מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא תביעת בעלות על קרקעות באשדוד: לפני תביעת המבקשת למתן סעד הצהרתי ולפי ניסוחה המקורי התבקש להצהיר כי הינה בעלת זכויות לבעלות במושע, בחלקים שווים, ביחד עם המשיבה, בכל הקרקעות ברובע המיוחד באשדוד. הגם ששטח הרובע המיוחד כ- 720 דונם, התביעה אינה מתייחסת למלוא השטח. אף לשיטת המבקשת יש להחריג ממנו שני מגרשים, בשטח של 38 דונם, ו- 120 דונם, שממילא הוקצו לה, ואינם במחלוקת, וכן שני מגרשים שהוקצו לחברת "האחים ישראל" (שטחם, בהתאמה, 25,300 מ"ר, ו- 88,000 מ"ר). ההצהרה מבוקשת לגבי היתרה. תשריט הרובע המיוחד, שעליו מסומנים המגרשים שיש להחריגם, הוא נספח 1 להמ"פ. מגרשי המבקשת, שאינם במחלוקת, מצוינים כ- "אבו יחיאל 1 ו- 2", וצבועים צהוב, ומגרשי האחים ישראל מצוינים כ- "ד1" ו- "ה1" וצבועים באדום. "הרובע המיוחד" הוא תא שטח, שרובו בלתי מפותח ובלתי מבונה, עדיין, אזור דיונות חול, בדרומה של אשדוד. מאסופת המסמכים שהונחה לפני (הסכמים, מפות, תשריטים, סיכומי דיון ופרוטוקולים), עולה, כי פרט למגרשים שהוחרגו מ"שטח המריבה" שבו טוענת המבקשת לזכויות, קיימים ברובע מספר מתקנים, שלדי מבנה, ואזורים בעלי יעוד נקודתי - תחנת דלק קיימת, שטח המיועד להקמת בי"ח, (שטח ההפקעה לשעבר כהגדרתו בידי הצדדים), שלד מרפאה, מגרש המיועד לקמפוס אקדמי ועוד. גם לשיטת המבקשת ברור שהכרעה עקרונית לגבי קיום זכויות משותפות, במושע, לה ולממ"י, בחלק מהשטח אינה יכולה לגרוע במאומה מזכויות צדדים שלישיים, ככל שקיימים, כאלה שאינם משיבים בהליך. לכל היותר, ניתן לדבר על הקמת זכות תביעה לשיתוף בתמורות, אם יתברר שממ"י שיווק או התחייב כלפי צד ג' ביחס ליותר מכפי חלקו האמיתי בקרקע. המבקשת עותרת להכרה בזכויותיה בכמחצית מ"שטח המריבה" מכח היותה חליפתה של "קבוצת בוני ערים בע"מ (להלן: "קי.בי.עי"), לאחר שזכויות קי.בי.עי ברובע המיוחד נרכשו על ידה או שהומחו לה ע"י חברה זו, בשנת 2008. זכויותיה של קי.בי.עי עצמה בשטח נגזרות ממערך הסכמי שהתקיים, לאורך עשרות שנים, בינה לבין מדינת ישראל (כיום - באמצעות ממ"י), החל משנות החמישים של המאה הקודמת, ושהסדיר את השותפות בין הצדדים לו במיזם הענק של הקמת ופיתוח העיר אשדוד. קי.בי.עי, שנשענה על גרעין של יזמים ובעלי הון פרטיים, לקחה על עצמה את בניית העיר והנמל שלצידה, בתמורה לקבלת בעלות על מחצית מקרקעות העיר. במסגרת "השפה המשותפת" ששימשה את מקימי העיר, נקבעו שמות, כינויים, ומספרים לרובעי העיר ולאזורים הייעודיים, אלה שתוכננו למגורים, להקמת הנמל, למסחר ולתעשייה. "הרובע המיוחד" היא כנוי גרידא לתא השטח הנדון, כיחידת תכנון והתייחסות ספציפית. אין למבקשת, חב' אבו יחיאל בע"מ, טענת זכות בשטח הרובע המיוחד, מעבר למה שרכשה מקי.בי. עי, ומלבד כנגזר מהיותה באה בנעליה וכחליפתה. בקליפת אגוז, ולהבנת ההמשך, ניתן לתמצת, כי עסקינן בפרשנות הנכונה של הממשק בין שני הסכמים, מתוך כלל המערך החוזי, ובשאלת היחס העדכני בין הוראות הסכם 1985 (מיום 8/11/85, נספח 4), והוראותיו של הסכם 1967 (מיום 21/3/67, נספח 3 לתשובה). בעוד המשיבה גורסת כי הסכם 1985 הסדיר סופית וקיבע את זכויות הצדדים בשטח, וביטל כל זכות עתידית של קי.בי.עי מכח הסכמים קודמים, טוענת המבקשת כי הסכם 1967, לרבות סעיף 2(ד), הקנה לה זכות עתידית ב- 45% מיתרת שטחי הרובע המיוחד, וכי ההסכם המאוחר הנ"ל לא ביטל את קודמו, ולא הביא לשנוי בזכות המוקנית. המשיבה סבורה, שהממשק הנכון בין שני ההסכמים, בזיקה לקרקעות הרובע המיוחד, אינו אלא בכך, שבעוד הסכם 1967 עיגן את הקצאת 158 הדונם ברובע המיוחד, אולם ללא איתור בשטח עצמו, בא הסכם 1985 וקבע את האיתור הטופוגרפי של שני המגרשים, וייחד את שטחי החברה, באופן הניתן לסימון במפה, מתוך כלל יחידת הקרקע. לפיכך - פועלו "טכני" בלבד. עמדת המשיבה ביחס לסעיף 2(ד) הינה, כי הפך נעדר תוקף, ולו מכללא, וזאת - משבוטל, במפורש, ובצורה גורפת, השלב המאוחר של המערך החוזי, שכונה "השלב הסופי", ושמכוחו בלבד היתה אמורה קי.בי.עי לקבל תמורות נוספות של שטחי קרקע, מעבר למה שכבר חולק לה מכוח השלב הראשון שכינויו "השלב המורחב". הייתי מתמצת את גישתה הפרשנית של המשיבה במשל הבא: לא תתכן חיות וקיום לענף בודד ומסוים על גבי עץ שנכרת מהגזע. גם אם הכורת לא טרח לנסר כל ענף לחוד, הרי, השיג את אותה תוצאה, משאבחת הגרזן בגזע גדעה את הקשר ומקור החיות בין השורשים (ההסכמיים - היסטוריים), לבין אותו ענף ברום העץ (סעיף 2(ד)). מי שכורת עץ משורשיו ומעלה, בודאי אינו מתכוון להותיר ענף אחד שיוסיף לחיות. סעיף 2(ד) של הסכם 1967 , שתוקפו בלב המחלוקת, קובע כי: "לגבי מרכז העיר, הרובע המיוחד הצמוד לו ושפת הים, קיימת נכונות לתכנון ופיתוח משותף. איתור השטחים לכל צד יקבע מזמן לזמן בהתאם להתקדמות התכנון וצרכי הפיתוח, כשהיחס הכללי הינו: 55% למדינה ו- 45% לחברה". מתבקשות שתי הערות , כבר עתה: ראשית - הדיון הנוכחי מתייחס רק לשטח הרובע המיוחד. המבקשת אינה מתיימרת להיות חליפתה של קי.בי.עי במרכז העיר ובשפת הים. חברה זו אף אינה צד ישיר למשפט. אפשר שלתוצרי המשפט יהיו "השלכות רוחב" עקיפות, אולם הקביעה מוגבלת ומתוחמת, תרתי משמע, למשבצת הקרקע של הרובע המיוחד. שנית - ברי, שגם אם יוכר סעיף 2(ד) כתקף ומחייב הצדדים, וחליפיהם, אין בכך להקנות למבקשת את הסעד המלא והמדויק שדרשה. המונח "קיימת נכונות" עמום, בפני עצמו. גם טיב ההתחייבות ההדדית ל"תכנון ופיתוח משותף" אינו ברור מאליו. אימוץ טענת המבקשת בדבר תוקפו הנמשך של ההסדר הזה, עדיין אינו מביא לכך שהמבקשת תוכר כ"בעלת זכויות במושע בחלקים שוים (כמעט, תוספת שלי, א.ו), ביחד עם המשיב בקרקעות ברובע המיוחד...". בנקודה זו אגע בהמשך. הגם שלא התבקש תיקון ההמ"פ, חלו שינויים הן בסעד המדויק שהתבקש, והן במיקוד העילה שמכוחה המבקשת חפצה במתן הסעד. סיכומי הצדדים מתמקדים בנקודות העדכניות ומציגים עמדותיהם לאחר התהוותו של מעין "שנוי חזית", ברוח האמור. התיאור, בפסקאות הקודמות, משקף את המחלוקות ה"עדכניות", בשונה ממה שהשתקף בכתב ההמ"פ, כמות שהוגש. נדמה כי אין קושי, גם לממ"י, להכיר בדיעבד באותו שנוי חזית, מאחר והסעד העדכני המבוקש מצומצם, מעט, בהיקפו, מזה שהתבקש במקור, ואילו במישור מיקוד העילה - הדברים נאמרו, באורח כללי, אולי מעט מעורפל, בהמ"פ , ואולם, הפלוגתא היחידה היתה ונותרה זו של מתן פרשנות וקביעת נפקות ההסכמים, שכולם הוצגו וצורפו להמ"פ. השתנתה רק ההתמקדות בסעיף מסוים כעיגון המרכזי לעילה הנטענת. הדברים יתבהרו בהמשך. בשלב זה רק אעיר, כי הרושם שנוצר היה שלעת ניסוח התובענה, אמנם המבקשת אזכרה בטיעוניה את קיומו ותוקפו המתמשך, לשיטתה, של "הסכם 1967", אך רק בשלב ניהול ההליך גופו הבינה את החשיבות הקריטית של הסעיף המסוים, 2(ד), שקודם לכן אוזכר כמעט כאגב אורחא. סיכומי המדינה כוללים התנגדות להרחבת חזית, לשנוי העילה, ולהכרה בדיעבד בתיקון ההמ"פ. כעולה מן האמור, אף שפורמאלית יש ממש בדברים, איני רואה שזכויות דיוניות כלשהן של המשיבה עלולות להיפגע. המסמכים והנספחים שעליהם מבוסס הטיעון לא השתנו. כתב התשובה התייחס לכלל החוזים ולפרשנותם הנכונה, לשיטת המשיבה. ממילא - המצהירים שנחקרו נשאלו לגבי כל ההסכמים הרלוונטיים, ומלכתחילה איש מהם לא היה מעורב בניסוחם או במו"מ לעריכתם. הטענות המשפטיות נפרשו במלואם, ועמדות הצדדים ביחס ל"פלוגתת הליבה העדכנית" הונחו בפני. חיוב המבקשת להגיש, בשלב מאוחר של ההליך, בקשת תיקון, רק היה מסרבל ומאריך ההתדיינות. אדגיש - גם המדינה אינה טוענת כי נוצרה הכבדה על ניהול התיק, מצידה, או כי נבצר ממנה להציג ראיות כלשהן ביחס ל"עילה המתוקנת". הטענה בסיכומים - טרוניה גרידא על ההתנהלות הדיונית של המבקשת בהקשר הנדון. במישור מצומצם זה - יש טעם בטרוניה, אך אין לכך נפקות אופרטיבית. המשיבה לא ביקשה, בשום שלב, להגיש מסמך נוסף, או לצרף תצהיר, פועל יוצא מאותה "התמקדות מאוחרת", או "שנוי חזית". לו התבקש הדבר - ללא ספק היה נעתר. הסעד העדכני המבוקש הינו הצהרה על קיום זכויות למבקשת אך ב- 45 אחוז משטח המריבה, ולא במחצית, כנטען במקור. כפי שמסתבר, צמצום זה נגזר מההתמקדות בסעיף 2(ד) של הסכם 1967. המבקשת עתרה לסעד חלופי - הצהרה על זכותה לקבל 45%, (ולחלופין מחצית), מתוך שטח של 162 דונם ברובע המיוחד, שהופקעו ע"י עיריית אשדוד בשנת 1984, ואשר הושבו במלואם למשיבה בלבד, לאחר שההפקעה בוטלה בשנת 2008. לאור מסקנותיי ביחס לסעד המרכזי שהתבקש, ומשהמבקשת הגדירה את עניין ההפקעה כחלופי בלבד, התייתרו הדיון וההכרעה בעניין זה. יש להניח שהדברים יתלבנו, שוב, בין הצדדים לעת דיון בדרכי ישום הכרעתי שלהלן בסוגיית הליבה שבמחלוקת. טענת סף, מטעם המשיבה, שיש לדון בה כעת (טענות מקדמיות אחרות ילובנו בהמשך, כשההקשר יחייב התייחסות אליהן), עניינה בכך, שהמבקשת אינה יכולה לבוא בנעלי קי.בי.עי, ולטעון כי היא חליפתה, באשר קי.בי.עי לא מכרה ולא המחתה למבקשת את הזכויות הללו, המוכחשות לגופן. אני רואה לדחות טענה זו. המבקשת הציגה, לצד שני חוזי מכר ספציפיים, שעוסקים במגרשים שהוקצו והוגדרו לקי.בי.עי, ושאינם במחלוקת, גם שלושה מסמכים נוספים, מטעמה של קי.בי.עי, מהתאריכים 9/7/08, 1/9/08, ו- 27/1/09 (נספחים 13-15 בהתאמה), המאשרים בלשון ברורה ונמרצת כי כל זכויות חברה זו ברובע המיוחד, לרבות זכויות תביעה עתידיות, הועברו והומחו למשיבה, ללא שיור וללא החרגה. המשיבה אינה כופרת באותנטיות או בתוקף של המסמכים, אלא, גורסת כי לא יתכן שהעברה, או מכירה, של זכויות במקרקעין, בשווי עתק, תיעשה כבדרך אגב, ללא חוזה קונקרטי, המגדיר את הזכות המועברת ואת ההסדרים הקשורים לעסקה. אכן, אין התקשרות ספציפית בין שתי החברות העוסקת בשטח המריבה. אולם - אין מניעה, לצורך ההליך הנוכחי, שהמבקשת תוכר כחליפתה וכבאה בנעליה של בעלת הזכות המקורית, וכמממשת זכותה לאכיפת ההסכם ההיסטורי עם המדינה. ככל שקיום הזכות יוכר ע"י ביהמ"ש - בהחלט אפשר שלדבר תהיינה השלכות מיסוי והשלכות במישור דרישות דין שונות (חובת דווח ועוד), אך אין בכך לגרוע מתוקפו של הויתור ומתוקפה של ההמחאה, כאשר קי.בי.עי חפצה להכניס את המבקשת כחליפתה לכל דבר ועניין הקשור ברובע המיוחד. היחסים בין שתי החברות והרציונל הכלכלי - עסקי להסכמת האחת לוותר, לכאורה ללא תמורה ברורה, על זכות השווה הון עתק - אינם נושא לברור הנוכחי. אפשר שבעסקה הכוללת הוסכם שהמבקשת תנהל את המאבק על "ההימור המשפטי" נשוא ההליך כעת, ותהנה מפירותיו, כמו שגם תישא בעלויות ובנטל ניהול ההתדיינות, ותתכננה אפשרויות נוספות. איני רואה צורך לקבוע מסמרות בכך. המשיבה חפצה, בנוסף, לראות בהתנהלות האמורה משום סימוכין לקלישות טענת הזכות לגופה, וראיה לכך שבשעתו אף קי.בי.עי לא סברה שיש בידה נכס למכירה, פרט למגרשים הספציפיים בשטח כולל של 158 דונם. בכך, כמובן, אין טענת סף, ואין היא משליכה על נפקותם ולשונם, החד-משמעית, של כתבי הויתור וההמחאה. כל עוד אין המבקשת טוענת אלא למה שהגיע, אם הגיע, לקי.בי.עי, ולא מעבר לכך - ראויה היא להישמע כחליפתה של זו. אם אגיע למסקנה כי פרשנות נכונה של הסכם 1985 מעלה כי נשתיירו בידי קי.בי.עי זכויות נוספות במקרקעי הרובע המיוחד, מעבר ל- 158 דונם שנמכרו ספציפית, לא תהיה חשיבות רבה, במובן האמור, להלך רוחם של מקבלי ההחלטות בחברה, 23 שנים מאוחר יותר, (ו- 41 שנה לאחר הסכם 1967) עת כרתו ההסכם עם המבקשת, או לעומק היכרותם את רזי ההסכמים ההיסטוריים עם המדינה. לדבר עשויה להיות רלוונטיות בזיקה לטענת התיישנות או שהוי שהועלתה כלפי המבקשת, ומי שקדמה לה, אך בכך נעסוק להלן. בסימטריה לכך, ובזה עוד ארחיב, אף איני מוכן לקבוע כל ממצא, לחובת המשיבה, מתוך התבטאויות פקידיה ונושאי משרות בה, בשנים האחרונות, המתיישבות דווקא עם גישתה הפרשנית של המבקשת. המבקשת נסמכת בטיעוניה, לגופם של דברים, על שני רבדים: האחד - ניתוח המערך ההסכמי ופרשנותו. השני - התבטאויות ואמרות, בכתב, של אנשי ממ"י, מהם עולה כי גם לאחר הסכם 1985 נותרו לקי.בי.עי שטחים בלתי מחולקים בינה לבין המדינה. לשיטת המבקשת - אלה עולים כדי הודאת בעל דין בצדקתה, ויוצרים מניעות לטעון כיום לפרשנות הפוכה. לעמדת המשיבה , פרשנות המבקשת את המצב החוזי לאשורו מופרכת מעיקרא, סותרת את תכלית ההסכמים והכוונה המשותפת של הצדדים, ואף מוגדרת כדמיונית והזויה. ממ"י סבור כי מדובר בניסיון המבקשת למנף את רכישת שני המגרשים ב- 2008, ואת המחאת זכויות קי.בי.עי אליה, לשם הרחבה בלתי מתקבלת על הדעת ובדויה, יש מאין, של העסקה, והחלתה על קרקע שלמוכרת - הממחה עצמה לא היו בה כל זכויות נוספות. בהקשר להתבטאויות שעליהן נשענת המבקשת, המשיבה גורסת כי אין בכוחן של אמירות כלשהן, חלקן תלושות מהקשר, חלקן שגוי, ליצור יש מאין, או להוות פרשנות מוסמכת המשקפת עמדת המשיבה לתוכן ההסכמים. בודאי לא לאחר עשרות שנים. אין מדובר בהבטחה שלטונית שבכוחה להקנות זכות (אגב - המבקשת אינה טוענת לכך כלל ועיקר), ונותני האמרות אינם גורמים מוסמכים להחליט על הקניית זכויות במקרקעי המדינה. אין מדובר אף באלה שנשאו ונתנו בפועל ובמישרין עם קי.בי.עי ובקיאים בסיכומים שגובשו בחוזים הכתובים. דעתי היא, כי את זכויות המבקשת בקרקע המריבה יש ללמוד ולגזור מהמסד החוזי בלבד. אלה שיכולים לשפוך אור, מכלי ראשון, על המו"מ והרקע לניסוח סעיף מסוים, לא הובאו לעדות מאף צד, וקשה לבוא בטרוניה על כך. כחלוף כמעט 45 שנים מהסכם 1967 (שפרשנותו, כמתחוור גורלית להכרעה), וכחלוף 27 שנים מהסכם 1985, שלא לדבר על ההסכמים המוקדמים יותר שיאוזכרו (בין 1957 ל- 1964), חלקם של אותם אנשים שוב אינם עמנו עוד, נושאי המשרות התחלפו, ואף אלמלא כן, על הזיכרון האנושי, בהקשר שחזור דקויות ההסכמים ורקעם, אין לסמוך לאחר שנות דור. איני מתעלם מהפסיקה הענפה הדנה באינטראקציה הפרשנית שבין לשון החוזה ולבין נסיבות כריתתו, בדרך לאיתור "אומד דעתם של הצדדים במועד שבו נפגשו רצונותיהם ונכרת החוזה" (לשון ביהמ"ש העליון בע"א 3375/06, קמטק מערכות בע"מ נ' מדינת ישראל). ברגיל - נסיבות ההתקשרות יכולות ללמד על אותו אומד דעת משותף על מנת "לחשוף ולגלות את תכליתו הסובייקטיבית" (ע"א 6774/08, עו"ד אסף ניב נ' נכסי נירד בע"מ, מיום 13/9/11). אולם - בהינתן הקושי המובנה שתואר להעיד את העושים במלאכה, וכאשר מדובר בממשק בין מספר חוזים שנכרתו בפער של עשרות שנים זה מזה, נראה, שהדרך הנכונה לגשת לפרשנות הטקסטים ולקביעת הזיקה ביניהם, היא זו האנלוגית לפרשנות דבר חקיקה . כלומר - ראוי לראות בחוזים שלפנינו, לעת הזו, בבחינת חי הנושא את עצמו. הם "הופקעו" מידי עושיהם ונסחיהם, והבנת כוונתם ותכליתם צריכה להיעשות מתוכם הם. כך ראוי לנהוג, במקרה הזה, כאשר איתור הנסיבות החיצוניות קשה, וכחלוף השנים הארוכות, ולאו דווקא מתוך העדפת הדוקטרינה הפרשנית הדוגלת במתן עדיפות מובהקת ללשון החוזה ולטקסט, כפשוטו (ברוח תיקון מסעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי), ששינה את סעיף 25, ועל רקע המחלוקות סביב פס"ד "אפרופים" והבאים אחריו). באשר לרובד השני שהוזכר - איני סבור שניתן להשתית ההכרעה עליו, אף לא כראיות "סיוע" או כעזר פרשני לאמור בהסכמים. לטעמי, הפסיקה בתיק זה צריכה להיגזר, בלבדית, מתוך לשון ההסכמים והבנת הנאמר בהם. נימוקי המשיבה, לנדון, בעיקרם, מקובלים עלי. לא בכדי מועלים הסכמים על הכתב, ולא בכדי קיימות דרישות צורניות בחוק על-מנת שעסקה במקרקעין תהיה תקפה. עסקינן במטריה מורכבת, בעסקה שהתפרשה על עשרות רבות של שנים, וביצועה טרם הושלם עד היום, לאחר 55 שנה. מדובר בהקמתה של עיר ענקית, מהגדולות בישראל, ממסד עד טפחות, כולל נמל מים עמוקים - המרכזי במדינה. אין להלום ניסיון לגזור את שהוסכם מתוך אמירות, תכתובות, והתייחסות אגבית, של עובדים ואף בכירים, אצל מי מהצדדים, ולהקנות לכך משקל משמעותי. לא מדובר בנקיטת עמדה פרשנית מוסמכת ומרטורית של העוסקים בכך, אלא ב"אמרות אגב", כאלה שאין פועלן ביצירת השתק ומניעות לטעון אחרת כעת. בודאי, אין בקיומם של אלה לגרוע מעניינה של המבקשת, בנסיבות שכאן, ולהיפך - בכל האמור בטענות שהוי בעיתוי הגשת ההליך, ניתן לאמר ש"הכרת" המשיבה ואנשיה, בדרך זו, בקיום הזכות, תסייע להדיפתן. אולם - כאמור - נפקות הדברים מוגבלת ומועטת. משגיבשתי את נקודות המוצא המנחות אותי, אפנה להצגת התשתית החוזית הרלבנטית, ולפרשנות הטקסט, נכון יותר - משמעות הממשק שבין "האמירות החוזיות" השונות. החוזים שעיגנו את התחייבות קי.בי.עי לבנות את העיר אשדוד, לרבות הנמל, כנגד קבלת מחצית קרקעותיה, נכרתו (בהמשך לזכ"ד ראשוני מ- 1956), בין השנים 1957-1964. החוזה העיקרי נחתם ב- 4/8/57, ותוקן, בשנות הששים של המאה שעברה, ארבע פעמים. החוזה העיקרי, על תיקוניו, כונה בשם "החוזה המשולב", וכך מתייחס אליו הסכם 1985. עפ"י החוזה המשולב זכאית קי.בי.עי לקבל את המקרקעין המגיעים לה, בשני שלבים, כאשר מימוש השלב השני מותנה בקיום התחייבויותיה נשוא השלב הראשון. כך,למשל, עולה, מסעיף 6 של החוזה, לאחר תיקוניו הראשונים (זהו הסכם מיום 10/12/61, שכינויו הוא "נוסח משולב", וצורף כנספח א' להמ"פ. יוטעם, כי אין מדובר ב"חוזה המשולב" כהגדרתו בהסכם 1985). שם הוגדר היקף המקרקעין שיועברו לחברה בכל שלב ( כ- 20,000 דונם), ומוענק כנוי לכל שלב. השלב הראשון הוא "השלב המורחב", והשלב השני הוא "השלב הסופי". כינויים אלה אומצו ע"י הצדדים בהמשך הדרך. משתוקן הנוסח המשולב הנ"ל, שוב, בשנת 1964, נעשתה מודיפיקציה בהיקף השטחים המגיעים לקי.בי.עי, ובהתייחס לשלב הסופי, כהגדרתו, הוסכם, שהמדינה לא תהיה חייבת להחכיר לחברה יותר מ- 40% מכלל שטחי שלב זה. נעשתה חלוקה מחודשת, של הזכויות והיקפן, כנראה בעקבות חילוקי דעות, ונכרת הסכם 1967, שבמסגרת סעיף 3(א) שבו הומרו ההסכמות הקודמות ותחתן באה "תכנית חלוקה" מפורטת, שהעמידה את זכויות קי.בי.עי על 22,500 דונם סה"כ, מהם 12,500 בשלב המורחב, ו- 10,000 בשלב הסופי. בטבלת החלוקה הנספחת להסכם 1967 והמתייחסת, במפורש, רק ל"שלב המורחב" (משמע - הראשון בין השניים), מאוזכרים שני השטחים המיועדים לקי.בי.עי, ושכיום אינם במחלוקת, זה של 38 דונם (מיקומו מוגדר ב"איזור מסחרי ברובע מיוחד... לא מחולק בין הצדדים"), וזה של 120 דונם (מיקומו מוגדר כ"מיוחד ליד בי"ח"). כזכור, הסכם 1967, כולל גם את הסעיף, השנוי כיום במחלוקת, הוא סעיף 2(ד), שעניינו, בין השאר, בנכונות הצדדים לתכנון ופיתוח משותף של הרובע המיוחד, ביחס כללי של 55% למדינה, ו- 45% לקי.בי.עי. בפתיח להוראות סעיף 2, המכיל חמישה הסדרים ממוקדים ,לאזורים שונים, שאחד מהם כולל את הרובע המיוחד, נאמר כי: "על ידי התכנית המוסכמת כאמור, באו על פתרונן - ובהתאם למסומן בתכנית - גם השאלות הבאות: ..." אותה "תכנית מוסכמת" שהכתוב מפנה אליה, היא חלק בלתי נפרד מההסכם, ואמורה לכלול 4 נספחים, מסומנים וחתומים. (ראה סעיף 1 להסכם). ככל שידיעתי מגעת - תכנית זו, על נספחיה, לא צורפה להסכם 1967, כפי שהוגש בפני, מטעם מי מהצדדים. מה שברור הוא, שאין הכוונה לנספח המוכתר בתור "טבלת החלוקה לשלב המורחב לפי סוגי קרקע", שבו מאוזכרים אותם 158 דונם של השלב הראשון. לנספח זה יש כנוי נפרד, והתייחסות מבדלת, בסיפא של סעיף 5 להסכם. לשונו של הסכם 1967 ותנאיו מלמדים אותנו, איפוא, את הבאות: לקי.בי.עי מגיעים 158 דונם ברובע המיוחד - מכוחו של השלב הראשון, "השלב המורחב". לקי. בי.עי תהיינה זכויות נוספות ברובע המיוחד,על פי האמור בסעיף 2(ד), אלא שהגדרתן המדויקת נותרה עמומה, הן משום שההסדר המלא, התכנית המוסכמת, אינה בפנינו, והן משום שסעיף 2(ד) עצמו אינו יורד לרזולוציות דקות ("קיימת נכונות..", ו"איתור השטחים יקבע מזמן לזמן בהתאם להתקדמות..."). אין התייחסות מפורשת לשיוך ההסדר העתידי הזה, המקים זכויות נוספות, לשלב המכונה "השלב הסופי". כל שאנו למדים הוא שבכך נמצא פתרון ל"שאלות" שניעורו בין הצדדים. אף לא נאמר כי מדובר בתמורה המגיעה לחברה בגין עמידה בהתחייבויות של השלב המורחב. להיפך - יהא על החברה לעמוד במטלות עתידיות נוספות, במישור אותו "תכנון ופיתוח". כעת אנו מגיעים להסכם 1985. רקעו מוסבר במפורט במבוא (סעיפי ה"הואיל ו-"). ראשית - הסכמי העבר, במובן הסכם 1957, על ארבעת תיקוניו, הוגדר בתור "החוזה המשולב". הסכם 1967, שנזכר מאוחר יותר, וקיימת לגביו התייחסות נרחבת, אינו חלק מההסכם המשולב. נאמר כי הממשלה סירבה להעביר לחברה (קי.בי.עי) את הקרקעות נשוא "השלב הסופי", ודרשה תיקון הנוסח המשולב באופן שיתבטלו הזכויות שנותרו לחברה על פיו. על רקע המחלוקת הגישה החברה תביעה לביהמ"ש המחוזי בירושלים, בדרך המרצת פתיחה, להצהיר על זכותה בשלב הסופי. ההסכם הנוכחי, שבעקבותיו "תבוטל" ההמ"פ ללא הוצאות, קובע, כי הוסכם ש"החוזה המשולב יבוטל, וכי החברה תוותר לטובת הממשלה, ללא תמורה, על השלב הסופי". סעיף 2 שכותרתו "ביטול החוזה המשולב", קובע כי: "2.01 הצדדים מסכימים בזה לבטל...את החוזה המשולב באופן שמיום חתימת הסכם זה ואילך לא תצמח ממנו זכות לצד כלשהוא ולא תקום לצד כלשהוא חובה בעטיו....משמעות הביטול היא שהממשלה אינה חייבת להחכיר ו/או למכור לחברה את השלב הסופי, וככל שהיו לחברה זכויות לגבי השלב הסופי, החברה מוותרת על זכויות אלה, לטובת הממשלה, ללא תמורה. 2.02. כדי להסיר ספק מובהר בזאת שהביטול אינו פוגע בזכויות שכבר נרכשו ע"י החברה בשלב הראשון בשטח המורחב, ואינו פוגע בזכויות שנרכשו עד יום חתימת הסכם זה, ע"י הממשלה בשטח המורחב". סעיף 3 של ההסכם מוכתר כ"צילום המצב הקיים", וסעיפי המשנה בגדרו מתייחסים לאמור בהסכם 1967. בפתיח, נאמר כי: "מצלמים הצדדים את מצב הזכויות שנרכשו ע"י החברה עד חתימת הסכם זה ושהחברה כבר שילמה עבורן את מלוא התמורה". הסכם 1967 צורף כנספח, שסומן ג(1), וכחלק הימנו - גם 3 העמודים של אותה "טבלת החלוקה לשטח המורחב לפי סוגי קרקע". הוצהר, שהחברה שלמה את מלוא התמורה עבור קרקעותיה, ומילאה את התחייבויותיה, עפ"י החוזה המשולב, בקשר לקרקעות אלה, והיא זכאית לרישום השטחים הללו על שמה. הצדדים מתייחסים, בהסכם 1985, רק לאותם חלקים בהסכם 1967 האוצרים בתוכם הוראות "טכניות" באשר להגדרת הקרקעות שרכשה החברה בשלב המורחב. אין התייחסות ליתר סעיפיו, ולאפשרות שעוגנה שם הסכמה חדשה, או מודיפיקציה להסכמה קודמת, בדבר כינון או המשך שותפות - שמא שיתוף פעולה - בשטחים נוספים. סעיף 3.01, בהתעלם מיתר חלקי הסכם 1967, מציין כי: " ביום 21.3.67 נחתם הסכם... ובו הוגדרו אותם הקרקעות מתוך החוזה המשולב שנרכשו ע"י החברה ( להלן - "קרקעות החברה")...". סעיף 3.05 מאזכר כי לעת חתימת הסכם 1967 היו עדיין קרקעות שהגיעו לחברה, אך נמצאו בשטחים המשותפים לחברה ולממשלה, בלא שבוצעה חלוקה, וכי לקראת חתימת ההסכם הנוכחי, "הגדירו הצדדים ותיחמו את הקרקעות השייכות לחברה, מתוך השטחים המשותפים כלעיל, ואלה סומנו על גבי המפות המצורפות להסכם זה כנספחים ר(1) עד ד(7)". המפה הרלוונטית לרובע המיוחד היא נספח ד(5), ועליה, אכן, סימון ותיחום של שני מגרשי קי.בי. עי, באותו "מטרז'" התואם את הטבלה שבהסכם 1967 - כלומר מגרש 2 בשטח 120 דונם, ומגרש 1 בשטח 38 דונם. הסכם 1985 הוא האחרון שנערך בין הצדדים, ככל הידוע, ובודאי ככל הרלוונטי למחלוקת הנוכחית. הנלמד מתוך הסכם 1985, במישור הזיקה להסכם 1967, הוא, אפוא, כדלקמן: הסכם 1967 אינו חלק מ"ההסכם המשולב" כהגדרתו. הסכם 1967 לא בוטל ע"י הסכם 1985, ולהיפך - הצדדים ראו עצמם כבאים ליישם אותו, לפחות חלק הימנו, ולשכלל את פרטיו, ע"י איתור וקיבוע משבצות הקרקע השייכות לחברה, ושלא תוחמו בהסכם 1967. הסכם 1985 "שותק" ואינו כולל שום התייחסות לחלקי הסכם 1967 שחורגים מעיסוק ב"הגדרת הקרקעות מתוך החוזה המשולב שנרכשו ע"י החברה". לכאורה, ופשיטא, שכל עוד לא בוטל הסכם 1967, לרבות סעיף 2(ד) ,הוא מוסיף להתקיים ולחייב הצדדים לו. מנקודת מבטה של המבקשת, הצדדים מוסיפים להיות שותפים, במתאר כזה או אחר, בתהליך תכנונו ופיתוחו של הרובע המיוחד, כל עוד זה לא הסתיים, ובאותו יחס שנקבע שם (45% לחברה). מנקודת מבטה של המשיבה - משמוצו זכויות החברה מכח השלב הראשון, "השלב המורחב", והוקנו לה שני המגרשים (158 דונם), הרי, ברי, שכל הסכמה שמעבר לכך התייחסה לאירועי השלב השני, אותו "שלב סופי". פשיטא, לגישתה, שמשאין חולק שהשלב הסופי בוטל, בהסכמה, ובאורח קטגורי ונחרץ, לא יתכן להכיר עוד בקיום "זנב חוזי", תקף ומחייב, שהרי בטול ואיון השלם, ממילא כולל ביטול כל חלק ואיבר הימנו, אף אם לא הוזכר מפורשות. לטעמי, וכנקודה קריטית להכרעה בתיק זה, גישתה הפרשנית של המשיבה מתעלמת מהאפשרות שבגדרו של הסכם 1967 גובשה, על רקע שאינו ידוע לנו, הסכמה נוספת ובעלת אופי עצמאי, שאינה מותנית בישומו של השלב הסופי נשוא ההסכמים הקודמים. מדובר, גם על פני פשוטם של מילות הסעיף, ב"יצור כלאיים" חוזי, חריג בנוף ההתחייבויות הקטגוריות שקדמו לו, לתכנן, לבנות, ולפתח, כאשר כאן מדובר על " נכונות לתכנון ופיתוח משותף". אפשר שמדובר בהסכמה לניהול מו"מ מפורט בהמשך, ושמא הנפקות שונה. (לסוגית מתן תוקף אופרטיבי לסעיף זה, ולפרשנותו, אזקק בהמשך). זאת ועוד - מאחר וסעיף 2(ד) מוצג כפתרון ל"שאלה שצצה" בעבר, ולפי שניסוחו אמורפי, צופה פני מיזם עתידי, ואינו מגדיר זכות ברורה במקרקעין שתקום לחברה בשלב הסופי, ניתן לראות בכך חלק מ"הזכויות שכבר נרכשו ע"י החברה בשלב הראשון בשטח המורחב", אלא שמימושן בשטח נדחה, ולפיכך אף הסכם 1985 אינו מתיימר לפגוע בהן ( ר' 2.02). עמדת המדינה, גם בסיכומיה, מתעלמת מקיום הסעיף בהסכם 1967, הצופה פני עתיד, ושרחוק מלשאת אופי טכני. בסיכומים מטעמה, ניתן מענה בלתי מספק לשאלה הכיצד, לשיטתה, לא ביטל הסכם 1985 לפחות את סעיף 2(ד), שעל פניו ייסד "שותפות עסקית" חדשה לגבי שטחים מסוימים ומוגדרים בעיר (מרכז העיר, הרובע המיוחד, ושפת הים). וכי מה היה קל יותר מלהוסיף, לצד ההוראה בדבר ביטול השלב הסופי פיסקה, להסיר ספק, המאיינת גם את המשך תקפותו של "המיזם המשותף" דנן? ההסבר שניתן בסיכומי המשיבה (פסקה 115), נראה כ"טמינת ראש בחול", והתעלמות מהקושי: "הסיבה שהסכם 1967 לא בוטל (באופן שנעשה לגבי החוזה המשולב) וניתנה לו התייחסות נפרדת, הוא היותו "צילום מצב הקיים" עובר להסכם 1985. ואולם מי שקורא את הסכם 1985 מבין כי המצב הקיים הובא כדי ללמד כי הסכם 1985 בא כתחליף למצב הקיים ומה שהיה הוא לא שיהיה...". אולם, כאמור, סעיף 2(ד) בהסכם 1967 רחוק מלהיות "צילום מצב הקיים", ותכליתו הפוכה - ליצור שותפות עתידית לתכנון ופיתוח השטחים, תוך חלוקתם, שלהם, או של תמורותיהם, בין השותפים. שיתוף פעולה המאופיין בדפוס מעט שונה, ובניסוח מעט אניגמאטי, ועניינו בנתחי קרקע מצומצמים וממוקדים. מכאן - הנימוק שהמשיבה נותנת לכך שהסכם 1967 (החלק הרלוונטי כעת) לא בוטל, ואף לא הוגדר כאיבר מאיבריו של "השלב הסופי", שאז היה נכלל אוטומטית בביטול הגורף של השלב, אינו יכול לעמוד. לו חפצה המשיבה להראות, כי בפועל היה ברור לכל, ומובן מאליו, כי ההסדר של סעיף 2(ד) חדל להתקיים, לאחר 1985, ניתן היה להצביע על מסמוך תומך, במספר הקשרים (ואם תשמע טענה שמיקוד הפלוגתא ע"י המבקשת בא בשלב מאוחר, ולאחר שהתצהירים והמסמכים הוגשו - ניתן לתמוה מדוע המדינה לא העלתה, בשום מקום, טענה כי נמנע ממנה משום כך להציג ראיה כלשהי, ולשאול מדוע לא הגישה בקשה, אף בשלב המאוחר, במישור זה). ניתן היה להראות מה קרה באזורים האחרים (מרכז העיר וחוף הים), האם שם נעשה דבר ליישומו של "המיזם המשותף", ואם כן - האם השתנתה התנהלות הצדדים לאחר 1985, ובעיקר - ניתן היה להציג את מהלכי התכנון והפיתוח, ככל שנעשו, ברובע המיוחד, בחתך של שתי התקופות. האם בין 1967 ל- 1985 שותפה קי.בי.עי בדיונים, בתכנונים, ובקבלת ההחלטות, והאם השתנה מצב הדברים לאחר הסכם 1985? (כמובן - הדברים אמורים ביחס לקרקעות שמחוץ ל-2 המגרשים שממילא הוקצו לחברה). באשר לנקודה זו אטעים - הנטל להראות ולשכנע כי סעיף 2(ד) בוטל, או התבטל מאליו, לאחר הסכם 1985 - אינו על המבקשת. היא נהנית מ"ברירת המחדל", העומדת לזכותה. פשיטא, שחוזה שנכרת, ולא בוטל מפורשות, ממשיך להתקיים ולחייב הצדדים, כל עוד לא הושלם ביצועו והוא מיצה את עצמו. הנטל להראות אחרת - על הטוען לכך. כבר ראינו, כאמור, שביטול מפורש, או אף באזכור ולו ברמז - אינו קיים בכל הנוגע להסכם 1967 בכלל, וביחס לסעיף 2(ד) בפרט. מהאמור לעיל עולה מסקנתי, כי סעיף 2(ד) בהסכם 1967 מעולם לא בוטל, בודאי לא במפורש, אך גם לא מכללא, ובגדרו של הביטול הגורף של השלב הסופי, בהסכם 1985. מדובר בהסכמה "עצמאית", ובעלת חיות חוזית משל עצמה, המוסיפה לחייב את הצדדים, כשם שהיא מקנה להם זכויות. שאלה נפרדת היא - מה משמעות ההסכם הגלום בסעיף 2(ד) ומה פרשנותו הנכונה. פענוח הטקסט החוזי גם יסייע בהכרעה בטענת סף נוספת של המשיבה, בדבר התיישנות או שהוי , מצד המבקשת, באופן שצריך להביא לדחיית התובענה. איתורה של עילת התביעה, כממוקמת בהסכם 1985, לא כל שכן בהסכם 1967, מצביע, לשיטת המשיבה, על כך שהתביעה התיישנה, לפני שנים ארוכות, ולחלופין - מדובר בשהוי כה ארוך וחסר פשר, בהצפת הטענות, עד כי יש בכך לחרוץ גורל הבקשה למתן סעד הצהרתי, על פי ההלכה הפסוקה. ככל שהדבר מפליא, נמנעו שני הצדדים מהתייחסות פרשנית לתכניו של סעיף 2(ד). סיכומיהם אינם כוללים הצעה ל"פענוח" הטקסט, באופן שיאפשר קביעה אופרטיבית של זכויות וחובות על פיו. שני הניצים דבקים אך בעמדות הקיצון שלהם, כאשר המבקשת לא עשתה מאמץ, גם לאחר "שנוי החזית" ומיקוד העילה, להתמודד עם הקושי הפרשני הגלום בניסוח העמום. בסיכומי התשובה מטעם המבקשת, לאחר שהמשיבה סיכמה טענותיה, שב בא כוחה וטוען אך זאת, כי "הסכם 1967 שלא בוטל מעולם, הקנה לקי.בי.עי זכות לקבל מעת לעת 45% מהזכויות ברובע המיוחד באשדוד כשאיתור השטחים, יעשה מזמן לזמן" (סעיף 25 בסיכומי התשובה). בכל הכבוד, דומני שהתמונה מורכבת מעט יותר. המשיבה, נאמנה לגישת הקיצון שמנגד, טוענת, כי לאחר הסכם 1985 לא תתכן הכרה אף בבדל זכות נוספת לקי.בי.עי, ברובע המיוחד, מכל מקור וסוג, מעבר ל- 158 דונם שהוקצו ואותרו . טרם מתן פסה"ד, ומשהוצפו, לאחר לימוד החומר, הקשיים באיתור כוונם המדויקת של הצדדים באשר ליישומו של סעיף 2(ד), החלטתי, חרף חריגות המהלך, לנסות ולזמן הצדדים ולהציע מתווה של פשרה ראויה, שתיצוק תוכן מוסכם אל אותו כלי אמורפי של "מיזם משותף עתידי", באדמות הרובע המיוחד, שהסעיף מכוון אליו. בהחלטתי מיום 24/7/12 נאמר כי: "בסוגיית הליבה, פרשנות המערך ההסכמי ה"הסטורי", קיימת התלבטות לא קטנה. בניגוד לעמדות הצדדים,הסבורים, איש לשיטתו, שההסכמים בהירים ומחייבים מסקנה חד משמעית,גיליתי באמור פנים לכאן או לכאן. הסיטואציה החוזית מורכבת, ואינה חד משמעית". אחד הצדדים, מנימוקים שנתן, ויש לכבדם, נמנע מלהסכים לכינוס אותה ישיבת תזכורת לפשרה, שהוצעה, ומצב הדברים נותר כשהיה. סבורני, שאין מקום לכך, שבמסגרת פסה"ד הנוכחי, אכריע בפרשנותו הנאותה של הסעיף האמור. עמדות הצדדים ביחס לכך, וטיעוניהם, לא הוצגו בפני, ונהיר, כי המערך הראייתי הצריך לנקודה ספציפית זו אינו שלם. כבר הוזכר, שנספחי תכנית החלוקה העדכנית, של הסכם 1967, למשל, לא הוגשו. אפשר שיש בנמצא חומר נוסף היכול לשפוך על כך אור. המעט שניתן לומר, לצורך הדיון בסעד ההצהרתי שהתבקש, הינו, שעל פני הסעיף האמור ומלשונו, לא ניתן לגזור שהתביעה התיישנה. אין חולק שהרובע המיוחד, לרבות שטח המריבה העכשווי, טרם פותח וטרם נבנה. סעיף 2(ד) מדבר על תכנון ופיתוח עתידיים, שיעשו במשותף, ועל איתור השטחים "מזמן לזמן בהתאם להתקדמות התכנון וצרכי הפיתוח". תכנונה ופיתוחה של העיר אשדוד נמשכים למן הזכ"ד של 1956 ועד ימינו, וטרם הסתיימו. הרובע המיוחד, לעת הזו, הוא ברובו המוחלט איזור דיונות שומם. למעט העובדה כי בשנים האחרונות ממש נתקלה המבקשת בהתנגדות נחרצת לטענתה על קיום זכויות נוספות ברובע המיוחד, אין בפני מסד נתונים אודות הליכי תכנון הרובע העתידי, ומועדיו, מי שותף בתכנון זה, האם אזכורה של קי.בי.עי בתכתובת ארוכת שנים ביחס לגורל הרובע יכול להיחשב כמימוש זכותה לשיתוף בתהליך, אם לאו. המשיבה, תוך התייחסות ל"טענת הקיצון" של המבקשת, לבעלות מיידית ובלתי מסויגת בכמחצית קרקעות הרובע, העלתה שורת התרחשויות שבהן נהג ממ"י מנהג בעלים בקרקעות הרובע, ולכאורה ללא טרוניה ומחאה מצד קי.בי.עי, או חליפתה (פרסום מכרז בית החולים ב 1998, החכרת שטחים לחברת האחים ישראל, החכרת שטח לעירייה עבור קמפוס אקדמי, ועוד). האם טיעונים אלה יפים גם בהתייחס לקונסטרוקציה שונה ולהסתמכות על המנגנון (הלא ברור מאליו) של סעיף 2(ד)? אין בידי להשיב על כך. יתכן, שאם תתחייב התדיינות עתידית נוספת, בין הצדדים (ותוצאת ההליך הנוכחי, כפי שיוברר להלן, אינה שוללת זאת), יהיה צורך בליבון נוסף של הסוגיה. ככל הצריך לשאלה האקוטית - אימתי קם בידי המבקשת, או קודמתה, "כוח התביעה הקונקרטי", שממנו ואילך יש לבחון את ההתיישנות, כמו גם את רכיב השהוי, אין בידי לקבוע ממצא. בלית כך - התובענה מוחזקת ככזו שלא התיישנה. בבואי לסכם את כלל העולה מהמקובץ, ולבחון גורל התובענה שלפני, למתן סעד הצהרתי, ניתן לתמצת ולומר, שלמבקשת, כחליפתה של קי.בי.עי, נותרו זכויות במקרקעי הרובע המיוחד, גם לאחר הסכם 1985, ולמרות ביטול השלב הסופי של ההסכם המשולב, אולם זכויות אלה נגזרות וכפופות לאמור בסעיף 2(ד) להסכם 1967, המוסיף לחייב הצדדים. מנימוקים שפורטו - אני נמנע מלתן פרשנות לתוכנה של ההוראה החוזית הגלומה בסעיף 2(ד), וסוגיה זו, כמו גם בדבר דרך יישומה וקיומה בשטח, ימצאו פתרון, בין על דרך מו"מ ישיר, ובין, בלית ברירה, בפניה נוספת וממוקדת בכך, לשם קבלת הכרעה חיצונית. ראוי להודות - המצב הדיוני שנוצר, אינו שגרתי, ולכן גם ההכרעה, והסעד שינתן, הותאמו לכך. המבקשת זכאית, אמנם, לסעד הצהרתי, אולם לא בנוסח שהתבקש, אלא תוך התאמתו לניתוח המערך ההסכמי, וקביעותיי לגביו, כמפורט לעיל. לאור התוצאה, החלקית, וגם בשל ההתנהלות הדיונית הבעייתית מצד המבקשת ("שנוי חזית", ללא תיקון כתב הטענות, התמקדות מאוחרת בעילה ה"נכונה"), החלטתי שלא לזכות המבקשת בהוצאות בהליך הנוכחי. לפיכך- נעתרת המרצת הפתיחה, חלקית, ומוצהר כי סעיף 2(ד) של ההסכם מיום 21/3/67 עומד בתוקפו ומחייב הצדדים, בכל האמור בתכנון ופיתוח הרובע המיוחד, וכי המבקשת היא חליפתה של חברת קי.בי.עי לעניין זה. 1 54678313כל צד ישא בהוצאותיו. קרקעותבעלותמקרקעין