להלן פסק דין בשאלת אי סבירות ארנונה: פסק דין א. ההליך. אלה הם שני תיקים מאוחדים. יוזמי ההליך בשני התיקים הם בעלים או מחזיקים (להלן: "המחזיקים") ביחידות משרדיות במבנה הידוע בשמו המסחרי "חלונות הסיטי" בשדרות פלי"ם 2 חיפה (להלן: "הבנין"). הצד השני בשני ההליכים היא עיריית חיפה (להלן: "העיריה") ונשוא ההליכים הוא הארנונה המוטלת על הבנין והיחידות שבידי המחזיקים. הסעד המבוקש בת.א. 776/00 (להלן: "התביעה") הוא מתן פסק-דין המצהיר, כי: הודעות המשיבה בדבר חיוב ארנונה שקיבלו המחזיקים עבור שנות המס 98 ו- 99 הנן בגדר חיוב רטרואקטיבי של תשלומי ארנונה ומשכך בטלות הן; כי כל המחזיקים, אשר נשאו בתשלום החיובים הרטרואקטיביים של תשלומי הארנונה זכאים להשבת הכספים ששלמו למשיבה; כי שטחם של נכסי המחזיקים בפועל קטן מהשטח לפיו מבקשת המשיבה לחייב את הנכסים; כי חיוב נכסי המחזיקים בתעריף אחיד ללא אבחנה בין שטח הנכסים עצמם לבין שטחם היחסי של המחזיקים, כל אחד מהם בנפרד, ברכוש משותף, אינו נכון ולוקה בחוסר סבירות קיצונית; כי השטח המסומן כ- "ע - 1" בהודעות גביית הארנונה שקבלו חלק מהמחזיקים הנו בגדר "רחוב" כהגדרתו בפקודת העיריות (נוסח חדש) ומשכך אינו נכס בר חיוב בארנונה כללית; כי שיעורי הארנונה הכללית שהושתו על נכסי המחזיקים על ידי המשיבה גבוהיים במיוחד ולוקים בחוסר סבירות קיצונית ולפיכך בטלים; כי שיעור החלק היחסי של השטחים המשותפים שצורף לשטחו של כל נכס אינו נכון והינו בלתי סביר; כי לגבי חלק מבעלי הנכסים (כפי שיפורט בגוף התובענה), טעתה המשיבה בסיווג הנכס לצורך חיוב בארנונה; כי לגבי יחידות שלא אוכלסו, זכאים המחזיקים למתן פטור מתשלומי ארנונה בגין היותם "נכסים ריקים". עמ"ן 410/01 הוא ערעור מנהלי שהוגש לפי סעיף 6 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו - 1976 ע"י אותם מחזיקים + מחזיק נוסף בשם ר. גל אדריכלים בע"מ, נגד החלטה מיום 6.3.01 של ועדת ערר. הערעור המנהלי נולד על רקע הסדר דיוני שהושג בת.א. 776/00, לפיו כל טענות המחזיקים מכל סוג (גם כאלה שפורמלית אינן יכולות להיות נדונות בועדת ערר) תידונה בהשגה ולאחר מכן בועדת ערר. העיריה התחייבה שלא תטען שההשגה הוגשה באיחור. ואכן, התנהל דיון בועדת הערר ובהשגה. לאחר שהוגש הערעור המינהלי, ביקשו המחזיקים לאפשר להם להביא ראיות נוספות. בקשה זו נדחתה בהחלטתי מיום 5.11.01, בסוברי שמכוח ההסכם הדיוני היה מקום להביא את כל הראיות בפני ועדת הערר. יחד עם זאת, הרשיתי בהחלטה מיום 20.11.01 הגשת תשובות לשאלון שניתנו על ידי העיריה וכן הרשיתי העלאת טענות משפטיות נוספות שלא הועלו בועדת הערר. מן הצד השני, נזנחו על ידי המחזיקים חלק מהטענות שהובאו בתביעה המקורית, המוצאות ביטויין גם בסעדים המבוקשים בתביעה שפורטו לעיל. כאן המקום לציין שהמחזיקים שיגרו לעיריה שאלון הכולל שני חלקים: על החלק הראשון (28 שאלות) ענתה העיריה, ועל החלק השני סירבה להשיב בטענה של חוסר רלבנטיות. מכח החלטתי מיום 5.11.01, לא חויבה העיריה לענות לחלק השני של השאלון. ב. החלטת ועדת הערר. בדיון בפני ועדת הערר (בהרכב: עו"ד יונתן גינת, מר ישי בר ומר י. ביכלר) אכן הועלו חלק מהטענות שהיו כלולות בתביעה. בפני הועדה התנהל ביום 29.11.01 דיון אשר הוקלט כולו על פני 27 עמודי פרוטוקול. הועדה בדחותה את הערעור, התייחסה לכ"א מטענות המחזיקים. הטענה הראשונה התייחסה לשטחים המוחזקים על-ידי כ"א מהמחזיקים (להבדיל מהשטחים המשותפים). המחזיקים טענו, כי שטחים אלה למעשה קטנים מהשטחים בגינם הם מחוייבים על-ידי העיריה. העיריה הסתמכה על תוכניות הבנין כפי שהועברו לה על ידי בעלי הבנין. המחזיקים מצדם טענו, כי יש מקום לעריכת מדידה נוספת. לענין זה מציינת ועדת הערר, בדחותה את הטענה, כי: העוררים כולם מיוצגים על ידי משרד עורכי-דין אחד. העוררים כולם הגישו ערר תביעה אחת לבית המשפט, ובעקבותיה ערר אחד בתיק זה. דא עקא, שמסתבר כי לא לכל העוררים אינטרסים זהים. מסתבר, שכפי שישנם עוררים הטוענים כי העיריה מחייבת אותם בגין שטחים הגדולים מאלו שהם מחזיקים בפועל, כך ישנם עוררים המעדיפים שלא להעלות טענה זו היות והעיריה מחייבת אותם בגין שטחים הקטנים מאלו שהם מחזיקים בהם בפועל (ראשית עמ' 25 לפרוטוקול). מהצגת דברים זו עולה כי יכולים להיות עוררים אשר יפגעו (מנקודת מבטם) במידה ותבוצע מדידה בנכס, הווה אומר חיובי הארנונה שלהם יגדלו לאחר ביצוע מדידה שכזו. עולה בבירור כי לעוררים אינטרסים מנוגדים, וחלקם לא היו מעוניינים כי תבוצע מדידה חדשה בנכסיהם. במצב דברים שכזה היה ניתן לצפות מעורך-הדין אשר מיצג את העוררים כי יציג בפניהם את עובדת קיומו של ניגוד אינטרסים וכי לא יקח על עצמו יצוג של עוררים אשר האינטרסים שלהם אינם עולים בקנה אחד עם האינטרסים המוצגים בערר. יצוג של העוררים על ידי עורך-דין אחד בשעה שקיים כפל אינטרסים הוא פסול, ויש רק להצר על כך שהוא קיים. כפי הנראה, בשל ניגוד אינטרסים זה לא הציגו העוררים נתונים בדבר השטחים שבהם הם מחזיקים בפועל. אך תהא הסיבה לאי הצגת הנתונים אשר תהא, לא הוצגו בפני הועדה, לא בהודעת הערר ולא בישיבה שהתקיימה בפנינו, נתונים כלשהם אשר יכולים לעורר ספק בחיובים שנעשו על ידי העיריה. העוררים כולם רכשו או שכרו את הנכסים מבעלי הנכס. יש להניח כי הרכישה או השכירות לוו בהסכם בכתב. בהסכם שכזה מופיעים השטחים אשר העוררים רכשו או שכרו. הצגת ההסכמים הללו בפנינו היתה יכולה לחזק את טענות העוררים. נניח, כי אחד העוררים מחוייב על ידי העיריה על פי שטח (עיקרי) של 100 מ"ר, בעוד שבחוזה השכירות שערך עם בעלי הנכס הוא שכר שטח של 70 מ"ר בלבד. במצב שכזה, הדבר הטבעי, ההגיוני והפשוט שהיה מקום לעשותו הינו הצגת חוזה השכירות בפני הוועדה. היות וחוזים אלו לא הוצגו, אין לנו אלא להניח כי במידה והחוזים היו מוצגים בפנינו הרי שהם היו תומכים דווקא בחיובים הנעשים על ידי העיריה. כמו כן, היות וחוזים אלו לא הוצגו, הרי שאין בפנינו ולו גם ראשית ראיה היכולה להצדיק בדיקה מחודשת של החיובים שנעשים על ידי העיריה. לא בכל מקום שבו נטענת טענה בעלמא, טענה כללית, של חוסר התאמה של השטחים, יש מקום לבדיקה מחודשת של שטחים אלו. על מנת להצדיק בדיקה מחודשת שכזו יש להציג, ולו גם ראיה שמשקלה מועט. במאמר מוסגר יש להעיר עוד, כי אין בהודעת הערר התייחסות ספציפית לשטחים המחוייבים, אלא התייחסות כללית בלבד. אין טענה לפיה עורר מסויים חוייב בשטח עודף מסויים, אלא מופיעה טענה כללית לפיה ישנם עוררים המחוייבים חיוב עודף. טענה שכזו אינה מספיקה. העוררים גם אינם יכולים לקבוע את דרך המדידה שנעשית על ידי העיריה. ישנם נכסים שבעניינם מבצעת העיריה מדידה בפועל, ישנם נכסים שבעניינם מסתפקת העיריה בנתונים המועברים אליה. מי שמבקש לחלוק על הדרך שבה קובעת העיריה את החיוב צריך להציג נתונים המבססים את עמדתו. אכן, יתכנו מקרים שבהם חישוב השטח על ידי העיריה יעשה באופן שרירותי, באופן בלתי סביר, אשר מצדיק התערבות ובדיקה מחודשת גם ללא ראיות כלשהן מצידם של העוררים. מקרים שכאלה, הגם שהינם מקרים נדירים, אפשריים. לא זה המקרה שבפנינו. במקרה זה, חישוב השטחים על סמך תוכנית הבניין, על סמך נתונים שהועברו על ידי הקבלן או בעל הנכס, אינו חישוב שהינו בלתי סביר. ההיפך הוא הנכון. בשולי הדברים יש מקום להעיר הערה נוספת: העוררים העלו טענה בהודעת הערר שלהם לפיה הם מחוייבים שלא כדין בגין שטח של מרחב מוגן. גם טענה זו אינה נסמכת במסמך כלשהו. המשיבה ציינה בתשובתה, במפורש, כי העוררים אינם מחוייבים בגין שטח זה. היות וגם לעניין זה אין כל ראיה שהיא מצידם של העוררים, גם טענה זו אין מקום לקבל". נושא אחר שנידון בפני ועדת הערר היה נושא החניה. מסתבר, כי ברשות המחזיקים חניות אשר נקנו הושכרו מבעלי הבנין והחניון. חניות אלה שהן מסומנות, משמשות אך ורק את המחזיקים. על פי צו המיסים של עיריית חיפה מחוייב שטח חניה על פי שטחו בפועל או לפי חישוב של 25 מ"ר, לפי הנמוך מבין השניים. על מנת לחשב שטח חניה בחניון, עירית חיפה מחשבת גם את החלק היחסי בשטחים המשותפים ובמעברים שבחניון. במקרה שבפנינו אין מחלוקת כי לו היה מחושב שטח החניה על ידי העיריה לפי שטחו בפועל בתוספת החלק היחסי במעברים ובשטחים המשותפים בחניון היה שטח זה גדול מ- 25 מ"ר. לפיכך, מחוייבים המחזיקים לפי שטח של 25 מ"ר לכל חניה. המחזיקים טענו בפני הועדה, כי יש לחייב חניה המצויה בחניון אך ורק על פי גודל החניה עצמה. טענה זו לא נתקבלה על דעת ועדת הערר, אשר קבעה כי אדם המחנה את רכבו בחניון משתמש לצורך פעולתו זו גם במעברים שבחניון. הוא משתמש, לאחר שהוא יוצא מהמכונית (או בטרם כניסתו אליה) גם בשטחים המשותפים שבחניון. אם תתקבל טענת המחזיקים, הרי ששטחים אלו יהיו בסופו של דבר פטורים מארנונה. רק טבעי הוא כי העיריה תחייב בעל רכב שכזה, המחזיק חניה, כי ישלם דמי ארנונה בגין חלקו בשטחים המשותפים. כך נעשה הדבר בבניין משרדים (כפי שיבחן עוד להלן), וכך ראוי לעשות גם בחניון. הועדה ציינה, כי העיריה היתה ערה לכך שיתכנו מצבים שבהם מדובר בחניון אשר בו שטחים משותפים בשטח ניכר (כפי שהדבר קיים במקרה של המחזיקים). לפיכך, במקרים מעין אלו, החליטה העיריה על הקלה בחיוב, בכך שקבעה כי דמי הארנונה יחושבו על פי שטח מקסימלי של 25 מ"ר (או לפי השטח בפועל). המחזיקים טענו ששיטת חישוב זו אינה סבירה, אך לדעת הועדה היתה זו טענה כללית בלבד. המחזיקים לא הציגו שיטת חישוב אלטרנטיבית הנראית לה סבירה, ובטענה כללית בדבר חוסר סבירות אין די כדי לפסול את החלטת העיריה. הועדה קובעת, כי המחזיקים מחוייבים, על פי דבריהם בסך של כ- 3,500 ש"ח לשנה בגין דמי ארנונה לכל חניה (סעיף 11(ג) להדועת הערר). סכום זה הינו סכום של כ- 300 ש"ח לחודש. סכום זה בוודאי אינו גבוה יחסית לסכומים הנדרשים בגין מנוי חודשי לחניון במקומות רבים בחיפה. נכון, המחזיקים שילמו גם סכום ראשוני עבור רכישת החניה. עם זאת, סכום זה מקנה להם זכויות עודפות על אדם אחר הנכנס לחניון. הם מקבלים חניה שמורה, קרי חניה מסומנת אשר עומדת לרשותם ולרשותם בלבד בכל שעות היממה. אין הם צריכים לחפש חניה או לצאת מהחניון שעה שהוא מלא. יש להם חניה משלם. לפיכך, הסכומים הנדרשים על ידי העיריה הם סבירים. המחזיקים טענו עוד בפני ועדת הערר, כי מאחר ודרישת הארנונה יצאה לראשונה בסוף שנת 99 והיא מתייחסת למועדים הקודמים למועד הוצאת הדרישה, הרי דרישה כזו היא רטרואקטיבית ויש לבטלה. הועדה דחתה טענה זו מן הטעם, כי החובה לשלם דמי ארנונה היא חובה ידועה, כל מחזיק של נכס ידוע כי חלה עליו חובת שלום הארנונה. כאשר העוררים רכשו או שכרו את הנכסים נשוא ערר זה הם ידעו כי בנוסף לתשלום דמי הרכישה או דמי השכירות הם יהיו צריכים לשלם דמי ארנונה (ניתן אף להניח כי הוראות בהקשר זה אף מופיעות בחוזים שמכוחם הושכרו או נרכשו הנכסים). כאשר העוררים ערכו את חשבונותיהם לשנים 1998 ו- 1999 הם ידעו כי הם יהיו חייבים לשלם דמי ארנונה בגין שנים אלו, ולפיכך היו יכולים וצריכים להביא נתון זה במכלול שיקוליהם. במקרה שבפנינו, הארנונה אינה מס חדש. היא מס אשר קיומו היה ידוע למחזיקים בשעה שקיבלו את החזקה בנכסים. טענה כאילו המחזיקים סברו שלא יחויבו בדמי ארנונה, היא טענה שאינה נטענת ברצינות או בתום לב. כאשר המחזיקים נכנסו לנכסים נשוא ערר זה, הם ידעו או היו צריכים לדעת, כי יחוייבו בגין דמי ארנונה. שיעור דמי הארנונה גם הוא ניתן לבדיקה בנקל. צו המיסים של עיריית חיפה, מתפרסם מדי שנה והתעריפים המופיעים בו גלויים וידועים לכל. כל בעל נכס באזור חיפה יכול לערוך בעצמו את חישוב דמי הארנונה, גם אם לא קיבל מהעיריה הודעה רישמית. לפיכך, כאשר העוררים ערכו את חישוביהם אם לרכוש או לשכור את הנכסים אם לאו, הם היו יכולים להכליל גם נתונים בדבר גובה דמי הארנונה. כך נכון הדבר גם לחישובי התקציבים שלהם לשנים 1998 ו- 1999. העוררים זכאים, כמו כל נישום, לדעת בתחילת שנת המס על המיסים אותם הם עתידים לשלם. אך תשלום ארנונה היא חובה ידועה אשר היתה ידועה למחזיקים גם בתחילת שנת המס. טענתם, כי יכלו לצאת מנקודת הנחה שלא ידרשו לשלם ארנונה, אינה טענה רצינית אשר ניתן להאמין לה בתום לב. על מנת לטעון כי אדם כלשהו סבר בתום לב, כי לא ידרש לשלם דמי ארנונה, עליו להראות בנתונים אובייקטיבים סיבה כלשהי לכך שלא ידרש לשלם את המס. המחזיקים לא הראו מדוע מצבם שונה מכלל תושבי חיפה המשלמים ארנונה כדין, ומדוע היה להם יסוד אובייקטיבי להניח כי דווקא הם, מכל בעלי העסקים בחיפה, פטורים מתשלום ארנונה. המחזיקים לא הראו מדוע הם יחודיים, מדוע הם נבדלים משאר תושבי העיר, כך שהם ראויים "לזכות" במעמד של מי שאינו משלם דמי ארנונה. לבסוף, התייחסה הועדה לטענות המחזיקים כנגד סבירות חיובם בגין השימוש בשטחים משותפים. היא ציינה, כי שיטת החיוב בארנונה בבנייני משרדים נעשית על-ידי העיריה על פי חישוב השטח בפועל, כאשר מתווסף אליו החלק היחסי של בעל הנכס בשטחים המשותפים. הווה אומר, נניח כי בקומה מסויימת של הבניין שני בעלי נכסים, כל אחד מהם מחזיק בשטח של 100 מ"ר. בקומה כולה שטח של 250 מ"ר, דהיינו קיימים בה 50 מ"ר של שטחים משותפים. היות ונכסיהם של שני המחזיקים שווים בשטחם, הרי שהם יחוייבו באופן שווה גם בגין השטחים המשותפים, כך שכל אחד מהם יחוייב בגין שטח של 125 מ"ר. הועדה ציינה, כי גם כאן טענת אי הסבירות של המחזיקים היא כללית והם לא הציגו דרך חילופית הנראית בעיניהם כסבירה. עם זאת, ביקשו להחיל עליהם את שיטת החישוב במרכזי קניות בהם השטחים המשותפים מחושבים לפי 15% מגודלם האמיתי. לדעת הועדה, התעלמו המחזיקים בעריכת ההשוואה למרכזי קניות, כי על מרכזים אלה חלה דרך חישוב שהיא שונה מדרך החישוב בבנין. ככלל, נכס שאינו מצוי בקומת הקרקע של בניין יחוייב לפי סיווג נמוך יותר, "ע2-". כך מסווגים נכסיהם של רוב העוררים אשר אינם מצויים בקומת הקרקע של הפרויקט שבחלונות הסיטי. מאידך, במרכזי קניות אומנם ניתנת הקלה הנוגעת לשטחים משותפים ולשטחי חניה, אך כל הנכסים שבהם מחוייבים לפי התעריף הגבוה של "ע1-", גם אם אינם מצויים בקומת הקרקע. הווה אומר: על מנת להשוות בין מצבם של העוררים למצב של נכס במרכזי מסחרי, היה על העוררים לבחון גם העלאת החיוב שלהם מ- "ע2-" ל- ע1-". הועדה דוחה את עצם ההשוואה בין הבנין של המחזיקים למרכזי קניות. כאשר מדובר במרכז קניות, לא כל באי המרכז אכן רוכשים בו מוצרים. במקרים רבים אדם נכנס למרכז הקניות ויוצא ממנו מבלי לרכוש דבר. מרכזי קניות מהווים גם מרכזי פנאי ובידור ואינם משמשים בהכרח רק לקניות. לא זו אף זו: במרכזי קניות קיימים שטחים ניכרים שהינם שטחים משותפים, וזאת מעצם טיבו של מרכז הקניות. השטחים המשותפים במרכז קניות לא נועדו אך ורק לשימוש פונקציונאלי של מעבר, אלא נועדו על מנת לאפשר את האופי המיוחד של מרכז קניות. כך גם לגבי שטחי החניה שבמרכז שכזה: מרכזי קניות מאפשרים שטחי חניה ניכרים לשימוש ציבורי רחב (ברובם, ללא תשלום), דבר אשר תורם לכלל הציבור. לעומת זאת, שעה שמדובר בבנין המשמש ברובו לניהול עסקים (כמו משרד עורכי דין, משרדי חברות ביטוח ועוד), ברור שהשימוש בשטחים המשותפים נעשה על ידי הלקוחות של העסקים באותו בניין. בניגוד למרכז מסחרי, אדם אשר מגיע לבניין משרדים אינו מגיע לשם בילוי, הוא מגיע למטרה ספציפית, קרי לביקור כלקוח באחד מהמשרדים בבניין. על מנת להגיע לאותו משרד הוא עושה שימוש בשטחים המשותפים. לפיכך, יש הצדקה לחייב את בעלי העסקים בתשלום דמי ארנונה בגין השימוש בשטחים המשותפים. הגיוני גם שסיווג הרכוש המשותף יהיה לפי סוג החיוב של השטח העיקרי. כך, למשל, בנק יחוייב בשטח משותף התואם את סיווגו כבנק. לעומת זאת, אין הצדקה שמי שמנהל במקום סוכנות ביטוח ישלם בגין השימוש שנעשה בשטחים המשותפים על פי אותו תעריף שמשלם הבנק. יש לזכור גם, כי בעלי העסקים עצמם עושים שימוש בשטח המשותף. בעל משרד בפרוייקט חלונות הסיטי מגיע למשרדו כאשר הוא עושה שימוש בשטח המשותף. הועדה מציינת במאמר מוסגר, כי כאשר אדם רוכש או שוכר נכס הוא יודע מה שיעור השטח המשותף באותו בנין. לפיכך, הוא יכול לחזות את שיעורי הארנונה שבהם יחוייב. כאשר אדם רוכש נכס בבנין אשר בו יש שטחים משותפים נרחבים (חדרי מדרגות מרווחים, לובי כניסה גדול וכו'), רק טבעי הוא כי שיעור הארנונה שיחוייב בו יהיה גדול יותר מאשר כאשר מדובר בבנין שבו אין שטחים משותפים, או שיש בו שטחים משותפים קטנים. יש לזכור, כי בעל עסק הנמצא בבנין מפואר, אשר השטחים המשותפים בו מעצם טיבם גדולים, מפיק מכך הנאה ותועלת. כאשר לובי הכניסה לבנין המשרדים הוא גדול ומפואר, העסק עצמו מקבל תדמית אחרת ויכול להפיק רווחים בהתאם. על כן, חיוב בדמי ארנונה בהתאם אינו בלתי סביר. זאת ועוד, המחזיקים התיחסו בערר אך ורק לחיוב שלהם עצמם, אך על מנת לטעון טענה כללית של חוסר סבירות, יש לבחון לא רק את מצבם של המחזיקים, אלא יש לבחון את הנושא ממבט רחב יותר, תוך בדיקה של מספר נכסים מייצג. המחזיקים טוענים, למשל, כי חויבו בשטח משותף המהווה כ- 27% משטחם העיקרי (רק לגבי מחזיק מס' 1, כאשר לא הוצגו אף נתונים לגבי יתר המחזיקים). גם אם טענה זו נכונה, לא ניתן לדעת מה אחוז השטח המשותף הממוצע שבו מחויבים בעלי משרדים בחיפה. הרי יתכן כי הבנין שבו יושבים המחזיקים הינו בנין מרווח באופן חריג, ואין הוא מהווה בנין מייצג. על מנת לטעון טענה של חוסר סבירות, יש להציג נתונים עובדתיים אשר ימחישו טענה זו. הועדה גם מזכירה, כי העיריה הקלה מספר פעמים עם המחזיקים בחישוב השטחים. כך, למשל, המשיבה לא הוסיפה להם את חלקם בשטחים המשותפים המצויים בקומת הקרקע, קרי בסיווג ע1-, שהינו תעריף גבוה יותר. לבסוף, החליטה ועדת הערר לחייב כ"א מהמחזיקים העוררים בפניה בהוצאות העיריה בשיעור של 1,500 ש"ח. יצויין, כי בהחלטתה מתחה הועדה ביקורת חריפה על המחזיקים לא רק בענין ניגוד אינטרסים בייצוג כפי שכבר אוזכר. היא יחסה לעוררים הצגת "מצג חלקי מוטעה ומטעה", חוסר תום לב וחוסר ניקיון כפיים מובהק בצורה שבה ערכו השוואה בנושאי חיוב הארנונה בין הבנין נשוא הדיון לבין מרכזי קניות. ג. טענות המחזיקים. (1) הערה מקדמית. בטרם אכנס לטענות המחזיקים לגופם, אציין שאין בדעתי להכנס לשאלת סמכות ועדת הערר לדון בנושא זה או אחר, שכן למעשה ההסכם הדיוני כפי שפורש בהחלטתי מיום 5.11.00 היתה שועדת הערר תדון בכל הנושאים גם אם טענות אלה ברגיל אינן בתחום סמכות הועדה. לצדדים ניתנה הזדמנות מלאה להביא ראיות וטענות בפני הועדה. בכל מקרה, מאחר ואני עומד לדון בטענות המחזיקים לגופן (ובודאי אני מוסמך לעשות כן, אם לא במסגרת הערעור המנהלי, הרי במסגרת התביעה לפסק דין הצהרתי), אין כל חשיבות לשאלת סמכות ועדת הערר. מאותה סיבה שאני עומד לדון בגופן של טענות המחזיקים, אינני רואה לנכון להתייחס לטענות בדבר נטיית ועדת הערר לטובת העיריה, או מידת חוסר תלותה בעיריה כמי שמינתה את חברי הועדה ומספקת לה שירותים לוגיסטיים. לבסוף, נראה לי שלא היה מקום ל"השתלח" במחזיקים ובאי כוחם גם אם טענותיהם לא נראו לועדה. היה זה מרחיק לכת ליחס להם חוסר תום לב וכיו"ב. (2) הטענות של המחזיקים לגופו של ענין. (א) נטל הראיה בדבר סבירות הארנונה בגין החנייה והשטחים המשותפים הוא על העיריה, בשים לב לכך שהעיריה עשתה כל שלאל ידה כדי להמנע ממסירת נתונים השוואתיים חרף העובדה, כי הנתונים הנ"ל מצויים בידיעתה באופן בלעדי. הדבר התבטא בחוסר נכונותה של העיריה לענות על החלק השני של השאלון. (ב) ועדת הערר טעתה בסברה, כי על מנת לבסס טענת חוסר סבירות, על המחזיקים להציג שיטת חישוב אלטרנטיבית. (ג) קיים חוסר סבירות בתעריף החיוב בצו המיסים, המתבטא בשלושה אלה: בהטלת אותו תעריף הן על שטחי החניות והן על שטחי השירות בחניון. בקביעת תעריף החיוב יש להבחין בין השימוש העיקרי הנעשה בשטח החניה, המיועד לחניית כלי הרכב, לבין השטחים המשותפים, אשר מנוצלים באופן חלקי ביותר ומשמשים כדרכי גישה בתוך החניון. אין לחשוש מכך שנכס המשמש מספר מטרות שונות יחולק למספר שימושים בהתאם לכל מטרה שכ"א מהם יחויב, בשיעור מס שונה חרף העדרו של סיווג נפרד לכל שימוש בצו המיסים, שכן מדובר בשטחו של חניון שבו שטחה של יחידת חניה הינו 12 מ"ר בלבד, מבקשת העיריה לחייבה לפי שטח 25 מ"ר בשל השטחים המשותפים באותו החניון. אין התובעים מבקשים ליצור סיווג נפרד לשטחי המעבר בחניון אלא הם טוענים כי חיובם באותו שיעור כפי השטחים העיקריים אינו סביר בפרט בהתחשב בעובדה שחלקה של כל יחידת חניה בשטחים המשותפים עולה על שטחה בפועל. האבחנה בין שטח החנייה העיקרי לבין השטחים המשותפים בחניון לא רק שהנה צודקת והגיונית אלא שהיא גם ברורה וקלה ליישום, ולא צפויה להרבות מחלוקות בין הפרט לרשות, חשש השמור למקרה של סיווג לשימושים רבים. לבסוף, גם אם נכון לחייב את שטחי המעבר בחניונים בתשלומי ארנונה, והדבר מוכחש, הרי שחיוב שטחים אלה באותו התעריף כשל שטחי החניות עצמן, הינו בלתי סביר ובלתי צודק. יש להחיל את מבחן השימוש ולפיו השימוש בשטחי המעברים בחניון, משרת גם את המשתמשים באותו חלק של החניון שהשימוש בו נעשה תמורת תשלום, ובכללם ספקים, עוברי אורח וכיו"ב. כמו כן, קיים חוסר סבירות בתעריף החיוב של שטחי החניות ביחס לחניון בתשלום הממוקם באותו הפרוייקט. לעניין זה מובאת הדוגמא המספרית הבאה, שנתוניה לקוחים מצו המיסים של העיריה לשנת 2000: בהתאם לצו המיסים האמור, מסווג החניון בפרוייקט באזור א'. בהיות החניון מקורה, מחויב המחזיק של החניון בתשלום ארנונה בשיעור של 47.47 ש"ח עבור כל 1 מ"ר חניה, כלומר, בעבור יחידת חניה אחת משלם המחזיק של החניון בתשלום סך של 1,186.75 ש"ח (47.47 ש"ח * 25 מ"ר ארנונה לשנה). מנגד, הבעלים של חניה אחת באותו החניון ממש, משלם עבורה ארנונה בסך 3,496.59 ש"ח לשנה אחת. יוצא, אם כן, כי הבעלים של חניה אחת בחניון משלם ארנונה פי 3 (2.95 ליתר דיוק) מהתעריף המשולם עבור כל יחידת חניה על ידי המחזיק של החניון בתשלום. זאת - על אף שהמדובר בחניות זהות הממוקמות באותו חניון ומשמשות לאותה מטרה - חניית רכבים. אין לקבל את הטענה בדבר רצון לתמרץ הקמת חניונים בתשלום. העיריה לא הציגה ראיה כלשהי התומכת בטענתה, כי מחוקק המשנה התכוון ליתן העדפה לבעלים של החניון בתשלום על פני התובעים - אף שמדובר באותו החניון. ספק רב אם בנסיבותיו של המקרה דנן - הושפע יזם הפרוייקט משיעורי הארנונה הנמוכים החלים על החניון בתשלום, ואם היה באלה כדי לשכנעו להכשיר בפרוייקט חניון בתשלום, כלומר, ספק אם לנגד עיניו עמדו השיקולים שעמדו לנגד עיני העירייה ברצותה לעודד פתיחת חניון כאמור, שכן צו המסים לשנת 2000 הותקן לאחר שהפרוייקט כבר היה בנוי. בעוד תשלום הארנונה החודשי של התובעים בגין כל יחידת חניה הינו בשיעור של כ300- ש"ח, הרי דמי שכירות חודשיים של מקום חניה באותו החניון על בסיס מקום פנוי הינו 420 ש"ח, ודמי שכירות חודשיים של מקום חניה שמור הנו 500 ש"ח. השוואה זו אינה לוקחת בחשבון את הסכומים הנכבדים ששלמו התובעים לצורך רכישת החניות וקבלת ה"פריבילגיה" של מקום חניה קבוע (סכום הרכישה היה כ15,000- $ עבור כל חניה). העלות החודשית של שכירת חניה הינה, כאמור, 420 ש"ח (על בסיס מקום פנוי) או 500 ש"ח (עבור מקום חניה שמור), קרי, סכומים העולים אך במעט על סכומי הארנונה החודשית ביחס לחניות שנרכשו על ידי התובעים. אין כל הבדל בין אדם השוכר מקום חניה שמור לבין מי מהתובעים, שבבעלותו חניה, שיצדיק שוני כה ניכר בתעריפי הארנונה. בשני המקרים מובטח מקום חניה מסויים כך שלבעל החניה אין כל זכויות עודפות שיהא בהן להצדיק את שיעור הארנונה הגבוה. בשני המקרים, במקרה של היעדרותו של בעל החניה ולחילופין של שוכר החניה - לא ניתן לעשות שימוש בחניה על ידי אחר. העובדה ששכירת מקום חניה שמור בחניון בתשלום עולה סך של 500 ש"ח לחודש בלבד - בעוד ששיעור הארנונה החודשי שמשלמים התובעים עבור מקום חניה הנו 300 ש"ח מאיינת, הלכה למעשה, כל הבדל בין התובעים, כבעלים של החניות, לבין אדם השוכר מקום חניה שמור באותו חניון. ביחס לשטח בפועל בו מחייבת העיריה את המחזיקים בגין שטחי החניה המוחזקים על ידם, אין להצדיק החיוב תחת הכותרת של המושג "מקום חנייה". בעוד שטחיה של יחידת חנייה המוחזקת על ידי התובעים הינה 12 מ"ר בלבד, הרי שלצורכי חיוב ארנונה חישבה העיריה את שטחה של כל יחידת חנייה לפי 25 מ"ר, דהיינו בשטח הגבוה בלמעלה מ- 100% משטח החנייה בפועל. לטענת העיריה, שטח החיוב הינו 25 מ"ר, שכן שטח זה כולל גם את נתיבי הגישה והתמרון בתוך החניון. חיוב בתשלומי ארנונה בגין חלקם של התובעים בשטחים המשותפים בחניון, בשיעור הגבוה מ- 100% מהשטח העיקרי, הינו מפורז ואינו סביר באופן קיצוני. הגדרת המונח "מקום חניה" בחוק זה, אינה מבחינה בין נתיבי המעבר לבין משבצת החניה המהווה את השטח העיקרי ואינה מתאימה למקרה דנן. התכלית המונחת ביסוד חוק התכנון והבנייה אינה זהה לתכלית המונחת ביסוד "צו המיסים" לפיו מחויבים בארנונה שטחי החניה. בעוד חוק התכנון והבנייה תכליתו בהקשר זה, שלא יתוכננו מקומות חניה קטנים וצרים שיקשו את התמרון בכניסה אליהם וביציאה מהם, לא נועד "צו המיסים" אלא לשמש בידי הרשות כלי לגביית ארנונה עבור נכסים בתחומה על פי התעריפים הקבועים בו. הלכה פסוקה היא, כי ביטויים של מונחים בחוקים יתפרשו בהתאם להקשר בו הם מופיעים בחוק, ואין להקיש מהגדרתו של מונח בחוק אחד להגדרתו של אותו המונח בחוק אחר. אף לשיטתה של העיריה, הבחירה בשטח בן 25 מ"ר אינה אקראית אלא נשענת על תקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חניה) התשמ"ג1983-. גם לפי התקנות הנ"ל, יש לפנות תחילה לתכנית המציגה את סידור מקומות החניה בנכס. העיריה לא כללה הוראה זו בשיטת המדידה מטעמה. לשון אחרת, בין אם שטחה של יחידת חניה הינו גבוה מ- 25 מ"ר ובין אם קטן מהם, תחויב החנייה כאילו שטחה הוא 25 מ"ר. כך, לדוגמא, גם חניה המיועדת לשם חניית אופנוע, אשר שטחה אינו עולה על מספר מטרים רבועים, תחויב כאילו שטחה הינו 25 מ"ר. לסיכום נקודה זו, עמדת התובעים היא, כי יש לחייבם בגין כל יחידת חנייה המוחזקת על ידם בהתאם לשטחה המדויק, דהיינו 12 מ"ר בלבד. ועדת הערר קבעה, כי אי חיוב השטחים המשותפים בחניון היה מביא לתוצאה בלתי סבירה. ההיפך הוא הנכון, דוקא חיובם של שטחים אלה, ועוד בשיעור העולה על 100% משטח החניות עצמן, הוא שמביא לתוצאה בלתי סבירה. (ד) סיווג שטחי החנייה בבעלות המחזיקים בסיווג ע3/, אינו נכון. הסיווג הנכון הוא הסיווג החל על חניון בתשלום. ע3- מוגדר בצו המיסים לשנת 2000 (עמ' 14 לצו המיסים) כאחד מאלה: "מרתף, צריף, סככה או סוכך וכד', מרפסת לא מקורה". העיריה מבקשת לחייב את שטחי החניה שבבעלות התובעים בתעריף ע3- באשר היא רואה בהם "מרתף". העיריה אינה ממסה את שטחי החניה של התובעים בסיווג של "חניון בתשלום", שכן היא טוענת, כי השימוש שעושים התובעים בחניותיהם אינו "תמורת תשלום". אין העיריה חולקת על כך שמדובר בחניון. לפיכך, מחייבת העיריה את חניות התובעים לפי סיווג ע3- (מרתף) שמשמעותו תשלום ארנונה בשיעור הגבוה פי - 3 מהתשלום שמשלם המחזיק של החניון שהחניה בו מבוצעת "תמורת תשלום". המדובר בפרשנות מוטעית. אין זה נכון לטעון כלפי התובעים, כי השימוש שהם עושים בשטחי החנייה שבבעלותם אינו תמורת תשלום. שטחי החניה נרכשו על ידם במיטב כספם. אין הבדל בין תשלום מראש לכל תקופת החכירה לבין תשלום בכל כניסה וכניסה לחניון. התובעים משלמים מידי חודש בחודשו דמי ניהול עבור שירותי ניקיון ושמירה בחניון בשיעור של 80 ש"ח עבור כל חניה שבבעלותם. גם אם לשיטתה של העיריה - הסיווג של "חניון בתשלום" חל ביחס לחניונים שהחניה בהם כרוכה בתשלום בכניסה / ביציאה מהם בלבד, עדיין - סיווג שטחי החניה של התובעים בסיווג "מרתף" מביא לתוצאה בלתי סבירה לחלוטין בהשוואה לאותם שטחי חניה שהשימוש בהם הנו תמורת תשלום (חודשי/שנתי או על בסיס מזדמן). בנוסף, הרציונל לגישתה ומדיניותה של העיריה הוא עידוד הקמתם של חניונים לשם הקלת מצוקת החניה על תושבי העיר; אשר לרציונל זה - גם התובעים ברכשם שטחי חנייה פרטיים, הקלו על מצוקת החניה באזור הפרוייקט הנדון. העיריה טוענת כי ההבדל בין חניות בתשלום לבין חניית התובעים הנו בכך שמקום החניה של התובעים שמור רק להם, בעוד שבחניון בתשלום מתחלפים החונים; ראשית, האבחנה אינה במקומה, שכן גם בחניון בתשלום ניתן לרכוש מקום חנייה שמור על בסיס חודשי/שנתי; ושנית, כך או כך המדובר בשני המקרים בפתרון בעיית חניה. חוסר הסבירות ביחס לסיווג המוטעה של חניות התובעים מתגלה גם בדרך של השוואה לנכסים אחרים. כך, לדוגמא, תשלום הארנונה שמשלמים התובעים עבור יחידת חניה בפרוייקט זהה לתשלום הארנונה המשולם עבור דירת מגורים בשטח של 80 מ"ר בשכונת נוה שאנן. יחידת חניה בשטח של 12 מ"ר בעיר התחתית אינה "שוות ערך" לדירת מגורים בשכונת נוה שאנן בשטח של 80 מ"ר. אין כל הצדקה למסותם בשיעור ארנונה זהה. (ה) קיים חוסר סבירות בדרך של מיסוי השטחים המשותפים בקומות המשרדים, בשני מישורים: האחד - חוסר הסבירות ביחס למיסוי השטחים המשותפים בקומות המשרדים באותו שיעור בו ממוסים שטחי המשרדים עצמם. השני - חוסר הסבירות ביחס לשיעור חלקם של השטחים המשותפים בקומות המשרדים ביחס לשטח העיקרי המגיע כדי 27%. בפי המחזיקים טענת אפליה, לפיה בעוד ששטחי שירות בקניונים ממוסים בשיעור של 15% מהשטח העיקרי (ראה סעיף 6 בעמ' 13 לצו המסים שהוציאה העיריה לשנת 2000), הרי ששטחי השירות בבניין בו נמצאים נכסי התובעים ממוסים בשיעור זהה למס בגין השטח העיקרי. חיוב חלקם של התובעים בשטחים המשותפים בקומות המשרדים בשיעור ארנונה זהה לשיעור בו מחויב שטחם העיקרי של נכסיהם אינו סביר, אינו מוצדק וחורג מכל קנה מידה של סבירות והנו משולל הגיון כלכלי. התובעים, רובם ככולם, הנם בעלים של משרדי עו"ד, סוכני ביטוח, סוכני נסיעות, קונדיטוריה, "פלאפל ארמון" וכיו"ב. שטחי המעבר המשותפים בקומות המשרדים בפרוייקט משמשים דרכי גישה לנכסיהם. בעוד שטחם העיקרי של נכסי התובעים משמש לביצוע פעילותם העסקית הרגילה, אין שטחי המעבר משמשים אלא דרכי גישה בלבד בין עבור לקוחות קבועים של התובעים, בין עבור פונים שונים המבקשים ייעוץ מזדמן, בין עבור מתעניינים למיניהם, ובין לכל דכפין. ברור הוא, כי לא כל המתעניין בקבלת ייעוץ או שירות בתחום זה או אחר - מתקשר בהסכם לקבלת ייעוץ או שירות. כן ברור, כי הפונים לתובע זה או אחר לא עושים כן בשל "רוחב השביל" המוביל לנכסו של מי מהתובעים כי אם בשל מוניטין וכיו"ב גורמים אחרים הקשורים על פי רוב בתובעים עצמם, ואשר בינם לבין "סטנדרט" הבניה של הפרוייקט אין ולא כלום. יחד עם זאת, שטחם העיקרי של התובעים ושטחי השירות הצמודים לנכסיהם מסווגים בצו הארנונה בסיווג של ע - 2, וממוסים בשיעור ארנונה זהה. אין הגיון בהטלת מס זהה על שטח משרד ושטח חדר מדרגות. השימוש והניצול של השטחים העיקריים בפרוייקט שונה בתכלית מהשימוש הנעשה בשטחים המשותפים. פעילותם העסקית של התובעים מתבצעת כולה בשטח משרדם, כאשר השטחים המשותפים משמשים אך ורק דרכי גישה, שירותים, מעליות, לובי וכיו"ב, דהיינו השימוש הנעשה בהם הינו משני ושולי. מאידך, ועל יסוד עמדה זו, במרכזי קניות, הן השטח העיקרי והן השטח המשותף משמש הן את בעלי העסקים והן את לקוחותיהם. ואולם, במרכזי קניות המיסוי של השטחים העיקריים ושל השטחים המשותפים הינו שונה בתכלית. דוקא התועלת הצומחת לבעלי חנויות בקניון בשל השימוש הנעשה על ידי הציבור בשטחי המעבר עולה עשרות מונים מהתועלת המופקת משטחים אלה על ידי התובעים, שכן נוחותם של שטחי המעבר בקניון הינם גורם המעודד את הקונים לבקר בחנויות ולבצע רכישות. השטחים המשותפים במרכזי קניות, מעבר לשימושם כשטחי מעבר, מעניקים לבעלי החנויות ערך מוסף אשר אינו מנוצל על ידי בעלי נכסים בבנין משרדים שבו משמשים השטחים המשותפים נתיבי גישה גרידא. ניסיונה של העיריה, לפיכך, להצדיק את שיעור השטח המשותף המועמס על התובעים בהתבסס על "טיב הבניה", ו"מידת היוקרה" שהוענקה לבנין על-ידי היזם אינו במקומו. להיפך. בהנחה כי מראהו של הפרוייקט תורם במישרין לשגשוג העסקים המנוהלים בו יש שמץ של שרירות. בנוסף, הלכה פסוקה היא, כי בהטלת ארנונה אין העיריה רשאית להתחשב בפרמטר של רווחיות עסקו ומצבו הכלכלי של הנישום. העיקרון המרכזי לאורו יש לקבוע את שיעור תעריפי הארנונה בהם יש לחייב את נכסי התובעים, הינו מידת השימוש והניצול של השטחים המשותפים על ידי התובעים לעומת השימוש הנעשה על ידם בשטחים המשותפים, דהיינו יש להחיל בנסיבות את "מבחן השימוש". רבים מאלה המבקרים אצל התובעים מחליטים, בסופו של דבר, שלא להשתמש בשירותים המוצעים להם. בשונה מנכסי התובעים, יתכן כי מבקרים במרכז קניות לא ירכשו בביקור מסוים דבר, אך במהלך ביקורם זה ומעברם בשטחים המשותפים של הקניון, נחשפים המבקרים למרכולתם של בעלי העסקים בקניון, ועשויים בביקור עתידי, לבצע קניות על יסוד ביקוריהם הקודמים. יוצא, אם כן, כי בעל עסק במרכז קניות נהנה משטחי המעבר בקניון, המשרתים את עסקו יותר מכפי ההנאה הצומחת, אם בכלל, לבעל עסק בבניין משרדים מהשטחים המשותפים הצמודים לעסקו. מכאן, פסולה האפליה בה נוקטת העיריה כלפי התובעים לעומת יחסה לבעלי העסקים בקניון בנוגע לאחוז השטח המשותף בו הם מחויבים. גם אם קיים אופי ציבורי מיוחד למרכז קניות, הרי שאין להתעלם מאופיו המיוחד של הפרוייקט דנן, המשלב בתוכו אלמנטים ציבוריים. פרוייקט "חלונות הסיטי" נבנה כחלק מקריית הממשלה ובתי המשפט, וחניונו התת קרקעי עתיד לשרת אלפי אזרחים בדרכם לקרית הממשלה. בנוסף, בקומות הראשונות של הפרוייקט ממוקמות חנויות ובתי עסק המשרתים את הציבור הרחב בדומה לחנויות המצויניות במרכזי קניות. כמו כן, הפרוייקט כולל 3 בנינים אשר במרכזם כיכר מעין ציבורית, המשמשת כמעבר מהעיר לשכונת הדר, ולעתים אף מתקיימים בה אירועים בעלי אופי ציבורי הדומים במהותם לאירועים המתקיימים במרכזי הקניות. חיוב חלקם היחסי של נכסי המחזיקים בשטחים המשותפים בשיעור של כ- 27% מהשטח העיקרי (להלן בפרק זה: "שיעור ההעמסה"), הינו מופרז ואינו סביר באופן קיצוני. אופן חישוב שיעור ההעמסה הנטען על ידי המחזיקים הינו כדלקמן: בהתאם לנתוני העיריה מחזיק המחזיק מס' 1 נכס בשטח של 233 מ"ר, ואולם, בהתאם לפירוט הודעות החיוב שקיבל המחזיק מס' 1, הנ"ל ממוסה עבור שטח של 290 מ"ר בסיווג ע2- בתוספת 5 מ"ר בסיווג ע1- (עבור לובי הכניסה). כלומר, המחזיק מס' 1, אשר לפי נתוני העיריה מחזיק בשטח של 233 מ"ר, משלם ארנונה עבור שטח של 295 מ"ר, שטח הגבוה בכ- 27% מהשטח שבבעלותו (26.6% - ליתר דיוק). נתון זה נלמד מפורשות מהנספחים המצורפים לכתב ההגנה, נכון לגבי כלל המחזיקים ואינו שנוי במחלוקת בין הצדדים. חלקו של המחזיק מס' 1 בשטחים המשותפים הינו בשטח של 62 מ"ר. עבור שטח זה במלואו משלם המחזיק מס' 1, כאמור, בין לפי תעריף ע2- (במלואו) ובין לפי תעריף ע1- (במלואו). במרכזי קניות המצב שונה בתכלית. אמנם שטח מרכז הקניות כולו ממוסה לפי תעריף ע1-, הגבוה במקצת מתעריף ע2-, יחד עם זאת, שטחי המעבר במרכזי הקניות מחויבים ב- 15% בלבד משטחם האמיתי. מרכזי קניות הינם נכסים עתירי שטח, ואולם בעובדה זו כשלעצמה אין לשנות את אי הסבירות באופן מיסוים של השטחים השותפים בפרוייקט (המגיעים כאמור, כדי 27%), בפרט נוכח ההבדלים הקטנים בשיעורי ההעמסה שבין מרכזי הקניות אל מול נכסי המחזיקים. היחס בין השטחים המשותפים במרכזי הקניות לבין שטחיו העיקריים דומה ליחס שבין השטחים המשותפים בפרוייקט לבין שטחיו העיקריים. משכך, האבחנה שמבקשת העיריה לערוך על יסוד היותו של מרכז קניות נכס עתיר שטח, לכאורה בשונה מהפרוייקט, אין לה על מה לסמוך. בעיקרי הטיעון מטעמה מציינת העיריה, כי: השטחים המשותפים ב"קניון חיפה" מהווים 29% משטחו העיקרי של מרכז הקניות. השטחים המשותפים ב"גרנד קניון" מהווים 33% משטחו העיקרי של מרכז הקניות. כלומר, בהשוואה לפרוייקט נשוא הדיון, ההבדל הינו מינורי, כאשר ב"קניון חיפה" ישנו עודף של 2% בלבד שטחי שירות על שטחי השירות של הפרוייקט, בעוד ב"גרנד קניון" ישנו עודף של 6% בלבד שטחי שירות על שטחי השירות בפרוייקט. ואולם, בעוד שטחי השירות במרכזי הקניות ממוסים לפי 15% משטח בפועל בלבד, דהיינו בקניון חיפה המדובר בשיעור העמסה של 4.35% בלבד (15% מ- 29%), ואילו ב"גרנד קניון" המדובר בשיעור העמסה של 4.95% בלבד (15% מ- 33%), נותר שיעור ההעמסה בפרוייקט דנן על 27%. כלומר, שיעור הגבוה בממוצע פי 5.8 על זה הנהוג במרכזי קניות. ברי, כי יחס זה, בפרט נוכח תרומתם הגבוהה יותר של שטחי השירות במרכזי הקניות לעסקים גופן (על תרומתם בפרוייקט דנן) הינו בלתי סביר לחלוטין. כל השטחים במרכזי הקניות ממוסים בסיווג של ע1-, הרי שהשטחים בבניני משרדים ובכללם הפרוייקט דנן, ממוסים בסיווג של ע2-. סיווגם השונה של מרכזי קניות מבניני משרדים בדין יסודו, הינו ברור ומתבקש נוכח השימושים השונים הנעשים בכל אחד מהם. ואולם, לסיווג השונה של נכסים אלה אין ולא כלום עם חוסר הסבירות במיסוי השטחים המשותפים בכל אחד מהם. בפרוייקט דנן, שיעור ההעמסה גבוה, בממוצע, פי 5.8 מזה המקובל במרכזי הקניות. (ו) המחזיקים חוזרים על טענתם כי הוטלו עליהם חיובים רטרוקאטיביים שלא כדין. המחזיקים השונים איישו את נכסיהם בתאריכים שונים בין 8/98 ועד 9/99. הודעות החיוב הראשונות התקבלו אצלם לראשונה רק בחודש 12/99. המדובר, בשומות מס רטרואקטיביות לשנים 98, ו- 99. גם אם נכונה טענת העיריה כי פרטים על זהות המחזיקים התקבלו אצלה רק ביום 24.2.99, היא עדיין השתהתה 9 חודשים נוספים עד למועד משלוח הודעות חיוב לראשונה. הוראות סעיף 325; 326 לפקודת העיריות, מחייבות את מי שמכר למחזיקים את נכסיהם להודיע על כך לעיריה וכל עוד אין הוא עושה כן, הרי הוא החייב בארנונה. אין לקבל את עמדת הועדה, כי היותה של הארנונה מס ידוע לכל והידיעה בדבר חלות הארנונה על הנכס נשוא הדיון מכשירה חיוב רטרואקטיבי בארנונה. כשם שהרשות רשאית להסתמך בתכנון תקציבה על סכומים שהיא גובה, כך מדיניות משפטית ראויה מתחשבת בכך שגם האזרח, חשוב לו לדעת בכל ההקדם, מהו נטל המס הרובץ עליו. אין די בפרסום ההודעה הכללית בדבר הטלת ארנונה לפי סעיפים 276, 277 לפקודה, שכן אין היא קובעת מהו סכום המס שכל נישום נדרש לשלם. ענין זה הוא בעל חשיבות מיוחדת, באשר מדובר בבנין חדש שאוכלס רק בחלקו בתקופת החיוב הרלוונטית (11.99-8.98) הודעת החיוב הראשונה עבור נכס חדש שהינו בר חיוב בתשלום ארנונה שונה מחיובם של מחזיקים בנכס ששולמה בגינו ארנונה בעבר. אשר לנכס הנדון כאן, מדובר בבניין חדש, מאוכלס באופן חלקי, כאשר בנייתם של דרכי הגישה אליו הסתיימה בסמוך לאכלוסו ואף לאחר מכן. בתום לב סברו התובעים, כי נוכח היעדר אכלוסו, השלמת בנייתו, ונוכח אי קבלת הודעות חיוב כאמור, לא תחייבם העיריה בארנונה אלא עד לאחר משלוח הודעות החיוב הראשונות. אשר להיות הבניין בניין חדש, יש לצפות ולדרוש מהעיריה, כי קודם לחיוב המחזיק בארנונה תודיעו בדבר מרכיבי החיוב עלמנת שיוכל לבחון את נכונותו ולהיערך מראש לשם תשלומו. אין להבחין בין חיוב רטרואקטיבי הנובע מסיווגו של הנכס לבין חיוב רטרואקטיבי שיסודו במחדל מצד העיריה בנוגע למשלוח הודעת חיוב למחזיק במועד. אבחנה זו מנוגדת לפסיקה הקיימת. ד. דיון ומסקנות. 1. נפנה תחילה לטענות אי הסבירות שבפי המחזיקים. לענין זה ראוי לציין כי בפסה"ד בע.א. 565/00 עירית קרית אתא נ' אדוארד חרס (לא פורסם) נפסק, מפי השופט טירקל, בפיסקה 4 כי לעיריה שיקול דעת רחב בבואה לקבוע את אמות המידה להטלת חיובי ארנונה והתערבותו של בית-המשפט בשיקולי חוות דעת בנימוק של אי סבירות מצומצמת. התערבות כזו מוצדקת רק כאשר ההחלטה מגיעה "לידי אי-סבירות קיצונית אשר נושאת עמה תכונה של אי צדק בולט הגורם עוול בולט - - או אם ההחלטה בלתי צודקת בצורה משוועת ובלתי נסבלת עד שאדם בר-דעת לא יעלה על דעתו שניתן היה לקבל החלטה כאמור" (הציטוט בפסק דין חרס הוא מבג"צ 397/84, בשג"צ 133/84 בנק דיסקונט לישראל בע"מ ואח' נ' עירית גבעתיים, פד"י לט(2) 13, 21) (ראה באותו ענין בג"צ 1355/93 ועדת מעקב לענין ארנונה ירושלים נ' ראש עירית ירושלים, תקדין עליון 94(1) 1391 פיסקה 4; בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים נ' עירית קרית אתא, פד"י מו(1) 793, בע' 802-803). 2. על המבקש לתקוף את אמות המידה שקבעה עיריה לחיוב בארנונה בשל אי סבירות - הנטל להראות זאת (ע"א 565/00 אדוארד חרס הנ"ל פיסקה 4 בסופה), בהתאם להסכם הדיוני בין הצדדים השלב של הבאת הראיות היה צריך להתקיים בפני ועדת הערר ואין מקום לראיות נוספות בשלב הנוכחי. 3. במידה ונערכת השוואה למיסוי של נכסים אחרים בתחומי אותה רשות או נכסים דומים ברשויות אחרות, יש לקחת בחשבון את התמונה בכללותה ואין לבודד נתון אחד מתוך המכלול (ראה פיסקה 9(ב) בה"פ 439/00 יוסף אברהם נ' עירית חיפה תק-מח 2002(1) 171). 4. לאור האמור, נפתח תחילה בנושא החניות: א. המחזיקים מלינים, כזכור, על סיווג החניה בסיווג ע3/ (מרתף). לדעתם, היה מקום לסווגם כחניה בתשלום. התעריף בסיווג ע3/ גבוה פי שלושה מסיווג של "מרתף". ב. לא נראה לי שיש אי סבירות מהותית באבחנה בין חניה הנועדת למחזיקים, לבין ניהול עסק של "השכרת שטחי חניה". רצון המסווג היה ליתן תמריץ לחניה בתשלום, וזאת מאחר ועסק מסוג זה מסייע בצורה משמעותית לפתרון מצוקת החניה. מטבע הדברים, חניה בתשלום יש בה סיוע רב בהרבה לפתרון מצוקת החניה מאשר בחניה פרטית, גם כאשר היא משמשת לא רק את המחזיקים אלא גם אנשים נוספים (לקוחות או ברי רשות מטעמם). בעוד שבחניה בתשלום יש, על פי רוב, תחלופה מתמדת בין המשתמשים בה והיא מופעלת רוב שעות היום ולעיתים גם כל שעות היממה, הרי בחניה "פרטית" חונה בדרך כלל רכב של המחזיק זמן ארוך ומספר המשתמשים המורשים על-ידי המחזיק הוא מצומצם. יוצא, שחניה בתשלום משרתת ציבור רחב בהרבה מאשר חניה פרטית (השווה גם ה"פ 439/00 הנ"ל פיסקה 10). ג. העובדה שהמחזיקים שילמו במיטב כספם בגין חניותיהם אינה מעלה ואינה מורידה. בגין תשלום זה הם רכשו נכס. מבחינה כלכלית, הם רק החליפו "נכס" אחד (כסף) במשנהו (חניה). ד. אינני רואה מקום להשוואה בין עניננו לבין פסק דינה של כב' השופטת גילאור בה"פ 30065/97 מליסרון נ' עירית ק. ביאליק (לא פורסם). באותו מקרה, נדונה תובענה של הבעלים של מרכז המסחרי "קריון" בקרית ביאליק כנגד הסיווג של שטחי החניה לפי סיווג הקרוי "קרקע תפוסה ב'", למרות שבין הסיווגים מצוי סיווג של חניון בתשלום. קרקע תפוסה ב', הוגדרה בצו המיסים של עירית ק. ביאליק: "כל קרקע בבנינים אשר אינם משמשים למגורים שעיקר שימושה לבנין כחצר או גינה או לכל צורך אחר של אותו בנין". השופטת המלומדת סברה, שלפי הנוסח האמור לא ניתן לראות בחניונים "כל קרקע בבנינים". היא ציינה ששטח החניונים גדול פי כמה מכל שטחי בניני הקריון, והם משמשים לא רק את באי הקריון אלא ציבור רחב הכולל בעלי משאיות, אנשי משטרה, משמר אזרחי ודיירי שכונת המגורים המקיפים את החניון, ולכן אין הסיווג האמור סביר. לדעתי, אין הנדון דומה לראיה. בעניננו, החניונים של המחזיקים משרתים רק אותם והבאים מכוחם והם בשטח מצומצם ומוגבל. יתר על כן, בהגדרת קרקע תפוסה בפרשת מליסרון, נדרש שהקרקע תשמש לצורך "של אותו בנין" והתברר שהיא משמשת גם בנינים אחרים (בהם מתגוררים תושבי האזור). בענייננו, מדובר בחניון המשמש, כאמור, רק את המחזיקים בבנין ואלה הנזקקים לשירותיהם. לכך יש להוסיף, כי לא נטען כי החניון לא נמצא במרתף הבנין ושעל כן בהבדל מפרשת מליסרון, הסיווג האלטרנטיבי לחניון בתשלום אינו שגוי. לשון אחרת, בעוד שבפרשת מליסון לא התאים הסיווג לקרקע תפוסה ב' לגופו (גם ללא השוואה לחניון בתשלום), הרי בעניננו הסיווג "למרתף" לכשעצמו אינו שגוי. ה. אשר להשוואה בין שווי שטחי החניה ושווי דירת מגורים בנווה שאנן, דעתי היא שיש בה בבחינת עירוב מין שאינו במינו. מדובר בחניה הנספחת לעסק בבנין מסחרי, ומה הקשר בינה לבין דירת מגורים בבית מגורים? קריטריון השווי למ"ר, אינו הקריטריון היחיד המשמש בקביעת ארנונה. קיימים קריטריונים נוספים כגון: ערך טובת ההנאה המופקת מהשטח, ולענין זה אין לראות את החניה כעומדת בפני עצמה אלא כמרכיב חיוני של העסקים שמנהלים המחזיקים. ו. אשר לסבירות תעריף החיוב, אשר שווה לשטחי החניה המסומנים ולשטחים המשותפים, גם כאן לא מצאתי חוסר סבירות מהותי. שטחי החניה המסומנים הם חסרי ערך ללא השטחים הנוספים הדרושים כדי להגיע אליהם ולתמרן בהם. הנטיה בפסיקה היא לעודד את יעילות הגביה על-ידי מניעת פיצול שטחים במסגרת סיווגים נפרדים (ע.א. 9368/96 מליסרון נ' עירית ק. ביאליק (לא פורסם), מפי כב' השופטת דורנר, בפיסקה 15 לפסה"ד). אשר לטענה, כי בשטחים המשותפים נעשה שימוש לא רק על-ידי המחזיקים והבאים מכוחם, אלא גם על-ידי המשתמשים בשטחי החניה בתשלום, אני סבור שענין זה בא על תיקונו בכך שלא כל שטח החניה מחויב, אלא רק 25 מ"ר מתוך 36 מ"ר. ז. אשר לטענה בדבר חוסר הסבירות של החיוב של שטחי החניות ביחס לתעריף המוטל על חניון בתשלום באותו פרוייקט, כבר ראינו שהסיבה העיקרית לפער זה הוא הרצון להעניק תמריץ למפעילי עסק של חניון בתשלום. לכן, אין לדבר על "נכסים דומים" (השווה ה"פ 127/00 מילוטל ירקות מוקפאים נ' מועצה מקומית מטה אשר, דינים מחוזי כרך לב(10) 802 פיסקה 2 בפרק דיון ומסקנות). ח. ומכאן, לטענה הנוגעת לשטחי החניה. כאמור, הטענה היא שיחידת החניה המסומנת של כ"א מהמחזיקים היא 12 מ"ר בלבד, והחיוב הלוקח בחשבון את שטחי התמרון והשטחים המשותפים נעשה לפי 25 מ"ר לכל מחזיק. גם טענה זו אין לקבל. כבר נאמר שלשטחי החניה המסומנים אין ערך במנותק משטחי התמרון. העיריה אינה מחייבת כל מחזיק על פי חישוב של מלוא השטח העולה מחלוקת שטח קומת החניה, שהוא 9,966 מ"ר למספר מקומות החניה 278 מ"ר. חלוקה כזו היתה מחייבת יחוס של 36 מ"ר לכל מחזיק. הקביעה של 25 מ"ר אינה שרירותית. היא מתבססת על מה שנראה בעיני מומחים לתכנון ובניה (ואולי גם לתחבורה), שניסחו את הגדרת "מקום חניה" בתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנות מקומות חניה), התשמ"ג1983-, כשטח הכולל הן את מקום החניה (משבצת החניה), והן את שטח התימרון (ראה "הגדרת מקום חניה" באותן תקנות). ודוק: אין מדובר בהחלה אוטומאטית של הגדרה מתחום אחד לתחום אחר, אלא אימוץ ההנחות שמתקיני התקנות האמורות קבעו על סמך חוות דעת מומחים בשאלה, מהו השטח המינימלי הנדרש לחניה לפי סוגי כלי הרכב. יש לזכור, שהתקנות האמורות הותקנו מכוח סעיף 265(11) לחוק התכנון והבניה, והם באים להטיל חובות על קבלנים, כתנאי לקבל היתר בניה (ראה סעיף 2 לתוספת לתקנות). הטלת חובה כזו מייקרת את הבניה, וחזקה על מתקין התקנות שהחובה שהוא מצא לנכון להטיל אינה עוברת את המינימום ההכרחי הנדרש. יצויין עוד, כי במידה ומדובר בחניה מסומנת בשטח קטן יותר, כגון חניה לאופנוע, הרי בהתאם להוראות הסיווג הקובעות: "שטחים המשמשים כחניונים בין אם בתשלום ובין אם לאו (למעט שטחים המשמשם כחניונים כמרכזי קניות), יחוייבו ב- 25 מ"ר עבור כל מקום חניה לרכב פרטי או בשטחם המלא הנמוך מביניהם, למעט מקום חניה לרכב שאינו פרטי שיחוייב בשטחו המלא. למען הסר ספק, שטח מקום חניה עפ"י שיטת המדידה כולל את החלק היחסי בשטחים המשותפים ובנתיבי המעבר". במקרה כזה, ירד שיעור הארנונה באופן יחסי לגודל החניה הרשומה הסטנדרטית (12 מ"ר) והשטח הקטן יותר בפועל של החניה הרשומה וכך אמנם מצופה מהעיריה לנהוג. ט. ומכאן, לנושא השטחים המשותפים בקומות המשרדים. נראה, שלענין חיוב השטחים המשותפים לפי הסיווג של המשרדים, ניתן לתת אותה תשובה שניתנה לגבי השטחים הנלווים לשטחי החניה הרשומה. דהיינו, שללא השטחים המשותפים אין משמעות למשרדים, שהרי השטחים המשותפים כוללים מעברים, מעליות, מדרגות, שירותים ושטחי מעברים, שבלעדיהם נותרים המשרדים כ"איים בלב ים", שאליהם לא ניתן להגיע לא באמצעות "גשרים" ולא באמצעות "אמצעי תובלה ימיים". אשר לטענה בדבר ההפליה לעומת הקניונים באשר לשיעור של השטח הממוסה (27% לעומת 15%), אני סבור שאין דמיון בין בנין מסחרי כדוגמת הבנין שבו נמצאים עסקי המחזיקים וקניון. הקניונים אינם רק מרכזי קניות ובידור, אלא הפכו תחליף ל"ככר העיר" בערים עתיקות, דהיינו מקום שבו הציבור מטייל להנאתו ע"מ "לראות ולהראות" ו"להעביר את הזמן". כלומר, השטחים המשותפים בקניונים הם אינם רק "פונקציונליים" במובן זה שהם משרתים את העסקים, אלא יש להם "קיום עצמאי" ואין לראות פסול בכך אם העיריה מקלה בארנונה על שטחים אלה מתוך רצון ליתן תמריץ למקימי קניונים ומחזיקים בהם, כחלק ממתן שירות לציבור בתחום הבידור ותרבות הפנאי. לכן, אינני סבור שהם מהווים מודד ראוי להשוואה. ה. חיוב ריטרואקטיבי. אין חולק, כי הודעות החיוב בעניננו נשלחו על-ידי העיריה למחזיקים באיחור. בע"א 975/97 המועצה המקומית עיבלין נ' מקורות חברת מים בע"מ, דינים עליון כרך נז, 917, נקבע ע"י כב' השופטת שטרסברג-כהן בפיסקה 18, כי צו הארנונה (צו המיסים) הוא קונסטיטוטיבי, ואילו הודעת החיוב לנישום היא דקלרטיבית, מתייחסת לנישום מסויים ומטרתה ליידע אותו בדבר חבותו בארנונה, וככזו, היא מהווה חלק מתהליך שומת הארנונה של אותו נישום. באותו מקרה נפסק, שמשלוח הודעות חיוב רק בשנת 93 לגבי השנים 1986-2 מביא לביטול החיוב לתקופה שלפני משלוח ההודעות. בסעיף 22 לפסק הדין הנ"ל הוסבר, כי יש לאזן בין השיקול של האינטרס הציבורי שהרשות המוניציפלית תגבה את המס המגיע לה, ומאידך, קיים האינטרס של הנישום המושתת על עקרון ההסתמכות וההנחה בדבר סופיות החלטותיה של המועצה. עם זאת, יש לזכור, שבאותו מקרה סברה מקורות כי היא פטורה מארנונה מכוח סעיף 3(ב) לפקודת מסי העיריה ומסי הממשלה (פיטורין) 1938, והסתמכה על "המצג על ידי מחדל" שנמשך על פני מספר שנים בהן לא נדרשה לשלם מס - כי אין עומדים לחייבה במס. עניננו שונה תכלית שינוי, שכן אין המחזיקים יכולים לטעון שהיה להם טעם כלשהו לסבור שהם פטורים מארנונה מהרגע שקיבלו חזקה ביחידותיהם. לכן, אין טענת ההסתמכות תופסת לגביהם וכעקרון, יש לדחות את הטענה בדבר ריטרואקטיביות החיוב. מאידך, אני סבור, שיש ממש בטענה כי המחזיקים מחוייבים רק מהמועד בו נשלחה הודעה על ידי המוכרים לעיריה, וזאת מכוח סעיפים 325, 326 לפקודת העיריות. ההוראות בדבר חובת הודעה על שינוי מחזיקים הן ברכישת בעלות או העברת החזקה בסעיפים 325, 326 הן בעלות אופי מהותי ולא טכני בלבד (ראה עת"מ (חי') 345/01 בדארנה נ' עירית טמרה, תק - מח 2001(2) 7013, סעיף 5 בפרק דיון ומסקנות; וכן ע"א 1335/00 מיטלק ביאטרה נ' עירית קרית אתא, פיסקה 2 לפרק דיון ומסקנות). במקרה הנדון, נשלחו ההודעות לפי סעיף 325 רק ביום 24.2.99 (ראה סיכומי העיריה ע' 10 סעיף 2(ב)). העובדה שהבעלים הקודם לא צורפו לדיון, אינה אומרת דבר. כמובן, שבפני הבעלים הזכות לפעול בכל דרך שהדין מעניק להם אם העיריה תמצא לחייב אותם בארנונה לגבי התקופה שלפני 24.2.99. כמו כן, אינני מביעה עמדה בדבר החיוב בארנונה ב"יחסים הפנימיים" שבין המחזיקים והבעלים הקודמים. התוצאה מכל האמור היא, שאין מקום להתערב בשיעור הארנונה המוטלת, אך יש לחייב את המחזיקים רק בגין התקופה החל מיום 24.2.99. בשים לב לתוצאות הדיון, ישא כל צד בהוצאותיו. ארנונה