איסור מכירת זכויות חכירה

להלן החלטה בבקשת איסור מכירת זכויות חכירה:

החלטה

1.     המבקשת (להלן: "העותרת") פנתה בעתירה כנגד החלטת המשיבה 1 לפרסם מכרז למכירת זכויות החכירה והמחוברים בשטח קרקע בגודל של כ - 15 דונם במבועים (להלן: "הקרקע") וביקשה כי הליכי המכרז, לרבות החלטת ועדת המכרזים של המשיבה 1, אשר בה הוכרזה המשיבה 4 כזוכה במכרז, יפסלו. בד בבד, עם הגשת העתירה, עתרה העותרת לצו ביניים, לפיו, יאסר על המשיבות, או מי מטעמן, להמשיך ולפעול למכירת זכויות החכירה והמחוברים בשטח הקרקע הנדון. כן בקשה העותרת לאסור על המשיבה 2 להמשיך בהעברת הזכויות בנכס למשיבה 1.

2.     על עיקרן של העובדות אין מחלוקת בין הצדדים:

א.     העותרת החזיקה בקרקע במשך כשלושים שנה, לאחר שקיבלה את הקרקע לשימושה מהמשיבות 2 ו - 3 ובנתה במקום בית אריזה, אשר שימש לאריזת פרחים שנועדו לשיווק בחו"ל.
ב.     ביום 5.9.03, נערך הסכם שכירות בין העותרת למשיבה 4 (להלן: "הסכם השכירות"), הסכם זה נעשה בהסכמת המשיבות 2 ו - 3. על פי הסכם השכירות השכירה העותרת למשיבה 4 את הקרקע לתקופה של 10 שנים, עם אופציה למשיבה 4 להאריך את הסכם השכירות בעשר שנים נוספות. עוד נקבע בהסכם השכירות, כי למשיבה 4 הזכות לרכוש את הקרקע בתמורה לסכום של 350,000$, על ידי מתן הודעה בכתב לעותרת, כאשר מהסכום האמור יופחתו דמי השכירות שמשיבה 4 אמורה היתה לשלם לעותרת על פי ההסכם.
ג.     לטענת המשיבות 1 - 3, עוד בשנות השבעים הוסכם כי המשיבות 2 ו- 3, תעברנה את זכויותיהן בקרקע למשיבה 1. ביום 17.6.04, נערך הסכם בין המשיבות 1 - 3 אשר בא להסדיר את העברת הקרקע מהמשיבות 2 ו - 3, למשיבה 1.
ד.     ביום 2.11.04, התקיים דיון אצל ראש המועצה האיזורית מרחבים (להלן: "ראש המועצה"), בו מסר ראש המועצה, מר אבנר מורי לחברי ההנהלה של העותרת כי ההחלטה להעביר את הזכויות בקרקע למשיבה 1 בוצעה, ובדעת המשיבה 1 למכור את הזכויות בקרקע על פי ההסכם שנחתם בין העותרת למשיבה 4, וכי העותרת תפוצה בהתאם להערכת שמאי. תשובת מר חביב סלע, חבר הנהלה של העותרת, לאמור היתה כי לדעתו ההסכם שנחתם בזמנו בין העותרת למשיבה 4 חסר תוקף. לאחר דברים אלו, פנתה המשיבה 4 ביום 21.9.05, בבקשה לרכישת הקרקע על פי האמור בהסכם השכירות. תשובת העותרת לכך היתה כי הסכם השכירות אינו מקנה למשיבה 4 את הזכות לרכוש את האופציה לרכוש את הקרקע. עוד קודם לכן, ביום 1.10.03 שלח ראש המועצה מכתב למשיבה 4, אשר בו ציין כי החתום על הסכם השכירות "אינו בעל הזכויות הראשי למכור לכם את הנכס ואין בהסכם כדי להקנות לכם זכות לקנות את הנכס מבעליו באופן חד צדדי".

ה.     ביום 24.4.06 הודיע ראש המועצה לעותרת כי בכוונת המשיבה 1 למכור את הקרקע בדרך של פרסום מכרז פומבי ולפיכך התבקשה העותרת תוך 14 יום להמציא למועצה את פירוט השקעותיה בנכס. תשובתה של העותרת לכך היתה כי נבצר ממנה למסור את פירוט השקעותיה בקרקע תוך 14 יום, ביקשה שהות למסור את האמור תוך 90 יום לפחות, תוך שציינה במכתבה כי יש לה "זכות ראשונים" לרכישת הקרקע וכי היא תודיע למשיבה 1 אם בכוונתה לממש זכות זו. ביום 7.6.06, הודיעה המשיבה 1 פעם נוספת לעותרת, כי היא מתעתדת לפרסם מכרז למכירת הקרקע "בימים הקרובים". העותרת השיבה למשיבה 1 כי היא מתנגדת להוצאת הקרקע למכירה, תוך שפרטה את טענותיה באשר לזכויותיה בנכס. ביום 19.6.06, קיבלה מליאת המועצה של המשיבה 1 החלטה לפרסם מכרז פומבי למכירת הקרקע. ביום 21.6.06, שבה המשיבה 1 והודיעה לעותרת כי יש בכוונתה לפרסם מכרז למכירת הקרקע עד סוף אותו חודש. המכתב הבא בהתכתבות בין הצדדים נכתב מטעם העותרת ביום 3.8.06, והפעם למשיבה 2, ובו נאמר, בין היתר "כפי הידוע, מועצת מרחבים יצאה בפרסום למכירת בית האריזה מבועים". תשובה למכתב זה נשלחה לעותרת ביום 4.9.06, נאמר בו כי המשיבה 3 העבירה את הקרקע ללא תמורה למשיבה 1 וכי המשיבה 1 "מתעתדת לפרסם בימים הקרובים מכרז למכירת הנכס". ביום 9.10.06, שלחה העותרת מכתב נוסף לבא כוח המשיבות 1 - 3, בו מציין בא כוח העותרת "במהלך שיחתנו הטלפונית הודעת לי כי המועצה האיזורית יצאה זה מכבר במכרז... מבירור שנערך על ידי מרשתי מול המועצה התברר כי לא יצא מכרז כאמור. אודה על הבהרותיך וכן על נתונים נוספים אודות המכרז כגון מספר המכרז וכו', על מנת שאוכל לקבלו..." תשובתו של בא כוח המשיבות 1 - 3 למכתב זה, הינה מיום 18.1.07, נאמר בה: "מכרז למכירת הנכס פורסם לפני מספר חודשים, הוגשו הצעות והוכרז זוכה".

ו.     כעולה מכתבי התשובה, את המכרז הוציאה המשיבה 1 בחודש ספטמבר 2006, על המציעים היה להגיש את הצעותיהם עד יום 15.10.06. למכרז הוגשו שתי הצעות, האחת של חברת "גז יגל", חברה לשיווק והפצת גז (1996) בע"מ, על סך 368,000$ והשניה של המשיבה 4 על סך 400,500$. ביום 14.11.06, החליטה ועדת המכרזים של המשיבה 1 כי המשיבה 4 זכתה במכרז. החלטה זו אושרה על ידי מליאת המשיבה 1 ביום 20.2.07. מאז חודש נובמבר 2006, מתקיימים הליכים בין המשיבה 1 למשרד הפנים בעניין אישור המכירה. על פי אומדן שקיבלה המשיבה 1 ערב יציאתה למכרז, הוערכה הקרקע על הבנוי עליה בסכום של 600,000$.

ז.     לתנאים הכלליים של המכרז למכירת הקרקע, צורף הסכם רכישה שנאמר שהינו חלק ממסמכי המכרז. בין יתר התנאים באותו הסכם, צויין בסעיף 4.1 דבר קיומו של הסכם השכירות, אשר העתק ממנו צורף להסכם. כן נאמר בהסכם בסעיף 4.3: "כי נוכח הסכם השכירות, השוכר מחזיק בנכס והוא זכאי להחזיק בנכס ולהשתמש בו בתורת שוכר על ליום 5.9.2013 ואם השוכר יממש את האופציה שניתנה לו בהסכם השכירות, אזי השוכר יהיה זכאי להמשיך ולהחזיק ולהשתמש בנכס בתורת שוכר עד ליום 5.9.2023 וכי כל החובות החלות על המשכיר בהסכם השכירות יחולו על הרוכש". ובסעיף 4.4 נאמר: "כי נוסף לאמור לעיל ובנוסף על כל סכום אותו על הרוכש לשלם על פי הסכם זה, על הרוכש לשלם לשוכר סך של 7,441,622 ₪ (להלן: "סכום החזר ההשקעה") וזאת כהחזר השקעותיו של השוכר בנכס. על הרוכש לשלם סכום זה לשוכר תוך 60 יום ממועד חתימת הסכם זה. על הרוכש להמציא למועצה, תוך 60 יום ממועד חתימת ההסכם, אסמכתא על תשלום סכום החזר ההשקעה לרוכש".
ביום 1.2.07, הגישה העותרת תביעה לבית המשפט המחוזי, אשר בה עתרה כנגד המשיבות 1 - 3, למתן צו הצהרתי וצו מניעה קבוע, שעיקרם מניעת העברת הקרקע מהמשיבות 2 ו- 3 למשיבה 1. יחד עם הגשת התביעה, ביקשה העותרת צו מניעה זמני, אשר יאסור על העברת הקרקע כאמור. העתירה בעניינו הוגשה ביום 1.3.07. עם הגשת העתירה, התבקש צו הביניים נשוא החלטה זו. דיון בבקשה ודיון מקדמי בעתירה נקבעו ליום 7.3.07. לבקשה מוסכמת מטעם הצדדים, נדחה הדיון ליום 10.4.07.

3.     לטענת המשיבות, דינן של העתירה והבקשה לסילוק על הסף הן בשל השיהוי בהגשתן והן בשל חוסר תום לבה של העותרת.
אשר לטענת השיהוי, הרי שיש טעם רב בטענה זו. כמפורט לעיל, במהלך תקופה של קרוב לשנתיים, חזרה המשיבה 1 והודיעה לעותרת על כוונתה לצאת במכרז למכירת הקרקע. העותרת אמנם הודיעה למשיבה 1 על התנגדותה, אך לא פעלה מעבר לכך. ניתן, אך בדוחק רב לקבל את הסברו של בא כוח העותרת, כי מרשתו סברה כי הודעותיה של המשיבה 1 בדבר כוונתה להוציא מכרז לא תצא מן הכוח אל הפועל, משזו, המשיבה 1 חזרה והודיעה מעת לעת על כוונתה להוציא את הקרקע למכרז ובפועל, כוונה זו לא מומשה. לטענת העותרת, המשיבה 1 "הסתירה" בפניה דבר היציאה למכרז, שכן, על אף שבא כוחה של המשיבה 1 הודיע לבא כוח העותרת כי המכרז יצא, המשיבה 1, למרות הפניה אליה למסור פרטים אודות המכרז, נמנעה מלמסור לעותרת הפרטים המבוקשים. תשובת המשיבה 1 לטענה זו הינה כי פרסמה את המכרז כמקובל, ולעותרת אין אלא להלין על עצמה, אם, למרות הפרסום, לא ניגשה למכרז.
קרוב לודאי, שטענת השיהוי היתה מתקבלת, אלמלא היות הצדדים לעתירה "צדדים קרובים" - כוונתי, שבין הצדדים קיימת מערכת של הסכמים, אשר נראה כי מצדיקים, ולו לכאורה ובשלב זה, לדחות הבקשה לסילוק על הסף בשל טענת השיהוי.
אשר לטענת חוסר תום לבה של העותרת, טענו המשיבות כי העותרת עצמה הסכימה למכירת הקרקע בתמורה לסכום של 350,000$ ולכן מנועה היא מלטעון כנגד מכירת הקרקע במכרז. תשובתה של העותרת לטענה זו, הינה כי לא נתנה הסכמה למכירת הקרקע וכן כי הסכמתה אינה מתייחסת למכירת הקרקע על ידי המשיבה 1.

מבלי להיכנס לשאלת תוקף הסכמתה של העותרת בהסכם השכירות למכירת הקרקע, הרי שמכל מקום, ההסכמה למכירת הקרקע היתה של העותרת למשיבה 4, כאשר את התמורה, אמורה היתה העותרת לקבל.

4.     עוד נטען על ידי המשיבות כי לעותרת אין זכויות כלשהן בקרקע ולפיכך אין היא זכאית לסעדים אשר ביקשה בעתירה. תשובתה של העותרת לטענה, בין היתר, כי על פי הסכם השכירות זכאית היא לדמי השכירות לפחות לעשר שנים. תשובה זו די בה כדי לשלול את טענות המשיבות לעניין מעמדה של העותרת במסגרת העתירה.

5.     העותרת תוקפת במסגרת העתירה הן את ההחלטה להוציא את המכרז והן את תנאי המכרז. לטענת המשיבות ההחלטה לצאת למכרז היתה פועל יוצא מדרישת המשיבה 4 לממש את האופציה לרכישת הקרקע, ותנאי המכרז הוכתבו מתנאי הסכם השכירות והעובדה כי הושקעו כספים רבים על ידי המשיבה 4.
משמצויים אנו בהליך ביניים, וטרם הועלו על ידי הצדדים כל טענותיהם, שכן המשיבות ביקשו להגיש כתב תשובה, בשלב זה יתכן, לכאורה, שהיתה פגיעה בזכויות העותרת ביציאה למכרז, וזאת לנוכח הוראות הסכם השכירות, המעניק לעותרת את הזכות לקבל את התשלום עבור הזכויות בקרקע. כמו כן, אין לשלול את טענות העותרת באשר להיות התנאים במכרז פוגעים בזכות השוויון, הכוונה בעיקר לתנאים בסעיף 4 להסכם הנספח למכרז. אוסיף כי בעוד שעל פי סעיף 11 להסכם השכירות, שווי השקעות המשיבה 4 בקרקע אמור היה להיקבע על ידי שמאי מקרקעין, שימונה על ידי יו"ר ארגון השמאים, הסכום שנקבע בחוזה הנספח למכרז, ושאותו אמור היה הזוכה במכרז לשלם למשיבה 4 כהשבת השקעותיה, נמסר למשיבה 1 על ידי המשיבה 4, ונטען כי הינו סך השקעותיה של המשיבה 4 בקרקע, ולא ערך השקעותיה נכון ליום פרסום המכרז.

6.     המשיבות אף טענו כי מאזן הנוחות נוטה לטובתן, בין השאר, מאחר שעיקרה של העתירה פיצוי כספי ועניין זה דינו להתברר בתביעה כספית. כדי למנוע מצב בלתי הפיך, היינו, העברת הקרקע למשיבה 4, כאשר לטענת העותרת זכויותיה בקרקע אינן מסתכמות אך בתביעה כספית, אלא שבתום תקופת השכירות זכאית היא לקבל את הקרקע לחזקתה, סבורתני כי מאזן הנוחות נוטה לצד קבלת הבקשה.

יחד עם זאת, לאור טענות המשיבה 4 כי כבר שולם על ידה סכום של 150,000 ₪ על חשבון הקרקע למשיבה 1 וכי עיכוב בהעברת הזכויות בקרקע לבעלותה, עלול לפגוע בתוכניותיה לקבלת מענקים לשם הרחבת עסקה, יש בדעתי לחייב העותרת במתן ערבויות, כתנאי למתן הצו המבוקש.

7.     אשר על כן, הנני אוסרת על המשיבות להמשיך ולפעול למכירת זכויות החכירה והמחוברים בקרקע נשוא העתירה, וזאת עד להחלטה אחרת. תוקף החלטה זו הינו בכפוף לכך כי לא יאוחר מיום 16.4.07, תפקיד העותרת ערבות בנקאית לא מוגבלת בזמן, בגובה של 200,000 ₪ וכן התחייבות בלתי מוגבלת בסכום של המבקשת ושלושה ממנהליה. הערבות הבנקאית וההתחייבויות הבלתי מוגבלות בסכום, נודעו לשפות את המשיבות על נזקים, במידה ויהיו להן נזקים, כתוצאה ממתן ההחלטה. היה ולא יופקדו הערבויות כאמור, יתבטל צו הביניים.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דמי חכירה היוון

  2. ביטול הסכם חכירה

  3. זכויות חכירה דונם

  4. תביעה זכויות חכירה

  5. חוזה חכירה - תוקף

  6. זכויות חכירה ממנהל

  7. חוב דמי חכירה

  8. ניכוי דמי חכירה

  9. חכירת מגרש במושב

  10. ביטול חכירת נכס מקרקעין

  11. דמי חכירה באשדוד

  12. זכאות לרישום חכירה במושב

  13. אי תשלום דמי חכירה

  14. דמי היתר - הסכם חכירה

  15. נטישת חלקה - הפרת חוזה חכירה

  16. תביעה לתשלום דמי חכירה

  17. חכירה לדורות ברמת השרון

  18. איסור מכירת זכויות חכירה

  19. זכויות חכירה רשומות ל - 999 שנה

  20. מכרז לרכישת זכויות חכירה

  21. התחייבות לרשום זכות חכירה

  22. זכויות חכירה בבנין לפני חוק המקרקעין

  23. הסכם למכירת זכויות חכירה לדורות

  24. פסק דין הצהרתי זכאות זכויות חכירה לדורות

  25. אובדן דמי חכירה - סעיף 13 לפקודת הקרקעות

  26. זכויות חכירה במקרקעין בחוזה זמני - פג תוקף

  27. מחלוקת לגבי גודל שטח לפי חוזה חכירה

  28. ביטול החלטת מועצת העיר לאשר הסכם חכירה

  29. זכות חכירה במשק - שינוי רישום זכויות מבחינה פורמאלית בלבד

  30. התחייבות להקנות לחברה חלק מזכויות חכירה - בניית בניין מסחרי

  31. אי תשלום דמי חכירה למינהל מיום מסירת החזקה בדירה לקונים

  32. זכאות להירשם כבעל זכויות החכירה לדורות במגרש נוכח הסכם הפשרה

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון