להלן פסק דין בערעור על אישור לכונס נכסים למכור נכס מקרקעין: פסק דין מונחת לפני בקשת רשות ערעור על החלטתה של כב' ראש ההוצאה לפועל ו' הניג, אשר אשרה למשיב, כונס נכסים מטעם בנק דיסקונט, למכור נכס מקרקעין של המבקשת בסכום של 90,000$ בלבד (כולל מע"מ). אני מחליטה ליתן רשות ערעור ורואה בבקשה שהוגשה כערעור שהוגש כדין 1. החייבת חבה לבנק סך של כ60,000- ש"ח בלבד בשל פיגורים בתשלומים. משא ומתן בין הצדדים נכשל, למרות שהפערים בדיון להשגת הסדר היו קטנים למדי. 2. אין חולק, כי הנכס נקנה לפני כ3- שנים בסך של כ195,000$-. 3. המשיב הגיש חוו"ד שמאי שהעריכה את הנכס ב130,000$-, ו105,000$- במימוש מהיר (לא כולל מע"מ). אין חולק כי חוות דעת זו נערכה כחודש לאחר שהתקבלה הצעת הקונה לרכוש את הנכס. דע עקא, כי ההצעה שהתקבלה היתה בסך 90,000$, כולל מע"מ. 4. לאחר שהמבקשת לא הצליחה לפדות את הנכס בסך של 90,000$, סרבה ראש ההוצל"פ, בהחלטה לקונית, לדון בטענותיה כנגד הליך המכר, והזמין אותה להגיש בקשת רשות ערעור. 5. באף אחת מהחלטותיו בפרשה לא התייחס ראש ההוצל"פ לטענותיה המהותיות. 6. בניגוד לאמור בתקנות 66-65 לתקנות ההוצל"פ, לא הומצא לעיונה ולעיון ראש ההוצל"פ דו"ח השמאות לפני פרסום הצעת המכירה, שכן זה נערך לאחר מכן. מכך עולה חשש גדול כי הדו"ח אינו אובייקטיבי, אלא נועד אך לתת גושפנקא להצעה. כמו כן, נמנעה מהמבקשת זכותה לפי אותן תקנות להגיש שומה נגדית. 7. המבקשת טוענת כי לפני הכונס היו גם הצעות גבוהות בהרבה לרכישת הנכס, אלא שהוא סרב להעביר עותקים מהן לעיון המבקשת. 8. בלתי סביר להניח כי נכס שלפני שלוש שנים היה שווה 190,000$ ירד בכ45%- תוך זמן כה קצר. יתרה מכך, המכר אושר למעשה ב76,000$- בלבד, דבר בלתי סביר אף לאור חוו"ד השמאי עצמה! 9. ראש ההוצל"פ שגתה כאשר נמנעה מלקיים דיון, בו יכולה היתה המבקשת להעלות טענות אלו, ואף לחקור את השמאי על חוות-דעתו. 10. חזיון נפרץ הוא המקרה בו מתמנה כונס נכסים מטעם נושה מובטח, השם בפניו אך ורק את עניינו של הזוכה למכור את הנכס במהירות בכדי להפרע את מלוא חובו. בפסק דינו בפרשת גרבש כבר עמד בית משפט זה על הבעייתיות שבכך, וזאת כאשר ערך הנכס גבוה באופן ניכר מערך החוב. במקרה כזה, מכירה חפוזה עשויה לגרום לחייב (או לנושים אחרים של החייב) נזקים כבדים ובלתי הפיכים. בפרשת גרבש, נפסק כי בעייתיות זו מביאה להכפפת הנושה המובטח, במקרים המתאימים להליכי פשיטת הרגל, במובן זה כי אין הוא יכול לממש את הנכס אלא תוך תאום עם הכונס הרשמי ותחת פיקוחו של בית המשפט. 11. כפי שמעיד המקרה דנן, בעיה זו קיימת גם בהליכי הוצאה לפועל. גם שם, מן הצדק להחיל את אותו עקרון, המאלץ את כונס הנכסים לשים לנגד עיניו לא רק את אינטרס הזוכה, אלא גם (באופן סביר) את האינטרס הלגיטימי של החייב, שלא לספוג הפסדים שאינם הכרחיים מעצם תשלום החוב - וזאת גם מתוקף מעמד כונס הנכסים כפקיד בית משפט, הנושא בחובה מוגברת של הגינות ותום-לב בביצוע תפקידו. בתקנות ההוצל"פ נקבעה, מערכת שתפקידה, בין היתר, להבטיח את זכויות החייב בתחום מכירת מקרקעין שלו בידי כונס נכסים. דומה, כי תקנות 66 ו65- שנזכרו לעיל הינן חלק אינטגרלי ממערכת זכויות זו, אשר מחייבת את ב"כ הזוכה, בין היתר: א. להגיש לעיון החייב וראש ההוצל"פ את חוות-דעת השמאי בטרם יפנה לפרסום הנכס ולקבלת הוצאות. זאת, בכדי להעמיד את החייב וההוצל"פ מראש על השקפת הנושה לעניין ערך הנכס, ולהמנע מלפעול תחת "מלחציים" של הליך מכר שכבר יצא לדרכו, העשוי להעמיד את כונס הנכסים בלחץ לאשר הצעות שכבר הוגשו, ונראות לזוכה כדאיות (וזאת מזווית ראייתו שלו בלבד). ב. זכות החייב להגיש חוו"ד נגדית - זאת כחלק מהזכות המוקנית לו לעמוד על כך כי המכר יעשה במחיר הוגן, המשקף את ערך הנכס ולא רק את החוב לטובת הזוכה. 12. זכויות אלו של החייב הינן זכויות מהותיות ולא תנאים טכניים-פורמליים בלבד, קרי, הפרתם בידי הזוכה הינו פגם בהליך המכר היורד לשורשו של עניין, ואין להתעלם ממנו. 13. אין חולק, כי כונס הנכסים אינו חייב להמתין לעד בטרם ימכור את הנכס, שכן חובתו העיקרית, בסופו של דבר, היא להביא לגבייה יעילה של החוב - אולם מכך ועד מכירה לקונה הראשון המזדמן רב הדרך. זאת קל וחומר אם החייב מציע לכונס הנכסים הצעה לשכור את הנכס בעד מחיר הוגן לתקופת הביניים - דבר שיש בו בכדי למזער את הנזק. 14. בחינת נסיבות המקרה דנן מעלה, על פניו, כי התממשו בו כל החששות, שמפניהם הותקנה אותה מערכת של זכויות חייב אשר לא קיבלה ביטוי במקרה דנן: א. חוות-דעת השמאי, שנערכה לאחר שכבר נתקבלה הצעה לנכס, נמוכה באופן יוצא דופן (מעל 40%) מהערך בו נקנה הנכס לפני שלוש שנים בלבד. יתכן מאד כי ערכם של נכסים ירד במשך הזמן, אולם הדרדרות מהירה כזו אומרת דרשיני. ב. דע עקא, שהנכס נמכר במחיר נמוך באופן בולט וחריג אף ביחס לחוות-דעת השמאי: בעוד שזו העריכה אותו ב105,000$- לא כולל מע"מ, הרי שבלא מע"מ, נמכר הנכס בערך של כ76,000$- בלבד. ג. יוצא כי על פניו, נגרמו לחייב נזקים עצומים, וזאת בשל חוב שערכו כ60,000- ש"ח בלבד. לא מן הנמנע, כי ערך הנזק עולה על ערך החוב עצמו! 15. יוצא, איפה, כי המקרה דנן ממחיש היטב את הנחיצות והחשיבות שבמילוי מדוקדק ודווקני של תקנות 66-65 לתקנות ההוצאה לפועל. כאשר הורשה כונס הנכסים להתעלם מהן, התקבלה תוצאה בלתי מתקבלת על הדעת בעליל, שאינה עומדת בשום קנה מידה של סבירות. 16. עיון בהחלטות ראש ההוצל"פ מביא למסקנה הפשוטה, כי כל טענותיה של המבקשת לא זכו לשום התייחסות עניינית - וזאת בעוד זכויותיה מופרות בגלוי ובאופן בוטה. זאת ועוד; לא מצאתי על מה הסתמכה ראש ההוצל"פ המלומדת בהחלטתה מיום 18.7.00, כאשר קבעה כי בקשת החייבת הינו "מקצה שיפורים" שניתן להתעלם ממנו, כאשר היא מפנה אותה, להגיש בקשת רשות ערעור! בנסיבות המקרה דנן, במיוחד, היה צורך, לכל הפחות, לקיים דיון, או למצער להתייחס לטענות החייבת, ולא כך נהגה ראש ההוצל"פ. החלטה זו אינה יכולה לעמוד, ודינה בטלות. 17. בנסיבות אלו, אני מחליטה לקבל את הערעור, ולהחזיר את התיק להוצאה לפועל, בכדי שתדון בו לפי העקרונות המנחים שנקבעו בהחלטתי זו. 18. במקרה דנן, עסקינן בכונס נכסים, פקיד בית המשפט, אשר פעל בצורה תמוהה ובלתי תקינה, לטעמי, תוך התעלמות מזכויות החייב ומתקנות ההוצאה לפועל. ועל כן אתן דעתי בפסיקת ההוצאות ושכה"ט. אי לכך, מצאתי לנכון לחייב את הזוכה בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ש"ח בצירוף מע"מ, צמוד מהיום ועד לתשלום בפועל. מקרקעיןכינוס נכסים