתוכנית לצרכי רישום (תצ"ר) כאשר הדין קובע כי תוכנית תצ"ר חייבת להיות תואמת תב"ע שבתוקף ובמקרה דנן תוכנית התצ"ר היתה חייבת להיות תואמת תוכנית מש"מ 20. (ע"מ 2 לחוות דעת נועם אשל).


ז. המסגרת הנורמטיבית

סעיפים 125 (א) ו (ב) לחוק התכנון והבנייה מסדירים את הליך רישום תוכנית החלוקה החדשה ואשר זה לשונם:
"125. (א) בתוך שמונה חודשים מיום תחילת תוקפה של החלוקה החדשה, יגיש יושב ראש הועדה המקומית, שבתחומה אושרה תכנית החלוקה החדשה, למנהל כהגדרתו בפקודת המדידות (בסעיף זה - המנהל), תכנית לצורכי רישום התואמת את התכנית של החלוקה החדשה שאושרה; בתוך חודשיים מהיום שהועברה התכנית למנהל, יאשרה ככשרה לרישום בהתאם לפקודת המדידות וחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, אם מצא כי התכנית ראויה לרישום כאמור.
(ב) בתוך שמונה חודשים מהיום שאושרה תכנית ככשרה לרישום לפי סעיף קטן (א), יעביר יושב ראש הועדה המקומית ללשכת רישום המקרקעין הנוגעת בדבר את התכנית, וכן את העתק התכנית לחלוקה החדשה שאושרה על תשריטיה, כשהוא חתום על ידיו, ורשם המקרקעין ירשום את החלוקה בהתאם לתכנית בתוך חודשיים מהיום שהועברו אליו התכנית והעתק התכנית כאמור.
(ג) אי שמירת המועדים האמורים בסעיף זה, לא תפגע בתוקפה של החלוקה החדשה ובזכויות שנרכשו מכוח סעיף 124".

מקריאת הסעיף מובן שעל יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובניה להגיש למנהל מחלקת המדידות שהוא מנהל המרכז למיפוי ישראל במשרד הבינוי והשיכון (ראה- תקנות המודדים (מדידות ומיפוי), תשנ"ח- 1998 להלן: "תקנות המודדים"), את התצ"ר שאמורה להיות תואמת את תוכנית החלוקה (ובמקרה דנן מש"מ 20) שזה יאשרה ככשרה לרישום, אם מצא אותה ראויה לרישום (בהתאם לתקנה 51 לתקנות המודדים). החובה להעביר למנהל את התוכנית לרישום חלה גם על כל אדם מכח תקנות המודדים.
לאחר שאישר המנהל את התוכנית, על יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובנייה לחתום על התוכנית ולהעבירה ללשכת רישום מקרקעין.
על המנהל, לבצע בדיקות של התצ"ר בהתאם להוראות פקודת המדידות- 1929, חא"י, כרך ב', עמ' (ע) 1368, (א) 1393 (להלן: "פקודת המדידות") ובהתאם לתקנות המודדים. עליו לאשר כי התשריט נערך כראוי וכנדרש, שהוא תואם למערכת הקואורדינאטות הארצית, ועומד הוא בכל יתר התנאים שנקבעו.
כמו כן על המנהל לבדוק האם התצ"ר תואם תכנית מאושרת מסוג תוכנית מתאר מקומית, תוכנית מפורטת או לתוכנית שיכון ציבורי (תקנה 53 (א)(1) לתקנות המודדים) ועליו לאשר את התוכנית בהתאם לתקנות המדידות ובהתאם לחוק המקרקעין.
רשם המקרקעין, בהתאם לתקנה 60 (א) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל- 1969 (להלן: "תקנות המקרקעין") מצווה לרשום את החלוקה, או הפיצול אך ורק על סמך תוכנית שהוכנה ונחתמה ע"י מודד כמשמעותו בפקודת המדידות, ושאושרה בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה, וכן בוקרה ואושרה ככשרה לרישום בהתאם להוראות שבתקנות המודדים. על פי תקנה 60 (ב) לתקנות המקרקעין, יש להגיש את הבקשה לרישום של תשריט החלוקה החדשה שהיא חתומה ע"י בעלי המקרקעין שבתחום התוכנית.

לגבי התצ"ר נאמר:
שאין צורך לפרסם ברשומות תוכנית מדידה לצורכי רישום (תצ"ר). מפרסמים ברשומות תוכנית מפורטת או תוכנית בנין עיר. התצ"ר הוא לא תוכנית מפורטת (עדות ביכלר ע"מ 30 שורות 22-24).
תחילה המרכז למשבצות מכין הצעת חלוקה שאחר כך עוברת לוועד האגודה שאמור לאשרה. (עדות ביכלר ע"מ 32 שורות 13-15). הצעת החלוקה נעשית לפי חוק המדידות החל על תוכנית לצורכי רישום. (עדות ביכלר ע"מ 32 שורות 17-18).

ח. האם תוכנית מש"מ 20 תואמת את התוכנית לצרכי רישום (תצ"ר)?

העד ביכלר העיד:
הצעת החלוקה היתה תואמת את תוכנית מש"מ 20. (עדות ביכלר ע"מ 31 שורות 4-5).

העד ד"ר ברזילאי העיד :
שגבולות התצ"ר דומים לגבולות המקוריים שהיו לפני המש"מ (תוכנית מפורטת מ- 1961, נספח ו' לתצהיר הנתבעת 4) (עדות ד"ר ברזילאי ע"מ 12 שורה 29).

ואילו העד נועם אשל ציין בחוות דעתו (ע"מ 1):
שהתצ"ר שנרשם אינו משקף את מש"מ 20 ולפיכך אינו משקף את הגבולות המוסכמים בין המשקים ואת מפת השימושים וההחזקות.

העד ביכלר בעדותו אישר שקיבל מיו"ר ועד המושב הנחיה בכתב לסטות מהצעת החלוקה לחלקה של התובע ובעקבות זאת, נתן למודד הנחיה לשנות את הגבולות על פי הערות המושב. המודד לא היה צריך לצאת לשטח על מנת לוודא שהבקשה תואמת את המצב בפועל וזאת מאחר והשינוי היה פשוט מאוד. בעוד שעל פי תוכנית מש"מ 20 הקווים היו אלכסונים ושבורים כל שנדרש לשנות הינו יישור הקווים, דבר אשר נעשה לא רק בחלקת התובע אלא בשש חלקות ומשני הצדדים. (עדות ביכלר ע"מ 31 שורות 1-15).

העד יוסי קטן הסביר בתצהירו, כי במצב הגבולות שהיה קודם להכנת התצ"ר היו קווים שבורים / אלכסוניים, ומצב זה יצר מצב שבו קווי הגבול השבורים שקיימים חצו מבנים קיימים.
לא ברור לו כיצד אירע שקווי הגבול של מש"מ 20 חצו מבנים קיימים (שהרי תוכנית המש"מ אמורה לשקף את מה שקיים בפועל) אך בשנת 1988 בוצע בתוכנית המש"מ שינוי. ומכאן שלפני התיקון של המש"מ בשנת 1988 היו קווים ישרים בדיוק כפי שמופיעים בתצ"ר. ולכן מבחינתו תוכנית התצ"ר תואמת את תוכנית מש"מ 20. בנוסף מש"מ 20 בקנה מידה של 1:10000 המבטא מרחק של 10 מטר לכל מילימטר על המפה, דבר המאפשר סטיה סכמטית גדולה ביותר כמשיכת עובי הקולומוס. מכאן שאין ללמוד מהמש"מ על גבולות מדוייקים כלשהם.

העד דניאל ארז העיד:

"יש שינוי בין מש"מ 20 לתצ"ר" (ע"מ 23 שורה 27).




ובהמשך ציין:

"... אחרי שמציגים לי את התצ"ר אני אומר, שאני מוצא הבדל בין התצ"ר לבין התרשים שמופיע בתוכנית ההגשה שהגשנו. אני מצביע על התצ"ר, נספח א' לתצהיר התובע, שם מופיעים קווים אלכסוניים. מדובר על אלכסון קטו מאוד במעלות. בבקשה להיתר אפשר ליראות שהקווים שם לא מקבילים.
ש: אני מניח בפניך שלושה מסמכים: תשריט של מש"מ 20, את התצ"ר ואת תרשים הסביבה שמופיע בבקשה להיתר שהתובע הגיש, נספח ג' לתצהירו.
ת: אף אחד מהתרשימים לא זהה".
(ע"מ 23 שורות 27-33).

העד ביכלר מאשר שמש"מ 20 היא תוכנית מפורטת ושבהתאם לתקנות המודדים ס' 53(א)(4) התצ"ר צריך להיות תואם את המש"מ וצורתו לא נשמרה אלא אושרה בסטייה קלה. (עדות ביכלר ע"מ 35 שורות 9-17).
מאחר וועד האגודה ביקש ליישר את הקווים (שהיו שבורים על פי תוכנית המש"מ 20) והיה נראה לעד ביכלר שבקשת הוועד היא הגיונית כיוון שבאותן מפות לא היו מבנים שמנעו ליישר את הקווים התקבלה החלטה ליישר את הקווים בסטייה קלה. (עדות ביכלר ע"מ 35 שורות 22-28)
לעומתו לענין פרשנות המונח סטייה קלה, הגב' לארה גלזר מהנדסת הועדה המקומית לתכנון ובנייה עמק חפר, טוענת שקו בניין יכול לסטות ב- 10%. משמע אם קו הבניין הוא 3 מטר אפשר לסטות ב- 30 ס"מ ושבמקרה דנן סטייה של 3 מטר זו סטייה גדולה (עדות גלזר ע"מ 18, ע"מ 20 שורה 20).

עיננו הרואות, ומבלי להידרש כלל לשאלת מהימנות העדים, מבחינה עובדתית כל העדים העידו שתוכנית התצ"ר אינה תואמת את תוכנית מש"מ 20, או במילים אחרות, תוכנית התצ"ר תאמה את תוכנית מש"מ 20 בסטייה "קלה". הסטייה ה"קלה" באה לידי ביטוי ביישור קווים על מנת שהגבולות שבין החלקות לא יעלו על בתים קיימים.
לאור האמור לעיל, אני קובעת, שתוכנית התצ"ר לא תאמה את תוכנית מש"מ 20 כנדרש בהתאם לחוק.

ט. במועד הגשת הבקשה להיתר בניה ע"י התובע האם היה אמור להתבסס על תוכנית מש"מ 20 או תצ"ר?

לשאלה זאת ניתן יהיה לענות לאחר שנבחן האם תוכנית התצ"ר היתה בתוקף בזמן הגשת הבקשה להיתר בניה על ידי התובע.

המרכז למיפוי ישראל הינו גוף ממשלתי שעובד עבור מינהל מקרקעי ישראל בשיטת מכרזים והוא הגוף המבקר של תוכניות תצ"ר. הביצוע עצמו של התוכניות מתבצע ע"י משרדי מדידה פרטיים של המרכז למיפוי ישראל. (עדות ביכלר ע"מ 31 שורות 22-24).
העד מר ביכלר מאשר שהאישור הסופי של התצ"ר היה ב- 2002 (עדות ביכלר ע"מ 32 שורה 9).
העד מר ביכלר מאשר שעל התצ"ר (נספח א' לכתב התביעה) יש שתי חותמות של המרכז למיפוי ישראל בהן מצוין ש"התוכנית כשרה לרישום", האחת, מיום 13.10.98 והשנייה (לאחר שינויים) מיום 2.12.2002. (עדות ביכלר ע"מ 31 שרות 29-31, ע"מ 32 שורות 1-3).
העד ביכלר מציין שלוועדה המקומית לתכנון ובניה הם מעבירים את התצ"ר רק אחרי שזה מאושר סופית.
לגבי התצ"ר נאמר ע"י העדה גב' לארה גלזר:

"היא תוכנית סטטוטורית מחייבת. התצ"ר לא מתפרסם אבל יש לו תוקף מתוך זה שהוא מאושר על ידי המרכז למיפוי ישראל, יש לו תוקף מחייב מאוד".
(עדות לארה גלזר, ע"מ 20 שורות 23-24).

ובהמשך העידה:

"אנחנו לא שותפנו בתהליך הכנת התצ"רים. התהליך לא מחייב התערבות של וועדה מקומית. קיבלנו את זה כמו שזה"
(עדות לארה גלזר, ע"מ 21 שורות 10-11).

לשאלה מתי התצ"ר הובא לידיתכם ענתה:

"כשהוא אושר".
(עדות לארה גלזר, ע"מ 21 שורה 13).

"אנחנו קיבלנו תוכנית לצרכי רישום בגרסה הראשונה בחלקן ב- 2000. אחר כך קיבלנו השלמות ב- 2002..... ב- 98 התוכניות אושרו ע"י מרכז מיפוי ישראל, אבל הם לא הגיעו אלינו באותה תקופה.... על התצ"ר כתוב 13.10.98. זה המועד שאושר לרישום. זה לא אומר שבאותו מועד זה כבר היה אצלנו".
(ע"מ 21 שורות 15-21).

העד דניאל ארז ענה לשאלה האם יכול להיות שב- 98 כאשר הועד חתם על הבקשה להיתר היה תצ"ר? "תצ"ר לא היה בתוקף... היתה תוכנית לצרכי רישום אבל לא היה רישום. התצ"ר בתוקף מ- 2002" (ע"מ 26 שורות 7-9).

לעניין היתר הבניה –
מר ביכלר בתצהירו (ס' 4 א') מציין כי מש"מ 20 נטול סמכויות למתן היתרי בנייה. בעדותו ציין כי הבקשות להיתר בניה גם לא נעשות לפי התצ"ר אלא הבקשות נעשות לפי חוק התכנון והבנייה (עדות ביכלר ע"מ 33 שורה 18).
בעדותו ציין מר ביכלר שכאשר ועד האגודה חתם על הבקשה להיתר בניה של התובע, כבר היו בפניו המפות לפיהן הקווים ישרים (בהתאם לבקשתם), ומכאן שוועד האגודה לא היה צריך לחתום על גבולות שהם לא תואמים את מה שנעשה. (עדות ביכלר ע"מ 33 שורות 24-27).
ובמשך ציין לאחר שהוצגה בפניו תוכנית הבקשה לקבלת היתר של התובע (נספח ג' לכתב התביעה) אשר בה רואים קווים ישרים לחלוטין "..יכול להיות שוועד האגודה לא שגה" (עדות ביכלר ע"מ 39 שורה 11).
עוד הוסיף העד ביכלר בעדותו, כי המודד מטעם התובע היה צריך לפנות למרכז למיפוי ישראל ואל המרכז למשבצות כדי לבדוק מהם הגבולות שמתכוונים לרשום בלשכת רישום מקרקעין והוא לא עשה זאת (עדות ביכלר ע"מ 41 שורות 15-18).
העד נועם אשל העיד שאת המדידות ערך בחודש נובמבר לשנת 1997 (עדות נועם אשל, ע"מ 44 שורה 13) הוא אינו מסכים שמפת המדידה שלו תואמת תצ"ר ולא מש"מ מאחר ורוחב החזית במפת המדידה היא 39 מטר ובתצ"ר זה באזור ה- 40 מטר ועוד שינוי זה בזווית הקו (עדות נועם אשל, ע"מ 45 שורות 3-4) ושהוא לא ידע בוודאות שעושים תצ"ר. ידע שעובדים על ההכנה, לא ידע שעושים שינוי. לפני התוכנית בדק בוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר אם יש שינויים, לא פנה לוועד האגודה. (עדות נועם אשל, ע"מ 46 שורות 1-3).

העד ד"ר ברזילאי ציין:

"אם אני נשאל, אם לא ניתן להסתמך על המש"מ לצורך היתר הבניה וצריכים רק את התצ"ר, אני משיב שזו שאלה מעניינת, כי ברגע שיש לי תוכנית מאושרת ותצ"ר שלא תואם אותה למה צריך להיות תואם היתר הבניה? אני הולך לפי התצ"ר עד כמה שהוא היה הידוע אז".
(ע"מ 15 שורות 25-27).

ובהמשך ציין:

"התצ"ר הוכן במרץ 98 על ידי המודד וב- 15.3.98 הוא התקבל במשרד השיכון ונחתם ככשיר לרישום ב- 13.10.98. זה לפי החותמות על גבי התצ"ר.."
(ע"מ 15 שורות 31-32).

"תוכנית המדידה שמצורפת להיתר הבניה נחתמה ע"י המודד ב- 12.11.97".
( עדות ד"ר ברזילאי ע"מ 16 שורה 1).

העדה לארה גלזר ציינה:

"היתר הבניה לבית של התובע אסא אברהם ניתן ב 3.6.99"
(עדות גב' גלזר ע"מ 16 שורה 7).

ובהמשך ציינה:

"היתר הבניה מסתמך על מש"מ 20 ועל עח/200. "תוכנית מש"מ 20 היא תוכנית שמאפשרת במושב קביעת יעודי קרקע, היא מאפשרת לנו לדעת מה היעוד בכל חלקה, מה גבולות החלקה, אבל זכויות הבניה נקבעות ב- עח/200 ואין קשר מה יותר מאוחר ומה יותר מוקדם. זה שתי תוכניות שמחייבות".
(עדות גב' גלזר ע"מ 17 שורות 5-8).

"הועדה המקומית לא בדקה את התשריטים, לא את תוכניות המש"מ ולא את התצ"רים, כי זה לא אושר על ידי הועדה המקומית שלנו, אלא ע"י ועדה מקומית שנולדה לצורך רישום חלקות של המושבים, משבצות חקלאיות. מנהל מקרקעי ישראל משרד הפנים בשנות השמונים הקים צוות מיוחד להכנת תוכניות מפורטות לצרכי רישום, השמ"מים. כל התוכניות של עמק חפר הן "עח" מש"מ זה משותפת מרכז, זה גוף מיוחד שהוקם לצורך רישום משבצות חקלאיות במושבים והם עשו את כל התוכניות, גם תוכניות בנין עיר וגם תוכניות לצרכי רישום. זה לא נעשה ע"י הוועדה המקומית שלנו, זה גם לא אושר על ידי וועדה מקומית שלנו. אנחנו קיבלנו את המסמכים האלה כמו שהם. התצ"ר הגיע לשם. אני לא יודעת איך הם עבדו. אני קיבלתי מוצר גמור".
(ע"מ 19 שורות 5-12).

העד דניאל ארז העיד:

"ש: תרשים הסביבה יותר תואם את המש"מ או את התצ"ר?
ת: הוא יותר תואם את התצ"ר, מאחר שבמש"מ יש קווים ישרים ובמחצית הדרך הם מתפצלים, נשברים. בבקשה שמבוססת על תרשים הסביבה של המודד ובתצ"ר הקווים ישרים".

העד סטפן ביכלר נשאל על הליך אישור התצ"ר ומאשר שהוורסיה הסופית שהועברה לאגודה הייתה אחרי 2002. (ע"מ 32 שורות 25-26).

ומכאן ניתן להסיק מספר דברים:
ראשית, שבזמן שהמודד נועם אשל ערך את המדידות לצורך הכנת הבקשה להיתר בניה של התובע בחודש נובמבר לשנת 1997, אותה העת התצ"ר לא היה בתוקף, וזאת מאחר ואושר לראשונה ככשר לרישום ע"י מנהל המרכז למיפוי ישראל במשרד הבינוי והשיכון ב- 13.10.98. היתר הבניה של התובע הוצא בשנת 99 ובפועל תוכנית התצ"ר הועברה לוועדה המקומית לתכנון ובניה על מנת שזאת תרשום אותו בלשכת רישום מקרקעין ביום 2.12.02, לאחר שאושר לרישום ולאחר ביצוע השינויים.

ומכאן נשאלת השאלה:
כמה זמן מראש רשאי מודד לערוך תוכניות בניה בטרם הגשת בקשה להיתר בניה?

הבקשה להיתר הוגשה ביום 15.4.99 (ראה חותמת נתקבל בבקשה להיתר בניה, נספח ג' לכתב התביעה).
היתר הבניה ניתן ביום 3.6.99.

תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן:"תקנות התכנון והבנייה") קובעות בסעיף 4 שמפת המדידה תיערך כחצי שנה לפני הגשת היתר הבנייה:

"4. (א) מפה מצבית תיערך בקנה-מידה 1:250.
(ב) המפה תהא מבוססת על מדידות או על המפה המסומנת כאמור בתקנה 1א, ובלבד שהמדידות או הסימון במפה כאמור נערכו תוך ששת החדשים שקדמו למועד הגשת הבקשה".

ומכאן שאם הבקשה להיתר הוגשה ביום 15.4.99 מפת המדידה תעשה לכל המוקדם בחודש אוקטובר 98.
המודד העיד שאת המדידות ערך בחודש נובמבר 1997.

מה נובע מכך?
התובע "נפל בין הכיסאות" בסמיכות הזמנים שבין אישור תוכנית התצ"ר לבין הסתמכותו על תוכנית מש"מ שהיתה תקפה ושעליה הסתמך בבקשתו להיתר בניה. הבעיה מחריפה לאור קביעתי לעיל שתוכנית התצ"ר אינה תואמת לתוכנית מש"מ 20 בעוד שחוק התכנון והבניה בסעיף 125 מחייב התאמה בין התוכניות.

ומה הפתרון?
לגבי תיקון התצ"ר העיד מר ביכל שאין מניעה לתקן את התצ"ר וכי כל דבר ניתן לשינוי ותיקון (ע"מ 35 שורות 29-31). בחקירה הנגדית ציין שתיקון התצ"ר בהתאם למש"מ עלול לגרום לרישום בטאבו של חצאי בתים דבר שיגרור אחריו בעיות כגון בקשות להריסת מבנים. (עדות ביכלר ע"מ 37 שורות 1-12).

העד ברזילאי העיד לגבי הפגיעה בתובע כי:

"התצ"ר עצמו הוא לא צמצם את שטחי החלקה ולכן שינוי השטחים בתצ"ר לא גרמו לירידת ערך. מה שגרם לירידת ערך הן הפעולות שיש לבצע כדי להתאים את המצב הקיים כפי שהוא בהיתר הבנייה, לתצ"ר, קרי להרוס את המבנים, להוציא עצים וכיו"ב..."
(ע"מ 10 שורות 11-13).

ובהמשך ציין:

"יש חומה שצריך להרוס, יש שביל אספלט כניסה שצריך להרוס, יש עצים ונטיעות שצריך להרוס. הכוונה לעצים בוגרים".
(ד"ר ברזילאי ע"מ 10 שורות 16-17).

אפשרות אחת, לקבוע שעל אף שהתצ"ר אינו תואם את תוכנית מש"מ 20 אזי משיקולים של עלות מול תועלת ראוי שהתצ"ר יישאר בתוקף הן מתוקף היותו רשום בלשכת רישום מקרקעין והן מתוקף כך שהפגיעה שתגרם לתובע הינה פחותה בהרבה מהפגיעה שתהא לצדדים שלישיים בכך שתוכנית המש"מ חוצה בתים בנויים וכו'.
האפשרות השניה, לקבוע שתוכנית מש"מ 20 היא הקובעת ותוכנית התצ"ר אינה תואמת אותה.
האפשרות השלישית, שתוכנית התצ"ר תתוקן אך ורק בגבול החלקות שבין התובע לנתבעים 5,6 כך שהחומה שבנה תהיה בגבולות החלקה שלו, ברוח תוכנית המש"מ, ומבלי לפגוע בתוספות האחרות שהתצ"ר העניק לנתבעים 5 ו- 6 במידת האפשר.

אני סבורה שהדרך השלישית תהיה הנכונה ביותר והמטיבה עם כל הצדדים:
הנתבעים 5, 6 לא יפגעו כתוצאה מכך כיוון שבאישור התצ"ר "זכו" בתוספת לא מבוטלת של שטח (10,862 מ"ר במקום 10,000 מ"ר) "גזילת" השטח שהתבקש לצורך הכנסת חומת התובע לחלקתו, תפגע בהם פגיעה זעומה, אם בכלל.
ישום אפשרות זו לא ישנה את זכויות צדדים שלישיים הגובלים עם חלקות התובע והנתבעים.

כעת נשאלת השאלה, מי יישא בתשלום בעבור תיקון התצ"ר?
מאחר וועד האגודה, הוא זה שביקש את שינוי התצ"ר באמצעות בקשה ליישור גבולות ומאחר והמרכז למשבצות ביצע את השינוי מבלי לצאת לשטח ולבדוק שאכן זה תואם את המצב בפועל (גם לאחר ביצוע שינויים שאושרו בשנת 2002) ומאחר שאני סוברת שגם למודד מטעם התובע יש חלק בטעויות שנפלו ובמידה והיה בודק את קיום תוכנית התצ"ר ועורך את הבקשה להיתר בניה על בסיסו יכול מאוד להיות שהליך משפטי זה היה נחסך.
מכאן שאני קובעת כי בעבור תיקון התצ"ר יישאו התובע, הנתבעת 4 והנתבעת 3 בחלקים שווים.


י. סוף דבר

לאור כל האמור לעיל, ניתן צו כמבוקש.
כל צד יישא בשכר טרחתו ובהוצאותיו.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות תב"ע

  2. תוכנית מש-1

  3. תוכנית 3700

  4. תוכנית מיתאר שכונה

  5. תכנית פרטנית

  6. חריגה מתב''ע

  7. תכנית רע-2010

  8. מתחם בן יהודה

  9. תכנית הר-2050

  10. שטח פרטי פתוח

  11. תוכנית התע''ש

  12. תכנית רע 2015

  13. רובע טז אשדוד

  14. תוכנית רע-2014

  15. תוכנית חד 2020

  16. נספח בינוי מנחה

  17. קו כחול בתוכנית

  18. סטיה מהיתר או מתכנית

  19. הגדלת אחוזי בנייה - תב"ע

  20. תוכנית ממ-1517-א

  21. תכנית לפני הפקדה

  22. הר 1202 הוד השרון

  23. התנגדויות חד 2020

  24. שטח נוף כפרי פתוח

  25. סירוב להפקיד תכנית

  26. עתירה לביטול תוכנית

  27. היתר תכנית שינויים

  28. הפקדת תכנית מפורטת

  29. תב''ע רע-3000 רעננה

  30. מתחם 1202 הוד השרון

  31. תוכנית הבינוי בניגוד לתב''ע

  32. שלב ההתנגדויות לתכנית

  33. אי סבירות קיצוני תוכנית בניה

  34. נכס גובל בתכנית פוגעת

  35. בקשה להיתר תואמת תכנית

  36. הכנת תכנית לצרכי רישום

  37. תכנית עיצוב ארכיטקטוני

  38. פגם יסודי באישור תוכנית

  39. זכויות קנייניות – תוכנית בניה

  40. ביטול תכנית בניה עירונית

  41. הצעת חוק תוכניות באמהרית

  42. שינוי תכנית מיתאר מקומית

  43. התנגדויות לתכנית תא-2971

  44. תכנית הר-2200-א חוף התכלת

  45. הפקדת תכנית בועדה המקומית

  46. הפקדת תכנית בועדה המחוזית

  47. התנגדות לתוכנית - הרחבת בית קברות

  48. טופס אישור תכנית ע''י מודד

  49. בקשה תואמת את הוראות תכנית

  50. ביטול תוכנית בניה בראש העין

  51. תכנית ביוזמת הועדה המקומית

  52. ביטול החלטה לגבי תוכנית בניין עיר

  53. תכנית לשימור מבנים בתל אביב

  54. תוכנית מבנה מיועד לתעשיה עתירת ידע

  55. תכנית תשתית לאומית תת"ל 24/א

  56. קרקע בבאר טוביה תכנית ד-313

  57. עלות תכנית עיצוב פנים לדירה

  58. התנגדויות לתכנית פת-49-1255

  59. נזקים בגין הפקדת תכנית מיתאר

  60. קביעת תנאי בתוכנית לאחר הפקדה

  61. תכנית הצ 1 1 374 א אבן יהודה

  62. טופס אישור תכנית חידוש גבולות

  63. התנגדות לבקשה להיתר תואמת תב"ע

  64. ערעור על אישור של תוכנית מיתאר מקומית

  65. אזור נופש מטרופוליני נס ציונה

  66. התנגדויות לתכנית לתכנית מח-115

  67. פיצויים עקב תכנית תשתית לאומית

  68. חוף הקשתות אשדוד - תוכנית בנייה

  69. אזור נופש מטרופוליני ראשון לציון

  70. מבנה מדורג הבנוי בטופוגרפיה משתפלת

  71. הפסקת הליך אישור שינוי תכנית ייעוד

  72. לא הוגשה תכנית אחידה עם המבנה הסמוך

  73. הפסקת קידום תכנית על ידי ועדה מקומית

  74. תכנית הרחבת דרך בתוואי מאושר לכדי כיכר

  75. נטען כי הבקשה סוטה מהבינוי הקבוע בתב"ע

  76. תיקון תכנית לצרכי רישום - צו מבית משפט

  77. תכנית ד-631 באר טוביה פארק חולות אשדוד

  78. מהי רמת הפרוט הנדרשת בהגשת תוכנית בניה ?

  79. ערר לא לאשר תיקון לתכנית הבינוי מכוח תכנית

  80. תיקון תכנית רישום שיכונים ציבוריים (תרש"צ)

  81. חסרה תכנית הנדסית למניעת פגיעה בבתים שכנים

  82. פתרון לנושא התנועה ברחוב במסגרת תכנית בניה

  83. פגיעה בעצי ברוש עתיקים עקב אישור תכנית בניה

  84. קונטור החפירה אינו זהה לקונטור בנספח הבינוי

  85. בקשה להיתר תואמת תכנית או אינה תואמת תכנית ?

  86. התנגדות לתכנית בניה בגלל חסימה מוחלטת של הנוף

  87. תביעה נגד איש מקצוע בגין בניה שלא על פי תכנית

  88. תכנית אשר חילקה את שטחי "המשבצת" לייעודים שונים

  89. ביטול הוראה בתכנית בניה עקב הפניה לתקנות שבוטלו ?

  90. התכנית החדשה קובעת תוואי כביש בסמוך לדירות העוררים

  91. ניצול של יחידות הדיור מעבר ל-80% מסך היחידות בתוכנית

  92. תכנית "חדשה" שלא ניתן להוסיף עליה שטחים, ולו שטחי שירות

  93. ערר לא לאשר הפקדת תכנית להגדיל צפיפות בשכונה בכפוף לתנאים

  94. שימור עץ אלון התבור במרכז האזור המיועד לשמש כדרך לפי תוכנית

  95. בקשה שכוללת חריגה מהוראות התכניות התקפות ובקשה זו לא פורסמה

  96. כשיש שתי פרשנויות לתכנית יש לבחור את זו שמיטיבה עם זכות הקניין

  97. טענה כי קביעת תנאי של קבלת אישור המינהל מקורה בטעות בהתאם לתכנית

  98. נטען כי הפרוגרמה שהוכנה בדיעבד הוכנה ללא בדיקה עצמאית של צרכי הישוב

  99. אי נטרול השפעת הציפיות הקונקרטיות לעליית השווי עקב אישור תכנית חדשה

  100. הועדה המקומית אינה יכולה לאשר חריגה מקווי הבנייה בתכניות בדרך של אישור הקלה

  101. התנגדות תכנית המגדירה את ייעוד המקרקעין כאזור מגורים ב' - בניה המותרת בשתי קומות

  102. תכנית שינוי קווי בניין והגדלת מספר יחידות הדיור ומטרתה להקים בניין מגורים במקרקעין

  103. נטען כי הוועדה המקומית הייתה מנועה מלדון בתכנית לאור ניגוד עניינים הנובע מההסכם שנחתם

  104. טענה כי אישור הבקשה מהווה סטייה ניכרת מתכנית שכן מדובר בחריג בסביבה המורכבת בעיקרה מבתים נמוכים

  105. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון