איך כותבים הסכם תיווך ? אילו פרטים חייב הסכם תיווך להכיל בתוכו ? סעיף 9(א) לחוק המתווכים, תשנ"ו - 1996 קובע כי מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת. ואכן עשה השר שימוש בסמכותו זו על ידי התקנות ב - 1997 הקובעות את "פרטי החובה" בהזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין. ע"פ סעיף 9(א) הדורש "לפחות" את הכללתם של הפרטים המנויים כגון (1) שמות (2) כתובות (3) מספרי תעודת זהות של המתווך (4) מספרי תעודת זהות של הלקוח (5) סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון:"שכירות", "מכירה"; (6) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; (7) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב. לא זו אף זו, קובע סעיף 14(2) לחוק כי תביעה בגין דמי תיווך תשולם אך למי אשר עסקת התיווך בשמה הוא תובע מלאה אחר הוראות ס' 9 לחוק. בית המשפט ציין בפסיקתו כי הסכמה מצד הנתבעים, לכך שפרטים מסוימים ימולאו לאחר מכן, אינה יכולה להתקבל ולהכשיר את תביעתה לדמי תיווך. בית המשפט פסק כי תכליתו של סעיף 9(א) לחוק המתווכים אינה מאפשרת את "השלמת" פרטי הסכם התיווך הרלוונטיים לאחר חתימת ההסכם ע"י הלקוח, אלא אם כן הלקוח יחתום באופן מפורש ליד ההוספה הנדונה. מעיון בהוראותיו של החוק עולה מפורשות כי מתווך "לא יהיה זכאי לדמי תווך" אלא אם כן כללה פעולת התווך הזמנה בכתב שבה "נכללו כל הפרטים" כפי שיקבע שר המשפטים. גם עיון בכותרתו של סעיף 1 לתקנות מורה כי קיימים "פרטי חובה" בהזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין בכתב, ובהמשך מציין הסעיף כי בין פרטים אלו יכללו "לפחות" פרטי הנכס נשוא העסקה המבוקשת. העדר פרטים בהסכם תיווך הסוגיה של הקפדה דווקנית על מילוי מלוא הפרטים הנקובים בתקנות, מזכירה באורח אנלוגי את הסוגיה של דרישת "מסמך בכתב" נשוא סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט -1969.בתחילה היתה הקפדה מוחלטת על דרישת הכתב על כל דקדוקיה, כאשר הטעם לכך הינו "רצינות העיסקה" וקביעה כי מדובר בדרישה קונסטיטוטיבית ולא ראייתית בלבד. אלא שבמהלך השנים, כאשר הסתבר כי דרישה זו עלולה להיות מנוצלת לרעה, חלה נסיגה במקרים המתאימים. הדברים נעשו בעקבות החקיקה בדיני החוזים לפיה ניתנים להשלמה פרטים חסרים בחוזה ע"י פניה לחוק או לנוהג (סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג- 1973). נראה באופן כללי ניתן לומר כי חוק המתווכים הוא חוק קוגנטי ואין לאפשר השלמת פרטים ואין לעשות היקש מהפירוש הנרחב אשר ניתן בפסיקה לדרישת הכתב הקבועה בסעיף מס' 8 לחוק המקרקעין. דרישת הכתב בעסקה במקרקעין מנומקת בדרך כלל משום חשיבות העסקה ורצינותה, כדי להרתיע אדם מלהתחייב בחיפזון ובקלות דעת, ולגרום לו להקדיש מחשבה נוספת לבחינת רצונו האמיתי. חשוב לזכור כי גישת בית המשפט היא כי תכליתו של חוק המתווכים החדש הינה להגן על הצרכן. הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנות המתאימות לרוכשים בכוח, קיים גם ברמה העקרונית וגם כצו השעה. מבחינה זו, ראוי למקם את חוק המתווכים בין שאר החוקים "הצרכניים", או חוקים אחרים, שחלקים מתוכם בעלי היבט "צרכני". בכולם, מתערב המחוקק בחופש העיסוק וחופש החוזה וההתקשרות, עד כדי ביטול עצם ההתקשרות, או ביטול נפקויות והשלכות מסוימות הנובעות ממנה. אין בכל אלו , אלא כדי להעיד באופן שאינו משתמע לשני פנים כי הוראתו של ס' 9(א) לחוק המתווכים וס' 14(2) המתנה את תביעת דמי התווך בקיומו הנם קוגנטיים ובלתי ניתנים להתנאה. קביעה זו תואמת פסקי דין שניתנו בבתי משפט שלום בארץ. אם לא די בכך הרי שעיון בהצעת חוק המתווכים מורה כי השירותים הניתנים על ידי המתווך לציבור הנם בעלי ערך חיוני בכלכלה המודרנית , בנוסף, חסר הלקוח ההדיוט בדרך כלל את הכלים לשפוט ולהעריך את הנכס המוצע ובמקרים רבים מנוצל חסך זה לרעה, ועל כן צודק ומחויב, בשם ההגנה על הצרכן, הצבת סף קוגנטי בדבר אמינות ומקצועיות גבוהה יותר ממציאי השירות. חוזההסכם תיווךתיווךשאלות משפטיות