תוקף תוכנית לפירוק שיתוף במקרקעין

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא תוקף תוכנית לפירוק שיתוף במקרקעין:

לפניי תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.

הצדדים להליך



התובעים וחלק מהנתבעים הם הבעלים במשותף של נכס מקרקעין בשטח של 9,600 מ"ר, הידוע כחלקה 1 בגוש 16972, מאדמות הכפר דבוריה (להלן: "החלקה"). התובע מס' 1 הינו עזבון המנוח מנסור נאיף אליוסף ז"ל, הבעלים הרשום של 800 מ"ר מתוך החלקה, ואילו התובעים 2-5 הם יורשיו של מנסור נאיף אליוסף בהתאם לצו ירושה שניתן ע"י בית הדין השרעי ביום 24/9/09.




הנתבע מס' 1 הוא עזבון המנוח מחמוד מוסטפא אבו סביה ז"ל, הבעלים של 600 מ"ר מתוך החלקה ואילו הנתבעים 2-6 הם יורשיו של המנוח מחמוד מוסטפא אבו סביה. לא הוגש צו ירושה או צו קיום צוואה אשר קובע, כי הנתבעים 2-6 הם יורשיו של המנוח מחמוד אבו סביה, אך לא הייתה מחלוקת בין הצדדים בעניין זה.


הנתבעים 7-9, עאדל מחמוד אבו סביה, סובחי מחמוד אבו סביה ועורסאן מחמוד אבו סביה הם הבעלים של 600 מ"ר, כל אחד, מתוך החלקה.

הנתבעת מס' 12, חמדאן אומימה, היא הבעלים הרשום של 450 מ"ר מתוך החלקה, כאשר על זכויותיה בחלקה נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבע מס' 13, מחמוד עזאם, ככל הנראה בהתאם להסכם מכר שנכרת ביניהם. התובעים 10 ו-11 הם בני זוג, שאינם רשומים כבעלים בחלקה, אך קיים בינם לבין הנתבעים 12 ו-13 סכסוך בעלות שלגביו מתנהל הליך משפטי בבית המשפט המחוזי בנצרת שבמסגרתו ניתן צו מניעה שנרשם בלשכת רישום המקרקעין ביום 1/4/09, על הזכויות של אומימה ועל הערת האזהרה של מחמוד עזאם. נתבעים אלה לא הגישו כתבי הגנה על אף שכתב התביעה וההזמנה לדין נמסרו להם כדין, והם אף בחרו שלא להתייצב לדיונים בתיק זה.

הנתבע מס' 14 הוא עו"ד וג'יה יוסף, הבעלים הרשום של 1,750 מ"ר מתוך החלקה.

הנתבע מס' 15 הוא עיזבון המנוח נואף מטר ז"ל, הבעלים הרשום של 1,000 מ"ר מתוך החלקה הנ"ל ואילו הנתבעים 16-18 הם יורשיו על פי דין. לא הוצג צו ירושה הקובע את זכותם של נתבעים 16-18 בירושה ואת חלקו של כל יורש בעזבון. נתבעים אלה לא הגישו כתבי הגנה על אף שכתב התביעה וההזמנה לדין נמסרו להם כדין והם אף בחרו שלא להתייצב לדיונים.

הנתבע מס' 19 הוא הבעלים של 950 מ"ר מתוך החלקה, ואילו הנתבעים 20-22 הם הבעלים של 466.67 מ"ר, כל אחד. נתבעים אלה מיוצגים ביחד ע"י אותו עורך דין.

הנתבעים 23-24 הם הבעלים של 425 מ"ר, כל אחד. נתבעים אלה לא הגישו כתבי הגנה על אף שכתב התביעה וההזמנה לדין נמסרו להם כדין, ולא התייצבו לדיונים בתיק זה.



הנתבעת מס' 25 היא המועצה המקומית כפר דבוריה, שבתחום שיפוטה נמצאים המקרקעין. המועצה הודיעה, כי חלק מהמקרקעין הופקע לטובת המועצה, וכי אין לה כל עמדה באשר לפירוק השיתוף במקרקעין ובלבד שתישמר ההפקעה.




הנתבעת מס' 26 היא הועדה המקומית לתכנון ובניה – הגליל המזרחי, שבתחומה נמצאים המקרקעין. הועדה הגישה ביום 15/6/09 הודעה ולפיה היא אינה נוקטת עמדה באשר "למחלוקת הקניינית \ אזרחית שבין הצדדים האחרים". הועדה הבהירה בהודעתה, כי בהתאם לסעיף 143 לחוק התכנון והבניה, לא יינתן פסק דין לחלוקת המקרקעין בין בעליה המשותפים אלא על פי תשריט חלוקה שאושר ע"י הועדה. על כן ביקשה הועדה, כי כל חלוקה שתיקבע ע"י בית המשפט תובא לאישור הועדה. עוד הבהירה המועצה, כי עם פירוק השיתוף יהא צורך לקבוע תשלומי איזון.


ההליכים בתיק וההליכים הקודמים בין הצדדים



בשנת 2000 הוגשה ע"י מנסור אליוסף שהיה בחיים אותה עת תביעה לפירוק השיתוף בחלקה, שהתבררה בפני כב' השופט צרפתי במסגרת ת"א 3211/00. במסגרת ההליכים בתיק זה מונה המודד סוהיל זידאן כמומחה מטעם בית המשפט, על מנת שיחווה את דעתו באשר לאופן פירוק השיתוף במקרקעין ויכין הצעות חלוקה התואמות את המצב התכנוני החל על החלקה.


ביום 3/4/03 הגיש המודד זידאן את חוות דעתו לתיק בית המשפט, בצירוף תשריט חלוקה. בהתאם לתשריט זה חולקו המקרקעין, לאחר ניכוי השטחים שהופקעו והשטחים שיועדו לדרכים ולשטחים ציבוריים, ל-12 מגרשים, תוך התחשבות במצב הקיים, שכן על חלק ניכר מן המקרקעין כבר נבנו ע"י חלק מהבעלים במשותף בתי מגורים בהם הם מתגוררים מזה שנים רבות.

כך למשל, הנתבעים 19-22 כבר תפסו חזקה יחודית בחלק ניכר מהחלקה ובנו עליה בתי מגורים. הנתבע מס' 19 בנה שני בתי מגורים ולפיכך ייעד לו המודד את המגרש 1/11, בשטח של 1,069 מ"ר על אף שהשטח נטו שמגיע לו לפי קביעת המומחה, הוא 701 מ"ר בלבד. לנתבע מס' 20 יועד מגרש 1/14 שעליו כבר נבנה בית מגורים על ידו, לנתבע מס' 21 יועד מגרש 1/13 שעליו כבר נבנה בית מגורים על ידו ולנתבע מס' 22 יועד מגרש 1/12 שגם עליו כבר נבנה בית מגורים. לפתחי חסן אטרש שאף הוא בנה כבר בית מגורים על החלקה יועד המגרש 1/10 המכיל את הבית שהוא בנה, ולנתבעים 15-18 יועד המגרש מס' 1/4 שבתוכו נבנה בית מגורים ע"י המנוח נואף מטר ז"ל.

לנתבעים 1-6, עיזבון המנוח מחמוד מוסטפא אבו סביה ויורשיו על פי דין, יועד המגרש 1/7/1 שהינו מגרש רק, לנתבע מס' 9, עורסאן אבו סביה, יועד המגרש 1/7/4 שגם הוא מגרש רק.

לעאדל וסובחי אבו סביה יועדו המגרשים 1/7/2 ו-1/7/3 בשטח של 442 מ"ר נטו, כל אחד. על שני מגרשים אלה ועל חלק מהמגרש 1/6 שיועד לתובעים נבנו כבר כלונסאות, כהכנה להקמת מבנה שהנתבעים 7 ו-8 (עאדל וסובחי אבו סביה) החלו לבנות. לעניין הכלונסאות שבנו עאדל וסובחי אבו סביה הבהיר המומחה, כי חלק מהכלונסאות נבנה במגרש שיועד לתובעים, וכי הוא משאיר את פתרון הסוגיה לשיקול דעת בית המשפט.

לקאסם, מחמוד יוסף, אביו של וג'יה יוסף (הנתבע מס' 14) יועד המגשר 1/2 שהיה רק. בינתיים הקים הנתבע מס' 14 בניין מגורים במגרש זה והוא מחזיק בחלק זה חזקה ייחודית.



נוכח מצב הבניה כמתואר לעיל, לא ניתן היה, על פי האמור בחוות הדעת, לחלק את המקרקעין באופן שכל בעל זכות בהם יקבל את חלקו הנטו לאחר הפרשה, ואחד הבעלים הרשום (עלי מחמוד יוסף אברהים – אביהם של הנתבעים 23-24) כלל לא קיבל מגרש. לגבי נתבעים אלה, שלא יועד להם מגרש על אף שמגיע להם, לכאורה, שטח של 626 ₪ נטו, קבע המומחה, כי נוכח מצב הבניה, לא ניתן להקצות להם מגרש, ולכן הוא מציע לפסוק להם תשלומי איזון שיש בהם כדי לשקף את שווי הזכויות שלהם במקרקעין.


יאמר כבר עכשיו וכפי שיפורט בהרחבה בהמשך, לשני נתבעים אלה לא מגיע מגרש ואף לא מגיעים תשלומי איזון מכיוון שבהתאם לתוכנית חלוקה משנת 1972, השטח שנשאר רשום על שם אביהם ובמרוצת השנים נרשם על שמם יועד לדרך ולשטחים ציבוריים, שאמורים לשרת את יתר הבעלים.

המומחה אף התייחס לבעלי הדין שקיבלו מגרשים ששטחם עולה על חלקם במקרקעין והציע שהם ישלמו תשלומי אזון בגין השטח העודף.



חלק מהנתבעים בהליך הקודם התנגדו להצעת החלוקה שהכין מר זידאן וטענו, כי הצדדים הגיעו להסכם פירוק השיתוף במקרקעין בהתאם לתשריט חלוקה מוסכם שהוגש לועדה המקומית לתכנון ובינה כבר בשנת 1991.




התביעה שהוגשה בהליך הראשון לא נידונה לגופה נוכח מחדלי התובע בניהול התביעה, כפי שעולה מהחלטת השופט צרפתי מיום 5/4/05 בה הוא הורה על מחיקת התובענה.


בהחלטה זו קבע השופט צרפתי, כי מאחר שחלק מהבעלים בחלקה לא צורפו כבעלי דין, מאחר שקיימים קשיים תכנוניים בפירוק השיתוף בשל החזקה בפועל במקרקעין, נוכח הטענה לקיומה של תוכנית חלוקה מוסכמת ולאור מחדלי התובע שפורטו בהרחבה באותה החלטה, דין התביעה להימחק. יחד עם זאת, בסעיף 14 להחלטה קבע השופט צרפתי, כי אין במחיקת התביעה כדי "לפגוע בתוקפה של הצעת החלוקה כפי שהוצגה על ידי מומחה בית המשפט שמונה, זאת כמובן כפוף להכרעה באשר לתוקפה החוזי, בשל תוכנית האיחוד והחלוקה בהסכמת בעלים אשר הוצגה בתיק".



בשנת 2005 הגיש המנוח מנסור נאיף תביעה נוספת לפירוק השיתוף, אשר התבררה בפני השופט עיילבוני במסגרת ת"א 5311/05. חלק מהבעלים התגוננו מפני התביעה וטענו, כי בוועדה המקומית לתכנון ובניה כבר קיימת תוכנית חלוקה מאושרת ולפיכך לא ניתן להיעתר לתביעה.


בישיבת קדם המשפט שהתנהלה בפני השופט עיילבוני ביום 27/9/06 הודיע ב"כ התובע, כי בכוונתו לבדוק אם יש תוכנית חלוקה מאושרת בוועדה ואם כן, לבדוק את תהליך האישור בוועדה. בעקבות בדיקה זו גילה התובע, כי בוועדה אכן קיימת תוכנית חלוקה מאושרת, שאושרה ע"י הוועדה כבר בשנת 1991, ולפיכך נמחקה התביעה שהוגשה על ידו.



תוכנית החלוקה המוסכמת לכאורה אושרה ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובניה ביום 24/3/91 ומאז הוצאו היתרי בניה שונים בהסתמך על חלוקה זו, כפי שתואר בהרחבה לעיל. התובעים, שכפרו בתוקף תוכנית החלוקה, הגישו לבית המשפט המחוזי בנצרת עתירה מנהלית, שנידונה במסגרת התיק עת"מ 1163/06, בפני כב' השופט האשם ח'טיב.


בפסק דין שניתן ביום 16/3/09 קבע השופט ח'טיב, כי המנוח מנסור נאיף אליוסף ז"ל, שיורשיו הם התובעים 2-5, "לא הסכים לחלוקה עפ"י התוכנית, בוודאי שהמנוח לא היה נותן את הסכמתו אילו היה מודע לכך שהתוכנית גוזלת את מחצית השטח לו הוא זכאי בהתחשב בחלקים הרשומים על שמו". נוכח האמור קיבל בית המשפט לעניינים מינהליים את העתירה והצהיר, כי תוכנית החלוקה של החלקה שאושרה ע"י הוועדה לתכנון ולבניה הגליל המזרחי בשנת 1991 בטלה ואין לנהוג על פיה.



על פסק דין זה לא הוגש ערעור ולפיכך מדובר בפסק דין חלוט, אשר מחייב את הצדדים לפניי מכוח העיקרון של מעשה בית דין. ואומנם, הצדדים בתיק זה לא חלקו על פסק דינו של השופט ח'טיב, ולא טענו שתוכנית החלוקה שאושרה בזמנו מחייבת את התובעים.




גם לאחר מתן פסק הדין ע"י בית המשפט לעניינים מנהליים, לא השכילו הצדדים להגיע להסכם חלוקה, ולפיכך הגישו התובעים תביעתם דנן לפירוק השיתוף בפעם השלישית. בכתב התביעה טענו התובעים, כי בהליך הקודם מונה המודד סוהיל זידאן כמומחה מטעם בית המשפט, וכי בהתאם להחלטת השופט צרפתי, חוות דעתו תחייב את הצדדים בכל תביעת פירוק עתידית שתוגש בקשר לחלקה הרלבנטית. על כן, ביקשו התובעים לראות בקביעת השופט צרפתי ובחוות דעת המודד סוהיל זידאן כמעשה בית דין, החוסם את דרכם של הנתבעים לכפור בתוקף חוות הדעת והצעת החלוקה שצורפה לה.




הנתבעים 1-4 הגישו כתב הגנה וטענו, בין היתר, כי הם מחזיקים מזה עשרות שנים במגרשים ספציפיים על סמך תוכנית חלוקה שאושרה ואף בנו כלונסאות במגרשים אלה ועל כן, יש להתחשב בעובדות אלה בכל קביעה שעניינה פירוק השיתוף. לעניין חוות דעתו של מר זידאן נטען, כי מדובר בחוות דעת שאינה מחייבת את הצדדים ואינה יוצרת מעשה בית דין, שכן היא אינה מתחשבת בשיקולים הרלבנטיים, לא השתכללה לכדי חלוקה מוסכמת ולא קיבלה תוקף של פסק דין.




הנתבעים 19-22 טענו בכתב הגנתם, כי רישום הבעלויות בנסח הטאבו בטעות יסודו, וכי הם רכשו את כל חלקו של המנוח עלי מחמוד יוסף ז"ל, שהיה הבעלים של שליש החלקה ולפיכך הם זכאים להירשם כבעלים של 3,200 מ"ר מתוך החלקה. הם הוסיפו, כי החלקים הרשומים על שם הנתבעים 23 ו-24, בניו של המנוח עלי מחמוד יוסף ז"ל, נרכשו על ידם ולפיכך יש מקום לבטל רישום זה ולהעביר את הזכויות שלהם על שם הנתבעים 19-22.


הנתבעים הוסיפו, כי בהתאם לתוכנית משנת 1972, הפריש המנוח עלי מחמוד יוסף שטח של 850 מ"ר לדרכים ויתרת השטח שמסתכמת ב-2,350 מ"ר נמכרה לנתבעים 19-22 והם מחזיקים בשטח זה מאז ועד היום בהסכמת כל הבעלים ומבלי שמי מהם התנגד לחלוקה. בנסיבות אלו, כך נטען, אין מקום לדרוש מן הנתבעים להפריש שטחים נוספים לצרכי דרכים, ואין מקום לחייב אותם בתשלומי איזון למי מהנתבעים.



הנתבעים 19-22 אף התנגדו לחוות דעתו של מר זידאן וטענו, בין היתר, כי הצעת החלוקה שלו אינה תואמת את החלוקה המוסכמת משנת 1972 ועל כן, אין לקבלה. מכל מקום, כך נטען, אם קיים צורך להפריש שטחים כלשהם לדרכים או כשטחי ציבור אחרים, יש להפריש שטחים אלה מחלקם של יתר השותפים ולא מחלקם של הנתבעים 19-22, אשר רכשו את השטח שלהם נטו לאחר שהופרשו 850 מ"ר לדרכים.




הנתבע מס' 14 טען, כי בהתאם לנסח רישום המקרקעין הוא הבעלים של 1,750 מ"ר ואילו בהתאם לתוכנית החלוקה המוצעת ע"י סוהיל זידאן, המגרש שיועד לו הוא בשטח 890 מ"ר בלבד. זאת מאחר שיתרת השטח שהחזיק בו הופקעה לצרכי ציבור. יחד עם זאת, הנתבע מס' 14 לא התנגד לפירוק השיתוף במקרקעין והוא אף לא התנגד להצעת החלוקה של סוהיל זידאן, ובלבד שלא תהיה פגיעה נוספת בגבולות המגרש בו הוא מחזיק היום, וייקבעו תשלומי אזון נוכח העובדה שהמגרש שיועד לו קטן משמעותית מהזכויות שלו בחלקה.




יתר הנתבעים לא הגישו כתבי הגנה על אף שכתב התביעה וההזמנה לדין נמסרו להם כדין והם אף לא התייצבו לדיונים בתיק על אף שזומנו כדין.




נוכח המחלוקת באשר למעמדה של חוות דעתו של המודד סוהיל זידאן שמונה במסגרת ההליך הראשון כמומחה מטעם בית המשפט, קבעתי בהחלטה מיום 23/3/10, כי "בהתאם להחלטת כב' השופט צרפתי מיום 5/4/05, הצעת החלוקה שהוכנה ע"י המודד, מר זידאן, כמומחה מטעם בית המשפט, תמשיך לחייב בכל הליך חדש של חלוקת החלקה נשוא התובענה. בהתאם לכך, הצעת החלוקה של מר זידאן תהווה חוות דעת מטעם בית המשפט גם בהליך כאן". עוד הבהרתי באותה החלטה, כי מכיוון שמדובר בחוות דעת, "שמורה לצדדים הזכות להשיג על חוות הדעת ואף לחקור את המומחה, במידת הצורך על חוות דעתו, כדי להראות כי לא ניתן לקבל את ההצעה".




נוכח המחלוקות התהומיות שבין הצדדים כמתואר לעיל, וההליכים שהתנהלו ביניהם עד היום, לא ניתן היה להביא אותם להסכמות כלשהן ולפיכך קבעתי את התיק לשמיעת ראיות. בישיבת יום 29/3/11 שמעתי את עדויות הצדדים, לרבות עדותו של מר סוהיל זידאן.


בסיום שמיעת הראיות טען עו"ד פלג, ב"כ הנתבעים 1-9, כי מאחר שחלף זמן רב מאז הכנת הצעת החלוקה ומאחר שחלו שינויים במצב הקרקע הן הפיזי והן התכנוני, מן הראוי שהמומחה יעדכן את חוות דעתו בהתאם למצב הקיים היום. עמדתו של עו"ד פלג נראתה לי סבירה והגיונית ולפיכך ניתנה על ידי ביום הדיון החלטה, המורה למודד סוהיל זידאן "להשלים את חוות דעתו", באופן שתתייחס, בין היתר, למצב הקיים היום וכן לשינויים התכנוניים שחלו מאז שנת 2002 ועד היום.



ביום 29/12/11 הגיש המודד סוהיל זידאן חוות דעת משלימה ומעודכנת אליה צורפו שתי הצעות חלוקה המבוססות, באופן עקרוני, על הצעת החלוקה משנת 2003 בשינויים המתחייבים נוכח השינויים שחלו במצב התכנוני החל על החלקה מאז הכנת התוכנית הקודמת ועד היום.




עד כאן סקירת העובדות שאינן במחלוקת, סקירת ההליכים שהתנהלו בין הצדדים בקשר לפירוק השיתוף בחלקה נשוא התביעה והצגת טענות הצדדים כפי שאלה עולות מכתבי הטענות שהוגשו על ידם. נוכח המחלוקות שתוארו לעיל, יש לדון תחילה בתוקף התוכנית משנת 1972, והאם היא מהווה תוכנית פירוק שיתוף מחייבת? אם התשובה לשאלה זו שלילית יש להמשיך ולדון בהשלכות תוכנית זו על פירוק השיתוף במקרה זה ועל זכויות הנתבעים 23-24 לעומת זכויות הנתבעים 19-22, אשר טענו, כי הם רכשו מאביהם של הנתבעים 23-24 שטחים נטו לאחר שכבר הופרש שטח של 850 מ"ר לדרכים. בהמשך אדון בחוות דעתו המעודכנת של סוהיל זידאן, בהצעות החלוקה שלו ובהשגות הצדדים על חוות דעתו.


תוקף התוכנית משנת 1972



התוכנית משנת 1972 הוגשה וסומנה נ/2. לטענת הנתבעים 19-22, מדובר בתוכנית שמהווה תוכנית לפירוק השיתוף בין כל הבעלים של החלקה דאז ולפיכך היא מחייבת את הצדדים גם בהליך כאן. בהתאם לכך, אין התובעים ויתר הבעלים בחלקה רשאים להתנער מהסכמה זו לפירוק השיתוף, ואין הם יכולים לדרוש מהם תשלומי איזון. עיקר הטענות בעניין זה מופנות כלפי הנתבעים 23 ו-24, אשר ירשו את החלק הרשום על שמם מאביהם המנוח עלי מחמוד אליוסף, אשר מכר את הזכויות שלו בחלקה לנתבעים 19-22, בהתאם לתוכנית החלוקה משנת 1972.


לטענתם, לצורך רכישת הזכויות של המנוח עלי אליוסף, הוכנה תוכנית החלוקה ולפיה קיבלו הנתבעים את החלקים שרכשו מעלי אליוסף נטו, כאשר יתרת השטח הופרשה לדרכים אשר שירתו את מגרשיהם. מאחר שעל שם הנתבעים 19-22 נרשמו רק שטחי המגרשים נטו, נשאר חלק מהשטח רשום על שם עלי אליוסף ז"ל, אך שטח זה מיועד, כאמור, לדרכים ולפיכך, לא מגיע לנתבעים 23 ו-24 לקבל שטח כלשהו ולא מגיע להם תשלומי איזון.



טענות הנתבעים 19-22 מקובלות עליי בחלקן. צילום של תוכנית החלוקה משנת 1972 הוגשה וסומנה נ/2. עיון בתוכנית זו מלמד, כי היא באה להסדיר את מערכת היחסים בין הנתבעים 19-22 לבין המנוח עלי אליוסף, שממנו הם רכשו את זכויותיהם בקרקע. החלק השמאלי של התוכנית משקף את השטח שיועד בזמנו לעלי מחמוד אליוסף ואת האופן שבו חולק חלק זה בעת שעלי אליוסף מכר את זכויותיו בחלקה לנתבעים 19-22. כפי שעולה מהתכונית, הנתבעים 19-22 קיבלו מגרשים מוגדרים שנתחמו בגבולות מדויקים ואילו יתרת השטח שיועדה לעלי אליוסף הופרשה לדרך, אשר משרתת, בעיקר, את מגרשיהם של הנתבעים 19-22.


בהתאם לתוכנית זו, שלא הוכחשה ע"י מי מבעלי הדין האחרים, לא נותרו בידי המנוח עלי מחמוד אליוסף שטחים כלשהם מלבד השטח שעל פי המוסכם יועד לדרך, אשר משרתת את הנתבעים 19-22. טענות אלה של הנתבעים כלל לא הוכחשו ע"י הנתבעים 23-24 שירשו מאביהם שטח שיועד לדרך, והן אומתו כאמור בתוכנית החתומה ע"י כל בעלי הקרקע דאז, לרבות ע"י עלי מחמוד אליוסף.

עולה, אם כן, כי טענת הנתבעים 19-22 שהנתבעים 23 ו-24, שלא יועד להם מגרש בעין בהצעת החלוקה, אינם זכאים לתשלומי איזון, הינה טענה נכונה.



על אף האמור לעיל, אינני מקבל את טענת הנתבעים 19-22, כי התוכנית משנת 1972 מהווה תוכנית לפירוק השיתוף גם ביחס ליתר הבעלים. כפי שניתן להיווכח מהתוכנית, החלק השמאלי שלה מתייחס אך ורק לחלק שיועד למנוח עלי מחמוד אליוסף ואינו כולל את יתר חלקי החלקה, לרבות אותם חלקים שיועדו ליתר הבעלים. החלק הימני של התוכנית מחלק את החלקה לשלושה חלקים; חלק שיועד לעלי אליוסף, חלק שיועד לראשיד מנסור יוסף וחלק שיועד למוחמד מחמוד יוסף, ומגרש קטן שיועד למוחמד מחמוד יוסף. התוכנית אינה קובעת שמדובר בתוכנית לפירוק השיתוף, אינה קובעת שמדובר בחלוקה לצרכי רישום, ואין בה התייחסות לתשלומי איזון.


זאת ועוד, בהתאם לתוכנית זו, החלק שהמנוח עלי אליוסף קיבל הינו בשטח של 2,350 מ"ר נטו, בעוד שהשטחים נטו שיועדו לשני השותפים האחרים הם הרבה יותר גדולים, על אף שכל אחד מהם החזיק בשליש מהזכויות בקרקע. לא הובאה שום ראיה לכך שהמנוחים הסכימו לפרק את השיתוף בהתאם לתוכנית משנת 1972, לא הובאה ראיה הסותרת את טענות התובעים והנתבע מס' 14, כי מדובר בתוכנית שהסדירה אך ורק את החזקה והשימוש במקרקעין, ולא הובאה שום ראיה לכך שעלי מחמוד אליוסף הסכים לוותר על תשלומי האיזון , ככל שמגיעים לו, מיתר שותפיו בחלקה.



זאת ועוד, בשנת 1991 הוגשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה תוכנית חלוקה שלגביה נטען ע"י הנתבעים 19-22, כי היא מוסכמת. תוכנית זו אף אושרה ע"י הועדה ביום 24/3/91. התובעים כאן התנגדו לתוכנית זו וביקשו מהועדה לבטלה בטענה שהיא פוגעת בזכויותיהם, ושהם לא הסכימו לה. הועדה המקומית לתכנון ובניה דחתה את בקשתם ולפיכך הם הגישו, כאמור, עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים, אשר קיבל את העתירה חרף התנגדות הנתבעים 19-22 וקבע, כי המנוח מנסור נאיף ז"ל, מורישם של התובעים, כלל לא הסכים לתוכנית זו.


עולה, אם כן, כי הנתבעים 19-22 עצמם לא ראו בתוכנית משנת 1972 כתוכנית חלוקה שמחייבת את כל הבעלים בקרקע, וכי קיים צורך בהכנת תוכנית חדשה והחתמת הבעלים מחדש. בשל כך נערכה בשנת 1991 תוכנית חדשה עליה נדרשו הבעלים לחתום. עובדה זו שומטת את הקרקע מתחת לטענות הנתבעים, שכביכול התוכנית משנת 1972 מהווה תוכנית חלוקה מחייבת. זאת ועוד, בסיכומיהם טענו הנתבעים, כי התוכנית משנת 1991 תואמת את התוכנית משנת 1972. ברם, השופט ח'טיב קבע, כי התובעים לא הסכימו לחלוקה זו ועל כן החלוקה הנטענת מבוטלת. קביעה זו מחייבת את הנתבעים 19-22 גם בקשר לתוכנית משנת 1972, שכן לטענתם תוכנית זו תואמת את התוכנית משנת 1991 שבוטלה.



סיכומם של דברים – התוכנית משנת 1972 אינה מהווה תוכנית חלוקה מחייבת ועל כן, אין מניעה להורות על פירוק השיתוף באופן שונה מאותה תוכנית תוך קביעת תשלומי איזון, ככל שיידרש.


יחד עם זאת, התוכנית משנת 1972 מחייבת את יורשי המנוח עלי מחמוד אליוסף, במובן זה שההפרשה לשטחי ציבור ודרך אמורה להיות על חשבון יתרת השטח שנשארה בבעלות המנוח עלי מחמוד אליוסף, שכן בהתאם לתוכנית משנת 1972, הוסכם בין הנתבעים 19-22 לבין המנוח עלי מחמוד אליוסף, כי נתבעים אלה יקבלו את חלקם נטו וההפרשה לדרך ולשטחים ציבוריים תהיה מיתרת השטח שנשאר בבעלות המנוח עלי אליוסף.

חוות דעתו של סוהיל זידאן



חוות דעתו של סוהיל זידאן והצעות החלוקה שהוא הכין מבוססות, כפי שעולה מחוות הדעת עצמה, על המצב הקיים, תוך התחשבות במבנים הקיימים ובחזקה בפועל. יתרה מכך, השוואת הצעת החלוקה שהכין סוהיל זידאן עם התוכנית משנת 1972 מלמדת, כי מדובר בתוכניות דומות עם שינויים לא מהותיים שהוכנסו לתוכנית בהתחשב במצב הקיים, בשינויים במצב הזכויות בטאבו מאז שנת 1972 ועד היום, וכן בהתחשב בשינויים התכנוניים שחלו על החלקה מאז ועד היום. הצעות החלוקה של סוהיל זידאן אינן פוגעות, אם כן, באופן מהותי בנתבעים 19-22 שהתנגדו לה בתוקף, ואינה פוגעת באופן מהותי בנתבעים 1-9 שגם הם התנגדו לה.




נוכח ההתנגדות הנחרצת שהעלו הנתבעים 19-22 לחוות הדעת הן במהלך שמיעת הראיות והן בסיכומיהם, להלן אתייחס להשגותיהם כפי שהובאו בסיכומים ואראה, כי אין ממש בהשגות אלו.




אחת הטענות שהעלו הנתבעים 19-22 הייתה שהצעת החלוקה של סוהיל זידאן אינה מהווה חלוקה בעין, שכן לפי שיטתו של המודד לא יועדו מגרשים לנתבעים 23 ו-24 על אף שהם בעלי זכויות בקרקע בהתאם לנסח הטאבו.


דין טענה זו להידחות. כפי שהוסבר לעיל, טענת הנתבעים 19-22 שאביהם של הנתבעים 23 ו-24 מכר להם את זכויותיו בחלקה והשאיר בידיו רק את השטח שיועד על פי המוסכם לדרך ולשטח ציבורי התקבלה. בנסיבות אלה אך טבעי שיורשיו של המנוח עלי אליוסף לא יקבלו מגרש בעין, שכן השטח שנשאר בבעלותם הופרש בהסכמת אביהם לצרכי ציבור, הפרשה אשר עולה בקנה אחד עם ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים בשנת 1972.



טענה נוספת שהעלו הנתבעים 19-22 קובעת, כי סוהיל זידאן התעלם מן המצב הקיים. לטענתם, המגמה היום היא שלא לערער את מרקם החיים העדין והנטיה היא שלא לשנות באופן מהותי מהגבולות הקיימים. לטענתם, המודד סוהיל זידאן התעלם מדרך קיימת המפרידה בין המגרשים בהם מחזיקים הנתבעים 20-22 והמגרש שמחזיק בו הנתבע מס' 19, וסיפח את השטח שיועד לדרך למגרש מס' 19 על אף שאין אפשרות פיזית ומעשית לסיפוח שטח זה.


גם בטענות אלה לא מצאתי ממש. בחקירתו הנגדית הסביר המומחה, כי הדרך המפרידה בין המגרשים בהם מחזיקים הנתבעים 20-22 והמגרש בו מחזיק הנתבע מס' 19 אינה דרך סטטוטורית, אינה מופיעה בתב"ע החלה על המקום, ולפיכך אין שום מניעה לבטלה. יתרה מכך, המודד זידאן קבע באופן החלטי, כי לא ניתן להשאיר את הדרך במקומה מבחינה תכנונית, שכן אין מרחק מספיק בין המגרשים והבניינים שכבר קיימים שמאפשר קביעת דרך גישה באותו מקום. לדברי מר זידאן, "אם אני מעביר את קו הדרך על הבית אז יש לו בעיה בשני הצדדים כי אין מרחק של 3 מטר" מהמבנה ועד גבול הדרך. בהמשך הסביר מר זידאן, כי השארת הדרך במקומה "יוצרת בעיה בקווי בניין, שמשני הצדדים יש לו בעיה בקו בניין – גם בדרך פרטית צריך מרחק של 3 מטרים מקו בניין".

ב"כ הנתבעים טען עוד, כי דרך זו סלולה עם מדרכות ויש בה את כל המאפיינים של דרך ותהה כיצד המודד בחר לבטלה. בתשובה לתהייה זו הסביר המומחה: "אני לא יכול לשלול, אבל אני לא יכול לאשר תוכנית כזו בוועדה אם היא לא במרחק של 3 מטרים מבניין קיים". התשובות וההסברים של מר זידאן נכונים ומדויקים. גם אם נכונה טענת הנתבעים 19-22 כי מדובר בדרך סלולה, הרי משלא ניתן לאשר תוכנית חלוקה הקובעת דרך באותו מקום, לא ניתן להכין הצעת חלוקה ולא ניתן לאשר הצעת חלוקה שעומדת בניגוד לדיני התכנון החלים על המקום. מובן מאליו, כי הנתבעים 19-22 רשאים להסכים ביניהם, כי דרך זו תמשיך לשמש את המגרשים של כולם.



טענה נוספת שהעלו הנתבעים 19-22 מתייחסת לתת חלקה 1/5, אשר יועדה בהצעת החלוקה משנת 2003 לדרך. לטענת נתבעים אלה בהתאם להצעת החלוקה העדכנית עולה, כי השטח הציבורי שסומן 1/5 עובר מעל דירת המגורים המצויה במגרש 1/4, והדבר איננו מתקבל על הדעת.


מדובר בטענה מופרכת, אשר גובלת בניסיון להטעות את בית המשפט. גם בחוות הדעת וגם בחקירתו הנגדית הסביר המודד זידאן, כי אחד השינויים התכנוניים שחל מאז הכנת הצעת החלוקה היה ביטול הדרך שסומנה על ידו 1/5. בשל כך סופח השטח שיועד בזמנו כדרך וסומן 1/5 למגרשים הצפוניים 1/4 ו-1/6. גם בטבלאות שבחוות הדעת ושבהן סיכם מר זידאן את אופן החלוקה, תת חלקה 1/5 אינה קיימת משום שהיא בוטלה, כאמור. על כן, עצם העלאת הטענה בניסיון להציג פגם בעבודת המומחה, מקום שפגם כאמור אינו קיים, מהווה ניסיון להטעות את בית המשפט.



הנתבעים 19-22 הוסיפו וטענו, כי המודד זידאן טעה בחישוב החלק היחסי שהופרש לשטחים ציבוריים. לטענתם, השטח שהופרש לכבישים בהתאם לתוכנית החלה על המקום הינו 2,092 מ"ר, אשר מהווים 21.79% מהחלקה ולא בשיעור 23.73% כפי שנקבע בחוות דעתו של מר זידאן.


גם בטענה זו אין ממש. השטחים שהופרשו לצרכי ציבור פורטו בטבלה ח' בעמ' 5 לחוות הדעת והם מסתכמים בשטח של 2,278 מ"ר, המהווים 23.73% משטח החלקה, כך שלא ברור פשר הטענה בעניין זה.



לא מצאתי ממש ביתר הטענות שהעלו הנתבעים 19-22. המודד מר זידאן נחקר בחקירה נגדית ארוכה וממצה ונתן תשובות והסברים מפורטים ומשכנעים לכל השאלות והקושיות שהעלה ב"כ הנתבעים 19-22. לא מצאתי כי נפל פגם בדרך התנהלותו של המומחה ולא מצאתי כי נפלה טעות היורדת לשורש חוות הדעת ושמחייבת פסילת חוות דעתו או סטייה ממנה.


נהפוך הוא, התרשמתי כי המומחה עשה את עבודתו ביסודיות ובמקצועיות מרביים, התייחס למצב הקיים בפועל, השתדל להתאים את חוות דעתו ואת הצעת החלוקה למצב החזקה והמבנים בשטח, תוך הקפדה לקיים אחר הוראות התכנון החלות במקום. בנסיבות אלו, לא מצאתי לשנות מחוות דעתו ומהצעות החלוקה שהוכנו על ידו.



הנתבעים 1-9 אינם מתנגדים לפירוק השיתוף בהתאם להצעת החלוקה מס' 2 של סוהיל זידאן וטוענים, כי חלוקה בהתאם להצעה זו היא החלוקה הצודקת והנכונה בנסיבות העניין. לטענתם, בהתאם להצעת החלוקה מס' 2, יועד לעאדל וסובחי אבו סביה המגרש 1/7/2 בו הם מחזיקים מזה שנים רבות ועליו כבר בנו את הכלונסאות לבית שהם ביקשו להקים במקום, בהתאם להיתר בניה שקיבלו כדין על סמך תוכנית החלוקה משנת 1991, שבוטלה שנים רבות לאחר מכן על ידי השופט ח'טיב. הם סבורים, כי התעלמות מהמצב בפועל ומהבניה שכבר בוצעה אינה עולה בקנה אחד עם הוראת סעיף 47 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 אשר קובעת, כי "בפירוק השיתוף בדרך של חלוקת המקרקעין בעין יקבע בית המשפט ככל האפשר את חלקתו של השותף המקים בצורה שתכלול את המחוברים".




התובעים מנגד מבקשים לאמץ את הצעת החלוקה מס' 1 ולפיה הם מקבלים את המגרש 1/6, אשר ממוקם בין המגרש 1/4 והמגרשים 1/7/2 ו-1/7/3. לטענתם, העובדה שחלק מהשותפים תפס חזקה ייחודית בחלק מהקרקע בניגוד לדין אינה צריכה לזכותו ביתרון על פני יתר שותפיו ואין משמעה שאותו בעל דין יזכה בחלק מהקרקע על חשבון שותפיו. לעניין ההשקעות שהשקיעו עאדל וסובחי בבניית כלונסאות נטען, כי חלק ניכר מההשקעה הנטענת מתייחס לעבודות חפירה ויציקת כלונסאות בחלק שממילא יועד לאבו סביה, כך שהשקעה זו אינה יורדת לטמיון.




במחלוקת זו שבין התובעים לבין משפחת אבו סביה עדיפה בעיני עמדת אבו סביה, ולפיה ראוי, נכון וצודק יותר לאמץ את הצעת החלוקה השנייה ולהעדיפה על פני הצעת החלוקה הראשונה. כמה טעמים לדבר:


ראשית, גם בהצעת החלוקה הראשונה וגם בהצעה השנייה הציע המומחה ליעד לתובעים מגרש 1/6, אם כי מיקום המגרש בשתי ההצעות שונה. בעוד שמיקום המגרש בהצעה הראשונה הוא בין המגרש 1/4 שיועד לעיזבון המנוח נואף מטר והמגרשים 1/7/2 ו-1/7/3 שיועדו למשפחה אבו סביה, המגרש בהצעה השנייה מוקם בחלק המזרחי צפוני של החלקה בשטח המפריד בין המגרש 1/4 לכביש שסומן כתת חלקה 1/3. שטח המגרשים בשתי ההצעות כמעט זהה וההפרש ביניהם הוא 36 מ"ר בלבד. בעוד שבהתאם להצעה הראשונה שטח המגשר נטו הוא 590 מ"ר, שטח המגרש נטו בהצעה השנייה הוא 554 מ"ר, כך שמבחינת גודל המגרש, זכויות התובעים כמעט ולא נפגעו. התובעים לא התייחסו בסיכומיהם להצעת החלוקה מס' 2, לא טענו כי הצעה זו אינה מקובלת עליהם ולא נתנו נימוק אחד מדוע אין להעדיפה על פני ההצעה מס' 1.

שנית, כאשר תפסו עאדל וסובחי אבו סביה חזקה במגרש 1/7/2 שיועד להם בהצעת החלוקה הראשונה והחלו בביצוע עבודות בניה וחפירה, הם לא עשו כן בכוחניות ותוך התעלמות משאר השותפים בחלקה, אלא עשו כן על סמך תוכנית חלוקה מאושרת שסברו כי היא מחייבת את כל השותפים, ועל סמך היתרי בניה שקיבלו כדין. אמנם תוכנית החלוקה המאושרת בוטלה, אך עובדה זו אינה מחייבת התעלמות מכל מה שנעשה על פיה במשך שנים רבות. התעלמות כאמור תפגע באופן בלתי מידתי ובלתי צודק בשותפים שפעלו ונהגו על סמך אותה תוכנית מאושרת ושינו על פיה את מצבם.

שלישית, בעת הכנת הצעת החלוקה הראשונה בשנת 2003, לא יכול היה המודד לחלק את החלקה בהתאם להצעת החלוקה השנייה, מאחר שבאותה עת ועל פי המצב התכנוני שחל על הקרקע, בצד המזרחי צפוני של החלקה עברה דרך אשר נגסה מהחלקה באופן שלא אפשר יצירת מגרש נפרד בשטח המפריד בין מגרש 1/4 לכביש 1/3. ברם, דרך זו בוטלה ולכן שטח החלקה גדל באופן שהתאפשר למומחה לחלק את הקרקע בצורה אחרת שמתחשבת יותר במצב החזקה והבניה בחלקה. על כן, היצמדות להצעה הראשונה שמתעלמת מהשינויים התכנוניים שחלו במשך השנים אינה סבירה ותגרום עוול לצדדים.

סיכומם של דברים

א. סיכומם של דברים, הנני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין בהתאם להצעת החלוקה השנייה של המודד סוהיל זידאן מיום 20/4/11. הצעה זו סומנה על ידי בימ"ש/1 והיא מהווה חלק בלתי נפרד מפסק דין זה. המודד סוהיל זידאן והצדדים יפעלו לאישור התוכנית בוועדה המקומית לתכנון ובניה.

ב. הנתבעים 23-24 אינם זכאים לתשלומי איזון מהנתבעים 19-22 מהנימוקים שפורטו בהרחבה בפסק הדין.

ג. הנתבעים 19-22 אינם חייבים בתשלומי איזון למי מהצדדים, שכן ההפרשות לשטחים ציבוריים ולדרך נעשתה מהחלקה שהייתה רשומה על שם עלי מחמוד אליוסף שממנו הם רכשו את זכויותיהם, וזאת בהתאם לתוכנית משנת 1972 שהסדירה את מערכת היחסים בין הנתבעים 19-22 לבין המנוח עלי מחמוד אליוסף.
ד. יתר הצדדים שקיבלו מגרשים בשטח העולה על הזכויות שלהם נטו, דהיינו הנתבעים 1-9, יישאו בתשלומי איזון בהתאם לחוות דעת שמאי, שימונה לאחר אישור הצעת החלוקה ע"י הועדה המקומית.

ה. לאחר אישור התוכנית בוועדה, הצדדים המעוניינים בתשלומי איזון יהיו רשאים לעתור לבית המשפט בבקשה מתאימה למינוי מומחה לצורך הערכת תשלומי איזון בהתאם להוראות שבפסק דין זה.

ו. בנסיבות, אינני עושה צו להוצאות.

5129371







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוק שיתוף בנכס

  2. פירוק שיתוף בדירה

  3. תביעה לפירוק שיתוף בבניין

  4. פירוק שיתוף חוכר משנה

  5. פירוק שיתוף בית מגורים

  6. פירוק שיתוף הסכם בין השותפים

  7. פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים

  8. דחיית תביעת פירוק שיתוף

  9. פרוק שיתוף במקרקעין ע"י מכירה

  10. בקשה לפירוק שיתוף בדירה

  11. חלוקת רכוש בין אחים

  12. פירוק שיתוף בין בני זוג

  13. פירוק שיתוף - הגנת הדייר

  14. פירוק שיתוף - כונס נכסים

  15. פירוק שיתוף בדירת מגורים

  16. פירוק שיתוף דירה בני זוג נשואים

  17. פירוק שיתוף בדרך של מכירה

  18. שכר טרחה בגין פירוק שיתוף

  19. פירוק שיתוף - מספר גדול של שותפים

  20. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  21. כפר חרוצים - פירוק שיתוף במקרקעין

  22. תוכנית ח-501 - פירוק שיתוף

  23. תביעה לפירוק שיתוף בנכס בת נגד אמה

  24. פירוק שיתוף בבית המשפט המחוזי

  25. פירוק שיתוף במקרקעין פסק דין הצהרתי

  26. פירוק שיתוף בקרקע בבעלות קק''ל

  27. פירוק שותפות במקרקעין ללא הסכמה

  28. תוקף תוכנית לפירוק שיתוף במקרקעין

  29. פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף

  30. סמכות כונס נכסים בתביעה לפירוק שיתוף

  31. פירוק שיתוף במקרקעין - רישום בית משותף

  32. פירוק שיתוף בין בני זוג בחלוקת מקרקעין

  33. פירוק שיתוף בדרך של מכירת המקרקעין בשלמותם

  34. בקשה לביטול צו מינוי כונסי נכסים לשם פירוק שיתוף

  35. תביעת גירושין בבית דין רבני לפני תביעת פירוק שיתוף

  36. הצהרה על זכויות בבית משפט שלא בדרך של פירוק שיתוף

  37. סמכות בית המשפט לתת הוראות לפירוק שיתוף לאחר פסק דין

  38. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון