מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא האם ניתן לחייב ביצוע רישום בית משותף: עניינה של התובענה שלפניי הוא במימוש משכון על זכויות במקרקעין בהליכי הוצאה לפועל; ובשאלה אם ניתן לחייב את המשיבים בביצוע פעולות לשם רישום בית משותף והעברת הזכויות על שם המבקשת 2, מכוח הליך זה. את הזכויות רכשה מבקשת 1 בנאמנות עבור מבקשת 2. רקע עובדתי 1. המשיב 2, X X והמשיב 3, X X (להלן בהתאמה: "X" ו"X", ויחדיו: "X") הם אחים והבעלים הרשומים במינהל של זכויות החכירה במגרש 295א' בחלק מחלקה 244 בגוש 7656 ברעננה (להלן: "המגרש"). זאת בהתאם לחוזה חכירה מיום 18.8.1993 עליו חתמו עם המשיב 1, מינהל מקרקעי ישראל (לעיל ולהלן: "המינהל"), לפיו תקופת החכירה היא ל-49 שנים מיום 23.5.1983 ועד 23.5.2032 (להלן: "חוזה החכירה"; צורף כנספח ג' לתשובת המינהל לתובענה). 2. ביום 28.3.1993 חתמו X על הסכם קומבינציה עם חברה קבלנית בשם ד.ס. דוד סדן חברה לבניין בע"מ (להלן בהתאמה: "סדן" ו"הסכם הקומבינציה"; הסכם הקומבינציה הוגש בהסכמה לתיק בית המשפט ביום 7.2.2011). במסגרת הסכם הקומבינציה מכרו X לסדן 50% מזכויותיהם במגרש, בתמורה להזמנת שירותי בניה ב-50% מהמגרש שנותרו בידי X. על פי הקבוע בהסכם הקומבינציה סדן התחייבה לבנות בניין על המגרש (להלן: "הבניין"), והצדדים הסכימו להתחלק בשטחים בבניין בהתאם לחלוקה שנקבעה בהסכם. X התחייבו בהסכם הקומבינציה לגרום להעברת הזכויות המיועדות לסדן (50% מן הזכויות במגרש) על שמה במינהל, לאחר השלמת בניית הבניין ומסירת היחידות המיועדות להם לידיהם (סעיף 14(א) להסכם הקומבינציה). סדן אכן בנתה בניין על המגרש, אולם בין הצדדים נתגלעו מחלוקות בדבר קיום התחייבויותיה של סדן וזו אף הגישה תביעה נגד X בבית המשפט המחוזי בתל אביב (ה"פ 113/97; להלן: "תביעת סדן"). במסגרת תביעתה ביקשה סדן, בין היתר, להורות לX להעביר לה את מחצית זכויות החכירה במגרש. תביעתה של סדן נדחתה בפסק דין שניתן ביום 3.11.1999 (כבוד השופט ד"ר ג. קלינג), במסגרתו נקבעו ממצאים עובדתיים באשר לאי עמידתה של סדן בהתחייבויות שנטלה על עצמה. נקבע, בין היתר, כי היו פגמים ביחידות שיועדו לX ובבניין כולו; כי לא היתה בידיה של סדן תעודת גמר בניגוד לנטען על ידה; וכי סדן חרגה מהיתר הבניה שניתן לה ובנתה על גג הבניין קומה שלישית ללא היתר. לבסוף נקבע כי מאחר שסדן לא עמדה בהתחייבויותיה על פי הסכם הקומבינציה, היא אינה זכאית לדרוש כי הזכויות יועברו על שמה (להלן: "פסק הדין בתביעת סדן"; צורף כנספח א' לתשובת X לתובענה). 4. ביום 28.4.2004 ניתנה החלטת ראש ההוצאה לפועל (תיק הוצל"פ מס' 01-20974-04-5) הממנה את המשיב 4, עו"ד אביחי דרזנר (להלן: "הכונס"), אשר שימש כב"כ הזוכה בתיק ההוצאה לפועל - בנק הפועלים בע"מ, ככונס נכסים על זכויותיהם של X ב-"חנות מס' 9 בשטח 20.21 מ"ר + יציע, חנות מס' 10 בשטח 61 מ"ר + יציע, חדר משרד בקומה א' בשטח כ-15 מ"ר, וכן זכויות בנייה ככל שאלו מוגדרים על פי חוקי התכנון והבנייה והמצויים ברח' הסדנא 3 ברעננה, ובנויים על מגרש 295א, חלקה 244 בגוש 7656". בהחלטה נקבע כי הכונס ינהג בביצוע פעולות המימוש והמכירה בדרך דומה לזו הנקוטה על פי חוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז - 1967 ותקנותיו (להלן: "צו המינוי"; צורף כנספח ד' לתשובת המינהל). 5. ביום 6.1.2005 נכרת הסכם בין הכונס לבין המבקשת 1, אילת X (להלן: "אילת"), במסגרתו רכשה אילת את חנות מס' 9 ששטחה נטו 20.21 מ"ר בצרוף יציע בשטח כ-10 מ"ר וחנות מס' 10 ששטחה נטו 61 מ"ר בצרוף גלריה בשטח כ-40 מ"ר (להלן בהתאמה: "החנויות" או "הנכס" ו"הסכם המכר"; הסכם המכר צורף כנספח א' לתובענה). מהסכם המכר עולה כי החנויות נכללות בחלקה של סדן בבניין (מתוך חלוקת היחידות בין X לסדן, כפי שנקבעה בהסכם הקומבינציה). 6. בתאריך 31.1.2005 אישרה ראש ההוצאה לפועל את מכירת החנויות לאילת (להלן: "צו אישור המכר"; צורף כנספח ג' לתובענה). בו ביום הוקמה המבקשת 2, חברת א.ג. נוה בע"מ, שאילת ובעלה גיא X (להלן: "גיא") הם מנהליה (להלן: "נוה" או "החברה"; תעודת התאגדות החברה צורפה כנספח ד' לתובענה); וכן נחתם הסכם נאמנות בין אילת לבין החברה (הסכם הנאמנות צורף כנספח ב' לתובענה). לטענת המבקשות, עליה לא חלקו המשיבים, החנויות נרכשו על ידי אילת בנאמנות עבור חברה שתוקם - היא נוה. צו אישור המכר תוקן בהתאם ביום 8.2.2005 (החלטה מתקנת צורפה כנספח ה' לתובענה). 7. ביום 11.4.2005 נתנה ראש ההוצאה לפועל "צו פורמלי", כפי שנתבקש, במסגרתו נקבע כדלקמן: "מנהל מקרקעי ישראל יעביר את הבעלות בנכסים (בחנויות, כהגדרתן לעיל - ע.ב.) על שם אילת X ת.ז. X , כשהנכסים נקיים מכל שעבוד, עיקול או הערה". (להלן: "הצו הפורמלי"; צורף כנספח ו' לתובענה). 8. הכונס ובאת-כוחה של נוה פנו למינהל בבקשה להעביר את הזכויות בחנויות על שם נוה. ביום 29.12.2005 השיב המינהל כי לצורך ביצוע העברת הזכויות, נדרש - בין היתר - להמציא תשריט בית משותף שלא לרישום בטאבו, המחלק את יחידות הדיור בבניין ליחידות רישום נפרדות (תגובת המינהל צורפה כנספח י' לתובענה). לפנייה חוזרת של באת-כוח נוה, השיב המינהל כי עד לקבלת תשריט לא ניתן יהיה להעביר את הזכויות בנכס (מכתב המינהל מיום 30.9.2007 צורף כנספח י"ב לתובענה). 9. לגרסת המבקשות, באת-כוחה של נוה שלחה אף לX מכתב בחודש אוקטובר 2007, במסגרתו ביקשה כי X יודיעו לה אם בתקופה שחלפה הם העבירו תשריט למינהל; ולחלופין, מה בכוונתם לעשות בעניין זה. פנייה זו לא הניבה תוצאות (המכתב צורף כנספח י"ג לתובענה). יצוין כי X מכחישים את קבלת המכתב, אך עם זאת הם טוענים שX הסביר למבקשות כי אין לX יריבות עימן; וכי מכל מקום הוא מתנגד להכנת תשריט, שכן לא מגיע למבקשות יותר מאשר היה לסדן. טענות הצדדים 10. את התובענה הגישו המבקשות נגד המינהל, X והכונס. יצוין כי לא נדרש בתובענה סעד כלשהו כלפי הכונס, ונטען שצורף כמשיב פורמלי - אך לצורך השלמת התמונה. ואכן, הכונס לא הגיש כל תגובה לתובענה ולא התייצב לדיונים בה. 11. לטענת המבקשות, בחוזה החכירה התחייבו X להגיש תשריט למינהל ולרשום את הבנין כבית משותף; מכאן, שX מפרים את חוזה החכירה שבינם לבין המינהל באופן המונע מהמבקשות לרשום את זכויותיהן וגורם להן נזק. במקביל, טוענות הן כי על המינהל לאכוף את חוזה החכירה ולחייב את X בהכנת תשריט. אמנם המבקשות לא ציינו במפורש את הסעיף בחוזה החכירה שלטענתן הופר, ואולם נראה שכוונתן לסעיף 10 שזה נוסחו: "(א) רישום זכות החכירה על שם החוכר בהתאם לתנאי חוזה זה וכל הפעולות הדרושות לצורך זה ייעשו על ידי החוכר ועל חשבונו. המחכיר יחתום במידת הצורך על המסמכים הדרושים לצורך רישום זכות החכירה כאמור, אולם זאת בתנאי שהחוכר קיים את תנאיו של חוזה זה ובכפוף לכך. (ב) החוכר יכין בין היתר, את המסמכים והמפות הדרושים לצורך הרישום האמור, כולל לצורך רישום ו/או חידוש רישום המגרש, חלוקה, הפרדה, הוצאות המדידה ומפות הפרצלציה, וכן את התיקים בלשכת רישום המקרקעין, ויישא בכל התשלומים וההוצאות הקשורים ברישום כאמור, לרבות אגרות וביול ללא יוצא מן הכלל". 12. עוד טוענות המבקשות כי סירוב המינהל לרשום את זכויותיה של נוה מהווה הפרה של הצו הפורמלי, והן מבקשות כי בית המשפט יחייבו לפעול לרישום עסקת העברת הזכויות בנכס על שם החברה. כן עותרות המבקשות לכך שבית המשפט יחייב את X להכין תשריט לרישום בית משותף המחלק את הבניין ליחידות רישום נפרדות; ולאחר מכן וללא דיחוי לרשום את הבניין כבית משותף בהתאם להתחייבותם בחוזה החכירה. 13. X טוענים כי מי שהיתה צריכה לבצע תשריט ולחלק את הבניין לבעלים השונים היא סדן, אשר פשטה את הרגל. נטען על ידם כי על המבקשות להפנות את טענותיהן לכונס, שלמעשה נכנס בנעליה של סדן והיה עליו למלא את חובותיה, לרבות תיקון ליקויים בבניין. יצוין כי למרות זאת הודיע X במסגרת התשובה לתובענה - שניתנה על ידו באמצעות אשתו, רחל X, שמונתה לשמש כאפוטרופסית עליו - כי יסכים לשתף פעולה עם מי שייקבע על ידי בית המשפט להכנת התשריט; וכי אינו מתנגד למתן צו לביצוע התשריט ולחלוקת הבניין, כאשר ועד הבניין ו/או המבקשות יהיו אחראים על הביצוע. עם זאת, בדיון ההוכחות שהתקיים בתיק לא היתה התייצבות מטעם X, אשר לטענת X אינו מתמצא ביחסים מול המינהל, הינו חולה והיה במועד הדיון מאושפז במצב קשה (פרוטוקול מיום 18.1.2011, עמ' 3 ש' 13 ועמ' 16 ש' 24-23). בהגיע העת להגיש סיכומים בכתב, הודיע X (באמצעות אשתו) כי הוא מצטרף לסיכומים של X. על כן, אתייחס לעמדתו של X כעמדתם המשותפת של X. 14. המינהל שב וטוען כי בהיעדר תשריט המחלק את יחידות הדיור במבנה ליחידות רישום נפרדות אין באפשרותו לטפל בהעברת הזכויות בחנויות - באשר אין במינהל הגדרה לחנויות. המינהל יאשר את העברת הזכויות בכפוף להמצאת תשריט בית משותף שלא לרישום בטאבו, שייבדק על ידי מחלקת התכנון בהתאמה לתוכניות להיתר שנחתמו על ידי המינהל; תשלום דמי הסכמה, וכן כל תשלום אחר והמצאת המסמכים הנדרשים על פי החלטות המינהל ונוהליו. אשר לטענת המבקשות מכוח חוזה החכירה - הן X והן המינהל טוענים כי המבקשות אינן יכולות להסתמך על חוזה זה משום שהן אינן צד לו ואינן זכאיות לקבל סעדים מכוחו. 15. X דוחים על הסף את טענת המבקשות בדבר הפרת חוזה החכירה. הם מוסיפים וטוענים, כי הזכויות שרכשו המבקשות הן זכויותיה של סדן. על כן, המבקשות באות בנעליה של סדן ואינן יכולות לקבל יותר זכויות משהיו לה. על פי הסכם הקומבינציה, זכויותיה של סדן הן חוזיות ולא קנייניות, עד אשר תמלא אחר כל התחייבויותיה כלפי X. משחובותיה לא מולאו, כפי שנקבע בפסק הדין בתביעת סדן, זכויותיה של סדן נותרו חוזיות בלבד - ואלה הזכויות שרכשו המבקשות. על מנת לזכות בזכויות קנייניות בנכס, שומה על המבקשות - כפי שהיה על סדן, שאת זכויותיה הן רכשו - לקיים את התחייבויותיה של סדן מכוח הסכם הקומבינציה, לרבות תיקון ליקויים, ביצוע תשלומים, הכנת תשריט בית משותף וכיוצ"ב. לטענת X, התובענה אינה מגלה נגדם עילה, אין יריבות בינם לבין המבקשות, ופסק הדין בתביעת סדן אף מקים מעשה בית דין כלפי המבקשות המצדיק את סילוק התביעה נגדם. המבקשות דוחות טענות אלה ומכחישות שהן באות בנעליה של סדן. לטענתן, הכונס מונה על זכויותיהם של X בחנויות - להבדיל מזכויותיה של סדן, ואף אחד מן המשיבים 3-1 לא הגיש להוצאה לפועל כל התנגדות למינוי זה. לעניין פסק הדין בתביעת סדן, המבקשות טוענות כי פסק הדין נוגע ליחסים בין X לבין סדן אך לא להן; וממילא אין ולא כלום בין הכנת תשריט בית משותף לבין השלמת בניה ותיקון ליקויים. בנוסף, טוענות המבקשות, כי משהן רכשו את החנויות מהכונס במסגרת סעיף 34א לחוק המכר, תשכ"ח - 1968 (להלן: "חוק המכר"), הרי שרכשו זכות מלאה ו"נקיה" בחנויות; וזאת אפילו אם יימצא כי הזכויות שרכשו הן אלה שהובטחו לסדן. ומרגע שהמבקשות עמדו בתנאי המכר, קמה זכותן להעברת הזכויות בנכס על שמן באין מפריע. X חולקים על טענות אלה של המבקשות. לטענתם, בצו המינוי נרשם באופן פורמלי בלבד כי הם החייבים, כאשר בפועל סדן היא החייבת והחנויות שייכות לה. מי שנטלה הלוואות לצורך מימון עלות הבניה היתה סדן בלבד, ובנק הפועלים נפרע מזכויותיה החוזיות שנקבעו בהסכם הקומבינציה. יצוין, כי איש מן הצדדים לא פירט מה "עלה בגורלה" של סדן. מכתבי בי-דין שהגישו X עולה כי סדן ככל הנראה "פשטה את הרגל" (סעיף 3 לכתב התשובה מטעם X; סעיף 39(ד) לסיכומי X), דהיינו - נכנסה להליך של פירוק. אולם הדברים נאמרו כבדרך אגב, ולא נתמכו בראיות או במסמכים כלשהם. 16. X מוסיפים, כי הבעייתיות ברישום הזכויות בחנויות היתה ידועה למבקשות עוד במועד רכישת הזכויות על ידן. לטענתם, בעייתיות זו היא שאפשרה להן לרכוש את הנכס במחיר "מציאה". עוד הם טוענים, כי אפילו היתה מוטלת עליהם החובה להכין תשריט - לא היה מתאפשר בידם לעשות כן, לנוכח חריגות בנייה שבוצעו על ידי המבקשות עצמן. המבקשות מצידן מכחישות כי ידעו על בעייתיות ברישום ועומדות על כך שהזכויות שהן רכשו הן זכויותיהם של X. לעניין מחיר רכישת הנכס, המבקשות טוענות כי הן שילמו תמורה ריאלית והוגנת וכי המכר אושר לאחר שהכונס הראה שהזכויות נרכשו במחיר "שעומד בגדר השמאות שהוגשה לתיק ההוצל"פ". אשר לחריגות בנייה, המבקשות טוענות כי אין בין הכנת תשריט לבין חריגות בניה דבר, שכן נושא החריגות מטופל על ידי הרשות המקומית. אמנם על התשריט לשקף חריגות בנייה, אם ישנן כאלה; אך אין בחריגות בנייה כדי למנוע או לעכב הכנת תשריט. 17. המינהל טוען עוד, כי לצורך העברת הזכויות על שם נוה יש לבצע תחילה העברת זכויות מX לסדן ולאחר מכן העברת זכויות מסדן אל נוה. ואילו המבקשות טוענות כי אין צורך בהעברת זכויות לסדן, שכן הן לא רכשו מסדן את זכויותיה אלא שרכשו מבנק הפועלים (באמצעות הכונס) את זכויות X. דיון 18. מטעם המבקשות העידו אילת וכן גיא. מטעם המינהל העידה גב' דורית נוי מענף עסקאות במינהל. מטעם X נשמעה עדותו של X, ולסיכומים שהגיש הצטרף כאמור X. הזכויות שנרכשו בהליך מימוש המשכון 19. טענת ההגנה המרכזית של X נסבה סביב גרסתם כי הזכויות שרכשו המבקשות הן זכויותיה החוזיות של סדן, ולא את זכויות החכירה של X - כטענתן של המבקשות. אקדים ואומר כי טענה זו של X דינה להידחות; שכן הוברר כי הזכויות שאותן רכשו המבקשות בהליכי ההוצאה לפועל הן זכויותיהם של X בחנויות. יותר מכך - הזכויות נרכשו כאמור במסגרת של מימוש משכון בהליכי הוצאה לפועל, קרי: רכישה מאת רשות, לפי סעיף 34א לחוק המכר. על כן וכפי שעוד יובהר, גם אין יחסים חוזיים בין המבקשות לבין X. ואולם ראשון ראשון, ואחרון אחרון. 20. מהות הזכויות שרכשו המבקשות מצוינת במפורש בהחלטות וצווי ראש ההוצאה לפועל, בהם X (ולא סדן) הוגדרו בתור החייבים וזכויותיהם של X (ולא של סדן) בחנויות הם שהוגדרו כנכס הנמכר. כך, בצו המינוי הוחלט: "למנות את ב"כ הזוכה, עו"ד אביחי דרזנר, ככונס נכסים על זכויות החייבי/ם X X ת.ז. X וX X ת.ז. X בנכסים כדלקמן: ..." (ההדגשה אינה במקור - ע.ב.). כך עולה גם מצו אישור המכר והצו הפורמלי. חזקה על ראש ההוצאה לפועל שבדקה את מסמכי המשכון והגדירה את החייבים ואת הנכס נושא המינוי בצורה מדויקת. בהקשר זה יש לציין, כי X לא הגישו התנגדות למינוי הכונס או למכירה; לא הגישו בקשת הבהרה בעניין זהות החייבים או הזכויות הנמכרות; ולא ביקשו לערער על צווי ראש ההוצאה לפועל. זאת, למרות שהם ידעו על הליכי ההוצאה לפועל בזמן אמת (ראו: עדותו של X בעמ' 14 לפרוטוקול ש' 24-27). 21. בהליך שלפניי, מבקשים X לטעון - שנים לאחר מעשה - כי על אף שהם רשומים בתור החייבים בצווי ההוצאה לפועל, הם אינם החייבים למעשה; וכי על אף שזכויותיהם בחנויות הוגדרו כנכס הנמכר, זכויותיה החוזיות של סדן הן שנמכרו. אך מובן כי הנטל להוכחת טענה ממין זה מוטל על X, ואולם X לא הרימו נטל זה. כך, טענתם כי סדן היא שנטלה את ההלוואה מבנק הפועלים, אין בה לסייע בידי X. אף אם אניח כי זה המצב, אין באמור כדי ללמד בהכרח שזכויותיה של סדן הן אלה ששועבדו לבנק; ויצוין בהקשר זה כי מסמכי המשכוןן לא הוצגו. כן מבקשים X להיבנות מאזכור שקיים בהסכם המכר בדבר "נפילת" הנכס בחלקה של סדן - אך זה אינו מעלה ואינו מוריד. אזכור זה נדרש ולו רק משום שלסדן (ובה במידה, גם לX) ניתנה זכות לפדות את הנכס, באופן שלו ניצלה את זכותה היה הדבר מוביל לביטול הסכם המכר (סעיף 5(ב) להסכם המכר). על כן נדרש להביא עובדה זו לידיעת הקונה, ואולם אין בהבאתה כאמור כדי ללמד שהזכויות הנמכרות הן זכויותיה של סדן. ובעניין הסכם המכר יוסף, כי אם היה ממש בטענת X ועל הקונה היה למלא אחר התחייבויותיה של סדן כדי לרכוש זכות קניינית בנכס, אזי ניתן להניח שהכונס היה מצרף עותק מהסכם הקומבינציה להסכם המכר, או לכל הפחות מפרט מהן ההתחייבויות של סדן שעל רוכש הזכויות למלא. וזאת לא נעשה. 22. בטענותיהם מבקשים X להסתמך גם על סעיף 15 להסכם המכר, בו מצהיר הקונה (במקרה זה - אילת, בנאמנות עבור החברה) כי בדק את מצבו הפיזי והמשפטי של הנכס לרבות האפשרות לרישום הזכויות בנכס על שם הקונה (סעיף 15(א)); וכי הוא רוכש את הנכס במצבו as is ולא יבוא בכל תביעה או טענה כלפי המוכר בכל ענין הקשור לנכס לרבות אפשרות רישום הנכס על שמו (סעיף 15(ג)). לטענת X, בהצהרות אלה יש משום עדות לכך כי המבקשות ידעו, ולכל הפחות היה עליהן לדעת, שזכותן להירשם בעתיד כבעלות זכויות החכירה בנכס כפופה לקיום התחייבויותיה של סדן כלפי X - לרבות הכנת תשריט בית משותף; ומכל מקום, יש בהצהרות כאמור כדי לחסום את המבקשות מהגשת תביעה כגון דא. X מוסיפים עוד, כי הקושי ברישום הזכויות על שם הקונה בא לידי ביטוי במחיר "המציאה" בו רכשו המבקשות את הנכס - קרי: את הזכויות החוזיות ללא קשר לאפשרות רישומן. בהקשר זה ייאמר, ראשית דבר, כי לא הובאה בפניי חוות דעת או מסמך אחר שיש בו כדי להוכיח כי המחיר בו רכשו המבקשות את הנכס היה נמוך. על כן לא הונחה תשתית, ולו לכאורה, לטענת X בעניין רכישת הנכס במחיר "מציאה". ובנוגע לוויתור על תביעות, מן הראוי לדייק: בהסכם המכר, המבקשות הצהירו כי לא יבואו בתביעה נגד הכונס בכל עניין הקשור לנכס. אין בהסכם המכר כדי לחסום תביעה של המבקשות כנגד X. אשר להצהרותיה של אילת בסעיף 15 להסכם המכר, מחקירותיהם של אילת וגיא עולה כי הם לא צפו בעייתיות ברישום. כך הן משום שהם רכשו את זכויות החכירה של X בנכס; והן משום שרכשו זכויות אלה מכונס, כשהן "נקיות" (עדות אילת בפרוטוקול מיום 18.1.2011 עמ' 4 ש' 26-23, ועדות גיא בעמ' 6 ש' 24-15 ובעמ' 7 ש' 2-19). לא מצאתי סיבה שלא ליתן אמון בדבריהם. זאת ועוד. אף אם נניח כי הכונס או אילת היו סבורים שקיימת בעייתיות ברישום הזכויות, עדיין אין בכך כדי ללמד כי הזכויות שנמכרו בהוצאה לפועל אינן כפי שמתואר בצו המינוי ובהחלטות ראש ההוצאה לפועל שניתנו בעקבותיו. הזכויות שנמכרו לחוד, ואפשרות רישומן לחוד. כך, ייתכן בהחלט שהסכם המכר נוסח כפי שנוסח משום שהצדדים לו (או מי מהם) היו ערים לכך שעדיין אין תשריט הדרוש לצורך רישום הזכויות בחנויות על שם הקונה; או משום שסברו שישנה בעייתיות אחרת ברישום הזכויות. הנטל בעניין זה מוטל על X, ואין די בהצגת פרשנות אפשרית - אך לא סבירה, בהתחשב בהחלטות ראש ההוצאה לפועל וכל שפורט לעיל - כדי לעמוד בו. 23. אמנם בחקירתו הנגדית העיד X כי עורך דינו דאז, עו"ד שפירא, הביא לידיעת הכונס בזמן אמת את "מעמד המבנה ושיש פסק דין של בית משפט שאומר שאי אפשר להעביר את הנכס הזה" (פרוטוקול מיום 18.1.2011 עמ' 14 ש' 27-24). ואולם אין בעדות זו כדי להועיל לX בגרסתם. X לא זימנו את הכונס או את עו"ד שפירא לעדות. עדותו של X היא עדות מפי השמועה, ולא ברור ממנה איזו תקשורת היתה בין עו"ד שפירא לבין הכונס; האם הכונס ייחס לה רלוונטיות כלשהי להליכי המכר; והאם הנתונים שהועברו לידיעת הכונס (אם אכן הועברו) הובאו לידיעת אילת וראש ההוצאה לפועל. אין ממש גם בטענה של X כאילו בחירת המבקשות שלא לזמן את הכונס לעדות מלמדת, כביכול, על ידיעתן שזכויותיהן כפופות להשלמת התחייבויותיה של סדן. כפי שכבר צוין, הנטל הוא על X להראות שצווי ראש ההוצאה לפועל אינם משקפים את המצב כהוויתו; ועל כן ניתן היה לצפות מX שיזמנו את הכונס לעדות, ואף יגישו את מסמכי המשכון בניסיון להוכיח את טענותיהם. באותו אופן, ניתן היה לצפות מX שיזמנו נציג של סדן או נציג של הבנק על מנת שיעידו בעניין מהות המשכון וטיב הזכויות שנמכרו בהליכי ההוצאה לפועל. את העובדה שX לא עשו אף אחד מאלה, יש לזקוף לחובתם ולחובת גרסתם. 24. נמצאנו למדים כי המבקשות רכשו את זכויותיהם של X בחנויות, כמתואר בצו הפורמלי. ההתחייבויות של סדן כלפי X במסגרת היחסים החוזיים שביניהם אינן מעניינן של המבקשות; ואין יסוד לטענה כי המבקשות באות בנעליה של סדן וחבות בחובותיה. לנוכח המסקנה שאליה הגעתי, אין רלוונטיות לענייננו לפסק הדין שניתן בתביעת סדן; ובוודאי שאין בו כדי להשתיק את המבקשות מתביעתן, שכן הן אינן באות בנעליה של סדן ואינן חליפותיה. ואולם כפי שעוד יובהר, גם אין לומר כי המבקשות באות בנעלי X, שהרי מדובר ברכישה מאת רשות. האם יש בקבלת גרסת המבקשות כאמור כדי לזכותן בסעד המבוקש בתובענה? 25. כזכור, המבקשות עותרות לכך שבית המשפט יחייב את המינהל לפעול לרישום עסקת העברת הזכויות בנכס על שם החברה בהתאם להסכם המכר, הסכם הנאמנות והחלטות ראש ההוצאה לפועל. עם זאת, המבקשות אינן חולקות על כך שבעת הזו אין באפשרות המינהל להעביר את הזכויות בחנויות על שם החברה. כך, בסעיף 13 לסיכומי התשובה שהגישו לסיכומי המינהל נאמר: "... אכן בנסיבות דהיום כפי שנכתב בסיכומים, אין המינהל יכול לבצע את העברת הזכויות, אך עליו לפעול כנדרש על מנת שיוכל לעשות כן, ודהיינו להורות למשיבים 2 ו-3 על הכנת אותו תשריט בית משותף שלא לרישום בטאבו". הנה כי כן, בדרישתן כי בית המשפט יחייב את המינהל "לפעול לרישום" עסקת המכר, מכוונת המבקשות לכך שבית המשפט יחייב את המינהל לאכוף את חוזה החכירה על X, ובפרט לדרוש מX כי יכינו תשריט בית משותף ויביאו לרישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים. במקביל, המבקשות עותרות לכך שבית המשפט יחייב את X באופן ישיר בהכנת תשריט וברישום הבניין כבית משותף. 26. אלא שהמבקשות אינן יכולות לבוא בדרישה או בטענה כלפי X או כלפי המינהל מכוח יחסים חוזיים, שכן כאלה לא קיימים בין הצדדים. אף לא נטען שחוזה החכירה שבין המינהל לבין X מהווה חוזה לטובת צד שלישי, ואכן נראה כי אין מדובר בחוזה כזה. כפי שכבר הוברר, המבקשות רכשו את זכויות X בנכס בדרך של מימוש משכון בהליכי הוצאה לפועל, ולא מאת X במישרין בדרך של עסקה מרצון. ודוק: סעיף 34א לחוק המכר, שעניינו מכירת נכס על ידי רשות, יוצר מעין תקנת שוק לזכות הקונה אשר חוסמת טענות לזכות קודמת בנכס שיכולות להיות לצדדים אחרים [ראו: ע"א 7531/10 ש.א.נ.ל ייזום ופיתוח בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, סעיף 13 לפסק הדין מיום 12/3/12; להלן: "עניין ש.א.נ.ל"]. מצידו השני של אותו מטבע, המבקשות שרכשו את הנכס בהליך של מכר על ידי רשות אינן יכולות לטעון נגד בעלי הזכויות הקודמים בנכס - שכן אין בין הצדדים יריבות. גם אין לראות במבקשות כחליפות של X בכל הנוגע לזכויות בנכס. בעניין ש.א.נ.ל הבהיר בית המשפט העליון כי צד שלישי שרכש נכס במכר לפי סעיף 34א לחוק המכר אינו נכנס בנעלי בעל המשכון, וממילא גם לא בנעלי הממשכן. 27. מתוך הכרה ככל הנראה בכך שזהו המצב המשפטי - בסיכומי התשובה שהגישו לסיכומי X טענו המבקשות כי עילת התביעה שעליה נסמכת תביעתן נעוצה בהחלטת ראש ההוצאה לפועל המאשרת את המכר ומורה למינהל לרשום את הזכויות על שמן, קרי: על הצו הפורמלי. ואולם מן הצו הפורמלי לא ניתן ללמוד על כוונה של ראש ההוצאה לפועל לחייב את X בהכנת תשריט ורישום בית משותף; ולא על כוונה לחייב את המינהל לדרוש מX הכנת תשריט ורישום צו כאמור. יש אפוא לקרוא את הצו כמתיישב עם נוהלי המינהל קרי: שיהא שעל המינהל לרשום את הזכויות בנכס על שם נוה אם וכאשר הדבר יתאפשר. זאת ועוד. יסודו של הצו הפורמלי הוא בצו אישור המכר, שהוצא על ידי ראש ההוצאה לפועל מכוח תקנה 69 לתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם- 1979, המורה כדלקמן: "הוכרז מציע כקונה, ושילם את יתרת המחיר, יינתן לו אישור על כך חתום על ידי רשם ההוצאה לפועל; האישור ישמש אסמכתה להעברת המקרקעין על שמו בפנקסי המקרקעין." על פי לשונה וניסוחה של התקנה, עם תשלום התמורה על ידי מציע שהוכרז כקונה תם ונשלם הליך המימוש - ועל ראש ההוצאה לפועל ליתן לקונה אישור חתום על כך. עוד עולה מן התקנה כי בהקשר זה אין לראש ההוצאה לפועל שיקול דעת אם לאשר את העסקה אם לאו, או להתנותה בתנאים. בנוסף לכך, נקבע בתקנה כי אישור המכר משמש אך כאסמכתא לרישום הבעלות בפנקסי המקרקעין - ומכלל ההן ניתן ללמוד על הלאו: אישור המכר אינו משמש ככלי למתן הוראות אחרות למנהלי הפנקסים [ראו והשוו: בר"ע (ת"א) 200568/98 זילברשטיין נ' בנק לאומי לישראל, סעיף 5 לפסק דינו של השופט ד' בר-אופיר מיום 29/10/98; בר"ע (נצ') 1160/07 אבו חמוד נ' בנק הפועלים בע"מ, החלטה מיום 11/11/07]. תנאי המכר נקבעים בהסכמה בין כונס הנכסים לקונה, כאשר לראש ההוצאה לפועל אין סמכות להוסיף על תנאים אלה: "על חוזה המכר בין רוכש לכונס הנכסים חלים דיני החוזים ואין ראש ההוצאה לפועל מוסמך להורות על שינוי הוראות חוזה זה בהעדר הסכמת הצדדים. לא זאת, אף זאת, ככל שיש בהחלטתו של ראש ההוצאה לפועל משום שינוי הוראותיו של חוזה בר תוקף, הרי ששינוי זה נעשה בחריגה מסמכות ומשכך בטל הוא (וראו: דוד בר-אופיר, הוצאה לפועל הליכים והלכות, מהדורה שישית, בעמ' 508)." (ההדגשה אינה במקור- ע.ב.) (רע"א 8268/07 עו"ד מ' קידר, כונס נכסים נ' צ'נירו, החלטה מיום 28/8/08). 28. יוסף על כך, כי שומה היה על המבקשות לבדוק את מצבו המשפטי של הנכס טרם רכישתו - במיוחד לנוכח סעיף 15(א) להסכם המכר, כפי שכבר צוין - כאשר מצב זה כולל גם את האפשרות (או היעדר האפשרות, במועד זה) לרשום את הזכויות בו על שמן. אם לא עשו כן, או אם טעו בהערכת המצב המשפטי, אין להן להלין אלא על עצמן. וממילא אין בכך כדי לייצר להן עילת תביעה נגד X או נגד המינהל, יש מאין. ייתכן שניתן היה לחייב את X בהכנת תשריט, לו נקטו המבקשות בהליך אחר שבו היו עותרות לסעד מכח שיתוף הזכויות שלהן עם X במקרקעין - שהחניות הן חלק מהם - כאשר X הם הבעלים בזכויות בחלק הארי של המקרקעין. אולם, לא זו התביעה שבפניי והצדדים לא טענו בעניין זה. התוצאה מכל האמור היא, שלא קמה זכותן של המבקשות לסעד המבוקש על ידן. סוף דבר 29. התובענה נדחית. המבקשות ישלמו הוצאות למשיבה 1 בסך 20,000 ₪ ולמשיבים 2 ו-3 בסך 20,000 ₪, (ובסה"כ 40,000 ₪). שאלות משפטיותבתים משותפיםרישום בית משותף