חוזה שכירות עם מלון 1. התובע, עו"ד במקצועו, הגיש תביעה בסדר דין מהיר על סך 44,000 ₪ נגד הנתבעים. לדבריו, הנתבע מס' 1 (להלן: "הנתבע") ביקש ממנו שיכין עבורו ועבור הנתבעת מס' 2 (להלן: "הנתבעת") בדחיפות חוזה מיוחד ומורכב עם בעלי קרקע לצורך בניית והשכרת מבנה שיכלול 192 יחידות דיור (להלן: "החוזה"), וזאת לצורך השתתפות במכרז של משרד הקליטה בנושא מקבצי דיור מוגן לקשישים. 2. התובע הוסיף וטען כי דמי השכירות החודשיים שאמורים היו להתקבל במסגרת אותו חוזה מסתכמים בסכום של 76,800$ - 96,000$, וכי השקיע מאמצים ושעות רבות בהכנת ההסכם המורכב, בין הנתבעת לבין בעל הקרקע לרבות הכנת טיוטות ופגישות אינטנסיביות עם הנתבע. 3. לדברי התובע, למרות שהשכר הראוי עבור הכנת החוזה מסתכם בדמי שכירות של חצי חודש, דהיינו עשרות אלפי דולרים, עשה הוא הנחה גדולה לנתבעים והעמיד את שכר טרחתו על סכום של 6,000$ בתוספת מע"מ בלבד, אולם לאחר שהנתבעים לא שילמו את שכר הטרחה, ביטל הוא את ההנחה. לצרכי אגרה העמיד התובע את תביעתו על סכום של 10,000$ (44,000 ₪). 4. הנתבעים מכחישים את טענות התובע. לדברי הנתבע לא ביקש הוא מהתובע להכין עבורו חוזה, אלא במסגרת שיחה חברית מסר לו חוזה שכירות עם מלון טירן בהרצליה ונספחים שונים של משרד הקליטה, וביקש ממנו רק לעיין בחוזה ולהתרשם ממנו, שכן ייתכן ויזדקק לחוזה דומה בחדרה בקשר למכרז של משרד הקליטה. לדבריו, הכין התובע טיוטת חוזה והעביר אותה למשרד הנתבע, מבלי שהנתבע ביקש זאת כלל ממנו ומבלי שסוכם שכ"ט בגינו. 5. הנתבע הוסיף וציין כי לא היה זקוק אז לחוזה שכן אין צורך בהסכם כתוב לצורך השתתפות במכרז, וכשראה את טיוטת החוזה ניתק מייד מגע עם התובע, שכן החוזה היה חד צדדי לטובת הנתבע ולא היה סיכוי שיהיה מקובל על הצד השני, מה גם שהתובע הכין חוזה שכירות שגרתי, בעוד שהיה עליו להכין הסכם ניהול. הנתבע טען גם כי לא נפגש עם התובע בקשר לחוזה, למעט הפעם בה מסר לו את חוזה מלון טירן, וגם לא עם עו"ד בן ברוך ממשרד התובע, וכי בתקופה הרלבנטית לא היה במשרד התובע אלא כפעמיים וזאת בנושא חברה שהוקמה על ידי התובע עבורו ועבור אחרים. 6. עוד טען הנתבע כי המחיר שאמור היה להשתלם עבור יחידות הדיור היה 150-160 דולר ליחידה כדמי ניהול ולא 400-500 דולר דמי שכירות כטענת התובע. 7. בין הצדדים היו מחלוקות נוספות משניות לאלו שתוארו לעיל, שיפורטו בהמשך. 8. בכל הקשור לשאלה האם שכר הנתבע את שירותי התובע לצורך הכנת החוזה אני מעדיף את גרסתו של התובע. אמנם, טענתו של התובע כאילו הנתבע הכיר אותו כמי שהתמחה בהכנת חוזים מורכבים איננה מקובלת עלי. מהראיות שהובאו בפני עלה כי התובע טיפל עבור הנתבע ואחרים בהקמת חברה בה החזיק התובע במניות בנאמנות עבור שותפיו של התובע. מדובר היה בטיפול סטנדרטי ולא מסובך, ולא היה רקע קודם של הכנת חוזים לא מורכבים ולא בלתי מורכבים עבור הנתבעים. עם זאת, גרסת הנתבע כאילו נטל התובע הסכם שמסר לו הנתבע לעיון בלבד, ועמל עליו בלא שנתבקש על מנת להכין טיוטת הסכם נראית לי מוקשית ובלתי סבירה. התובע ועו"ד בן ברוך העידו כי נפגשו עם הנתבע בקשר לחוזה וכי הכינו טיוטות שונות וכי הנתבע העיר הערות בקשר לחוזה. לתצהיריהם צורפו ארבע טיוטות של החוזה שעליהן מופיעות הערות שונות, חלקן בכתב ידו של התובע וחלקן בכתב ידה של עו"ד בן ברוך. טיוטות אלה תומכות בטענת התובע כי הנתבע היה מעורב בתהליך הכנת ההסכם, ואני מקבל, אפוא, את הטענה כי הנתבע ביקש מהתובע להכין טיוטת הסכם, וגם ניהל עימו ועם עו"ד בן ברוך שיחות בקשר לכך. 9. אוסיף עוד, כי לפי עדות הנתבע, כאשר קיבל את ההסכם מהתובע, ניתק עימו מגע, ולא יצר עימו כלל קשר (ר' סעיף 6 לתצהיר). לנתבע לא היה הסבר סביר להתנהגותו זו, אלא רק שהחוזה היה "בלי יחס לכלום" (עמ' 14 לפרוטוקול ש' 5-7). גם התנהגותו זו של הנתבע מחזקת את גרסת התובע, שכן אילו היתה גרסת הנתבע נכונה, טבעי היה שיתקשר מייד אל התובע, וימחה על כך שהכין עבורו הסכם בלא שנתבקש לכך. 10. אין מחלוקת בין הצדדים כי שכר הטרחה לא סוכם ביניהם מראש, ומאחר שקבעתי כי הנתבע ביקש מהתובע להכין חוזה, הרי לתובע מגיע שכר ראוי (ר' ע"א 499/89 502/89 רמת אביבים ואח' נ' מירון, פ"ד מו(4) 586, 592-593), ונותר לדון בשאלת שיעורו של שכר ראוי זה. 11. בענין זה רחוקה דעתי מעמדתו של התובע לגבי שיעור השכר המגיע לו. 12. התובע הפנה לתעריף המינימלי שנקבע על ידי לשכת עורכי הדין לפיו לגבי חוזי שכירות נקבע תעריף מינימלי בשיעור של מחצית דמי השכירות החודשיים לגבי דירות מגורים, ודמי שכירות חודשיים לגבי בתי עסק. תעריף זה הוא תעריף מומלץ שאינו מחייב את עורכי הדין, וממילא משקלו קטן לענין קביעת שכר ראוי. לא רק זאת, אלא שיש להבדיל בוודאי בין הסכם שכירות בשכר חודשי של 500$ או 1,000$ לבין חוזה שכירות בהיקף כספי גדול יותר, שאמות המידה של השכר הנגבה בגינו יהיו שונות. 13. בחוות הדעת שהוגשה מטעם התובע לגבי שיעור השכר הראוי קבע עו"ד מאנדל כי שכר הטרחה המקובל לעו"ד עבור עריכת הסכם שכירות בלבד הוא בגובה דמי השכירות החודשיים כשהחוזה הוא לתקופה של שנה, ויותר מכך, כאשר החוזה הוא לתקופה ארוכה יותר. כשמדובר בדמי שכירות גבוהים כמו בהסכם שלפנינו השכר המקובל הוא מחצית דמי השכירות החודשיים, וכאשר ההסכם לא נחתם, השכר המקובל הוא מחצית הסכומים הנזכרים לעיל. עוד קבע עו"ד מאנדל כי מדובר בהסכם מורכב ובלתי סטנדרטי, שכן מדובר בהסכם בהיקף של 76,800$ (לפי 192 יחידות ו-400$ ליחידה), שקיימים בו אלמנטים נוספים כגון התחייבות בעל הקרקע לבנות את המבנה המיועד לשכירות, וגם לדאוג לכך שייבנה ע"פ תכניות שיידרש להן ויתאים לדרישות מכרז, וכן התחייבות להשכיר את המבנה לפי התנאים שבחוזה. לפיכך מסקנתו של עו"ד מאנדל היא כי השכר המגיע לתובע הוא בשיעור מחצית דמי השכירות החודשיים בסך של 38,400$, ואם ההסכם לא נחתם, השכר הראוי הוא מחצית מכך, דהיינו 19,200$ ובתוספת מע"מ, וכי השכר שנתבקש בסך 6,000$ ובתוספת מע"מ הינו נמוך עד מאד לעומת השכר הראוי. 14. קנה המידה של היקף העיסקה איננו המפתח לחישוב שכר ראוי אלא רק אחד השיקולים לקביעתו (ר' ע"א 458/83 בייטרה נ' ספיר, פ"ד מ(2) 421, 427). כשהעיסקה איננה יוצאת אל הפועל, יקטן משקלו של שיקול זה ויגבר משקלם של שיקולים אחרים (ע"א 136/92 ביניש-עדיאל נ' דניה סיבוס חב' לבנין בע"מ, פ"ד מז(5) 114, 126). 15. לגבי ההיקף הכספי של העיסקה קיימת מחלוקת בין הצדדים. התובע טוען כי ההיקף ייגזר לפי דמי שכירות של 400$ ליחידה, בעוד הנתבעים טוענים כי ההיקף הינו 150$-160$ ליחידה כדמי ניהול לפי תנאי משרד הקליטה או 120$ ליחידה כפי שמשולם היום עבור ניהול כל יחידה. בענין זה קובע הסכום בחוזה שנחתם, כפי שאישר גם עו"ד מאנדל בעדותו (עמ' 15 ש' 10). הנתבעים לא הציגו את החוזה לפיו משולמים דמי ניהול של 120$ לחודש ליחידת דיור. לא ברור גם האם ההסכם לתשלום דמי ניהול הוא רלבנטי למערכת היחסים בין הנתבעת לבין בעל הקרקע, כפי שיובהר בהמשך. גם התובע לא הציג אישור כלשהו ממשרד הקליטה לסכום המקובל המשולם למנהל מקבץ הדיור, וגם לא דרש מהנתבע להציג את ההסכם. כך או כך, גם לשיטת הנתבעים מדובר בהסכם בהיקף כספי של כ-30,000$ לחודש, היקף נכבד לכל הדעות, ומאחר ואת השכר הראוי אין לגזור במקרה זה בערכים מדוייקים מתוך ההיקף הכספי של החוזה, שהינו משני בחשיבותו, כפי שיפורט בהמשך, די לי לצורך קביעת השכר הראוי בקביעה כי מדובר בהיקף כספי בלתי מבוטל. 16. הטעמים לכך שמצאתי מקום לייחס משקל מועט בלבד להיקף העיסקה נעוצים בכך שהתובע הכין למעשה הסכם על-פי נתונים שקיבל מהנתבע וללא כל מעורבות של הצד שכנגד. מדובר למעשה בטיוטה ראשונית מאד של הסכם שהועבר על ידי התובע אל הנתבע, ובזה נפסק טיפולו של התובע בנושא. התובע הסביר כי היה זה רצונו של הנתבע לנהל את המו"מ בעצמו עם הצד כנגד וללא שיתופו של התובע. הדברים מקובלים עלי, אולם ברור כי היקף העבודה במקרה זה הינו נמוך לאין שיעור מהיקף העבודה הקיים שעה שיש לנהל מו"מ עם הצד שכנגד. יתרה מזו, מתברר כי פרט לדוגמת ההסכם לגבי מלון טירן, לא קיבל התובע לידיו מסמכים נוספים (עמ' 8 ש' 29-30). כן מתברר עוד כי התובע לא ביצע בדיקות אלמנטריות הנדרשות בהסכם מסוג זה, כגון בדיקת מיהות החברה שהינה הצד השני להסכם ועובדת קיומה, קיום שעבודים על נכסיה, בדיקת המקרקעין נשוא ההסכם וקיום או אי קיום שעבודים, עיקולים וכד' לגביהם. כמו כן לא בדק התובע את מסמכי המכרז אליו אמורים היו הנתבעים לגשת, על מנת לבדוק התאמת החוזה למכרז, ואם טרם הוצא אותה עת המכרז, ניתן היה לבדוק מכרזים דומים, ומכל מקום, אם טרם הוצא מכרז, הרי מחזק הדבר את השלב הראשוני בו מצויים היו הדברים. אין כוונת דברים אלה לבוא בטרוניה אל התובע, אלא הם מחזקים את דעתי כי מדובר היה בשלב ראשוני מאד של ההסכם, שבו היה ברור לתובע כי טרם הגיע כלל השלב של ביצוע בדיקות שונות נדרשות, וכל שעשה למעשה הוא עיון בחוזה שנחתם בעבר לגבי מלון טירן והכנת הסכם דומה על-פי נתונים שונים שקיבל מהתובע. 17. אינני מקל ראש במאמץ שעל התובע היה להשקיע בהכנת החוזה ובבנית הקונסטרוקציה המשפטית שבחוזה, ואולם עם זאת, אינני מסכים כי לפחות בשלב זה של עבודת ההכנה של החוזה מדובר היה בחוזה מורכב ומסובך במיוחד שדרש השקעה ותיחכום מיוחדים. הטיוטה שהועברה לנתבעים הכילה ארבעה עמודים. אין במספר העמודים כדי לשמש קנה מידה יחיד למורכבות או אי מורכבות החוזה, אולם במקרה זה מספר העמודים המועט משקף את העובדה כי רוב סעיפי החוזה משקפים הסכם שכירות סטנדרטי, ומקום בו יש התייחסות לבניית המושכר, ולהתאמה לתנאי המכרז, נעשה הדבר בקצירת האומר תוך הפניה לתכניות מצורפות ולתנאי ההסכם למקבצי דיור, שעל-פי האמור בחוזה אמור היה להיחתם בין הנתבעת לבין משרד הקליטה ו/או עמידר. 18. ניכר גם בחוזה שהוכן כי הוא נוטה באופן ברור לטובת הנתבעת השוכרת כטענת הנתבעים (לאו דווקא בנושא הסכום של 400$ הנקוב בו כדמי שכירות חודשיים ליחידת דיור, סכום הנתון לשינוי בן רגע). כך לדוגמא, תיקון הליקויים הוטל באופן גורף על המשכירה ללא אבחנה בין ליקויים מכח אחריותה כמי שבנתה את יחידות הדיור, לבין אחריות אחרת. אין גם כל אחריות של הנתבע לתיקון ליקויים, אפילו לא אלה הנגרמים עקב שימוש בלתי סביר ביחידות הדיור. אין כל התייחסות לאיחור בתשלום דמי השכירות על ידי הנתבעת, אך בצד סעיף הדדי של הפרה יסודית (או מעין הפרה יסודית - סעיף 14 להסכם) יש שני סעיפי הפרה המתייחסים להפרת ההסכם על ידי המשכיר עם פיצויים מוסכמים נכבדים בצידם (סעיפים 3.2 ו-16 לחוזה). עוד נקבע בחוזה כי כניסת ההסכם לתוקף מותנית בזכיית השוכרת במכרז, אך מנגד לא נקבע מנגנון להתאמת מועד המסירה למועד שנקבע במכרז. אף באמור לעיל אין כדי למתוח ביקורת על התובע, שניזון אולי מהוראות הנתבע בעניינים אלה, אלא לציין את הקלות שבהכנת חוזה לטובת הנתבעים, בלא שנוהל כל מו"מ לגבי סעיפי ההסכם עם הצד שכנגד. 19. עוד אפנה לסעיף 5 לחוזה בו נפלה טעות ונרשם בו כי השוכרת היא המתחייבת לסיים את בניית המושכר ולמוסרו למשכירה, כשהמצב הנכון הינו הפוך, ואף טעות זו משקפת את השלב הראשוני ביותר בו מצוי היה החוזה. 20. עו"ד מאנדל הסכים בעדותו כי העובדה שלא נוהל מו"מ עם הצד שכנגד יש בה כדי להשפיע על השכר הראוי במידה מסויימת אף כי לא דרסטית, שכן הדבר משפיע על כמות העבודה (ר' עמ' 16 ש' 7-9). אין ספק בלבי, שבמקרה הנדון השפעת העובדות שפורטו לעיל הינה רבה מאד, שכן עסקינן בשלב ראשוני ביותר, והיקף העבודה שהושקע הינו נמוך מאד לעומת זה אשר אמור היה להיות מושקע אילו המשיך התובע לטפל בחוזה עד תום לרבות ביצוע כל הבדיקות ההכרחיות וניהול מו"מ עם הצד שכנגד. 21. אציין עוד כי לא מצאתי מקום לקבל את טענת הנתבעים כאילו ההסכם הרלבנטי שעמד על הפרק היה הסכם ניהול ולא הסכם שכירות, שכן כפי שמצטייר, הסכם הניהול אמור היה להיחתם בין הנתבעים או מי מהם לבין משרד הקליטה ו/או עמידר, ואילו הסכם השכירות אמור היה להיחתם בין הנתבעים או מי מהם לבין בעל הנכס. מכל מקום, אם נכונה טענת הנתבע, הרי אמור היה לפנות עם קבלת ההסכם אל התובע ולהתריע בפניו כי העביר אליו הסכם שכירות ולא הסכם ניהול, וזאת לא עשה. 22. עוד יצויין כי בתצהיר עדותו הראשית לא נקב התובע במספר השעות שהוקדשו על ידו ועל ידי עו"ד בן ברוך לטיפול בהכנת החוזה. בחקירתו הנגדית ציין התובע בתשובה לשאלה כמה שעות הקדיש לנושא החוזה כי לא רשם שעות (עמ' 7 ש' 27). רק בחקירתו החוזרת (כשהתובע שייצג את עצמו חקר למעשה את עצמו) ביקש הוא לציין את התשובה בנושא מספר השעות, וציין כי היה רצף של הימים ששי, שבת, ראשון שבהם עבד התובע למעלה מ-20 שעות, וכי הוא מעריך שעבד ברצף בתקופה כולה 50-60 שעות. התובע המשיך והשיב כי לא ציין זאת בתצהירו מאחר וחיכה לשאלה זו בחקירה נגדית... (עמ' 10 ש' 26-30). אינני מקבל את גרסתו זו של התובע למספר השעות שהוקדשו על ידו. הגרסה שלא הועלתה בתצהיר ואף לא בחקירה נגדית, אלא רק בחקירה חוזרת איננה יכולה לעמוד, ובנוסף, מהחומר המצוי בפני בית המשפט, נראה לי כי קיימת הפרזה רבה במספר השעות שצויינו על ידי התובע. 23. שיעורו של שכר ראוי תלוי בנסיבות כל מקרה ומקרה. בענייננו, גם לאחר שהתחשבתי בהיקפו הכספי הבלתי מבוטל של ההסכם, הרי נוכח השלב הראשוני ביותר בו נמצא החוזה שהוכן על ידי התובע, והעובדה כי היקף העבודה שהוקדש להכנת החוזה בלא שהוחל בביצוע בדיקות אלמנטריות ובלא לנהל כל מו"מ או שיחות עם הצד שכנגד, היה רחוק מרחק רב מהעבודה שהיה על התובע להשקיע אילו הוסיף לטפל בענין החוזה בשלבים מאוחרים יותר, וגם נוכח אי מורכבותו של ההסכם שהוכן, חרף דברי התובע, הרי הסכום שננקב על ידו, גם לאחר הנחה, עולה במידה ניכרת על השכר הראוי המגיע לו. 24. בנסיבות אשר פורטו לעיל, ובהתחשב בכך ששער הדולר ביום 1.9.98, בו שלח התובע את מכתב הדרישה לנתבע, היה 3.837 ₪, אני קובע כי השכר הראוי המגיע לתובע הינו 9,000 ₪ ובתוספת מע"מ, נכון לאותו מועד. קביעתי זו לא היתה משתנה, בין אם השווי היה 400$ ליחידת דיור ובין אם השווי היה 150$ ליחידת דיור, וזאת מהטעמים שפורטו לעיל. 25. לא הועלתה כל טענה על ידי הנתבע בנושא של אי הטלת חבות אישית עליו, ולפיכך נקודת המוצא לחיוב היא כי הנתבעים חבים בחיוב זה ביחד ולחוד. 26. אני מחייב, אפוא, את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובע את הסך של 9,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד התשלום בפועל. כן ישלמו הנתבעים ביחד ולחוד לתובע 25% מהוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הוצאתן, ובנוסף שכ"ט עו"ד בסכום של 1,500 ₪ ובתוספת מע"מ. חוזה שכירותחוזהבית מלוןשכירות