מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא נזק לרכוש המשותף - תביעת נציגות הבית המשותף: 1. התובעת היא נציגות הבית המשותף ברח' ניצה 22 נתניה (להלן: הנציגות). מדובר במתחם בן שלושה מבנים (שלוש כניסות), שבו 87 דירות (להלן ייקרא, לשם נוחות: הבניין). הנתבע 1, מר בוכריץ (להלן: בוכריץ), הוא בעלים של אחת הדירות בבניין. הנתבע 2, מר גל בוכריץ, הוא בנו. 2. תביעתה של הנציגות הוגשה בגין אירועים מהשנים 2006 - 2007 שבהם, לטענתה, גרמו הנתבעים נזק לרכוש המשותף, ובוכריץ אף תקף את יו"ר הנציגות, גב' ווייצר (להלן: ווייצר). התביעה כנגד הנתבע 2 היא בגין אחד האירועים הללו, משנת 2007, אשר בו, לטענת הנציגות, הוא גרם את הנזק הנטען ביחד עם אביו. הסעד העיקרי שתבעה הנציגות הוא צו מניעה קבוע שמורה לנתבעים להימנע מלגרום נזק לרכוש המשותף; להימנע מפעולות שיש בהן מטרד לדיירים; להימנע מהסגת גבול ברכוש המשותף; להימנע מפעולות שמנוגדות להחלטות הנציגות או להחלטות האסיפה הכללית של הדיירים; להימנע מלהפריע לחברי הנציגות במילוי תפקידם על פי דין ועל פי התקנון המוסכם. עוד תבעה הנציגות צו מניעה קבוע כלפי בוכריץ, כי יימנע ממעשי תקיפה או אלימות כלפי ווייצר, וכי יימנע מלהחנות את האופנוע שלו בכניסה לבניין, בניגוד להוראות הנציגות ותוך גרימת נזק לרכוש המשותף. עוד תבעה הנציגות מהנתבעים תשלום בסך 3,543 ₪ בגין הנזקים אשר לטענתה גרמו לרכוש המשותף. 3. בכתב ההגנה העלו הנתבעים טענת סף: כי בחירתה של הנציגות עצמה, ובחירתה של ווייצר כחברת הנציגות ויושבת-הראש שלה, לא נעשו כחוק. הפועל היוצא מכך הוא כי אין קיימת נציגות חוקית של הבית המשותף, ואין תוקף, בין היתר, להחלטותיה של אותה נציגות בעניין הגשת התביעה דנן (החלטות אלה מצויות במוצג ת/ 2). מטעם זה ביקשו הנתבעים לדחות את התביעה על הסף. בירורה של טענה זו הצריך קבלת ראיות, לרבות שמיעת עדויות, וההוכחות התקיימו גם לגבי האירועים שבבסיס התביעה. בהתאם לכך תהיה ההכרעה בטענת סף זו במסגרת פסק הדין. הנתבעים כפרו אף, לגוף העניין, בטענות הנציגות אודות האירועים מושא התביעה והציגו בישיבות ההוכחות את גירסתם-שלהם לגבי אותם אירועים. 4. חוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: חוק המקרקעין), מסדיר, בסעיף 65, את הקמתה של נציגות הבית המשותף ומעניק לה מעמד של אישיות משפטית לצורך העניינים שצויינו בסעיף 69 לחוק. על פי הוראת סעיף 65 לחוק המקרקעין, "הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון". הכוונה לתקנון המוסכם של הבית המשותף, כאמור בסעיף 62 לחוק, ובאין תקנון מוסכם - לתקנון המצוי, כאמור בסעיף 64 לחוק. בבניין דנן יש תקנון מוסכם שנרשם בלשכת רישום המקרקעין, ועל פי ההוראות האמורות של חוק המקרקעין - הוא המחייב (התקנון המוסכם צורף לכתב התביעה ולתצהירה של ווייצר, והוא ייקרא להלן: התקנון). הנציגות שואבת איפוא את עצם קיומה ואת מעמדה החוקי מבחירתה על פי הוראות התקנון. אם לא נבחרה הנציגות לפי הוראות התקנון, כפי שטוענים הנתבעים, אזי יש לקבל את טענתם כי אין קיימת נציגות חוקית, ובמילים אחרות: כי בהליך דנן "אין תובעת", כיוון שהאישיות המשפטית שהגישה את התביעה "אינה קיימת" בדין. 5. הבניין אוכלס בשנים 1986 - 1988, אך רישומו כבית משותף, ורישום התקנון, נעשו ביום 7.9.03 (על פי הנסח שצורף כנספח א' לתצהירה של ווייצר). הדיון להלן בעניין התקנון מתייחס איפוא לתקופה שממועד הרישום ואילך. 6. טענתם של הנתבעים היא בת שני רבדים: הרובד הראשון - על פי סעיף 8 לתקנון, תנאי להיבחר לנציגות הוא היותו של הנבחר בעל דירה בבניין. ווייצר אינה בעלת דירה בבניין, ועל כן לא היה ניתן לבחור בה כחברה בנציגות. הרובד השני - רוב קולות המצביעים באסיפות הכלליות של בעלי הדירות, שמכוחם נבחרה הנציגות ונבחרה ווייצר כיו"ר הנציגות, הם קולות של בעלי דירות, שלא התייצבו בעצמם באסיפות הללו אלא מסרו לווייצר יפוי כוח להצביע באסיפות מטעמם. הנתבעים טוענים כי יפויי-הכוח הללו אינם מינוי של נציג-להצבעה, כפי שנדרש על פי הוראות סעיף 7 לתקנון, ועל כן לא היה בהם כדי להקנות לווייצר את קולות-ההצבעה של כל אותם בעלי דירות. לפיכך אין תוקף להחלטות שהתקבלו באסיפות הכלליות, על בסיס אותם קולות-הצבעה של בעלי הדירות הללו; היינו - אין תוקף לבחירתם של חברי הנציגות, ובהם ווייצר כיו"ר הנציגות. 7. אפתח ברובד הראשון, ותחילה מספר פרטי רקע: מוסכם כי ווייצר מתגוררת, מאז שנת 1988 ברציפות, בדירה בכניסה ג' של הבניין שמכונה בנסח (נספח א' לתצהירה) חלקת משנה 84. ווייצר רכשה את הדירה בשנת 1984 (זיכרון הדברים, נספח ד' 2 לתצהירה) ורשמה אותה על שם ילדיה, דליה ודניאל, אשר החל ממועד הרישום הם בעלי הדירה (ההסכמות הללו של ב"כ הצדדים תועדו בעמ' 19 לפר'). כל אחד מילדיה של ווייצר העניק לה יפוי כוח כללי שמסמיך אותה לבצע מטעמו פעולות משפטיות רבות, בהיקף גורף, כמפורט ביפויי הכוח (נספחי ד' 2 לתצהירה). 8. סעיף 8 לתקנון דן בנציגות הבית המשותף. סעיף 8.1 קובע: "הבעלים הרשומים של כל הדירות בבית המשותף כולו יכנסו אסיפה כללית שתבחר בנציגות של 3 חברים. הנציגות תבחר אחד מחבריה לשמש יו"ר הנציגות". בהוראת-בסיס זו אין דרישה כי חברי הנציגות עצמם יהיו בעלי דירות בבניין. בסעיף 8.2 לתקנון נקבע כי כל חבר נציגות יכהן בתפקידו עד החלפתו על ידי האסיפה הכללית, או עד קרות אחד מאלה: א. פטירה או התפטרות; ב. הרשעה בעבירה בפסק דין חלוט; ג. "הוא בעל דירה אחת ומכר את דירתו". סעיף 8.4 לתקנון קובע כי אם פחת מספר חברי הנציגות, "ימנו חברי הנציגות הנותרים כחבר בנציגות, להשלמת מספר החברים שנקבע, בעל או בעלי דירה לפי הצורך" (ההדגשה שלי - י.ק). סעיף 8.9 לתקנון מסמיך, בין היתר, את יו"ר הנציגות "לאצול את סמכויותיו, כולן או חלקן, לכל מי שייראה לו מדיירי הבניין" (ההדגשה שלי - י.ק). ב"כ הנתבעים טוען כי מהוראות הסעיפים 8.2 ו- 8.4 עולה כי אדם שאינו בעל דירה בבניין לא יוכל להיבחר כחבר הנציגות. הוא מציין כי זו היתה אף מסקנתו של עורך-דין בשם סמי, מהאגודה לתרבות הדיור, אשר הוזמן לאסיפה הכללית שהתקיימה ביום 9.9.03 (יומיים לאחר רישום הבית המשותף והתקנון בפנקס רישום המקרקעין; הפרוטוקול של אסיפה זו צורף כנספח ג' לתצהירה של ווייצר). עו"ד סמי מסר למשתתפי האסיפה הסבר אודות התקנון, ובין היתר - "כדי לכהן בנציגות חייב להיות בעל דירה", אם כי ציין שאינו בטוח בעמדתו. מנגד טוענת ב"כ הנציגות כי ההוראה שבסעיף 8.2 ג' לתקנון נועדה אך למנוע מצב שבו יהיה חבר בנציגות אדם שמכר את דירתו בבניין (כשהיתה לו רק דירה אחת) וניתק כל קשר עם הבניין; אך אין להסיק ממנה כי אדם אינו יכול להיבחר לנציגות אם אינו הבעלים הרשום של דירה בבניין. ב"כ הנציגות מדגישה את ההוראה שבסעיף 8.9 לתקנון. היא טוענת כי פרשנות נכונה של סעיף 8 לתקנון היא שניתן לבחור כחבר הנציגות גם אדם, שאינו הבעלים הרשום של דירה בבניין, ובלבד שהוא מתגורר בבניין וקשור אליו. כאמור, אין מחלוקת שווייצר מתגוררת בדירת מגוריה שבבניין, ברצף, משנת 1988. אין אף מחלוקת כי ווייצר מעורבת ופעילה מאד בניהול הבניין. לטענת הנתבעים והעדים מטעמם, פועלת ווייצר למעשה כמנהלת יחידה ו"כל-יכולה" של הבניין. 9. מבחינה פרשנית, ניתן לטעון לכאן ולכאן, בהתייחס להוראות שבסעיף 8 לתקנון, לגבי התנאי כי רק בעלים רשום של דירה יכול להיבחר לנציגות. לגבי סעיף 8.2 ג', על פי הקשר הדברים שבו, ניתן להעלות את הטענה הפרשנית שהעלתה ב"כ הנציגות: כי הוראה זו נועדה להבטיח שחבר נציגות, שמכר את דירתו היחידה בבניין וניתק קשר עמו, לא ימשיך לשמש חבר בנציגות; אך ניתן לפרשו גם כשיטתו של ב"כ הנתבעים. האפשרות הנרחבת, על פי סעיף 8.9 לתקנון, להאציל את סמכויות הניהול של הנציגות לכל אדם מדיירי הבניין - לאו דווקא בעלים של דירה - תומכת בפרשנות שגורסת ב"כ הנציגות, ואילו האמור בסעיף 8.4 תומך בפרשנות שגורס ב"כ הנתבעים. אני סבורה כי אין צורך לקבוע מסמרות במחלוקת זו, כיוון שגם אם אלך לשיטתו של ב"כ הנתבעים, מתקיים בווייצר התנאי של "בעל דירה", באמצעות מוסד השליחות, על פי חוק השליחות, התשכ"ה - 1965 (להלן: חוק השליחות). 10. בעלי הדירה, ילדיה של ווייצר, מינו אותה להיות שלוחתם בכל עניין שנוגע לרכושם. כדי לסבר את העין, אציין כדוגמה את האמור בסעיף 31 של כל אחד מיפויי-הכוח שמסרו בידה: "בכלל, לעשות ולסדר כל פעולות, חוזים, דברים ועניינים מכל סוג שהוא בקשר לרכושי וענייני ... בין אם עניינים אלה תוארו לעיל באופן מפורט ובין אם באופן כללי, וכל זאת לעשות באופן יסודי ויעיל כאילו עשיתי זאת בעצמי, אלמלא יפוי כוח זה. והנני מתחייב בזה לאשר ולקיים כל או כל דבר אשר בא כוחי ... יעשה או יעשו, ייגרם או ייגרמו לעשות בתוקף יפוי כוח זה". יפויי הכוח הללו מקימים שליחות, כמשמעותה בחוק השליחות, וחל לגביה כלל-השליחות הבסיסי: שלוחו של אדם כמותו (סעיף 2 לחוק השליחות). היינו - ווייצר באה בנעליהם של ילדיה, בעלי הדירה, לכל דבר ועניין. בהתאם לכך, אם תתקבל טענתו הפרשנית של ב"כ הנתבעים, כי רק בעל דירה יכול להיבחר לנציגות, אזי יש לראות את ווייצר כשלוחתם, ידם הארוכה, של הבעלים הרשומים של הדירה. מכוח השליחות שעל פי חוק השליחות, מתקיים בווייצר התנאי של "בעל דירה", לעניין סעיף 8 לתקנון, גם אם יפורש כשיטתו של ב"כ הנתבעים (לעניין הכרה בקיומה של שליחות, על פי חוק השליחות, בנפרד מתפקידו של חבר נציגות הבית המשותף בתור שכזה - ראו ע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רח' רבי עקיבא 77, לוד נ. קדמת לוד בע"מ ואח' (פ"ד ל"ו (2), 21). ב"כ הנתבעים טוען כי הוראות סעיף 7 לתקנון, שמסדיר מינויו של נציג-להצבעה-באסיפה הכללית, שוללות קיומה של שליחות, לפי הדין הכללי שבחוק השליחות, וכי הן מהוות "דין מיוחד" שגובר על חוק השליחות. אני דוחה טענה זו. סעיף 7 לתקנון יידון בהרחבה להלן, אולם לעניין טענתו האמורה של ב"כ הנתבעים - סעיף זה עוסק רק במינוי נציג, על ידי בעל דירה, לצורך השתתפות באסיפה הכללית השנתית של הדיירים ולצורך הצבעה באסיפה זו, מטעמו של בעל הדירה; הא ותו לא. אין לערב בין עניין מינוי נציג לצורך השתתפות והצבעה באסיפה הכללית - שהוא בלבד עניינו של סעיף 7 האמור - לבין המוסד המשפטי של שליחות שעוגן בחוק השליחות. פרשנות של סעיף 7 לתקנון, כפי שגורס ב"כ הנתבעים, אינה מתיישבת עם הירארכיית הנורמות (התקנון, לעומת חוק השליחות). פרשנות כזאת מנוגדת אף לעיקרון של חופש ההתקשרות, קרי: זכותו של כל אדם להתקשר בחוזה שליחות ולמנות שלוח מטעמו לכל עניין חוקי. מעבר לכך, פרשנות זו אינה מתיישבת, כאמור, אף עם תוכנו של סעיף 7 לתקנון, לגופו. הוראות הסעיף מצומצמות לעניין השתתפות והצבעה, באמצעות נציג, באסיפה הכללית, ואינן מתיימרות להגביל את חופש ההתקשרות או את היקפה של שליחות על פי חוק השליחות. 11. על פי האמור, אני דוחה את "הרובד הראשון" של טיעון הנתבעים, זה שמתבסס על הוראות סעיף 8 לתקנון. מכוח היותה של ווייצר שלוחתם של ילדיה, בעלי הדירה, כאמור לעיל, באה היא בנעליהם כ"בעל דירה", ובכך מתקיים בה התנאי הנטען, כנדרש לצורך בחירתה כחברת הנציגות. מטעם זה - ככל שמדובר בדירה שבבעלות ילדיה - אין ווייצר זקוקה למינוי נוסף, על ידי ילדיה, כנציג-להצבעה, על פי סעיף 7 לתקנון. זכותה להצביע באסיפה מטעם בעלי הדירה - שהיא בת קול אחד, "קולה" של אותה דירה - מוקנית לה ישירות, כיוון שמכוח אותה שליחות רואים אותה כ"בעל הדירה", כאילו השתתפו בעלי הדירה עצמם באסיפה. שונה הדבר לגבי מינוייה של ווייצר כנציג-להצבעה-באסיפה, על ידי בעלים של כמה עשרות דירות בבניין, מינוי שנעשה לצורך השתתפות והצבעה מטעמם באסיפה הכללית. זה הוא "הרובד השני" של טענת הנתבעים, אשר יידון להלן. 12. הרובד השני של טיעונם של הנתבעים נסמך על סעיף 7 לתקנון שעוסק כאמור במינוי, על ידי בעל דירה, של נציג לשם השתתפות והצבעה מטעמו באסיפה הכללית. לענייננו חשובים סעיפי המשנה 7.1 - 7.3: "7.1 - כל בעל דירה זכאי להשתתף באסיפה הכללית ולהצביע בעצמו או ע"י נציג מטעמו (להלן: "הנציג"). 7.2 - מינוי אדם כנציג של בעל או בעלי דירה, באסיפה הכללית, יהיה אך ורק בנוסח שייקבע על ידי הנציגות. עד להחלטה אחרת של הנציגות יהיה כתב המינוי בנוסח המצורף לתקנון זה בלבד (בתקנון זה - "כתב מינוי"). 7.3 - בעל הדירה או הנציג ימסרו לנציגות את כתב המינוי, כשהוא חתום ע"י כל בעל של הדירה וכולל גם את כל הפרטים החסרים בו, וזאת 3 ימים לפחות לפני מועד כינוסה של האסיפה הכללית. הנציגות רשאית, לפי שיקול דעתה, להכיר בתוקפו של כתב המינוי שנמסר לה זמן קצר יותר לפני כינוס האסיפה". 13. כפי שצויין, בבניין 87 דירות. אין מחלוקת כי חלק לא קטן מבעלי הדירות מתגוררים בחו"ל. מטבע הדברים, גם מבין בעלי הדירות שמתגוררים בארץ או אף בבניין, לא כולם מגיעים לאסיפה הכללית השנתית (כך, בפרוטוקול של אסיפה מיום 29.4.08, המוצג ת/ 1, נרשמה נוכחות של 31 בעלי דירות, ו - 44 באמצעות יפוי כוח, היינו - 12 בעלי דירות לא הגיעו לאסיפה ולא מינו נציג-להצבעה. בפרוטקול של אסיפה מיום 7.9.04 נרשמה נוכחות של 19 בעלי דירות, ובפרוטוקול של אסיפה מיום 14.4.06 נרשמה נוכחות של 21 בעלי דירות; שני האחרונים - מתוך אסופת פרוטוקולים שהוגשה על ידי ב"כ הנתבעים). ווייצר העידה (בעמ' 21 לפר') כי בידה 29 "יפויי-כוח" כנציגה של בעלי דירות להצבעה באסיפה (44 יפויי-כוח שציינה שם, לגבי האסיפה מיום 29.4.08, הוא המספר הכולל של יפויי-הכוח להצבעה, שהיו קיימים באותה אסיפה). מטעם הנציגות העיד עו"ד אלי סלע, שמייצג בעלים של חמש דירות בבניין ומשתתף, כבא-כוחם, באסיפות הכלליות השנתיות (בתצהירו מציג עו"ד סלע את עצמו כ"עוה"ד של נציגות הבית המשותף", אך בעדותו הבהיר כי מדובר בשירותי עורך-דין "אד הוק", שהנציגות מזמינה אצלו מידי פעם). עו"ד סלע העיד כי השתתף באסיפות הכלליות במשך תשע או אחת עשרה שנים. בחלק מהפרוטוקולים של האסיפות הכלליות, שהומצאו לביהמ"ש, מתועד כי עו"ד סלע נבחר כיו"ר האסיפה (למרות שעל פי סעיף 6.2 לתקנון, רק יו"ר הנציגות או בעל דירה אחר יכול לשמש יו"ר האסיפה). עו"ד סלע העיד, לגבי גב' ווייצר ולגבי בעל דירה אחר, מר בלום, כי "כל אחד מהם ייצג מספר רב של בעלי דירות" (בעמ' 66 לפר' מיום 27.1.11). עוד העיד (בעמ' 67 לאותו פר') כי לגב' ווייצר היו 35 יפויי-כוח, ולמר בלום - 12. על פי סעיפים 6.4 ו- 6.6.1 לתקנון, מתקבלות ההחלטות באסיפה הכללית ברוב קולות של המשתתפים (לרבות בעלי דירות שאינם נוכחים אך מינו נציג-להצבעה), ולכל דירה יש "קול" אחד. אם מביאים בחשבון את המספר הקטן יחסית של בעלי דירות, שמגיעים "פיסית" לאסיפה, ביחד עם מספר בעלי הדירות שמצביעים באסיפה באמצעות נציג-להצבעה, ובצירוף הפרטים כעולה מהעדויות שצויינו לעיל; אזי התמונה שמצטיירת היא כי ווייצר מחזיקה - באמצעות "יפויי-הכוח" כנציג-להצבעה, שניתנו לה על ידי עשרות בעלי דירות - ברוב מכריע של "הקולות המצביעים" באסיפה הכללית. 14. נחזור כעת אל סעיף 7 לתקנון. מהוראות הסעיף שהובאו לעיל עולה בבירור כי מנסחי התקנון ייחסו חשיבות מכרעת לאופן מינויו של נציג-להצבעה מטעם בעל דירה, ולכך שאותו מינוי יענה על התנאים שנקבעו לגביו בסעיף 7 לתקנון. הדבר בולט כשמשווים הוראות אלה להוראות של מקבילו, סעיף 14 לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין (להלן: התקנון המצוי). בסעיף 14 לתקנון המצוי אין כלל הוראה כהוראה שבסעיף 7.2 לתקנון דנן: כי כתב המינוי ל"נציג" יהיה אך ורק בנוסח כפי שנקבע בו. כמו כן, סעיף 14 לתקנון המצוי "מסתפק" בהצגת כתב המינוי לפני הנציגות סמוך לפתיחת האסיפה, ואילו סעיף 7.3 לתקנון דנן דורש הצגת כתב המינוי לנציגות לפחות שלושה ימים לפני מועד האסיפה. הכרה בכתב מינוי של "נציג", שהוגש לנציגות זמן קצר יותר לפני האסיפה - אף אם נערך כנדרש על פי סעיף 7.2 - מסורה לשיקול דעתה של הנציגות, והיא רשאית שלא להכיר בו, רק מהטעם שהוגש לה באיחור. כפי שצויין, סעיף 64 לחוק המקרקעין מעניק לתקנון המוסכם - כתקנון דנן - עדיפות על פני התקנון המצוי. ניתן להסביר את ההקפדה הרבה - בסעיף 7 לתקנון - בעניין אופן המינוי של נציג-להצבעה, ובעניין תקינות המינוי, במספרם הרב של בעלי הדירות בבניין שאינם מתגוררים בארץ. השתתפותם של בעלי הדירות הללו באסיפה הכללית השנתית, שבה נבחרים חברי הנציגות ומתקבלות החלטות חשובות בדבר ניהול הבניין והרכוש המשותף, נעשית באמצעות מינוי של נציג-להצבעה מטעמם. ה"קולות" שמצביעים באסיפה הכללית, באמצעות נציג-להצבעה כזה, מהווים רוב הקולות של בעלי הדירות בבניין. בהקשר זה ראוי לציין כי הרכוש המשותף בבניין כולל בריכת שחייה, מגרש טניס ומדשאה שצמודה להם - מתקני ספורט ובילוי אשר אחזקתם כרוכה בהוצאות בלתי מבוטלות, וזאת נוסף על צורכי האחזקה של שלושת המבנים שבקומפלקס הבניין (על פי הדו"ח הכספי לשנת 2008, המוצג נ/ 2, עמדו הוצאות הבניין לאותה שנה על סך של קרוב ל- 460,000 ₪). מכאן חשיבותן של הוראות סעיף 7 לתקנון בעניין מינויו של הנציג-להצבעה. 15. הנציגות לא המציאה, ולו כתב מינוי אחד, של נציג-להצבעה, כאמור בסעיף 7 לתקנון. ב"כ הנציגות ביקשה, באיחור ניכר, "לשפר" תמונה זו ולהגיש "כתב מינוי (להשתתפות נציג באסיפת דיירים)" - בהתאם לנוסח שנדרש על פי סעיף 7.2 לתקנון - שנחתם בידי מר דניאל ווייצר ובו מינה את אמו כנציגתו באסיפת הדיירים. כתב מינוי זה נחתם ביום 29.4.08, כאשר התביעה דנן כבר היתה תלוייה ועומדת. קיבלתי את התנגדותו של ב"כ הנתבעים לבקשה זו (החלטתי, בעמ' 60 - 62 לפר'). אולם כתב מינוי-נציג מאוחר זה, מאת בנה, לא היה דרוש לווייצר מהטעם שבואר בסעיפים 10 - 11 לעיל. מה שהיה דרוש לה הוא 35 (או לשיטתה, 29) כתבי מינוי-נציג - באותו נוסח של כתב המינוי שעליו חתם בנה - מאת עשרות בעלי הדירות, אשר ווייצר "הצביעה בקולותיהם" באסיפות הכלליות השנתיות. הסיבה העגומה לכך שלא הומצא אף כתב מינוי כזה היא, כנראה, כי לא היה בנמצא. הדבר התברר מתוך עדותו של עו"ד סלע. עו"ד סלע העיד כי הוא מכיר את התקנון, אך כשעומת עם כך שיפויי-הכוח למינוי נציג-להצבעה חייבים להיערך בהתאם לסעיף 7.2 לתקנון, השיב: "יכול להיות, לא זכרתי אותה" (בעמ' 65 לפר' מיום 17.1.11). עו"ד סלע העיד כי הוא בדק את יפויי-הכוח למינוי נציג, אך לא בדק אם הם תואמים את הנדרש על פי סעיף 7 לתקנון (הדבר ברור, כיוון שהוא לא זכר כלל הוראות אלה של התקנון). לדבריו, הוא קיבל יפויי-כוח "בנוסח הרגיל" והסתפק בכך. עוד העיד "כי חלק מיפויי-הכוח לא היו טובים לטעמי ולא השתמשתי בהם" (בעמ' 66 לפר' האמור). לא ברור מכוח איזו סמכות בדק עו"ד סלע את כתבי-מינוי הנציג שהוא מכנה "יפויי-כוח". על פי סעיף 7 לתקנון, הנציגות היא שצריכה לבדוק את כתבי המינוי הללו, ועו"ד סלע לא היה חבר הנציגות. הנציגות רשאית, כמובן, להסתייע בייעוץ לצורך אותה בדיקה, אם מצאה לנכון לעשות כן; אולם ווייצר, שהעידה מטעם הנציגות, לא התייחסה כלל לעניינם של כתבי המינוי של נציג-להצבעה, על פי סעיף 7 לתקנון, ולא מסרה כי ביקשה להסתייע בעו"ד סלע לצורך בדיקתם. מספר שאלות נוספות מתעוררות מדבריו של עו"ד סלע: א. למה כוונתו ב"נוסח רגיל" של מינוי הנציג-להצבעה באמצעות יפוי-כוח. נוסח כתב-המינוי שעל פי סעיף 7.2 לתקנון הוא מפורט וכולל מספר נושאים ספציפיים. לו היתה הנציגות ממציאה דוגמאות של אותו "נוסח רגיל" של יפוי-כוח, אשר עו"ד סלע הסתפק בו, ניתן היה להשוות בינו לבין נוסח כתב המינוי שעל פי התקנון. לו היתה הנציגות מראה, שאותו "נוסח רגיל" דומה במהותו לנוסח כתב המינוי שעל פי התקנון, אפשר שהיתה יכולה לטעון כי שינויים שאינם מהותיים אינם צריכים להביא לפסילתם של אותם כתבי מינוי. אולם משלא המציאה הנציגות אפילו יפוי-כוח אחד כזה - אין לדעת אם היה דומה בנוסחו לכתב המינוי שעל פי התקנון, במידה שניתן היה אולי לקבלו, חרף התנאי המפורש שבסעיף 7.2 לתקנון. ב. פסילתם של חלק מאותם יפויי-כוח נטענים לא היתה צריכה להיעשות לפי "טעמו" של עו"ד סלע, אלא לפי ההוראות שבסעיף 7 לתקנון. ג. עו"ד סלע לא פירט את הטעמים שבגינם פסל חלק מאותם יפויי-כוח, וגם לא - כמה מהם פסל. בסופו של דבר, הנציגות לא המציאה, אף לא כתב מינוי אחד, מעשרות כתבי המינוי, או יפויי-הכוח, של מינוי נציג-להצבעה-באסיפה, אשר ווייצר (ואף בלום ואחרים) הצביעו באמצעותם באסיפות הכלליות. אין מחלוקת כי ווייצר החזיקה בחלק הארי של אותם מינויי-נציג נטענים, וכי הם שהקנו לה רוב מכריע של קולות-ההצבעה באסיפות הכלליות. 16. הוראות סעיף 7 לתקנון לא נועדו להיות "אות מתה". הן נכתבו בתקנון על מנת שיפעלו על פיהן. האחריות לקיים את ההוראות הללו מוטלת, על פי התקנון, על הנציגות. ווייצר שימשה יו"ר הנציגות במשך שנים רבות והיתה "המוציא והמביא" בה. היא אף החזיקה במרביתם של אותם "יפויי-כוח" לנציג-להצבעה-באסיפה, ובאמצעותם - ברוב מכריע של קולות המצביעים. בחירתם של חברי הנציגות, ובחירתה של ווייצר כיו"ר הנציגות, התבססה על השימוש בקולותיהם של אותם עשרות בעלי דירות, שעל פי הנטען מינו את ווייצר (וגם אחרים) כנציגיהם-להשתתפות-ולהצבעה באסיפה הכללית. מהראיות עולה בבירור כי לא היו אלה כתבי מינוי להשתתפות נציג באסיפת דיירים, בנוסח שנדרש על פי סעיף 7 לתקנון, ואשר השימוש בו מהווה תנאי מפורש לתקפותו של מינוי הנציג-להצבעה. על כן מסקנתי היא כי הנציגות לא הדפה את טענתם של הנתבעים, כי בחירתה לא נעשתה כדין וכי אין קיימת למעשה נציגות חוקית של הבית המשותף. 17. כמוצא אחרון ביקשה ב"כ הנציגות להדוף טענה זו באמצעות מניעות או השתק. היא טוענת כי בוכריץ לא העלה, לאורך השנים, טענה בדבר אי חוקיות בבחירת הנציגות, אלא העלה טענה זו לראשונה רק לאחר הגשת התביעה דנן. לפיכך טוענת ב"כ הנציגות כי בוכריץ מנוע ומושתק מלהעלות טענה זו כעת. ב"כ הנציגות נסמכת לעניין זה על ע"א 2896/90 טרוצקי ואח' נ. דיין ואח' (פ"ד מ"ו (5), 454; להלן: עניין טרוצקי). ראשיתו של אותו הליך היתה בתביעה שהגיש טרוצקי למפקחת על רישום המקרקעין ובה עתר לקבוע כי החלטה של אסיפת הדיירים, שבה נבחרה נציגות, שהוא לא נבחר אליה, אינה חוקית. בבית המשותף שם חל התקנון המצוי. המחלוקת נסבה על חוקיות ההצבעה של בעלים משותפים של דירות, שלא היו הבעלים הרשומים, ואשר לא הציגו כתבי מינוי כנדרש על פי סעיף 14 לתקנון המצוי. התביעה נדחתה על ידי המפקח על רישום המקרקעין, וערעור עליה נדחה אף הוא. בביהמ"ש העליון הועמדה לדיון השאלה: האם יכולים בעלים משותפים (בלתי רשומים) של דירות, או שוכרים, להיחשב כמיופי כוח של בעלי הדירות גם ללא כתב מינוי חתום כנדרש בסעיף 14 של התקנון המצוי. ביהמ"ש העליון (כב' הנשיא שמגר) מציין את הפנים לכאן ולכאן בסוגייה זו: מחד - ההוראה המחייבת שבסעיף 14 לתקנון המצוי "אשר מנוסחת באופן נחרץ וברור ומתווה באופן חד משמעי את הדרך בה יכול מי שאינו בעלים (או בעלים יחיד) בדירה ליטול חלק באסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף" (שם, בעמ' 458). בשולי פסק הדין מציין כב' הנשיא שמגר כי הציות להוראות סעיף 14 לתקנון אינו כרוך בקושי מיוחד, ועל כן יש לקיים אותן, אלא אם שונתה ההוראה שבתקנון כדין. מאידך - ההסדר שבתקנון המצוי הוא דיספוזיטיבי, על פי הוראות חוק המקרקעין, ואפשר שניתן לראותו כהסדר ששונה במשתמע על ידי התנהגותם של בעלי הדירות והדיירים, אשר במשך שנים ערכו את ההצבעות בהשתתפות של בעלים משותפים בלתי רשומים. עם זאת, אומר כב' הנשיא שמגר כי שינוי כזה בתקנון צריך להירשם במרשם המקרקעין או לפחות בספר ההחלטות של הבית המשותף, מתוך אינטרס הוודאות המשפטית. בעניין טרוצקי לא נרשם שינוי בתקנון, לרבות לא בדרך של החלטה שתועדה בספר ההחלטות של הבית המשותף; "ולפיכך אין זה ברור כלל, שלאור מאזן האינטרסים, המשמשים בעניין זה, יש לאמץ את הגישה הבלתי פורמלית אשר אוזכרה לעיל" (שם, בעמ' 459). מדברים אלה עולה החשיבות של קיום הוראות התקנון בעניין כתבי המינוי לנציג-להצבעה. ואם בתקנון המצוי כך, אזי מקל וחומר - בתקנון המוסכם דנן, שבו נקבעו בעניין זה הוראות ספציפיות וקפדניות יותר מאשר בתקנון המצוי. כב' הנשיא שמגר לא ראה צורך להכריע בסוגייה שהועמדה לדיון, כיוון שדחה את ערעורו של טרוצקי - בהסכמת השופטים הנוספים במותב - "נוכח מסקנתי כי אף אם נכונה באופן פורמאלי עמדתו של טרוצקי, לפיה יש להחיל את הוראת סעיף 14 לתקנון כלשונה, מושתק טרוצקי מלהעלות טענה זו לפנינו, נוכח העובדה, כי הוא הפר חובתו לנהוג בתום לב" (שם, בעמ' 459; ההדגשה במקור). את החלת ההשתק או המניעות נימק כב' הנשיא שמגר מההיבט העובדתי, בצירוף ההיבט הנורמטיבי. במישור העובדתי: במשך שנים נהגו הדיירים, באסיפות הכלליות, לבחור את נציגות הבית המשותף, תוך הצבעה גם של מי שלא היה לו כתב מינוי לפי ס' 14 לתקנון המצוי. הדגש הוא על כך שטרוצקי עצמו נבחר בדרך זו, מספר פעמים, כחבר הנציגות, והיה חבר הנציגות עד שהתקבלה ההחלטה לבחור לנציגות חברים אחרים, אותה החלטה שהיתה מושא תביעתו של טרוצקי לפני המפקח על רישום המקרקעין. לאורך כל השנים הללו מעולם לא תקף טרוצקי את הפרקטיקה של ההצבעות ללא כתב מינוי לפי סעיף 14 לתקנון המצוי, ולא חלק על חוקיותה. נכון ש"חוטא" רשאי לחזור בתשובה ולדרוש שמכאן ואילך יקיימו את הוראת סעיף 14 לתקנון ככתבה וכלשונה; אך בהעלאת דרישה זו, בדיעבד, רק כלפי ההחלטה שבה לא נבחר לנציגות - נהג טרוצקי חוסר תום לב, באופן שמצדיק למנוע בעדו מלהעלות טענה זו, על בסיס כללי ההשתק והמניעות. במישור הנורמטיבי, פסק כב' הנשיא שמגר כי חלה החובה לנהוג תום לב בשימוש בזכות, חובה שמעוגנת בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973. "לקביעה זו משנה תוקף, כאשר מדובר ביחסי הגומלין בין השוכנים בצל קורתו של בית משותף. יחסים אלו מאופיינים, בדרך כלל, בכך שהצדדים להם אינם בוחרים איש את רעהו, והם כאילו נכפים זה על זה באורח אקראי עקב עצם עובדת המגורים. לעיתים קרובות עשויים יחסים אלו להימשך שנים לא מעטות. הם מתאפיינים, בנוסף לכך, בקירבה פיסית הדוקה בין הצדדים ... המביאה לכך שפעולתו של האחד משפיעה בהכרח על מצבו של האחר. לאור מרכיבים אלו, כשהם נראים כמכלול, ברור כי אם, ורק אם, יפעלו בעלי הדירות והדיירים, איש כלפי רעהו, בתום- לב ובהגינות, יוכל הבית המשותף להתנהל בצורה תקינה, לרווחתם המשותפת של יושביו" (שם, בעמ' 460). הבאתי דברים אלה במלואם כיוון שהם הולמים עד מאד את הנסיבות ששוררות בבניין דנן. בעניין טרוצקי פסק כב' הנשיא שמגר כי בהתנהלותו לאורך שנים - בכך שהוא עצמו נהנה מאותה פרקטיקה של הצבעה ללא כתב מינוי-נציג כנדרש על פי התקנון, וכך אף נבחר כחבר הנציגות - נתן טרוצקי, באופן פוזיטיבי, תוקף לאותה פרקטיקה. "עתה מבקש טרוצקי לחזור בו ולטעון, רק לאחר מעשה, כי בעוד מינוייו שלו כחבר הנציגות היו חוקיים, הרי הנציגות שמונתה עתה, תך נקיטת הליך דומה, איננה חוקית. ברור כי נקיטת עמדות משתנות באשר לחוקיות האסיפה הכללית, על פי תוצאות ההצבעה, הכל בהתאם לאינטרס של הטוען, עומדת בניגוד חזיתי לחובה לנהוג בהגינות ובתום לב" (שם, בעמ' 460 - 461). אלה הנסיבות שבהן נפסק כי טרוצקי מנוע ומושתק מלטעון כנגד תקפותה של אותה החלטה, שבה לא נבחר כחבר הנציגות. 18. ב"כ הנציגות מבקשת ליישם, כלפי בוכריץ, את הפסיקה בעניין טרוצקי ולקבוע כי הוא מושתק מלטעון כנגד החוקיות של בחירת הנציגות, כיוון שלא העלה טענה זו לאורך השנים, אלא רק לאחר הגשת התביעה. מנגד טוען ב"כ הנתבעים כי נתחלפו לה, לב"כ הנציגות, היוצרות, וכי פסק הדין בעניין טרוצקי פועל דווקא כנגד הנציגות, במקרה דנן. אני סבורה כי הצדק עם ב"כ הנתבעים. החל ממועד הרישום של הבית המשותף ושל התקנון המוסכם, מחייבות ההוראות שבסעיף 7 לתקנון. ווייצר היתה יו"ר הנציגות גם לפני רישום הבית המשותף והתקנון, ולפיכך עליה היתה מוטלת החובה לקיים את ההוראות שבסעיף 7 לתקנון. בהתאם לכך, היה עליה להקפיד ולקבל, שלושה ימים לפני מועדה של כל אסיפה, כתבי מינוי לנציג-להצבעה, בנוסח המחייב על פי הוראת סעיף 7 לתקנון; הן לגבי מינוייה-שלה כנציג-להצבעה, על ידי עשרות בעלי הדירות שנתנו לה מינוי כזה, והן לגבי מינויים כאלה של בעלי דירות אחרים בבניין. משלא קיימה ווייצר חובה זו, אין לה להלין בכך על בוכריץ. בניגוד לנסיבות בעניין טרוצקי - שם תקף טרוצקי החלטה של האסיפה הכללית, שבה לא נבחר לנציגות - בתביעה דנן הנציגות היא התובעת, ובוכריץ הוא המתגונן כנגד תביעתה. בהתגוננות מפני תביעת הנציגות, אין בוכריץ מנוע מלתקוף את חוקיות בחירתה. בוכריץ העיד שרק לאחר שהנציגות (ולמעשה ווייצר, שהיתה היוזמת של התביעה דנן) הגישה את התביעה כנגדו, הוא החל לבדוק לעומק את החוקיות של בחירתה והתנהלותה. אין הדבר דומה להתנהלותו של טרוצקי, שהיה מודע להצבעות של דיירים, לאורך שנים, ללא כתב מינוי כנדרש לפי סעיף 14 לתקנון המצוי, ואף נהנה מתוצאותיהן של ההצבעות הללו, שעל פיהן נבחר הוא עצמו כחבר הנציגות. בוכריץ לא נבחר כחבר הנציגות, על פי הצבעה שלא בהתאם לדרישות התקנון המוסכם. הוא השתתף באסיפות הכלליות, כבעל דירה, אך הצעות והתנגדויות שונות שהעלה בהן נדחו ברוב-הקולות המכריע, שהיה בידיה של ווייצר (כך למשל, התנגדותם של חמישה דיירים למינויו של עו"ד סלע כיו"ר האסיפה, ביום 29.4.08; על פי הפרוטוקול של אסיפה זו, המוצג ת/ 1). על פי המתועד בפרוטוקול זה, ביקש בוכריץ לאחר מכן לבדוק את יפויי-הכוח (כתבי-מינוי הנציגים-להצבעה), ועל פי הצעתו של עו"ד סלע הוחלט כי הם ייבדקו על ידי נציג האגודה לתרבות הדיור. למותר לומר שהחלטה זו מנוגדת להוראות סעיף 7 לתקנון. על פי ההוראות הללו, על הנציגות - ולא על האגודה לתרבות הדיור - לבדוק את כתבי המינוי של הנציג-להצבעה (אשר ווייצר ועו"ד סלע מכנים "יפויי-כוח"), וזאת - שלושה ימים לפחות לפני מועד האסיפה, ולא בדיעבד. בוכריץ ואשתו הדס, שהעידה מטעם הנתבעים, טענו אמנם שהפרוטוקול ת/ 1 אינו משקף נאמנה את אשר התרחש באותה אסיפה כללית, אך על פי הרשום בו העלה שם בוכריץ ספק לגבי תקינותם של כתבי מינוי הנציג-להצבעה וביקש לבדוק אותם. לפיכך - ובניגוד למסכת העובדות שעמדה בעניין טרוצקי - בוכריץ, לא זו בלבד שלא נתן בהתנהגותו אישור פוזיטיבי לשימוש בכתבי המינוי שלא על פי התקנון, כפי שעשה טרוצקי, אלא שהוא העלה במפורש ספק לגבי תקינותם. גם אם ספק זה הועלה לאחר הגשת התביעה דנן, עדיין - במסכת העובדות שבמקרה דנן - אין מדובר בדייר אשר בעבר הסכים, ולו במשתמע, להצבעה בהתבסס על כתבי מינוי (או יפויי-כוח) שלא בהתאם לדרישות התקנון. הטענה בדבר אי חוקיותה של בחירת הנציגות הוצבה במפורש, בכתב ההגנה, כטענת הגנה מרכזית. על מנת להדוף טענה זו היה על הנציגות להראות כי בחירת חבריה היתה חוקית, הן על פי סעיף 8 לתקנון והן על פי סעיף 7 שלו. הדגש הוא על סעיף 7 לתקנון, כיוון שעניין התנאי של "בעל דירה", לצורך סעיף 8 לתקנון, נסב רק על דירה אחת, שלה רק קול אחד בהצבעה; ואילו עניינו של סעיף 7 לתקנון נסב על עשרות הקולות שהיו בידי ווייצר מכוח אותם "יפויי-כוח", כנציג-להצבעה, ואשר הבטיחו לה רוב מכריע בכל האסיפות הכלליות. אין מדובר כאן בדרישה טכנית או פורמאלית גרידא, לקיים את ההוראות שבסעיף 7 לתקנון, אלא בעניין של מהות. מדובר ב- 87 דירות, עם רכוש משותף שכולל מתקני ספורט ובילוי, ואשר ניהולו כרוך בניהול כספים בהיקף ניכר, כמו גם בהחלטות שמשפיעות על איכות החיים של כל הדיירים. כאשר המצב העובדתי הוא שרוב-הקולות של בעלי זכות ההצבעה באסיפות הכלליות מרוכז בידי ווייצר - מכוח אותם "יפויי-כוח" כנציג-להצבעה - יש חשיבות מהותית להקפיד על קיום מלא של הוראות סעיף 7 לתקנון לגבי אותם כתבי מינוי של נציג-להצבעה. אזכיר כי מדובר בתקנון מוסכם, אשר לא בכדי נקבעו בסעיף 7 שלו, לגבי אותם כתבי מינוי, תנאים הדוקים וקפדניים יותר מאלה שנקבעו בסעיף המקביל, סעיף 14, של התקנון המצוי. כאמור, הסתבר בשמיעת ההוכחות כי לא נערכו כלל כתבי מינוי של נציג-להצבעה, בהתאם להוראות סעיף 7 לתקנון. בנסיבות אלה, ווייצר - ולא בוכריץ - היא שנהגה שלא כדין, בכך שלא קיימה את הוראות סעיף 7 לתקנון בעניין כתבי המינוי של נציג-להצבעה. יש מידה של חוסר תום לב, ואף "לעג לרש", בבקשתה של הנציגות, בנסיבות אלה, להחיל כנגד בוכריץ את כלל ההשתק והמניעות, כפי שיושם בעניין טרוצקי. 19. על פי האמור, מקבלת אני את טענת הסף של הנתבעים, ב"רובד השני" שלה: כי בחירת הנציגות, ובחירתה של ווייצר כיושבת-הראש שלה, לא נעשו כדין. הפועל היוצא מכך הוא כי הנציגות, שהיא התובעת בתביעה דנן, אינה הנציגות החוקית של הבית המשותף. במילים אחרות, "אין תובעת" בתביעה דנן, ולפיכך יש לדחותה על הסף. 20. ב"כ הנציגות טענה בסיכומיה כי לתוצאה כזאת עלולות להיות השלכות קשות, לנוכח פעילותה של הנציגות, על היבטיה השונים, במשך השנים. אין בטיעון זה כדי להכשיר את חוקיות בחירתה של הנציגות. היתה זו חובתה של הנציגות, ובאופן ספציפי של ווייצר, לדאוג מלכתחילה, ולהקפיד כנדרש, על חוקיות בחירתה, בהתאם להוראות התקנון, כפי שפורט לעיל. ב"כ הנתבעים כתב בסיכומיו כי הנתבעים אינם מתעלמים מהשלכות אפשריות של פגיעה, בדיעבד, בפעולותיה של הנציגות. על מנת למנוע פגיעה כזאת העלה ב"כ הנתבעים הצעה פרקטית: כי תוקפה של ההחלטה על פי פסק דין זה יהא מעתה ואילך, ולא לגבי העבר. תפקידו של ביהמ"ש מתמצה בהכרעה בתביעה שלפניו, ועל כן לא אביע עמדה לגבי הצעה זו (כמובן שאין מניעה להגיע להסכמות על בסיס הצעה זו או אחרת). 21. לנוכח מסקנתי כי יש לדחות את התביעה על הסף, מתייתר הדיון באירועים הספציפיים שבגינם נתבעו הסעדים של צווי מניעה קבועים והסעד הכספי. הוא הדין בטענתם של הנתבעים כי אין עילת תביעה כנגד הנתבע 2, מר גל בוכריץ, טענה שמבוססת על גירסתם העובדתית של הנתבעים לגבי האירוע ערב יום הכיפורים, 21.9.07, שהוא האירוע היחיד שמיוחס גם לגל. לגבי כל האירועים הללו פרסו הצדדים את גירסותיהם המנוגדות והביאו את עדיהם וראיות נוספות (על פי הראיות, הוגשו בגין אותם אירועים אף תלונות במשטרה, חלקן הדדיות, ותיקי המשטרה נסגרו). משדחיתי את התביעה על הסף, לא אדון באירועים אלה לגופם. 22. לסיכום: התביעה נדחית על הסף בשל העדר נציגות חוקית, כתובעת. התובעת תשלם לנתבעים את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ ותישא אף בהוצאות עדי הנתבעים כפי שנפסקו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד פסיקתן. אם לא ישולם הסכום תוך 45 יום, הוא יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל. בתים משותפיםועד בית משותףרכוש משותףנזקי רכוש