על מי חל מס שבח בעסקת מקרקעין

האם חובת תשלום מס שבח ומס מכירה בהתאם להסכם המכר מיום 2.12.04, חלה על הנתבעת ?

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא על מי חל מס שבח בעסקת מקרקעין:



בפני תביעה ותביעה שכנגד, כספיות, הקשורות לשתי עסקאות מקרקעין שנערכו בין הצדדים בשנים 2002 ו- 2004 למכירת חלקת אדמה בשטח כולל של 3,000 מ"ר משטח חלקה בגודל 35,614 מ"ר הידועה בתור חלקה 12 גוש 18888 מאדמות ירכא (להלן: "החלקה").




התובע טוען כי הנתבעת מכרה לו בשתי עסקאות נפרדות שנערכו ביניהם, האחת מיום 2.9.02 (להלן: "העסקה הראשונה") והשנייה ביום 2.12.04 (להלן: "העסקה השנייה"), את מלוא זכויותיה בחלקה 3,000 מ"ר (1,500 מ"ר בכל עסקה).




נטען כי במסגרת העסקה השנייה, התחייבה הנתבעת לשלם את המיסים החלים עליה עפ"י חוק, היינו: מס שבח ומס מכירה אשר הסתכמו, נכון למועד הגשת התביעה, בסך של 96,515 ₪ (קרן). לטענת התובע הנתבעת נמנעה מלשלמם לרשויות המס.




עקב סירובה של הנתבעת (חרף פניות רבות אליה), נאלץ התובע לשאת בתשלום חוב המס לרשויות לשם העברת מלוא הזכויות בחלקה על שמו.




לאור האמור עותר התובע לחייב את הנתבעת בסך של 111,955 ₪ (המורכב מסכום הקרן בסך של 96,515 ₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה נכון ליום הגשת התביעה) וכן סך של 8,000 ₪ פיצוי בגין עוגמת נפש.




הנתבעת מודה כי מכרה לתובע, באמצעות בעלה, את כל זכויותיה בחלקה (3,000 מ"ר) בשתי עסקאות נפרדות (שהוגדרו לעיל כ"עסקה ראשונה" ו- "עסקה שנייה") אך לטענתה, ההסכם (נספח א' לכתב התביעה) איננו ההסכם הרלבנטי שעל פיו היא מכרה את זכויותיה לתובע בחלקה, אלא על פי שני הסכמים נפרדים משנת 2002 ו- 2004 (אעיר כי משום מה לא צורפו הסכמים אלה לכתב הגנתה); עפ"י נסח רישום מעודכן (צורף כנספח א' לכתב ההגנה) נרשמו זכויותיו של התובע בחלקה לפי שטר מס' 12608 מיום 12.6.08 בחלק יחסי 1500/35614 ולפי שטר מס' 17635 מיום 11.8.08 בחלק יחסי 750/17807, דהיינו סה"כ 3,000 מ"ר; מטרת עריכתו של ההסכם (נספח א' לכתב התביעה) הייתה לצרכי "הבטחת זכויות התובע בשטח הנמכר", כאשר בפועל הסכם זה מעולם לא הוגש ללשכת מיסוי המקרקעין, והצגתו בגוף התביעה (במקום ההסכמים הרלבנטיים) רק מעידה על חוסר הכנות בגרסת התובע.




הנתבעת מודה כי סוכם בין הצדדים שהיא תישא בתשלומי מס שבח ומס מכירה החלים על העסקה השנייה, אך זאת מתוך התמורה המגיעה לה מהתובע (אשר חלק ממנה עוכב בהסכמה בידי התובע למטרה זו בלבד), כך שבפועל היא זו ששילמה מיסים אלה ולא התובע; עוד נטען כי לאחר תשלום המיסים מתוך התמורה שעוכבה בידי התובע נותר בידי התובע סך של 10,000 ₪ שהתובע נדרש להשיבו לנתבעת, וכן התובע חייב להעביר לנתבעת עלות מבנה רפת שהיה בנוי על הקרקע שנמכרה לתובע (במסגרת העסקה השנייה שלא היה כלול בעסקה הראשונה או השנייה), וזאת לאחר שהתובע מכר אותו ולא העביר את תמורתו לנתבעת; עוד נטען כי לאחר שהתובע לא עמד במוסכם עימו ולא פעל לשלם את המיסים במועד מתוך היתרה המעוכבת בידיו, הדבר גרר אחריו הטלתם של עיקולים ונקיטת הליכים נגד הנתבעת; כל פעם שננקטו הליכים נגד הנתבעת היה בעלה פונה לתובע ודורש ממנו לשלם את המיסים והתובע היה עושה כן לבסוף, משלם את המיסים ומביא לביטול ההליכים; עקב הימנעותו של התובע לשלם המיסים בגין שתי העסקאות, נאלץ בעלה של הנתבעת לפנות אליו רבות באופן אישי וכן באמצעות אחיו של התובע ומכר אחר (תושב ירכא) ולהפעיל עליו לחצים ולגרום לו לשלם את כל החוב לרשויות מהתמורה המעוכבת בידיו; כחלק משיטת הלחץ על התובע שלח בעלה של הנתבעת ביום 11.7.08 מכתב באמצעות עו"ד שחאדה לתובע המכחיש את ביצוע העסקה השנייה וזאת על מנת להאיץ בתובע להזדרז ולשלם את המיסים ולבטל את ההליכים נגד הנתבעת (צורף כנספח ג' לכתב התביעה). אכן, לאחר משלוח מכתב זה הוא דאג לשלם את המיסים ורשם את הזכויות בחלקה מכוח העסקה השנייה על שמו ביום 11.8.08; עוד צוין כי במסגרת פגישה אצל ב"כ התובע הציע התובע לבעלה של הנתבעת סך של 25,000 ₪ לסילוק סופי של כל דרישות הנתבעת בגין עלות הרפת ובגין היתרה בסך 10,000 ₪ שנותרה בידי התובע (לאחר תשלום המיסים מהתמורה שעוכבה בידו), אך בעלה של הנתבעת דחה הצעה זו; עוד נטען כי לנוכח היחסים המיוחדים שהיו לתובע עם בני משפחת בעלה של הנתבעת לא מיהרה הנתבעת להגיש תביעה נגד התובע והיא ובעלה המתינו עד שהתובע יואיל לשלם את המגיע להם כאמור בדרכי נועם.




לאור האמור לעיל דוחה הנתבעת את כל טענות התובע ועותרת לביהמ"ש במסגרת תביעתה הנגדית לחייב את התובע ביתרת הכספים שנותרה בידי התובע (לאחר ביצוע התשלומים בגין מס שבח ומס מכירה) בסך 10,000 ₪, העומדים נכון למועד הגשת התביעה הנגדית על סך 13,469 ₪, וכן עלות החומרים שהתובע קיבל לידיו ע"י פירוק הרפת (עפ"י הצעת מחיר שצורפה כנספח ג' לתביעה הנגדית בניכוי 30% עלות עבודה), המסתכמת בסך 93,000 ש"ח. כמו כן, עותרת הנתבעת לפיצוי בסך 15,000 ₪בגין עוגמת נפש - ובסה"כ 121,469 ₪.




התובע (כנתבע שכנגד) מכחיש כי היה בנוי על השטח שנמכר לו מבנה רפת בגודל 750 מ"ר. לטענתו, הייתה ממוקמת על החלקה סככה ישנה ואינה ראויה לשימוש, נטושה, ושרופה בשטח של 150 מ"ר לכל היותר; במסגרת שתי העסקאות שנערכו אצל ב"כ הנתבעת, שהוא קרוב משפחתה, לא אוזכרה הסככה ולא הייתה כל הסכמה בזיקה אליה; לראשונה נטען ע"י התובע כי במסגרת העסקה השנייה, הוא גילה כי אמורים להפקיע 100 מ"ר מהשטח שנמכר לו לצורך הרחבת הדרך והוא ביקש לזכותו משווי ההפקעה, ולבסוף סוכם כי הסככה תישאר בעסקה בתמורה להפקעה, היה ותופקע; לחלופין, טוען התובע כי עפ"י יעוץ משפטי שקיבל, הבעלות על הקרקע עוברת לרוכש כולל המחובר לקרקע; התובע טוען כי הוסכם עם הנתבעת כי המיסים הכרוכים בהעברת המגרשים על שמו יחולו עפ"י חוק, כלומר מס שבח ומס מכירה יחולו על הנתבעת. התובע מכחיש מכל וכל את הטענה כי הושאר אצלו פיקדון מכספי התמורה לצורך תשלום המיסים; הוא גם מכחיש כי הנתבעת פנתה אליו לעניין תשלום המיסים וטוען כי ההיפך הוא הנכון, הוא זה שפנה אל הנתבעת בדרישה לשלם את המיסים החלים עליה אך כל דרישותיו לא מצאו אוזן קשבת.




בתיק נשמעו ראיות הצדדים עד תום. מטעם התביעה העיד התובע עצמו. מטעם ההגנה העיד בעלה של הנתבעת האני משלב (להלן: "האני") בלבד. הוגשו סיכומים בכתב והתיק הובא בפני לצורך הכרעה.




הסוגיות הטעונות הכרעה:




האם חובת תשלום מס שבח ומס מכירה בהתאם להסכם המכר מיום 2.12.04, חלה על הנתבעת?




אם התשובה לשאלה לעיל חיובית, האם הצדדים הסכימו בע"פ כי התובע יעכב/יקזז בהסכמה חלק מהתמורה החוזית וישלם באמצעותו ישירות את חוב המיסים של הנתבעת לרשויות מס מקרקעין? אם כן – כמה כסף מתוך התמורה החוזית עיכב התובע בידיו למטרה זו, ומהי היתרה שנותרה או שהייתה אמורה להיוותר בידיו לאחר תשלום החוב לרשויות (אם בכלל)?




אם התשובה לשאלה הקודמת הנה שלילית, עולה השאלה: מהו סך הכספים ששילם התובע בגין החוב של הנתבעת לרשות המיסים, מעבר לתמורה החוזית? איזה חלק מסך הכספים ששילם לרשות המיסים הוא כנגד קרן החוב ואיזה חלק הוא בגין קנסות/הצמדות, והאם בנסיבות העניין יש לזקוף את השיהוי הרב בתשלום חוב המיסים או חלקו לחובת התובע?




האם הוכח ע"י הנתבעת כי התמורה שנקבעה בהסכם המכר מיום 2.12.04 לא כללה את המבנה שהיה בנוי על השטח, נשוא העסקה? אם כן, האם התובע פרק את המבנה בניגוד להסכמות בין הצדדים והותיר את החומרים ברשותו, ומה גובה הפיצוי לו זכאית הנתבעת עקב כך?




אין חולק כי הסעדים המבוקשים בתביעה העיקרית ובתביעה הנגדית מתבססים, בעיקרם, על הוראות הסכם המכר מיום 2.12.04 אשר במסגרתו מכרה הנתבעת לתובע שטח נוסף בגודל 1,500 מ"ר מהחלקה, עליו נטען ע"י הנתבעת כי היה בנוי מבנה ששימש כרפת (נוסף על שטח בגודל זהה בחלקה שנמכר לתובע ע"י הנתבעת עפ"י הסכם המכר מיום 2.9.02). יוצא אפוא כי לצורך הכרעה בשאלות שפורטו בסעיף 11 לעיל עלינו לעמוד על תנאיו של הסכם המכר מיום 2.12.04, ועל סוגיית הפרתו בידי מי מהצדדים.


כבר אציין כי לאחר שבחנתי את כל חומר הראיות נחה דעתי לקבוע כי הן התובע והן הנתבעת לא עמדו בנטל הראיה הרובץ לפתחם במשפט אזרחי (עפ"י מאזן הסתברויות), ולא הוכיחו את תנאי ההסכם עליו הם מבססים את תביעתם, לרבות התמורה "העלומה" ששילם התובע לנתבעת במסגרת העסקה השנייה. כמו כן אני קובע כי מחומר הראיות עולה כי הצדדים, "מסיבות השמורות עימם", נקטו במדיניות של "גילוי טפח וכיסוי טפחיים" בהבאת הנתונים הרלבנטיים בפני ביהמ"ש שיש בהם כדי לשקף את העסקאות האמיתיות כפי שבוצעו ביניהן, ודי בכך כדי להביא לדחיית שתי התביעות. להלן אנמק עמדתי זו.



בכתב תביעתו טען התובע כי במסגרת העסקה השנייה מיום 2.12.04 התחייבה הנתבעת (המוכרת) לשאת בתשלום מס שבח ומס מכירה, אך למרות פניות רבות היא נמנעה במשך שנים ממילוי אחר חיוב זה והוא נאלץ לשאת בתשלום המיסים החלים על העסקה על חשבונו, מעבר לתמורה החוזית (ראו: סעיפים 5-7 לכתב התביעה), לשם העברת הזכויות בחלקה על שמו. לצורך הוכחת טענה זו צירף התובע הסכם מכר (להלן: "נספח א'") לפיו לכאורה מכרה הנתבעת לתובע כנגד תמורה עלומה (שלא צוינה בהסכם המכר !!) את כל זכויותיה בחלקה (3,000 מ"ר לתובע) ביום 2.12.04, וזאת למרות שהתובע ידע היטב כי נספח א' אינו משקף את העסקאות האמיתיות שנחתמו בין הצדדים וכי חתימתו נעשתה למטרה אחרת, וכי רכישת זכויות הנתבעת בחלקה על ידו בוצעה בשני שלבים ובמועדים שונים (פעם ביום 2.9.02 ופעם שנייה ביום 2.12.04 באותו יום שבו לכאורה נחתם גם נספח א'), ובאמצעות שני עסקאות מכר נפרדות שדווחו לרשות המיסים. רק בעקבות הכחשת הנתבעת את נספח א' וטענתה כי מכירת זכויותיה בחלקה נעשו בשני שלבים ובשתי עסקאות נפרדות מצא התובע לנכון לצרף לראשונה לתצהיר עדותו הראשית עותק מהסכם המכר אשר עפ"י הנטען נחתם בין הצדדים במסגרת העסקה השנייה (צורף כנספח ב', (להלן: "הסכם המכר השני"), עליו לכאורה הוא מבסס את תביעתו.




בפתח חקירתו הנגדית נשאל התובע בקשר לנסיבות חתימתו של הסכם המכר השני (פרוטוקול עמ' 3 שורות 16-22), וכך נרשמו הדברים:


"ש. את ההסכם משנת 2004, לגבי העסקה השנייה, שרכשת את השטח של דונם וחצי, יש לך את המקור?
ת. אני חושב שזה בתיק או אצל עורך הדין.
ש. זה בדיוק אותו הסכם של ההסכם הקודם ?שיניתם את התאריך?
ת. כן. רק את התאריך. כך זכור לי.
ש. איפה חתמתם על ההסכם השני?
ת. אצל הנתבעת בבית".
(ההדגשה אינה במקור ג'.נ)



עיון בפתיח של הסכם המכר השני מלמד כי הוא נחתם בכפר ירכא ולא באבו סנאן מקום מגוריה של הנתבעת, כפי שהעיד התובע בביהמ"ש. מהשוואה בין ההסכמים עולה כי העמוד הראשון של הסכם המכר השני זהה בנוסחו לעמוד הראשון של הסכם המכר מיום 2.9.02 שצורף כנספח א' לתצהיר עדות ראשית של התובע (להלן: "הסכם המכר הראשון") ואילו שני העמודים (עמודים 2-3) אינם זהים בשני ההסכמים, כפי שניתן היה לצפות לאור עדותו של התובע בבית המשפט (כמצוטט לעיל) אלא זהים בנוסחם דווקא לנספח א' (שאינו קשור לכאורה לעסקה השנייה) כטענת הנתבעת (למעט חתימות הקונה והמוכר בעמ' 3). תימוכין לטענת הנתבעת ניתן למצוא בעובדה כי עמוד 2 להסכם המכר השני מתחיל בסעיף 3 ואילו העמוד הראשון של הסכם המכר השני מסתיים באותו סעיף 3 (כפילות מיותרת). כמו כן, עמוד 2 להסכם המכר השני נעדר חתימות של התובע והנתבעת למרות שהן מופיעות בעמודים 1 ו- 3 להסכם המכר השני ואף בכל אחד משלוש העמודים של הסכם המכר הראשון.




יודגש כי על אף טענת הנתבעת כי הסכם המכר השני שהוגש ע"י התובע הוא "מפוברק" ואינו משקף את העסקה האמיתית שנעשתה בין הצדדים וכי אילו הוגש הסכם המכר השני האמיתי ניתן היה להיווכח שהוסכם בין הצדדים כי תשלום מס השבח ומס המכירה (שככלל חל עפ"י דין על הנתבעת כמוכרת) ישולם ע"י התובע מתוך כספי התמורה שיעוכבו תחת ידו לצורך מטרה זו (סעיף 15 לתצהיר עדות ראשית האני +סעיף 13 לסיכומיה), וכן על אף טענתה (בסעיף 24 לסיכומיה) כי התובע העלים במכוון את ההסכם האמיתי בין הצדדים ובכך הוא יוצר בעזות מצח בוטה וגסה גרסה מטעה ומצג שווא מתוך כוונה להערים על חשיפת האמת ולזכות לקבל את מה שלא מגיע לו על פי דין, הרי היא לא מצאה לנכון להגיש עותק מהסכם המכר השני המקורי כראיה מטעמה. הנתבעת אף לא טרחה ליתן הסבר מניח את הדעת מצידה למחדל זה. לא נטען, וכל שכן לא הוכח, כי עותק מקורי של הסכם המכר השני אינו בהישג ידיה של הנתבעת, מה גם שהיה באפשרותה בנקל לפנות ללשכת מיסוי מקרקעין בנצרת ולצלם העתק מהסכם המכר השני המקורי.




במהלך שמיעת הראיות הגיש התובע העתק מהסכם המכר השני אשר עפ"י הנחזה (וכך מצוין עליו) הוא עותק "נאמן למקור", וכי עותק זה הוא אשר דווח והוגש לרשות המיסים (סומן ת/1). עיון בעמודים 1-2 לת/1 מלמד כי מתנוססת עליהם חותמת משרד מיסוי מקרקעין נצרת מיום 13.3.06. לכאורה ניתן לצפות כי הסכם המכר השני (אשר צורף לתצהיר עדות ראשית של התובע ואשר הוגש לביהמ"ש ביום 2.10.11) יהיה זהה ל-ת/1, שכן לכאורה הסכם המכר השני הוא העתק מ- ת/1 שהוא עצמו נאמן למקור שאושר בחתימת עו"ד סלאמה. דא עקא, השוואה בין הסכם המכר השני ל- ת/1 מלמדת כי קיימים הבדלים ושינויים המקימים ספק לגבי האותנטיות של ת/1 כמסמך המשקף את הסכם המכר השני מיום 2.12.04 כפי שבוצע בפועל בין הצדדים וכפי שדווח לרשות המיסים. כך לדוגמא בעמ' 1 של ת/1 מופיעה חותמת וחתימה של עו"ד ג'מאל ח'יר ליד המילה "הסכם" ואילו בהסכם המכר השני היא חסרה. בעמ' 1-2 ל- ת/1 מוטבעת חותמת של משרד מיסוי מקרקעין ואילו בעמודים 1-2 להסכם המכר השני היא חסרה. בסעיף 3 ל- ת/1 צוין כי השטח הנמכר הוא 1500/3000 ואילו בהסכם המכר השני כתוב "1500 מ"ר" בכתב יד מטושטש. כמו כן, חתימה של עו"ד ג'מאל ח'יר בפינה השמאלית של עמ' 2 אינה זהה ואף מקום הטבעת החותמת אינו נמצא באותו מיקום על הדף.




תימוכין לטענת הנתבעת כי עמודים 2-3 בהסכם המכר השני וב- ת/1 אינם חלק מהסכם המכר השני המקורי שנחתם בין הצדדים היא העובדה כי בשני הסכמים אלה לא צוינה כמתחייב וכמקובל התמורה שעל המוכר לשלם לקונה בגין נכס המקרקעין הנמכר. עיון בסעיף 4 מלמד כי הוסכם על הצדדים כי בתמורה למילוי התחייבויות הנתבעת (המוכרת) עפ"י ההסכם ישלם הקונה (התובע):


"...סכום השווה לסך של "כפי שהוסכם בין הצדדים להלן: "המחיר" שישולמו עם החתימה על ההסכם וחתימת המוכר על ההסכם מהווה אישור לקבלתו". (ההדגשה אינה במקור ג'.נ.).

כאשר נחקר התובע בחקירתו הנגדית לעניין התמורה ששילם לנתבעת במסגרת העסקה השנייה התחמק בתשובתו וניסה להימנע מלחשוף בפני ביהמ"ש את שווי העסקה האמיתי עליו הוסכם במסגרת העסקה השנייה, על מנת לא לסבך לטענתו את הנתבעת (פרוטוקול עמ' 6 שורות 14-18):

"ש. בהסכם השני, בסעיף 4, צוין שהתמורה היא לפי מה שהסכימו הצדדים. מה התמורה שהוסכמה ביניכם?
ת. תשאל את הלקוח שלך. איני זוכר. הסכום שסוכם הוא יותר גבוה. אם אומר את ההסכמים, הלקוח שלך יסתבך. סוכם איתי ועם רשות המס ושילמתי הכל לרשות המס. תשאל את הלקוח שלך". (ההדגשה אינה במקור ג.נ )


לעניין נסיבות אי ציון התמורה בהסכם המכר השני, נטען ע"י התובע בחקירתו החוזרת כי הדבר נעשה ביוזמת האני בעלה של הנתבעת ועו"ד ח'יר (עמוד 8 לפרוטוקול שורות 19-24):


"ש. מדוע נכתב סכום בהסכם א' מחיר הקרקע ומדוע לא נכתב התמורה בהסכם ב'?
ת. הסכום שנכתב בהסכם א', לא התייחסו אליו ברשות המס.
ש. מדוע בעסקה השנייה יש הסכם מפורט בכתב ולא כתוב הסכום?
ת. כי זה לא הסכום שסוכם בינינו. אנחנו התחלנו לקבל על זה קנסות.
ש. ההצעה של מי הייתה לא לכתוב את הסכום בהסכם השני ?
ת. של בעלה של הנתבעת ושל עו"ד ג'מאל ח'יר". (ההדגשה אינה במקור ג'.נ)



מעיון בסעיף 25 לתצהיר עדותו הראשית של האני עולה כי שווי המכירה הראשונה בגין מכר 1,500 מ"ר הראשונים בחלקה עמד על 250,000 ₪ ואילו שווי המכירה השנייה בגין 1,500 מ"ר הנותרים בחלקה (עפ"י הסכם המכר השני) היה 260,000 ₪, וזאת מבלי שהוצהר ע"י הנתבעת ו/או בעלה שווי המכירה (התמורה החוזית) עליה הוסכם בהסכם המכר השני ואשר הוצהרה על ידם לרשות המיסים. יש לציין כי שווי המכירה השנייה כפי שהוצהר ע"י האני נתמך באמור בנספחים ח'1 –ח'2 לתצהיר עדות ראשית התובע (תדפיסי חשבון ממשרד מס שבח ומס מכירה), שם צוין כי שווי המכירה המוערך בגין העסקה מיום 2.12.04 הוא 260,000 ₪. עיון בסעיף 4 להסכם המכר הראשון מלמד כי התמורה החוזית במסגרת הסכם המכר הראשון הייתה 60,000 ₪, בעוד שווי המכירה המוערך ע"י רשות המיסים לפי תצהיר עדות ראשית האני היה 250,000 ש"ח. עם זאת, עולה מחומר הראיות ומהעדויות שנשמעו בביהמ"ש כי רשות המיסים התעלמה מ"התמורות" שצוינו בהסכמי המכר שנחתמו בין הצדדים והפיקה שומות מס לפי מיטב השפיטה (שווי שוק מקובל של נכסים בעסקאות דומות), ראו: בין היתר, חקירתו הנגדית של האני עמוד 12 לפרוטוקול שורות 1-8).




עוד עולה מחומר הראיות כי לכאורה הצדדים "שיתפו פעולה" ביניהם בניסיון להביא לפטור מתשלום המיסים הנובעים מעסקאות המכר שביצעו בניהם או להפחתתם, ולצורך כך נחתמו "הסכמים רבים", מעבר לשני הסכמי המכר שנחתמו בין הצדדים, כגון: נספח א' והסכמי מכר ללא תמורה בניסיון לבצע שרשור של העברת זכויות בין מספר קרובי משפחה של הצדדים, ניסיון אותו מכנה עו"ד ח'יר "חלק מתכנון מס אלטרנטיבי", שלא יושם בסופו של דבר עקב חוסר כדאיות (מכתבו של עו"ד ח'יר אל עו"ד שחאדה מיום 26.7.08, צורף כנספח ו' לכתב התביעה). כמו הוגשו השגות וערערים על גובה השומות שהפיקה רשות המיסים הנובעים משתי העסקאות שבוצעו בין הצדדים.


הצדדים נמנעו מלזמן את עו"ד ח'יר לעדות כמי שהיה מעורב בחתימת שני הסכמי המכר ובייצוג בהליכי הערר שהוגשו כנגד רשות המיסים, נמנעו מלזמן את הנתבעת לעדות בביהמ"ש וכן נמנעו מלהגיש את החלטת ביהמ"ש המחוזי באותם עררים על דרישות המס. כמו כן, התחמקו מלפרט את שווי העסקאות שבוצעו ביניהם בפועל ולהמציא אסמכתאות בדבר תשלום/קיזוז כנטען על ידם וכן נמנעו מהצגת המסמכים שדווחו לרשות המיסים בנוגע להסכם המכר השני כגון שטר המכר, טופס מש"ח וכו'. בנסיבות אלה, רב הנסתר על הגלוי, דבר שפועל לחובת שני הצדדים ומצדיק דחיית התביעות ההדדיות.



בשולי הדברים, ובבחינת למעלה מן הדרוש, אציין כי מעבר למחדלה של הנתבעת שלא הגישה העתק מהסכם המכר השני המקורי כמפורט לעיל, הרי גם גרסתה בתביעתה הנגדית לא נתמכה בראיות מספיקות כנדרש במשפט אזרחי, ואף אינה מתיישבת עם הגיונם של דברים. ראשית, הנתבעת טוענת כי במסגרת כל אחד משני הסכמי המכר הוסכם בין הצדדים כי התובע יעכב תחת ידיו סך של 15,000 $ ע"ח התמורה החוזית לצורך הבטחת תשלום מס שבח ומס מכירה (ככל שיחול על הנתבעת לגבי כל אחת מהעסקאות), ובסה"כ 30,000$. זו טענה בע"פ נגד מסמך בכתב, שכן באף אחד מההסכמים שהוצגו לא צוין "הסדר" מעין זה. עניין זה תמוה בעיקר לנוכח העובדה כי אם זה היה "ההסדר" בע"פ במסגרת הסכם המכר הראשון, מדוע לא מצאו הצדדים לנכון לציין זאת באופן מפורש בהסכם המכר השני? תמיהה זו מקבלת משנה תוקף לנוכח המחלוקת עם רשות המיסים לעניין גובה השומות שהונפקו לנתבעת בקשר לעסקה הראשונה, וכן לנוכח ההוראה בהסכם המכר השני (סעיף 4 סיפא) לפיה הנתבעת מאשרת בחתימתה על הסכם המכר כי קיבלה מהתובע את מלוא התמורה עפ"י ההסכם. מעבר לכך, הנתבעת לא מצאה לנכון לגבות באסמכתאות מתאימות את טענותיה בעניין שווי המכירה בכל אחד מהסכמי המכר ואת אופן התשלום וכן את סה"כ הכספים ששולמו ואת סך הכספים שעוכבו בידי התובע כחלק מהתמורות החוזיות כנטען על ידה. כמו כן, אם נכונה טענת הנתבעת כי הותירה בידי התובע במסגרת הסכם המכר הראשון 15,000 $ מתוך התמורה החוזית לצורך תשלום המיסים ובזיקה לתמורה החוזית שצוינה בהסכם המכר הראשון (60,000 ₪), הרי שבחישוב אריתמטי פשוט עולה כי התובע לא היה צריך לשלם לה בגין העסקה הראשונה סכום כלשהו ולחלופין סכום זניח שאינו סביר בנסיבות העניין.




זאת ועוד, במהלך חקירתו הנגדית של האני בביהמ"ש הובהר על ידו כי החלקה נרכשה ע"י אשתו מאדם בשם מולא עבדאללה בשנת 1994 או 1997 תמורת תשלום בסך 1,000$ (פרוטוקול עמ' 13 שורות 21-22). טענה זו אינה מתיישבת עם נסח הרישום (נספח ז' שצורף לכתב התביעה) שם צוין כי הנתבעת נרשמה כבעלים של 3,000 מ"ר מחלקה 12 מכוח שטר מכר מס' 013064 מיום 3.9.02, וזאת כאשר עפ"י העובדות, שאינן שנויות במחלוקת, הנתבעת מכרה לתובע מחצית מזכויותיה בחלקה ביום 2.9.02, יום קודם לכן, דבר הסותר לכאורה את הרישום.




עוד יצוין כי הנתבעת טוענת שעוד בשנת 2004, במסגרת הסכם המכר השני, סוכם עם התובע כי הסככה (הרפת) שהייתה בנויה על השטח הנמכר לתובע אינה חלק מהממכר והנתבעת תהיה רשאית לפרקה ולקבל את החלקים שפורקו לידיה. גם גרסה זו מצאה את ביטויה לראשונה רק בסמוך לפני פתיחת ההליכים בין הצדדים (מכתבו של עו"ד מרזוק מיום 21.9.08, צורף כנספח ה' לתצהיר עדות ראשית האני), והיא לא צוינה בהסכם המכר השני שהוצג למרות שנטען כי הסככה משמשת את הנתבעת ובעלה כמקור הכנסה עיקרי. לכך יש לצרף את השיהוי הרב בין מועד חתימת הסכם המכר (2004) לבין מועד הגשת התביעה לקבלת פיצוי בגין "הרפת" במסגרת התביעה שכנגד (2010). על אף המחלוקת בין הצדדים לגבי טיבה של הסככה, גודלה, ומצבה הפיזי לא הגישה הנתבעת כל ראיה בעניין זה למעט הצעת מחיר למבנה חדש (נספח ו' לתצהיר עדות ראשית האני). יש לציין מנגד כי גם גרסת התובע (אותה העלה לראשונה במסגרת סעיף 6 לכתב ההגנה לתביעה שכנגד) לפיה בעת המו"מ לקראת חתימת הסכם המכר השני גילה כי קיימת "הפקעה" שתנגוס לו 100 מ"ר משטח הממכר לצורך הרחבת הדרך והוא ביקש לזכותו משווי ההפקעה ובסוף סוכם עם הנתבעת כי הסככה תישאר בידיו ותהיה חלק מהעסקה כפיצוי על ההפקעה, גרסה זו לא הוכחה. ראשית התובע לא הוכיח קיומה של הפקעה בשטח הנמכר, מועד ההפקעה ומהותה. שנית, ניתן היה לצפות לאור מהות טענות הצדדים כי אם עניין הסככה היה חלק מהמו"מ ימצא הדבר את ביטויו בהסכם המכר השני. שלישית, ככל שטענת "הפקעה" מתייחסת לזיקת הנאה ברוחב 2 מ' לאורך קטע מגבולה המזרחי של החלקה, הרי עפ"י המצוין בנסח הרישום שצורף כנספח ה' לתצהיר עדות ראשית של התובע, זיקת הנאה זו נרשמה בלשכת המקרקעין עוד בשנת 1973 עפ"י שטר 00387, כך שבמועד הסכם המכר הראשון, לכל המאוחר, כבר ידע התובע על דבר קיומה.




סיכום


מכל האמור לעיל, אני מורה על דחיית שתי התביעות.

שקלתי בדעתי, לאור נימוקי הכרעתי לעיל, לחייב את שני הצדדים בהוצאות לאוצר המדינה, ובסופו של דבר אני נמנע מלעשות כן.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק מס שבח

  2. חישוב מס שבח

  3. מס שבח - פחת

  4. הנחה במס שבח

  5. סעיף 16 לחוק מס שבח

  6. השגה על מס שבח

  7. אי תשלום מס שבח בזמן

  8. ועדת ערר מס שבח

  9. מס שבח לפי שווי השוק

  10. מס שבח מקרקעין על חלקה

  11. מס שבח על זכויות בניה

  12. ערעור של מנהל מס שבח

  13. ניכוי פחת במס שבח

  14. דירה במתנה מס שבח

  15. שומה עצמית מס שבח

  16. תיקון שומת מס שבח

  17. מס שבח דירה יחידה

  18. מס שבח דירה במתנה

  19. טעות חישוב מס שבח

  20. מס שבח דירה בירושה

  21. השגה על מס שבח עוד

  22. ערר על שומות מס שבח

  23. יום הרכישה - מס שבח

  24. קיזוז הפסדים מס שבח

  25. עסקת חליפין - מס שבח

  26. ביטול חכירה - מס שבח

  27. קיזוז הפסד הון כנגד מס שבח

  28. איחוד וחלוקה מס שבח

  29. הפקעת נכס - פטור ממס שבח

  30. איך מערערים על מס שבח

  31. איגוד מקרקעין - מס שבח

  32. איחור בהגשת ערר מס שבח

  33. זכות אובליגטורית - מס שבח

  34. יום המכירה לעניין מס שבח

  35. צו מניעה גביית חוב מס שבח

  36. כונס נכסים - פטור ממס שבח

  37. ניכוי הוצאות בחישוב מס שבח

  38. חישוב מס שבח על מכירת מגרש

  39. ערר על החלטת מנהל מס שבח ברחובות

  40. תביעה נגד עורך דין - מס שבח

  41. זיכוי מס שבח - הפקעת מקרקעין

  42. 4 שנים - פטור ממס שבח כל ארבע שנים

  43. על מי חל מס שבח בעסקת מקרקעין

  44. חתימה על טופס מס שבח תחת כפיה

  45. תביעה על טעות חישוב גובה מס שבח מקרקעין

  46. הגדרת ''דירת יחיד'' לצורך מס שבח

  47. ההבדל בין מס שבח מקרקעין לבין מס רווחי הון

  48. תצהיר על ביטול מכירה לעניין חוק מס שבח מקרקעין

  49. מהו סכום מס השבח שיש לקזז מהוצאות מכירה של משק ?

  50. תקנה 4 תקנות מס שבח מקרקעין (סדרי הדין בפני ועדות ערר)

  51. תביעה לתשלום פיצוי מוסכם, על פי חוזה מכר בגין אי תשלום מס שבח

  52. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון