דחיית מועד מסירת דירה עקב הזמנת שינויים

1. בפני תביעה לפיצוי בגין איחור במסירת דירה, שרכשו התובעים מאת הנתבעות. 2. הצדדים הסכימו לוותר על קיום הוכחות, מאחר והמחלוקת בעיקרה, הינה משפטית. 3. העובדות, כפי שהן עולות מכתבי הטענות, הינן כדלקמן:- א. הסכם מכר הדירה נחתם ביום 24.11.99 (להלן: ההסכם). ב. סעיף 1 לנספח א' להסכם (להלן: נספח א') קובע כי מועד מסירת החזקה יהא תוך 18 חודשים לאחר קבלת היתר הבניה. ג. לטענת התובעים היתר הבניה נתקבל ביום 30.3.00. לטענת הנתבעות היתר הבניה נתקבל ביום 6.4.00. (הפרש של 6 ימים). מאחר והנתבעות לא צירפו ההיתר ולאור סמיכות המועדים הנטענים, מקבלת אני את טענת התובעים לפיה ההיתר נתקבל ביום 30.3.00. ד. בהתאם לכך, מועד המסירה על פי ההסכם הינו ביום 30.9.01. אין אני מקבלת טענת התובעים כי את מועד המסירה יש לחשב מיום חתימת ההסכם ולא מיום קבלת היתר הבניה. בהסכם נקבע במפורש שמועד המסירה יחושב מיום קבלת היתר בניה ובענין זה ההסכם אינו נתון לפרשנויות. ה. בפועל נמסרה הדירה ביום 12.4.02. ו. בשל שינויים שביצעו התובעים בדירה הסכימו התובעים ב"הסכם להזמנת שינויים ותוספות בפרוייקט "חלום ראשון", כי מועד מסירת הדירה יידחה, בשל כך, בשלושה חודשים מעבר למועד המסירה המקורי. ז. על פי סעיף 4.2 להסכם, דחיית השלמת הדירה ומסירתה לקונה מכל סיבה שהיא, שלא תעלה על שלשה חודשים, לא תהווה הפרת ההסכם ולא יזכו את הקונה בתרופה כלשהי. (להלן: ארכת חסד). 4. העניינים השנויים במחלוקת בין הצדדים:- א. הפרשנות שיש ליתן לסעיף 4.3 להסכם הדן בעיכובים בבניה בשל, בין השאר, מחסור בכח אדם ו/או פעולות איבה. סעיף 4.3 הנ"ל מאמץ את הוראות החשב הכללי של משרד האוצר המאריכות את תקופת הבניה, בהתקיימות תנאים מסויימים. לטענת הנתבעות מאחר ובתקופת הבניה, יצאה הוראת החשב הכללי בדבר הארכת מועד למשך 60 יום בשל המצב הבלתי יציב ששרר מאז תחילת אוקטובר 2000 בנוגע לכח אדם בענף הבניה, במגזר הציבורי, יש לאמץ אורכה זו ליחסים בין הצדדים. לטענת הנתבעות בהתאם לכך זכאיות הן לאורכה של 60 יום דהיינו חודשיים, במועד המסירה. ב. הפרשנות שיש ליתן לסעיף 4.2 להסכם הקובע:- "4.2 למרות כל האמור בחוזה, דחיית השלמת הדירה ומסירתה לקונה מכל סיבה שהיא שלא תעלה על שלושה חודשים וכן דחיות נוספות הנובעות מן הסיבות המנויות בסעיף 4.3 ו/או 4.4 ו/או 9.4 להלן, לא יהוו הפרה של התחייבויות החברה שבחוזה ולא יזכו את הקונה בתרופה כלשהי". ג. לטענת הנתבעים סעיף זה קבע "ארכת חסד" של שלשה חודשים שיש לצרפה לתקופות נוספות הדוחות את מועד המסירה, בשל השינויים שביצעו התובעים בדירה ובשל מצב החירום, בנסיבות סעיף 4.3 להסכם. לטענת הנתבעים, סעיף 1.2 לנספח א' להסכם שכותרתו "נספח א - תשלומים ומועדים" קובע כדלקמן:- "1.2 אם מועד המסירה שאותו תציין החברה בהודעה לקונה, כאמור בסעיף 4.6 לחוזה, יהיה מאוחר מהמועד הנקוב בסעיף 1.1 לעיל ובכפוף לאמור בסעיפים 4.2 - 4.5 לחוזה, אזי תשלם החברה לקונה בגין כל חודש איחור לאחר התקופות הנקובות בסעיפים 4.5 - 4.2 לחוזה פיצוי בסך השווה ל- 2,125 ₪ צמוד באופן האמור בסעיף 2.6, להלן כפיצוי סופי ומוחלט בגין איחור כנ"ל ותוצאותיו". ד. לטענת הנתבעות, לאור זאת, את תקופת הפיצוי המגיע לתובעים יש לחשב כך שהתובעים יהיו זכאים לפיצוי, אם בכלל, לאחר ניכוי שלשה חודשים בגין "ארכת החסד", בתוספת שלושה חודשים בגין השינויים שביקשו לבצע בדירה ובתוספת חודשיים (60 יום) על פי הוראת החשב הכללי של משרד האוצר. 5. טענות התובעים הינן כדלקמן:- א. ההסכם הינו חוזה אחיד כמשמעותו בחוק החוזים האחידים התשמ"ג - 1982 (להלן: החוק) וסעיפים 4.2 ו-4.3 שבו מהווים "תנאים מקפחים", שיש לבטלם. ב. בעת המשא ומתן לקראת כריתתו של ההסכם, ביקשו לשנות סעיפים אלה בהסכם, כמו גם סעיפים רבים אחרים והנתבעים סירבו לבצע שינוי כלשהו בהסכם. עובדה זו, לטענת התובעים, מצביעה על היות ההסכם "חוזה אחיד". ג. עוד טוענים התובעים כי אין לאמץ את הוראות החשב הכללי אל תוך ההסכם בשל היות הוראות אלה חלות על עבודות ציבוריות וקבלנים המבצעים עבודות ציבוריות עבור משרדי ממשלה בלבד. ד. באשר לסעיף 4.2 להסכם, טוענים התובעים כי יש לדחות הפרשנות המוצעת ע"י הנתבעים לפיה יש לחשב הפיצוי המגיע לתובעים רק לאחר צירוף כל תקופות הארכה על פי ההסכם, לרבות ארכת החסד, זאת על פי פסקי דין מפורשים שניתנו בנושא. לענין "ארכת החסד" מפנים התובעים לע"א 1632/98 ארבוס נ' רובינשטיין פד"י נ"ה (3) 913 שם נקבע כי מקום בו חרג האיחור במסירה מארכת החסד, יש להעניק פיצוי בגין כל תקופת האיחור ולא רק בגין התקופה המתחילה לאחר סיום "ארכת החסד". 6. הנתבעות משיבות לטענות התובעים כדלקמן:- א. ההסכם אינו "חוזה אחיד" כמשמעותו בחוק. לטענת הנתבעות, טענת התובעים בענין זה נטענה באופן סתמי ללא פירוט וללא תמיכה לכך בתצהירים. ענין זה היה טעון הבאת ראיות. ב. ההסכם גובש לאחר מו"מ עם בא כוח "חבר" ובוצעו בו שינויים שונים בעקבות מו"מ זה. ג. הרוכשים היו מיוצגים על ידי עורך דין מטעמם במהלך המו"מ וההסכם מהווה תוצאה של אותו מו"מ, אפילו אם בסופו של דבר לא נערך שינוי בהסכם. ד. אפילו ימצא בית המשפט שמדובר ב"חוזה אחיד" הרי שלא מדובר בתניות מקפחות. החוק קובע כי יש לבטל רק "תנאי בחוזה אחיד שיש בו, בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות, משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק, העלול להביא לידי קיפוח לקוחות" - תנאי שאינו מתקיים בענייננו. 7. בבואי לדון בטענות הצדדים בחרתי שלא להדרש לשאלה האם ההסכם עונה להגדרת "חוזה אחיד" על פי החוק ואם התניות נשוא המחלוקת שבין הצדדים הן תניות מקפחות. מבלי לקבוע מסמרות בענין ועל פני הדברים נראה כי ההסכם אכן עונה להגדרת "חוזה אחיד" שהחוק, הן בשל נוסחו (נוסח זהה לכל רוכשי הדירות למעט פרטים מזהים ספציפים שמולאו בכתב יד), והן בשל סירובן של הנתבעות לשנות סעיף מסעיפיו. מאחר והצדדים הגיעו להסכמה שלא להביא ראיות מטעמם ולהעלות בסיכומים טענות משפטיות בלבד, מצאתי שלא יהא זה ראוי להגיע למסקנות גורפות, בדבר קיומם או אי קיומם, של תנאים מקפחים בהסכם, ללא שמיעת ראיות. 8. עם זאת, מאחר ומדובר בהסכם שנוסח על ידי הנתבעות מבלי שניתנה לתובעים אפשרות של ממש לשנותו, יש לפרש את הוראות ההסכם, השנויות במחלוקת בתיק זה, בצמצום ובמשורה. במקרה שבפני, מצאתי לאמץ כללי פרשנות המשמשים את בית המשפט בפרשנות חוזה אחיד או בפרשנות חוזה שנוסח על ידי צד אחד, מבלי שניתנה לצד השני אפשרות אמיתית לשנות ממנו. בענין זה נקבע ברע"א יורשי ומנהלי עזבון המנוחה נ' מרכזי משען פד"י נ"ב(4) 145, בסעיף 15:- "חזקה היא כי תכליתו של החוזה האחיד הינה כזו שהתוצאה שתושג תהא נגד אינטרס של בעל השליטה על הטקסט (הספק) ולמען האינטרסים של הצד הנשלט (הלקוח).... מקובל בפסיקה לכנות זאת כלל בדבר פרשנות נגד המנסח... ביסוד חזקה זו עומדת שליטתו של אחד הצדדים על תוכן החוזה האחיד. בחוזה כזה, כך יש להניח, הצד בעל השליטה דאג להיטיב עם האינטרסים שלו עצמו, אין זה ראוי להעניק לו זכויות נוספות בדרך פרשנית". לאור כלל פרשנות זה ייבחן ההסכם שבפני. 9. סעיף 4.3 להסכם קובע:- "4.3 אם תחול הפרעה בבניה או עיכוב בהשלמת הדירה או במסירתה, כתוצאה מגורמים שאינם תלויים בחברה או שאין לחברה שליטה עליהם, כולל ומבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל:- מחסור בחומרי בניה, מחסור בכח אדם, ימי גשם רבים מהמקובל, מלחמה, פעולות איבה, שביתות, צווים ממשלתיים או עירוניים, כח עליון וכיו"ב, ובכל מקרה של עיכוב בעבודות הנובע מהקונה, יידחה המועד שבו על החברה להשלים את בניית הדירה ולמסרה בתקופת זמן המתחייבת באופן סביר מההפרעה או מן העיכוב. מבלי לגרוע מהאמור לעיל, בכל מקרה יהוו הוראות החשב הכללי של משרד האוצר, המאריכות את תקופת הבניה בשל נסיבות שיפורטו בהוראות, הוראות מחייבות אשר יחולו גם ביחסים שבין החברה לקונה". 10. הנתבעות טוענות כי מאחר ובתקופת הבניה אכן יצאו הוראות של החשב הכללי של משרד האוצר שהאריכו את תקופת הבניה, יש להחיל הוראה זו ביחסים שבין הצדדים. 11. אלא שעיון בהוראות החשב הכללי מגלה כי הוראות אלה אינן מתייחסות לבניה במגזר הפרטי אלא ל"עבודות הבניה והסלילה שנמסרו על ידי משרדי הממשלה". מה גם שעל פי ההוראות הנ"ל, האורכה הנ"ל אינה אוטומטית והיא מותנית בתנאים, כפי שנקבע בה:- "בכל מקרה ניתן שיקול מלא למשרד בקביעה אם מתקיימות הנסיבות המצדיקות את הארכת משך הביצוע או חלק ממנו". כמו כן נקבעו בהוראות החשב תנאים נוספים להחלת ההוראות כמו אישור בעלי התפקידים המוסמכים החתומים על החוזים הרלבנטים וחתימת הקבלן על "כתב העדר תביעות". 12. בנסיבות אלה אני מוצאת כי אין מקום לקבוע כי ארכה זו חלה בענייננו. בסעיף 4.3 להסכם נקבע כי ההוראות של החשב הכללי יחייבו, "בנסיבות שיפורטו בהוראות". הנסיבות שפורטו בהוראות הן כאלה שהארכות שניתנו בהוראות הנ"ל, מותנות בתנאים וכפופות לשיקול דעת מלא של המשרד הממשלתי הרלבנטי. מטעם זה איני מוצאת שיש מקום לאמץ את הארכה שנקבעה בהוראות החשב הכללי, אל תוך ההסכם. 13. באשר ל"ארכת החסד", סעיף 4.2 להסכם קובע ארכת חסד של שלושה חודשים מכל סיבה שהיא. עוד קובע סעיף 4.2 כי ארכת החסד, כמו גם ארכות נוספות, שבסעיפים 4.3, 4.4 ו-9.4 לא יהוו הפרה של התחייבויות החברה. סעיף 4.2 הנ"ל אינו קובע כי ארכת החסד תצטרף לארכות האחרות, אלא קובע שכל ארכה, לפי כל אחד מהסעיפים הנ"ל, לא תהווה הפרה של התחייבויות החברה. 14. סעיף 4.5 להסכם קובע:- "4.5 בכל מקרה לא יהיה הקונה זכאי לתרופות בגין התקופה בה תידחה השלמת הדירה ומסירתה, אם לא תארך יותר מחיבור התקופות עפ"י סעיפים 4.2, 4.3 ו-4.4 לעיל וסעיף 9.4 להלן". 15. סעיף 4.5 הנ"ל הינו ברור. אם מועד המסירה יידחה כדין, בהתאם לארכות המותרות על פי ההסכם ולאחר ארכות אלה, תעמודנה הנתבעות בהתחייבותם בדבר מועד המסירה, כי אז התובעים לא יהיו זכאים לתרופות כלשהן, בגין האיחור במסירה. מכלל הן אתה שומע לאו, דהיינו אם על אף צירוף התקופות הנ"ל, תחרוגנה הנתבעות מעבר לאורכות אלה, יהיו התובעים זכאים לפיצוי. סעיף זה אינו קובע כי במקרה כזה התובעים יהיו זכאים לפיצוי רק בגין התקופה שמעבר לאורכות המותרות. 16. לטענת הנתבעות, סעיף 1.2 לנספח א', הוא שקובע כי הפיצוי שיינתן לתובעים במקרה של איחור במסירה, ינתן רק עבור האיחור, מעבר לתקופת הארכות המותרות. סעיף זה קובע:- "1.2 אם מועד המסירה.... יהיה מאוחר מהמועד הנקוב בסעיף 1.1 לעיל ובכפוף לאמור בסעיפים 4.5-4.2 לחוזה, אזי תשלם החברה לקונה בגין כל חודש איחור לאחר התקופות הנקובות בסעיפים 4.5-4.2 לחוזה פיצוי בסך 2,125 ₪....". בסעיף זה בלבד צויין כי הפיצוי המוסכם ישולם בגין כל חודש איחור, לאחר תקופת הארכות המותרות. 17. נספח א' - כשמו כן הוא:- "נספח א' - תשלומים ומועדים". בנספח זה נקבע מועד מסירת החזקה, כפי שהתחייבו לו הנתבעות, התמורה עבור הדירה, אופן תשלום התמורה , הצמדה וכדומה. בסעיף 1.2 הנ"ל נקבע גם גובה הפיצוי המוסכם עבור כל חודש של איחור במסירה. האם היתה כוונה לקבוע בסעיף 1.2 הנ"ל תנאים נוספים מעבר לקביעת גובה הפיצוי המוסכם, שלא נקבעו בסעיפים המפורטים שבהסכם. נראה שהתשובה לכך צריכה להיות שלילית. סעיף 1.2 הנ"ל קובע כי אם מועד המסירה בפועל יהיה מאוחר ממועד המסירה החוזי, בכפוף לאמור בסעיפים 4.5-4.2 לחוזה, תשלמנה הנתבעות פיצוי מוסכם. הפרשנות הנכונה של סעיף 1.2 להסכם צריכה להיות כזו שסעיף זה לא בא לקבוע הגבלות נוספות על זכאות התובעים לפיצוי מוסכם, אלא לקבוע את גובהו בלבד. זאת הן בשל קיומו של סעיף 4 להסכם המהווה פרק נרחב שכותרתו "השלמת הדירה ומסירתה לקונה", הדן בכל הארכות שהנתבעות שימרו לעצמן, על פיהן ניתן יהיה לדחות את מועד המסירה והן בשל העובדה שהנספח נועד להסדיר התחייבות הנתבעות למועד מסירה והתחייבות התובעים למחיר ואופן תשלומו. סעיף 1.2 הנ"ל גם הכפיף עצמו לאמור בסעיפים 4.5-4.2 להסכם. זאת ועוד. סעיף 1.2 הנ"ל אינו קובע במפורש שבכל מקרה התובעים לא יהיו זכאים לפיצוי בגין תקופת ארכת החסד. בסעיף הנ"ל נקבע כי החברה תשלם לקונה בגין כל חודש איחור לאחר התקופות הנקובות בסעיפים 4.5-4.2. אך לא נקבע כי החברה לא תפצה את הקונה בגין ארכת החסד, אפילו איחרה מעבר לתקופות הארכה. הפרשנות הנכונה הינה שסעיף 1.2 לנספח אינו יכול לשנות מהאמור בסעיפים 4.5-4.2 להסכם, לענין אופן חישוב האיחור במסירה וזכותם של התובעים לפיצוי בגין איחור, כאמור. 18. על פי סעיף 4.5 להסכם, יש לחשב את הארכות המותרות ולבחון אם לאחר הוספתן למועד המסירה החוזי, עדיין קיים איחור, אם לאו. הארכות המותרות הן שלושת החודשים בגין שינויים בדירה ושלושת חודשי ארכת החסד, דהיינו ששה חודשים. 19. מאחר והדירה נמסרה באיחור העולה על ששה חודשים (ב-12 יום) נשאלת השאלה האם זכאים התובעים לפיצוי בגין האיחור, גם עבור אורכת החסד. 20. כאמור, משמצאתי אין האמור בסעיף 1.2 לנספח, כדי להפחית מזכויותיהם של התובעים לפיצוי, זכאים התובעים לפיצוי עבור מלוא תקופת האיחור בניכוי שלשה חודשים בשל השינויים בדירה. זאת על פי ההלכה המפורשת בענין זה ארבוס נ' רובינשטיין הנ"ל, ע"א 4337/02 ירמיהו נ' קואופ צפון תק-על 2003 (4) 27. ע"א 769/86 רובינשטיין נ' זמרן פד"י מ"ב(3) 581, ע"א 758/87 קאופמן נ' גזית קונסליום השקעות ופיתוח בע"מ פד"י מד(2) 60. 21. התוצאה היא שהתובעים זכאים לפיצוי בגין איחור של שלושה חודשים ו-12 יום. 22. לפיכך אני מחייבת את הנתבעות לשלם לתובעים סך 7,225 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן עד ליום 12.1.03 (יום הגשת התביעה). ממועד הגשת התביעה יתווספו לסכום הנ"ל הפרשי הצמדה וריבית כחוק וזאת עד למועד התשלום בפועל. כמו כן תשלמנה הנתבעות לתובעים הוצאות משפט (אגרה) ושכ"ט עו"ד בסך 2,000 ₪ בצרוף מע"מ. ניתנה היום ט' בשבט, תשס"ד (1 בפברואר 2004) בהעדר הצדדים. עירית וינברג-נוטוביץ,שופטת מסירת דירה / איחור במסירת דירהמקרקעין