ביטול חלקי של חוזה

סעיף 19 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973 (להלן: "חוק החוזים"), קובע כדלקמן: "ניתן חוזה להפרדה לחלקים ועילת הביטול נוגעת רק לאחד מחלקיו - ניתן לביטול אותו חלק בלבד; אולם אם יש להניח שהצד הרשאי לבטל לא היה מתקשר בחוזה לולא העילה, רשאי הוא לבטל את החלק האמור או את החוזה כולו" סעיף 7(ג) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א - 1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות"), קובע הסדר מקביל, ביחס לביטול חלקי של חוזה בשל הפרה על-פיו מקום בו החוזה ניתן להפרדה לחלקים, והופר אחד מחלקיו, הפרה שיש בה עילה לביטול אותו חלק, אין הנפגע זכאי לבטל אלא את החלק שהופר. אולם אם ההפרה האמורה מהווה גם הפרה יסודית של החוזה כולו, זכאי הנפגע לבטל את החלק שהופר או את החוזה כולו, על פי בחירתו. ומהו חוזה הניתן להפרדה לחלקים? בענין זה נפסק בע"א 3541/98 די וורולי סיאני הנדסה (1990) בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו (4) 145, 156 (2002), כי: "חוזה הניתן להפרדה הוא "חוזה הכולל מספר הבטחות כשלכל אחת תמורה נפרדת, כך שכל הבטחה (שלצידה התמורה שהובטחה בגינה) עומדת בנפרד. למעשה מדובר במקרה שבו הצדדים חיברו, כביכול, מספר חוזים יחד במסגרת אחת... חלקי החוזה הניתנים להפרדה צריכים ללבוש צורת תניה, או מערכת תניות, היכולה לעמוד על רגליה היא, ואינה שלובה בקיום ההתחייבויות שמבקשים להשאיר על כנן. אם אין מדובר ביחידה שלמה הניתנת להפרדה, אין בידי מבקש הביטול אלא הברירה לבטל את החוזה כולו". כן ראה לעניין זה, ע"א 1681/93 עמנואל סלומונוב נ' משה שרבני, פ"ד נב (2) 298 (1998); ע"א 139/87 סולימני נ' מ.כץ ושות' חברה קבלנית לבניין בע"מ, פ"ד מג (4) 705 (1989). מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא ביטול חלקי של חוזה: מבוא 1. לפני המרצת פתיחה במסגרתה עותרת המבקשת להצהיר כי הודעת ביטול חלקי ששלחה למשיב, ביום 08.11.11, במסגרתה הודיעה על ביטול חלקי של הסכם הקומבינציה שנחתם בינה לבין המשיב, ביום 07.12.06 - נעשתה כדין וזאת עקב הפרה יסודית של ההסכם על ידי המשיב. כן עותרת המבקשת להצהיר כי בגין ההפרה היסודית האמורה, הינה זכאית לקזז מסכום ההשבה את הפיצוי המוסכם על פי ההסכם בסך של 50,000$ וכי הינה זכאית למכור את דירת המשיב לצד ג', באופן שהמשיב יזכה להשבה בסכום השווה ל-3.32/5 מהתמורה שתתקבל ממכירת הדירה, בקיזוז הפיצוי המוסכם. רקע עובדתי 2. המבקשת, שיכון דיירים בע"מ (להלן: "המבקשת"), הינה חברה יזמית וקבלנית, העוסקת בבנייה בכל רחבי הארץ. המשיב, מרדכי ימיני (להלן: "המשיב"), היה ביחד עם רבים אחרים, בעלים במשותף של מקרקעין בגוש 6871 חלקה 81 בחולון (להלן: "המקרקעין"). חלקו של המשיב במקרקעין הסתכם ב- 17642/412005. 3. ביום 07.12.06, נחתם בין המבקשת למשיב, הסכם קומבינציה במסגרתו הוסכם כי המבקשת תבנה על המקרקעין, בית דירות וזאת בכפוף לחתימת יתר בעלי המקרקעין, על ההסכם. התנאי המתלה התקיים ויתר בעלי המקרקעין חתמו אף הם, בשלב מאוחר יותר, על הסכמים דומים (להלן: "הסכם הקומבינציה" או "ההסכם"). על פי ההסכם, חלקו של המשיב במקרקעין הוערך כשווה ערך ל-3.32 חדרים. מכיוון שבבניין עתידות היו להיבנות דירות בנות 4 ו-5 חדרים, הוסכם כי תמורת תוספת של 187,000 ₪, כולל מע"מ וצמוד למדד שפורסם ביום 15.11.06, יקבל המשיב דירה עורפית של ארבעה חדרים, בקומה השביעית. עוד הוסכם כי הסכום של 187,000 ₪, כאמור לעיל, ישולם בשלושה תשלומים שווים; שליש עם קבלת היתר בנייה, שליש עם גמר בניית השלד ושליש עם מסירת הדירה. 4. המשיב יוצג בהליכים לכריתת ההסכם וביצועו, כמו גם בהליכים בתובענה זו, על ידי בנו ומיופה כוחו, מר משה ימיני (להלן: "ימיני"). 5. לאחר חתימת הצדדים על הסכם הקומבינציה ובעקבות שינוי התב"ע החלה על המקרקעין, קיבלה המבקשת מעיריית חולון, היתר להגדיל את שטח הדירות העורפיות באופן שכל הדירות בבניין תהיינה בנות 5 חדרים. 6. בעקבות השינוי בגודל הדירה, דרשה המבקשת מהמשיב לשלם תמורה נוספת, בגין הגדלת הדירה מארבעה לחמישה חדרים. המשיב דחה דרישה זו ועמד על זכותו לקבל דירה של ארבעה חדרים על פי ההסכם ולחלופין טען כי אם אין בידי המבקשת למסור לו דירה של ארבעה חדרים, כפי שהתחייבה בהסכם, עליה למסור לו דירה של חמישה חדרים, מבלי שיידרש לשאת בכל תשלום נוסף. 7. בעקבות דרישת המשיבה לתמורה נוספת, המשיב הגיש בקשה במסגרת תיק פירוק השיתוף שהתנהל בת.א. 279/05 בבימ"ש השלום בראשון לציון, וביקש לקבוע כי המבקשת אינה זכאית לכל תמורה נוספת מעבר לזו הקבועה בהסכם הקומבינציה וכי במידה ואין באפשרותה לספק לו דירה של ארבעה חדרים, כפי שהתחייבה בהסכם, עליה למסור לו דירה של חמישה חדרים, מבלי שיידרש לשלם תמורה נוספת. בהמלצת בית המשפט (כב' השופטת סורוקר), הגיעו הצדדים להסכמה המפורטת בפרוטוקול הדיון מיום 11.04.11, כדלקמן: "המחלוקת בין מר מרדכי ימיני לבין חברת שיכון דיירים בשאלת תוקפו של ההסכם והתמורה שלפיו, שנכרת בין הצדדים ביום 07.12.2006, תובא להכרעה מחייבת בפני בורר...המחלוקת בין בעלי הדין היא כדלקמן: אין מחלוקת כי בין מר ימיני לבין חברת שיכון הדיירים נכרת הסכם ביום 07.12.06 וזאת לרכישת דירה כמפורט בהסכם. בפועל, שיכון דיירים הודיעה כי היא אוחזת בידה היתר בנייה לבניית דירה בת 5 חדרים, חלף דירת 4 חדרים כרשום בהסכם. השאלה היא האם הנתבעת זכאית לתוספת תמורה על זו הרשומה בהסכם הנ"ל, אם לאו." הסכמת הצדדים אושרה על ידי כב' השופטת סורוקר וניתן לה תוקף של החלטה. 8. מכוח ההחלטה האמורה, מונה השופט בדימוס דן ארבל, כבורר בין הצדדים (להלן: "הבורר"). הדיון בבוררות פוצל באופן שנקבע כי תחילה תידון שאלת "האחריות" לתשלום תוספת בגין החדר הנוסף בדירה ולאחר מכן וככל שיהיה צורך בכך, תידון שאלת שווי התוספת. 9. ביום 25.10.11, ניתן על ידי הבורר פסק בוררות חלקי המכריע בשאלת האחריות לתשלום תוספת בגין החדר הנוסף (להלן: "פסק הבוררות"). 10. בפסק הבוררות נקבע כי השינוי בגודל הדירות, אינו שינוי שנכפה על המבקשת אלא בגדר אפשרות שנקרתה בדרכה, כשנתיים לאחר חתימת הסכם הקומבינציה והיא החליטה לנצלה. עוד נקבע בפסק הבוררות כי המבקשת לא הודיעה למשיב על השינוי האמור מראש ולא ביקשה הסכמתו לכך. המבקשת הודיעה למשיב כי תיבננה דירות של חמישה חדרים בלבד וכי הוא נדרש לתוספת תשלום בגין תוספת חדר, רק לאחר שהבניין החל להיבנות, ולאחר שהמיסים בגין הבנייה שולמו על ידו. בנסיבות אלה, קבע הבורר כי:"ממכלול הראיות והעדויות שהוצגו בפני התרשמתי כי טענת שיכון דיירים לפיה יש להשלים את החוסר על ידי החלת הנוסחה הקיימת בהסכם הקומבינציה גם על רכישת דירת 5 חדרים, אינה מתקבלת על הדעת... כן נראה כי אין ללמוד על כל הסכמה שהיא מצד ימיני במסגרת הסכם הקומבינציה להחלת הנוסחה, איננה יכולה להתקבל בנסיבות אלו" (עמ' 14 לפסק הבוררות). הבורר הוסיף וקבע: "נראה כי אמנם, בנסיבות האמורות קיימת הפרה של ההסכם מצידה של שיכון דיירים אך ספק האם הפרה זו מזכה בדין את ימיני בתוספת החדר מבלי תשלום נוסף תמורתה.... בנסיבות האמורות, בהן מחד קיימת הפרה מצידה של שיכון דיירים, ומאידך לא ניתן להעניק לימיני את תוספת החדר מבלי לשלם תמורתו דבר, ובהיעדר עיגון תוצאתן של הנסיבות מסוג זה בהסכם הקומבינציה על אף אזכור אפשרות התרחשות הנסיבות האמורות, יש לבצע חלוקת אחריות בין הצדדים" (עמ' 18 לפסק הבוררות). 11. בסופם של דברים נקבע בפסק הבוררות כי האחריות לתשלום בגין תוספת חדר בדירה, תחולק באופן שהמבקשת תשא ב-70% ואילו המשיב ישא ב-30% הנותרים. שאלת שווי התוספת, בשל השינוי בגודל הדירה, מארבעה לחמישה חדרים, אמורה להתברר בשלב השני של הבוררות. 12. אין מחלוקת כי עד היום, המשיב לא שילם תשלום כלשהו ע"ח הדירה, על אף שמועד התשלום הראשון, עם קבלת היתר הבנייה, חלף לכל המאוחר, ביום 15.3.11 (ולטענת המבקשת ביום 7.5.09, מועד בו ניתן היתר חפירה). הסיבות והגורמים לאי התשלום - שנויים במחלוקת. 13. המבקשת מציינת כי ניתנו למשיב, באמצעות ימיני, התראות בעל פה, הן על-ידי מנהל המבקשת והן על-ידי בא כוחה, במהלך הליכי הבוררות, כי עליו לשלם את התשלומים על פי ההסכם והוא לא עשה כן. 14. ביום 25.10.11, פנה ב"כ המבקשת במכתב לב"כ המשיב והודיע על הפרה יסודית של ההסכם, בגין אי תשלום התשלום הראשון. במכתבו ציין ב"כ המבקשת כי המשיב נדרש לשלם את התשלום הראשון בתוספת הפרשי הצמדה ובתוספת הפיצוי המוסכם על פי סעיף 42 להסכם, בסך של 50,000$, בתוך 7 ימים, שאם לא כן, תינתן הודעה על ביטול ההסכם (נספח ה' לבקשה). 15. ביום 26.10.11, השיב ב"כ המשיב וטען כי המבקשת טרפדה כל ניסיון של המשיב לשלם את התשלום הנדרש ממנו על פי ההסכם וביקש: "להבהיר בכתב למי על מרשי לפנות כדי לשלם את היתרה כקבוע בהסכם (ולא כאמור במכתבך), וזאת במיידי, ועל פי הערכים הכספיים הקבועים בהסכם" (נספח ו' לבקשה). 16. ביום 27.10.11, השיב ב"כ המבקשת על מכתבו של ב"כ המשיב, הכחיש את הטענה כי המבקשת מנעה מהמשיב לשלם את חובו וחזר על הדרישה לתשלום שליש מהתמורה על פי ההסכם וכן את מלוא הפיצוי המוסכם (נספח ז' לבקשה). 17. ביום 08.11.11, שלח ב"כ המבקשת למשיב, באמצעות בא כוחו, הודעה על ביטול חלקי של הסכם הקומבינציה, בגין הפרה יסודית המתבטאת באי פירעון התשלום הראשון, על פי ההסכם (נספח ח' לבקשה, להלן: "הודעת הביטול החלקי"). 18. ביום 15.11.11, כשבועיים לפני שפסק הבוררות התקבל אצל ב"כ הצדדים, הגישה המבקשת את התובענה דנן במסגרתה ביקשה להצהיר כי הודעת הביטול החלקי, ניתנה על ידה כדין, בשל הפרה יסודית של ההסכם. 19. המשיב ביקש להורות על מחיקת התובענה על הסף מהטעם שהסכסוך בין הצדדים, מתנהל בהליך בוררות אשר ההליכים בו טרם הסתיימו (במועד הגשת הבקשה פסק הבורר טרם נמסר לצדדים). בהחלטתה מיום 26.01.12, דחתה כב' הנשיאה גרסטל את הבקשה למחיקת התובענה על הסף בקובעה:"אמנם היה ראוי ונכון שהבורר הוא שידון במחלוקת דנן, אולם הצדדים הגבילו את הבוררות למחלוקת שנגעה לגודל הדירה ולא ניתן להרחיבה באופן חד צדדי ובהתנגדות אחד הצדדים". כב' הנשיאה, חזרה והבהירה בהחלטה מיום 09.03.12, שניתנה במסגרת בקשה חוזרת למחיקת התובענה ולחלופין עיכוב ההליכים עד להכרעה בבוררות, כדלקמן:"כפי שהבהרתי בהחלטתי מיום 26.01.12, ראוי להכריע בטענות המבקשת בתובענה - לגופן. אם ייקבע שביטול ההסכם על פי הודעת הביטול מנובמבר 2011 היה כדין, ממילא יתייתר הצורך בהמשך הבוררות לשם קביעת שווי התוספת שאת החלוקה של הנשיאה בה - קבע הבורר בפסק הבוררות החלקי שנתן. אם ייקבע שההסכם תקף - יהא צורך בהמשך הבוררות...". טענות המבקשת - בקליפת אגוז 20. המבקשת טוענת כי המשיב הפר את ההסכם בכך שלא שילם את התשלום הראשון ואף את התשלום השני שגם מועד פירעונו כבר חלף (יצויין כי בתובענה נטען כי המבקשת צפויה לסיים את שלב בניית השלד בנובמבר 2011 וכי אז יחול מועד התשלום השני) וכי מדובר בהפרה יסודית אשר המשיב לא דאג לתקנה גם לאחר שניתנה לו התראה. 21. המבקשת מכחישה טענותיו של ימיני, בדבר סירובה לקבל תשלום וטוענת כי משהמשיב הפר את ההסכם, הפרה יסודית, בכך שלא שילם את שני התשלומים, בהתאם לסכום שאינו שנוי במחלוקת, על פי ההסכם, ונוכח האיחור הרב בתשלום ואי תיקון ההפרה חרף ההתראות שניתנו למשיב, יש לקבוע כי הודעת הביטול החלקי, ניתנה כדין. 22. המשיבה מכחישה טענותיו של ימיני כי לא רצתה לקבל ממנו תשלום וטוענת כי גרסתו אינה אמת. 23. אשר להשבה, המבקשת טוענת כי חלקו של המשיב במקרקעין, היה קטן ביותר ונוכח העובדה שהשבה בעין אינה אפשרית מאחר והבניין כבר נבנה, יש להורות על השבת שוויו של מה שזכאי המשיב לקבל על פי ההסכם, דהיינו; שווי של דירת 3.32 חדרים, מתוך דירת 5 חדרים וזאת בקיזוז הפיצוי המוסכם. 24. אשר לשאלה האם ניתן לבטל ההסכם, ביטול חלקי, סוגיה אליה התבקשו הצדדים להתייחס, בהתאם להחלטתי מיום 28.06.12, טוענת המבקשת כי הביטול החלקי הינו ביחס לפרויקט כולו, בעוד שביטול ההסכם עם המשיב, הינו ביטול מלא של ההסכם והשבת השווי המגיע לו נוכח הביטול. 25. המבקשת מוסיפה וטוענת כי יש לדחות את הטענות שהועלו על ידי המשיב, במסגרת הבקשה לתיקון כתב התשובה, באשר לתיקון הנוסחה שנקבעה בהסכם הקומבינציה, לקביעת שווי המקרקעין שבבעלותו, נוכח ההיתר להגדלת הדירות שכן אין להן כל ביסוס עובדתי או כלכלי. טענות המשיב 26. המשיב טוען כי שאלת תוקפו של ההסכם והתמורה לפיו, הועברה לבוררות מכוח הסכמת הצדדים ועליה להתברר שם וכי המבקשת הייתה מנועה מלהגיש את התובענה דנן, מכוח השתק עילה והשתק פלוגתא, מניעות או מעשה בית דין. 27. המשיב טוען כי המבקשת פעלה לטרפוד ההסכם וכי מנעה ממנו לשלם את חובו, על פי הסכם הקומבינציה, בכך שדרשה תחילה תוספת בגין הגדלת הדירה, לדירת חמישה חדרים ולאחר מכן דרשה לא רק את התמורה על פי ההסכם אלא גם תוספת של פיצוי מוסכם. 28. המשיב מוסיף וטוען כי לא עומדת למבקשת תרופה חוזית, בגין הפרה יסודית, מכוח סעיפים 40-42 להסכם הקובעים מהן הפרות יסודיות ומהן התרופות העומדות לצדדים, במקרה של הפרת ההסכם. במיוחד מפנה המשיב לסעיף 41 להסכם, הקובע כי הסנקציה במקרה של אי תשלום הינה עיכוב במסירת הדירה וטוען כי אין למבקשת זכות במקרה זה, לבטל את ההסכם. 29. עוד טוען המשיב כי נוכח ההיתר שקיבלה המבקשת להגדלת הדירות בבניין ובניית דירות של חמישה חדרים בלבד הרי שיש לערוך שינוי בנוסחה שנקבעה בהסכם הקומבינציה בנוגע לשווי המקרקעין שחושב על בסיס גודל דירה ממוצע של 4.5 חדרים. לטענתו תיקון הנוסחה בהתחשב בגודל דירה ממוצע של 5 חדרים, מביא לכך שהינו זכאי לדירת 3.69 חדרים ולא רק לדירת 3.2 חדרים. המשיב טוען כי בנסיבות אלה נמצא כי שילם את מרבית התמורה על פי ההסכם, מתוך שווי חלקו במקרקעין. דיון 30. בפתח הדברים אציין כי ראיתי להתייחס לטענות הצדדים רק ככל שהן רלוונטיות להכרעה בתובענה דנן. לא בכדי הארכתי בסקירת הרקע העובדתי שכן סבורה אני כי לבוררות המתנהלת בין הצדדים ולמקצת מהקביעות הנכללות בפסק הבוררות, יש השלכה על השאלות הנדונות במסגרת תובענה זו. כן ראיתי להדגיש כי כל טענה הקשורה לשווי התוספת בגין החדר הנוסף, צריכה להתברר במסגרת הבוררות ואין מקום לדון בה, במסגרת זו. 31. לאחר ששבתי ושקלתי טענות הצדדים, סבורה אני כי הודעת הביטול החלקי שנשלחה על ידי המבקשת למשיב, ביום 08.11.11, אינה תקפה על-פי הדין ועל כן דין התביעה להדחות - ואפרט. ביטול חלקי - האם אפשרי בנסיבות העניין ? 32. המבקשת הודיעה למשיב על ביטול חלקי של הסכם הקומבינציה, בשל טענה להפרתו היסודית, בגין איחור ניכר בתשלום התמורה אותה התחייב המשיב לשלם על פי ההסכם, לצורך קבלת דירה של ארבעה חדרים. לשיטת המבקשת, נוכח הודעת הביטול, דירת המשיב תמכר והוא יהא זכאי להשבה בשיעור של 3.2/5 מהתמורה שתתקבל בגין מכירתה, בניכוי הפיצוי המוסכם, באופן שחלקו של המשיב במקרקעין, ימשיך להיות בבעלות המבקשת. בראש ובראשונה, נשאלת השאלה האם מדובר בהסכם שניתן לבטלו ביטול חלקי לטעמי, התשובה לכך שלילית. 33. סעיף 19 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973 (להלן: "חוק החוזים"), קובע כדלקמן: "ניתן חוזה להפרדה לחלקים ועילת הביטול נוגעת רק לאחד מחלקיו - ניתן לביטול אותו חלק בלבד; אולם אם יש להניח שהצד הרשאי לבטל לא היה מתקשר בחוזה לולא העילה, רשאי הוא לבטל את החלק האמור או את החוזה כולו". 34. סעיף 7(ג) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א - 1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות"), קובע הסדר מקביל, ביחס לביטול חלקי של חוזה בשל הפרה על-פיו מקום בו החוזה ניתן להפרדה לחלקים, והופר אחד מחלקיו, הפרה שיש בה עילה לביטול אותו חלק, אין הנפגע זכאי לבטל אלא את החלק שהופר. אולם אם ההפרה האמורה מהווה גם הפרה יסודית של החוזה כולו, זכאי הנפגע לבטל את החלק שהופר או את החוזה כולו, על פי בחירתו. 35. ומהו חוזה הניתן להפרדה לחלקים? בענין זה נפסק בע"א 3541/98 די וורולי סיאני הנדסה (1990) בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו (4) 145, 156 (2002), כי: "חוזה הניתן להפרדה הוא "חוזה הכולל מספר הבטחות כשלכל אחת תמורה נפרדת, כך שכל הבטחה (שלצידה התמורה שהובטחה בגינה) עומדת בנפרד. למעשה מדובר במקרה שבו הצדדים חיברו, כביכול, מספר חוזים יחד במסגרת אחת... חלקי החוזה הניתנים להפרדה צריכים ללבוש צורת תניה, או מערכת תניות, היכולה לעמוד על רגליה היא, ואינה שלובה בקיום ההתחייבויות שמבקשים להשאיר על כנן. אם אין מדובר ביחידה שלמה הניתנת להפרדה, אין בידי מבקש הביטול אלא הברירה לבטל את החוזה כולו". כן ראה לעניין זה, ע"א 1681/93 עמנואל סלומונוב נ' משה שרבני, פ"ד נב (2) 298 (1998); ע"א 139/87 סולימני נ' מ.כץ ושות' חברה קבלנית לבניין בע"מ, פ"ד מג (4) 705 (1989). 36. בענייננו - אין מדובר בהסכם שניתן להפריד בין חלקיו אלא בהסכם קומבינציה הכולל התחייבות למכירת חלקו של המשיב במקרקעין, תמורת זכאותו לקבלת דירת ארבעה חדרים, בבניין שייבנה על המקרקעין וזאת בתוספת תשלום מצד המשיב, בסך של 187,000 ₪. מדובר במערכת תניות אחת ובעסקה אחת שלא ניתן להפריד בין חלקיה. עתירת המבקשת להורות על ביטול חלקי של הסכם הקומבינציה, באופן שחלקו של המשיב במקרקעין, יישאר בבעלותה והמשיב יזכה להשבה מתוך כספי מכירת הדירה, אינה יכולה להתקבל שכן לא ניתן להפריד בין העסקה; מכירת חלקו של המשיב במקרקעין, לבין התמורה בגינה; זכאותו של המשיב לקבל דירת ארבעה חדרים בתוספת תשלום של 187,000 ₪, בתנאים הקבועים בהסכם. היה וייקבע כי המבקשת זכאית לבטל את ההסכם, הרי שתוצאת הביטול הינה שהמשיב יחזור להיות בעלים במשותף של המקרקעין, על פי שיעור בעלותו בהם. עתירתה של המבקשת לביטול הסכם הקומבינציה באופן שחלקו של המשיב במקרקעין, יישאר בבעלותה והמשיב יזכה להשבה כספית, חלף זכאותו לדירה בבניין שנבנה על המקרקעין, משמעה שינוי מהותי של תנאי ההסכם והפרדת העסקה מהתמורה בגינה וזאת לא ניתן לקבל. בעניין זה, נפסק בע"א 189/89 קופת חולים מכבי כולל קופת חולים אסף נ' קופת החולים של ההסתדרות הכללית של העובדים בארץ ישראל, פ"ד מה (4) 817,826, (1991):"בחותמם על חוזה, הכולל תנאים מתנאים שונים, מסכימים הצדדים לחוזה לקיום החיובים ההדדיים כפי שמצאו ביטויים בחוזה. לכל אחד מהצדדים יש אינטרס בקיום תנאים מסוימים, כשהחוזה מהווה את האיזון של החיובים והזכויות, שעל פיהם הסכימו הצדדים לכרות החוזה. ביטול תנאי מתנאי החוזה על ידי אחד הצדדים עלול להפר איזון זה ולהביא לשינוי חלק במטרות ובזכויות להן ציפה הצד האחר לחוזה. הדין אינו מקנה, על כן לצד לחוזה, את הזכות לבטל חד צדדית תנאי של חוזה אם לא הותנה בין הצדדים לחוזה שהוא יהיה רשאי לעשות כן. בהתקיים תנאים מסוימים, מוקנית לו הזכות לבטל את החוזה כולו ובהתמלא התנאים שבסעיף 19 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973, לבטלו באופן חלקי אך אין הוא רשאי לבטל תנאי מתנאיו". 37. אין בידי לקבל טענת המבקשת בסיכומיה כי לא מדובר בביטול חלקי אלא בביטול מלא של ההסכם עם המשיב שכן כאמור, תוצאת ביטול מלא של ההסכם הינה כי המשיב חוזר להיות בעלים במשותף של המקרקעין, על פי שיעור בעלותו בהם, ערב חתימת ההסכם. תמיכה למסקנה האמורה ניתן למצוא בעצם העובדה שהסכם הקומבינציה כולל תנאי מתלה המחייב חתימת כל בעלי המקרקעין על ההסכם, כפי שנקבע בסעיף 43 א' להסכם:"מוסכם בין הצדדים כי מאחר והוגשה תביעת פירוק שיתוף בת.א בבית משפט השלום בראשל"צ אזי הסכם כזה (כך במקור- ב.ט),יכנס לתוקפו בין הצדדים רק לאחר שהקבלן רכש את שאר חלקי המגרש וניתן להוציא היתר בניה...". מכאן שתנאי להשתכללות הסכם הקומבינציה להסכם מחייב, היה הסכמת כל בעלי המקרקעין וחתימתם על ההסכם. בהקשר זה ראיתי להפנות לפסק הדין שניתן לאחרונה, בע"א 2409/10 אילנה מגורי נ' ראובן מלאכי (לא פורסם, 23.8.12), שם נקבע כי הסכם קומבינציה שנחתם גם בשם קטינים, מבלי לקבל אישור בית המשפט, כנדרש בסעיף 20(2) לחוק הכשרות והאפוטרופסות, התשכ"ב - 1962, הינו חסר תוקף. אשר לתוצאות הבטלות, נפסק מפי כב' השופט ג'ובראן: "יצויין בהקשר זה כי בשל העובדה שמדובר בחוזה הנוגע למקרקעין המוחזקים בשותפות ושהחיובים בו אינם ניתנים לחלוקה לפי החייבים באופן נפרד, בטלותו ביחס לקטינים משפיעה על העסקה כולה כך שגם ביחס למערערות 1-2 החוזה מתבטל..." 38. בנסיבות אלה, סבורה אני כי לא ניתן לבטל את הסכם הקומבינציה ביטול חלקי, באופן שחלקו של המשיב יוותר בבעלות המשיבה שכן יש בכך משום שינוי מהותי בתנאי ההסכם ובמטרות והזכויות להן ציפה המשיב - קבלת דירה בבניין שיבנה על המקרקעין. 39. נראה כי די בקביעה שלא ניתן לבטל את ההסכם, ביטול חלקי, באופן שהמקרקעין שבבעלות המשיב, יוותרו בבעלות המבקשת, כדי להביא לדחיית התובענה. יחד עם זאת, היה וטעיתי במסקנתי, ראיתי להוסיף ולדון בשאלה האם המשיב הפר את ההסכם, הפרה יסודית שהקנתה למבקשת זכות ביטול. האם המשיב הפר את ההסכם הפרה יסודית המקנה למבקשת זכות ביטול? 40. אין חולק כי המשיב לא שילם, עד היום, דבר על חשבון חובו, על פי הסכם הקומבינציה. על פי סעיף 24 להסכם, היה על המשיב לשלם את התשלום הראשון, שליש מסכום של 187,000 ₪, עם קבלת היתר בנייה. 41. הצדדים חלוקים בשאלה מתי ניתן היתר הבניה וכפועל יוצא, מתי חל מועד התשלום הראשון? המבקשת מציינת כי ביום 10.5.09 ניתן היתר לחפירה וביום 15.3.11, ניתן היתר לבניית השלד ולגמר (היתרי הבנייה צורפו כנספח ב' 2-1 לתובענה). לטענת המבקשת, מועד התשלום הראשון חל ביום 10.5.09, בעת מתן ההיתר לחפירה. המשיב טוען כי מועד התשלום הראשון חל עם מתן היתר הבנייה, ביום 15.3.11. 42. סבורה אני כי יש לפרש את הדיבור "עם קבלת היתר בנייה", כפשוטו וכלשונו, כמתייחס להיתר בנייה ולא להיתר החפירה שניתן בשלב מוקדם יותר ואשר תוקפו מוגבל לעבודות אירגון האתר כולל דיפון וחפירה, אך אין בו כדי להתיר בניית הבניין עצמו. 43. בהקשר זה, ראיתי להפנות לעדותו של עו"ד שיין, שערך וניסח את הסכם הקומבינציה, מטעם המבקשת וכאשר נשאל לגבי מועד מתן היתר בנייה, השיב כדלקמן: "ש. אתה מודע לכך שעל פי ההסכם עם קבלת היתר בנייה יש לשלם ת. מה שכתוב כתוב ש. אתה בוודאי היית אמור להיות מודע מה הוא מועד קבלת ההיתר? ת. הודיעו לי מתי ש. מתי הודיעו לך? ת. ב- 15.3.11 אז קיבלתי את היתר הבניה. אבל היום בעיריה יש היתר בנייה לחפירות ודיפון ואלה נקט היזם, חברת שיכון דיירים בשנת 2009, 2010 לקראת סיום תביעת פירוק השיתוף. ש. היתר הבנייה שבגינו צריך לשלם - מה המועד הזה שבו צריך לשלם? ת. אינני יודע. אינני מתערב בזה. זה מתפקידו של היזם. לפי דבריך הייתי צריך להיות גננת. ש. תסכים איתי שאם אתה לא יודע גם המשיב לא צריך לדעת. ת. אני לא יודע. ש. בתביעה היום טען הקבלן שלמעשה המועד של קבלת ההיתר הוא ב - 10.5.09. ת.זה לא בידיעתי. ידעתי את זה רק ב-15.3.11, אני אישית הלכתי לשמוע מתי מקבלים את ההיתר. אני לא התערבתי בכלל במהלך". (עמ' 8 לפרוטוקול). אם לעו"ד שיין נודע כי התקבל היתר, ביום 15.03.11, פשיטא כי יש לפרש את ההסכם כמתייחס להיתר הבנייה שהתקבל במועד זה ולא להיתר חפירה ודיפון, שהתקבל בשלב מוקדם יותר, מה גם שהמבקשת לא הוכיחה כי הודיעה למשיב כי התקבל היתר בניה, לאחר קבלת ההיתר לחפירה. מכאן שהיה על המשיב לשלם את התשלום הראשון, על פי ההסכם, ביום 15.03.11. 44. מהקביעה האמורה כי מועד התשלום הראשון חל ביום 15.3.11, עולה כי הודעת הביטול החלקי מיום 8.11.11, ניתנה כתשעה חודשים לאחר חלוף מועד התשלום הראשון. בנסיבות העניין, כאשר במועד התשלום הראשון, כבר התגלעה בין הצדדים מחלוקת בשאלת תוספת התמורה, בגין החדר הנוסף והתנהלו ביניהם הליכי בוררות בסוגיה זו ונוכח הוראות הסכם הקומבינציה, המגדיר מהן הפרות יסודיות ומהי התרופה בגין איחור בתשלום, איני סבורה כי האחור בביצוע התשלום, מהווה הפרה יסודית המקנה למבקשת זכות לבטל ההסכם - ואפרט את דברי. השפעת המחלוקת בשאלת תוספת התמורה על שאלת ההפרה 45. סבורה אני כי יש להתחשב בכך שהאיחור בתשלום התרחש על רקע סכסוך בשאלת תוספת התמורה ובעת שבין הצדדים התקיימו הליכי בוררות. 46. בינואר 2010, ביקשה המבקשת להחתים את המשיב, על הסכם חדש לפיו תוספת התמורה אותה יתבקש לשלם נוכח הגדלת הדירה לחמישה חדרים, תעמוד על סך של 600,000 ₪ (עמ' 25 לפרוטוקול). בעקבות זאת, פנה המשיב בבקשה לבית המשפט בראשון לציון, בפניו התנהל תיק פירוק השיתוף. ביום 11.4.11, הסכימו הצדדים לפנות להליכי בוררות בשאלת "תוקפו של ההסכם והתמורה שלפיו" (פרוטוקול הדיון בפני כב' השופטת סורוקר מיום 11.04.11). יצויין כי בפרוטוקול הדיון האמור, לא נטען ולא נזכר כי מועד התשלום הראשון חלף. 47. בפסק הבוררות נקבע כי המבקשת הפרה את ההסכם בכך שפעלה לשינוי התכנית, מבלי ליידע את המשיב ולקבל הסכמתו וכלשון הבורר: "אך מצופה מחברה קבלנית שתודיע לרוכש דירה על שינוי כה מהותי בדירה שנרכשה (במיוחד כששינוי זה מטיל עלויות כספיות גדולות על הרוכש) מיד עם קבלת ההחלטה על השינוי, ולאפשר לו לחזור בו מהסכמתו החוזית ולבטל את החוזה..." (עמ' 7 לפסק הבוררות). כפועל יוצא מהקביעות האמורות, הוסיף כב' הבורר וקבע כי "נראה כי אמנם, בנסיבות האמורות קיימת הפרה של ההסכם מצדה של שיכון דיירים, אך ספק אם הפרה זו מזכה בדין את ימיני בתוספת החדר מבלי תשלום נוסף תמורתה..." (עמ' 18 לפסק הבוררות). עוד נראה כי טענת המשיב שנוכח הגדלת מספר החדרים בדירות העורפיות, מארבעה לחמישה חדרים, יש לערוך שינוי בנוסחה שנקבעה בהסכם הקומבינציה, לחישוב תוספת התמורה לשם קבלת דירת ארבעה חדרים, מוצאת סימוכין בפסק הבוררות בו נקבע כי:"נראה כי אין ללמוד על כל הסכמה שהיא מצד ימיני במסגרת הסכם הקומבינציה להחלת הנוסחה גם ביחס לדירת 5 חדרים... פרשנות המחייבת את ימיני בתוספת תשלום עבור דירת 5 חדרים בהחלת הנוסחה הקיימת בהסכם הקומבינציה ביחס לדירת 4 חדרים, איינה יכולה לעמוד". לא לי להכריע בטענה בעניין תיקון הנוסחה שנקבעה בהסכם הקומבינציה שכן בשאלה זו קיים בין הצדדים הסכם בוררות וההכרעה בה אמורה להינתן, בשלב השני של הבוררות.יודגש כי הדברים מובאים רק לצורך הבנת הרקע העובדתי ומכלול הנסיבות בהן התרחש האיחור בתשלום והדיון בשאלה האם האיחור בפירעון התשלום הראשון, היווה הפרה יסודית המקנה למבקשת זכות לבטל ההסכם. 48. המבקשת לא טענה ולא הוכיחה כי במועד כלשהו, לאחר קבלת היתר הבניה מיום 15.3.11, פנתה למבקש בכתב ודרשה ממנו לשלם את התשלום הראשון על פי ההסכם, ככתבו וכלשונו, בהתעלם מדרישתה לתוספת תמורה בגין החדר הנוסף. אמנם המבקשת טענה כי מנהלה ובא כוחה, עו"ד אזני, התריעו בפני ימיני, במהלך הבוררות כי עליו לשלם את התשלום הראשון על פי ההסכם אך יצויין כי במכתבי ב"כ המבקשת, מימים 25.10.11 ו-27.10.11, דרשה המבקשת תשלום בצירוף הצמדה מיום 10.5.09 ותשלום הפיצוי המוסכם. 49. בנסיבות אלה, סבורה אני כי ההודעה על הפרת ההסכם, אשר נשלחה על ידי המבקשת ביום 25.10.11, כמו גם המכתב מיום 27.10.11 וההודעה בדבר ביטול חלקי שנשלחה ביום 08.11.11, נשלחו שלא כדין ושלא בתום לב שכן במכתבים האמורים, דרשה המבקשת כי התשלום הראשון על פי ההסכם, ישולם בתוספת הפרשי הצמדה מיום 10.5.09 - מועד קבלת היתר החפירה ולא ממועד קבלת היתר הבניה מיום 15.03.11 ואף דרשה את תשלום הפיצוי המוסכם, בסך של 50,000$. 50. בהתחשב בכך שהצדדים היו מצויים במהלכה של בוררות ובינתיים אף נקבע במסגרת פסק הבוררות החלקי כי המבקשת הפרה את ההסכם בכך שפעלה להגדלת שטח הדירות העורפיות, מבלי ליידע את המשיב ומבלי לקבל הסכמתו ונוכח קביעתי כי מועד התשלום הראשון חל עם הוצאת היתר הבנייה, ביום 15.3.11 - כך שבמועד מתן הודעת הביטול, לא היה מדובר באיחור קיצוני, כנטען על ידי המבקשת, איני סבורה כי המשיב הפר את ההסכם הפרה יסודית, המקנה למבקשת זכות לבטל את ההסכם, במיוחד כאשר בהסכם לא נקבע שאיחור בתשלום מהווה הפרה יסודית והתרופה שנקבעה בהסכם, למקרה של איחור בתשלום, הינה עיכוב במסירת הדירה. 51. נוכח קביעתי כי האיחור בביצוע התשלום הראשון, אינו מהווה הפרה יסודית המקנה למבקשת זכות לבטל ההסכם, לא ראיתי צורך להידרש למחלוקת בשאלה אם המבקשת סרבה לקבל מימיני תשלום, בהתאם לסכום המגיע לשיטתו. עוד ולמען הסר ספק, בקביעתי כי בנסיבות העניין, האיחור בתשלום אינו מהווה הפרה יסודית המקנה למבקשת זכות לבטל ההסכם, אין כדי להביע דעה בשאלה אם מדובר בהפרה המקנה למבקשת זכות לסעד אחר לרבות פיצויים, שכן שאלות אלה חורגות מגדר הדיון בתובענה. התרופה החוזית למקרה של איחור בתשלום 52. בסעיף 41 להסכם נקבע כדלקמן: "מוסכם בזה בין הצדדים כי מי מיחידי המוכר אשר לא ישלם את מיסיו במועד ייחשב כמפר החוזה כלפי הקונה, ויחויב בכל הריבית ההצמדה, הקנסות וההוצאות שייגרמו עקב מחדלו. בנוסף לכך, לקונה נתונה הזכות לעכב את מסירתן של דירת המוכר לאותם יחידי המוכר אשר לא שילמו את כל התשלומים המגיעים מהם על פי הסכם זה ו/או על פי דין בגין חלקם בחלקה, לרבות מע"מ, מס שבח מקרקעין, מס רכוש, השלמת העברות קודמות ותשלומי חובה לרשות המקומית. הגיע מועד מסירת הדירת בבניין ומי מיחידי המוכר לא סילק את התשלומים המוטלים עליו, יהיה הקונה רשאי לנקוט בהליכי מכירת דירתו של המוכר הזה, כדי לגבות את המגיע ממנו לרשויות המס ולשלם תשלומים אלה לרשויות המס, וכל ההוצאות שיהיו כרוכות בכך יחולו על אותו מוכר". נראה על כן כי התרופה החוזית למקרה של איחור בתשלומים, כפי שנקבעה על ידי הצדדים במסגרת ההסכם, הינה עיכוב מסירתה של דירת המפר. זאת ועוד, רק לאחר הגיע מועד מסירת הדירה, נתונה למבקשת הזכות לנקוט בהליכים למכירת דירתו של מי שהפר חובתו לשלם התשלומים המגיעים ממנו, על פי הסכם קומבינציה. מכאן עולה כי במועד בו ניתנה הודעת הביטול, לא עמדה למבקשת הזכות לפעול למכירת הדירה, בגין הפרת ההסכם בשל איחור בתשלום. למעלה מן הצורך יצוין כי מכירת דירתו של מי שהפר את חובתו לשלם התשלומים המוטלים עליו על פי ההסכם, בנסיבות המפורטות בסעיף 41 להסכם, אינה תוצאה של ביטול החוזה אלא שההסכם נותן בידי המבקשת זכות עיכבון על דירת בעל מקרקעין שהפר את חובתו לשלם את הסכומים המגיעים ממנו על פי ההסכם וזכות לפעול לגביית הסכומים האמורים, על דרך של נקיטה בהליכים לצורך מכירת הדירה. במקרה של מחלוקת לגבי גובה החוב הרי שעל המבקשת יהא לקבל הכרעה שיפוטית בדבר גובה החוב ורק אז תוכל לנקוט בהליכים לגביית החוב לרבות הליכים למכירת הדירה. סיכום 53. מהנימוקים המפורטים ראיתי לקבוע כי לא ניתן לבטל ביטול חלקי את הסכם הקומבינציה, באופן שחלקו של המשיב במקרקעין, יישאר בבעלות המבקשת. כן ראיתי לקבוע כי האיחור בתשלום הראשון על פי ההסכם, אינו עולה כדי הפרה יסודית המקנה למבקשת זכות לבטל ההסכם, הן בהתחשב בהוראות סעיף 41 להסכם והן בהתחשב בנסיבות האיחור, על רקע של מחלוקת בשאלת תוספת התמורה שנדרשה על ידי המבקשת בגין הגדלת הדירה והליכי הבוררות שהתקיימו בעניין זה, בתקופה הרלבנטית. נסיבות אלה, דין התובענה להידחות. 54. בטרם סיכום אני שבה ומציעה לצדדים לפתור את המחלוקות בכללותן, במסגרת השלב השני של הבוררות בו אמורה להתברר שאלת שיעור התמורה הנוספת, בגין הגדלת הדירה. 55. התובענה נדחית. המבקשת תשא בהוצאות המשיב, בסך כולל של 35,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית חוקית מהיום ועד מועד התשלום בפועל. חוזהביטול חוזה