א. מ ב ו א בפניי תביעה שעניינה הפרות הסכם מכר דירה, הפרות אשר לטענת התביעה נובעות מליקויים קיימים בדירה ומחריגות בנייה. התובע, מר יקונט ישראל אליעזר (להלן: "התובע"), הינו אזרח ישראלי המתגורר בארה"ב, אשר יפה את כוחה של חמותו, גב' אבישר (להלן: " הגב' אבישר") לרכוש בעבורו דירה בהרצליה. ביום 28.8.08 חתמה הגב' אבישר בשם התובע על זיכרון דברים שנערך ונחתם במשרדי תיווך משי ברח' סוקולוב 20 בהרצליה, אשר לפיו התחייב התובע לרכוש מאת הנתבעת (להלן: "הנתבעת"), דירה שבבעלותה, הידועה כתת חלקה 15 בחלקה 37 בגוש 6535 ברח' ויצמן 8 בהרצליה (להלן: "הדירה"). ביום 9.9.08 נחתם חוזה מכר הדירה בין התובע לנתבעת (להלן: "ההסכם"). בתיק התקיימו שלוש ישיבות הוכחות. ביום 14.6.10 נשמעו עדי התביעה: מר קירי יששכר-עד תביעה 1, מר מיקי אדלשטיין-עד תביעה 2 והגב' אבישר שוש-עדת תביעה 3. ביום 30.11.10 נשמעו עדי ההגנה: מר מיכאל ללוקו-עד הגנה 1, השמאי מר מידד אודם ועו"ד אדיר לפיד-עד הגנה 3 וביום 13.7.11 נשמעה הנתבעת. ב. עיקר טענות הצדדים לטענת התובע, מלבד הלחץ שהפעיל המתווך על הגב' אבישר לחתום על זיכרון הדברים, הנתבעת תיארה את הדירה ככזו שאין בה פגמים נסתרים והיא הסתירה את ידיעתה המפורשת, כי קיימת בדירה חדירה מסיבית של מי גשמים, בין היתר מגג הבניין, תוך שהיא פועלת בחוסר תום לב ובדרך לא מקובלת והכל על מנת לעשות עושר ולא במשפט, תוך רמיית התובע וניצול העדרו וייצוגו בידי חמותו. הדירה מכוסה קירות עץ, תקרות גרנולית, תקרות עץ ותקרות עם טיח שפריץ ולמעשה התקרות והקירות הסתירו בפועל את הרטיבות ומנעו מהתובע לגלותו טרם רכישת הדירה וקריסת הטיח שפריץ. לטענת התובע, בעת החתימה על חוזה הרכישה היו סימני רטיבות בקירות, אך התקרה הייתה שלמה וטרם קבלת החזקה בדירה, בביקור שערכה הגב' אבישר בדירה, התברר לה כי חלק מהתקרה קרסה ולאחר קבלת החזקה קרסו חלקים נוספים מתקרת הדירה. עוד טען התובע, כי בדירה יש חריגות בנייה, כאשר הנתבעת הצהירה שבדירה אין חריגות בנייה. חלק מהפיכת המרפסות לשטח בנייה עיקרי בוצעו על ידה ללא היתר בנייה ולמרות שידעה כי שטח של 6 מ"ר נוספים מהדירה אינו נכלל בהיתר הבנייה, לא כשטח עיקרי ו/או כשטח משני ומעולם לא יהיה ניתן לאשר שטחים אלו ולקבל היתר בנייה בגינם. לאחר קבלת החזקה, נודע לגב' אבישר מיו"ר ועד הבית, כי הנתבעת ביקשה ממנו במהלך השנה האחרונה, כי הועד ידאג לתיקון הגג, לאור חדירת מים מהגג. לאור האמור לעיל, פנה התובע לנתבעת בדרישה לשלם לו את הפיצוי המוסכם עבור הנזק שנגרם לדירה עקב התנהגות הנתבעת והפרת החוזה הפרה יסודית, אך האחרונה סירבה וחרף בקשתה לבדוק את הדירה בטרם יחל התובע לשפץ אותה, היא נמנעה מליצור עם התובע ו/או עם הגב' אבישר כל קשר. לטענת התובע, נזקיו מסתכמים בסך של 171,079 ₪ הכוללים הפחתת ערך על פי שומת השמאי מטעמו, עלות התיקונים על פי חוו"ד, נזק שאינו ממוני ועלות השמאי. לחלופין סך הנזקים הינו 142,579 ₪ הכוללים פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של החוזה, עלות תיקון על פי חוו"ד שמאי, נזק שאינו ממוני ועלות השמאי. מנגד טענה הנתבעת, כי מדובר בתביעה שהוגשה בחוסר תום לב, כשהתובע החליט כי טעה בכדאיות העסקה ושילם לשיטתו תמורה גבוהה יותר עבור רכישת זכויות דירת הנתבעת והתובע מנסה להוציא כספים מהנתבעת ובפרט כשסכום התביעה מופרז וחסר אחיזה במציאות. עד למועד חתימת זיכרון הדברים הנתבעת לא נפגשה מעולם עם התובע ו/או עם הגב' אבישר וכי הגב' אבישר בדקה ובחנה את הדירה וראתה בעיניה כל ליקוי או פגם מבלי שהנתבעת הייתה צד לעניין זה ודבר לא הוסתר מהתובע. זיכרון הדברים נחתם בנוכחות ב"כ התובע, עו"ד לפיד, והעובדה שלתובע היה עו"ד מלווה, תומכת בעמדת הנתבעת כי בעת שחתמו הצדדים הן על זיכרון הדברים והן על החוזה הייתה גמירות דעת של מי מהצדדים לעניין רכישת הדירה על כל התוצאות המשפטיות המתלוות לכך. לטענת הנתבעת, בסעיף 3.2 להסכם הצהירה הנתבעת, כי מאז שרכשה את הדירה "לא בוצעו בה כל תוספות, בניות ו/או חריגות, כי אין בדירה חריגות בנייה" והצהרת הנתבעת מתייחסת לתקופה שממועד רכישת הדירה על ידה, על פי המידע והנתונים שבידי הנתבעת נכון לחתימת הסכם המכר. הלכה למעשה, הדירה נרכשה על ידי הנתבעת בשנות ה-90 כהשקעה והיא מעולם לא התגוררה בה ובאותו מצב משפטי ופיזי היא נמכרה לתובע. מצגי והתחייבויות הנתבעת ניתנו על סמך ידיעותיה ואינם מהווים הפרה יסודית של ההסכם והנתבעת עמדה בכל התחייבויותיה להעביר את הזכויות בנכס לתובע. עוד טענה הנתבעת, כי התובע חתם על ההסכם, באמצעות הגב' אבישר, לאחר שהצהיר בו שבדק את נסח רישום הדירה ואת רישומי הדירה בטאבו וברשות המקומית. טענת התובע, כאילו האיצו בגב' אבישר לחתום על זיכרון הדברים, מהווה ראיה לניסיונות התובע להסיר מעליו את האחריות ולהטיל את האחריות של פעולות הגב' אבישר על צדדים שלישיים. ממועד רכישת הדירה ועד להגשת התביעה, דהיינו למעלה מחמש עשרה שנים לא הובאה בפני הנתבעת כל טרוניה בקשר לחדירת מים מסיבית בדירה וגם אם היו ליקויים מינוריים בדירה הנובעים כתוצאה מבלאי סביר בהתחשב בגיל הדירה והבניין, הם טופלו על ידי הנתבעת. כאמור, הנתבעת רכשה את הדירה בשנות ה-90 במצבה כפי שהיא, לא התגוררה בדירה ולא עשתה בה כל שינוי (למעט שיפוצי בלאי סביר), כך שכל תיאורי התובע, כאילו מדובר בקנוניה להסתרת מצב הדירה, הינה תזה דמיונית ואם קיר הדירה המכוסה קירות עץ, תקרות גרנולית, תקרות עץ ותקרות עם טיח שפריץ הסתירו רטיבות, הרי שגם הנתבעת לא ידעה על ליקויים אלו ומכאן שלא יכלה לגלותם לתובע ולעניין זה מופנה בית משפט לסעיף 4.1 להסכם. לטענת הנתבעת, דווקא סעיף 5 א' לכתב התביעה, בו מציין התובע, כי בעת חתימת ההסכם נראו סימני רטיבות לעין, מחזקת את טענת הנתבעת, כי ההסכם לא הטיל עליה חבות לבצע תיקונים והדירה נמכרה במצבה כמו שהיא והראיה לכך, היא העובדה שהגב' אבישר לא פנתה אל הנתבעת בבקשה לתיקון ליקויים אלו ולא עמדה על כך שיצוינו בחוזה התחייבויות הנתבעת לעניין זה. עוד טענה הנתבעת, כי גם אם נפל חלק קטן מהתקרה הדבר אירע לאחר מועד החתימה על החוזה מדובר בבלאי הנובע משימוש סביר ורגיל בדירה ו/או מכוח עליון. הנתבעת תפנה לסעיף 4 להסכם וכותרתו "הצהרת קונים" ובו הצהירה ואישרה הגב' אבישר, כי ראתה ובדקה את הדירה ואת מצבה הפיזי והמשפטי לרבות ברשויות המוסמכות וכן בדקה את הזכויות בדירה בעיריית הרצליה ובכל רשות אחרת ומצאה אותה מתאימה למטרותיה. התובע היה מיוצג במו"מ לרכישת הדירה באמצעות הגב' אבישר ובאמצעות ב"כ עו"ד לפיד ולכן אין בטענת התובע כי הנתבעת ניצלה את העדרו מהארץ דבר וחצי דבר של אמת ו/או הגיון למעט זלזול ביכולתה של הגב' אבישר לייצגו ועל כן התרשל התובע בבחירת נציגיו בעסקה והתרשל בנוגע לבדיקות שביצע עובר לרכישת הדירה. לטענת הנתבעת פנייתה לוועד הבית הייתה באמרת אגב, כי מדובר בבניין ישן שיש לאטמו. בנוסף, פנייתו של בא כוחה לב"כ התובע לתיאום ביקור בדירה לא נענתה. התייחסות השמאי מטעם התובע לגודל הדירה אינה רלוונטית, שעה שהתובע באמצעות הגב' אבישר חתם על ההסכם על בסיס נסח הרישום בו מצוין שטח של 60 מ"ר בלבד ובפרט שהגב' אבישר ביצעה מספר פעמים מדידות בדירה. הנתבעת הוסיפה וטענה, כי אם תתקבל הטענה, כי הנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית, אזי התובע לא יוכל להסתמך על הפיצוי המוסכם נוכח הנזק הלא משמעותי (אם בכלל) שהפרת ההסכם גרמה לו ולחלופין על בית המשפט להפחית את סכום הפיצוי משמעותית. ג. ד י ו ן ג. 1. רטיבות בדירה עסקינן במכירת דירה בין קונה מרצון למוכר מרצון ואין מחלוקת בין הצדדים כי בדירה היתה קיימת בעיית רטיבות כלשהי. לפיכך, נדרש בית משפט לשאלה האם מדובר בפגם נסתר עליו לא ידע התובע או בפגם עליו ידעה הנתבעת או הייתה צריכה לדעת והיא הסתירה זאת בחוסר תום לב וכן האם חלה עליה חובת גילוי כלפי התובע נוכח סעיף 4 להסכם. בסעיף 4 להסכם "הצהרת הקונים" נכתב כדלקמן: "4.1 הקונים מצהירים ומאשרים, כי ראו את הדירה ובדקו אותה ואת מצבה הפיזי והמשפטי, לפני חתימתם על הסכם זה, לרבות מערכותיה, מתקניה, בכל הרשויות המוסמכות וכי הם מצאו אותה מתאימה לכל צרכיהם ומטרותיהם, וכי היא במצב טוב ותקין ולשביעות רצונם המלאה והינם רוכשים אותה במצבה הפיזי כיום, בכפוף להצהרות המוכרים בהסכם זה לא תהיינה להם כל טענות ו/או תביעות כנגד המוכרים באשר לטיב הדירה ו/או הבניין ו/או בגין אי התאמה מכל סוג שהוא והם מוותרים בזאת על כל ברירה שיש להם למעט פגם ו/או אי התאמה שהוסתרו על ידי המוכרים ו/או שעל המוכרים היה לדעת עליהם ולגלותם לקונה" (הדגשה שלי א.מ.ג.). "4.2 הקונים מתחייבים לקבל את הדירה כפי מצבה, במועד שנקבע לכך בהסכם זה, למעט בלאי סביר שייווצר עקב המשך השהות והשימוש של המוכרים בדירה עד למועד מסירת החזקה........" (הדגשה שלי א.מ.ג). לטענת התובע, הצהרתו כאמור לעיל, היא בכפוף להצהרת הנתבעת, והאחרונה הסתירה את מצבה האמיתי של הדירה והצהירה בסעיף 3.1 כי הדירה וכל מתקניה מצויים במצב תקין. בדירה קיימת רטיבות בקירות ובתקרה, אשר חלקה הוסתר על ידי לוחות עץ. בנוסף, אירעו נפילות של חלקי טיח בהן הודתה הנתבעת בעדותה, אך היא לא טרחה לציין זאת בפניי הגב' אבישר (פרו' מיום 13.7.11 עמ' 53 שורה 7-18). מנגד טענה הנתבעת, כי היא מכרה את הדירה במצבה כפי שהיא AS IS, כמצוין בסעיף 4.1 ו-4.2 ולראיה, העובדה שהגב' אבישר העידה, כי ראתה את הרטיבות עוד בטרם נחתם זיכרון הדברים, אך סוגיית הרטיבות לא באה לידי ביטוי בזיכרון הדברים, מחזקת את טענת הנתבעת, כי הדירה נמכרת במצבה כפי שהוא. לא ניתן להתעלם מהאמור בסעיף 5 לכתב התביעה לפיו, בעת ביקורה של הגב' אבישר בדירה היא הבחינה ברטיבות הקיימת בקיר ואף העידה על כך (פרוטוקול מיום 14.6.10 עמ' 19 שורות 16-31): "כנראה אם היה סימן רטיבות בקיר אז ראיתי, הייתה איזו בליטה בקיר בסלון, לא משהו שיכול למשוך תשומת לב, הייתה בליטה". ובהמשך הוסיפה: "... בפגישה השנייה כנראה שבקיר משך את תשומת לבי משהו, כי בפגישה הראשונה לא ראיתי משהו. סביר שראיתי בפגישה השנייה את הרטיבות. כעת אני נזכרת, סליחה, גם בפעם השנייה לא ראיתי את סימני הרטיבות. עכשיו אני נזכרת מתי ראיתי, בפגישה, לא בפגישה, אלא בביקור שלי שעתיים לפני חתימה על זיכרון דברים בגלל שהבנתי וקלטתי שאין שם 85 מ"ר כמו שאמרו לי". יודגש, כי גם אם הגב' אבישר לא ידעה על היקף הבעיה, הרי שהיא הבחינה בה והיה עליה לברר את העניין או להעלות אותו בפניי הנתבעת, אך בוודאי לא להתעלם ממנה. כאמור, הגב' אבישר הודתה, שראתה רטיבות בקיר הדירה כשעתיים לפני החתימה על זיכרון הדברים, ולמרות זאת היא לא ביררה עם הנתבעת מה פשר הרטיבות ואף הגדילה לעשות וחתמה על זיכרון הדברים, כי הקונה בדק את מצבה הפיזי של הדירה ומצא אותה מתאימה לצרכיו. בהקשר זה יצוין, כי במועד החתימה על זיכרון הדברים, הזמין המתווך את עו"ד לפיד להחתים את הצדדים על זיכרון הדברים. מעדותו של עו"ד לפיד (פרו' מיום 30.11.10 עמ' 44 שורות 6-11) ומעדותה של הגב' אבישר והצהרתה (סעיף 9 א. לתצהירה) נראה, כי סוכם עמה במעמד זה, שעו"ד לפיד ייצג אותה בעסקה. תמוה מאוד מדוע הגב' אבישר לא ציינה בפניו את בעיית הרטיבות בדירה. יתרה מכך, סוגיית הרטיבות אף לא באה לידי ביטוי על ידי הגב' אבישר גם בהסכם שנחתם מאוחר יותר וגם בשלב שבו הגב' אבישר הבחינה בחלקי טיח שנפלו מהתקרה עוד בטרם נמסרה החזקה בדירה לידיה (סעיף 5 ב. לכתב התביעה). התנהגותה זו אומרת דרשני ופועלת לחובת התובע. הגב' אבישר העידה, כי בין הצדדים התנהל משא ומתן עיקש והנתבעת סירבה להוריד את מחיר הדירה (פרו' מיום 14.6.10 עמ' 21 שורות 4-9): "ש. מה הצעת לה בהתחלה? ת. 920,000 ₪. ש. והיא לא הסכימה? ת. היא לא הסכימה, המו"מ ערך כחצי שנה כי זה מה שביקש חתני. ש. ובחצי שנה הזו ניסית להוריד לה במחיר וזה לא הלך? ת. כן, ולא הלך. היא אמרה שיש לה קונה בחוץ וכל מיני סיפורים". (כפי הנראה מדובר בטעות קולמוס והמו"מ ערך חצי שעה ולא חצי שנה). אם כך, נשאלת השאלה מדוע סוגיית הרטיבות לא עלתה על ידה כחלק מהניסיונות להפחית את שווי הדירה במסגרת המשא ומתן שנוהל בין הצדדים אלא אם, יש ממש בטענת הנתבעת, כי הגב' אבישר ידעה שהדירה נמכרת במצבה כמו שהוא. למעשה, הגב' אבישר בשום שלב לא ביקשה לדחות את מועד החתימה כדי שיתאפשר לה לבדוק את סוגיית הרטיבות על ידי בעל מקצוע על אף שהבחינה בה, דבר שמחזק את טענת הנתבעת, כי הדירה נמכרה במצבה זה. לא נעשה ולו ביקור אחד בדירה של גב' אבישר יחד עם הנתבעת. נעשו ביקורים עם המתווך, ובאופן אישי של גב' אבישר. נוכח הרטיבות ונפילת הטיח, מן הראוי שגב' אבישר היתה דורשת ביקור ביחד עם הנתבעת כדי לשטוח בפני הנתבעת את חששותיה ושאלותיה לגבי מצב הרטיבות. נוכח התעלמותה של הגב' אבישר מהרטיבות, ניתן לייחס לה קבלה של סיכון ולו חלקי, שכן התנהגותה תרמה ל"תסבוכת" והיה עליה לכל הפחות להעלות שאלה בעניין זה בפניי הנתבעת (ע"א 3912/90 eximin s. A, תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64, 66). טענת גב' אבישר, כי ביקוריה בדירה וניהול המשא ומתן היה תחת לחץ, שיצרו הנתבעת ומשרד התיווך נטענה בעלמא, התובע לא הביא לעדות את מי מאנשי משרד התיווך ואף לא חקר את הדייר האחרון שהתגורר בדירה בעניין זה. אף מעדות עו"ד לפיד שנכח בחתימת זכ"ד, לא עולה כי החתימה נחתמה תחת לחץ. התובע היה מיוצג ע"י מיופה כח ובא כוח, ולא היה מקום ללחץ כפי שמתארת גב' אבישר. אכן, מתמונות הדירה אשר צורפו לחוו"ד השמאי מיקי אדלשטיין והוצגו לבית המשפט עלה, כי חלק מהדירה היה מכוסה בלוחות עץ, כך שהתובע לא יכול היה לדעת מהו היקף הרטיבות עד שזה נתגלה בשיפוץ אותו ביצע בדירה. ברם, התרשמתי מעדותה של הנתבעת, שגם היא לא יכלה לדעת מה מסתתר מאחורי לוחות העץ, שכן היא מעולם לא גרה בדירה (הדירה נקנתה למטרת השקעה) והיא נמכרה בדיוק באותו מצב שהיא נקנתה, למעט תיקונים של תחזוקה שוטפת שבוצעו בדירה (סע' 7-8 לתצהירה). הדירה היתה מושכרת ברציפות לשוכרים שונים, וידיעתה של הנתבעת על מצב הדירה היא מצומצמת מלכתחילה וידועה לה מהדיירים בלבד. העיד בפניי הדייר שהתגורר בדירה משנת 2006 עד שנת 2008, מר מיכאל ליולקו, אשר נשאל על סוגיית הרטיבות כדלקמן (פרו' מיום 30.11.12 עמ' 34): " ש. אני מבין שבאיזה שהוא שלב שגרת בדירה, התחיל ליפול טיח מהתקרה, מתי זה התחיל לראשונה? ת. זה היה בשתי הזדמנויות, ההזדמנות הראשונה לפי מיטב זיכרוני היתה באוג' 2008, יכול להיות סוף יולי או תחילת אוג'. וההזדמנות השנייה היתה ב- 26.9 ביום עזיבתי את הדירה. ...... ש. אחרי נפילת הטיח בפעם הראשונה, אתה סיפרת למישהו שנפל טיח? ת. לפי מיטב זיכרוני דיברתי עם הנתבעת. ש. האם היא עשתה משהו על מנת לפתור על הבעיה, אתה גרת בדירה ואתה צריך לדעת אם נעשה משהו על מנת שזה לא ימשיך? ת. אני לא יודע. וזה היה קרוב לסיום החוזה. ש. האם כשנפל בפעם השנייה כשזה קרה, סיפרת לנתבעת? ת. האמת שאני לא זוכר, זה היה ביום עזיבתי". ובהמשך העיד (שם, עמ' 35 שורות 12-18): "ש. אתה ראית בדירה רטיבות כלשהי? ת. לא. ש. בתקופה שאתה התגוררת בדירה, מישהו ביצע מעל הדירה בגג זיפות? ת. אני חושב שכן, לא יודע בוודאות". מר ליולקו העיד בהגינותו, כי אכן היו שני אירועים של נפילות טיח, אך למיטב זכרונו הוא לא זוכר שהבחין ברטיבות במהלך שהותו בדירה. מדובר בעד ניטראלי, אשר העיד על מצב הדברים, כפי שהיה בעת מגוריו בדירה וכן העיד כי הוא יידע את הנתבעת על נפילת הטיח במקרה אחד ועדותו עשתה עליי רושם מהימן. עוד עלה מעדותו של מר ליולקו, כי בניגוד לנטען על ידי התביעה, הוא לא חתם על כל מכתב או מסמך, כפי שהוצג כת/19 בתיק המוצגים מטעם התובע (שם, עמ' 34 שורה 30 עד עמ' 35 שורה 9). כמו כן, העיד בפניי גם מר קירי יששכר, שוטר במקצועו, אשר התגורר בבניין במועד נשוא התובענה ושימש כחבר בוועד הבית. מעדותו עולה, כי הנתבעת שוחחה עימו על רטיבות בדירתה וביקשה שיזפתו את הגג, כדלקמן (פרו' מיום 14.6.10 עמ' 6 שורות 5-20): "ת. במהלך אותה תקופה שהייתי חבר בוועד הבית של הבניין, ניסינו לקדם פרויקט של תמ"א 38, במהלך כמה ישיבות היו התנגדויות והיו הסכמות, ובאיזה שהוא שלב אני לא זוכר בדיוק את התאריך, בערך חודשיים שלושה חודשים לפני שכתבתי את המכתב הזה, היא התקשרה אליי או שאני התקשרתי אליה אני לא זוכר, אני לא יודע להגיד מי יזם את השיחה. לא זוכר אם זה היה במסגרת זה שאני מנסה לקדם את תמ"א 38, או שהקשר בא מיוזמתה. במהלך השיחה היא פנתה אליי בתלונה הגב' תלמה, אם זיכרוני אינו מטעני, ודיברה איתי על זיפות בגג וסיפרה לי שהדייר שמתגורר אצלה בבית מתלונן שנופלים לו חתיכות אבנים מהגג, וצריך לעשות עם זה משהו. אני אמרתי לה שאבדוק מתי עשינו בפעם האחרונה זיפות כי גם אני סובל מזה מאותה בעיה כי אני גם גר בקומה אחרונה. ואם לפי החוק אנחנו צריכים לעשות שוב פעם זיפות, אז אנחנו נעשה ודיברנו באותה שיחה גם על תמ"א 38, אז היא ביקשה ממני להביא לה את ההצעה של הקבלן. אני לא זוכר אם כתבתי את זה במכתב, אבל הגעתי אליה באופן אישי לגבעתיים לביתה, מסרתי לה או לבן זוגה אני לא זוכר, אני חושב לבן זוגה או למי שהיה בדירה, את החוברת. והחוברת חזרה אלינו עם חתימה מאוחר יותר, לא יודע כמה זמן. ש. היא סיפרה לך מה הסיבה שנופלים חתיכות מהתקרה? ת. כן, היא אמרה שיש בעיה זיפות של הגג כי בחורף יורד גשם ויש רטיבויות". 18. מהראיות והעדויות עולה, כי הנתבעת ידעה על בעיית נפילת חתיכת טיח מהתקרה ממידע שמסר לה השוכר, ואף דיברה עם וועד הבית על הצורך בזיפות הגג. ידיעה זו נודעה במהלך חודש אוג' 2008 עפ"י עדות הדייר, בסמוך לחתימת זכה"ד. נפילת חתיכת הטיח השנייה אירעה לאחר חתימת החוזה ביום עזיבת הדייר. אם כך, גם הנתבעת ידעה על בעיית הטיח בסמוך לחתימת החוזה כפי שידעה גב' אבישר בעצמה. לא הנתבעת ולא התובעת סברו שיש לבדוק את היקף הבעיה על אף שהבחינו בה. 19. לדבריה של הנתבעת, לא ציינה זאת בפני גב' אבישר כי "זה לא נראה לי משהו קרדינאלי חתיכת הטיח" (פרו' מיום 13.7.11 עמ' 53 שורה 14), בהמשך נשאלה: "ש. את חושבת שאם את היית קונה דירה ולא היו מספרים לך שיש בעיות, זה היה קרדינאלי? ת. אם הייתי באה ורואה שחתיכות טיח נופלות כמו שהתובעת באה וראתה, אז או שהייתי מתקנת את זה או שהייתי דורשת מהבעלים לתקן את זה, או שהייתי מביאה בעלי מקצוע שיגידו לי מה הבעיה". הגם שאין בכך משהו קרדינאלי היתה הנתבעת מטפלת בתופעה בשימת לב, יש להניח שכך חשבה שגב' אבישר תנקוט, משלא פעלה כך הבינה כי גב' אבישר מסכימה לרכישה בתנאי הדירה "AS IS". יש לזכור, כי הנתבעת לא התגוררה במקום, וטענת "ההסתרה" איננה מתיישבת עם העובדה כי במקום החזיק דייר שוכר שהשיב לשאלות גב' אבישר ככל שנדרש. 20. בנסיבות שתוארו לעיל, אינני סבורה כי מדובר בפגם שורשי בדירה שהוסתר ע"י הנתבעת כדי למנוע את ביצוע העסקה. מדובר בדירה ישנה שהושכרה כל השנים כשבעיית נפילת הטיח מהתקרה היא בעיית בלאי שוטף כתוצאה מתחזוקה לקויה. אף התיקון עפ"י חוו"ד שמאי התביעה בעלות של כ-15,000 ₪ איננה מצביעה על ליקוי משמעותי. בעיית הזיפות והרטיבות היתה ידועה לנתבעת, עפ"י עדות איש הוועד, ואף נפילת הטיח היתה ידועה לנתבעת עפ"י עדות הדייר השוכר, בסמוך לחתימת זכה"ד בלבד. 21. יחד עם זאת, אין מדובר בבעיה קרדינאלית כפי שהעידה הנתבעת. הבעיה לא הפריעה למגורי השוכר, ולא היו תלונות חוזרות ונשנות. נפילת הטיח צוינה כעובדה בלבד הדורשת תשומת לב. עובדה זו היתה ידועה ללא ספק גם לגב' אבישר שנכחה במקום טרם חתימה על זכ"ד. ייתכן והיקף התיקון ועלותו לא היו ידועים לתובע כמו גם לא היו ידועות לנתבעת כמי שלא התגוררה במקום. 22. בנסיבות אלה בהם הנתבעת לא התגוררה בדירה מעולם, וגב' אבישר ויתרה על ביקור בדירה בנוכחות הנתבעת ובנוכחות איש מקצועי, אני סבורה כי אין לגב' אבישר להלין אלא על עצמה. התובע הצהיר לא אחת בהסכם הרכישה, כי הוא רוכש את הדירה במצבה הנוכחי (AS IS), וזאת בייחוד כי מדובר בדירה ישנה לא משופצת, אשר היתה מושכרת כל השנים. מחיר הרכישה עפ"י חוו"ד השמאית היה נמוך יחסית למחירים באותה עת, ייתכן וחלק משיקולי הרכישה היה רכישה במחיר נמוך לצורך שיפוץ. 23. יש לזכור, כי התובע רכש את הדירה גם הוא כהשקעה, חילק את הדירה לשתי דירות קטנות על מנת לגרוף רווח גבוה יותר מדמי השכירות. אם ממילא זו כוונתו, מה לו עניין הרטיבות, אם ממילא מדובר בשיפוץ מאסיבי המחלק את הדירה לשתיים? מעיון בקבלות על הוצאות השיפוץ, לא ניתן להצביע איזה חלק מהעבודות שייך לתיקון הרטיבות ואיזה חלק שייך לשיפוץ הכללי וחלוקת הדירה. אינני סבורה כי מדובר ב"פגם נסתר" שהוסתר ע"י הנתבעת, אלא בבלאי סביר הנראה לעין כל, גם לעיני גב' אבישר כמו גם לעיני הנתבעת. הנתבעת היתה רשאית להניח כי גב' אבישר לקחה בחשבון ליקוי זה במסגרת כל השיפוצים שבוצעו בדירה. היה על גב' אבישר לנקוט משנה זהירות, שעה שידעה שהנתבעת לא מתגוררת בדירה ומעולם לא התגוררה בה. ממילא ידיעותיה באשר למצב הדירה היו מצומצמות. הנתבעת לא יכלה לדעת מה מסתתר מאחורי חיפוי העץ, ואת מצב התקרה ידעה כפי שגב' אבישר עצמה ידעה. החובה לבדוק את היקף הבעיה מוטלת לפתחה של גב' אבישר בטרם הרכישה. אני סבורה כי הנתבעת נהגה בתום לב בנסיבות שתוארו בפניי. הנתבעת מעולם לא ערכה ביקור במקום עם גב' אבישר, ולא מנעה ממנה ביקור במקום בעצמה ו/או עם מומחים מטעמה. אינני סבורה, כי מדובר בהפרת הסכם או בהטעיה מכוונת של הנתבעת, אלא פזיזות וחוסר אחריות מצד גב' אבישר שלא טרחה לבדוק את הדירה ביתר שימת לב עם מומחה מטעמה בטרם מיהרה ורכשה את הדירה. לא רק שאין מדובר ב"פגם נסתר", נהפוך הוא, מדובר בפגם נראה וגלוי לעין (נפילת טיח מתקרה), וגב' אבישר אף ראתה גם ראתה אותו בטרם החתימה על החוזה. מדובר בבלאי שוטף עקב תחזוקה לקויה, מעשה של יום יום ברכישת דירה ישנה שהיתה מושכרת כל השנים. טעותה של גב' אבישר איננה אלא טעות בכדאיות העסקה, טעות שכידוע לא מזכה בפיצוי או בביטול העסקה. ג. 2. חריגות בנייה ושטח הדירה עוד העלה התובע מספר פעמים במהלך תביעתו (בתצהירים, בעדויות ובסיכומים) את הטענה לפיה הוטעה בנוגע לשטח הדירה. ברם, לא רק שטענה זו לא הועלתה בכתב התביעה, אלא שבא כוחו טען במהלך חקירתה של הגב' אבישר, כי "אין זה חלק מעילת התביעה, על 85 או 90 מ"ר, אנו תובעים על הפגם" (פרו' מיום 14.6.10 עמ' 25 שורה 27). נוכח האמור, ובכדי להסיר ספק בלב הצדדים בעניין זה, אדרש לסוגיה בקצרה. מהראיות עולה, כי האחריות בנוגע לשטח הדירה מוטלת לפתחו של התובע בלבד בשל התנהגות הגב' אבישר, ולא בכדי טענה זו לא באה לידי ביטוי בכתב התביעה, כמפורט להלן: גב' אבישר העידה, כי התובע ביקש ממנה למצוא עבורו דירה ששטחה לא יפחת מ-85 מ"ר, עניין זה חשוב עבורו, כפי שבא לידי ביטוי גם בסעיף 32 לסיכומי התובע. בסעיף 8 אף הצהירה הגב' אבישר כי הטעו אותה לגבי שטח הדירה: "אני לא הייתי שקטה לגבי גודל הדירה, כפי שהוצגה בפניי ולפני החתימה על זיכרון הדברים ובביקור המוזכר בסעיף 6 לעיל, ביקרתי בדירה, מדדתי ידנית, את שטח הדירה, כמיטב יכולתי, בדרך של ספירת מרצפות ונוכחתי לדעת, כי הדירה קטנה מהשטח שהוצג בפניי. בפגישה במשרד התיווך, המוכרת הציגה בפני מצג כי היא אינה מוכנה להתחייב ששטח הדירה 90 מ"ר, אך היא מבטיחה לי כי שטח הדירה נטו אינו פחות מ-85 מ"ר. סמכתי על דבריה ויצאתי בנקודת הנחה שמדדתי לא טוב, בצורה לא מקצועית ושד"ר אשד דוברת אמת". ברם, נראה כי הצהרתה כאמור לעיל, עומדת בסתירה לעדותה (פרו' מיום 14.6.10 עמ' 20 שורות 19-23): "בפגישה אצל המתווך הרמתי טלפון לחתני, ואמרתי לו שהלכתי למדוד את הדירה וזה לא כמו שאמרו לנו, יידעתי אותו שזה לא 85 מ"ר, שזה בסביבות 74 מ"ר, וגב' תלמה לא הסכימה לזוז מהמחיר, והיה מו"מ ואמרתי לו שזה המחיר. אמרתי לו, שהיא ישבה מולי ואמרה לי שהיא חתמה על תמ"א ושהיא רוצה את כל ההון העצמי במזומן בעת החתימה. אמרתי לו, האם אתה מאשר את האחריות? לא לקחתי אחריות, והוא אישר". כאמור, בניגוד להצהרתה, לפיה חשבה שטעתה במדידה והסתמכה על הבטחת הנתבעת, ששטח הדירה הינו לא פחות מ-85 מ"ר, הרי שמעדותה עולה, כי לא רק שהיא ידעה ששטח הדירה קטן משנאמר לה לטענתה, אלא שהיא עדכנה את התובע בכך, ורק לאחר שהיא קיבלה את אישורו היא חתמה על זיכרון הדברים. לפיכך, אין לתובע להלין על שטח הדירה אלא על עצמו. לא זו אף זו, הרי שבנסח רישום המקרקעין אשר צורף כנספח להסכם מצוין מפורשות, ששטח הדירה הינו 60 מ"ר ואיני מקבלת את טענת הגב' אבישר כי היא לא ידעה מה שטח הדירה מאחר והנסח לא עניין אותה (שם, עמ' 26 שורה 12), שעה שהיא חתמה על טופס דיווח למס שבח בו צוין כי שטח הדירה הינו 60 מ"ר, כפי שעולה מעדותה (שם, עמ' 30 שורות 23-31: " ש. אני מציג לך את הדיווח למס השבח, שחתמת במשרדי, אני מפנה אותך לעמ' 2, האם זו חתימתך בשם הרוכשים? ת. כן. ש. רואים בטופס הזה שעליו גם חתמת, רשום שהדירה בת 3 חדרים היא 60 מ"ר? ע"ד קיבריק: יש לדייק, מדובר ב- 60 מ"ר נטו. ש. את קראת את זה לפני שחתמת או שפשוט חתמת? (נספח ה' לתצהיר הנתבעת). ת. כן, קראתי". כמו כן, התובע לא הביא לעדות את מי מהמתווכים שלגישתו הטעה את הגב' אבישר בנוגע לשטח הדירה והנתבעת לא נחקרה בעניין זה. לפיכך, יש לזקוף זאת לחובת התובע. עיקר טענת התובע, כי הנתבעת הפרה את ההסכם, הפרה יסודית על ידי מתן הצהרות כוזבות בדבר אי קיומן של חריגות בנייה. לגישתו, התנהגות הנתבעת נבעה מהחשש שאם תגלה לתובע את העובדות האמיתיות, אזי הוא לא יסכים לרכוש את הדירה או לחלופין לא יסכים לרכוש את הדירה בסכום אותו שילם לבסוף לנתבעת על פי דרישתה, כפי שעולה מעדותה: "....הייתה לי דירה ופתחתי אותה לקונה כדי שיוכל להיכנס לבדוק ולראות, ומה שהיה חשוב לי זה היה המחיר וחוץ מזה לא התעכבתי על שום דבר". סעיף 3.2 להסכם תחת הפרק של "הצהרות והתחייבויות המוכרים" נקבע: "המוכרים מצהירים, כי למן רכישת הזכויות בדירה לא ביצעו בה כל תוספות בניה ו/או שינויים המצריכים קבלת היתר בניה, כי אין בדירה כל חריגות בניה, כי אין בעניין הדירה הליכים משפטים כלשהם..." לטענת הנתבעת, היא רכשה את הדירה כפי שהיא נמכרה ולמן הרכישה לא בוצעו בדירה כל חריגות בנייה ולא ידוע לה שקיימות חריגות בנייה וכי הצהרתה כי אין בדירה חריגות בניה מתייחסת ל"מן הרכישה", שכן היא לא ידעה מה היה קודם, משום שאביה ז"ל הוא אשר התעסק בכל קניית הדירות הקודמות (פרו' מיום 13.7.11 עמ' 55 שורות 10-18). בטרם יבחן בית משפט האם בדירה קיימות חריגות בנייה והאם הן היו ידועות לנתבעת וכפועל יוצא מכך הצהרתה הייתה כוזבת, אדרש לשאלה האם האחריות בעניין זה מוטלת לפתחה של הנתבעת בלבד. לטענת התובע לאחר רכישת הדירה, טרם קבלת החזקה בה הוא נדהם לגלות, בין היתר באמצעות שמאי הבנק ולאחר קבלת החזקה בדירה באמצעות שמאי מטעמו, כי הצהרותיה של הנתבעת היו כוזבות וכי בדירה קיימות חריגות בנייה בדמות תוספת בנייה שלא כדין בהיקף של 6.49 מ"ר שמקורה בבנייה מחוץ לקווי הבנייה המותרים של הבניין, חריגה אשר לא ניתן להכשירה על ידי קבלת היתר וכמו כן החלת מרפסות בשטח החדרים בהיקף של 16 מ"ר. עוד הוסיף התובע וטען, כי אילו ידע שבדירה יש חריגות בנייה הוא לא היה רוכש את הדירה, שכן מטרתו הייתה לרכוש דירה חוקית, ללא חריגות בניה. טענה זו אינה עומדת בקנה אחד, עם העובדה שהתובע בשום שלב לא ביקש בתביעתו לבטל את ההסכם מכוח חוק החוזים-תרופות. אילו טענת התובע לפיה הוא לא היה רוכש את הדירה אם היה יודע על חריגות הבניה הייתה נכונה, אזי הוא היה עומד על זכותו לבטל את ההסכם ולא מסתפק בקבלת פיצוי. טענה זו מקבלת משנה תוקף נוכח העובדה שחריגות הבנייה נודעו לתובע עוד בטרם קיבל הוא את החזקה בדירה ובטרם השקיע בשיפוצה. כאמור, אם נושא זה היה כה חשוב מבחינתו של התובע, לא ברור מדוע החריש כל אותם ימים, בפרט כשהוא יכול היה להקטין את נזקו על ידי בקשה לבטל את ההסכם מיד כשנודע לו העניין (על ידי שמאי הבנק). מעדותו של עו"ד לפיד נראה, כי התובע טעה בכדאיות העסקה ועל כן הוא הגיש תביעה זו, כדלקמן (פרו' מיום 30.11.10 עמ' 45): "ש. הנתבעת ממה שהיה אז במו"מ זוכרים, שהיא ביצעה את הבדיקות, ואנחנו טוענים שכל הטריגר של התביעה הזו נולד כאשר הגיע שמאי של הבנק, והעריך את שווי הנכס ב- 770,000 ₪, וזה באותו רגע הגב' הזדעקה, אתה זוכר דבר כזה? ת. דווקא את זה אני זוכר טוב כי היה עם זה סיפור שלם. כל אדם שיעריכו לו את הדירה נמוך יותר הוא יזדעק, ובמקרה הזה זה היה נמוך משמעותית. היה הבדל בין כ-900,000 ₪ ל- 770,000 ₪, ואני זוכר שזה גרם לתדהמה, אפילו אצלי ואצל כל מי שהיה מעורב (הדגשה שלי-א.מ.ג). וזה גרם כמובן לכעס, ואני חושב שתוך יומיים הם פנו לשמאי אחר. לפעמים לשמאים יש יציאות שאתה לא יודע מאיפה זה בא להם, ואני נתקל בזה. זה נדיר אבל זה קורה לפעמים, שמאים זה לא תורה מסיני. ש. ואז המלצת לה לקחת שמאי אחר? ת. לא היתה ברירה, אני חושב שהיא היתה צריכה לקחת משכנתא. ש. היא עברה שמאי ובשלב הזה לא היתה תלונה לנתבעת? ת. אני לא זוכר. ש. כשהגיע אותו שמאי והעריך ב- 770,000 ₪, האם התלונה שלה היתה לשמאי או למישהו אחר? ת. כל אחד שקורה לו כזה דבר, מרגיש שסידרו אותו במחיר. הגיוני שאם היו מעריכים יותר, היא היתה מרגישה שעשתה עסקה טובה. ש. ולאחר כיומיים השמאי העריך ב-950,000 ש"ח אז היא נרגעה? ת. אני מניח שכן, העסקה המשיכה וגם סיימנו אותה (הדגשה שלי-א.מ.ג)". סעיף 4 להסכם מתייחס לחובת התובע לבדוק את מצבה המשפטי של הדירה. אני סבורה, כי היה על התובע או מי מטעמו לגשת לעירייה ולבצע את הבדיקות הנדרשות בטרם נחתם זיכרון הדברים ו/או ההסכם. כפי שצוין קודם לכן, סעיף 4 להסכם פועל לחובת שני הצדדים. אחריות בסיסית של רוכש דירה היא לפנות לעירייה או לעיין בנסח רישום המקרקעין, ואין התובע יכול להסיר את אחריותו והשלכת מחדלו לפתחה של הנתבעת מכוח חובת תום הלב. הלכה פסוקה היא, כי חובת תום הלב חלה על שני הצדדים לעסקה. הגם שהפסיקה אליה הפנה ב"כ התובע בסעיף 27 לסיכומיו, היא פסיקת ביהמ"ש השלום, שאיננה מנחה או מחייבת מותב זה, הרי שהמקרה שם שונה במקצת מהתביעה דנן. בענייננו, הרישא בסעיף 3 להסכם, התייחס למצב הדברים למן רכישת הנתבעת את הדירה ולא הוכח בפני בית המשפט, כי הנתבעת היא אשר ביצעה חריגות בניה בדירה. זאת ועוד, הרי שבשונה מהמקרה שם, בענייננו, הנתבעת כלל לא ידעה על חריגות הבניה והתרשמתי ממהימנות עדותה בעניין זה. כאמור, הרישא בסעיף 3.2 בהסכם המכר מתחיל בהצהרה, כי למן הרכישה לא בוצעו חריגות בנייה, גם ההמשך האמור בסעיף 3.2 "אין בדירה כל חריגות בנייה" הוא סעיף שאיננו עומד בפני עצמו אלא המשכו של סעיף 3.2 כפוף לתחילתו האומר "למן רכישת הזכויות בדירה". טוענת הנתבעת ובצדק, כי לא יכלה להצהיר על עובדות שאינן בידיעתה ובטרם רכשה את הנכס, וכל הצהרותיה בסעיף 3.2 להסכם מתבססות על הנחת היסוד הקבועה בריישת הסעיף, והיא כי "למן רכישת הזכויות בדירה"...., כל הצהרותיה מתייחסות אך ורק לתקופת היותה הבעלים של הדירה ולא לפני כן. בענייננו, אין מחלוקת כי מדובר בחריגה לכאורה מתקופה קדומה יותר. 14. לטענת התובע, אין לקבל את טענת השמאי מטעם הנתבעת, מר מידד, לפיה על התובע לשמוח שקיבל דירה גדולה יותר בשל הרחבת הבנייה מחוץ לקווי הבנייה המותרים של הבניין. כמו כן, גם לטענה, כי לא קיימות חריגות בנייה ביחס למרפסות לפי חוו"ד השמאי מר מידד, אין תוקף, לאור העובדה שהיתר 136, המתיר להחיל מרפסות קיימות לשטח העיקרי, אינו חתום על ידי הועדה המקומית ומהנדס העיר. הבניין נבנה בשנות השישים והתובע התבסס בטענתו כי קיימות חריגות בניה החורגות מקווי הבניין על תשריט אשר צורף להיתר 645. עוד טען התובע, כי היתר 136 המתייחס לסגירת המרפסות אינו חתום ועל כן מדובר בסגירת מרפסות ללא היתר. יחד עם זאת, הוכח בפני בית משפט, כי ההיתר מיום 4.3.64 עליו התבסס התובע בטענתו, ניתן עבור בניין מגורים בן שלוש קומות עם 18 יחידות דיור ואילו בפועל בבניין יש רק 15 יחידות דיור (פרו' מיום 30.11.10 עמ' 39 שורות 20-29, ועמ' 41 שורות 23-25), כפי שעולה מעדות השמאי, מר מידד אודם: "ת. השמאי פרטיק התייחס לתשריט הקיים בארכיב של מח' הנדסה בעיריית הרצליה, התשריט מצורף להיתר 645 , כמו שציינתי עם 18 יחידות דיור. בפועל קיימים 15יחידות דיור, משמע התשריט אינו תואם את הבנייה בפועל". כאמור, הוכח כי גם התשריט עליו התבסס התובע, אינו תואם את הקיים בשטח ולא ניתן להסתמך על מסמך זה כמחייב. היה על התובע להביא לעניין זה תעודת עובד ציבור ו/או נציג מטעם העירייה כדי לתמוך בטענתו לחריגות בנייה מקו הבניין ולא מן הנמנע, כי אושר לבניין לחרוג מקו בניין בתמורה להפחתת מספר הדירות בבניין. יודגש, כי חריגות הבנייה להן טוען התובע, הן משנות השישים עת נבנה הבניין וכאמור הבניין קיבל טופס 4 ועד עצם היום הזה לא נעשתה פנייה מטעם העירייה בנוגע לחריגות בנייה, לכאורה. זאת ועוד, הרי שגם טענת התובע באשר לחריגות בנייה הנובעות מסגירת המרפסות לא הוכחה בפניי באמצעות תעודת עובד ציבור ו/או עדות נציג מטעם העירייה. יובהר, כי מדובר בסגירת מרפסות שבוצעה בשלהי שנות השישים בכל הבניין אשר יצרה חזית אחידה לבניין ולא מדובר בסגירת מרפסת אשר בוצעה על ידי הנתבעת. אני מקבלת את עדותו של השמאי מטעם הנתבעת, מר מידד, כי המרפסות נסגרו לפי היתר 136 וכי גם אם הוא אינו חתום, הרי שמניסיונו כאשר קיים להיתר מספר אזי הוא אושר (שם, עמ' 40-41), כדלקמן: "ש. ואני אומר לך שזה לא היתר בנייה, מעולם הוא לא נחתם ע"י מהנדס העיר ויו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אלא זו חתיכת נייר שמישהו הכין ומעולם לא הוצא ההיתר הזה לסגירת המרפסות כפי שמופיע בנייר עצמו. מה תשובתך? ת. אינני מסכים איתך, יש ברשותי פרטיכל מס' 86 מיום 11.5.65 של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בו מפורט כי בגוש 6535 חלקה 37 ברח' ויצמן הבקשה היא סגירת מרפסות בבית קיים, וכתוב לאשר. שנית, כאמור היתר בנייה מס' 136 יש עליו חותמת של הוועדה המקומית מיום 1.6.65, הוועדה הנפיקה מספר רישיון, וסימן שהרישיון הוצא. לא מנפיקים מספר להיתר הבנייה במידה והוא לא מאושר או נתקבל. המספר של הרישיון הוא 136 וזה מוטבע על המסמך. כתוב על המסמך שההיתר הוא לסגירת מרפסות בבית קיים, ז"א אין המדובר בהיתר של בניית מרפסות חדשות, אלא מדובר בסגירה של מרפסות. לשאלת ביהמ"ש אם צריך שתי חתימות, אני אומר שצריך שיהיה להיתר מצורף תשריט, ייתכן והמסמך היה עם שתי חתימות וכמו שקורה הרבה פעמים שלצערי מסמכים נעלמים מתיקי בניין במחלקות ההנדסה השונות. לכן, לא נמצא תשריט אלא ההיתר בלבד. ש. לשאלת ביהמ"ש, האם החתימות צריכות להיות על התשריט או על ההיתר עצמו? ת. לא יודע. ש. נכון שעל פני הדף של ההיתר, של שני המסמכים, אחד של הנייר של ההיתר מ-64 יש מקום לחתימת מהנדס העיר ויו"ר הוועדה המקומית, באחד נמצאות שתי החתימות ובשני אין שום חתימה עליו, זה נכון מה שאני אומר? ת. להערכתי היות והוצא מספר רישיון להיתר, זה עבר את כל ההליכים של הוועדה עם אישור כמובן של המוסמכים לחתום. ש. זה נכון שבאופן כללי יש הרבה מקרים שהוועדה מאשרת תוכנית להיתר הבנייה ובסוף לא מוצא היתר בגינה מכל מיני סיבות? ת. לא ניתן להוציא היתר עם מספר ואח"כ לומר שהוא לא תקף. אני אומר שעצם המספר שלו מעיד על תוקפו". כאמור, יתכן וחלק מהחומר שמקורו בשנות השישים אבד בתיק העירייה כפי שקורה לא אחת על פי עדות השמאי, מר מידד. לא סביר והגיוני, שמשנות השישים לא פעלה העירייה לטפל בחריגות הבנייה, אם הן אכן היו קיימות. עינינו הרואות, כי העובדה, שרכישת הדירה על ידי הנתבעת ומאוחר יותר רכישת הדירה על ידי התובע, עברה ללא קשיים מצד העירייה, מלמדת כי אין ממש בטענה לקיומן של חריגות בניה. במקרה דנן, היה מיוצג התובע למן זכה"ד ועד קבלת החזקה בדירה ע"י עו"ד לפיד, שאמור היה לבדוק את המצב המשפטי לאשורו. התובע אף מצהיר בסעיף 4.1 שבו, כי הוא בדק את המצב הפיזי והמשפטי של הדירה, לרבות בכל הרשויות המוסמכות ומצא אותה מתאימה. אכן, הצהרה זו באה בעקבות הצהרת הנתבעת, ואולם זו כאמור הצהירה בסעיף 3.2 על המצב המשפטי למן רכישת הדירה על ידה ועד היום. כאמור, לא הוכח שההפרות אם בכלל נעשו בתקופת בעלותה של התובעת, אלא בתחילת שנות השישים לפני רכישת הדירה ע"י הנתבעת. גם ההפרות עצמן מוטלות בספק אם "הפרות" הן, וכאמור התובע לא השכיל לתמוך טענותיו בעדי העירייה ממח' ההנדסה ו/או מאנשי הוועדה המקומית של תכנון ובנייה. מסקנתי, כי לא הוכחו חריגות הבנייה וגם אם אלה היו מוכחות הרי הם טרום זמנה של הנתבעת בבניין, וככאלה אינן כלולות בהצהרתה בהסכם. סוף דבר: התביעה נדחית, התובע יישא בהוצאות הנתבעת בסכום כולל של 17,000 ₪. המזכירות תשלח עותק מפסה"ד לבאי כח הצדדים. ניתן היום, כ"ו תמוז תשע"ב, 16 יולי 2012, בהעדר הצדדים. ליקויי בניהפגם נסתר (חוק המכר)