התחייבות לרשום זכות חכירה

 
ב- 13/7/93 מונה ב"כ המבקש ככונס נכסים לשם השגת רישום זכויות חכירה של נכסי המבקש בחלקה 317 גוש 22871 מרכז מסחרי המכונה "מרכז השקם" בסמוך לבנק לאומי בבית שאן, זאת בעקבות בקשה שהוגשה ב- 25/11/01.
המשיבה הינה בעלת זכויות חכירה ל- 49 שנים של החלקה הנ"ל על פי חוזה חכירה מהמינהל מיום 5/2/1982 והסכם פיתוח מיום 22/7/79 לפיו נמסרה החלקה למשיבה כברת רשות בלבד על מנת שתקים עליו מבנים למטרות מרכז מלאכה ושקם.
המבקש רכש מהמשיבה 4 חנויות בקומה השניה של המרכז המסחרי:

יחידה מס' 27 ב- 17/5/84;
יחידה מס' 28 ב- 1/4/86;
יחידה מס' 26 ב- 1/2/88;
יחידה מס' 21 ב- 31/5/89.נ
 
 
בכל חוזי הרכישה של המבקש מופיע הסעיף הבא:
"לאחר רישום הבניין כבית משותף מתחייבת החברה לגרום לכך כי תירשם בלשכת רישום המקרקעין, זכות חכירה לגבי הנכס על שם הרוכש. החברה לא תהיה חייבת לבצע את רישום הזכויות כאמור כל עוד לא מילא הרוכש אחר כל התחייבויותיו הכספיות והאחרות לפי הסכם זה".
 
הבית המשותף נרשם ב-26/7/88, הבעלות נרשמה בשם רשות הפיתוח, לאחר מכן תוקן הצו פעמיים, פעם ב- 1989 ופעם ב- 26/7/90.
בעותק הצו שהוגש לי מופיעים בצד ימין, שמות רוכשי היחידות. 4 יחידות מופיעות בשם המבקש.
מיד לאחר רישום הבית כבית משותף, פנה המבקש למשיבה פעמים רבות על מנת שתרשום במינהל את זכויות החכירה של החנויות בשמו. למרות זאת, הדבר לא נעשה.
מבני תעשיה טוענת כי עוד ב- 29/5/88 פנתה למינהל בבקשה לרשום את הסכמי החכירה על שם המבקש, אך לא הצליחה, בגלל סירובו של המינהל, למרות ששלחה את כל המסמכים שדרש.
ב- 18/5/94 כותב המינהל למבני תעשיה בקשר להעברת זכויות במבנה כי תשריט הבית המשותף אשר הומצא על ידם נבדק על ידי אדריכלית המשרד ונמצא אי התאמה בין זכויות בניה חוזיות לבין הבניה בפועל. מבוקשת תוכנית הגשה המתאימה לתשריט בית משותף עם חישוב שטחים.
יש להניח כי אי שם ב- 9 השנים שחלפו בין מאי 94 לינואר 2003 שלחה מבני תעשיה את התוכנית הנ"ל, מאחר שבתשובה נשלח לה מכתב על ידי המינהל ביום 6/1/03 בו מצויין כי התוכנית תואמת את תשריט הבית המשותף, אך מבדיקה של תוכנית הגשה למצב הקיים כפי שהוגשה על ידי מבני תעשיה נמצא כי מבני תעשיה בנתה 1199 מ"ר, מעבר למה שהותר לה בפרוגרמה. 3,184 מ"ר במקום 1,985 מ"ר. לפיכך עליה לשלם דמי היתר.
 
ביום 6/8/03 שלח המינהל מכתב למשיבה ובו דרישה לשלם דמי היתר בסך 24,278.31 ₪. ב- 6/9/03 נשלחו למבני תעשיה שוברי תשלום ע"ס 74,853.93 ₪, שכלללו גם דמי חכירה שנתיים, בגין החלק עליו נדרשו דמי ההיתר הנוספים.
 
ב- 9/9/03 ענתה מבני תעשיה למינהל כי אינה אמורה לשלם דמי היתר או דמי חכירה נוספים הואיל ובחוזה החכירה המקורי לא הוגבלה בשטחי הבניה.
בבש"א 1657/03 ב- 14/9/03 פונה כונס הנכסים, עו"ד מועלם לבית המשפט, בבקשה להורות למשיבה לשלם את דמי ההיתר ודמי החכירה תוך שמירה על זכותה של מבני תעשיה לערער על תשלומים אלה לאחר ביצועם ולחלופין להורות על צירוף מינהל מקרקעי ישראל כצד להליך ולצוות עליו להפיק חוזי חכירה, תוך שמבני תעשיה תמציא ערבויות מתאימות לתשלום הסכומים הנדרשים על ידי המינהל.
 
בינתיים, נמסר לי כי המינהל איננו מסתפק יותר בסכום שדרש ב – 6.8.03 עכשיו הוא דורש 300,000 ₪ עקב הבנייה העודפת. מבני תעשיה מסרבת לשלם סכום זה והמינהל מסרב לרשום את זכות החכירה על שם המבקש.
 
ב – 8.1.04, שולחת מבני תעשייה הודעת צד ג' למינהל.ו
 
המבקש טוען כי מבני תעשיה התחייבה לרשום על שמו את זכות החכירה בחנויות שרכש ממנה ללא התנייה כלשהי ביחסיה עם המנהל. הסכסוך הכספי שבין המשיבה למינהל איננו מעניינו ואין הוא מהווה סיבה מספקת לעיכוב הליכי רישום החנויות על שמו. מבנה תעשייה נהגה ברשלנות ובחוסר תום לב כלפיו, כאשר לא קיימה את התחייבותה לבצע את רישום החכירה, כבר החל בשנת 1988, כאשר נדרשה לעשות כן, על ידו.נ
המבקש טוען כי הוא מוחזק בן ערובה בסכסוך הכספי שבין המינהל למבני תעשיה, סכסוך שאיננו נוגע לו מאחר והוא מחזיק 80 מ"ר במבנה של למעלה מ- 3,000 מ"ר. החנויות שלו לא נבנו בחריגה והוא מוכן לשלם את דמי החכירה עבור חנויות אלה.
המבקש טוען כי ההסכם שבין המבנה תעשייה למינהל הינו הסכם לטובת צד שלישי, ולכן הוא זכאי לקבל צו המורה את המינהל לבצע את רישום החכירה על שמו.
 
מבני תעשייה טוענת כי השליטה ברישום הזכויות אינה בידה, וכי היא, מבחינתה, עשתה את כל המוטל עליה לשם ביצוע הרישום. היא מצביעה על שורה ארוכה של מכתבים ששלחה למינהל, החל ב – 25.8.88.
המינהל טוען כי בסוף שנת 93 התקבלה מהמודיעה תכנית בנייה של המצב הקיים ואז התברר כי שטח המבנה הקיים מגיע ל – 3,184 מ"ר בניגוד לשטח של 1,985 מ"ר אשר אושר במסגרת הפרוגרמה שנלשלחה למינהל ע"י המודיעה.
ביום 24.7.03, ערך שמאי מקרקעין ג. קרול שומה של המגרש ובהסתמך על כך, אושרה תוספת הבנייה וב – 6.8.03, נשלחה למודיעה דרישה לתשלום דמי היתר בגין תוספת הבנייה בסך של 24.278.31 ₪. כמו כן, התבקשה המודיעה לשאת בתשלום דמי החכירה השנתיים, אשר טרם שולמו על ידיה.
עד ליום הזה, טרם נפרעו על ידי המודיעה התשלומים הנ"ל. כמו כן, נדרשת המודיעה היום, כתנאי להעברת הזכויות במבנה לרוכש כלשהו, תשלום דמי הסכמה כפי שמצויין בסעיף 18 לחוזה החכירה. המינהל טוען כי עד אשר לא הוסדרו חובותיה הכספיים של מבני תעשייה לא ניתן לטפל בבקשתו של המבקש או להעתר לה.
 
1. התחייבותה של מבני תעשייה כלפי המבקש, בחוזים שכרתה איתו, לרשום את זכות החכירה בשמו – לא הותנתה בשום תנאי: " לאחר רישום הבניין כבית משותף, מתחייבת החברה לגרום לכך כי תרשם בלשכת רישום המקרקעין זכות חכירה לגבי הנכס על שם הרוכש". ולפיכך, צודק המבקש בטענתו כי הסכסוך הכספי שבין מבני תעשייה למינהל, אינו מעניינו.ב
 
2. מבני תעשייה התרשלה במילוי חובתה כלפי המבקש, באלה:
א. הזניחה את דרישת הרישום במשך 15 שנה. התעלמה ממכתבי דרישה שקיבלה מהמינהל, כמו למשל המכתב מ – 18.5.94, בו נאמר לה לראשונה, כי קיימת אי התאמה בין זכויות בניה חוזיות לבין הבנייה בפועל.
 
ב. סירבה לשלם ב – 6.8.2003 את הסכום של 24,278.31 ₪ שנדרשה לשלם עבור דמי היתר ואת הסכום של 42,860.70 ₪ בגין דמי חכירה, ובסה"כ 74,853.93 ₪. אילו היתה משלמת במועד את הסכום הנ"ל, לא היתה נדרשת לשלם סכום של 300,000 ₪ כתנאי לרישום החכירה על שם המבקשים.
 
ג. טענה בכתב הגנתה כי המבקש "הוסיף בנייה לנכסים שהזכויות בהן הועברו לו על ידי המשיבה, זאת ללא קבלת אישור ממנה, וללא קבלת היתרים ו/או הסכמת מינהל מקרקעי ישראל" – טענה שבעליל איננה נכונה.
 
ד. סירבה להצעת בית המשפט להפקיד את הסכום הנ"ל, על מנת לאפשר את ביצוע רישום החכירה על שם המבקש עד אשר יוכרע עניין גובה התשלום שעליה לשלם למינהל.
 
3. אילו היתה מבני תעשייה מקיימת את חובתה לרשום את החכירה על שם המבקש, בשנת 1988, ודורשת זאת בחריצות הראויה מהמינהל, יש להניח שהרישום היה מתבצע אז בסכום נמוך יותר מזה הנדרש כיום ממבני תעשייה. גם אילו היתה מבני תעשייה משלמת את מה שנדרש ממנה ב – 6.8.03, או מפקידה את הסכום תחת מחאה, כפי שהוצע לה, היה הרישום מתבצע.
 
4. לאור האמור לעיל, ניתן בזאת צו המחייב את מבני תעשייה לרשום על שם המבקש את חוזה החכירה במינהל, של ארבעת החנויות שרכש ממנה בגוש 22871 חלקה 317. כמו כן, ניתן בזה צו המחייב את מבני תעשייה להפקיד בידי כונס הנכסים, עו"ד רוני מועלם, את הסכום של 74,853.93 ₪, דמי ההיתר ודמי החכירה השנתיים שנדרשו על ידי המינהל כתנאי לרישום עוד ב- 6.8.03. כמו כן, תשלם המשיבה למבקש הוצאות בצירוף שכ"ט בסך 5,000 ₪.
 
באשר לתביעת צד ג' של מבני תעשייה נגד המינהל:
 
1. עוד במאי 1988, פנתה מבני תעשייה אל המינהל בבקשה לבצע את רישום החכירה על שם המבקש. אין שום הצדקה לכך שמאז מאי 1998 לא בוצע הרישום הנ"ל. לראשונה, נדרשה מבני תעשייה לשלם דמי חכירה ודמי היתר מוגדלים, עקב בנייה חריגה ב – 6.8.03, כלומר, על בקשה לרישום העברת חכירה, שהוגשה במאי 88, ניתנת תשובה באוגוסט 2003, אחרי 15 שנה!!!
ממש דוגמה למינהל תקין.
 
2. החוזה שבין המינהל לבין מבני תעשייה הינו חוזה לטובתו של המבקש. המינהל רשם עוד ב – 26.7.98, את המבנה בפנקס הבתים המשותפים וליד תיאור היחידות, מופיע שמו של המבקש, ליד 4 יחידות. כמו כן, נעשה רישום הבית המשותף על סמך תשריט, אשר המינהל מודה, תאם את המבנה בשטח. הטענה כי התשריט לא אושר על ידי המינהל, המופיעה בסעיף 43 (4) לכתב ההגנה של המינהל, היא טענה בלתי מבוססת, מאחר והמינהל הוא אשר רשם את המבנה על פי חוק הבתים המשותפים בהסתמך על התשריט.
 
3. הסכסוך בין המינהל לבין מבני תעשייה, אינו נוגע, אפוא, לרישום הבית כבית משותף שנעשה על ידי המינהל , עוד ב – 1988. הסכסוך נוגע לשאלה, האם הבנייה שנעשתה על ידי המינהל, תואמת את זכויות הבנייה שלה על פי הפרוגרמה. לסכסוך זה אין קשר עם המבקש, אשר רשום כבר כבעל זכות ל- 4 יחידות בבית המשותף שנרשם על ידי המינהל. הוא מבקש לממש זכות זו, על ידי רישום החכירה בשמו בהעברה ממבני תעשייה.
 
אין מדובר כאן בבנייה חריגה על ידי המבקש, שנעשתה ללא היתר וצריך להרסה – כאשר ללא הריסה אין לחייב את המינהל ברישום העברת החכירה על שם המבקש. אין מדובר כאן בבנייה חריגה על ידי מבני תעשייה שהמינהל דורש להרסה ולכן ייתכן ובמקרה כזה, צודק המינהל שהוא מסרב לרשום העברת חכירה על נכס שיש להרוס חלק ממנו.
 
במקרה זה, אין המינהל דורש ממבני תעשייה להרוס את המבנים שלטענתו בנתה מעבר לפרוגרמה, המינהל דורש כסף, ויותר כסף.
 
4. הסכסוך הכספי שבין מבני תעשייה לבין המינהל אינו צריך להיות מעניינו של המבקש.
 
לדרישה זו, אין ולא כלום עם זכותו של המבקש לרישום 4 היחידות שלו, שנקנו עוד ב – 1988. היחידות הללו, לא נמצאות בשטח החריגה, והדרישה לתשלום נוסף של דמי חכירה, דמי היתר ודמי הסכמה, אינן נוגעות לו. המבקש מוכן לשלם את דמי החכירה המתייחסים ליחידות שלו.
 
5. המילים היפות שצויינו על ידי המינהל, כי "כנאמן המדינה, חלות על המינהל גם הנורמות מן המשפט הציבורי, לרבות החובה לנהוג בהגינות ובשוויון ועל פי כללי המינהל התקין" מחייבות את המינהל לנהוג בהגינות כלפי אזרח פשוט וקטן שקנה 4 יחידות במבנה בבית שאן ב – 1988, שלגביהן קיבל התחייבות לרישום זכות החכירה בלשכת רישום המקרקעין ושעקב סכסוך כספי שאינו נוגע לו, בין המינהל לבין גוף ענק, כמו מבני תעשייה, הוא איננו יכול לקבל את רישום זכות החכירה בשמו.
 
6. אין מדובר כלל במסירת אדמה השייכת לכלל הציבור, לאיזה שהוא אדם פרטי, כפי שמתאר המינהל. הצגת הסכסוך בצורה כזו, חוטאת לאמת. מדובר כאן בסה"כ בביצוע התחייבות לרישום זכות חכירה של 4 יחידות בבית משותף שכבר נרשם ע"י המינהל עוד ב – 1988. מכירת זכות החכירה למבקש נעשתה בסמכות על פי הסכם בין המינהל לבין מבני תעשייה.
 
בנסיבות אלה, מוחזק המבקש כבן ערובה בסכסוך הכספי שבין המינהל למבני תעשייה.
 
7. לאור האמור לעיל, אני מחייבת את המינהל לרשום את זכות החכירה על 4 יחידות בבית המשותף שנרשם ב – 27.5.88 בגוש 22871 חלקה 317, בבית שאן, על שם המבקש כפוף לכך שיועבר למינהל הסכום של 74,853.93 ₪ שהופקד על ידי מבני תעשייה אצל עו"ד מועלם ככונס נכסים.
 
8. לגבי יתרת הסכום, יוכל המינהל להתדיין עם מבני תעשיה ככל שיידרש.
המינהל לא ימצא את עצמו אל מול שוקת ריקה גם אם ההתדיינות הזו תיקח עוד מספר שנים. מבני תעשיה הינה גוף עתיר נכסים והון ואין חשש שבגמר ההתדיינות לא תהיה מסוגלת לשלם את דמי ההסכמה ודמי ההיתר הנדרשים ממנה. יש לזכור שכל מה שהמינהל דורש ממבני תעשיה בגלל הבניה החריגה הוא תשלום נוסף ואין הוא מתנגד לעצם הבניה החריגה שכבר אושרה. התניית רישום זכות החכירה של 4 יחידות המבקש בחיסול הסכסוך הכספי שבין המינהל למבני תעשיה שאינו נוגע למבקש ושפתרונו עלול להימשך מספר שנים – לא יגרום שום עוול למבני תעשיה. לה לא יהיה איכפת כלל אם המינהל לא ירשום את זכות החכירה של המבקש עוד מספר שנים כשם שלא היה איכפת לה שהרישום טרם נעשה קרוב ל- 20 שנה מאז רכש את היחידה הראשונה. היחיד הנפגע מכך הוא המבקש.
המינהל, נאמן המדינה, חייב לנהוג בהגינות וכך אני מצווה.
 
9. אני מורה לכונס הנכסים להפעיל את פקודת בזיון בית משפט במידה והצדדים לא יקיימו את צוי בית המשפט.
 




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דמי חכירה היוון

  2. ביטול הסכם חכירה

  3. זכויות חכירה דונם

  4. תביעה זכויות חכירה

  5. חוזה חכירה - תוקף

  6. זכויות חכירה ממנהל

  7. חוב דמי חכירה

  8. ניכוי דמי חכירה

  9. חכירת מגרש במושב

  10. ביטול חכירת נכס מקרקעין

  11. דמי חכירה באשדוד

  12. זכאות לרישום חכירה במושב

  13. אי תשלום דמי חכירה

  14. דמי היתר - הסכם חכירה

  15. נטישת חלקה - הפרת חוזה חכירה

  16. תביעה לתשלום דמי חכירה

  17. חכירה לדורות ברמת השרון

  18. איסור מכירת זכויות חכירה

  19. זכויות חכירה רשומות ל - 999 שנה

  20. מכרז לרכישת זכויות חכירה

  21. התחייבות לרשום זכות חכירה

  22. זכויות חכירה בבנין לפני חוק המקרקעין

  23. הסכם למכירת זכויות חכירה לדורות

  24. פסק דין הצהרתי זכאות זכויות חכירה לדורות

  25. אובדן דמי חכירה - סעיף 13 לפקודת הקרקעות

  26. זכויות חכירה במקרקעין בחוזה זמני - פג תוקף

  27. מחלוקת לגבי גודל שטח לפי חוזה חכירה

  28. ביטול החלטת מועצת העיר לאשר הסכם חכירה

  29. זכות חכירה במשק - שינוי רישום זכויות מבחינה פורמאלית בלבד

  30. התחייבות להקנות לחברה חלק מזכויות חכירה - בניית בניין מסחרי

  31. אי תשלום דמי חכירה למינהל מיום מסירת החזקה בדירה לקונים

  32. זכאות להירשם כבעל זכויות החכירה לדורות במגרש נוכח הסכם הפשרה

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון