שריפה בדירה בשכירות - תביעת בעל הדירה נגד השוכרים

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא שריפה בדירה בשכירות - תביעת בעל הדירה נגד השוכרים:

1. תביעה כספית בגין נזקי שריפה שהגיש התובע כנגד מי ששכרו ממנו מבנה בן שתי קומות. מדובר בשריפה מיום 03/01/2006 כאשר המבנה (נכס שברחוב המלאכה 8 שבפרדס חנה) כלל בית מלאכה בקומת הקרקע (בו קיימו הנתבעים עסק של ייצור פופים), ודירת מגורים בקומה מעליה. הדירה בקומה השנייה, בה התגוררו הנתבעים, היא שניזוקה בשריפה שפרצה בה. בית המלאכה שמתחת כמעט לא ניזוק.

הצדדים התקשרו בהסכמי שכירות נפרדים לגבי הקומה התחתונה (בית המלאכה) ולגבי הקומה העליונה (הדירה).

2. התיק העיקרי – שעניינו כאמור בנזקי השריפה שפרצה בדירה - אוחד עם שני תיקים נוספים (בהחלטת הנשיא רקם מיום 8.5.07) . אותם תיקים (במקור בש"א 629/07 ובש"א 630/07) נפתחו במקור כבקשות לביצוע שטר ביחס לשיקים שמסרו השוכרים-הנתבעים:

א. ת.א. 9304/07 נפתח בגין 4 שיקים ע"ס 3000 ₪ כל אחד שמסרו הנתבעים מדי חודש בין החודשים 7/06 ל 10/06. שיקים אלה נמסרו בגין דמי השכירות בקומה התחתונה שם הפעילו הנתבעים כאמור בית מלאכה. עד חודש 6/06 שולמו דמי השכירות ולתקופה שמאז ביטלו את ארבעת השיקים לאור טענתם שנמנעה מהם היכולת לעשיית שימוש בבית המלאכה בשל נזקי השריפה בקומה למעלה, שגרמו לנזילות לבית המלאכה, ופיח. חרף זאת ביארו שהוסיפו לשלם גם לתקופה שלאחר השריפה, עד לפינוי הקומה התחתונה על ידם, היינו לתקופה שעד 6/06.

ב. בדומה, ת.א. 9305/07 עניינו בשבעה שיקים שזמני הפירעון הנקובים בהם נעים מ 20.4.06 ועד 20.10.06 , כל שיק "חודשי" ע"ס 2049 ₪ . כאן מדובר בדמי שכירות עבור דירת המגורים, ששולמו לתקופה שעד 3/06, והשיקים שלאפריל 2006 ואילך בוטלו על ידי הנתבעים. הנתבעים מבארים ששלמו עד 3/06; למרות שלאור השריפה שלא אפשרה המשך מגורים בדירה, עברו כבר בינואר לגור אצל בנם.

בשני המקרים, הן לגבי בית המלאכה והן לגבי בית המגורים, הטענה בתביעות השטריות היא לכישלון תמורה מלא, לאור בשל אי היכולת להוסיף ולהחזיק או להשתמש במושכר לתכליתו. בין למגורים ובין למלאכה.

החלק הארי שבתביעות המאוחדות – נוגע כאמור לנזקי השריפה שבמבנה.

נזקי השריפה

3. בהחלטה מיום 30.1.07 פוצל הדיון בין שאלות האחריות והנזק, לבקשת הצדדים. התביעה הוגשה הן בעילה חוזית (הפרת הנתבעים את חובתם החוזית לבטח המושכר) והן בעילה נזיקית (אחריות שלהם לפרוץ השריפה). נשמעו ראיות בשאלת האחריות (שכללו הן ראיות שבמומחיות והן גרסאות עובדתיות).

בהחלטה מיום 17/05/2009, דחיתי העילה הנזיקית: לטעמי הומחש שהנתבעים לא חרגו משימוש סביר במושכר, והשריפה לא פרצה בשל התרשלות שלהם אלא בשל מצבו התחזוקתי הירוד של הבנין הישן, שכשל במערכת החשמל שלו היא שגרמה לשריפה. עם זאת, קיבלתי שמוטלת על הנתבעים חבות מכוחה של העילה החוזית, בשל הפרת חובתם החוזית לבטח המבנה: נקבע אפוא שהם חבים לפצות התובע בגין נזקי השריפה.

אף בעניין הנזק הגישו הצדדים חוו"ד מטעמם: התובע הגיש חוו"ד שמאי מיום 11/01/2006 של מר רוני בן יפת שקבע שעבודות שיקום המבנה, לרבות פיקוח הנדסי ודיור חלופי עולות כדי 319,000 ₪ (בעיגול קל; כאשר עלות שיקום המבנה בלא הוצאות נלוות עמדה על 290,000 ש"ח במעוגל). המומחה בן יפת נעזר במומחה עזר, המהנדס מיכאל קרבצ'יק שערך כתב כמויות מיום 10/01/2006 ביחס לנדרש לצורך עבודות השיקום. שני המומחים התייחסו לנזקים בדירה שבקומה א' בלבד, ולא כאמור לנזקים שנגרמו לבית המלאכה בקומת הקרקע, ולא ניתן לחלץ נזק שנגרם לאותו בית מלאכה, למעט טענה לנזילות מים מן הדירה שבקומה הראשונה.

4. כאמור, דירת המגורים שבקומה א' ובית המלאכה שבקומה התחתונה הושכרו לנתבעים בהסכמים נפרדים. דמי השכירות עבור דירת המגורים נקבעו במקור בהסכם על סך 200$ לחודש ודמי השכירות עבור בית המלאכה נקבעו בסך של 700$ לחודש.

5. התובע טוען שלא היה בידו הסכום הנדרש לשם ביצוע שיקום. כך או אחרת אין חולק, כי הנכס נמכר בדצמבר 2006 כ-11 חודש לאחר השריפה. טענת התובע הייתה שנמכר בשווי שוק פחות בהרבה, לאור נזקי השריפה. לפיכך, ביקש להגיש חוו"ד שמאי עדכנית שתתייחס לנזקיו לאחר מכירת הנכס. בהחלטה מיום 25/05/2010 התרתי לתובע להגיש חוו"ד המבוקשת (ומאידך חייבתי אותו בהוצאות). במקביל, אפשרתי לנתבעים לעדכן חוו"ד מטעמם. התובע הגיש אפוא חוו"ד של השמאי אריה סודית מיום 8.7.10, שלמעשה תחלפה בפועל (לאור מכירת הנכס), את חווה"ד השמאית הראשונה שמטעם התובע.

6. הנתבעים מצדם הגישו ב-18/04/2010 חוו"ד של השמאי והכלכלן יצחק בריל, ולאחר הגשת חוו"ד של השמאי סודית עדכן השמאי בריל את חוות דעתו : חווה"ד המשלימה היא מיום 10/02/2011.

7. בחוו"ד השמאי סודית מטעם התובע צוין כי הוצג לו היתר בנייה, כאשר השטח לרישוי בהתאם לתוכנית ההיתר עמד על 161.69 מ"ר בקומת הקרקע ו-111.45 מ"ר בקומה הראשונה. סך הכול 273 מ"ר. מדובר באזור המאופיין בבנייה ותיקה של בתים צמודי קרקע לצד שימושי מסחר מלאכה. כאשר חלק מהמבנים בסביבה עברו שיפוץ במהלך השנים. אין טענה שאף הנכס נשוא התביעה עבר שיפוץ וחזקה שאם כך היו פני הדברים היה התובע מציג ראיות על כך כדי להמחיש שמדובר בנכס מחודש, ולכן הנזק גדול יותר. התייחסתי לכך גם בגדרי החלטתי בשאלת החבות, בסעיף 13 להחלטה. מדובר בנכס ישן שגם דמי השכירות הנמוכים שבו- ביחס לשטח- מלמדים על מצבו התחזוקתי. ניתן ללמוד על כך גם ממערכת החשמל הישנה שלא עברה שיפוץ והייתה לא תקינה. ארון החשמל היה מוזנח, חוטי החשמל היו גלויים, היו חיבורים ארעיים של חשמל, וחוטי החשמל היו עשויים מבד, כאשר סוג זה הוצא משכבר משימוש מותר. ניתן לקבוע שמדובר בנכס ישן בן עשרות שנים שלא עבר שיפוץ; אם כי נכס שניתן היה בהחלט להשתמש בו הן למגורים בקומה העליונה והן למלאכה בקומה התחתונה, כפי שאף נעשה בפועל.

8. השמאי סודית הפנה לכך כי בהסכמי השכירות התחייבו הנתבעים לתקן ליקויים שנמצאו בדירה בברזים וברצפות, ואלו הם הליקויים היחידים בנכס שפורטו.
כאמור, מקובל עליי שיש להתייחס לנכס כנכס תקין ופונקציונאלי על פי ייעודו התכנוני למגורים בקומה העליונה ומלאכה בקומה התחתונה, אך ברור שערכו פוחת בהרבה מנכס חדש או משופץ. מדובר בנכס ישן שלא עבר שיפוץ. הדבר מפחית מערכו בצורה ניכרת, הן לאור תקני ואיכות הבנייה החדשים ההולכים ומשתבחים עם השנים, והן לאור בלאי טבעי.

השמאי סודית התייחס לירידת הערך בעקבות השריפה. לטעמו, הסיווג התכנוני של האזור לאזור של מגורים ומלאכה אינו גורע משווי המקרקעין. מאידך, אציין שערך הקרקע עצמה הרי לא נפגע ואין סיבה שיפגע, כתוצאה מן השריפה.

השמאי ציין כי בעקבות נזקי השריפה נגרם נזק לקומת המגורים, בעטיו נגרמו נזילות מים לקומת הקרקע (בית המלאכה), אף אם זו לא ניזוקה במקור. עוד ציין, כי מאחר והנזק לא תוקן נגרמה הידרדרות נוספת במצב התחזוקתי של קומת הקרקע ולכן ככל שחלף זמן ממועד השריפה ועד למכירת הנכס, הרי שתרומת קומת הקרקע לשווי הנכס פחתה, עקב ההידרדרות במצבה התחזוקתי והצורך לשפצה בעלויות גבוהות יותר. מסקנה אחרונה זו אינה מסברת את האוזן. הקומה התחתונה כמעט ולא ניזוקה או שלא ניזוקה כלל בשריפה, ייעודה הינו למלאכה ולא למגורים, וגם בהנחה של נזילה הרי אין זה מסבר את האוזן שלא ניתן היה לדאוג לאיטום, או פינוי המים לאחר שנגמרה הנזילה, בעלויות לא גבוהות. כאשר גם בין השריפה לבין המכירה לא חלף זמן רב. השריפה ארעה כאמור ב-03/01/2006 והמכירה הייתה עוד באותה שנה, ב-14/12/2006.

אציין כבר כאן, כי אף המומחה מטעם התובע ציין שבהסכם המכר היו המוכרים התובע עצמו, ושניים נוספים (סעיף 8.3 לחוו"ד). גם מומחה ביהמ"ש הזכיר עניין זה. ואכן התובע הודה בישיבת 08/01/2013 כי חלקו בנכס היה שליש בסך הכול: משכך, ומשלא צורפו שני שותפיו לבעלות כתובעים נוספים, ולא צורף מסמך המייפה כוחו לתבוע בשמם בגין 100% של הנזקים, או מסמך ויתור שהם ממחים לו זכויותיהם בגין כל נזק שנגרם למבנה, הרי שניתן לפסוק לזכות התובע בתביעה זו רק שליש מן הנזק שייפסק. רק בשלב הסיכומים צורף – בלא היתר – מסמך המתיימר להיות המחאת זכות כזו לטובת התובע, שאף לא נשא תאריך. לאור הצירוף המאוחר ובלא היתר, קיבלתי בקשת הנתבעים והוריתי על משיכת המסמך. יצוין כי אין מדובר בענין "טכני" בלבד כפי שניסה התובע להציג זאת, שכן לו הוצג המסמך כדין ובמועד בשלב הגשת הראיות, היתה קנויה לנתבעים זכות לדרוש ולחקור על אותה המחאת זכות, האותנטיות שלה ואימתי נערכה.

9. התמורה שנקבעה בגין מכירת הנכס על שתי קומותיו, בהסכם המכירה מ-14/12/2006, עמדה על 211,000$.

10. השמאי סודית ציין, שהיעוד התכנוני של התוכנית החלה על הקרקע - ייעוד תכנוני משולב למלאכה ומגורים- אינו גורע משווי המקרקעין. בהתייחס לחוו"ד הראשונה של המומחה בריל מטעם הנתבעים, חלק השמאי על מסקנות המומחה בריל אף ביחס למה שגזר מעסקאות השוואה שבאזור, וציין נתוני השוואה משל עצמו. שמאי התובעים ציין שמיקום הנכס הינו באזור ותיק בקרבת מרכז פרדס חנה, כאשר השטח הבנוי הינו בהתאם לתוכנית ההיתר, היינו 273 מ"ר על מגרש של 296 מ"ר. עוד הפנה לעליות המחירים בשוק הנדל"ן שחלו במהלך שנת 2009, אולם כאן יש לזכור שהנכס נמכר בדצמבר 2006. עם זאת, מקובלת עליי מסקנתו העקרונית בסעיף 11.7 לחוו"ד, כי נכס פגוע ומתוקן שווה פחות מנכס שלא נפגע אף אם ניתן להחזירו למצבו הקודם, שכן גם בהינתן שהתיקון שבוצע הינו מושלם קיימת ירידת ערך "פסיכולוגית" המשפיעה על ערך השוק של נכס ששופץ לאחר אירוע נזק יסודי. אלא שכאן יש לחלץ ולו באומדו שמאי מקורב שאינו מתמטיקה צרופה את אותה ירידת ערך רעיונית שנגרמה. לטעמי, נעשה הדבר כהלכה בחוות דעתו של מומחה ביהמ"ש, שאיזן בין השיקולים השונים החלים.

מסקנתו של השמאי סודית הייתה שנכון למועד השריפה היה שווי הנכס (קרקע ומבנה) 1,405,000 ₪, כאשר הנכס נמכר במחיר חוזי התואם את שווי הקרקע לבדה ותרומת המבנה מינורית ומתבטאת ב-30,000 ₪. לפיכך, ירידת הערך נכון לינואר 2006 עמדה לשיטתו על 525,000 ₪. הנכס נמכר באותה שנה ואיש מהשמאים לא ציין שינויים משמעותיים בשוק הנדל"ן שחלו בשנת 2006. ניתן אפוא לטעמי לראות את קביעת השמאי סודית, נכון לינואר 2006, כמשקפת גם את ירידת הערך לשיטתו, נכון למועד המכר בדצמבר 2006.

השמאי סודית קבע גם את ערך המבנה לשיטתו, ע"פ עסקאות השוואה, נכון למועד עריכת חוו"ד של יולי 2010, והעמיד אותו על 2,350,000 ₪ שאז מתקבלת ירידת ערך של 1,470,000 ₪.

11. השמאי בריל מטעם הנתבעים נתן כאמור חוו"ד ראשונית באפריל 2010. לשיטתו, היעוד התכנוני המשולב של מלאכה ומגורים, המשפיע ממילא על האזור כאזור מלאכה, גורע משווי המקרקעין. לטעמו, הביטוח שהיו אמורים הנתבעים לערוך, אמור לכסות את נזקי השריפה עצמה בלבד באופן שיחזיר את הנכס למצבו קודם לשריפה כנכס ישן ולא משופץ, שמצבו התחזוקתי אינו שפיר. המומחה ציין, כי קיימות שתי צורות לביטוח מקרקעין: ערך כינון (חדש תמורת ישן) וערך שיפוי (ישן תמורת ישן). כאשר השיטה הראשונה נוהגת במקרה של רכוש שהוחלף, והשיטה השנייה כאשר לא בוצעו חידוש או החלפה.

המומחה ציין את עלות מ"ר הבנייה בסטנדרט שהיה קיים נכון לתאריך השריפה 03/01/2006, לפי 1,000 ש" למ"ר בנייה. אלא שלטעמו, הנזק שנגרם לקומת המגורים היה מחולק ומדורג לפי שטחים שניזוקו ב-100%, שטחים שניזוקו ב-60% ושטחים שניזוקו ב-10% ובהתאם ביצע המכפלות, כאשר קיבל סך הכול נזק של 66,000 ₪, נכון לתאריך השריפה. אומדן זה על פניו נחזה נמוך וגם שרירותי משהו, כאשר ספק אם אכן ניתן היה לחלק בפועל השטחים שניזוקו לפי אחוזי נזק לשטח. כך למשל במידה ויש חלון מפויח רק בחלקו התחתון, אך באופן שאינו מאפשר לשפצו, ברור שנדרשת החלפת החלון כולו והכיסוי הביטוחי אמור ליתן מענה לסוגיה זו, גם אם מדובר בערך שוק של חלון לא חדש.

לטעמי, גם לא היה מקום להפחית עוד אחוזי אשם תורם של התובע בשל אי תחזוקת הנכס. אני דוחה טענה זו עליה שבו הנתבעים בסיכומיהם. המקור לחיוב הנתבעים הינו הפרת חובת הביטוח שנקבעה בחוזי השכירות. כלומר העילה החוזית, ולא הנזיקית. ממילא אין להידרש לאשם תורם בעילה הנזיקית. ולדידי אף לא בעילה החוזית. השאלה שהיה צריך להידרש לה לעת מתן חוות הדעת הייתה בכמה אכן היו התובעים משופים ע"י המבטחת לו אכן קוימה חובת הביטוח. במסגרת זו יכולים להיות אכן רלוונטיים ערך הנכס בכללותו (כאשר ערך זה יכול ויושפע מן היעוד התכנוני), האזור, עסקאות השוואה, היוון, תשואה רעיונית שיכול הנכס להניב במצבו כנכס להשכרה למשך מס' שנים, מצבו התחזוקתי, גילו ועוד. אך אלו נתונים שמשפיעים על הקביעה בשורה התחתונה המסקנית לאיזה ערך שיפוי היה זכאי התובע מן המבטחת לו קוימה החובה החוזית לבטח. אין מקום להפחית פעם משווי הנכס בשל מצבו התחזוקתי (ענין שבהחלט יש לו מקום כשלעצמו, כאשר סביר שתגמולי ביטוח, לו בוטח הנכס, לא היו משתלמים עבור שווי הנכס משופץ כחדש), ופעם עוד להטיל אשם תורם על התובעים בשל אותו שיקול עצמו, כאשר הנתבעים הם שלא קיימו החובה החוזית לבטח. בכך יש משום הפחתת – כפל בפועל. ויש לזכור שגם השוכרים ידעו, לעת ההתקשרות בהסכמי השכירות, שאין מדובר בנכס משופץ אלא נכס ישן שלא עבר שיפוץ; חזקה שהדבר גם השפיע על מחיר השכירות, כך שאין עוד מקום להטיל בנוסף אשם תורם חוזי .

המומחה התייחס כאמור למצבו התחזוקתי הלא שפיר של הנכס במקור והזכיר כי אכן הייתה קיימת נזילת מים בקומת הקרקע , ואולם בית המלאכה לא ניזוק כלל. הוא ציין עסקאות השוואה עליהן חלק כאמור שמאי התובע. ביחס לשווי עסקת המכר: בשיטת ההשוואה לעסקאות (גישת השוק) נמכר הנכס לשיטת השמאי בריל במחיר מלא, בלא הפחתה במחיר עקב השריפה. זאת בהתחשב בכך שמדובר בדירה ישנה שהייתה בנויה ברמת אחזקה ירודה במיוחד, וברחוב עם שימושים מעורבים כאמור, כאשר מתחת לדירה מבנה תעשייתי.

המומחה בריל השלים כאמור חוות דעתו ביום 10/02/2011. בעוד שחוות דעתו הראשונה ניתנה על פי גישת ההשוואה (אומדן שווי השוק בהסתמך על עסקאות שנעשו בנכסים אחרים הדומים לו במיקום, אופי, רמת סיכון ומידת סחרות) הרי בחוות דעתו המשלימה ציין גם התחשיב לפי גישת היוון ההכנסות (הגישה השלישית האפשרית הינה גישת השווי הפיזי, כאשר שם שמים את שווים הנכס על בסיס עלות הצפויה ליצירת נכס דומה בכל לנכס הראשון). ע"פ גישת היוון ההכנסות נטל המומחה את דמי השכירות החודשיים לקומת המגורים שעמדו על 200$ והיוון אותה בחישוב שנתי עם מקדם 4% מה שנתן 60,000$. הוא ציין ששווי המקרקעין הינו סכימת שווי הקרקע ועלות הבנייה במכפלת עלות היזמות.
נכון למועד השריפה , שווי הקרקע לקומה העליונה נע בסביבות 60,000$ ומכאן שעלות ערך הכינון של הדירה באותה קומה במצב הרעוע דאז עומד על אפס, היינו אין ערך שיורי לדירה ככזו מעבר לערך המקרקעין.

12. לאור הפערים הניכרים בין חוות הדעת מיניתי את השמאי מוטי זייד כמומחה מטעם ביהמ"ש.

א. אין חולק, כי הנכס שופץ לאחר מכירתו, ממסד עד טפחות, כעולה אף מן התמונות הצבעוניות שצורפו לחוו"ד מומחה ביהמ"ש. ברור שאת הנתונים לגבי מצב הנכס במועד השריפה שאב מומחה ביהמ"ש מחוות הדעת שעמדו בפניו , אשר גילמו טענות הצדדים. אף מומחה ביהמ"ש ציין היעוד התכנוני והאזור בהתאם כמאופיין בבתים ותיקים צמודי קרקע לצד שימושי מלאכה. אף הוא ציין ששטח המבנה שניזוק היה בהתאם לתוכנית היתר הבנייה לקומת הקרקע (161 מ"ר) ולקומת מגורים מעליה (111 מ"ר). כיום, לאחר שיפוצו של הנכס (ונראה שאף הרחבתו), קיימות בנכס דירות מושכרות. במאמר מוסגר יצויין כי הנתבעים ראו לטעון בסיכומיהם כי ספק אם היעוד התכנוני הוא למגורים, אך כעולה מחוו"ד המומחים, לרבות זו של מומחה ביהמ"ש היעוד התכנוני באיזור הנו למגורים משולב במלאכה. הנתבעים מכל מקום, לא המחישו שהתוכנית החלה על הקרקע אינה מאפשרת יעוד של מגורים.

ב. המומחה הניח שהנכס במצבו היה נכס מוזנח שעבר שריפה, וכך נמכר. הוא הביא בחשבון את היעוד התכנוני המשולב ואת מיקום הנכס. עם זאת, ציין כי הנכס היה כשיר למטרתו, היינו מגורים בקומה ראשונה ומלאכה בקומת קרקע. היות ומדובר על מבנה משנות ה-40 או ה-50 ציין שהנחת העבודה הינה שהשימוש המיטבי בנכס מבחינה שמאית באזור שרובו מלאכה, הינו הריסה ובנייה מחדש או שיפוץ ממסד עד טפחות על המבנה הקיים.

יצוין כי איש מן הצדדים לא הציג נתונים המלמדים על כך שהמבנה נהרס (ברי שמסמכים על כך חייבים היו להיות בנמצא לו זה מה שאירע). לכן הנחת העבודה צריכה להיות שהחלופה השנייה היא הנכונה, היינו שהמבנה שופץ ממסד עד טפחות.

ג. המומחה ציין כי נראה שבמועד השריפה היו קיימות זכויות בנייה לא מנוצלות במגרש הנדון (כאמור ככל הנראה כפי שציין המומחה, אף הורחב הנכס במהלך השיפוץ). חוו"ד התייחסה לנזק שנגרם בקומת המגורים בלבד היות ורק היא ניזוקה כאמור. המומחה הביא בחשבון עלויות השבת הנכס לתפקוד במסגרת התיקונים הנדרשים ולא אומדן לשיקום ובנייה מחדש. כאן הונחה אפוא הנחת עבודה ששירתה עניינם של הנתבעים; אך בדין הונחה, לאור מצבו המוזנח של הנכס, וזה אף הטעם שציין המומחה לאותה הנחת עבודה. בנוסף, בעמ' 13 של חוות דעתו, ציין המומחה שורה של עסקאות השוואה בסביבות הנכס.

ד. היות וכבר נלקחו בחשבון עלויות השבת הנכס לתפקוד, ומאידך השימוש המיטבי בנכס הינו כאמור בכל מקרה שיפוץ ממסד לטפחות, ציין המומחה כי מתייתר הנזק שלכאורה יוצר ירידת ערך.

ה. כמו כן, קבע המומחה שאין לייחס ירידת ערך למועדים שלאחר המכירה ובערכים לשנת 2010, כפי שהובא בחוו"ד התובע, לאור שינויים מבניים והעלאת מחירים. המועד שנלקח בחשבון כמועד קובע הינו מועד השריפה. כאמור גם אם אתייחס למועד המכירה הרי מדובר באותה שנה עצמה ולא נשמע שהיו תנודות משמעותיות במחירי הנדל"ן בשנת 2006. צדק המומחה משעה שלא התייחס לשנת 2010 בתור מועד קובע. מועד זה הינו מקרי לחלוטין ונובע מן המועד שבו בחר התובע להגיש חוו"ד מטעמו בתקופה שבה כבר זינקו מחירי הנדל"ן. באותה מידה ניתן היה להתייחס גם לשנת 2007 או 2008, שגם הם מקריים. בנוסף, יש לזכור שהעילה שהתקבלה הנה העילה החוזית בשל הפרת חובת הביטוח של המבנה, כלומר הניסיון הוא להתחקות על דמי הביטוח שהיו מתקבלים לפי הערכה שמאית, לו קוימה חובת הביטוח. ודמים אלה חזקה שהיו מתקבלים הרי בשנת 2006, ולא ב 2010, לו קוימה חובת הביטוח.

ה. המומחה ציין שהעסקה הנדונה דווחה במס שבח ואושרה על ידי רשות המיסים (הוצג מידע מאתר רשות המיסים) כלומר שווי המכר בסך 211,000$ שיקפה בזמנו את טווח המחירים הסביר ע"פ עסקאות אלטרנטיביות באותה תקופה ואזור אף לשיטת רשויות המס. שאם לא כן היו רשויות המס דוחות השומה.

ו. העלויות שהובאו בחשבון ע"י המומחה לשם השבת הנכס לתפקוד נקבעו בסך של 150,000 ₪ בתוספת 10,000 ₪ פיקוח הנדסי ובתוספת 13,440 ₪ המשקפים הפסד הכנסה מהשכרת הנכס לתקופה בת ארבעה חודשים שהינה תקופה השיפוץ הנדרש (לפי 200$ שהיו כאמור דמי השכירות בדירת המגורים). מדובר אפוא בסך כולל של 173,440 ₪ נכון למועד חוו"ד (04/09/2011). המומחה ציין שבמסגרת העבודות הביא בחשבון עבודות בנייה, נגרות אמן ומסגרת פלדה, מתקני תברואה, מתקני חשמל, עבודות טיח, עבודות ריצוף וחיפוי, עבודות צביעה, עבודות אלומיניום, מתקני מיזוג אוויר, נגרות חרש ותחזוקת מבנים ומערכות. הכול כדי להביא הנכס לתפקוד ולאו דווקא כנכס חדש, אלא תוך התייחסות לפחתים מצטברים של לפחות 40% משווי ביצוע חדש. בכך שוקלל אפוא שאכן גם שיפוץ ממסד עד טפחות, שהינו השימוש המיטבי בנכס ממילא גם אלמלא השריפה, היה מביא דירת המגורים שנפגעה למצב משופר בהרבה ביחס למצב שלפני השריפה, ובכך יש חריגה מן הכלל של השבת המצב לקדמותו.
בדין שוקלל מקדם הפחתה זה, כאשר גם אם מדובר באומדנה והרושם הוא שכך גם לגבי אומדן השווי של כלל העבודות, הרי מדובר באומדן שלא נחזה בלתי סביר על פניו. בנוסף, התניה שהופרה ובגינה נקבעה אחריות הנתבעים הנה תניה בחוזה שבין הצדדים שהגנה על אינטרס המשכיר (התובע) וחייבה לבטח המושכר. אותה תניה בנוסח זהה הופיעה כזכור הן בחוזה השכירות של בית המלאכה, והן בחוזה השכירות של הדירה. אך מעבר לקביעת החובה לבטח, לא נקבע בה שיש לבטח על פי ערך כינון של חדש תמורת ישן. לגבי אותה תניה וניסוחה בסע' 18(ג) של החוזים – ראה כאמור הפירוט בהחלטתי בשאלת החבות מיום 17.5.09.

ז. ביחס למעמד חוו"ד מומחה ביהמ"ש ההלכה ברורה: בין אם מונה בהסכמה ובין אם לאו, מדובר ב"ידו הארוכה" של ביהמ"ש הנהנה מחזקת אובייקטיביות. מקרה זה ימחיש, ודי אם אפנה לפערי הקיצון שבין חוות הדעת מטעם הצדדים במקרה שבפניי, כאשר תוצאת הקצה בשני המקרים אינה מסברת האוזן . מחד הערכה בסכומי עתק המתעלמת ממצבו של הנכס ומכך שמה שעומד לדיון הנו שומה שתאמוד מה היו תגמולי הביטוח המקורבים, לו השתלמו, בגין נזק השריפה לנכס במצבו הנתון שעובר לשריפה. מאידך חוו"ד שמגיעה לתוצאה רעיונית ששריפה רצינית שפגעה קשות בקומה העליונה הנה נעדרת משמעות מבחינה שמאית שכן אין ירידת ערך לאור המכר. ברי כי לו הוצאה פוליסת ביטוח למבנה כפי חובת הנתבעים, היתה לה לשריפה משמעות, והיה התובע זכאי לתגמולי ביטוח בגינה, כאשר ניתן לחלוק על שיטת הכימות השמאי לפיו היו משתלמים תגמולי הביטוח. אך תוצאה של אפס כאן, אינה מסברת האוזן ממש כמו ה"ניפוח" הבולט על פניו בחוות הדעת שמטעם התובע. דומה שבענין זה איזנה חוו"ד מומחה ביהמ"ש נכונה בין השיקולים השונים.

חוו"ד של מומחה מטעם ביהמ"ש הינה ראיה בין כל הראיות ונתונה לביקורתו של ביהמ"ש המוסמך להתערב בה, ואמור להעבירה תחת ביקורתו. אולם: אם לאחר שנבחנה חוו"ד בשים לב לראיות, הרי ככל שלא נמצא שהיא כוללת קביעות שאינן הגיוניות בנסיבות, או שהתשתית העובדתית עליה נסמכה התגלתה כמופרכת בעניינים רלוונטיים, או למשל שיש חוסר התאמה לא מוסבר בין דרך ההנמקה לבין השורה התחתונה המסקנית, הרי שנטיית ביהמ"ש להתערב בחוו"ד של מומחה מטעמו תהא נמוכה. בנסיבות המקרה לא מצאתי כי יש הצדקה להתערב בקביעות המומחה זייד. כך אף לאחר חקירתו.

ח. ב"כ התובע ביקש לחלץ ששטח מסחר שווה יותר מבחינה שמאית משטח מגורים, והפנה המומחה לכך שעסקאות ההשוואה שערך היו כולן בשטחי מגורים: אך יש לזכור שהנכס שנפגע (אם אנכה נזק זניח יחסית של נזילה בקומת המלאכה) הינה קומת המגורים ולא קומת המלאכה. לבד מזאת ציין המומחה שלא בכל אזור, שטח מסחרי שווה יותר משטח מגורים, ובענייננו מדובר בכלל במלאכה ולא בשטח מסחרי. זו אבחנה במקום, כאשר לא ניתן למצוא דוגמה של מקום מגורים משולב במסחר באותו אזור, ואין כלל מסחר באותה שכונה. התובע לא קופח, שכן מלאכה להבדיל ממסחר נחשבת גורם שכן מפחית השווי השמאי למגורים. המומחה הניח כאמור מחד, שהנכס עד השריפה היה כשיר למטרה לה הושכר ומאידך, מדובר בנכס מוזנח. הנחה זו הולמת העובדה שמדובר בנכס משנות ה-40 או ה-50 שמאז ועד לשריפה ב-2006 לא עבר שיפוץ, וכי אף בחוזה השכירות צוינו תיקונים נדרשים, שהנתבעים הסכימו לקחת על עצמם.

ט. מאידך, כפי שצוין, אין מקום הגיונית לקבוע אחוזי נזק שונים באופן מלאכותי בשטחים שונים שנפגעו, כפי שעשה מומחה הנתבעים: שכן נזק לפריט רכוש שאינו בר שיקום (ושיקום לפעמים יכול אף להיות יקר יותר מהחלפה, ולרוב כלל אינו בר ביצוע לאחר נזק שריפה) מחייב ממילא בהחלפה. לכן הגיוני יותר לקבוע מקדם פחת משמעותי של 40%, כפי שאכן עשה המומחה וכך משוקלל מצב הנכס והעובדה שהתיקונים ברובם מהווים למעשה החלפת הישן בחדש: הדברים עולים אף מתשובות המומחה לב"כ הנתבעים בעמ' 11 לפרוטוקול.

י. ב"כ התובע הפנה מומחה ביהמ"ש להוראת ביצוע של מס שבח הקובעת שלפנים משורת הדין דירת מגורים שהושחתה או נהרסה, כולל כתוצאה משריפה, ולכן שינתה הגדרתה הפיזית והפכה מדירת מגורים ל"זכות אחרת במקרקעין" והזכות נמכרה תוך שנה מיום שינוי ההגדרה- יראו הנכס כאילו נמכרה דירת מגורים אם יבקש זאת המוכר. אלא שלהוראת ביצוע זו (שאף לא הוגשה היא עצמה אלא תמצית תיאור שלה מאתר זה או אחר) אין רלוונטיות לשומת הנכס, כפי שהבהיר אף מומחה ביהמ"ש בחקירתו.
מדובר בהוראה שמאפשרת במצב דברים זה לבקש פטור ממס שבח משל מדובר היה בדירת מגורים מזכה. נראה שמטרת ההנחיה הינה מחד להקל על מי שאתרע מזלו ונגרם נזק יסודי לדירת מגורים שלו; מאידך, לתמרץ אותו למכור הנכס בהקדם וכך לזכות בפטור, וזאת מתוך הנחה שהנכס ישופץ ע"י הקונה, במצב בו למוכר אין עניין או משאבים להשקיע בשיפוץ; על מנת שהדירה לא תישאר כנכס הרוס ומוזנח לתקופה ממושכת.

יצוין בהקשר זה כי התובע הרחיב בסיכומיו על אופן הדיווח לרשויות המס, ועל כך שהנכס נמכר בזריזות , מה שהרע כביכול יכולת המיקוח בתנאי שוק חופשי, הכל כדי לנצל בתקופת השנה את הוראת הפטור ממס. הוא טען גם שאין ללמוד מעסקאות ההשוואה של המומחה שכן הדירה דווחה כאמור כהרוסה לשלטונות המס, והמחיר שיקף היותה כזו. אלא שמדובר בתאוריות ספקולטיביות ואף הרחבת חזית עליהן לא באה כל ראיה, שכן התובע בתצהירו לא העיד על הדברים, לא באה הוכחה בדבר אופן הדיווח, והדברים לא נטענו אף בכתב התביעה או בחוו"ד. העובדה שהנכס נמכר בתוך שנה אין משמעה שנמכר כך כדי לנצל הפטור, ואין משמעה שנמכר במחיר שוק נמוך. על כך יש להביא ראיות ואף לטעון הדברים במועד על מנת להכניסם כהלכה לזירת הפלוגתאות העומדות לדיון. ואדרבא, אם אכן זכה התובע לפטור ממס שאחרת לא היה זוכה לו, הרי יכול ואף עשה עושר - אם נתייחס לתזה של מומחה ביהמ"ש שהנכס על פי השימוש השמאי המיטבי היה מועמד לשיפוץ ממסד עד טפחות או להריסה ובניה מחדש אף אלמלא השריפה; ולכן לצורך שומת הנזק, לא נכון לדבר על ירידת ערך במכירה אלא על שומה שמביאה בחשבון עלות רעיונית השבת הנכס למצבו המקורב, שלא כחדש.

יא. המומחה גם דחה את שיטת השמאות של היוון ההכנסות הצפויות במקדם של עשר שנים קדימה בתור שיטת השמאות המתאימה בנתונים. שיטה זו מתחשבת רק ב-200$ שהינם דמי השכירות ששולמו בפועל עבור הדירה, ולא ב-700$ ששולמו עבור קומת המלאכה למטה. המומחה התייחס לשיטה זו כפחות מעשית בנתוני המקרה.

יב. ניתן לחלוק על פריט זה או אחר, כאשר למשל נשאל השמאי על ידי ב"כ הנתבעים מה יהא אם יוכח שבנכס לא היו מתקני מיזוג אוויר. אלא שבכל מקרה ההשפעה היא בשוליים. ברור גם, כפי שציינתי, שהסכום שנקבע ע"י השמאי לשם השבת הנכס לתפקוד, היינו שיפוץ לאחר מקדם פחת של 40%, הינו הערכה שבאומדן. ואולם הערכה זו נחזית סבירה על פניה, וככזו שמביאה בחשבון השיקולים הנכונים שיש לשקול, ומשחקים בחלקם לטובת התובע ובחלקם האחר לטובת הנתבעים.

יג. אני מקבל אפוא אומדנו וקביעותיו של השמאי זייד. הפועל היוצא הינו שגובה הנזק עומד על 173,440 ₪ נכון למועד הקובע של ינואר 2006. מתוך סך זה חלקו של התובע עומד כאמור על שליש, היינו 57,813 ₪.

לסכום זה יש להוסיף הפרשי ריבית והצמדה עד היום מה שמניב סך של 82147 ₪. סכום זה מגלם רעיונית לא ירידת ערך מדויקת, אלא סך כולל של עלות הבאת הנכס לקדמותו כאמור, לאחר השריפה, ולאחר הפחתת מקדם מתאים המשקף מצבו וגילו. בנסיבות, יש לראות בדרך זו אומדן שמאי המשקף באופן המקורב ביותר הניתן, תגמולי הביטוח שהיו משתלמים לתובע, לו בוטח הנכס.

13. מאידך, את שתי התביעות השטריות יש לדחות (חרף העובדה שהנתבעים, ככל הנראה בשגגה, גרסו בסיכומיהם שהתובעים לא הציגו התיקים כאן, ולא התייחסו ממשית לאותן תביעות, למרות שמדובר בתביעות שאוחדו): חיובי השכירות אינן חיובי השתדלות אלא חיובי תוצאה. אלא שחובת השוכר הבסיסית לשלם דמי השכירות הנה כנגד קיום חובת המשכיר הבסיסית להעמיד לשימוש וחזקת השוכר נכס המתאים ואפשרי לקיים בו מטרת השכירות שהוגדרה בהסכם שבין הצדדים (ואף זה אינו חיוב השתדלות). אלו חיובי "הגרעין" שבלב כל הסכם שכירות ,וככאלה יש לראותם כחיובים שלובים ומותנים אם לא הוגדר אחרת.

יש נפקות לכך שהחבות הוטלה בעילה החוזית ונדחתה בעילה הנזיקית: היות ושימושם של הנתבעים כשוכרים לא חרג משימוש סביר, ולא בעטיים פרצה השריפה אלא בשל תחזוקתו הירודה של הנכס; כאשר חובת התחזוקה הנה על בעל הנכס ולא עליהם, במה שנוגע לתשתית החשמל הבסיסית שבעטיה פרצה השריפה. משעה שפקעה (עקב השריפה) היכולת להוסיף ולעשות שימוש במבנה לתכליתו כפי שהוגדרה בהסכמי השכירות, פקע גם חיובם השלוב והמותנה של השוכרים להוסיף ולשלם דמי השכירות.

הדברים אמורים גם בבית המלאכה, למרות שזה כמעט ולא ניזוק: ראשית משום שאף מבחינת התובע, נחזה שלא היה זה כדאי להוסיף ולהשכיר בית המלאכה לבדו, כאשר הוא עצמו טוען שלא היה ממון בכיסו לדאוג לשיפוץ שלאחר השריפה, ולכן מכר הנכס, וברי שהקונה רכש הנכס כולו כנכס לשיפוץ מלא, ולא היה מבחינתו ערך לרכישת הקומה העליונה לבדה שניזוקה בשריפה. שנית, ברי שמבחינת הנתבעים מדובר היה במטרה שלובה של מגורים ומלאכה בסמיכות מקום, מטרה שלא ניתן היה עוד לקיים.
שלישית, אף מבחינת בית המלאכה, אין ספק שהשימוש בו נמנע לפחות זמנית מהלך כמה חודשים, גם אם ניתן היה בעלויות נמוכות (ביחס) להשמישו מחדש, שכן כאמור הקומה התחתונה כמעט לא ניזוקה. אין לצפות מהנתבעים שיוסיפו לשלם עבור נכס שלא ברור אימתי יוכלו לשוב ולעשות בו שימוש כבית מלאכה .

שונים היו פני הדברים לו נקבע שקמה אחריותם של הנתבעים אף בעילה הנזיקית שכן עשו שימוש לא סביר ורשלני במושכר, שגרם לפרוץ השריפה. לא כך נקבע.

התובע טען עוד כי ראוי לחייב הנתבעים בהפסד ההכנסה מהנכס מעבר לשלושה חודשים שהביא מומחה ביהמ"ש בחשבון, שכן לאור העובדה שהתובע לא שופה (בשל הפרת חובת הביטוח) , ממילא לא היה הממון בכיסו כדי לשפץ הנכס, והוא לא שופץ אפוא גם בחלוף אותו פרק זמן של שלושה חודשים שקבע המומחה כפרק זמן סביר לשפוץ, ולא ניתן היה להפיק ממנו הכנסה עד שנמכר. אלא ששוב – מדובר בתאוריות ספקולטיביות שלא נטענו בתצהיר התובע, שנחתם ב 10.7.07, ובו לא ראה לנכון התובע לתן ביטוי לעובדה "הטריביאלית" שהנכס כבר נמכר כמה חודשים קודם. בסע' 18 לתצהיר עוד ראה לטעון כי הוא זכאי למלוא ההוצאות שהוציא ויאלץ להוציא בעתיד בגין תיקון הנכס והשבת מצבו לקדמותו. לא כל שכן שלא הובאו ראיות למצבו הכלכלי של התובע במועדים הרלבנטיים (כגון דפי חשבון), והדברים נותרו בגדר טענות בהבל פה.

14. מקובל עלי הילוכם של הנתבעים בסיכומיהם כי אין להיזקק לרכיבי נזק שלא נתבעו, והנם בבחינת הרחבת חזית שבאה בסיכומי התובע (מעבר לרכיבים שבא זכרם בחווה"ד שמטעם הצדדים שנחשבים כמצטרפים לכתבי הטענות, ומתקנים אותם באופן זה). מעבר לכך כאמור, אין לחייב הנתבעים גם בהפסד ההכנסות מהנכס בתקופת התיקונים שכן כאמור הנכס לא שופץ אלא נמכר ככזה, ובנוסף, אין להם אחריות לפרוץ השריפה. מסיבה זו גם אין לחייבם בהוצאות שנגרמו לתובע בגין השריפה כגון הוצאות כיבוי אש, שכן מעבר לכך שרכיב זה לא נתבע כלל והנו בגדר הרחבת חזית, שוב – אין מדובר ברכיב שניתן היה להטיל עלותו על הנתבעים אף לו נתבע.


15. סוף דבר, אני מחייב הנתבעים לשלם לתובע בתוך 30 יום את הסכומים הבאים במצטבר:



82147 ₪.
שכר טרחת עו"ד של 14040 ₪ סכום כולל.
שליש מן האגרה ששולמה כשהיא נושאת הפרשי הצמדה וריבית (שליש-לאור הפער בין הסכום שנקבע לסכום שנפסק).
לאור הפערים בין חוות הדעת שמטעם הצדדים ישא כל צד בעלות חווה"ד מטעמו, אך הנתבעים ישיבו לתובע חלקו בשכרו של המומחה זייד כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית מיום בו שולם.



16. התביעות השטריות בת.א. 9305/07 ובת.א. 9304/07 נדחות. התובע ישא בשכ"ט עו"ד של הנתבעים בסך אחד וכולל של 4000 ₪ בגין שתי התביעות הנ"ל, בתוך 30 יום (ניתן לקזז עם החיוב המצטבר שבפסקה הקודמת). מדובר בסך מתון שכן לא נגרם כאן "עודף התדיינות" ביחס לזה שנדרש ממילא בתביעה העיקרית. בהתאמה, על התובע לסגור תיקי ההוצל"פ בחדרה בגינם נפתחו תיקים אלה (תיק הוצל"פ 124369060, ותיק הוצל"פ 1214370068) .







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטוח כפל - שריפה

  2. שריפה עבודות חשמל

  3. ביטוח שריפה אליהו

  4. תביעה על שריפת עסק

  5. שריפה בחולון - ביטוח

  6. שריפת רכב סיאט

  7. ביטוח שריפה בארון חשמל

  8. כוויות קשות עקב שריפה

  9. שריפת מכונית - טוטלוס

  10. שריפה בבית קפה - ביטוח

  11. האם מזגן גרם לשריפה ?

  12. נכות פלסטית בגלל שריפה

  13. שריפה בגלל תיקון

  14. שריפה בגלל מחשב

  15. החלפת אלטרנטור - שריפה

  16. שריפה במלון במהלך חופשה

  17. חוק למניעת שריפות בשדות

  18. שריפה בגלל ריתוך סורגים

  19. מי אחראי לשריפה ? תביעה

  20. שריפה בדירה שכורה

  21. החרגת ביטוח שריפה

  22. שריפת גופות בישראל

  23. צו ייצור אבק שריפה

  24. נזק לרכב חונה בגין שריפה

  25. שריפה דירה לאחר הסכם מכר

  26. ביטוח משכנתא שריפה

  27. שריפה במפעל - ביטוח

  28. שריפה של מכונית – פיצויים

  29. גורמים לשריפה - רכב

  30. על מי אחריות לפרוץ שריפה ?

  31. שריפת מטעים בקיבוץ - ביטוח

  32. שריפה בלוח חשמל בבית

  33. חלוקת אחריות נזקים של שריפה

  34. תביעת שיבוב נגד אחראי לשריפה

  35. שריפה באשמת שוכר – מה הדין ?

  36. שריפה ברכב טויוטה קורולה

  37. כוויות חייל - שריפה בטנק

  38. ביטוח שריפת רכב - חוטי חשמל מנוע

  39. שריפת רכב לאחר תיקון במוסך

  40. פיצוי כספי בגין גרימת שריפה

  41. שריפה בגלל סיבה לא ידועה - ביטוח ?

  42. שריפה של מכוניות – תביעה נזקי שריפה

  43. שריפה של מכונית – חוות דעת חוקר שריפות

  44. תביעת שיבוב - שריפה של רכב בגלל תקלה עצמית

  45. שיפוץ דירה בשכירות מוגנת לאחר שריפה

  46. דליפת דלק - שריפה במהלך תדלוק רכב בתחנת הדלק

  47. שריפת נכס – אי קיום דרישות מכבי אש - ביטוח ?

  48. תביעת שוכר נגד המשכיר בגין רכוש שניזוק בשריפה

  49. שריפה בדירה בשכירות - תביעת בעל הדירה נגד השוכרים

  50. רכבו של התובע נפגע קשות כתוצאה משריפה שפרצה ברכבו של הנתבע

  51. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון