הפחתת שכר הדירה בעקבות בניה (שיפוצים בבניין)

התובעת טענה עוד כי כבר בעת חתימת ההסכם ידע הנתבע שבבית המשותף בו מצויה הדירה עתיד לעבור שיפוץ משמעותי ולא הביא עובדה זו לידיעתה. לו הייתה הנתבעת מודעת לעובדה זו לא הייתה מתקשרת בהסכם. מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא שכר דירה שיפוצים בבניין: תביעה קטנה ותביעה שכנגד, הנוגעות שתיהן ליחסי שכירות שהתקיימו בין הצדדים. רקע ביום 23.8.2009 התקשרו הצדדים בהסכם שכירות (להלן - ההסכם), לפיו השכיר הנתבע והתובע שכנגד (להלן - הנתבע) לתובעת והנתבעת שכנגד (להלן - התובעת) דירה בת חמישה חדרים בבית משותף ברחוב ארבל 8 בכפר סבא (להלן - הדירה). לפי סעיף 4א) להסכם משך השכירות היה 12 חודשים החל ביום 1.9.2009. התובעת פינתה את הדירה במועד כלשהו בחודש ספטמבר 2010. לפי סעיף 5 להסכם מטרת השכירות היא למגורים בלבד. התובעת היא "קואצ'רית" והיא ניהלה בנכס קליניקה של טיפול אלטרנטיבי. התביעה התובעת טענה בכתב תביעתה כי במעמד החתימה על ההסכם התחייב הנתבע בפניה, בנוכחות אבי הנתבעת ועורכת הדין שערכה את ההסכם, כי למרות האמור בהסכם תושכר הדירה ליותר משנה אחת. התובעת טענה עוד כי כבר בעת חתימת ההסכם ידע הנתבע שבבית המשותף בו מצויה הדירה (להלן - הבנין) עתיד לעבור שיפוץ משמעותי ולא הביא עובדה זו לידיעתה. לו הייתה הנתבעת מודעת לעובדה זו לא הייתה מתקשרת בהסכם. השיפוץ בבנין החל בחודש פברואר 2010. התובעת טענה כי השיפוץ הסב לה ולעסק שניהלה בדירה סבל רב. כל הבנין כוסה בבדים אשר הסתירו את אור השמש וחסמו את האויר. צעקות הפועלים העירו את התובעת ובנותיה בבקרים ולא איפשרו להן לנוח במשך היום. האבק חדר לכל פינה. במשך כל שעות היום לא היתה פרטיות. בני מיעוטים הסתובבו במקום והיא ובנותיה פחדו להסתובב חופשי. לדברי הנתבעת, פנתה היא לנתבע לאחר שהחל השיפוץ והוא אמר לה לא לדאוג כי אין בכוונתו להעלות לה את דמי השכירות כתוצאה משדרוג הנכס. לאחר זמן פנתה התובעת בשנית לנתבע וביקשה לסיים את יחסי השכירות. הנתבע שכנע אותה להישאר בבית והבטיח בתמורה שלאחר השיפוץ יאפשר לה להמשיך את השכירות בשנה הבאה באותו מחיר שהיא משלמת. כיוון שכך נדהמה התובעת לטענתה מהודעת הנתבע לקראת תום השנה כי עליה לעזוב את הדירה. היא בקשה מהנתבע ארכה בת 15 ימים לפינוי המושכר ונענתה בשלילה. היא נאלצה להשאיר את כל הציוד שלה בדירה ולעבור עם בנותיה לבית אביה למשך 15 ימים. היא נאלצה לשכור דירה שאינה מתאימה לה במחיר יקר ולשאת תוך שנה פעם נוספת בהוצאות מעבר דירה וכן בהתאמת הדירה החדשה לצרכיה. במכתב דרישת הפינוי השני שהפנה הנתבע לתובעת נאמר שהתובעת הפרה את ההסכם בכך שניהלה בדירה את עסקה. התובעת טענה כי הנתבע היה מודע כבר בעת חתימת ההסכם על כוונתה לנהל עסק בדירה. היא הפנתה לפוליסת ביטוח הדירה (בה נדרשה להתקשר לפי הוראות ההסכם ובה הנתבע רשום אף הוא כמוטב), בה נקבע במפורש כי הדירה אינה משמשת למגורים בלבד אלא גם לקליניקה של טיפול אלטרנטיבי. הנתבעת מבקשת לחייב את הנתבע בהוצאות הבאות: תשלום שכ"ט עו"ד בגין עריכת ההסכם - 1,200 ₪. תשלום דמי הביטוח - 911 ₪. מחצית מסכום שכר הדירה לאורך כל תקופת השכירות - 15,400 ₪. עלות צביעת הדירה - 3,000 ₪. הובלה לדירה החדשה - 2,500 ₪. תשלומי ועד בית משך שבעה חודשי השיפוץ - 2,150 ₪. עגמת נפש ופגיעה בפרנסה - 4,500 ₪. ההגנה בכתב הגנתו טען הנתבע כי משך השכירות היה 12 חודשים בלבד ובשום שלב לא נתנה לתובעת הבטחה כלשהי - לא בכתב ולא על-פה - להארכת תקופת השכירות. ביום 24.1.2010 נחתם חוזה בין נציגי דיירי הבנין לחברה קבלנית לביצוע שיפוץ לשיפור חזית הבנין. הודעה על כך נמסרה לנתבע טלפונית במועד כלשהו במהלך חודש ינואר 2010. מיד עם קבלת ההודעה מסר הנתבע לתובעת כי מתוכנן שיפוץ לחזית הבנין. במועד חתימת ההסכם לא הייתה כל החלטה על ביצוע שיפוץ ולכן לא יכול היה להביא דבר החלטה שכזו לידיעתה. העבודות נמשכו חודשיים בלבד (אפריל-מאי 2010). הן החלו בחלק האחורי של הבנין ורק לאחר מכן הושלמו בקדמתו. שעות העבודה היו בין 7:00 ל-16:00. החברה הקבלנית מתחה יריעות בד כדי למנוע כניסת אבק ולכלוך לדירות. טענת התובעת כי בקשה להביא את ההסכם לסיום לפני המועד אינה אמת. התובעת ראתה בשיפוץ הזדמנות להפעיל על הנתבע לחץ להארכת תקופת השכירות. באחת השיחות עם התובעת הציע לה הנתבע לשאת בעלות ניקוי האבק בדירתה משך 10 שבועות, בסך כולל של 1,000 ₪, אך היא סרבה. לנתבע טענות רבות בנוגע להתנהגות התובעת, שלדבריו הרבתה להטרידו בשעות שונות ולא מקובלות בכל מיני עניינים הקשורים בדירה. למרות שמועד פינוי הדירה היה ידוע ולא היה צורך בכך, שלח הנתבע לתובעת ביום 12.7.2010 תזכורת בדבר סיום ההסכם במועדו. ביום 15.7.2010 הודיעה התובעת לנתבע באמצעות מסרון שאין לה בעיה לפנותאת המושכר במועד, אך מיד לאחר מכן פנתה אליו מספר פעמים על מנת שיאריך את תקופת השכירות. ביום 18.7.2010 שלה הנתבע לתובעת מכתב נוסף בו היא מתבקשת להפסיק להטרידו ולפנות את הדירה במועד. ביום 29.8.2010 (יומיים טרם הפינוי המיועד) פנתה התובעת לנתבע ובקשה ממנו לדחות את הפינוי ליום 15.9.2010. הנתבע אישר לתובעת להישאר בדירה עד ליום 5.9.2010. סמוך ליום 5.9.2010 שוחח הנתבע עם התובעת ולתדהמתו הודיעה לו התובעת כי אין בכוונתה לפנות את הדירה במועד. התובעה המשיכה להתגורר בדירה במהלך חודש ספטמבר 2010 מבלי ששלמה עבור אי פינוי הדירה במועד המוסכם ומבלי ששילמה עבור שהותה בדירה בחודש ספטמבר. התביעה שכנגד לטענת הנתבע, התובעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית בכך שלא פינתה את המושכר במועד והסבה לדירה נזקים, ועל כן עליה לשלם לו פיצוי מוסכם בסך 20,000 ₪. לטענת הנתבע, נשא הוא במקום התובעת בתשלומי ועד בית בסך 645 ₪ עבור החודשים יולי, אוגוסט וספטמבר 2010, ובתשלום בסך 69.60 ₪ לחברת הגז. לטענת הנתבע, על התובעת לשלם לו פיצוי עבור כל יום שלא פינתה את המושכר במהלך חודש ספטמבר 2010, בסך כולל של 7,500 ₪. ההגנה שכנגד התובעת כפרה בכתב הגנתה לתביעה שכנגד בכך שעליה לפצות את הנתבע על איחור בפינוי הדירה. לדבריה עזבה את הדירה ביום 5.9.2010, ערב ראש השנה, ורק ציוד שלה נותר בדירה. מפתחות המושכר הועברו לפי בקשת הנתבע לאחראי על הפועלים ששהו בבנין. הנתבעת כפרה בכך שהסבה לדירה נזקים כלשהם. הנתבעת לא התייחסה בכתב הגנתה לתביעה שכנגד לטענה כי היא נותרה חייבת דמי ועד בית, ובנוגע לחשבון הגז לדבריה מדובר בחשבון בגין צריכה קודמת והוא שולם על ידה. מהלך הדיון התובעת העידה לפניי וחזרה בעדותה על עיקרי הטענות שהובאו מטעמה בהרחבה בכתבי הטענות מטעמה. מעבר לכך ראיתי לנכון להביא את הדברים הבאים שעלו בעדותה: במהלך עדותה טענה התובעת כי אביה, שנכח במעמד חתימת ההסכם, ניסה להתעקש שההסכם יהיה ארוך טווח. הנתבע סירב לשנות את ההסכם, אך אמר שמילה שלו היא מילה והזוג הקודם גר בדירה חמש שנים. התובעת האמינה לו. אם היה ברור לה שההסכם הוא לשנה בלבד לא הייתה מתקשרת בו. לפי עדות התובעת, אחי הנתבע גר בכניסה אחרת בבנין, ולכן אינה מאמינה לו שלא ידע על השיפוץ זמן רב טרם החל. נוסף על כך, שיפוץ מחייב תשלום מראש של בעלי הדירות וזו אינדיקציה נוספת למודעותו המוקדמת של הנתבע. הנתבע אמר לתובעת במענה לתלונותיה בנוגע לשיפוץ כי זה יימשך חודשיים שלושה בלבד, אך כאשר עזבה הנתבעת את הדירה השיפוץ עוד היה בעיצומו. התובעת לא בקשה מן הנתבע לחדש את החוזה, ולכן לא פנתה אליו. היה לה ברור שהיא נשארת בדירה. בשלב מסוים נאות הנתבע להגיע לדירה על מנת להתרשם בעצמו מהנזק שגורם השיפוץ. הנתבע צרח על התובעת ויצא מהבית, ומיד לאחר מכן שלח לה את ההודעה שעליה לפנות את הדירה. התובעת נכנסה לדירה מושכרת שהייתה חדשה, והיה עיכוב במסירתה. לכן בקשה התובעת מהנתבע ארכה עד ליום 15.9.2010, הוא סירב, ועל כן נאלצה התובעת לעזוב את הדירה ביום 5.9.2010 טרם יכולה הייתה להיכנס לדירה החדשה. היה זה ערב ראש השנה. התובעת עברה להתגורר זמנית בבית אביה והותירה ציוד בדירה. את הציוד הנותר הוציאה התובעת מהדירה ביום 13.9.2010. התובע הסכים לאיחור בן חמישה ימים ואמר שהוא נותן אותם לתובעת במתנה, ואינו צריך את הכסף. התובעת אישרה שלא שילמה את דמי ועד הבית לחודש אוגוסט 2010. לטענתה שילמה עבור חודש יולי, ואינה צריכה לשלם עבור חודש ספטמבר. הנתבע לא הביא הוכחה שהיו הוצאות מים או חשמל בדירה לאחר 5.9.2010. הנתבע אף הוא העיד לפניי ארוכות, וחזר במסגרת זו על הטענות שהובאו בכתבי הטענות מטעמו. מעבר לכך יובאו כאן הדברים הבאים: לגבי פוליסת הביטוח שם מצוין כי הדירה מושכרת לא למגורים בלבד ומתנהל בה עסק - זה נערך אחרי החוזה ולא כחלק ממנו, ומדובר בביטוח מבנה בלבד. מכל מקום, הנתבע לא אמר לתובעת לכתחילה לפנות את הדירה בגלל העסק שהיא מנהלת בו. הנתבע לא ידע על השיפוץ לפני חודש פברואר 2010 ולא השתתף בשום ישיבה של ועד הבית. רק בחודש פברואר 2010 אמרו לו שעליו לשלם. "כנראה" שאחי הנתבע היה הנציג שהסכים בשמו, אך האח לא דיבר על כך עם הנתבע וממילא אין צורך בהסכמת 100% מבעלי הדירות כדי להחליט על שיפוץ. לוּ היה הנתבע יודע על כוונה לעשות שיפוץ היה מיידע את התובעת. התובעת ניסתה לסחוט את הנתבע. היא אמרה לו שאם תישאר בדירה היא תוריד לו בשכר הדירה. הנתבע הבהיר לתובעת שהנכס שלו ולא שלה. יכול להיות שהתובעת אמרה לנתבע שהיא מחפשת נכס לטווח ארוך, אבל הוא הבהיר לה שאינו מוכן להתקשר בהסכם עם אופציה. הנתבע היה צריך את הנכס משום שבתו התקבלה ללימודים בירושלים, ולכן התעקש על פינו הדירה. בסופו של דבר הבת בחרה ללמוד בארה"ב. הנתבע מחה על כך שהתובעת נתנה את מפתחות הדירה לאדם זר. מטעם הנתבע העיד מר עופר לוונברג. מר לוונברג היה ממובילי תהליך השיפוץ בבנין. לדברי מר לוונברג, נושא השיפוץ עלה בישיבות ועד הבנין לאורך כמה שנים אך לא קוּדם. העד ושניים נוספים החליטו לפעול באופן עצמאי. הם ניהלו מו"מ עם שתי חברות. קיבלו הצעות והביאו אותן לפני הדיירים. התקיימו שתיים שלוש ישיבות עם הדיירים טרם ההחלטה להתקשר בהסכם השיפוץ בחודש ספטמבר או אוקטובר 2009. האישור היה כמעט פה אחד. השיפוץ החל בחודש פברואר 2010 והסתיים בחודש יוני 2011. דיון והכרעה שמעתי את הצדדים והעד מר לוונברג. עיינתי במוצגים שהוגשו במהלך הדיון כמו גם בכתבי הטענות ובכל אשר צורף להם. אחר כל אלה באתי לכלל מסקנה כי דין שתי התביעות להתקבל בחלקן, הכל כמפורט להלן. אפתח בהצגת ממצאי העובדה: א. תקופת השכירות כאמור לעיל סעיף 4(א) להסכם קובע כי תקופת השכירות היא 12 חודשים שתחילתם ביום 1.9.2009, ואין בהסכם כל הוראה בנוגע להארכת משך התקופה. טענת התובעת כי הנתבע התחייב בפניה במעמד חתימת ההסכם כי למרות האמור בהסכם יאות להאריך את משך התקופה היא טענה בעל פה נגד מסמך מפורש בכתב. טענה זו יכולה הייתה להיתמך בעדות אבי התובעת, לוּ הובא זה לעדות על ידה, והעובדה כי הלה לא העיד פועלת מטבע הדברים נגד טענת התובעת שלכאורה יכול היה לאשר. זאת ועוד. בעדותה הבהירה התובעת כי נושא מתן האופציה עלה במשא ומתן בין הצדדים, אך הנתבע התעקש שבהסכם לא תיכלל אופציה. הנה כי כן, התובעת ידעה אל נכון כי הנתבע אינו מוכן לכלול במסגרת החוזית אפשרות להארכת משך תקופת השכירות. אף לגרסתה שלה צריכה הייתה הנתבעת להבין לכל הפחות שישנה אפשרות ממשית שכאשר הנושא יעלה על הפרק יסרב הנתבע להאריך את תקופת השכירות, וצריכה הייתה לכלכל מעשיה בהתאם. ועוד. התובעת אינה טוענת כי בינה לבין הנתבע התגבשה הסכמה ספציפית בנוגע לתקופת השכירות, אלא רק שהשכירות (בניגוד לנאמר בהסכם) תהיה ארוכת טווח. מכאן עולה כי גם אם הייתי מקבל את טענת התובעת בנוגע להבטחת הנתבע, ברור כי הבטחה כזו לא הייתה מסוימת במידה שתוכל ליצור התחייבות חוזית. על יסוד האמור לעיל אני קובע כי הנתבעת לא הוכיחה שבינה לבין הנתבע הייתה הסכמה שבעל פה כי תקופת השכירות תהיה יותר משנה אחת. נוכח "התעקשות" הנתבע בעניין זה במשא ומתן, אף לא ראיתי לקבוע כי הנתבע פעל בעניין זה כלפי התובעת שלא בתום לב. עוד טענה התובעת כי במהלך מגעיה עם הנתבע בסוגיית השיפוץ בבנין והשלכותיו על השכירות, שכנע אותה הנתבע להישאר בדירה ולא לעזוב אותה טרם סיום תקופת השכירות בכך שהבטיח לה שלאחר השיפוץ יאפשר לה להישאר בדירה שנה נוספת. טענה זו של התובעת מוכחשת נחרצות על ידי הנתבע, וגרסתה (שאגב סותרת את טענתה כי מלכתחילה הוסכם על הצדדים שהשכירות לא תסתיים החלוף 12 חודשים) אינה נראית לי עדיפה על פני גרסת הנתבע. אציין כי לא השתכנעתי שדברים שאמר הנתבע במסגרת שיחה בינו לבין התובעת, אשר הוקלטה על ידה בסתר וצורפה לכתבי טענותיה, עולים כדי הודאה של ממש בכך שאגב שיחותיהם בנושא השיפוץ הבטיח לתובעת שתוכל להישאר בדירה מעבר לתקופה הנקובה בהסכם. אשר על כן אני קובע כי גם במהלך תקופת השכירות לא הסכימו הצדדים להאריך את תקופת השכירות מעבר לשנה אחת. ב. מועד פינוי הדירה כאמור לעיל, הצדדים חלוקים בשאלה מתי הסתלקה התובעת מן הדירה: התובעת טוענת שעזבה ביום 5.9.2010 ופינתה את חפציה ביום 13.9.2010, ואילו והנתבע טוען שהתובעת שהתה שם עד סוף חודש ספטמבר 2010. גרסת התובעת נתמכת בחילופי המכתבים בין הצדדים, מהם עולה כי התובעת בקשה מן הנתבע לאפשר לה להישאר בדירה עד ליום 15.9.2010, אך הוא איפשר לה להישאר בה רק עד ליום 5.9.2010 בשעות הערב. הנתבע טען בכתב הגנתו כי התובעת התגוררה בדירה במהלך כל חודש ספטמבר, אך לא הביא כל אסמכתא לטענתו זו ולא טרח לציין מתי קיבל את מפתחות הדירה מידי התובעת. במצב דברים זה אני רואה לנכון לאמץ את גירסת התובעת בנוגע למועד פינוי הדירה. אני מאמץ את גרסת התובעת גם לעניין בקשת הנתבע כי מפתחות הדירה יימסר לאחראי על פועלי השיפוץ. הנתבע ידע כי התובעת עתידה לפנות את הדירה לפי בקשתה לכל המאוחר ביום 15.9.2010 ואין זה מתקבל על דעתי שלא עמד איתה בקשר ולא עשה את הדרוש לקבל את מפתחות הדירה מידיה. ג. מטרת השכירות החלטתי לאמץ את גרסת התובעת בנוגע למודעות הנתבע לכך שהדירה הושכרה לא לצרכי מגורים בלבד, אלא גם לשם הפעלת עסקה של התובעת. אמנם ההסכם כולל הוראה מפורשת לפיה מטרת השכירות למגורים בלבד, אולם גרסת התובעת כי הנתבע ידע מראשית הדרך שהיא מפעילה עסק במקום נתמכת באופן ברור מנוסח פוליסת הביטוח שהנתבעת חויבה בה כחלק מן ההסכם. בפוליסת הביטוח - מבנה ותכולה - בה הנתבע הוא אחד המוטבים, נרשם במפורש כי בדירה מתנהלת פעילות של קואצ'ינג, הדירה אינה משמשת למגורים בלבד אלא גם כקליניקה של טיפול אלטרנטיבי. לוּ היה ממש בגרסת הנתבע כי בעקבות הוצאת הפוליסה למד לראשונה שהתובעת מפעילה עסק בדירה, חזקה עליו שהיה מבהיר לה מיד שהיא מפרה את ההסכם. אני קובע אפוא כי הנתבע ידע מראשית הדרך שהתובעת מפעילה בדירה את העסק שלה, והוא הסכים לכך. ד. השיפוץ בבנין אין חולק כי בבנין התבצע שיפוץ חזית מקיף שהחל בחודש פברואר 2010. הנתבע טען כי השיפוץ נמשך חודשיים בלבד. התובעת טענה כי השיפוץ לא הסתיים במועד עזיבתה את המושכר, וגרסתה זו אושרה בעדותו של עד ההגנה האובייקטיבי מר לוונברג. הנה כי כן, יש לקבוע כי השיפוץ בבנין נמשך לאורך 7 חודשי שכירות ולא כטענת הנתבע. התובעת טענה כי הנתבע ידע על השיפוץ המתוכנן טרם התקשר עמה בהסכם (ומכאן שהטעה אותה בעת שהתקשרה עמו בהסכם). לטענה זו אין סימוכין ואני קובע כי לא הוכחה. הנתבע גרס כי לראשונה נודע לו על השיפוץ כאשר נתבקש בחודש פברואר 2010 לשלם עבורו. טענה זו יש לדחות בשתי ידיים. אחי הנתבע מתגורר בבנין (בכניסה אחרת). הנתבע אישר בעדותו כי האח שימש נציג מטעמו בנוגע לשיפוץ. מעדותו של מר לוונברג עלה כי התקיימו אסיפות דיירים בנוגע לשיפוץ בחודש ספטמבר או אוקטובר 2010. לא מתקבל על דעתי כי אחי הנתבע לא עדכן את הנתבע בהחלטה לבצע שיפוץ בבנין שעלות ניכרת בצידו. אני קובע אפוא כי הנתבע היה ער לכוונה הקונקרטית לשפץ את הבנין לכל המאוחר בחודש אוקטובר 2010. גרסתה המפורטת של הנתבעת בנוגע להשלכות השיפוץ עליה, על בנותיה ועל העסק שהפעילה בדירה (עסק שכאמור הנתבע היה מודע לו מראשית הדרך), לא נסתרה. גרסה זו נתמכת בתמונות ת/2 שהנתבע לא התכחש לאותנטיות שלהן. ה. תשלומי ועד בית וחשבון גז התובעת אישרה בעדותה שלא שילמה את דמי ועד הבית לחודש אוגוסט 2010. המסמכים שצרף הנתבע לתביעה שכנגד מוכיחים כי הוא היה זה ששילם את דמי ועד הבית עבור הדירה גם עבור החודשים יולי וספטמבר 2010. התובעת כפרה בעדותה בכך שחשבון הגז שצורף לכתב התביעה שכנגד משקף צריכת גז בתקופה בה התגוררה בדירה, ונוכח תאריך קריאת מונה הגז המתנוסס עליו (5.11.2010) אני רואה להעדיף את גרסת התובעת בעניין זה על פני גרסת הנתבע. ו. נזקים שהסבה התובעת לדירה לא שוכנעתי כי התובעת הסבה נזקים כלשהם לדירה. הנתבע הגיש את תביעתו זמן רב מאוד לאחר פינוי המושכר ורק לאחר שהתובעת הגישה תביעתה נגדו. התובע לא תיעד בשום צורה את הנזק שלדבריו נגרם לדירה. לאחר ששמעתי את עדותו אינני מאמין לתובע כי מחל לתובעת על הרס כה חמור שזרעה בדירה לדבריו. הנה כי כן, הנזק הנטען לדירה לא הוכח. המשמעות המשפטית לפי ההסכם היה על התובעת לפנות את הדירה עד ליום 31.8.2010. בעקבות פניית התובעת, הנתבע הסכים כי תישאר בדירה עד ליום 5.9.2010 בשעות הערב. הנתבע לא הסכים להאריך את מועד הפינוי עד ליום 15.9.2010. התובעת עזבה את הדירה ביום 5.9.2010, אך הותירה את רכושה בדירה עד ליום 13.9.2010. הותרת מטלטלי התובעת בדירה מנעה, מטבע הדברים, מן הנתבע להשכיר את הדירה. נוכח קביעתי כי הנתבע יכול היה לקבל את מפתחות הדירה ביום 13.9.2010, אני מוסיף וקובע כי התובעת עמדה בהתחייבותה החוזית לפנות את הדירה במועד זה. מכאן עולה כי התובעת הפרה את ההסכם ואיחרה 8 ימים במסירת החזקה בדירה לידי הנתבע. הנתבע זכאי לפיצויים בגין הנזק שגרמה לו ההפרה. לפי סעיף 16 להסכם, פיגור בפינוי הדירה מהווה הפרה יסודית. סעיף 11(ב) להסכם קובע פיצוי מוסכם בגובה 250 ₪ עבור כל יום פיגור "בנוסף לכל סעד המוקנה למשכיר עפ"י חוזה זה ועפ"י הדין". סעיף 18 להסכם קובע פיצוי מוסכם בסך 20,000 ₪ בגין כל הפרה יסודית. לטעמי, היחס בין שתי הוראות הפיצוי המוסכם ברור: הצדדים בוודאי התכוונו לכך שבמקרה טיפוסי של פיגור בפינוי הדירה לא תחול הוראת הפיצוי הכללית, אלא ההוראה בדבר 250 ₪ עבור כל יום איחור. פרשנות אחרת של ההסכם מביאה לכדי אבסורד ופיצוי כפל. כוונת הצדדים במשפט שצוטט לעיל הייתה להבטיח כי הפיצוי המוסכם בגין כל יום איחור לא ימצה את אפשרויות הנתבע לפעול נגד התובעת במקרה של איחור בפינוי (למשל בדרך של הגשת תביעה לפינוי מושכר), ולא לכך שבו זמנית יחול גם הפיצוי המושכר הכללי. זאת ועוד. הפיצוי שהוסכם על הצדדים נראה מופרז ואין יחס סביר בינו לבין הנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת הסכם, בוודאי בהתחשב בדמי השכירות (4,400 ₪). אני רואה לנכון להפחית את הפיצוי ולהעמידו על סך של 170 ₪ עבור כל יום איחור. נוכח האמור לעיל אני קובע כי התובעת חבה לנתבע סך של 1,360 ₪ בגין האיחור שאחרה בפינוי הדירה. פועל יוצא של קביעות העובדה שקבעתי בנוגע לחשבונות ועד הבית והגז הוא שהנתבע שילם עבור התובעת את חשבונות ועד הבית עבור החודשים יולי, אוגוסט ומחצית ספטמבר 2010, ועל כן התובעת חבה לו סכום של 537 ₪. אזכיר כי קבעתי לעיל שבנושא הגז אין לנתבע עילת תביעה נגד התובעת. התובעת חבה אפוא לנתבע סך כולל של 1,897 ₪. תביעת התובעת נגד הנתבע מתרכזת בנזקים מוכחים שנגרמו לה עקב השיפוץ בבנין שהחל בחודש פברואר 2010 ולא הסתיים במועד בו פינתה התובעת את הדירה. כאמור לעיל, לא שוכנעתי כי הנתבע ידע בעת כריתת ההסכם כי בבנין עתיד להיערך שיפוץ מקיף שיש בו כדי להשפיע על ההסכם שערך עם התובעת. התובעת לא הוכיחה אפור כי הנתבע הטעה אותה בעניין זה. יחד עם זה, ברור כשמש בצהרי יום כי התובעת לא הייתה מתקשרת בהסכם לשכירת הדירה לוּ רק ידעה ששיפוץ מזיק כזה יתקיים במשך תקופה העולה על מחצית תקופת השכירות כולה (אם כי הנתבע לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך במועד החתימה על ההסכם). אלא, שקבעתי לעיל כי הנתבע היה ער לכך שקיימת כוונה קונקרטית לשפץ את חזית הבנין לכל המאוחר בחודש אוקטובר 2010 - זמן קצר לאחר חתימת ההסכם. במצב דברים זה חייב היה הנתבע להודיע על כך לתובעת, על מנת שתכלכל צעדיה, וזאת במסגרת חובתו לנהוג בתום לב בקיום חיובי ההסכם [סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973]. הנתבע לא הודיע דבר לתובעת. יתרה מכך, בעת שהתבררו מימדי השיפוץ והשלכתו על יכולתה של התובעת לקיים את שגרת חייה ואת עסקה (לוֹ כאמור לעיל היה הנתבע מודע) במושכר, חייב היה הנתבע לאפשר לתובעת להשתחרר מן ההסכם תוך זמן סביר. גם זאת לא עשה הנתבע אלא להפך: עמד על קיום ההסכם. הנני סבור כי בנוהגו כך בתובעת חב הנתבע בנזקי התובעת בשל השיפוץ. לשכירות יש שווי כלכלי המתבטא, בין היתר, בדמי השכירות. דמי השכירות שנקבעו בהסכם אינם משקפים את שווי השוק ביחס לדירה שהבנין בו היא מצויה עובר שיפוץ מקיף. תרופתה המובהקת של התובעת תהיה בהפחתת דמי השכירות ששילמה לנתבע לראוי בנסיבות העניין (באנלוגיה להוראת סעיף 9(2) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971). בהינתן האמון שנתתי בגרסת התובעת לעניין הנזק שנגרם לה, לבנותיה ולעסק שניהלה בדירה (כאמור בידיעת הנתבע), אני קובע כי יש להפחית את דמי השכירות ששילמה לנתבע במשך שבעה חודשים ב-35%. לפיכך, הנתבע חב בפיצויי התובעת בסך של 1,540 ₪ עבור כל חודש שכירות בו בוצע שיפוץ בבנין, ובסך הכול - 10,780 ₪. סיכום לסיכום הנני מקבל את התביעה ומורה לנתבע לשלם לתובעת סך של 10,780 ₪, וכן מקבל את התביעה שכנגד ומורה לתובעת לשלם לנתבע סך של 1,897 ₪. יש לקזז את הסכומים כך שהנתבע ישלם לתובעת סכום של 8,883 ₪, בתוספת הוצאות משפט בסך 800 ₪ (כללתי בסכום זה את אגרת בית המשפט) - ובסך הכול 9,683 ₪ - בתוך 30 יום מיום המצאת פסק הדין. לא ישולם הסכום הכולל במועד, יישא הוא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. ניתן להגיש בקשת רשות לערער לבית המשפט המחוזי תוך 15 יום. בניהשכירותהפחתת שכר / ירידה בשכרשיפוצניקשיפוציםבנייןדמי שכירות