שתיקת הבעלים לגבי שימוש במקרקעין

שתיקת הבעלים לגבי שימוש במקרקעין 1. התובעים, הרשומים כבעלים של חלקות 35,36 בגוש שומה 3028 בחיפה (להלן: "הנכס"), הגישו תביעה לפינוי הנתבע מהמקרקעין, וכן תביעה לדמי שכירות ראויים עבור 7 השנים שקדמו להגשת כתב התביעה. 2. הנתבע טען כי הוא דייר מוגן בנכס מאז 9.2.88 . 3. זיהוי הנכס 3.1 על דעת הצדדים מונה בהסכמה מומחה מטעם בית המשפט, אשר היה אמור לזהות את החלקות נשוא הדיון בשטח, וכן לוודא מיקום אחזקת הנתבע במבנים אשר בחלקות אלו. 3.2 המומחה הסתמך על מפת מדידה של המודד ברמן, מעודכנת למרץ 98, אשר הומצאה לו על ידי הנתבע. (נספח ג' לתצהיר נ / 2 ). 3.3 המומחה זהה את החלקות במפת הגוש. גוש השומה הוא 3028 וקיים זיהוי נוסף של גוש 10850 . מדובר ברצף קרקעי של שתי חלקות המשתרע בין הרחובות יהודה הלוי- אבן גבירול, בשכונת ארד אל יהוד בחיפה. המומחה מצא כי בחלקה 36 אין מבנים. לגבי חלקה 35 - מצא המומחה מבנה בשטח מקורי של 28 מ"ר (שמסומן במשבצת מנוקדת בתשריט המדידה). במקום נמצאו שרידים של מבנה עתיק בן קומה אחת צמוד קרקע. בחלקה זו מצויות סככות קלות . המומחה מצא כי הנתבע משתמש במקום לצורך אחסון פתוח. הנתבע אישר בתצהירו כי הוא מציב על החלקות מכולות ומנהל שם את עסקיו שנים רבות. (עסק מסחרי לחומרי בנין(ס' 3, 4 לנ / 2 ). 4. בעלות 4.1 הוצגו נסחי רישום של החלקות.(נספחים לת / 1 ). בחלקה 36 התובעים 4,5 הינם בעלים רשומים מיום 1984, ובעלותם של התובעים 1-3 בחלקה זו נרשמה בדצמבר 1991. בחלקה 35, רשומים כבעלים התובעים 1-3 מאפריל 1992. 4.2 מר כלפון העיד כי הבעלות היא מכח ירושה , שכן אביו ודודו היו הבעלים של חלקות אלו, בהתאמה. 5. האם הנתבע הינו דייר מוגן בנכס ? 5.1 הנתבע בקש לטעון כי הוא דייר מוגן בנכס, מכח שרשרת הזכויות הבאה : א. לטענתו במקום היה דייר מוגן בשם אליהו מזרחי ב. אליהו מזרחי העביר את זכויותיו כדייר יוצא לדיירת נכנסת בשם ביטון דדה לפי הסכם מיום 5.2.76. (נספח ב' לנ / 2). ג. ביטון דדה מכרה את הבית והחצר לנתבע תמורת 4000 ₪ לפי הסכם מיום 9.2.88 . 5.2 הנתבע לא הראה כי אליהו מזרחי הנ"ל היה דייר מוגן בנכס. לא הובאה בענין זה כל ראיה. גם חקירת התובע לא העלתה מאום בענין זה. התובע ציין בחקירתו במפורש כי כל שידוע לו מסיפורי אביו הוא כי היה דייר במקום שאביו סרב לקבל ממנו כסף כדי שלא להכיר בו כדייר מוגן. התובע גם לא ידע לאיזו תקופה לייחס זאת. (עמ' 7 לפרטיכל). עוד ציין התובע כי אביו היה איש חלש, שלא רצה להגיע למריבות ומדנים, וזו הסיבה שלא פעל לפינוי הדייר. (עמ' 8 לפרטיכל). משלא הוכחה דיירות מוגנת בתחילתה של השרשרת, ניתן היה לכאורה לסיים את הדיון כאן. 5.3 גם אם היה הנתבע מצליח להראות כי אותו אליהו מזרחי היה דייר מוגן, הרי שלא הראה כי זכות הדירות המוגנת הועברה לגב' ביטון דדה. הוצג הסכם בין דייר יוצא לדייר נכנס משנת 1976, שמתוכנו ברור שאין עליו הסכמת הבעלים. בס' 10 להסכם נכתב כך - "הדייר הנכנס מצהיר בזה כי הוא נוטל על עצמו ההתחייבות להשיב (צ"ל להשיג) הסכמת בעה"ב (באם ימציא) לביצוע עסקה זו וישא בכל ההוצאות הכרוכות בכך". הנתבע לא הוכיח כי באה הסכמת הבעלים לגבי העסקה. נהפוך הוא. התובע העיד כי אביו מעולם לא הסכים לקבל כסף מהדייר (ס' 9 לפרטיכל). 5.4 חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב 1972 קובע דרך מפורטת שבה על דייר יוצא ומוצע שלא הגיעו להסכם עם בעל הבית לפעול. יש לשלוח לבעל הבית הצהרות בכתב של הדייר היוצא והדייר המוצע, על בעל הבית להשיב בכתב בתוך 30 יום כשנשמרת זכותו של הדייר היוצא לפנות לבית הדין על מנת שיתיר לדייר המוצע לקבל את החזקה בנכס. הנתבע לא הראה כל מסמך שהוחלף בין הדייר היוצא והבעלים, ולא הראה את תשובת הבעלים. ב"כ הנתבע טען כי הסכמת הבעלים יכול שתנתן בע"פ , ומתייתר הדיון המשפטי בטענה זו שכן גם לא הוכחה הסכמת הבעלים שניתנה בע"פ. לא הוכחה הסכמה של הבעלים להחלפת דייר מוגן, וזאת בהנחה (שאף היא לא הוכחה) שהדייר הראשון אומנם היה דייר מוגן.גם בכך היה די כדי ללמד שלנתבע אין זכויות כדייר מוגן. אם ירצה הנתבע להסתמך על כך ששתיקת הבעלים כמוה כהסכמה, הרי שחוק הגנת הדייר הסדיר בצורה מפורשת מצב של שתיקת הבעלים, מבלי לפרש זאת כהסכמה. ס' 93(4) לחוק קובע כי במקרה של שתיקת בעל הבית, דהיינו שלא השיב להצהרות שנשלחו אליו, רשאי הדייר היוצא לבקש מבית הדין פסק דין המרשה לדייר המוצע לקבל את החזקה במושכר. דהיינו - במצב שנשלחות הצהרות לבעל הבית ואין תשובה ממנו - גם אז אין זכות בנכס, אלא לאחר דיון בבית הדין. על אחת כמה וכמה כשבכלל לא נשלחות הצהרות לבעל הבית ולא מוכח שהוא יודע על כוונת החלפת הדיירים. 5.5 הנתבע טוען כי רכש את הנכס מהדיירת המוגנת בשנת 1988. גם טענה זו דינה להדחות מהטעמים הבאים : א. לא הוכח כי גב' ביטון דדה היתה דיירת מוגנת בנכס, ולכן איננה יכולה להעביר הלאה זכויות שאין לה. ב. גם אם יטען שהיתה דיירת מוגנת, הרי קיים מנגנון להכנסת דייר חדש המוסדר בחוק הגנת הדייר. בהסכם בין הצדדים (נספח א' לתצהיר נ/2) אין כל מנגנון כזה. גב' ביטון פשוט "מוכרת" את הבית והחצר. אין כל הוכחה שיש הסכמת הבעלים להכנסת דייר חדש, הסכמה שדרושה על פי חוק הגנת הדייר. ג. לגב' ביטון לא היו כל זכויות בחצר גם לפי ההסכם הקודם משנת 1976, (נספח ב' לנ/2) שהתייחס אך ורק לדירה בת אחד וחצי חדרים, מטבח ונוחיות. משלא היו לה מלכתחילה כל זכויות בחצר, הרי שגם לא יכלה למכור זכויות כאלו. ד. חלקה 36 הינה חלקה ללא מבנה ועפ"י ס' 3 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972, לא תחול עליה הגנת החוק אלא אם הושכרה לפני שנת 1955. ההסכם משנת 1976 מדבר על שכירות של דירה, ואין ראיה על השכרת חלקה 36 לפני שנת 1955. 5.6 הנתבע פעל כאילו מדובר בנכס שהוא הפקר. טענתו כי הוא דייר מוגן בנכס מקפלת בתוכה את העובדה שידע כי יש בעלים לנכס. מנסח הרישום שהוצג עולה כי כבר בשנת 1984 היה רשום שמם של תובעים 4,5, כבעלים של חלקה 36, ואם אכן רצה הנתבע לדעת אודות הבעלות יכול היה לעיין בנסח רישום המקרקעין. יחד עם זאת, ההסכם שחתם עם גב' ביטון, מתעלם מקיומם של הבעלים. 5.7 ב"כ הנתבע טען כי העובדה שאבי התובעים לא פעל כל העת כנגד הנתבע, מלמדת על כך כי לנתבע זכויות של דייר מוגן בנכס. יצויין כי כל אותה העת הנתבע לא שילם דמי שכירות לבעלים וגם לא הפקיד סכום כסף בעבור דמי שכירות בקופת ביהמ"ש. זכויות של דיירות מוגנת, שהן זכויות מכח חוק ספציפי המתנה תנאים לתחולתו, אינן נוצרות יש מאין, משתיקה של בעלים. מלכתחילה כניסת הנתבע לנכס לא הוכחה ככניסה במסגרת הדין הקיים. התובע טען כי לא ידע על זהות היושב במושכר, ולא קיבל ממנו מעולם דמי שכירות. אין לראות במחדלו לפעול לפינוי קודם לשנת 2000, משום הענקת זכות של דיירות מוגנת לנתבע, שכן מעולם לא נקשרו קשרי שכירות בין התובע לנתבע, ומהתנהגות התובע לא ניתן ללמוד על כוונה לראות את הנתבע כדייר מוגן. 5.8 הנתבע לא הראה כי יש לו זכויות של דייר מוגן בנכס. 6. טענה של בר רשות 6.1 הנתבע הבליע בתצהירו בעקיפין טענה כי הוא בר רשות בנכס, טענה שלא בא זכרה בכתב הטענות, אך לא הושמעה טענה של שינוי חזית. 6.2 הנתבע טוען כי הוא יושב במקרקעין מכח רשות שנתנו לו הבעלים, דהיינו הינו "בר רשות". רשות כאמור הינה נעדרת כוונה להקנות זכות כלשהי בכנס ותוכנה של רשות כאמור נלמד מההסכם שבין הצדדים. המאפיין רשות כזו הינה האפשרות לבטלה בכל רגע נתון. 6.3 הנתבע מבקש ללמוד על מתן הרשות משתיקת הבעלים ומאי מחאתם על כך שהוא עשה שימוש בנכס במשך שנים, כאשר בנסיבות הענין ניתן היה לצפות להתנגדות הבעלים. אכן, ישנם מקרים בהם אין צורך בהסכם מפורש וניתן ללמוד מהתנהגות הבעלים כי הסכימו והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. "העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי, למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רשיון מכללא שלא היה קיים מלכתחילה"… "אין צורך להדגיש שרשיון מכללא כזה הינו רשיון חינם גרידא לתקופה בלתי מוגדרת שאותו רשאי בעל המקרקעין לבטל בכל עת". (ע.א. 32/77 אלאסף טבוליצקי נ. בית כנסת ובית מדרש החסידים, פד לא (3) עמ' 210 בעמ' 214). זוהי הרשות מכוחו של השתק (ראה מאמרה של פרופ' זלצמן "רשיון במקרקעין" הפרקליט מ"ב חוברת א', עמ' 24), וראה בג"ץ 45/71 קרושבסקי נ. ראש העיר, חברי המועצה פד כה I, עמ' 792 בעמ' 797, דברי כב' השופט זוסמן - "מתן רשות לשימוש במקרקעין אינו צריך מילים מפורשות רשות כזו... "יכול להשתמע ממנהג הארץ". הרשות יכול שתינתן ע"י הודאה בשתיקה המעידה על כך שהבעלים השלים עם המעשה". (שם ידעו עושי דברה של העיריה על עסקם של העותרים על גדת הירקון בתחום שטח ציבורי, ובמשך תקופה ארוכה לא מחו על כך. נקבעה הסכמתם שבשתיקה למתן רשות במקרקעין). 6.4 הנתבע יושב במקרקעין מאז שנת 1988. התובע 3 העיד כי ידוע היה לו שאביו לא פעל לפינוי הנתבע בשל כך שלא אהב ריב ומדון והיה אדם חלש (עמ' 8 לפרטיכל). בשנת 1990 נפטר אבי התובע. התובע מס' 3 אישר כי משנת 1991 ידע על הנכס שהשאיר אביו ועל קיומו של דייר במקום. (עמ' 5 לפרטיכל). התובע 3 טען כי ניסה להשיג את הדייר, אך זה נעלם מפניו. עובדה היא שאין כל ראיה בכתב או אחרת על כך שדרש מהדייר לעזוב את המקום, ולו בהדבקת מכתב על דלת המקום (עמ' 6 לפרטיכל). שנים ארוכות לא פעלו התובעים או חלק מהם על מנת להביא לידיעת הדייר שאינם מסכימים לישיבתו במקום, ולשימוש שהוא עושה בנכס. המכתב הראשון שנשלח בענין זה לדייר הינו מכתב של עו"ד גושן שקדם להשגת התביעה (עמ' 6 לפרטיכל). לא הוצג בפניי מכתב זה או תאריכו. המועד הראשון, אם כן שהוכח לגביו כי התובעים אינם מסכימים לשהיית הנתבע במקום, הינו יום הגשת התביעה, 23.02.00. (ע.א 50/77 אליהו מזרחי נ. אפללו, פ"ד לא 3 עמ' 433). 6.5 ניתן לפרש שתיקתם המוחלטת של התובעים לאורך שנים כמתן רשות מכוחו של השתק לנתבע, לישב במקרקעין, ולפיכך היה הנתבע בר רשות במקרקעין. 7. דמי שכירות ראויים 7.1 המומחה מטעם בית המשפט העריך את דמי השימוש בנכס לצורך אחסון פתוח בסך של כ-490$ לחודש. הערכה זו לא נסתרה. 7.2 התובעים הגישו תביעתם לדמי שכירות ראויים בעבור בתקופה של 7 שנים שקדמו ליום הגשת התביעה. משקבעתי כי היה הנתבע בר רשות במקרקעין, ולא הוכח כי רשות זו הותנתה בתשלום כלשהו, אין חובה על הנתבע לשלם דמי שכירות ראויים בעבור התקופה הקודמת להגשת כתב התביעה. 7.3 התובעים בקשו בכתב תביעתם המתוקן פיצול סעדים לגבי תביעת דמי השכירות, כנראה על מנת לגבות את יתרת דמי השכירות מיום הגשת התביעה עד למועד הפינוי. 7.4 ניתנת לתובעים הזכות לפיצול סעדים. 7.5 בגין התקופה הקודמת להגשת התביעה, אין חובת תשלום על הנתבע בגין דמי שכירות ראויים. קיימת חובת תשלום מיום הגשת התביעה ועד הפינוי בפועל. 8. לסיכום 8.1 לנתבע אין זכויות בנכס, ועליו לפנות את הנכס בתוך 60 יום מהיום, ולהשאירו כשהוא נקי מכל אדם וחפץ. 8.2 הנתבע ישא בשכ"ט ב"כ התובעים בסך של 7,500 ₪ + מע"מ. 8.3 הסכום ישולם בתוך 30 יום מהיום. 8.4 תשומת לב הגזברות כי בתיק לא שולמה מחצית אגרה שניה ועל התובעים לשלמה. תשולם האגרה על ידי התובעים, יהיו זכאים להשבתה על ידי הנתבע. מקרקעיןשימוש במקרקעין