ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בנתניה, (כב' המפקחת א. שחל) מיום 28.12.2011, בתיק 177/09, בו קיבלה כב' המפקחת את תביעת הנציגות כנגד המערערים באופן עקרוני, וחייבה אותם בהוצאות הבית המשותף (למעט התקופות שבגינן התביעה התיישנה ושנת 2007 לגביה לא הוכח החוב). ואלה העובדות הצריכות לעניין: המערערים הם בעלי מרתף בבניין שברח' סוקולוב 53 בהרצלייה (להלן: "הבניין" או "הבית המשותף"). הבניין הוא בניין למגורים בן 8 קומות בעל קומת קרקע של מסחר ומשרדים וקומת מרתף. במשך שנים עשו המערערים במרתף שימושים מסחריים שונים. בשנת 1990 שינתה עיריית הרצלייה את התב"ע שחלה על הבניין. במכתב עירית הרצלייה למערער מיום 9.5.05 (מוצג 9 למוצגי המערערים) צויין: "...בהתאם לתוכנית הר/2000/מ', שפורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים 3807, ביום 25.10.90, השימושים המותרים במרתפים, בבנין מגורים מעורב עם חזית מסחרית ומשרדים: "חניה, מקלט, מתקנים הנדסיים, מתקנים תברואיים, מעליות, חדרי מדרגות, חדרי מחסנים, אולם התעמלות: ספורט, חוגים, משחקים לשרות הדיירים בלבד. שטח מחסנים יחשב לפי 6.00 מ"ר לכל היותר לדירה. המחסן יכול לשמש לצרכי אחסנה למסחר בתנאי הצמדת שטחי המרתף לשטחי המסחר העיליים, כאשר שטחי המרתף לאחסנה למסחר לא יעלו על 50% מגודל הקומה. מותר יהיה לבנות קומת מרתף נוספת לחניה בלבד , בתנאי גישות נפרדות למסחר ולמגורים. לא יורשו במרתף יחידות מגורים ומסחר ושימושים להפקת רווחים". (ההדגשות כאן ולהלן שלי - י.ש.) כתוצאה מכך, לא עלה בידי המערערים להשכיר את המרתף, בהינתן המגבלות של התכנית החדשה. המערערים חדלו מלשלם דמי אחזקת הרכוש המשותף בבניין בנימוק שבעקבות שינוי התב"ע נמנעה מהם האפשרות המעשית להנות מהנכס ע"י השכרה. המשיבה (להלן: "הנציגות") הגישה תביעה כספית למפקחת על המקרקעין בנתניה בגין חוב המערערים לנציגות עבור אחזקת הרכוש המשותף בבניין. ביום 28.12.2011 נתנה כב' המפקחת את פסק דינה (להלן: "פסק הדין"), לפיו התקבלת בחלקה תביעת הנציגות לתשלום דמי אחזקת הבניין. לפיכך הגישו המערערים את הערעור דנן על פסק הדין. טענות הצדדים ב"כ המערערים טען, כי לפי סע' 52 לחוק המקרקעין דירה מוגדרת כיחידה שלמה ונפרדת למגורים. מששונתה התב"ע ונאסר על המערערים להשתמש בנכס למטרת מגורים או מסחר הם חדלו להיות בעלי דירה בבניין כמשמעותו בחוק המקרקעין, ולפיכך הם פטורים מתשלום בעד אחזקת הרכוש המשותף בבניין. לפי התב"ע החדשה מותר למערערים להשתמש בנכסם לרווחת דיירי הבניין או כשטח אחסנה נלווה לשטח המסחרי שבבניין, אלא שלמערערים אין נכס מסחרי אחר בבניין ואף אחד מהדיירים לא רצה להשתמש במרתף כיחידת אחסון נלוות לשטח המסחרי. במשך 32 שנים המערערים השתמשו בנכסם למטרת מסחר ושילמו כדין את דמי אחזקת הרכוש המשותף, ולפיכך מששונתה התב"ע והשימוש המסחרי נמנע מהם יש לפטור אותם מתשלום דמי אחזקת הרכוש המשותף. המערערים הפנו לפסה"ד של ביהמ"ש המחוזי בת"א ב - ע"א 204/79 וייזר נ' נציגות הבית המשותף, פ"מ מד(1) 498 (להלן: "פס"ד וייזר"), בו ביהמ"ש נתן פטור חלקי לדייר שהתנתק ממערכת ההסקה המרכזית של הבניין בו גר, וטענו כי יש ליישם עיקרון זה ולפטור אותם מדמי אחזקת הרכוש המשותף. ב"כ המשיבה טען כי לפי חוק המקרקעין התקנון המצוי שחל על הבניין והפסיקה שבעקבותיו אין לפטור בעל דירה בבניין שחדל להנות מנכסו שבבניין. פס"ד וייזר איננו דומה לעניינו, מאחר ששם הדיירים השתמשו באופן ספציפי במערכת ההסקה והתנתקו ממנה ואילו בענייננו נשארת בעלותם היחסית הבלתי מסויימת של המערערים בכל הרכוש המשותף שבבניין. טענת המערערים שהם לא יכולים להשתמש בנכסם איננה מדוייקת, מאחר שבמקרה אף אחד מהדיירים לא רצה להשתמש בנכסם. אם המערערים היו מוצאים דייר שרוצה להשתמש בנכס הם יכלו להנות ממנו. דיון אין חולק כי המערערים הם בעלי מרתף בבניין, הרשום בלשכת רישום המקרקעים כיחידה קניינית עצמאית. סע' 52 לחוק, שכותרתו "הגדרות", ושפותח את פרק הבתים המשותפים בחוק, קובע: " 'דירה' - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר; 'רכוש משותף' - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת". לפי ההגדרות הנ"ל עולה כי המערערים הם "בעלי דירה" בבניין, כמשמעות מונח זה בחוק המקרקעין, ולפיכך חלה עליהם הוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין, שכותרתו "נשיאת הוצאות", הקובע: "58. (א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות". עולה איפוא, שעקרונית המערערים חייבים להשתתף בהוצאות ההחזקה התקינה של הרכוש המשותף של הבניין, אלא אם יביאו לשינוי בתקנון. אינני מקבלת את טענת המערערים כי מאחר שעיריית הרצלייה שינתה את התב"ע החלה על הבניין, כך שאין באפשרותם להשתמש בנכס שברשותם ע"י השכרתו כמחסן או שימוש אחר, המצמיח להם תועלת, אין הם יותר בגדר של "בעל דירה" בבניין, ולפיכך פטורים הם מנשיאה בהוצאות ההחזקה של הרכוש המשותף של הבניין. לפי הפסיקה מידת ההנאה שהבעלים מפיק מנכסו איננה משליכה על חבותו או היקף חבותו בדמי החזקת הרכוש המשותף. כך למשל נקבע ב - ע"א 238/83 נציגות הבית המשותף נ' פנחס וחיה מרכוס, פ''ד מא(2) 561, 564-565 (להלן: "פס"ד מרכוס") : "בהסתמך על הוראות אלה החליט המפקח, שהמעלית היא "רכוש משותף", וכי על המשיבים להשתתף בהוצאותיה. בית המשפט המחוזי החליט אחרת. לגישתו - "ראוי שהוצאות ההחזקה של רכוש משותף יוטלו וישולמו על פי ההבחנה של האפשרות הפיזית להשתמש באותו חלק של הרכוש המשותף, שבשל השמוש בו כרוכה ההוצאה. היכן ששימוש זה כלל אינו אפשרי, או כלל אינו נחוץ, כמו בעניננו, אין מקום להטיל חיוב על בעל דירה בשל שמוש כזה". לפי חוק המקרקעין שתי הקטגוריות היחידות שקיימות בבניין הן - דירות או רכוש משותף (ראו: פס"ד מרכוס, 564). אם המערערים טוענים שהם חדלו להיות "בעל דירה" משעה ששונתה התב"ע, המשמעות היא שהם הפכו להיות בעלים של רכוש משותף. מעבר לחוסר ההיגיון בטענה שכזו, שאדם ייהפך לבעלים של רכוש משותף ללא דירה בבניין, ומעבר להיותה של הטענה סותרת את הרישום בפנקסי לשכת רישום המקרקעין, הרי שהטענה סותרת את הגדרות "בעל דירה" ו-"דירה" בסע' 52 לחוק לפיהם דירה יכולה להיות גם חדר שנועד לשמש יחידה שלמה ונפרדת לכל צורך אחר. דהיינו לפי הגדרה זו, אין היחידה חייבת בהכרח לשמש למגורים או מסחר לשם הגדרתה כדירה. חוסר יכולתם של המערערים להפיק רווח מנכסם בשל שינוי התב"ע לא מוביל בהכרח למסקנה כי יש לפוטרם מדמי אחזקת הרכוש המשותף. כשם שבעל דירה למגורים אשר לא מצליח להשכיר את דירתו למגורים והיא עומדת ריקה אינו פטור מתשלומי אחזקת הרכוש המשותף, כך גם במקרה דנן. אינני מקבלת את טענת המערערים שמבקשים לעשות היקש מהפטור מארנונה לו זכו, במסגרת פס"ד שניתן לזכותם, לצורך הצדקת פטור מלא גם מדמי ועד הבית לאחזקת הרכוש המשותף. הכללים למתן פטור מארנונה שונים מהכללים החלים על דמי ועד בית. בדיני הארנונה קיימים כללים הפוטרים נכס שאינו בשימוש, ואילו הסוגיה דנן נשלטת ע"י חוק המקרקעים והתקנון המצוי, אשר לפיהם כאמור, לא ניתן לפטור את המערערים מדמי אחזקת הרכוש המשותף בהתאם לחלקם הקנייני בו, ללא שינוי בתקנון. המערערים לא הפנו לכל אסמכתא לטענתם כי משחדלו להשתמש בנכסם, הרשום כיחידה קניינית עצמאית בלשכת רישום המקרקעין, הוא חדל להיות "דירה" כמשמעותו בחוק המקרקעין. אם וככל שנטען ע"י המערערים כי בשינוי התב"ע גרמה להם העירייה נזק כלשהו, היריבות שלהם היא עם העיריה. אין בהליך דנן שעניינו תביעה כספית של נציגות הבית כלפי המערערים, כדי להעניק להם סעד בפני המפקחת, אשר סמכויותיה מוגבלות לעניינים שחוק המקרקעין העניק לה סמכות לעסוק בהם. המערערים ניסו לתמוך עמדתם בפס"ד וייזר, שבו ניתן פטור חלקי מתשלום לדיירים שנתקו עצמם ממערכת הסקה מרכזית בבניין שבו גרו, דהיינו, רק מחלק מתשלומי הצריכה (בעיקר דלק) שנדרשו להפעלת מערכת ההסקה המרכזית ממנה התנתקו. אין הנדון דומה לראיה. בעניינינו לא ניתן לומר כי המערערים נתקו עצמם מהרכוש המשותף שבבנין. כמו כן, ביהמ"ש בפס"ד וייזר הוסיף וקבע את הדברים הבאים (בעמ' 502 ): "לענין זה יש לזכור, כי בהגדרה של רכוש משותף, בסעיף 52 לחוק המקרקעין ובסעיף 1 לתקנון המצוי, הקפיד המחוקק לומר בסמוך לדיבור "מתקני הסקה או מים וכיו"ב" את הדברים הבאים: "המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם...". משמע, גם מתקן שמעיקרו לא נועד לשמש דירה מסויימת פלונית כלל, נחזה כרכוש משותף, ועל כל בעלי הדירות, לרבות מי שהמתקן לא נועד לשמשו, להשתתף בדמי הפעלתו, בדמי ניהולו, החזקתו ומתן השירות הכרוך בו. קל וחומר מתקן שאינו מונע כליל מדירה מסויימת את ההנאה אלא אך נותנה, משום מה, בצימצום יחסי לשאר הדירות". מהאמור ניתן להסיק בקל וחומר לעניינינו, כי על המערערים לשאת בדמי אחזקת הרכוש המשותף שנועדו מלכתחילה לשרת גם את היחידה שבבעלותם. סיכום לאור כל האמור לעיל, במצטבר, אני דוחה את הערעור. מתוך התחשבות במערערים אני קובעת כי ישלמו הוצאות למשיבה בסך 3,000 ₪ בלבד, בהתאם לתקנה 512 לתקנות סד"א. ניתן היום, י"ג אב תשע"ב, 01 אוגוסט 2012, בהעדר הצדדים. המזכירות תמציא עותק לצדדים. בתים משותפים