מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא בעלות על בית בשכונת נווה צדק: 1. כללי לפניי תביעה למתן סעד הצהרתי שלפיו המבקשת היא הבעלים של בית מגורים הנמצא ברח' מגדל 14, בשכונת נווה צדק בתל אביב, הידוע כחלק מחלקה 60 בגוש 6927, בשטח רשום של 375 מ"ר (להלן: "הנכס"). בהתאם, נתבקש בית המשפט להורות ללשכת רישום המקרקעין לרשום את זכות הבעלות של המבקשת בנכס. 2. עיקר העובדות הדרושות להכרעה הבעלים הרשומים של הזכויות בנכס היו ה"ה X (להלן: "X") ויעקב X. יעקב X נפטר, ובמקומו באה אלמנתו, X (להלן: "X"). בהתאם לנסח רישום מקרקעין, הזכויות בנכס רשומות על שם X וX (שני אלה להלן: "הבעלים"). ביום 4.6.60, נחתם בין הבעלים לבין שלושת האחים לבית מחלב: יחזקאל, חיים ויעקב, ביחד עם אחר בשם יעקב שמאי (להלן: "מחלב"), הסכם שלפיו מכרו הבעלים את הנכס למחלב, תמורת הסך של 6,500 ל"י (להלן: "הסכם מחלב"). בסעיף 10 להסכם מחלב נקבע, כי הבעלים מתחייבים לרשום על שם מחלב שכירות בלשכת רישום המקרקעין, למשך 99 שנה, בדמי שכירות שנתיים של 10 אגרות. הבעלים אישרו בעת חתימת ההסכם, כי הם קיבלו את מלוא דמי השכירות. עוד אישרו הבעלים, כי הגם שהעברת הזכויות מתבצעת בדרך של שכירות, הרי שמחלב הם הבעלים הבלעדיים של הנכס והם רשאים לעשות בו כרצונם, כבעלים, וכי אין לבעלים כל זכות בנכס. ביום 9.11.60, חזר בו יעקב שמאי מהרכישה, כך ששלושת הקונים הם רק האחים מחלב. בהתאם להסכם מחלב, נרשמו מחלב כחוכרים בשלמות בפנקס רישום המקרקעין, קרי על מלוא זכויות הבעלים לתקופה של 99 שנה, עד שנת 2059. X הלך לעולמו ביום 14.6.67, ויורשיו הם אלמנתו ושני ילדיו, המשיבים 1-3 (להלן: "יורשי X"). גם X נפטרה, ולטענת המבקשת יורשיה הם המשיבים 4-9, אך לא הוצגה כל אסמכתא לפיה אלה הם יורשי X, כגון צו ירושה או צו קיום צוואה. משכך, אין בית המשפט דן בטענות המשיבה כלפי X. חיים מחלב נפטר ביום 6.4.73, ובמקומו באו יורשיו, אלמנתו ושלושת ילדיו (להלן: "יורשי חיים מחלב"). ביום 31.12.82 נחתם הסכם בין מחלב ויורשי חיים מחלב, מצד אחד, לבין המבקשת מצד שני, שלפיו מכרו מחלב למבקשת את מלוא זכויותיהם בנכס (להלן: "הסכם גילת"). בהסכם גילת נקבע, כי מחלב יפעלו לקבלת פסק דין המצהיר על רישום הבעלות בנכס על שם המבקשת. יוער, כי ההתקשרות הייתה על ידי המבקשת כאפוטרופסית של בנותיה, אך עניין זה בוטל בהמשך, ואינו רלוונטי ומשכך המבקשת היא הרוכשת. תמורת הנכס נקבעה לסך של 45,000 דולר, אשר שולמה על ידי המבקשת למחלב, היא קיבלה את החזקה בנכס, ואין חולק כי מאז הוא ברשותה. ביום 21.12.04 נרשם בפנקס רישום המקרקעין תיקון לשטר החכירה, כך שבמקום מחלב, נרשמה המבקשת כבעלת זכות החכירה. כן נרשמה משכנתא לטובת בנק דיסקונט, על זכויות החכירה. בשנת 1983 הגישו מחלב תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב יפו (הפ' 298/83), בדרך של המרצת פתיחה, נגד עזבון X ונגד X (להלן: "תביעת מחלב"). בתביעת מחלב עתרו התובעים למתן פסק דין המצהיר, כי הם זכאים להירשם גם כבעלים של הזכויות בנכס, פרט להיותם חוכרים, ולהורות לרשם המקרקעין לרשום את הבעלות בנכס על שמם. בתביעה נטען, בין היתר, כי רישום הזכויות על שם מחלב כחכירה במקום בעלות, נעשה מסיבות בלתי ברורות, אך ההסכמה הייתה כי מחלב רוכשים זכות בעלות ולא חכירה. התביעה נתמכה בתצהירו של יחזקאל מחלב מיום 20.3.1983. חרף הניסיונות, לא עלה בידי הצדדים לברר מה עלה בגורל התביעה, התיק בוער ולא הומצאה החלטה או פסק דין באשר לתוצאת ההליך. ביום 25.4.84 נחתם פרוטוקול ישיבה בין מחלב לבין המבקשת, שבו אישרה האחרונה כי פרט להעברת זכות החכירה על שמה, אין לה כל טענה כלפי מחלב בקשר להסכם גילת (להלן: "התוספת להסכם"). ביום 16.6.2010 נחתם הסכם בין המשיב 12 (להלן: "ארבוס") לבין יורשי X. בהסכם נקבע, כי ארבוס יפעל להוציא עבורם צו ירושה של X, ויסדיר את בעלותם בנכס, במקום X. בתמורה, יהיה ארבוס זכאי ל-30% מכל תשואה עתידית הקשורה בנכס. בהמשך, ביום 26.7.11 הוצא צו ירושה, שלפיו המשיבים 1-3 הם יורשי X, וביום 24.1.12 נרשמו אלה כבעלי זכויות בנכס, במקומו של המנוח X. יצוין כי המשיב 3, בנו של X, נמצא בהליכי פשיטת רגל, אך ניתן היתר להמשיך בהליך נגדו. בחודש נובמבר 2011 התנהל מו"מ בין המשיבות 1-2 לבין המשיבה 11 (להלן: "מדיטראנה"), שהינה חברה יזמית בתחום הנדל"ן, המתמקדת בנכסים בשכונת נווה צדק בתל אביב. בסופו של דבר, הושגה הסכמה שלפיה ימכרו יורשי X את זכותם בנכס למדיטראנה. הרישום העדכני לפי נסח רישום מקרקעין עדכני של הזכויות בנכס, אזי הבעלות בנכס הרלוונטית לעניינו היא על שם X ושלושת יורשי X. על זכויות אלה רשומה חכירה לדורות על שם המבקשת לתקופה של 99 שנים, וכן משכנתא על זכות החכירה. 3. עיקר עמדת המבקשת לעמדת המבקשת, רכשו מחלב מהבעלים את זכות הבעלות בנכס בהתאם להסכם מחלב, וזו הועברה אליה בהמשך, בהסכם גילת. לטענתה, רישום החכירה על שם מחלב ובעקבותיה על שמה אינה משקפת את מהות העסקה לאשורה. המבקשת מפנה, בין היתר, לסעיפים 2 ו- 10 להסכם מחלב, שבהם נקבע כי למרות שהבעלות עוברת על דרך של חכירה לדורות, למעשה מחלב הם הבעלים של הנכס, ולבעלים אין כל טענה באשר לנכס. עוד מפנה המבקשת למבוא להסכם גילת, שבו הצהירו מחלב כי רכשו מהבעלים את זכות הבעלות, הגם שנרשמה חכירה לדורות. במסגרת הסכם זה, הועברה אליה זכות הבעלות. המבקשת נסמכת גם על תביעת מחלב. 4. עיקר עמדת המשיבים לעמדת המשיבים, הזכות שנמכרה למחלב היא חכירה ל-99 שנה בלבד, כך שהבעלות נותרה בידי הבעלים. משכך, לא יכלה המבקשת לקבל אלא את מה שהיה למחלב, קרי זכות חכירה. המשיבים מפנים לכך שהסכם מחלב אינו חתום, וכן כי המבקשת לא הייתה צד לו. לפיכך, אין לה כל ידיעה באשר לכוונת הצדדים או לנסיבותיו של זה. לחלופין נטען, שפרשנות המבקשת להסכם מחלב שגויה, שכן לדידם סעיף 10 שאליו מפנה המבקשת, רק קובע שבמשך תקופת החכירה, יוכלו מחלב לנהוג בנכס כבעלים, אך אין הוא מתיימר להקנות למחלב את הבעלות בנכס. עוד נטען כי גם לפי הסכם גילת, לא עברה הבעלות בנכס לידי המבקשת. בהקשר זה, מפנים יורשי X לכך שבהסכם גילת נקבע שאם לא יעלה בידי מחלב לקבל פסק דין המצהיר על בעלות, אזי פתוחות לפני המבקשת שתי אפשרויות: האחת, ביטול ההסכם והשבת התמורה. השנייה, להסתפק בהערת האזהרה הרשומה לטובתה על הנכס, מבלי להפחית את התמורה, קרי כאילו נרשמו זכויות הבעלות של מחלב בנכס. המשיבים נסמכים גם על התוספת להסכם, שבה צוין במפורש כי המבקשת מודעת לכך שהיא רוכשת זכות חכירה ולא בעלות בנכס. בהקשר זה יצוין, כי במהלך שמיעת הראיות, נטען על ידי המבקשת כי היא חתמה על התוספת להסכם מחמת היותה נתונה בלחץ, על מנת להסיר צו הריסה על הנכס. לגרסת המשיבים, דין התביעה להידחות גם מחמת התיישנות זכות התביעה, בין אם מדובר בזכות אובליגטורית ובין אם בזכות קניינית. כן נטען לשיהוי ומניעות, בשים לב למשך הזמן הרב שחלף הן מאז הסכם מחלב והן מאז הסכם גילת, כמו גם על תוקפו המחייב של המרשם העומד בעוכרי המבקשת. 5. עדויות התובענה נתמכה בתצהירה של המבקשת. המשיבים הגישו תצהירים מטעמם של שלושת יורשי X, של ארבוס, ושל ורסנו מטעם מדיטראנה. לאחר החקירות הגישו הצדדים סיכומים בכתב. לאחר שעיינתי בכלל כתבי הטענות, סברתי שנכון יהיה להעיד את יעקב מחלב (להלן: "יעקב"), שהינו היחיד מבין הצדדים להסכם מחלב שעדיין בין החיים. יעקב הינו גם צד להסכם גילת. משכך, בהחלטה מיום 29.1.13, הורתי על זימונו של יעקב, כעד מטעם בית המשפט, הכל מהנימוקים המפורטים באותה החלטה. מטעמים שאינם דרושים, נדחתה עדותו של יעקב, והיא נשמעה ביום 17.4.13, ולאחריה אפשרתי לצדדים להגיש סיכומים משלימים. 6. הפלוגתאות שתי מחלוקות עיקריות דרושות להכרעה בתיק זה: האחת, מה הייתה מהות העסקה נשוא הסכם מחלב: האם נרכשה זכות חכירה בלבד, כגרסת המשיבים או שמא נרכשה זכות בעלות, כגרסת המבקשת, שהועברה אחר כך אליה, בהסכם גילת, וכי מטעמים טכניים גרידא היא נרשמה כחכירה. השנייה, ככל שתתקבל עמדת המבקשת, יהיה מקום לבחון את יתר טענות המשיבים ובכללן התיישנות, שיהוי ומניעות. למען הסר ספק, בית המשפט אינו נדרש לטענת המבקשת כי היא רכשה גם את זכות הבעלות של X, שכן יורשיה של X אינם צד להליך. דיון והכרעה 7. הזכות שרכשו מחלב במחלוקת שבין הצדדים, הגעתי לידי מסקנה חד משמעית, שלפיה הוסכם בין הבעלים לבין מחלב, כי הבעלים מכרו למחלב את זכות הבעלות בנכס, ולא הותירו בידם כל זכות שהיא בנכס, ומשכך גרסת המבקשת להתקבל, ואנמק: בפתח הדברים אציין, כי הזהרתי את עצמי שמאחר ופרט ליעקב, שלגביו אתייחס בהמשך, אין אף אחד בחיים אשר יכול לשפוך אור על נסיבות ההתקשרות בהסכם מחלב, ולסיבה בעטיה נרשמה זכות החכירה. משכך, העדפתי להסתמך על מסמכים ועל התנהגות הצדדים, ורק כתמיכה בעדות יעקב, וזאת בשים לב לטענת המשיבים כי עדותו היא בלתי קבילה, כמו גם שמדובר באירועים שהתרחשו לפני שנים רבות, ומדובר באדם מבוגר. הסכם מחלב אפנה לסעיף 10 להסכם מחלב. בסעיף זה התחייבו הבעלים לרשום על שם מחלב זכות שכירות לתקופה של 99 שנה. עם זאת, הובהר חד משמעית בסיפת הסעיף מהי הזכות המוקנית למחלב: "המוכרים מצהירים בה, כדי להסיר ספק, כי על אף שההעברה על שם הקונים מבוצעת בצורה של שכירות לתקופה ארוכה, למעשה הקונים הנם הבעלים הבלעדיים של הנכס המועבר אליהם, והם רשאים וזכאים לעשות בו כרצונם המוחלט, כבעלים בתוך שלהם. וידוע להם כי מיום שמעבירים את הנכס לקונים, לא ישאר להם הנכס הנ"ל ולא כלום, ולא יהיו רשאים לעשות כל פעולה שהיא ביחס אליו". (ההדגשה אינה במקור-א.א.) דומני שההוראה דנן היא כה מפורשת וחד משמעית, עד שאין מקום כלל לפקפק אחר כוונת הצדדים, ולאתר אומד דעת אחר מהאמור, קרי: הוסכם חד וחלק כי הבעלים נפרדים מכל זכות שהיא בנכס, והוא עובר לבעלות המוחלטת והבלעדית של מחלב. איני רואה אפשרות, ולו בדוחק, לכל פרשנות אחרת, לרבות זו המוצעת על ידי המשיבים. אלה טענו כאמור כי מלשון הסעיף עולה כי רק במהלך תקופת החכירה, יהיו מחלב בגדר בעלים של הנכס, אך אין בו כדי להקנות להם את הבעלות, ולא היא. מהוראות ההסכם עולה כי הבעלים מתרוקנים מכל זיקה לנכס והוא עובר במלואו לבעלות היחידה של מחלב, וללא הגבלה רק לתקופת החכירה. הוראה זו משתלבת גם עם הוראות ההסכם ועם רוחו, ומלמדת על הלך הרוח של הצדדים לו. כך, הצהרות הצדדים במבוא להסכם לפיו המוכרים, קרי הבעלים, מוכרים לקונים, קרי מחלב, את הנכס. לא נאמר כי הבעלים מחכירים למחלב את הנכס. בדומה היא גם הוראת סעיף 2 להסכם מחלב. מיותר לציין, כי הדבר נשזר גם מרישת סעיף 10, שבה נקבע כי דמי השכירות הם 10 אגורות לשנה, לכל תקופת החכירה, וכי אלו משולמים מראש, כלומר אין יותר תשלומים לפי ההסכם. מעל ומעבר, אם הייתה נמכרת רק זכות חכירה, מה פשוט יותר היה מאשר לקבוע כי נמכרת רק זכות החכירה, ובמקרה כאמור גם היו נקבעים דמי חכירה ריאליים ולא סמליים. לא כל שכן, אלה משולמים במלואם לכל תקופת החכירה מראש, בעת ההסכם. הימנעות הצדדים במודע מלהורות כי מהות העסקה הינה חכירה, עומדת בעוכרי גרסת המשיבים. אמנם, הסכם מחלב אינו חתום, כטענת המשיבים, אך אין בכך כל נפקא מינה: סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1999 (להלן: "חוק המקרקעין"), הקובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, אינו מחייב גם חתימה. לעניין זה אפנה לע"א 1514/04 שיכון השקעות בע"מ נ' יון חנית נכסים בע"מ (2006) [פורסם בנבו] , להלן: ("פס"ד שיכון השקעות בע"מ"): "באשר לשאלת תוקפו של החוזה הרביעי, כבר נפסק בעבר, כי העדרה של חתימה אינו מעיד בהכרח על כוונת הצדדים שלא להתחייב בחוזה (ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1) 57, 70; וכן ראו, ד"נ 40/86 קניג נ' כהן, פ"ד לו(3) 701, 725-724). על החֶסֶר הראייתי שנגרם עקב העדרה של חתימה ניתן להתגבר בדרכים שונות, תוך בחינה של כלל נסיבות המקרה. נראה, שגם אלה המסתייגים מגישה מרחיבה לגבי הנושא של העדר חתימה, יסכימו שבמקרה זה יש לקבוע שהשתכלל חוזה." (ראה גם ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' ג'רבי, פ"ד ל"ז(1) 584). זאת ועוד, הסכם מחלב קודם שנים רבות לחוק המקרקעין וממילא אינו כפוף לדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין. דווח לרשויות לבית המשפט הומצא טופס הצהרה לצרכי הערכת המס לרישום העסקה בפנקס רישום המקרקעין. ההצהרה חתומה על ידי כל הצדדים לעסקה, קרי הן הבעלים והן מחלב, ובה צוין כדלקמן: "החלקים השייכים למעביר: 223130/372130 החלקים המועברים -כנ"ל-" כלומר, הצדדים דווחו לרשויות המס כי נמכרה זכות בעלות ולא חכירה. אין ספק כי אם הייתה נמכרת זכות חכירה, היו הצדדים מדווחים אחרת. התנהגות הצדדים טעם נוסף לקבלת עמדת המבקשת הינו התנהגות הצדדים במהלך עשרות השנים שחלפו מאז הסכם מחלב. יורשי X לא התעניינו כלל בגורל הנכס, וגם לא הוכח כי המנוח, קודם לפטירתו גילה בו עניין. החזקה בנכס עברה למחלב, לאחר הסכם מחלב, אשר השכירו את הנכס, ולאחר מכן מכרו אותו למבקשת, אשר לה החזקה בו מזה כשלושים שנה. הדעת נותנת כי אם בעל נכס רק מחכיר אותו, בהבדל ממכירת זכות הבעלות בו, הוא מתעניין בו במהלך השנים, ובגדר זאת מבקר בנכס, בא בדברים עם החוכר, ועוד. ההתעלמות המוחלטת של X ושל יורשיו באשר לנכס, במהלך עשרות בשנים, כאשר בכל אותה עת, נמצא הנכס בחזקת אחרים, לרבות המבקשת, עומדת למשיבים לרועץ. אוסיף כי יורשי X לא שכנעו בגרסתם מדוע לא הביעו כל עניין בנכס בשנים הרבות שחלפו מאז פטירת המנוח. X הוא שהיה המוציא והמביא בענייני רכוש, שעה שאלמנתו, המשיבה 1, העידה שלא הייתה לה כל מעורבות בכך, וודאי שלא למשיבים 2 ו-3, שהיו ילדים. התרשמתי מדבריה של המשיבה 1, שהיא לא הייתה מודעת לכל זכויות שנותרו למנוח בנכס, וסברה שהוא מכר את הבעלות בו. המשיבים לא העידו את ה"ה X, שלטובתם יתרת הבעלות הרשומה בנכס. והרי אין חולק כי ההסכם חד הוא, כלומר אם מדובר בעסקת מכר, היא חלה הן על חלקם של X והן על חלקם של X. משכך, אם רצו המשיבים לסתור את ראיות המבקשת, כמו גם את האמור בהסכם, שומה היה עליהם להעיד את X. הימנעותם מלעשות כן, עומדת כנגדם. זה המקום לציין, כי מחלב ניסו לבצע מסירה של תביעת מחלב לבעלים. דא עקא, הדבר לא צלח בידם, וכעולה מתצהירו של מנשה מחלב, בנו של המנוח חיים מחלב ז"ל, מיום 5.6.83. מתצהיר זה עולה, כי כתבי בית דין שנשלחו לבעלים, לפי כתובתם הרשומה במשרד הפנים, חזרו בציון "לא ידוע", וכי אין בידי מחלב כל דרך לאתר את הבעלים. לטעמי, בעלים של נכס, שסבור ששימר לו את זכות הבעלות, בעת שהקנה לאחר, זכות חכירה לדורות בנכס, אינו "נעלם" ללא עקבות, וטורח לעדכן את החוכר, בדבר מקום הימצאו. משכך, יש בעובדה שמחלב ניסו לאתר את הבעלים, לרבות באמצעות כתובתם במשרד הפנים, והדבר לא צלח בידם, כדי לבסס את המסקנה שלפיה סברו הבעלים שבמסגרת הסכם מחלב, אין להם כל זכויות בנכס ואלה מוקנות באופן בלעדי וייחודי למחלב, הגם שנרשמה לטובת האחרונים רק חכירה. הסכם גילת אומד הדעת של הצדדים להסכם גילת, ובמיוחד של מחלב, מגלה אף הוא כי מחלב היו בדעה שהם רכשו מהבעלים את זכות הבעלות בנכס ולא רק חכירה, וגם בכך יש כדי טעם לקבלת עמדת המבקשת. בהקשר זה אפנה למבוא להסכם, עת מצהירים מחלב כי הגם שרשומה לטובתם רק זכות חכירה: "על אף שמכרו (הבעלים-א.א.) את כל זכויותיהם בנכס ובחלקים הנ"ל נשארו בעלים רשומים ואילו ע"ש הרוכשים שפורטו לעיל נרשמה רק זכות חכירה". קרי, מחלב מצהירים כי הם רכשו את הבעלות בנכס. לא זו אף זאת, מחלב שהצהירו על כך בהסכם גילת, אף התחייבו בסעיף 4 לו לפנות לבית המשפט לקבלת פסק דין המצהיר על בעלותם בנכס. יש להניח שאם לא היו רוכשים בעלות, הם לא היו מצהירים, קל וחומר מתחייבים, להגיש תביעה להסדרת רישום הבעלות על שמם, שכן אם לא כך הוא, מדוע יצהירו אחרת ומראש יסתבכו בהצהרות שווא, והפרת הסכם. גם בהקשר זה אציין, כי לו התכוונו מחלב למכור רק זכות חכירה, מה פשוט יותר היה מאשר לציין בהסכם גילת, כי הם מקנים למבקשת רק זכות חכירה, היא הזכות שהם רכשו מהבעלים. מש"ח הצדדים, קרי המבקשת ומחלב, הגישו הצהרה לרשויות מיסוי מקרקעין, שבשעתו נקראה רשות מס שבח מקרקעין, על הסכם גילת. בפרטי העסקה בהצהרה נאמר, כי מהותה של זו היא: "העברת זכות חכירה הנ"ל ו/או 223130/372130 חלקים בחלקה". משמעותה של זו היא כי למעשה המבקשת רוכשת את זכות הבעלות בנכס, מבחינת רשויות המס. אמנם, נרשם רק זכות חכירה, שכן זו הזכות הרשומה על שם מחלב, אך הצדדים הקפידו לציין בטופס המש"ח, כי העסקה היא למעשה הקניית זכות הבעלות בנכס, בכך שציינו את החלק היחסי של החלקה המועבר למבקשת מכלל חלקה 60, שבה נמצא הנכס. יש להניח, כי אם רשויות המס היו סבורות שהתמורה אינה מבטאת בעלות בנכס, הדבר היה מוצא את ביטויו המפורש. תביעת מחלב עיון בתביעת מחלב, וכן בתצהיר יחזקאל מחלב התומך בה, מצביע בעליל כי העסקה נשוא הסכם מחלב היא רכישת בעלות. במיוחד נסמך אני על תצהירו של יחזקאל מחלב, שאמנם לא נחקר על תצהירו בתביעה האמורה, שכן הוא כבר לא בחיים, אך התצהיר מדבר בעד עצמו. לפי התצהיר, רכשו מחלב את הבעלות לאמור: "...אנו (מחלב-א.א.) הננו הבעלים של חלקיהם של המנוח יהודה X ז"ל והמשיבה מס' 2, הרי באופן רשמי אנו רשומים בלישכת רישום המקרקעין כחוכרים בלבד, ובגלל העובדה שלא צורף שטר מיוחד המאפשר לנו להעביר את זכויות החכירה שלנו לצד שלישי ללא הסכמת הבעלים - אין אנו גם יכולים להעביר את זכויות החכירה שלנו בנכס לצד ג' ללא הסכמת המשיבים". (ההדגשה אינה במקור- א.א.) לפי הסכם גילת, שולמה תמורה בסך של 45,000 דולר על ידי המבקשת למחלב. לטעמי, נוכח שפע הראיות התומך בגרסת המבקשת, עבר הנטל אל המשיבים להוכיח אחרת. בין היתר, כי התמורה דנן, לא שיקפה בעלות אלא רק זכות חכירה שפוקעת בשנת 2059, אך המשיבים לא הביאו כל בדל ראיה שלפיה התמורה אינה משקפת מכר. התוספת להסכם המשיבים מפנים לתוספת להסכם, כראיה לכך שהמבקשת רכשה רק זכות חכירה. לטעמי, אין לקרוא בתוספת את הכוונה שאותה מייחסים המשיבים למבקשת. עיון בתוספת להסכם מלמד, כי מדובר בפרוטוקול של ישיבה, שנערכה במשרדו של עו"ד פרץ, אשר טיפל בהסכם מחלב וברישומים המתחייבים מכוחו, ושבה נכחו פרט לעו"ד פרץ גם מנשה מחלב והמבקשת. במסגרת התוספת, מאשרת המבקשת כי בכפוף להעברת זכות החכירה, אין לה ולא תהיינה לה כל טענות כלפי מחלב בקשר להסכם מחלב. בכך רואים המשיבים הסכמה של המבקשת לכך שכל שקיבלה לפי ההסכם היא זכות חכירה ולא בעלות, כגרסתה, אך לא כך רואה אני את פני הדברים. בסעיף 5 לתוספת האמורה נאמר מפורשות כי מחלב ימשיכו לסייע בידי המבקשת להעביר את הבעלות בנכס על שמה בלשכת רישום המקרקעין. רואים אנו כי אין בתוספת אלא ויתור של טענות המבקשת כלפי מחלב להעביר לה את הבעלות בנכס כמות שהתחייבו בהסכם מחלב, ואין בה כדי להוות ראיה לכך שהמבקשת ויתרה על עצם זכות הבעלות בנכס. זאת ועוד, מחלב אף אישרו כי יסייעו בידיה להעביר את הבעלות על שמה. משכך, מקובלת עלי גרסתה של המבקשת שלפיה היא נדרשה ליתן הסכמתה לאמור, לאור בעיות של צווי הריסה על הנכס, וכי אין בתוספת כדי לשמוט את הקרקע תחת רכישת זכות הבעלות בנכס, אלא כל כולה הוא שכלפי מחלב אין לה טענות. רישום החכירה על שם המבקשת אין חולק כי המבקשת נרשמה כחוכרת במקום מחלב. הואיל ואין תנאים לשטר החכירה, כאמור בהואיל השלישי להסכם גילת, אזי ניתנה בדרך זו או אחרת, הסכמת הבעלים להעברת החכירה למבקשת. הסכמה זו, כוללת בחובה, הכרה בזכות של המבקשת בנכס, שהיא לפי הקבוע בהסכם שבינה לבין מחלב, רכישת בעלות. משכך, קמה חזקה שלפיה הבעלים או הנעברים מטעמם, הכירו בזכות הבעלות של מחלב, ובהמשך של המבקשת, שאחרת לא הייתה מתבצעת העברת זכויות החכירה ממחלב למבקשת. לכן, שומה היה על המשיבים לסתור את החזקה האמורה, אך כזאת לא עשו. עדות יעקב עוד מקור השופך אור על מהות העסקה, הינו עדות יעקב. בטרם אדרש לתוכן עדותו, יש ליתן את הדעת לעמדת המשיבים שלפיה, עדותו של יעקב הינה בעיקר עדות מפי השמועה. בהקשר זה העיד יעקב, כי הוא לא נפגש עם הבעלים, כמו גם לא נפגש עם המבקשת, ועיקר ידיעתו בנוגע לעסקאות הוא ממה שנמסר לו על ידי אחיו חיים ז"ל, שטיפל בשם האחים מחלב בעסקה. עסקינן, אפוא, בעדות מפי השמועה, ובהקשר זה נקבע כי עד אינו יכול להעיד בפני בית המשפט על מידע אשר לא קלט בחושיו שלו (ראה יעקב קדמי, על הראיות, חלק שני "הדין בראי הפסיקה", מהדורה משולבת ומעודכנת תש"ע-2009, בעמ' 573). כלל זה עוגן בהלכה הפסוקה וכאמור, בין היתר, בע"א 2515/94, לוי נ' עיריית חיפה פ"ד נ(1) 723. עם זאת, לכלל האמור יש חריג, המאפשר קבלת העדות לגופה, וזאת שעה שמדובר באמירה של נפטר. עם זאת, יישום החריג מותנה במספר תנאים. השופט קדמי בספרו "הדין בראי הפסיקה" הנ"ל, מבהיר כי ניתן לקבל כראיה הודעות של נפטר וזאת: "כאשר קיימת מידה גבוהה של הסתברות בדבר נכונות העובדות הנכללות בהן, תהיינה קבילות לשמש כראיה". מוסיף ואומר המחבר המלומד, כי אין זה משנה היכן נאמרת האמרה של הנפטר, ובלבד שיחול אחד התנאים לכך, ובהם שהאמירה היא בניגוד לאינטרס הרכושי שלו. ההיגיון בחריג האמור הינו שלא יעלה על הדעת שאדם לא יאמר אמת שעה שהדברים המיוחסים לו הם לרעתו. הפסיקה אף הגמישה את הדרישה הנ"ל, לאמור די בכך שיש באמירה כדי לתמוך בתביעה ממונית נגד המנוח כדי שתחשב כבאה בגדר החריג של אי הקבילות. עוד נדרש, כי המנוח היה מודע על עובדות האמירה, כי עלולה לפגוע באינטרס האישי שלו ואין חשש לתוכנה. אפנה לע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (21.2.2007): "אין זה מתקבל על הדעת, שאדם לא ידבר את האמת, כשהדברים שהוא אומר - לרעתו הם...". מן הכלל אל הפרט: יעקב העיד באופן מפורש כי מחלב רכשו את הבעלות בנכס ולא חכירה, וכי הסיבה לדעתו לרישום החכירה נבעה מטעמי מס. אמנם, עדות זו אינה מתיישבת עם הדיווח לרשויות מס שבח כנזכר לעיל, אך אין בכך כדי לפגוע במהימנות דבריו; העד השיב לשאלות נוקבות והיה עקבי וסדור בתשובותיו. העד, חרף גילו המתקדם והעובדה שמדובר באירועים מלפני עשרות שנים, היטיב לזכור פרטים. כך, העובדה שיעקב שמאי בחר לבטל את התקשרותו בהסכם מחלב (עמ' 20 שורות 18-19), כמו גם זכר שהדיירת המוגנת בנכס עזבה מרצונה (עמ' 22 שורות 4-7). העד שב וחזר על גרסתו שלפיה הבעלות נמכרה כלשונו: "באופן טוטאלי". סבורני כי עדותו של יעקב, הנשענת בעיקרה על דברים שמסר לו אחיו חיים ז"ל, שטיפל בעסקה מטעם מחלב, באה בגדר החריג של העדות מפי השמועה. אין ספק שאמירתו של המנוח חיים ז"ל, כי מחלב רכשו את הבעלות בנכס, ולא רק חכירה, אינה בגדר אמירה בניגוד לאינטרס הרכושי של המנוח, אלא משרתת את האינטרס שלו ומשכך לכאורה אינה עומדת בגדר הנדרש ליישום החריג של אי קבילות עדות שמיעה מפי נפטר. עם זאת, כוחה של האמירה יפה גם באשר למכירת הזכות למבקשת, קרי שלמנוח אין כל זכויות בנכס. פועל יוצא של האמור הינו שהאמירות של המנוח, הן באשר לרכישת זכות הבעלות בנכס מהבעלים ובהמשך מכירתה של זו למבקשת, הן נגד האינטרס הרכושי שלו, וככאלה הן באות בגדר החריג. גם יתר התנאים להכרה בחריג מתקיימים; לא כל שכן, יעקב היה החלטתי בגרסתו, במהות העסקאות שלהן הוא היה צד, הן ברכישה מהבעלים והן במכירה למבקשת, ועדות זו מתיישבת עם מארג הראיות. אזכיר, כי לא הסתמכתי רק על עדות יעקב, שכן זו היוותה רק נדבך אחד מכלל הממצאים שיש בהם כדי לקבל את גרסת המבקשת, וגם בהעדרה של עדות יעקב, המסקנה לא הייתה משתנה. לאור מסקנתי דנן באשר למהות העסקה, אבחן את יתר טענות המשיבים. 8. התיישנות המשיבים גורסים כי תביעת המבקשת התיישנה. לדידם, בין אם הזכות הנטענת היא אובליגטורית ובין אם קניינית, אחת דינה, התיישנות. ככל שעסקינן בזכות אובליגטורית, זו התגבשה בשנת 1960, קרי חלפו 51 שנים ולכן התיישנה. ככל שמדובר בזכות קניינית אזי גם זו התיישנה שכן חלפו למעלה מ- 25 שנים מאז רכשה המבקשת את הזכויות בנכס. המשיבים מפנים לסעיף 5 לחוק ההתיישנות התשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") הקובע: "התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן - תקופת ההתיישנות) היא - בשאינו מקרקעין - שבע שנים; במקרקעין - חמש עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) - עשרים וחמש שנה". הואיל ועסקינן בתביעה לאכיפת חיוב להענקת זכות במקרקעין מוסדרים, בהתאם לרישת סעיף 5(2) הרי שתקופת ההתיישנות במקרה דנא הינה 25 שנה (ע"א 520/96 חוסין נ' מיר, פ"ד נד(3) 483). סעיף 6 לחוק ההתיישנות קובע כי "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה". לשיטת המשיבים, עילות התביעה התיישנו לאור הוראת סעיף 5 לחוק ההתיישנות. כך, אם נראה את הזכויות של המבקשים כאובליגטורית, הרי שחלפה תקופת 7 השנים הקבועה בסעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, ואם נראה אותה כזכות קניינית, הרי שחלפו 25 השנים הקבועות בסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, הגעתי לידי מסקנה כי דין טענת ההתיישנות להידחות. אמקד את הדיון ביישום סעיף 6 לחוק ההתיישנות, קרי המועד שבו נולדה התביעה של המבקשת. מקובלת עלי בהקשר זה גרסתה של המבקשת, שלפיה רק סמוך לפני הגשת התביעה טענו יורשי X, לראשונה, כי הבעלים מכרו למחלב רק זכות חכירה ולא בעלות, וכי קודם לכן לא טענו אחרת. משכך, יש למנות את התיישנות רק ממועד זה ולא ממועד הסכם מחלב או מהסכם גילת. בהקשר זה אפנה לע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן (29.6.03) (להלן: "פס"ד צימבלר"). "זכותה של המערערת להירשם כבעלת הדירה כפופה להתיישנות. אלא שלטעמי, את מרוץ תקופת ההתיישנות יש למנות לא משנת 1964 - כדרך שסבר השופט המלומד - אלא משנת 1996, שהוא המועד שבו כפרה המשיבה לראשונה בזכות המערערת להירשם כבעלת הדירה. הטעם העיקרי לכך הוא כי למערערת עמדה זכות שביושר להירשם כבעלת הדירה, שיצרה יחסי נאמנות (קונסטרוקטיבית) בינה לבין המשיבה, והכלל, כידוע, הוא כי בהתקיים יחסי נאמנות תביעת הנהנה כלפי הנאמן אינה מתיישנת, כל עוד אין הנאמן כופר בהיותו נאמן או איננו מפר את חובת נאמנותו". (ההדגשה אינה במקור - א.א.) וכן בהמשך פסק הדין (פסקה 17): "... העובדה המהותית המזכות את המערערת באכיפת החוזה התגבשו עוד בשנת 1964, במועד שבו תורג'מן מסר ייפוי כוח בלתי חוזר לבא כוחה דאז של המערערת, ואולם כפי שצוין בפרשת ענבטאוי, כשמדובר בתביעה שעילתה ביחסי נאמנות, הכלל הרגיל איננו חל, ותחתיו חל הכלל כי "...עילת התביעה נגד הנאמן נוצרת מן הרגע שבו הוא כופר במעמדו כנאמן או מן הרגע שבו הוא מפר את חובתו כנאמן" (שם, בעמ' 287; וראו גם: פרשת גמזו, בעמ' 526, ע"א 3141 מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' פונדמינסקי, עו"ד, בעמ' 824-825; ש' כרם חוק הנאמנות, תשל"ט-1979[31] בעמ' 140).. הנה כי כן, בהתאם לקביעת בית המשפט העליון בפס"ד צימבלר, למבקשת עומדת זכות שביושר להירשם כבעלת הזכויות בנכס ביחס לבעלות יורשי X, ומתקיימת בין הצדדים נאמנות קונסטרוקטיבית, שבגינה מתחילה להימנות תקופת ההתיישנות רק במועד שבו כפרו יורשי המנוח בזכותה. זאת נעשה רק עתה, סמוך לפני התביעה. ראה גם ת"א (י-ם) 4338/03 פרינץ נ' נויגבורן (6.5.2004). טעם נוסף לדחיית טענת ההתיישנות היא תביעת מחלב. כאמור, התביעה הוגשה בשנת 1983, ועצרה את מרוץ ההתיישנות מאז. זאת ועוד, הבעלים לא אותרו, לא הגישו התנגדות ולא הועלתה טענה שהתביעה התיישנה. 9. שיהוי המשיבים טוענים כי המבקשת מנועה מלקבל את הסעד המבוקש נוכח השיהוי הרב שבתובענה. המדובר בשיהוי של 51 שנים, שכן גם מחלב נמנעו מלשנות את הכתוב במרשם, ולאחריהם גם המבקשת. בעקבות זאת, נגרם למשיבים נזק ראייתי רב, בין היתר, בכך שמרבית המעורבים בפרשה נפטרו, שכן אם המבקשת הייתה מגישה את התובענה בזמן, ניתן היה לפתור את המחלוקת בין הצדדים וביתר קלות. לא ראיתי לקבל את טענת השיהוי. המשיבים לא הוכיחו כי שינו את מצבם לרעה, משך הזמן הרב שחלף מאז שהבעלים מכרו את הזכות. לטעמי, יש בעצם הגשת תביעת מחלב כדי לאיין את טענת השיהוי, שכן הגשתה נגד הבעלים מלמדת על כך שמחלב והמבקשת לא השתהו בפעולתם, לפי שהם פעלו בהגשת התביעה לבית המשפט, לשמירת זכויותיהם לאכיפת הזכויות. לא כל שכן, מה לבעלים שעקבותיהם אבדו, ושלא טרחו להמציא פרטים להשגתם כדי להלין על שיהוי, שכן אם היו טורחים לעשות את המצופה מהם, ניתן היה לברר את התביעה. גם לא ראיתי ממש בטענה בדבר נזק ראייתי שכן יעקב מחלב, שהיה צד להסכמים העיד בבית המשפט על מהות העסקה. 10. המרשם לעמדת המשיבים, בשנת 1962 נערך הליך הסדר לנכס. הפועל היוצא הוא שככל שהיו למחלב טענות בדבר אופן רישום זכויותיהם, בעלות במקום חכירה, היה עליהם להעלות ולהוכיח טענות אלו בפני פקיד ההסדר בשנת 1962. הדבר לא נעשה, ועל כן לא ניתן לטעון כי מחלב היו הבעלים בפועל של הנכס לאחר הסכם מחלב. המשיבים מפנים את בית המשפט לסעיף 125 לחוק המקרקעין, שם נקבע כי רישום במרשם מהווה ראיה חותכת לתוכנו, וכן לסעיף 81 לפקודת הסדר מקרקעין, שקובע כי הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה הוראה אחרת לעניין זה. לא ראיתי לקבל את הטענה. עניינה של ההוראה הוא כאשר צד ג' טוען לזכויות בנכס שעבר הליכי הסדר המקרקעין, זכויות שקדמו לרישום לפי ההסדר, והנוגדות את הרישום. שונה המצב בענייננו, שכן מחלב והמבקשת אינם חולקים על נכונות המרשם לפי ההסדר, קרי בעלות הבעלים בנכס, אלא שלדידם הבעלים מכרו את הזכות למחלב וזו הועברה בהמשך למבקשת. משכך, טענת המשיבים באשר לכוחו המחייב של המרשם, אינה רלבנטית לענייננו. למעלה מהצורך, הובאו לפני ראיות שמשקלם מטה את הכף לכך שהרישום אינו משקף נכונה את פני הדברים, קרי הבעלות היא של מחלב ולאחריה של המבקשת. 11. סוף דבר דין התביעה להתקבל. ניתן בזאת פסק דין המצהיר כי המבקשת היא הבעלים של 148753/372130 חלקים, בנכס הידוע כחלקה 60 בגוש 6927, במקום הבעלים הרשום: "בן אריה X יהודה". המשיב 10 ירשום את זכות הבעלות, בכפוף לתשלום אגרות ומיסים, ככל שחלים, ובהתאם לנהלי המרשם. המשיבים יישאו בהוצאות המבקשת שהם אגרת בית המשפט, וכן בשכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪. בעלות