מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא קרקעות בכפר ג'ת - פסק דין: 1. שלוש תביעות שונות שאוחדו לתיק אחד (11512-06-09 ), ובהן נידונה שאלת הבעלות הנטענת על ידי כל אחד מהצדדים בהתייחס לחלקה 20 בגוש 18748 (להלן "חלקה 20") וכן בהתייחס לחלקה 35 בגוש 18741 (להלן "חלקה 35") שתי החלקות בכפר ג'ת הגלילית. ("חלקה 20" ו-"חלקה 35" להלן "המקרקעין"). הצדדים יכונו כפי שהם בכותרת התיק המאוחד. 2. עובדות הרקע 2.1 נתבע 1 רשום בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של 8573/30273 חלקים בחלקה 20 (שווה ל-2857.6 מ"ר) (נספח לת/5) וכן רשום כבעלים בשלמות של כל הזכויות בחלקה 35.(נספח לת/4). (סה"כ בחלקה 35 - 5,696 מ"ר). הרישום בחלקה 20 הוא מיום 21.9.08, ובחלקה 35 מיום 27.8.08 מכח צוואה. 2.2 תמצית האירועים: נתבע 1 העביר במתנה חלק מחלקה 20 ואת חלקה 35 לאחיו, נתבע 2. האחרון מכר לצדדי ג'. נרשמו הערות אזהרה לטובתם. מספר חודשים לאחר מכן, נרשמה הערת אזהרה על המקרקעין לטובת בנו של נתבע 1, לפי ס' 128 לחוק המקרקעין, דהיינו יש צורך בהסכמתו כתנאי לביצוע כל עסקה. למי הזכויות במקרקעין? להלן הפרטים - 2.3 פרק א' "מתנה לאח" - ביום 13.11.08 העביר נתבע 1 לנתבע 2 במתנה וללא תמורה 2473 מ"ר בחלקה 20. ביום 20.8.08 העביר נתבע 1 לאחיו נתבע 2 במתנה וללא תמורה את כל זכויותיו בחלקה 35. במעמד חתימת תצהירי העברה חתם נתבע 1 על יפוי כח בלתי חוזר לעו"ד סאמר ביסאן על מנת שיבצע את כל הפעולות של העברה בטאבו על שם נתבע 2 וכן חתם על טפסי הדווחים לשלטונות המס. (תצהירי המתנה מאומתים על ידי עו"ד ביסאן, נספחים לת/4 ולת/5, וכך גם יפויי הכח). 2.4 פרק ב' "האח מוכר לצדדי ג'" - ביום 13.11.08 נחתם הסכם מכר בין נתבע 2 לבין התובע 1 על פיו מכר נתבע 2 לתובע 1473 מ"ר בחלקה 20, ולתובע 2 מכר 1000 מ"ר בחלקה 20 לפי הסכם מיום 14.11.08. ההסכמים נחתמו במשרדו של עו"ד סאמר ביסאן יחד עם יפויי כח בלתי חוזרים, והחתימה על המסמכים אושרה על ידי עו"ד סאמר ביסאן. העסקה דווחה לשלטונות המס, ושולמו המיסים בגינה. התובע 1 והתובע 2 הצהירו כי שלמו את מלוא התמורה לנתבע 2, הצהרה שלא נסתרה. כמו כן מכר הנתבע 2 לתובע 3 את כל זכויותיו בחלקה 35. המכר נעשה בשני שלבים: ביום 20.8.08 מכר 4,000 מ"ר בהסכם אשר תובע 3 חתם עליו במשרדי עו"ד סאמר ביסאן, וביום10.9.08 סך של 1,696 מ"ר. גם הסכם זה נחתם במשרדו של עו"ד סאמר ביסאן. הנתבע 2 חתם על יפוי כח בלתי חוזר לעו"ד סאמר ביסאן להעביר את הזכויות לתובעים, על טופס רישום הערת אזהרה ועל טפסי דווח לשלטונות המס. החתימה על ההסכמים ויפויי הכח הבלתי חוזרים אושרה על ידי עו"ד סאמר ביסאן, בחתימתו בתאריך ההסכם. (ההסכמים ויפויי הכח, נספחים ד'-ו' לת/4). ואכן, ביום 18.11.08 נרשמה הערת אזהרה לטובת התובעים 1,2 על חלקה 20. ביום 27.8.08 נרשמה הערת אזהרה לטובת תובע 3 על 4000 מ"ר וביום 10.9.08 על יתרת ה-1696 מ"ר. התובעים הצהירו כי שלמו את מלוא התמורה, הצהרה שלא נסתרה. המס שולם והוצגו אישורי הרשויות להעברה בטאבו. 2.5 פרק ג' "זכויות לבן הנתבע 1?" - ביום 15.2.09 רשם הנתבע 1 הערת אזהרה לטובת בנו לפי ס' 128 לחוק המקרקעין, המלמדת על כך שדרושה הסכמת הבן לכל עסקה במקרקעין. הנתבע 1 סרב להסיר את הערת האזהרה. 2.6 נתבע 1 ונתבע 2 שותפים במפעל ליצור פלסטיק - מהעדויות עלה כי שני נתבעים אלו שותפים במפעל לייצור פלסטיק, ובמועד הרלוונטי היה המפעל בקשיים כספיים. 3. טענות הנתבעים 1,3 3.1 לנתבע 1 טענות בשני מישורים - מישור אחד - כנגד נתבע 2, אחיו, בשל כך שרימה אותו. יחד עם זאת, נתבע 1 לא פתח חזית משפטית פורמלית מול נתבע 2 בתביעה זו, ואף הגיע עימו להסדר בהסכם שנחתם כשלושה חודשים לאחר הגשת תביעה זו. המישור השני - כנגד תוקף עסקאות המכר עם התובעים. 3.2 נתבע 2 בחר שלא להתגונן בתביעה זו כלל ועיקר, דהיינו לא הגיש כתב הגנה, לא הגיש תצהיר, לא הגיע לעדות על אף שזומן, והתייצבותו לעדות לפי הזמנת ב"כ נתבעים 1,3 היתה רק לאחר שהוצא כנגדו צו הבאה. במהלך עדות הנתבע 1 עלה כי לטענתו היה הסכם חילופי קרקעות בין נתבע 1 ונתבע 2 שלא קויים על ידי נתבע 2. לא הובאו בפני פרטי העסקאות בין שני האחים לחילופי קרקעות, ומשלא נפתחה יריבות משפטית פורמלית בנקודה זו בדרך של הודעה לצד ג' - אין כל צורך להכריע בה. 3.3 מרבית טענות הנתבעים הינן טענות עובדתיות, וכן טענה משפטית לענין התוקף המשפטי של עסקת המתנה. להלן פירוט טענותיהם: א. ההעברה היתה רק לצורך שעבוד - נתבע 1 העביר את הזכויות לנתבע 2 רק לצורך שעבוד החלקות, להבטחת הלוואה שנתבע 2 אמור היה לקבל מנביל שופאניה. ב. החתמה במרמה - נתבע 2 וע"ד סאמר ביסאן החתימו את הנתבע 1 על מסמכי מתנה מבלי שידע על כך. ג. העדר דרישת הכתב - תצהיר ההעברה ויפוי הכח הבלתי חוזר אינם עונים על דרישת הכתב לפי ס' 5 לחוק המתנה התשכ"ח 1968 וס' 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969. ד. ביטול המתנה - נתבע 1 חזר בו מהמתנה לאחיו, והודיע על כך לתובעים. ה. העדר תום לב - התובעים רכשו את הקרקע בהעדר תום לב ובהעדר תמורה. 4. האם העברת המקרקעין היתה רק לצורך שעבוד? האם מדובר בהחתמה במרמה? 4.1 נשמעה עדותו של עו"ד סאמר ביסאן, שהיתה עדות סדורה מהימנה ומשכנעת. א. העסקה נערכה ונחתמה בנוכחות עורך דין - עו"ד סאמר ביסאן היה עורך הדין אצלו בוצעה ונחתמה עסקת המתנה. עו"ד ביסאן חזר בעדותו על כך שהעסקה היתה ללא תמורה, ומטרתה העברת הזכויות מנתבע 1 לנתבע 2 והקניית הזכויות לנתבע 2. ב. הנתבעים 1,2, קראו את המסמכים והבינו את תוכנם - עו"ד ביסאן העיד כי "הם קראו את המסמכים, הבינו אותם וחתמו עליהם בפני". (עמ' 11 לפרטיכל). לא היה כל קשר למשכון זכויות, העסקה היתה ידועה לצדדים והם חתמו עליה מתוך הבנה מלאה. עו"ד ביסאן העיד כי לא היה כל דיבור על שעבוד, והנתבעים דברו על עסקה שהיא העברה ללא תמורה. נתבע 2 נשאל האם נתבע 1 חתם על ניירות מבלי שידע על מה הוא חותם ואישר בעדותו כי אחיו קרא את ההסכם קודם שחתם עליו. (עמ' 125 לפרטיכל). עוד הוסיף כי עו"ד בסאן הסביר את העסקה, ונתן לו להקריא בקול רם את התצהירים. היה ברור כי נתבע 1 נותן לנתבע 2 במתנה מקרקעין, והוא יכול לעשות במקרקעין אלו כל עסקה שימצא לנכון. (עמ' 128 לפרטיכל). ג. עסקאות נוספות שנערכו על ידי נתבעים 1,2, באותה תקופה והן שרירות וקיימות - עוד העיד עו"ד ביסאן כי העסקות מושא הדיון אינן העסקות היחידות שנחתמו בפניו על ידי נתבע 1 ונתבע 2. היתה עסקה נוספת של העברת 506 מ"ר במתנה מנתבע 1 לנתבע 2, (בחלקה 20 באותו הגוש) ונתבע 2 מכר אותם לתובע 1 באפריל 2008. עובדה זו אושרה בעדות נתבע 1, שלא ידע להסביר מדוע הקרקע לא נמכרה על ידו ישירות לתובע 1, אלא תחילה הועברה כמתנה לנתבע 2. (עמ' 65,66 לפרטיכל). העסקה נרשמה בטאבו. ללמדך - עסקת המתנה היתה שרירה וקיימת בין נתבע 1 לנתבע 2. כמו כן היו עסקאות מקרקעין נוספות שהנתבעים עשו אצל עו"ד ביסאן בחודש אפריל 2008, כמו מכר בחלקה 33 בגוש 18915. (מסמכי מקור מתיק עו"ד ביסאן סומנו ת/1). 4.2 סמיכות המועדים בין עסקת המתנה והמכר - לטענת ב"כ הנתבעים 1,3, סמיכות המועדים בין עסקת המתנה והסכם המכר, היתה צריכה להדליק אור אדום אצל עורך הדין. לא קבלתי טענה זו של הנתבעים. עו"ד ביסאן הסביר בצורה מפורשת כי זה מה שהתבקש לבצע, והוא לא נכנס לשיקולי הצדדים, לא לשיקולי המתנה ולא לשיקולי המכר והטעם שדווקא נתבע 2 מוכר את המקרקעין, ולא נתבע 1. טענה זו של הנתבעים איננה מקימה חזקה שמדובר בשעבוד, שכן לגבי עסקת שעבוד ניתן לשאול את אותה שאלה - מדוע הנתבע 2 הוא זה שאמור לשעבד ולא נתבע 1, הבעלים של הקרקע, כצד ג' שערב לפרעון להלוואה? 4.3 החותם על מסמך, חזקה שקרא אותו והבין את תוכנו - חזקה זו נקבעה בשורה של פסקי דין. על המבקש לסתור חזקה זו מוטל נטל השכנוע ברמה גבוהה יותר מאשר הנטל הרגיל במשפטים אזרחיים, ההוכחה צריכה להסתמך על ראיות פוזיטיביות, כאפשרות גבוהה. ראו לענין זה עא 1548/96 בנק איגוד לישראל נ. לופו נבו 12.6.00 - " הנטל להוכחת טענת "לא נעשה דבר" הוא כבד מן הנטל הנדרש להוכחת טענות אחרות במשפטים אזרחיים. שכן, "בדרך-כלל דין הוא, שאדם החותם על מסמך בלא לדעת תכנו, לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא" (השופט זוסמן בע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור (להלן - ע"א שוויץ [6]), בעמ' 117). על המעלים טענת אפסות לסתור חזקה זו, ולהוכיח את גירסתם בראיות פוזיטיביות כאפשרות קרובה. ראו והשוו: ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם [7], בעמ' 91-92; ע"א 624/88 גולד נ' מעוז [8], בעמ' 503." חזקה זו מקבלת משנה תוקף כאשר החתימה היא על מסמך מהותי, המתייחס לנכסיו של החותם, והעברתם ממנו והלאה. (ראו עא 6799/02 יולזרי נ. בנק המזרחי המאוחד בע"מ נבו 17.12.03, עא 1513/99 דטיאשווילי נ. בנ'ק לאומי לישראל בע"מ נבו 17.8.00, עא 6645/00 ערד נ. אבן נבו 21.7.02) כפי שיפורט להלו, הנתבע לא הרים את הנטל לסתור את החזקה, כי בחתימתו למעשה אישר את תוכנה של העסקה כפי שעולה מהמסמכים. 4.4 גרסת הנתבע 1, עדות בעל דין יחידה, גרסה שנסתרה - א. עדות הנתבע 1 לגבי חלקה 35 - הנתבע 1 טען כי באותה עת אחיו היה מצוי בקשיים כספיים והתכוון לקחת הלוואה מנביל שופאניה מרמת הגולן. לדבריו, אחיו בקש ממנו לחתום על מסמכים המאפשרים שעבוד של חלקה 35. בטרם ניגש לעורך הדין נפגש עם מר שופאניה שאישר כי בדעתו להלוות כספים לאחיו, והוא זקוק לבטוחה. לאחר מכן ניגש נתבע 1 לעו"ד ביסאן על מנת לשעבד את הקרקע וסבר שהוא חותם על מסמכי השעבוד. את הרוכש לא פגש. נתבע 1 מציין שאחיו הונה אותו, ולראיה, גם מחיר הקרקע הרשום, כ-5000$ לדונם איננו ריאלי, שכן המחיר הוא 20,000$ לדונם. עוד טען נתבע 1 כי העסקה בין אחיו לרוכש, תובע 3, היתה עסקת שעבוד, ולאחר שנתבע 2 יחזיר לתובע 3 סכום של 20,000$ תתבטל העסקה. על כך לטענתו יש תמליל משיחה מוקלטת. עדות הנתבע 1 לגבי חלקה 20 - טוען נתבע 1 טענות דומות. מדובר בעסקת שעבוד. נתבע 1 טען כי לא פגש את הרוכשים, תובע 1 ותובע 2, במשרדו של עו"ד ביסאן, מחיר הקרקע לא משקף את שוויה האמיתי, ונתבע 2 מכר למעשה את זכויות נתבע 1 בקרקע. ב. הנתבע 1 יודע עברית, ויודע לקרוא את הכתוב בעברית. (עמ' 57 לפרטיכל). הנתבע 1 אישר שקרא את כותרת המסמך, שם נכתב "תצהיר העברה ללא תמורה". כמו כן אישר שלא ראה בשום מקום את המילה "משכון". (עמ' 19 לפרטיכל). כשנשאל מדוע לא העיר על כך השיב כי נתן אמון בעו"ד ביסאן. אך למרות שלדעתו האחרון הפר את האמון שניתן בו, לא פנה ללשכת עורכי הדין ולא נקט כנגדו כל צעד. נתבע 1 טען כי גם נתבע 2, אחיו, הפר את האמון שנתן בו, ורימה אותו. ג. לנתבע 1 לא היה הסבר משכנע לטענת "השעבוד". אם אכן היה אמור רק לשעבד את המקרקעין כבטחון להלוואה שקבל נתבע 2 - מה היה נתבע 1 אמור לקבל כתמורה אם המקרקעין היו ממומשים במקרה של אי פרעון ההלוואה? על כך לא ידע נתבע 1 להשיב. לאחר נסיונות להשיב טען שדרש שעבוד על דירתו של נתבע 2 לתקופה של 4 שנים, אך הסכם כזה לא נחתם, ולא ידע להסביר אם לנתבע 2 היו נכסים באותו מועד, כמו הדירה שהוא טוען לה, מדוע היה צריך לשעבד דווקא את המקרקעין של נתבע 1 כבטחון להלוואה, ולא את הדירה של נתבע 2 (עמ' 66-69 לפרטיכל). נתבע 2 הכחיש בעדותו כי הנתבע 1 אי פעם בקש ממנו לשעבד לטובתו את דירת המגורים שלו. (עמ' 128 לפרטיכל). ד. הנתבע 1 אישר כי לא ראה כי נתבע 2 קבל כסף משופאניה וגם לא ראה כל הסכם הלוואה. למרות זאת חתם לדבריו על העברת המקרקעין לנתבע 2. (עמ' 72 לפרטיכל). ה. אם אכן המטרה היתה שעבוד בלבד, איזו מניעה קמה לשעבד את המקרקעין כשהם רשומים על שם הנתבע 1 כבטחון להלוואה? מדוע היה צורך לבצע עסקת מתנה לנתבע 2, ולאחר מכן מכר מלא לצד ג'? נסיבות העסקה עצמה מלמדות שלא דובר בעסקת שעבוד אלא בהעברה במתנה, על כל המשתמע מכך. ו. הנתבע 1 טען כי הסכום המאוזכר בחוזה המכר בין נתבע 2 לרוכש איננו משקף את ערך האדמה. לא הובאה מטעמו חוות דעת שמאי בנושא זה. הנתבע הסכים שמדובר באדמות חקלאיות. בתצהירו טען נתבע 1 כי ערך דונם במקרקעין הוא לפחות 20,000$, בעדותו אמר שטווח המחירים הוא בין 10,000$ -15,000$. לא הוכח כי נתון התמורה בהסכם המכר מול התובעים לא משקף נכונה את ערך המקרקעין, וגם אם עובדה כזו היתה מוכחת, יכולות להיות לה סיבות שונות, ולאו דווקא ללמד שתוכן ההסכם הוא למעשה רק שעבוד. ז. שלושה חודשים לאחר הגשת התביעה בתיק שבפני, חתמו הנתבע 1 והנתבע 2 על הסכם ביניהם להסדרת החוב לפיו נתבע 2 מתחייב להחזיר בתוך 5 שנים את חובו לנתבע 1 בעבור הקרקעות שקבל ממנו. בהסכם זה (ת/6) אין כל התייחסות לכך שהמקרקעין מושא הדיון רק שועבד, ולא הועבר במתנה. ח. זומן לעדות מר נביל שופאניה על ידי ב"כ נתבעים 1,3. ב"כ הנתבעים בקש להגיש קלטת שבה שוחח עם מר שופאניה. העד לא זיהה את קולו בקלטת והגשתה לא הותרה. אציין כי ב"כ הנתבעים 1,3 ידע כבר 7 חודשים קודם לכן שהעד איננו מזהה את קולו בקלטת, בשל דיון שהתקיים בתיק בפני שופט אחר, ולמרות זאת לא ננקטו צעדים כלשהם בענין זה, גם לא השגת הבנות עם התביעה. העד, למרות שהתייצב, לא נשאל מאום בנושא מתן הלוואה לנתבע 2, ובנושא שעבוד. משלא נחקר,חזקה שבעובדה היא, כי אם היה נשאל בנושא זה על ידי מי שזימנו לעדות, היו תשובותיו נוגסות בגרסת הנתבעים 1,3. ט. נתבע 1 טען בעדותו כי נפגש ביחד עם נתבע 2 עם מר שופאניה, ושוחח עימו. אך במהלך עדותו באולם לא זיהה מר נביל שופאניה את נתבע 1 וציין שלא נפגש עימו (עמ' 95 לפרטיכל). גם נתבע 2 בעדותו סתר את הטענה של נתבע 1 כי נפגש עם שופאניה ביחד עם נתבע 1. (עמ' 119 לפרטיכל). י. נתבע 2 העיד כי לא קבל כל הלוואה ממר שופאניה, לא היתה כל עסקה עם מר שופאניה, ולא נרשם כל שעבוד לטובת שופאניה. (עמ' 127,128 לפרטיכל). 4.5 עדות נתבע 2 א. נתבע 2 העיד כי עסק המפעל הינו שותפות בין 3 האחים, ורשום על שם האחות. השותפות במפעל היא מאוקטובר 2008 או בסמוך לכך, אז החל המפעל בפעילותו, אך ההשקעות במפעל החלו כבר במרץ 2008. לדבריו, המקרקעין ניתנו לו על ידי הנתבע 1 שרצה להצטרף כשותף, על מנת שתמורתם תושקע במפעל. לדבריו נתבע 1 עבד במפעל במשך שלושה חודשים, עד פברואר 2009, ובקש לצאת מהשותפות. לדברי נתבע 2 אז החלו קשיים כספיים במפעל, ורק אז החל הנתבע 1 לבוא בטענות לגבי העברות המקרקעין במתנה. (עמ' 127 לפרטיכל). נחתם ביניהם הסכם מיום 3.9.09 לפיו הוא יחזיר לנתבע 1 את חובו, ערך המקרקעין שקבל. (ת/6). ב. במקביל אישר עד זה כי החתימה על מסמך נ/5 ונ/4 היא חתימתו, אלא שהוחתם לטענתו על ידי ב"כ נתבעים 1,3, במשרדו בנסיבות של מרמה (עמ' 125,126 לפרטיכל). נ/ 4, נ /5 הינם הסכמים בין נתבע 1 ונתבע 2 לביטול עסקת המתנה בהתייחס לחלקה 20 ולחלקה 30. לנתבע 2 לא היתה תשובה לשאלה איזה עסקה חשב שהוא חותם במשרדו של עו"ד ברכאת. יחד עם זאת אישר בעדותו כי הכתוב בהסכמים אלו, שלכאורה דובר בעסקת משכון - איננו נכון. 4.6 ניתן לסכם נושא עובדתי זה, כי באופן חד משמעי העסקה בין נתבע 1 לנתבע 2 היתה עסקת מתנה לכל דבר וענין ולא עסקת שעבוד. הנושא עולה במפורש מתצהירי המתנה, הובהר במעמד החתימה על ידי עו"ד בסאן, הנתבע 1 קרא את המסמכים והבין אותם, ולא נפל כל פגם בהסכם המתנה, שהיה בתוקף לכל דבר וענין במועד עריכת ההסכם עם צדדי ג'. עוד יצויין כי לא נשמעה עדות כלשהיא התומכת בכך שנתבע 1 רומה על ידי עורך הדין במעמד החתימה על העסקה. לא נטען ובוודאי לא הוכח כי עורך הדין הסביר שמדובר בשעבוד, והחתים על דבר אחר. לפיכך, טענת תרמית, הדורשת רמת הוכחה מוגברת, לא הוכחה, ונהדפה על ידי העובדות שהוכחו. 5. דרישת הכתב 5.1 תצהירי המתנה נחתמו הן על ידי נתבע 1 והן על ידי נתבע 2. התצהירים כוללים את שמות הצדדים, מספרי הזהות שלהם, את מספר הגוש והחלקה, את מספר החלקים המועברים, את העובדה שהמקרקעין מועבר במתנה, ללא תמורה, ואת תאריך ההעברה. יפוי הכח הבלתי חוזר שנחתם באותו מעמד חוזר על הפרטים ומסמיך את עורך הדין לפעול. 5.2 המסמכים נערכו בכתב, נחתמו על ידי הצדדים. מופיעים בהם הפרטים הדרושים לצורך דרישת הכתב כפי שהיא בס' 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969 וכפי שהוכרה בפסיקה. כמו כן מתקיימת דרישת הכתב לפי ס' 5 (א) לחוק המתנה התשכ"ח 1968. לפיכך, לא נמצא כל פגם בהיבט הדרישה המהותית של דרישת הכתב. 6. לטענה כי הסכם המתנה בטל בהיותו הסכם למראית עין 6.1 טענת הנתבעים 1,3 היא כי למעשה אמור היה הנתבע 1 לקבל תמורה בעבור המקרקעין שנתן כביכול במתנה. התמורה הינה שותפות במפעל, כפי שהעיד נתבע 2. אכן, ניתן לצאת מהנחה כזו. גם הסכם הפשרה בין הצדדים (ת/6), לפיו נתבע 2 ישלם לנתבע 1 סכום של 700,000 ₪ עבור העברות מקרקעין של 14 דונם שלא פורטו, תומך לכאורה בכך שהמקרקעין ניתנו עבור ערך כלשהו, ולא שקפו העברה אמיתית ללא תמורה, זאת בהנחה שהמקרקעין מושא הדיון נכללים בהסכם הפשרה ת / 6. 6.2 מי שההסכם בא לשרתו, על ידי העלמת התמורה משלטונות המס, איננו יכול להעלות היום טענה כי ההסכם בטל. לא ניתן מחד להיות שותף למעשה לא חוקי, ומאידך, כשנוח לאותו צד, לטעון כנגד אי החוקיות של המסמך. העקרון הישן "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה" נכון גם היום. העלאת טענה כי החוזה פסול, מטעם מי שהיה שותף לעריכתו מעוררת בעייתיות. היום מבקש נתבע 1 לעשות שימוש כביכול ב"אינטרס הציבור" משהפך החוזה לבלתי רצוי בעיניו. "זהו נסיון ציני של אדם להיבנות מחטאיו" (ראו ע. גרוסקופף בספרם של פרידמן וכהן "חוזים" כרך ג' (2005) עמ' 584). די בנימוק זה כדי לחסום את נתבע 1 להעלות טענה מסוג זה. 6.3 אך גם מעבר לכך. מתעוררת שאלת מיונו של הסכם כזה. האם הסכם הכולל רישום כוזב במטרה להונות את שלטונות המס הוא חוזה בלתי חוקי, שדינו יקבע לפי ס' 30 ו-31 לחוק החוזים (חלק כללי) או שמא חוזה זה הינו חוזה למראית עין ועל כן יש לדון בו לפי ס' 13 לחוק החוזים (חלק כללי). ס' 13 לחוק קובע - . "חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה." מאחר והתובעים הרוכשים הסתמכו בתום לב על הסכם המתנה, כפי שאושר בפניהם על ידי עורך הדין שערך את מסמכי המתנה והיה עד לחתימות האחים עליו, וכפי שיפורט בהמשך, אין בעובדה שהסכם המתנה נועד להעלים תמורה משלטונות המס כדי לפגום בזכויות שרכשו צדדי ג' בתום לב. ס' 30, 31 לחוק קובעים - 30. "חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור - בטל". "הוראות סעיפים 19 ו-21 יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על בטלותו של חוזה לפי פרק זה, אולם בבטלות לפי סעיף 30 רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון, לפטור צד מהחובה לפי סעיף 21, כולה או מקצתה, ובמידה שצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה - לחייב את הצד השני בקיום החוב שכנגד, כולו או מקצתו." לפני צאת חוק החוזים ובתחילת דרכו, נהגו בתי המשפט לסווג חוזה המופיע בו סכום כוזב על מנת להונות את שלטונות המס כחוזה בלתי חוקי. לאחר מכן, הציע פרופ' טדסקי במאמרו (משפטים ח' (תשל"ח) 507, לראות בחוזה זה חוזה למראית עין (סימולציה יחסית), כאשר תוצאת בטלותו נכונה לגבי הגרסה הגלויה, אך יש להתחשב בגרסתו האמיתית המסווית. גישה זו אמץ (בדעת מיעוט) כב' השופט ברק בעא 630/78 ביטון נ. מזרחי נבו 13.6.79 גישה שלא התקבלה על דעת שאר חברי ההרכב. גם בהמשך הדרך, לא אומצה גישה זו על ידי בית המשפט העליון באופן מחייב. (ראו דברי כב' השופטת בן פורת בעא 311/78 הווארד נ. מיארה נבו 20.8.80, וכן השארת נושא המיון בצריך עיון בעא359/79 אלחנני נ. רפאל נבו 15.12.80, עא 141/80 גפני נ. מאירוב נבו 5.5.81, עא 759/81 ברש נ. ירדני נבו 30.9.86, עא 53/86 סולל נ. צוקרמן נבו 17.7.88). לפיכך, אסווג את ההסכם כהסכם בלתי חוקי. 6.4 שימוש בס' 31 לחוק החוזים (חלק כללי) - הכלל הוא שחוזה בלתי חוקי הוא חוזה בטל, ורק בנסיבות המתקיימות בס' 31 לחוק יכול בית המשפט לצוות על ביצועו. ס' 31 לחוק מקנה לבית המשפט סמכות לסטות מדין ההשבה, לפי שיקול-דעתו ומטעמי צדק, אם בכיוון שלילתו של סעד ההשבה ואם בכיוון הקנייתו של סעד הקיום, כאשר צד אחד ביצע חיובו לפי החוזה. על שיקולי בית המשפט בשימוש בס' 31 לחוק ראו דברי כב' הנשיא שמגר בעא 701/87 ביהם נ. חיים בן יוסף נבו 7.12.89 - "בקובעו את ההסדר הנ"ל ביקש המחוקק ליצור איזון ראשוני בין שתי מגמות נוגדות: מחד גיסא, הרצון לעשות צדק יחסי בין הצדדים במקרה הקונקרטי, דבר אשר לא נתאפשר במקרים רבים לפי הדין הקודם, כאשר בית המשפט סירב להיענות לתביעה שעניינה חוזה פסול (ראה דברי ההסבר לסעיף הנ"ל בהצעת חוק החוזים (חלק כללי)); ומאידך גיסא, המגמה למנוע כריתתם של חוזים בלתי חוקיים (ע"א 359/79, 365[21] הנ"ל, בעמ' 710). האיזון שבו נקט המחוקק הוא ראשוני בלבד, והוא בא לידי ביטוי בקביעת סעד ההשבה בראש האפשרויות. את האיזון המלא והסופי הותיר המחוקק לבית המשפט. בית המשפט שוקל, בנסיבות המקרה שלפניו, אם יש מקום לפסוח על אופן האיזון הראשוני בו נקב המחוקק. בית המשפט מונחה אף הוא על-ידי שתי המגמות שצוינו לעיל. כך, יכול שבמקרה מתאים יעדיף בית המשפט את המגמה לעשות צדק בין הצדדים על פני המגמה למנוע כריתתם של חוזים פסולים, ויורה על קיום החוזה. במקרה אחר יכול שבית המשפט יעדיף את מגמת ההרתעה על פני עשיית צדק יחסי בין הצדדים, ויפטור את החייב בהשבה מחובתו". מאחר והמקרקעין נמכרו כבר על ידי נתבע 2 לצדדים שלישיים, ובין נתבעים 1,2, קיים הסכם תקף לגרסת שניהם, כי על נתבע 2 לשלם לנתבע 1 סכום של 700,000 ₪ עבור 14 דונם מקרקעין, וההנחה היא שביניהם גם המקרקעין מושא תיק זה, עשיית הצדק מחייבת השארת הסכם המתנה על כנו, כאשר יש להביא את עובדת התמורה לידיעת שלטונות המס. 7. האם ביטול המתנה? 7.1 הנתבע 1 הציג את ההסכם בדבר ביטול המתנה, שנתבע 1 ונתבע 2 הם הצדדים לו, וחתומים עליו לכאורה. (נ/4). ההסכם בכותרתו נושא תאריך 20.8.08. החתימה עליו מתאריך כתוב בכתב יד מיום 22.7.09 (כאשר חודש 7 מתוקן על גבי ספרה 8 שכתובה מתחתיו). הדווח לשלטונות המס נחתם ביום 22.7.09. ביטול המתנה מתייחס לחלקה 35. כמו כן הוצג הסכם שנתבע 1 ונתבע 2 הם הצדדים לו, וחתומים עליו לכאורה. (נ/5). ההסכם בכותרתו נושא תאריך 13.11.08. החתימה עליו מתאריך כתוב בכתב יד מיום 22.7.09. חותמת מיסוי מקרקעין נצרת מלמדת שהתקבל אצלה ביום 23.9.2009. הוצגו יפויי כח בלתי חוזר שנתנו נתבעים 1,2, לב"כ נתבעים 1,3, המסמיכות אותו לבטל את עסקת המתנה לגבי חלקה 20 וחלקה 35. נוסחי ההסכמים נ/4, נ/5 זהים, לבד ממספר הגוש/חלקה. 7.2 נתבע 2 טען כי החתמתו על הסכם ביטול המתנה נעשתה במרמה. 7.3 עסקת המתנה לא הסתיימה ברישום, ולפיכך הינה התחייבות ליתן מתנה. ס' 5 לחוק המתנה התשכ"ח 1968 קובע - "(א) התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב. (ב) כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, זולת אם ויתר בכתב על רשות זו. (ג) מלבד האמור בסעיף קטן (ב), רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן-משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן." הדירותה של ההתחייבות ליתן מתנה מותנית, לאור ס' 5 (ב) בקיומם של שני תנאים מצטברים .התנאי הראשון שהמקבל לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות. התנאי השני הינו שנותן ההתחייבות לא ויתר בכתב על זכות החזרה. דהיינו, גם אם אינני מקבלת את טענת נתבע 2 שהוחתם על נ/4 נ/5 במרמה, ואתייחס אל המסמך כתקף, אפשרות החזרה ממתנה מוגבלת בכך שמקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, ונתבע 1 לא ויתר בכתב על זכות החזרה. 8.4 ויתור על הזכות לחזור מהמתנה - ביפוי הכח שנתן נתבע 1 לעו"ד ביסאן נרשם במפורש בס' 8 (נספח ג' לת/ 3 ונספח ג' לת / 4) - " היות וזכויות צד ג' תלויות ביפוי כח זה, הוא יהיה בלתי חוזר, לא תהיה לי רשות לבטלו או לשנותו וכוחו יהיה יפה גם אחרי פטירתי והוא יחייב גם את יורשי, אפוטרופסי ומנהלי עזבוני". המשמעות היא שנתבע 1 ויתר על זכותו לחזור בו מהמתנה ברגע שהצהיר כי העברת הנכס לנתבע 2 ורישום על שמו הינם הליכים בלתי חוזרים. (ראו דעת רוב בעא 404/84 יחזקאל סעתי נ. פרחה סעתי נבו 7.5.87, עא 380/88 טוקאן נ. אלנששיבי נבו 17.10.91 וראו גם עא 493/91 מזרחי ואח' נ. מזרחי ואח' נבו 17.7.96 שם נקבע על דעת כל חברי ההרכב כי חתימה על יפוי כח בלתי חוזר מהווה ויתור בכתב על זכות החזרה מן ההתחייבות לתת מתנה, באין כל ראיות שתסתורנה את הכוונה המשתמעת מיפויי הכח.) 8.5 מקבל המתנה שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות - אם נסקור את התאריכים נראה כי הנתבע 2 מכר את זכותו לצדדי ג', עוד טרם נחתם המסמך בדבר ביטול המתנה. עסקאות המכר עם התובעים פרושות בין התאריכים 20.8.08 ועד 13.11.08. הסכם החזרה ממתנה הוא מיום 22.7.09. במועד החזרה מהמתנה, שינה כבר הנתבע 2 את מצבו, מכר את זכויותיו לאחר, ועל כן איננו יכול להשיב את המתנה לנותנה. במצב דברים זה לא קמה זכות חזרה לנותן המתנה. 8.6 לענין התנאי בס' 5 (ג) לחוק המתנה - ס' 5 (ג) ניתן להפעלה אפילו אם הנותן ויתר בכתב על זכותו לחזור בו ואפילו אם מקבל המתנה שינה את מצבו בהסתמך על המתנה (ראו עא 3220/10 חוה כהן נ. חדד נבו 28.8.12 ). אך לא הוכחה "התנהגות מחפירה" של מקבל המתנה כלפי נותן המתנה, וגם לא הוכחה "הרעה ניכרת" שחלה במצבו של הנותן. טענה כזו גם לא הועלתה בכתב ההגנה או בטענות הסיכומים מצד ב"כ נתבעים 1,3. 9. תום לב ותמורה 9.1 התובעים הצהירו כי שילמו את מלוא התמורה לנתבע 2. נתבע 2 אישר עובדה זו בעדותו (עמ' 127 לפרטיכל). 9.2 ב"כ נתבעים 1,3, טען כי התובעים רכשו את הקרקע שלא בתום לב וללא תמורה. לא מדובר במקרה כאן בעסקאות נוגדות, וגם לא ברכישה בהסתמך על רישום שאיננו נכון. (העובדה שלסעיפים 9,10 אין תחולה במקרה כאן נטענת גם בסיכומי ב"כ נתבעים 1,3 ). בהיבט אי תחולתם של סעיפים אלו, הרי שאין לצד ג' הזר לעסקת המכר, לטעון כנגד שני צדדים לחוזה המסכימים על תוקפו, כי אחד מהם פעל שלא בתום לב וללא מתן תמורה. התייחסתי לנושא תום הלב בהיבט סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973, שגם הדיון בו מסתבר מיותר, אך מכל מקום לא נפל כל פגם בהתנהלות התובעים ובתום לבם בעסקת הרכישה של המקרקעין. לא הוכח כי פעלו שלא בתום לב. ברגע שמוצגת בפניהם עסקת המתנה, המאושרת על ידי עורך דין שמאשר בפניהם את קיומה, קמה להם הזכות לרכוש ממקבל המתנה את זכויותיו במקרקעין, גם אם שתי העסקות מתקיימות באותו היום. אין גם כל נפקות לעובדה שהתעניינו במקרקעין עוד קודם לעסקת המתנה, אם אכן כך. לא הובאה כל ראיה על כך שעסקת המתנה לא היתה עסקת אמת, או שהתובעים ידעו, או היו אמורים לדעת פרט כלשהו שפוגם בתוקפה. 10. לסיכום 10.1 עסקת המתנה בן נתבע 1 לנתבע 2 בתוקף לכל דבר וענין. גם הסכמי הרכש של התובעים בתוקף. 10.2 התובעים רשמו הערת אזהרה על הנכס שרכשו מיד בסמוך לרכישה, דווחו לרשויות המס ושילמו את המסים. 10.3 לא הוכח מכח מה נרשמה הערת אזהרה לטובת נתבע 3. תצהירו של נתבע 1 שותק בענין זה. נתבע 1 איננו מציין שהעביר זכויות כלשהן במקרקעין לבנו. לא הוצג כל מסמך כזה. המסקנה המתבקשת שהערה זו נרשמה שלא כדין, על מנת להפריע לתובעים לסיים את רישום זכויותיהם במקרקעין בספרי רישום המקרקעין. 10.4 לפיכך, ניתן בזאת פסק דין המצהיר כי: התובע 1 הינו בעל הזכויות ב-1473 מ"ר בחלקה 20 גוש 18784 בכפר ג'ת הגלילית התובע 2 הינו בעל הזכויות ב-1000 מ"ר בחלקה 20 גוש 18784 בכפר ג'ת הגלילית התובע 3 הינו בעל הזכויות ב-5,696 מ"ר בחלקה 35 גוש 18741 בכפר ג'ת הגלילית הזכויות נרכשו מנתבע 2, ואין לדלג על חוליה זו ברישום. יש למחוק את הערת האזהרה שנרשמה ביום 15.2.09 לטובת נתבע 3 על חלקה 20 בגוש 18784 ועל חלקה 35 בגוש 18741. 10.5 התביעה בת.א 16650-11-09 נדחית. 10.6 נתבעים 1,3 ביחד ולחוד, ישאו בתשלום שכר טרחתו של ב"כ התובעים בסך של 29,250 ₪ (הסכום כבר כולל מ.ע.מ) וכן בהחזר הוצאות כנגד קבלות. 10.7 התשלום בתוך 30 יום מהיום. קרקעותביטול מתנה במקרקעיןמקרקעיןמתנהמתנה במקרקעין