חלוקת חניות על ידי כונס נכסים

חלוקת חניות על ידי כונס נכסים זהו סכסוך ארוך אודות הסדר חנייה בבניין מגורים. ראשיתו, בהסכם קומבינציה בין בעלי הקרקע לבין הקבלן, לפיו יבנו על המקרקעין הידועים גם כחלקות 532,533,534 בגוש 6714 ברח' מקליס 1,3,5 בפתח תקוה, 3 בניינים , אשר מאוחר יותר נרשמו כבית משותף אחד. הסכם הקומבינציה קבע כי הקבלן יבנה על הנכס 3 בניינים, כאשר בעלי הקרקע יקבלו 46% מזכויות הבנייה של הנכס, כולל 46% משטחי החנייה המקורים ו-46% משטחי החניה הבלתי מקורים במקומות לפי בחירתם. באותו אופן,קבע ההסכם, כי הקבלן יקבל 54% מזכויות הבנייה ושטחי החנייה. בפועל -נוצרה מצוקת חנייה ומספר דיירים טענו כי לפי חוזה המכר ולפי מה שהובטח להם מגיעה להם חנייה . טענות נוספות נוגעות לסוג החנייה- לא מקורה או מקורה. השתלשלות העניינים המבקש, שנתמנה ככונס נכסים, נתקל בקשיים בחלוקת החניות, ולכן פנה לביהמ"ש בבקשה למתן הוראות (ה"פ 469/94, 470/94,471/94). כב' הש' פלפל נתנה פס"ד ב-31.1.99 וקבעה באופן ברור כיצד יחולקו החניות בין הדיירים. ביום 2.9.99 נתנה כב' הש' פלפל החלטה בבקשת הבהרה, ביחס לפסק דינה, בו קבעה כי לוינר מגיעה חניה לא מקורה, כפי שפירטה בעמ' 8 לפסק דינה. על פסק הדין ועל החלטת ההבהרה לא הוגש כל ערעור. בהמשך הוגשה, בפניי, בקשה נוספת בעניין, ובפסה"ד שנתתי ביום 25.7.01 קבעתי כי אין מקום לסטות מהקביעות של כב' הש' פלפל, היות ודבריה מהווים מעשה בית דין ופסק דינה הוא חלוט. על פסק הדין שנתתי, הוגש ערעור ע"י דינה גלזר לבית המשפט העליון, וביום ה- 2.2.03 נקבע ע"י כב' הש' שטרסברג-כהן כדלקמן: " לאור האמור אנו מוצאים כי ראוי שהעניין יחזור לבית המשפט המחוזי על-מנת שיסדיר את נושא החניות שבמחלוקת. בית המשפט המחוזי יזמין את הצדדים ויתיר הבאת ראיות לצורך בירור העניין, במידה וימצא לנכון לעשות זאת ". לאור זאת, בדיון שנערך בפניי ב- 8.4.03 קבעתי כי וינר יגיש סיכומים בנידון, עם מתן תגובה לקייזר. דיון בפועל עשו הדיירים במשך שנים רבות שימוש בחניות השונות , שנמסרו להן ע"י הקבלן, אלא שאין בשימוש זה כדי לקבוע מהן הזכויות הקנייניות שלהם בחניות. מכאן נוצרו כל הפלוגתאות סביב החניות השונות, בטענות של הבטחות וחוזים על חניות צמודות, מקורות ולא מקורות. למעשה, נותרו שלוש משפחות במחלוקת- משפ' גלזר (להלן:" גלזר"), משפ' וינר (להלן: "וינר") ומשפ' קייזר (להלן: "קייזר") . שלוש החניות לגביהן מסוכסכות המשפחות: חניה כד'- חניה מקורה ונמצאת בבניין בו מתגוררות שלוש המשפחות. חניה כ'- חניה מקורה ונמצאת מתחת לדירותיהם של שלוש המשפחות. חניה ה'- חניה מקורה, שלא בתחום הבניין בו מתגוררים הצדדים. משפ' וינר בחוזה הרכישה בין הקבלן לוינר (נ/1) אין כל התחייבות מצד הקבלן להצמיד חנייה מקורה, אך יש התחייבות מפורשת של הקבלן להצמדת מקום חנייה לדירתם של וינר.דהיינו: לא הובטחה לוינר מעולם חניה מקורה. בפסק דינה של כב' הש' פלפל מיום 31.1.99 נוצרה אי וודאות לגבי החניה של וינר לאור הקביעות השונות בעמ' 8 ו-15 לפסק הדין, אלא שביום ה-2.9.99, בהחלטת הבהרה לעניין נקבע כי וינר תקבל חניה לא מקורה. בפסק דיני מיום 25.7.01 קבעתי כי וינר תקבל חניה מקורה (חניה כד'), לפי מה שקבעה כב' הש' פלפל בעמ' 15 לפסק דינה, ונראה כי מכאן הבלבול. כעת, לאור הנחיית ביהמ"ש העליון, טוענת וינר כי הייתה כל העת הסכמה בין הצדדים כי החניות בין הדיירים יחולקו בהתאם לסדר רכישת הדירות, כאשר מי שרכש קודם את דירתו יהיה זכאי קודם לבחירת מקום חניה. לא מצאתי , כי הייתה בחוזה הרכישה של הצדדים עם הקבלן כל התחייבות לחלוקת חניות בהתאם לסדר הרכישה של הדירות. במכתב מיום 31.1.2000 ששלח עו"ד מקליס לשלוש המשפחות, בבקשה לתיקון הפרוטוקול עו"ד מקליס כתב כי יש לתקן את דבריו לאופן הבא: " הייתי רוצה להמליץ כי יחולקו לפי קצב רכישת הדירות: חנייה כ' למשפחת וינר, חניה כד' לדינה גלזר, וחניה ה' למשפחת קייזר". עינינו הרואות כי לא הייתה אף הסכמה בע"פ בין הצדדים על אופן קבלת החניות, אלא עו"ד מקליס תמך והמליץ על אופן חלוקה זה והגיע להסכמה עם חלק מהמשפחות בלבד, אך לא באופן שהיה ידוע ומוסכם על כל הצדדים. עם זאת, קיימת התחייבות מפורשת של הקבלן להצמיד מקום חנייה (לאו דווקא מקורה) לדירתם של וינר, ויש ממש בטענותיהם , על כך, שסביר כי בעלי דירת גג, היקרה יותר משאר הדירות, יזכו לקבל חניה מקורה צמודה. אני קובעת זאת לפי מבחן אומד דעת הצדדים (ס' 25 (א) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973: " חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות". נסיבות העניין מלמדות, כאמור, כי וינר ציפתה וקיבלה הבטחה לקבל חנייה מקורה צמודה, ולא הייתה ,בעת כריתת החוזה, מקבלת מצב לפיו בעלי דירות רגילות יזכו בחניות מקורות, והיא- בחניה רגילה. משפ' גלזר כב' הש' פלפל קבעה כי גלזר תקבל חניה פנויה לא מקורה, עד כמה שאפשר סמוך לדירתה, ובהתאם לכך- הייתה זו גם קביעתי בפסק הדין שנתתי מאוחר יותר. לא מצאתי כל הבטחה שניתנה לגלזר על מיקום ספציפי לחנייה ועל כך שתהיה מקורה, על אף העובדה שגלזר הייתה הראשונה לרכוש את הדירה מבין שלוש המשפחות (על כך אין עוררין), ובכך, לשיטתה של וינר, יש לגלזר זכות בחירה ראשונה מבין שלוש המשפחות. משפ' קייזר הו עפ"י פסק דינה של כב' הש' פלפל והן עפ"י פסק דיני, נקבע כי החנייה המקורה-כ' תישאר בבעלות קייזר. ביום 6.12.01 מכרה קייזר את דירתה לרבות חניה כ', למשפחת לינשיץ, לאחר שהחנייה והדירה נרשמו, כדין, אצל רשם המקרקעין. מעשה בית דין על פסק דינה של של הש' פלפל מיום 31.1.99 לא הוגש ערעור, כמו גם על החלטתה בעניין פסק הדין מיום 2.9.99., ועל כך איו עוררין. משכך, חל עיקרון "מעשה בית דין" (נ' זלצמן, מעשה-בית-דין בהליך אזרחי (תשנ"א1991-) 610-598, 636-625) ביחס לצדדים שהיו חלק במשפט, וזאת למטרת סופיות הדיון וודאות המשפט. לא יכולות אף אחת מהמשפחות שמהוות צד להליך זה, להלין על תוצאות פסק דינה של הש' פלפל, שהרי לא מימשו את זכותן לערער על תוצאות פסק הדין, וכל נסיון לפתוח את ההליך מחדש נועד לכישלון, כל עוד פסק הדין לא ניתן במירמה, ולא נתגלו ראיות ממשיות חדשות (ע"א 4682/92 עזבון המנוח סלים עזרא שעיה ז"ל נ' בית טלטש בע"מ, דינים עליון , כרך סד 237), מה שלא נטען במקרה בפנינו. אם וינר או גלזר היו משוכנעות כי תוצאת פסק דינה של כב' הש' פלפל, לפיו חניה כד' תינתן לקייזר , היא שגויה או לא צודקת , היה עליהן לערער על תוצאה זו, ומשלא עשו כן, כאמור, קצרה ידו של בית המשפט לעזור להן, בנסיבות המתוארות. גלזר אמנם רכשה את דירתה ראשונה מבין שלוש המשפ' ועל כך אין עוררין , אולם היא לא דאגה להכניס לחוזה, את שהובטח לה, לטענתה (זכות בחירה ראשונה), ומשלא מימשה את זכותה לערער על פסק דינה של כב' הש' פלפל, ולא על פסק דיני, אין בידי לתת לה את מבוקשה. לאור האמור, אני קובעת את חלוקת החניות באופן הבא: חניה כד'- משפ' קייזר חניה כ'- משפ' וינר חניה ה'- משפ' גלזר בשולי הדברים, אתייחס לבש"א 13021/03 , שהוגשה לאחר הסיכומים: אני מקבלת את טענת וינר על כך, שקייזר "עשתה דין לעצמה" ומעבר לזכות התגובה שניתנה לה על ידי ביום 8.4.03, היא הגישה גם סיכומי טענות. מבחינה מהותית- לא התייחסתי כלל לטענות אלה, כך שההליך נשאר כסדרו. מעבר לזה- קייזר תישא בהוצאות הבקשה בסך 2,000 ₪ .סכום זה ישולם לוינר, וישא ריבית והפרשי הצמדה החל מיום 15.2.04 ועד ליום התשלום בפועל. בנסיבות אלה- אין צו להוצאות (מעבר להוצאות שקבעתי בבש"א 13021/03). כינוס נכסיםחניה