חניית אופנועים במעברים בבית משותף

חניית אופנועים במעברים בבית משותף 1. צר לי כי חרף כל מאמצי, לא עלה בידי להביא את הצדדים לידי הסכמה, שיהיה בה להפיס את דעת כולם. על אף זאת, אני רוצה להביע את תקוותי כי הצדדים ישכילו להגיע להסכמה אף לאחר מתן פסק הדין. 2. בפני ערעור על פסק דינה של המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין בת"א, הגב' מירה אריאלי (להלן: "המפקחת"), אשר דחתה את תביעת המערער וחייבה אותו בתשלום הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 3,500 ₪. 3. המערער הינו בעל דירה בבית ברח' רידינג 18 בתל-אביב (להלן: "הבית"). המשיבה הינה נציגות הבית (להלן: "המשיבה" או "הנציגות"). 4. המערער הגיש נגד המשיבה תביעה, בה ביקש לחייב את המשיבה למסור לו מפתח למקלט הבית המהווה רכוש משותף כדי שלא ימנע ממנו לבדוק מיטה לשעת חירום וחיבורי חשמל עבור מחולל חמצן המשמש את רעייתו; להורות למשיבה למנוע חניית כלי רכב במקום אסור לחניה המשמש לכניסה ויציאה לשטח המשמש לחניית כלי רכב; לחייב את הנציגות לפנות קטנועים וכלי רכב מרחבה המהווה רכוש משותף שבסמוך לחדר ההסקה ובמקום המיועד להולכי רגל; להשיב למערער סכום של 466 ₪, אשר המשיבה גבתה מהמערער שלא כדין, כחלקו בהוצאות המשפטיות; לקבוע כי שכר יו"ר הנציגות לא אושר כדין. 5. בכתב ההגנה טענה הנציגות, כי היא שומרת בקפידה על הוראות פיקוד העורף בכל הקשור בתחזוקת המקלט, ואיש מדיירי הבית אינו נכנס למקלט בו מאוחסן ציוד החירום. נעילת המקלט נועדה כדי למנוע הפיכתו למחסן על ידי המערער, שנוהג לאחסן חפצים וגרוטאות ברחבי הרכוש המשותף; באשר לחניית הקטנועים טענה המשיבה, כי אלה חונים ברחבה שמידותיה 5X10 מ', ואינם חוסמים כל מעבר שהוא; לגבי החניה במעברים, מושתק המערער מלתבוע, וזאת לאור פסק דין שניתן בתביעה שהתבררה בין הצדדים ב-ת/ 386/09; הוצאות משפט הן חלק אינטגרלי מניהול הבית ועל כן על המערער היה לשאת בחלקו בהוצאות אלה; באסיפת בעלי הדירות מיום 22.12.85, הוסכם כי ינתן פטור מתשלום מיסי הועד ליו"ר הנציגות, כדי לתגמל מי שמשקיע מאמץ וזמן לטובת בעלי הדירות. 6. בפסק דינה דחתה המפקחת את תביעות המערער. באשר למקלט - קבעה המפקחת, כי על הנציגות לפעול על פי הוראות הדין בכל הנוגע לאחזקת המקלט. הוכח כי הנציגות מאחסנת במקלט ציוד למצב חירום והיא מבצעת בדיקות לשמירת תקינות המקלט ומערכותיו. בהחלטתה קבעה המפקחת, כי צדקה הנציגות בכך שדחתה את הצעת המערער שלא למסור את מפתח המקלט לכל דיירי הבית, ובכך למנוע שימוש במקלט למחסן. באשר לטענת המערער כי עליו להכנס למקלט לשם בדיקת מערכת החשמל בנוסף על בדיקת הנציגות, קבעה המפקחת, כי הוא יהיה רשאי לעשות כן, רק לאחר שחשמלאי מוסמך מטעמו, ימציא חוות דעת לגבי מועדים הדרושים לביצוע הבדיקות. על המערער להודיע מראש למשיבה על בקשתו לביצוע הבדיקה כדי שבמועד הביקור של החשמלאי יפתח נציג המשיבה את המקלט. המפקחת קבעה, כי על המערער לשאת בעלות הבדיקה. באשר לאיסור החניה במעבר לשטח החניה, קבעה המפקחת, כי לנוכח פסק הדין שניתן בהתדיינות הקודמת בין הצדדים, מושתק המערער מלהעלות טענה באשר לאיסור החניה. באשר לחניה ברחבה, מצאה המפקחת, מתמונות שהוצגו בפניה, כי הרחבה האחורית בבית מרווחת ביותר, וכי לא שוכנעה כי חניית קטנועים ואופנועים מפריעה ומסכנת את מי מבעלי הדירות בבית. בכל הנוגע לנגרר שהמערער אחסן ברחבה, הפנתה המפקחת לפסק דין חלוט שניתן ב- ת/ 706/09 המחייב את הצדדים, ולפיו על המערער לפנות את הנגרר. לאור פסק דין זה מושתק המערער מלהעלות טענות בענין חניית הנגרר. המפקחת קבעה, כי שימוש לחניית רכב דו גלגלי ברחבה בתנאי הבית שבפניה, הינו שימוש סביר כל עוד לא הוחלט ברוב בעלי דירות באסיפה לעשות שימוש אחר בחניה, ועל כן דחתה את התביעה בענין זה. באשר לשכר יו"ר הנציגות, הפנתה המפקחת לפסק הדין שניתן על ידה בתיק ת/108/04, לפיו רוב של בעלי דירות באסיפת בעלי הדירות יכול לקבוע שכר לחבר נציגות. למפקחת הוכח, כי שכרו של יו"ר הנציגות אושר ברוב קולות של בעלי הדירות שנכחו באסיפת בעלי הדירות שזומנה כדין, ועל כן אין להעתר לתביעת המערער בענין זה. המפקחת קבעה, כי יש לאשר שכר זה מדי שנה באסיפת בעלי הדירות, כאשר יש לציין בהזמנה כי נושא זה יעמוד לדיון. באשר להחזר הוצאות משפטיות, קבעה המפקחת, כי הואיל ולא פטרה את המערער מתשלום חלקו בהוצאות המשפטיות שהוציאה הנציגות, שהן חלק מההוצאות הדרושות לניהול הבית, אין המערער פטור מהתשלום והיא דחתה את תביעתו בענין זה. 7. בערעור שבפני, שבים ומעלים בעלי הדין את הטענות שהעלו בפני המפקחת. לאחר עיון בטענות הצדדים לא מצאתי כל פגם בפסק-דינה של המפקחת המבוסס על התשתית הראייתית שהונחה בפניה ומעוגנת בהוראות הדין והפסיקה. 8. אין ספק, ובכך צודק ב"כ המערער בטענתו, כי המקלט הינו בגדר הרכוש המשותף וכי הוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הקובעות את אופן השימוש ברכוש המשותף, חלות לגביו. דא עקא, שעל פי הנחיות פיקוד העורף לאזרחים, נקבע, כי "ועד הבית המוגדר על פי חוק המקרקעין, מחויב לתחזק את המקלט מתוקף חוק הג"א. האחריות על אחזקת המקלט המשותף, היא על ועד הבית המשותף וועד הבית חייב להחזיק את המקלט במצב תקין. הזנחה של המקלט היא עבירה פלילית על חוק הג"א וועד הבית שואב כוחו מרוב של דיירי הבנין". וראה גם סעיפים 14(א) ו-14א(א) לחוק ההתגוננות האזרחית תשי"א-1951 (להלן: "חוק ההתגוננות האזרחית"), על פיהם הוטל על דיירי הבית לפנות מתוך המקלט את כל המטלטלין שבו, למעט המטלטלין שלפי חוק ההתגוננות האזרחית וההנחיות על פיו, חובה או מותר להחזיקם, לשמור על הנקיון בו ולהחזיקו במצב המאפשר השימוש בו בעת התקפה. הוראות חוק ההתגוננות האזרחית, על תקנותיו והנחיות שהותקנו על פיו, מהווים דין מיוחד לאחזקת המקלטים, ומהן עולה, כי החובה לשמור על המקלט במצב ראוי ותקין מוטלת על נציגות הבית המשותף, האחראית לניהול הבית, לרבות המקלט. בהיותן חוק מיוחד, ובשים לב לתכלית חקיקתם, הוראתם גוברת על ההוראה שבחוק המקרקעין הנוגעת לרכוש המשותף. כפי שעולה מחומר הראיות שבא בפני המפקחת, במקרה דנן, הוחלט באסיפה הכללית כדי לאפשר פיקוח ואחזקה יעילים של המקלט, שלא ליתן את המפתח למקלט לכלל הדיירים כמו גם למערער, אשר בעבר אחסן במקלט חפצים שאין להם כל קשר לציוד המוחזק שם לצורך טיפול ברעייתו החולה בשעת חירום. החלטה זו נתקבלה כדין באסיפת בעלי הדירות. אין מקום להתערב בהחלטתה של המפקחת, אשר אישרה את החלטת האסיפה הכללית והחלטת הנציגות, עליה מוטלת בדין החובה לשמור על תקינות המקלט, על פיה יש ליתן את המפתחות בידי שלושה דיירים זמינים, ומצאה דרך לאפשר למערער לבדוק ולתחזק את הציוד המוחזק על ידו שם בעת הצורך. תוצאה זו של המפקחת הינה ראויה, תואמת את מטרות החוק והפסיקה ומאזנת בין צרכיו המיוחדים של המערער והצורך להבטיח את אחזקתו התקינה של המקלט. יחד עם כל זאת, אני שבה ומעלה את תקוותי, כי בנסיבותיו המיוחדות של המקרה, ינסו הצדדים לגייס את כל הרצון הטוב שמצידם, כדי למצוא דרך ליתן מפתח בידי המערער ולו לתקופת נסיון. אין כמובן בשום דבר מהאמור כאן כדי לחייב את המשיבה לעשות כן. 9. מניעת החניה במעבר אל שטח החניה, הוכרעה בפסק דין חלוט בהתדיינות קודמת שבין הצדדים. צדקה, איפוא, המפקחת בקובעה, כי לא ניתן לתבוע שנית בעילה זו מחמת מעשה בית דין. 10. המפקחת קבעה, על יסוד הראיות שבאו בפניה, כי השימוש בחניית רכב דו-גלגלי בתנאי הבית הינו שימוש סביר. אין בית משפט של הערעור מתערב בקביעות עובדתיות של הערכאה הדיונית, ועל כן יש לדחות את טענות המערער בענין זה. אחסנת הנגרר שאחסן המערער ברחבה, נדונה, אף היא בפני המפקחת והוכרעה בפסק דין חלוט. לא ניתן, איפוא, כפי שקבעה המפקחת, לשוב ולדון בענין זה מחמת מעשה בית דין. 11. בהתדיינות קודמת שבין בעלי הדין נפסק על ידי המפקחת, כי רוב של בעלי דירות יכול לקבוע שכר לחבר הנציגות. פסק דין חלוט זה יוצר השתק פלוגתא בכל הנוגע לקביעת שכרו של חבר הנציגות. הוכח למפקחת, על פי חומר הראיות שבא בפניה, כי שכרו של יו"ר הנציגות אושר ברוב של בעלי דירות שזומנו כדין, ואין להתערב בקביעתה העובדתית המתבססת על חומר הראיות. 12. לא מצאתי גם כל פגם בהחלטת המפקחת הנוגעת להחזר ההוצאות המשפטיות בהן חוייב המערער, שהן כפי שקבעה המפקחת, הוצאות לאחזקתו השוטפת של הרכוש המשותף. 13. אשר על כן, אני דוחה את הערעור ומחייבת את המערער בתשלום הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל. אופנועחניהבתים משותפים