הפקעת קרקע בשכירות

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא הפקעת קרקע בשכירות:



העותרת, החזיקה במקרקעין ברח' צבי בורנשטיין 128, ירוחם, גוש 39536, חלקה 122, מגרש 908 (להלן – "המקרקעין") מכוח הסכם שכירות בינה לבין חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ (להלן - "ההסתדרות"), שהינה החוכרת לדורות, אשר השכירה המקרקעין לעותרת, עד ליום 31.7.12. החל משנת 2007, מפעילה העותרת במקרקעין עסק לממכר חומרי בנין וכלי בית.




ביום 7.9.10 החליטה הועדה המקומית לתכנון ובניה בירוחם (להלן – "הועדה") על הפקעת המקרקעין, וזאת בעקבות תוכנית מס' 61/101/03/26, להסדרת שכונת מגורים קיימת, אשר הגדירה את המקרקעין כשטח ציבורי המיועד להפקעה.


בעקבות החלטה זו פורסמה ביום 25.11.10 הודעה ברשומות לפיה בכוונת הועדה לרכוש זכויות במקרקעין לצרכי ציבור, ולכל אדם לו טובת הנאה במקרקעין, לפנות לועדה תוך 60 יום. ההסדרות לא התנגדה להפקעה, ובתקופה שבין 22.11.10 ל - 1.1.11 חתמו המועצה המקומית ירוחם (להלן – "המועצה") והועדה על הסכם לפיצוי ההסתדרות בגין ההפקעה, בסכום של 450,000 ₪ בתוספת מע"מ.

ביום 2.1.11 הודיעה ההסתדרות לעותרת, בהתאם להוראות הסכם השכירות ביניהן, כי הסכם השכירות יקוצר כך שיסתיים ביום 5.7.11.
ביום 10.2.11 פורסמה ברשומות הודעה סופית על ביצוע ההפקעה.
העותרת סרבה לפנות את המקרקעין עם תום תקופת השכירות, ובשל סירובה זה מתנהלת בינה לבין המועצה תביעה לפינוי מושכר (תא"ח (שלום- ב"ש) 16023-09-11).

ביום 9.11.11 הוגשה העתירה נגד המועצה והועדה (להלן – "המשיבות") כנגד ההפקעה. במקור הוגשה העתירה גם נגד המשיבה 3, אולם בדיון בפני ביום 1.5.12 נמחקה העתירה כנגד המשיבה 3.

טענות הצדדים


העותרת סבורה כי ההפקעה בוצעה תוך הפרת זכות הטיעון המוקנית לה כבעלת טובת הנאה במקרקעין, בחוסר תום לב וממניעים פוליטיים, שכן לעותרת היתה מוקנית זכות לשימוע.


העותרת לא ידעה על הכוונה להפקיע המקרקעין על אף שכוונה זו הוזכרה בדיון בערר בעניין השימוש החורג במקרקעין שהוגשה על ידי העותרת, שכן עובד מחלקת הנדסה בעירייה אמר לה שמדובר בכוונה להפקיע חלק קטן ממנו בלבד והמועצה גם לא פרסמה הודעה אודות ההפקעה. בשלב זה לא הייתה תועלת בקיום שימוע, מאחר וההחלטה על ההפקעה כבר התקבלה ואף נחתם הסכם לפיצוי מול ההסתדרות.

העותרת מוסיפה וטוענת נגד הליכי ההפקעה. לשיטתה, ההפקעה בוצעה במסתרים במכוון, והועלתה ברגע האחרון לסדר יומה של הועדה והתקבלה ללא דיון של ממש ומבלי שהפרוטוקול של אותה ישיבה פורסם באינטרנט. אין ממש בנימוקי ההפקעה - של יצירת 'רצף תכנוני' – שכן ברחוב המדובר מבנים מסחריים לרוב ואין צורך ציבורי המחייב את ההפקעה. ההפקעה עלתה למועצה כסף רב, עת הייתה נתונה בגירעונות כבדים, ובשל עלות זו, לא היה טעם של ממש להפקיע את המקרקעין ולא לרכוש אותם. ההתחייבות לתשלום בגין ההפקעה באה לאחר פרסום רשימת המועמדים לבחירות, מועד בו אסור היה לראש העיר, מר מצנע, להתחייב לתשלום זה; אף לא היה ראוי כי החלטת ההפקעה עצמה תועבר בסמוך לבחירות. לשיטת העותרת, הנימוק האמיתי העומד מאחורי ההפקעה, הינו היריבות הפוליטית בין בעלה של העותרת לבין מר מצנע, ראש הועדה הקרואה בירוחם דאז, והדבר מנוגד לחובת הרשות לפעול בסבירות והגינות.

באשר לשיהוי – לא הוגשה התנגדות לתוכנית מאחר והמקרקעין, גם לפני התוכנית וגם לאחריה, הוגדרו כמקרקעי ציבור. העותרת סבורה שהיה על הועדה להעניק לה היתר לשימוש חורג, וזה לא ניתן מטעמים פוליטיים; בכל מקרה, לשיטתה, בידה היתר לשימוש חורג במקרקעין עד לשנת 2014.

העותרת מדגישה כי הותרת ההפקעה בעינה תגרום לכך כי העותרת ועובדיה יותרו ללא מקור פרנסה, בהיעדר מקום אחר אליו תוכל להעתיק את עסקה, וכי היא השקיעה כספים רבים במקרקעין בהסתמך על ההבטחה של ההסתדרות כי תוכל לשכור אותם לטווח ארוך.



המשיבות סבורות כי דין העתירה להידחות על הסף מפאת שיהוי, שכן הוגשה תשעה חודשים לאחר הפרסום הסופי של ההפקעה. כמו כן, על העותרת היה להעלות את טענותיה הן נגד תוכנית המתאר והן נגד ההפקעה תוך 60 יום מיום הפרסום ברשומות, שעה שעובדת ההפקעה היתה ידועה לה, והיא לא עשתה כן.


המשיבות טוענות להיעדר יריבות בינן לבין העותרת. העותרת לא היתה שוכרת מוגנת במקרקעין, והסכם השכירות בינה להסתדרות אפשר סיומו בהודעה של ששה חודשים מראש במידה והמקרקעין ימכרו. מאחר וההסתדרות פעלה בהתאם, הרי שמיום 5.7.11 אין לעותרת כל זכות במקרקעין והיא שוהה בהם שלא כדין.
המשיבות מוסיפות וטוענות כי דין העתירה להידחות מחמת חוסר נקיון כפיים של העותרת - הן מאחר והסתירה מידע מהותי מבית המשפט - והן מאחר והיא ממשיכה להחזיק במקרקעין שלא כדין והשתמשה בהם בעבר לשימוש מסחרי ללא ההיתרים הנדרשים, על כן בית המשפט לא יעניק סעד לעותר העושה דין לעצמו ומזלזל בהוראות החוק. עצם הגשת העתירה, הינו נסיון 'לקנות זמן' לאחר שמגעים של העותרת ובעלה לדחיית הפינוי מהמקרקעין - כשלו.

המשיבות מוסיפות וטוענות כי דין העתירה להידחות אף לגופה. הביקורת השיפוטית על החלטות מוסדות תכנון היא מצומצמת, ומתקיימת רק כאשר ההחלטה חרגה לחלוטין ממתחם הסבירות ואין זה מתפקידו של בית המשפט לבחון האם ניתן היה להפקיע מקרקעין אחרים. המשיבות בצעו את ההפקעה בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, ועומדת לזכותן חזקת תקינות המנהל, אשר לא נסתרה; החלטות הועדה היו מקצועיות ולא פוליטיות, ויש להצר על הניסיון להטות את השיח למקום לא לו.
המשיבות סבורות כי לא הייתה מניעה שמר מצנע יקדם את הליך ההפקעה, שכן החלטת ההפקעה התקבלה טרם הוגבלו הפעולות אותן יכול היה לבצע. הפיצוי להסתדרות בתמורה להפקעה נכנס לגדרם של תשלומים הנעשים על בסיס החלטות קודמות, המותרות בתקופת מעבר. יש ליתן גם משקל לעובדה שראש המועצה הנבחר, בחר שלא לבטל את התשלום המדובר, על אף זכותו לעשות כן, ומכאן שהחלטה זו היתה מקובלת עליו.

באשר לזכות הטיעון, סבורות המשיבות כי העותרת ויתרה עליה בהתנהגותה. אף אם יוחלט כי היה על הועדה להעניק לעותרת זכות זו, הרי שאין בכך כדי לבטל את ההפקעה לאור תורת הבטלות היחסית. מסקנה זו עולה מאיזון חופש החוזים וזכות הקניין של המשיבות, אשר יגרם להן נזק רב מביטול ההפקעה, אל מול זכות השכירות של העותרת אשר בלאו הכי צפויה להסתיים. יש להוסיף כי הסעד המתבקש - ביטול הפקעה שכבר הסתיימה - הינו צו עשה, אשר ינתן רק לעיתים נדירות.

דיון
טענות סף


יש ממש בטענת המשיבות כי העתירה הוגשה בשיהוי.

תקנה 3 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א- 2000 קובעת, כי יש להגיש עתירה "לא יאוחר מארבעים וחמישה ימים מיום שההחלטה פורסמה כדין, או מיום שהעותר קיבל הודעה עליה או מיום שנודע לעותר עליה, לפי המוקדם". סעיף 4 קובע כי "בית המשפט רשאי לדחות עתירה אם ראה כי בנסיבות הענין היה שיהוי בהגשתה, אף אם הוגשה בתוך המועד של ארבעים וחמישה ימים".
שלושה יסודות לשיהוי. בית המשפט יבחן את השיהוי הסובייקטיבי, במסגרתו תבחן התנהגות העותרים והאם חלוף הזמן מלמד כי ויתרו על זכויותיהם. במסגרת בחינת השיהוי האובייקטיבי, יבדק האם האיחור בהגשת העתירה גרם לרשות המנהלית או לצדדים שלישיים לשנות את מצבם לרעה או שאינטרסים ראויים שלהם יפגעו. כמו כן, תיבחן חומרת הפגיעה בשלטון החוק המתגלה במעשה המנהלי, נשוא העתירה, (עע"מ 8723/03 עיריית הרצליה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חוף השרון, פ"ד נח(6) 728, 733 (2004)).

במקרה שבפנינו, התקבלה ההחלטה על ההפקעה ביום 7.9.10. העותרת היתה מודעת להחלטה זו לכל המאוחר ביום 15.9.10, עת התקיים דיון בועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה בנוגע לבקשתה לשימוש חורג במקרקעין, אז טענה באת כוח הועדה כי מתקיימים הליכי הפקעה בנוגע למקרקעין.
העותרת טענה בעניין זה טענות נוספות, שלא באו לידי ביטוי בעתירה אלא בסיכומים בלבד, ולא נתמכו בתצהיר. לטענתה, נאמר לה במחלקת הנדסה במועצה שהליך ההפקעה מתייחס לחלק קטן בלבד מהמקרקעין, לא פורסמה כל הודעה בלוח המודעות במועצה בנוגע להפקעה, ולא היתה מודעת לפרסום ברשומות. הבירור שערכה העותרת באשר להפקעה לא נזכר בעתירה עצמה, והתנהגות העותרת בענין זה לוקה בחוסר תום לב, שכן מהעתירה עלה הרושם כי העותרת נתקלה לראשונה באפשרות שחלק כלשהו מהנכס יופקע רק ביום 30.6.11.

גם אם נלך כברת דרך לקראתה ונקבל את דבריה במלואם, עדין נותרה על כנה העובדה, כי ביום 2.1.11 נמסרה לעותרת הודעה על ידי ההסתדרות על סיום השכירות במקרקעין, והעותרת לא נקטה בצעד כלשהו גם בעקבות הודעה זו -וזאת, על אף שההודעה הפנתה במפורש לסעיף 4ג בהסכם השכירות, המאפשר לסיים את השכירות בהודעה של חצי שנה מראש רק במקרה של מכירת המקרקעין. העותרת הוסיפה לא לנקוט בצעדים של ממש גם לאחר מכתבה של המועצה מיום 30.6.11 בנוגע לסיום השכירות ובעלות המועצה במקרקעין. רק ביום 9.11.11 הוגשה העתירה, וזאת הרבה מעבר ל - 45 יום, מעת פרסום ההחלטה או מעת שנודע לעותרת עליה.

העותרת לא העלתה נימוק של ממש לשיהוי, ולא הצביעה כי עשתה מאמצים במשך התקופה המדוברת לעמוד על זכותה. היא לא הגיבה באופן כלשהו למכתבה של ההסתדרות מיום 2.1.11, וגם במענה למכתבה של המועצה מיום 30.6.11 הסתפקה במכתב קצר של הכחשה כללית וטענה כי לא היתה מודעת לכך שהמקרקעין נרכשו, ובכך לא די.
היסוד הבעייתי בשיהוי העותרת הינו השיהוי האובייקטיבי, מאחר ובנסיבות העתירה, שינתה המועצה את מצבה לרעה בשל השיהוי. בין יום ה- 22.11.10 ליום 1.1.11 חתמה המועצה על הסכם עם ההסתדרות, לפיו זו תפוצה בסכום של 450,000 ₪ בתוספת מע''מ. מכרטסת הנהלת החשבונות של העירייה, עולה כי הסכומים המדוברים הוצאו מתקציב העירייה בתאריכים 17.1.11 ו– 22.2.11. מכאן עולה, כי בתקופה בה השתהתה העותרת, התחייבה המועצה לתשלום סכום גדול להסתדרות בתמורה להפקעה ואף שילמה אותו בפועל, הוצאה שהיתה נמנעת מהמועצה אילו היתה העותרת טורחת להגיש את העתירה במועד.
באשר לחומרת הפגיעה בשלטון החוק, אעמוד על כך בהמשך, אף כי ישנה פגיעה מסוימת בהתנהלות המשיבות, אשר דעתי אינה נוחה ממנה, אולם היא אינה חמורה דיה על מנת להצדיק את קבלת העתירה, על אף השיהוי.

מהאמור לעיל עולה, כי העתירה אכן הוגשה בשיהוי ניכר ודי בכך כדי לדחות אותה על הסף.




המשיבות טענו כי דין העתירה להדחות על הסף בשל העדר יריבות. אין לקבל טענה זו. העתירה מופנית כלפי הפקעת המקרקעין על ידי המשיבות, כאשר אין חולק כי בעת ההפקעה היתה העותרת שוכרת כדין של המקרקעין וכי השכירות הסתיימה רק בעקבות ההפקעה. על כן, אין ספק כי יש לעותרת אינטרס של ממש בהפקעה, המקים יריבות בינה ובין המשיבות.




המשיבות אף סבורות כי יש לדחות את העתירה על הסף מאחר והוגשה בחוסר נקיון כפיים, משהעותרת העלימה מידע מבית המשפט ועשתה דין לעצמה, עת סרבה לפנות את המקרקעין והפעילה בו עסק ללא רשיון. לאור התוצאה אליה הגעתי, מתייתר הדיון בטענה של ניהול עסק ללא רשיון, מה גם שבימים אלה מתנהל תיק פלילי נגד העותרת בנושא זה.


הטענות לגופה של העתירה


דין העתירה להדחות גם לגופה.

העותרת סבורה שדין ההפקעה להתבטל מאחר ולא ניתנה לה זכות טיעון טרם ההפקעה.
סעיף 5 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן – "הפקודה"), מחייב את הרשות לפרסם את דבר ההפקעה המתוכננת הן ברשומות והן בסמוך לקרקע אותה עומדים לרכוש, וכן למסור העתק של ההודעה לכל אדם הרשום כבעל הקרקע או כבעל טובת הנאה בה וליתן לו זכות טיעון.

סעיף 5א לפקודה מוסיף וקובע כי-
(א) פורסמה הודעה לפי סעיף 5, ייתן שר האוצר הזדמנות לבעל הקרקע ולמי שיש לו טובת הנאה בקרקע, לטעון את טענותיהם נגד רכישת הקרקע בפניו או בפני מי שהוא הסמיך לכך (...)
(ג) הוראות סעיף זה לא יחולו לגבי קרקע שחלה עליה תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבניה שהתקבלה החלטה על אישורה, המייעדת את הקרקע למטרת רכישה שהיא צורך לתשתית ציבורית בלבד, ולגבי קרקע כאמור המיועדת לפרויקט בטיחותי.
בבוא הועדה לפרסם את דבר ההפקעה כשלה, עת הסתפקה בפרסום ברשומות ולא פרסמה את דבר ההפקעה המתוכננת במקרקעין עצמם. אמנם, כפי שציינתי, העותרת ידעה דבר ההפקעה המתוכננת, אולם אין בכך לסתור חובתה של המשיבה לפרסם במקרקעין המופקעים את דבר ההפקעה. גם אם פורסמה מודעה במשרדי המועצה בדבר ההפקעה אין בכך כדי ליתן מענה לחובה לפרסם בסמוך למקרקעין המופקעים.

הועדה ביקשה להסתמך על החריג לסעיף 5א, שאינו מחייב מתן זכות טיעון. על כן פורסמה ברשומות ביום 25.11.10 "הודעה על כוונה לרכוש זכויות בקרקע ולקנות חזקה בקרקע שסעיף 5א לפקודה לא חל לגביה", מאחר והקרקע "דרושה לצורך ציבורי כמשמעותו בסעיף 188 לחוק התכנון והבניה".

על מנת להיכנס לגדרי החריג שבסעיף 5א לא די שההפקעה דרושה לצורך ציבורי, כמשמעו בסעיף 188 לחוק התכנון והבניה; על ההפקעה להיות מיועדת לצרכי תשתית ציבורית או פרויקט בטיחותי. המשיבות לא טענו - ואף לא הוכיחו - כי הן נכללות בגדר החריגים הנ"ל, ואף לא פרטו בהודעה, כנדרש, את הצורך הציבורי הספציפי לשמו נדרשת ההפקעה. מאחר וכך, ההפקעה לא נכנסה לגדר החריג וחייבה מתן זכות טיעון לעותרת.

המשיבות לא רק שלא פרסמו את דבר ההפקעה המתוכננת כנדרש, אלא נסחו את הפרסום באופן שיש בו כדי לשלול את זכות הטיעון של העותרת, על אף שלא עמדו בתנאי הסף למטרה זו.



אף כי הגעתי למסקנה כי זכות הטיעון של העותרת נשללה ודעתי אינה נוחה מכך, התוצאה אינה בהכרח ביטול ההפקעה, לאור הלכת הבטלות היחסית, על פיה יש להבחין בין המישור של הפגם בהחלטה, לבין המישור של נפקות הפגם. גם כאשר בית המשפט קובע כי נפל פגם בהחלטה המנהלית, עליו להוסיף ולשקול מהי הנפקות של פגם זה, והאם ראוי לבטל את ההחלטה המנהלית בגינו (רע"פ 4398/99 הראל נ' מדינת ישראל, פ"ד נד(3) 637, 643-644 (2000)).


בבוא בית המשפט להחליט האם לבטל את ההחלטה המנהלית בשל הפגם שנפל בה, יקבע בית המשפט את תוצאות ההפרה לפי נסיבות המקרה:
לפי התיאוריה של הבטלות היחסית, יש מקום להתאים את נפקות ההפרה (לרבות הסעד הניתן על-ידי בית המשפט) לנסיבות המקרה. והעניין מסור לשיקול הדעת של בית המשפט בכל מקרה. בין היתר עשוי בית המשפט לשקול את חומרת ההפרה; אם מדובר בתקיפה ישירה או בתקיפה עקיפה של ההחלטה; האם ההחלטה מותקפת על-ידי אדם שנפגע במישרין מן ההחלטה או על-ידי אדם אחר; מתי מותקפת ההחלטה; מה הנזק שנגרם לאדם משום שנמנע ממנו שימוע מוקדם ומה הנזק שעלול להיגרם לציבור אם תבוטל ההחלטה; ומה הסיכוי לתקן את המעוות בדרך של שימוע מאוחר. (בג"ץ 2911/94 באקי נ' מנכ"ל משרד הפנים, פ"ד מח(5) 291, 306 (1994)).

שלוש אפשרויות עומדות בפני בבית המשפט. יכול הוא להורות על ביטול ההחלטה מבלי לנסות ולהחיותה באמצעות שימוע מאוחר, אם סבור הוא כי בנסיבות העניין לא יהא בשימוע מאוחר כדי להועיל. יכול בית המשפט שלא לבטל ההחלטה, כאשר לעיתים לא ידרוש כלל קיום שימוע ולעיתים ידרוש קיום שימוע מאוחר, בו תשקול הרשות האם להשאיר את ההחלטה בעינה. במקרים הרגילים תינקט דרך הביניים, כך שהפגם יוביל לביטול ההחלטה אולם הרשות תוכל לקבל את ההחלטה שוב לאחר ביצוע של שימוע כדין (שם, עמ' 306-307).

במקרה שלפנינו, פירסמה הרשות את דבר ההפקעה באופן שלא אפשר מתן זכות טיעון לעותרת. העותרת, אשר נפגעה מההחלטה, תוקפת ההחלטה תקיפה ישירה. עם זאת, מספר גורמים מטים את הכף נגד בטלות ההחלטה.

תקיפת ההחלטה באה בשיהוי רב, כפי שנקבע לעיל, בו שינתה המשיבה מצבה לרעה. אמנם, חלק מהעיכוב הינו באשמת המשיבות, אשר לא דאגו להביא את כוונת ההפקעה לידיעת העותרת, אולם העותרת השתהתה זמן רב גם לאחר שנודע לה דבר ההפקעה, מבלי שתתן טעם של ממש לשיהוי זה.

הנזק שנגרם לעותרת כתוצאה מההחלטה הינו מזערי, שכן העותרת הינה שוכרת במקרקעין בלבד, אשר הסכם השכירות שלה היה אמור להסתיים ממילא ביום 31.7.12. העותרת אף ידעה כי במידה והמקרקעין ימכרו, תאלץ לפנות אותם תוך ששה חודשים, על פי תנאי ההסכם (סעיף 4ג להסכם השכירות, נספח 2 לעתירה). יתכן והעותרת קיוותה שהשכירות במקרקעין תוארך או כי המקרקעין ימכרו לה, אולם היא ידעה שאין כל ודאות לכך. העותרת טוענת כי לא יעלה בידה למצוא מקום מתאים אחר לעסק בירוחם, והיא תאלץ לסגור את העסק ויגרמו לה הפסדים רבים. לא שוכנעתי כי אכן זה המצב, מה גם שהיה לעותרת די והותר זמן על מנת להיערך למציאת מקום חילופי; מכל מקום, מדובר בסיכון אותו היה על העותרת להביא בחשבון, עת בחרה להקים את עסקה במקרקעין מושכרים, מה גם שלכאורה העסק מנוהל ללא רשיון. המקרקעין הוגדרו מראש בתב"ע לצרכי ציבור, עובדה שהעותרת היתה מודעת לה, עת שכרה את המקרקעין והקימה בו את עסקה. אף לא ברור אם היה לעותרת, עוד מתחילת שימושה בו, היתר להשתמש במקרקעין למסחר, וסוגייה זו מתבררת כעת במסגרת התיק הפלילי. על כן, לא ניתן לטעון כי הפקעת המקרקעין פגעה בציפייתה הסבירה של העותרת להשתמש במקרקעין לטווח ארוך באופן מסחרי. יתכן, כי העותרת סברה ורצתה שכך יהיה; אך אין לומר כי היתה לעותרת זכות קנויה לשימוש מסחרי לטווח ארוך במקרקעין.
כמו כן, יש ליתן משקל לעובדה שהמקרקעין הופקעו בהסכמתה של ההסתדרות, בעלת המקרקעין, בתמורה לפיצוי משמעותי, בעוד העותרת – הטוענת נגד ההפקעה – הינה שוכרת במקרקעין בלבד, כאשר השכירות שלה במקרקעין אמורה היתה להסתיים, כאמור, בלאו הכי ביום 31.7.12. אמנם, התקנות מעניקות לכל בעל זכות הנאה במקרקעין זכות לטעון נגד ההפקעה, אולם אין ספק שהמשקל של התנגדותו של שוכר להפקעה, הינו נמוך מהמשקל של התנגדותו של בעלים במקרקעין להפקעה.


לעומת הנזק המזערי לעותרת, הנזק שעלול להיגרם לציבור הינו משמעותי, שכן המשיבות פיצו את ההסתדרות בתמורה להפקעת המקרקעין.

אמנם, היה מקום לשקול את האפשרות של הענקת שימוע מאוחר לעותרת. עם זאת, שימוע כזה הינו בעייתי בזו העת, מאחר וההפקעה הינה מעשה עשוי מזה כשנה וחצי, כאשר רוב תקופה זו נובעת מהשיהוי של העותרת בהגשת העתירה. כמו כן, בינתיים אף חלף המועד בו הסתיים הסכם השכירות של העותרת עם ההסתדרות גם אלמלא ההפקעה. בנסיבות אלה, אין תועלת של ממש בלהורות על קיומו של שימוע מאוחר ולא ראיתי לנכון להורות כן. לאור זאת, אין באי קיום שימוע לעותרת כדי להוביל לבטלות החלטת ההפקעה.



העותרת מוסיפה ומעלה טענות שונות נגד סבירות ההפקעה, תוך שהיא טוענת כי ההפקעה נעשתה בחוסר סבירות, בשל סכסוך פוליטי של ראש הועדה הקרואה בירוחם דאז, מר מצנע, עם בעלה, מר מוטי בטיטו.


בעניין זה קובעת הפסיקה:
"הלכה היא כי בביקורת החלטותיהן של רשויות המינהל, בית המשפט לא ישים את שיקול דעתו תחת שיקול דעתה של הרשות המנהלית ולא יכפה דעתו עליה (ראו ע"א 311/57 י"מ נ' מ. דיזנגוף ושות' (שיט) בע"מ, פ"ד יג(2) 1026, 1039). וכך, בהידרשו להחלטות מקצועיות של רשויות התכנון לא ישים עצמו בית המשפט "מתכנן עליון", כפי שנאמר פעמים רבות בפסיקה (ראו בג"צ 10242/03 מילובלובסקי נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, פ"ד נח(6) 673, 679; להלן – עניין מילובלובסקי). עילות הביקורת השיפוטית על החלטות הרשויות נגזרות מן החובות והאיסורים המוטלים עליהן: לנהוג בהגינות, בתום לב, בשוויון, ללא משוא פנים, בסבירות, במידתיות, וכיוצא באלה... כדי שבית המשפט יתערב בתכנה של החלטה, צריך שזה יהיה בלתי סביר באורח קיצוני. החלטה בלתי מידתית, למשל, הפוגעת בזכויות מעבר למידה הנדרשת, היא החלטה בלתי סבירה." (עע"מ 9316/05 הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ' איתן בכור ואח', סעיף 12 לפסק הדין (2008)).

במקרה שבפני, ההחלטה להפקיע את המקרקעין אינה החלטה בלתי מידתית בעליל.
העותרת טוענת כי המועצה היתה מצויה בגירעונות כבדים באותה עת, ומכרה מקרקעין אחרים וכי ברחוב המדובר מצויים מבני מסחר רבים. טענות אלה נטענו בעלמא, מבלי שהובאו ראיות של ממש לביסוסן. מאחר ובית המשפט אינו ממיר על נקלה את שיקול דעת הועדה בשיקול דעתו, היה צורך בראיות בעלות משקל של ממש על מנת לקבוע כי החלטת ההפקעה אינה סבירה.

הן העותרת והן המשיבות מתארות את הסכסוכים הפוליטיים השונים במועצה, ומעלות אותם כנימוקים לעמדתן. לו הייתי משתכנעת כי הסיבה היחידה להפקעה הייתה רצון לנקמה אישית בבעלה של העותרת, היה בכך כדי לפסול את החלטת ההפקעה, שכן הרשות אינה רשאית לקבל החלטות ממניעים זרים. עם זאת, לא הובאה בפני ראיה של ממש התומכת בעמדה זו. מהעתירה עולה הרושם הכללי כי קיימים סכסוכים פוליטיים שונים במועצה, בהם מעורב אף בעלה של העותרת. עם זאת, מכאן ועד לטענה כי המניע היחיד להפקעה הינו הסכסוך הפוליטי, ארוכה הדרך, ולא די באי קיומו של שימוע לעותרת על מנת לגשר על מרחק זה.



העותרת מוסיפה וטוענת כי מר מצנע לא היה רשאי להתחייב לתשלום בגין ההפקעה, ואף לא מן הראוי היה, שיחליט בדבר ההפקעה, בשל הסמיכות להליך הבחירות. בכך מבקשת העותרת להסתמך על 'המדריך לנבחר ברשות המקומית' (2008) אשר הוצא על ידי משרד הפנים.


כפי שטוענות המשיבות ובצדק, החקיקה הרלוונטית לעניין זה הינה סעיף 27א לחוק הרשויות המקומיות (בחירת ראש הרשות וסגניו וכהונתם), תשל"ה – 1975, הקובע-
27א. (א) בסעיף זה –
"ראש רשות המסיים תפקידו" – אחד מאלה:
(1) ראש רשות המכהן לפי סעיף 27;
(2) ראש רשות שלא הוצע כמועמד לראש הרשות לפי סעיף 5 – מהיום האחרון להגשת רשימות המועמדים; (...)
(ב) ראש רשות המסיים תפקידו, לא יהיה רשאי – (...)
(4) לחתום על שטרות לפי סעיף 199 לפקודה או על מסמכי תשלום לפי סעיף 191 לפקודה בסכום העולה על החלק השנים-עשר של התקציב הרגיל, לכל חודש של כהונה כראש רשות המסיים תפקידו, למעט:
(א) תשלום שכר ופרעון מילוות;
(ב) שטרות ומסמכי תשלום הנובעים מהתחייבויות שנעשו כדין לפני שנעשה ראש רשות המסיים תפקידו;

טענה זו אינה רלוונטית כלל לסעד המבוקש בעתירה, הוא ביטול ההפקעה, שכן החלטת ההפקעה נתנה עוד ביום 7.9.10, בעוד רשימות המועמדים לבחירות במועצה פורסמו ביום 21.10.10.

בטענה זו גם אין ממש כיוון שהתשלום נבע מהחלטת ההפקעה שנעשתה טרם תקופת המעבר, שכן החלטת ההפקעה כוללת בחובה את הצורך לפצות את בעלי הקרקע. מכרטסת הנהלת החשבונות שצירפו המשיבות, נלמד כי סך של 255,780 ₪ שולם בינואר 2011, וסך של 266,220 ₪ בפברואר 2011. הסכום החודשי ששולם אינו עולה על החלק השנים עשר של תקציב המועצה, שלטענת המשיבות- אותה לא טרחו להוכיח במסמכים - עמד על כ - 5 מליון ₪, באותה עת. מעבר לנדרש יוער, כי ספק בעיני האם ההנחיות חלות על ראש ועדה קרואה, אשר מטבע הדברים, החשש להתנהלות לא תקינה מצידו דווקא בתקופת הבחירות, קטן יותר מאשר במקרה של ראש מועצה נבחר; אולם אשאיר שאלה זו בצריך עיון.



סוף דבר, העתירה נדחית, הן מפאת השיהוי והן לגופו של עניין. העותרת תשלם למשיבות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 7,500 ש"ח להיום. בקביעת סכום ההוצאות הבאתי בחשבון את העובדה שלא ניתנה לעותרת זכות השימוע.



5129371







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הפקעת קרקעות

  2. מטרת ההפקעה

  3. הפקעת יתר

  4. פיצויים בגין הפקעה

  5. צו תפיסה

  6. ביטול הפקעת חלקה

  7. ביטול הפקעה רעננה

  8. שווי של דונם מופקע

  9. הפקעה לצורכי ציבור

  10. ילקוט פרסומים הפקעה

  11. הסכם הפקעה - מיסים

  12. עורך דין הפקעה

  13. הפקעה שלא מומשה

  14. כביש 531 הפקעה

  15. הפקעות כביש 531

  16. ביטול הפקעה בגלל פגמים

  17. הפקעה לצורך הרחבת כביש

  18. הפקעות קרקע ביפו

  19. הפקעה לסלילת כביש

  20. פסקי דין - הפקעות

  21. הפקעת שטחים - פיצויים ?

  22. עשיית עושר הפקעה

  23. הפקעה לצורך חניה

  24. הפקעה לצרכי ציבור

  25. כביש מכבית הפקעה

  26. ביטול הפקעה של כביש בצפת

  27. הפקעה - תכנית שינוי מתאר

  28. הפקעת אדמות ערבים

  29. עתירה לביטול הפקעה

  30. הפקעת מקרקעין ברמת השרון

  31. ביטול הפקעת מקרקעין

  32. הפרשות לצרכי ציבור

  33. השבחת קרקע שהופקעה

  34. הפקעת קרקע בשכירות

  35. הקצאת קרקע חלופית - הפקעה

  36. הפקעת מקרקעין מירושה

  37. פיצוי ריאלי על הפקעת מקרקעין

  38. הפקעה לצורכי ציבור - דוגמא

  39. הצעת חוק הפקעות קרקע

  40. חישוב פיצוי על הפקעה

  41. מה זה הפקעת קרקעות ?

  42. הפקעה - חישוב פיצויים

  43. הפקעת קרקעות - בוררות

  44. חלקה מופקעת – תביעת פיצויים

  45. השפעה של הפקעה על חוזה

  46. הפקעה בניית כביש - פיצויים ?

  47. הפקעה לצורך הרחבת דרך

  48. שכר טרחה - ביטול הפקעה

  49. פיצוי על הפקעה בתל אביב

  50. פיצוי מופחת בגין הפקעה

  51. הפקעות מקרקעין כביש 531

  52. הודעה על הפקעה - פקודת הקרקעות

  53. פיצויים על הפקעה – זכות יורשים

  54. הפקעה לצורך כריית מנהרות הכרמל

  55. הפקעות קרקע בראשון לציון

  56. פיצוי בגין הפקעת 61% משטח חלקה

  57. חוק לתיקון דיני הרכישה - הפקעות

  58. הפקעת קרקע בבעלות משותפת

  59. ביטול הפקעה - אי מימוש במשך שנים

  60. הפקעה ללא פיצוי - פגיעה בקניין ?

  61. הפקעה לצורך הקמת מתקן צבאי

  62. הפקעה לצרכי ציבור פתח תקווה

  63. טופס ערעור על הפקעת מקרקעין

  64. הפקעה - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  65. סעד של פיצוי בקרקע אשר הופקעה

  66. הפקעה לצורך הרחבת נתיב תחבורה

  67. פיצוי על הפקעה – שטח נטו או ברוטו ?

  68. הפקעה שכונת נווה יעקב בירושלים

  69. קביעת פיצוי על הפקעה בבית משפט

  70. פיצויים ממדינת ישראל בגין הפקעת חלקה

  71. פיצויים על הפקעת חלק מהמקרקעין

  72. סירוב למסור מקרקעין לצורך הפקעה

  73. פירוק שיתוף במקרקעין עקב הפקעה

  74. פיצויים על הפקעה של קרקע חקלאית

  75. קרקעות חלופיות - פיצוי על הפקעה

  76. פיצויי הפקעה - הוצאות העברת עסק

  77. הפקעת קרקע לצורכי ציבור לשם סלילת כביש

  78. תביעה לפיצויים בשל הפקעת מקרקעין בירושלים

  79. סעיף 189 חוק התכנון והבניה - הפקעת מקרקעין

  80. טופס הפקעה או רכישה של נכסים מטעם הממשלה

  81. פיצוי בהפקעת מקרקעין לפי המחיר נכון להיום

  82. חישוב פיצויי ההפקעה על בסיס השימוש שנעשה בה בפועל

  83. זכויות חברי מושב לפיצויים בגין הפקעת קרקעות

  84. הפקעה של רשיון - תשלום פיצויים על השקעה במבנה במגרש

  85. תביעה פיצויים הפקעה קרקע - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  86. טופס הפקעה או רכישה מטעם הממשלה של כלי שיט ההולך ונבנה

  87. פיצוי כספי מועצה מקומית נטילת חלק ממקרקעין - לא ע"י הפקעה לצורך הרחבת כביש

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון