להלן תביעת פינוי בעילת שינויים במבנה בחנות בשכירות: פסק-דין 1. מהות התביעה: בפני תביעה ותביעה שכנגד. התביעה עניינה פינוי וסילוק ידם של הנתבעים, משתי חנויות ומחסן, המצויים בקומת הקרקע, בבית שברחוב נחלת בנימין 84 [להלן: "החנות" או "המושכר"], והידועים כחלקה 45, גוש 6931 [להלן: "הבית" או "הבניין"], ולהשבתה לתובעת כשהיא נקייה מכל אדם וחפץ מטעם הנתבעים, וכן תביעה כספית בסך של 13,899 ₪. התביעה שכנגד עניינה תביעה כספית, בה מבקשים התובעים שכנגד לחייב את הנתבעת שכנגד לשלם להם סך של 85,235 ₪ פיצוי כספי בגין נזקים. 2. עיקרי המסכת העובדתית: הנתבעים מחזיקים בחנות כדיירים מוגנים, על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1972[להלן: "החוק"], בהתאם לשני חוזי שכירות נפרדים. האחד משנת 1990 [להלן: "החוזה משנת 1990"], והשני משנת 1986 [ להלן: "החוזה משנת 1986]. [צורפו נספחים ב[1] וב[2] לכתב התביעה]. 3. הפלוגתאות בין בעלי הדין: בתביעה הראשית טיעוני התובע: א. הנתבעים הפרו את סעיף 9 לחוזה השכירות, בין היתר, בכך שבנו דלתות ופרצו חלונות נוספים למושכר, וביצעו שינויים מהותיים במבנה המושכר ללא כל הרשאה, דבר המקנה לתובעת עילת פינוי על פי סעיף 19 לחוזי השכירות. ב. הנתבעים הפרו את חוזי השכירות, בכך שאינם משלמים את דמי השכירות החלים עליהם, לפי תנאי השכירות והחוק. ג. הנתבעים הפרו את תנאי השכירות, בכך שלא שילמו לתובעת תשלומים בגין השתתפות בהוצאת שיפוץ הבית, בהתאם להוראות סעיף 68 לחוק הגנת הדייר, כמפורט להלן: 1. בתאריך 27.02.92 נדרשה התובעת על ידי עיריית ת"א-יפו לבצע בבית תיקונים שונים, הנדרשים להחזקת הבית במצב תקין, כהגדרתם בתקנות הגנת הדייר [החזקת הבית ותיקונים], התשל"א-1971 (צורף נספח ג' לכתב התביעה). 2. בתאריך 28.02.93 נתקבלה אצל התובעת חוות דעת מומחה המפרטת את התיקונים הנדרשים בבית [צורף נספח ד' לכתב התביעה]. 3. התובעת ביצעה את עבודות השיפוצים כנדרש, ושילמה בגין כך לקבלנים ונותני שירותים שונים, סך של 92,100 ₪ [העתק הקבלות נספח ה']. 4. חלקם היחסי של הנתבעים בהוצאות התיקונים מגיע לכדי 8.372 ₪. בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום הוצאות הכספים ועד יום הגשת התביעה התווספו 5,627 ₪. לפיכך, יתרת חוב הנתבעת לתובעת, בגין עילה זו, מגיע לכדי 13,899 ₪. טיעוני הנתבעים: א. לפי סעיף 25 לחוזה השכירות משנת 1990, הנתבעים היו רשאים לבצע שיפוצים במושכר במשך תקופה של 18 חודשים, עד ליום 30.06.92, והתובעת קבלה תשלום עבור הסכמה זו. ב. השינויים שעשו הנתבעים במושכר היו באישור התובעת. ג. בשנת 1991, במהלך השיפוצים, נפרצה דלת חירום לחנות, מאחר והיציאה היחידה מהחנות היתה דרך המעלית. מר חזי גולן, שהוא נציגה ומיופה כוחה של התובעת, היה נוכח במקום בזמן השיפוצים. ד. כשלוש שנים שלאחר התקנת הדלת, בזמן השיפוצים שנערכו בבניין, סתמה התובעת את דלת החירום, וזאת בניגוד להסכמת הנתבעים, ובכך גרמה לסיכונם של הנתבעים ועובדיהם. ה. הנתבעים לא הפרו את הסכם השכירות, ובהתנהגות התובעת על ידי הסכמתה לקבל דמי שכירות במהלך כל התקופה, ללא מחאה, ויתרה על הטענה, כי הנתבעים הפרו את חוזה השכירות. ו. לחלופין, מבקשים הנתבעים לתת להם סעד מן הצדק. בתביעה שכנגד טיעוני הנתבעים [התובעים שכנגד]: 1. במהלך שנת 1993-1994, ביצעה הנתבעת שכנגד, שיפוצים בבניין, כתוצאה מהשיפוצים הנ"ל, נגרמו לתובעים שכנגד נזקים רבים כמפורט להלן: השתתפות עצמית, שולמו לחב' הביטוח על ידי התובעים שכנגד, עבור השתתפות בהוצאות תיקון הנזקים שנגרמו עקב הגשמים ונזילות המים לתוך המבנת בחורף 1994. 1,036 ₪ א. הוצאות עבור תיקון לוחות האסבסט וזיפות הגג בחורף 1996, לשם הקטנת הנזק שנגרם לתובעים שכנגד. 2,800 ₪ ג. נזקים למושכר בשנת 1995, עקב נזילה ופיצוץ של צינור באחת החנויות בקומות העליונות שבבעלות הנתבעת שכנגד אשר גרמו לנזילות מים נוספות, וגרמו נזק לשולחן הגזירה, בגדים, מזכירה אלקטרונית, ומחשב כיס. 5,364 ₪ ד. עבור שכירת מחסן חילופי על ידי הנתבעים שכנגד לתקופה שמיום 01.07.94 ועד 30.06.95, בגובה של 700$ לחודש X 10 חודשים ותשלומי ארנונה בסכום של 400 ₪ לחודש X 10 חודשים עבור המחסן החלופי. 24,500 ₪ ה. עלות הכשרת צינורות לאחסון בגדים. 2,000 ₪ ו. פגיעה במוניטין, עוגמת נפש ונזק כללי. 40,000 ₪ ז. ח. סה"כ הנזק שנגרם לתובעים שכנגד הוא 79,700 ₪, בצירוף הפרשי ריבית והפרשי הצמדה בסך של 5,535 ₪ ובסה"כ 85,235 ₪ טיעוני התובעת [הנתבעת שכנגד]: הנתבעת טוענת כי לא נגרם כל נזק למושכר בעקבות עבודות השיפוצים בבניין. עבודות השיפוצים בוצעו בהתאם לדרישות העיריה על ידי קבלן ואין לתובעים עילת תביעה כלפי הנתבעת בגין עבודות שבוצעו על ידי אחרים. לא ידוע לנתבעת על כל אירוע של נזילת מים בשנת 1995, וגם אם ארעו נזילות מים הרי שהן ארעו בשל תחזוקה לקויה מצד התובעים ולא באשמת הנתבעת. חובת תחזוקת המושכר לרבות תחזוקת הגג מוטלת על התובעים שכנגד ולא עליה. 4. המסכת הדיונית: בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובעת: עת/1, מר חזי גולן, נחקר על תצהירו ונספחיו, ת/1. עת/2, גב' גילה גבריאלי, נחקרה על תצהירה, ת/2. כמו כן הוגשו: תעודת עובד ציבור, סומן ת/3. תעודת עובד ציבור, סומן ת/4. מטעם הנתבעים: עה/3, מר אורי דרויש, נחקר על תצהירו ונספחיו נ/3. כמו כן הוגשו: מכתב מיום 02.06.96, סומן נ/1. מכתב מיום 02.09.96 סומן נ/2. בתיק בית המשפט מצויה קלטת אשר אין כל התייחסות לגביה בפרוטוקול, לא הוצגה באולם בית המשפט ולא ניתן לייחס לה משקל ראייתי. בתום הבאת הראיות, הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות, שקלתי את העדויות השונות, בחנתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה, כי יש לדחות את התביעה לפינוי, ודין התביעה שכנגד להידחות. להלן נימוקיי להכרעתי זו: 6. העדר יריבות הנתבעים טוענים, כי משנרשמה הערת אזהרה מיום 11.10.89 לטובת גולן יחזקאל, גולן נטע-זהבה, וגולן ישי, כמפורט בנסח הטאבו שצורף לכתב התביעה, הרי שהתובעת אינה הבעלים של המושכר ואין יריבות בין הצדדים. ברם, בידוע הוא, כי אין ברישומה של הערת האזהרה, כדי לפגוע במעמדה של התובעת, כבעלת המושכר, עד אשר תסתיים העסקה [אם נעשתה כזו], והרישום יועבר על שמם של גולן יחזקאל, נטע זהבה וישי. הלכה מושרשת היטב היא, כי הערת האזהרה אינה זכות קניינית, וכפי שציין כב' השופט לנדאוי: בע"א 168/76 אטיאס נ' הממונה על המרשם, פ"ד ל[3], בעמ' 572]. "אין הערת האזהרה בבחינת זכות במקרקעין, כי כל עיקרה אינה אלא שיטת מחסום בפני רישום עיסקאות במקרקעין למען שמור על כוחו של החיוב החוזי לרישום עסקה פלונית. זוהי, איפוא, זכות שלילית מעצם טיבעה למנוע מאחרים רכישת זכות קניינית במקרקעין, ואין היא כשלעצמה יוצרת זכות בעלת תוכן קנייני למאן דהוא". [הדגשה שלי - א.ג.]. כמו כן בידוע הוא, כי: "רק הרישומים בפנקסי המקרקעין המתנהלים בלשכות רישום המקרקעין, הם המחייבים על פי החוק... עיסקה במקרקעין טעונה רישום בפנקסי המקרקעין, והעסקה נגמרת ברישום. כל עוד העסקה לא נגמרה ברישום, אין לקונה זכות קניינית במקרקעין, אלא זכות חוזית בלבד.". [ראה: אריה אייזנשטיין ,"יסודות והלכות בדיני מקרקעין", חלק ראשון, המרשם והפעולות במקרקעין, בורסי - הוצאה לאור של ספר משפט, עמ' 80]. לפיכך, כל עוד התובעת היא הרשומה בפנקסי המקרקעין, כבעלת המושכר וכל עוד גולן יחזקאל, נטע-זהבה וישי, אינם רשומים בפנקסי המקרקעין, הרי שהיא בעלת המושכר ולפיכך קיימת יריבות בין הצדדים. 7. עילת פינוי בגין עשיית שינויים במושכר: א. לטענת התובעת, הנתבעים ביצעו שינויים במושכר, תוך הפרת חוזה השכירות. בכתב התביעה, טענה התובעת, כי הנתבעים ביצעו שינויים במושכר על ידי בניית דלתות ופריצת חלונות נוספים במושכר, ברם בסיכומיה פירטה התובעת את השינויים שבוצעו לטענתה כדלהלן: התקנת מעלית. סיפוח חלקים של חדר המדרגות בקומת הקרקע. הגבהת הגג וסיפוח הקיר החיצוני שמתחתיו. 4 ביטול חלונות חיצוניים בחדר המדרגות. 5. שינוי יסודי במערכת הביוב. 6. פריצת דלת מקיר קומה א' של חדר המדרגות אל תוך חנות הנתבעים. ב. סעיף 131[ב] לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי: [1] ... [2] הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". 8. ניתוח הסעיף: עילת הפינוי של "עשיית שינויים במושכר", איננה מצוייה במסגרת העילות המופיעות בסעיף 131 לחוק, ועל כן על הטוען להתקיימותה , להוכיח שלושה תנאים מצטברים: [א] תנאי מפורש בחוזה השכירות אוסר על עשייתם של שינויים במושכר [להלן: "התנאי הראשון"]. [ב] תנאי זה הופר על ידי הדייר [להלן: "התנאי השני"]. [ג] הפרת התנאי הנ"ל מעניקה לבעל הבית את הזכות [על פי תנאי השכירות] לתבוע את פינוי הנתבע מהמושכר [להלן: "התנאי השלישי"]. [ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין גינוסר, עמ' 65, להלן: "בר אופיר"]. נפנה כעת ונבדוק, האם התקיימו יסודות עילה זו: 9. האם התקיים התנאי הראשון: סעיף 9 לחוזי השכירות קובע: "9. השוכר מתחייב לא לשנות את מבנה המושכר באיזה אופן שהוא, וכן לא להוסיף לו כל מבנה בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר..." כלומר, התנאי הראשון , התקיים. 10. האם התקיים התנאי השני: אמנם, קיים סעיף האוסר על עשיית שינויים במבנה המושכר, ברם בחוזים האמורים קיימים תנאים מיוחדים, המתירים עשיית שיפוצים במושכר כדלקמן: בחוזה משנת 1990 נכתב בסעיף 25 כך: "25. א. השוכר יהא רשאי לחבר את המושכר על פי הסכם זה למושכר המוחזק על ידו באותו בניין על פי חוזה שכירות מיום 23.9.86, וכמו כן לשפץ את המושכר , כולל ריצוף והתקנת ויטרינה חדשה...". כמו כן, בתנאים המיוחדים שבחוזה משנת 1986, נכתב כך: "27. המשכיר מתיר לשוכר לערוך שיפוצים בחדר המדרגות, בחדר השירותים ובפנים המבנה ובלבד לא ייעשה כל שינויים במבנה...". אמנם, ישנם סעיפים המתירים עשיית שיפוצים, אך ישנו, כאמור, סעיף נוסף האוסר על עשיית שינויים במבנה המושכר. התובעת טוענת, כי נעשו שינויים במבנה המושכר, ברם כל השינויים שנעשו, גם אם מהווים שינויים במבנה המושכר נעשו בהסכמת התובעת או מי מטעמה ובידיעתם. משלא הביעו כל מחאה על עשיית השינויים האמורים, ומשהגישו התביעה כעבור מס' שנים מיום עשית השיפוצים, הרי שהביעה התובעת ומי מטעמה את הסכמתה לעשיית שינויים אלו, והביעה ויתור על זכותה לדרוש פינוי הנתבעים. ההנחה המונחת ביסודה של תורת הויתור הוא שבעל הבית רשאי לבטל חוזה שכירות ולתבוע פינוי, אם אמנם הפר הדייר, תנאי מתנאי השכירות שהפרתו מקנה לבעל הבית, על פי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי המושכר, אולם אם בעל הבית אינו עומד על זכותו זו, הרי היא בטלה מחמת ויתור. ידיעתה של התובעת על עשיית השיפוצים עולה מן העדויות השונות, כמפורט להלן: א. מעדותו של מר חזי גולן עת/1, עולהכי הוא היה במושכר בעת השיפוצים וכי ידע על עשייתם, וכך: "... במהלך השיפוצים של דרוייש הייתי מעת לעת בנכס... השיפוצים האסורים שהוא עשה לאחר מכן, גם מעת לעת ראיתי אנשים בונים". [פרוטוקול מיום 04.03.2001, עמ' 17 שורות 8-10] וכן: "ש. אתם טוענים כי לא היה תשריט בסעיף 11 ה' - איך אתה יכול להסביר לי כי משנת 91, ביצוע העבודות,לא הוצאתם מכתב כי לא עובדים עם תשריט? ת. אין לי תשובה על כך...". [פרוטוקול מיום 04.03.2001, עמ' 19 שורות 25-24, וכן עמ' 20 שורה 1]. וכך מעיד עת/1 מפורשות כי ראה את העבודות מתבצעות בזמן ביצוען: "... אני השכרתי, אני חושב קודם, כי ראיתי את העבודות מתבצעון בזמן ביצוען". [פ' מיום 04.03.2001, עמ' 20 שורות 18-19] ב. מעדותה של התובעת, עת/2, הגב' גילה גבריאלוב, עולה כי בנה, אשר פעל מטעמה, היה בעת השיפוצים שעשה הנתבע בבניין. קרי: אף על פי שהתובעת ידעה על השיפוצים שנעשים במושכר, היא שתקה. "ש. האם נכון שעל פי ההסכם הנתבעים רשאים היו לבצע שיפוצים במבנה? ת. כן. אני מפנה לחוזה ובו כתוב מה מותר לו לבצע. ש. בנך חזי היה בעת השיפוצים של הנתבע בבניין? ת. לעיתים. ש. מדוע אם אתם טוענים כי הוא ביצע דברים שאסור לו לבצע, מדוע הוא לא עצר בעדו? ת. הוא העיר לו". [פרוטוקול מיום 04.03.2001, עמ' 25 שורות 19-13] בנוסף לאמור לעיל, הרי שממוצגים נ/1 ונ/2, הם המכתבים ששלח ב"כ התובעת אל ב"כ הנתבעים משנת 96, עלה כי התובעת או מי מטעמה, לא עשו דבר כנגד השיפוצים שביצע הנתבע. במכתבים האמורים, התובעת פנתה אל הנתבע במכתב, בו ציינה כי עליו לפנות את המושכר בשל אי תשלום דמי השכירות, אך לא ציינה דבר לעניין טענתה בדבר עשיית השיפוצים במושכר, וכך: "עליו לפנות את המושכרים שבחזקתו בשל אי תשלום דמי שכירות". משלא פנתה התובעת אל הנתבע שיפסיק את השיפוצים, לא הביעה מחאה ולא אמרה דבר על עשייתם של השיפוצים במושכר, הרי שמשתיקתה נלמדת הסכמתה לשינויים הנטענים על ידה. עוד טוענת התובעת, כי משלא עמדו הנתבעים בתנאי של קבלת רשיונות לשם פתיחת העסק ועשיית השיפוצים, ומשלא חתמה התובעת על התשריט, הרי שהנתבעים הפרו את החוזה. ברם, אף על דרישה זו ויתרה התובעת, וכך: "ש. בעת השיפוצים ביקשת ממנו כי יראה לך תשריט? ת. כל עוד הכל היה בסדר לא ביקשתי תשריט". [פ' מיום 04.03.2001, עמ' 29 שורות 4-3]. לפיכך, הוכח לי כי התובעת ידעה על עשיית השיפוצים במושכר, ואף חשבה ש"הכל בסדר". מכל האמור לעיל, בצירוף שתיקת התובעת במשך שנים, והמשך גביית דמי השכירות במשך השנים אלו, ניתן לייחס לתובעת ידיעה וויתור על עילת הפינוי והשלמה עם ביצוען של השינויים במושכר. משהוכח ויתור התובעת, המתייחס להתנהגות הנתבעים בעשיית השיפוצים השונים במושכר, הרי שהתנאי השני לא התקיים. משלא התקיים התנאי השני, אין צורך לדון בתנאי השלישי, ועל כן אני קובע , כי לא השתכללה עילת הפינוי בגין ביצוע שינויים במושכר. 11. עילות פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות: א. סעיף 131[1] לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי: [1] הדייר לא המשיך בתשלום דמי שכירות המגיעים ממנו" ב. לעניין זה ההלכה היא כי: "עילה זו תקפה רק כאשר הפסקת התשלום נהפך לעניין של קבע. מצב דברים זה של ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים, הוא תנאי בל יעבור להעמדתה של עילה לפי סעיף 131[1]... כדי שתגובש עילת פינוי לפי סעיף 131[1] לחוק צריך להיווצר מצב עובדתי שבו מתקיים ניתוק קבע בהמשכיות התשלומים ...". [ד. בר אופיר, לעיל,עמ' 910; וכן בע"א 582/61 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד ט"ז[2], 1320]. 12. נטל ההוכחה: נטל הוכחה לטענת קיומה של עילת פינוי, עקב אי תשלום דמי שכירות, מנוח על כתפה של התובעת, כפי שציין ד. בר אופיר, בספרו האמור בעמ' 110: "בעל בית אשר תובע פינוי לפי עילה זו חייב להוכיח את העובדות שעליהן היא מושתת, בלשון אחרת: מוטל עליו נטל ההוכחה לקיומן של העובדות הללו". 13. האם הנתבעים שילמו דמי שכירות? התובעת טוענת כי הנתבעים לא שילמו דמי שכירות עבור השימוש במושכר, לפיכך, יש לפנותם מן המושכר מכוח סעיף 131[1] לחוק הגנת הדייר. ברם, הנתבעים טוענים, כי הם שלמו את דמי השכירות עבור השימוש במושכר, פרט לפעם אחת, בה הם ביטלו שיק אחד מיום 01.12.95, אך מיד לאחר ביטולו, תמורתו של השיק שולמה במזומן על ידי הנתבעים. בתצהירה (סומן ת/2), הצהירה התובעת, כי החל מחודש ספטמבר 1995, חדלו הנתבעים לשלם את דמי השכירות, על ידי כך שנתנו הוראות ביטול לשיקים שמסרו עבור דמי השכירות. ברם, מחומר הראיות שהובא בפניי ומתצהיר גילוי המסמכים, הוכח לי, כי הנתבעים ביטלו שיק אחד בלבד. כמו כן טוענת התובעת, כי הנתבעים המשיכו לשלוח שיקים לתובעת, אך התובעת זקפה אותם לחשבון חובם של הנתבעים, אשר לטענתה, חייבים עבור השיפוץ של הבניין. דא עקא, שמטעוניה האמורים, לא עולה כי הנתבעים הפסיקו לשלם את דמי השכירות עבור השימוש במושכר, וכי היה ניתוק של קבע בתשלום דמי השכירות. מדבריה עולה, כי הנתבעים המשיכו לשלם את דמי השכירות, אך התובעת עשתה בהם שימוש לצורך קיזוז כספים אחרים, שלטענתה הנתבעים חייבים לה. אין חולק, כי הנתבע ביטל שיק אחד מיום 01.12.95. לטענת הנתבע, תמורתו של השיק שולמה במזומן מיד לאחר ביטול השיק. דא עקא שלא צירף קבלה להוכחת טענתו. ברם, במקרה דנן, העובדה שהנתבעים לא צירפו קבלה בגין התשלום תמורת שיק, אינה מפריכה את טענת הנתבעים במקרה הנדון, שכן הוכח לי כי התובעת לא נתנה לנתבעים קבלות בגין תשלום הכספים ששילמו עבור דמי השכירות, על אף דרישות חוזרות ונשנות של הנתבעים אל התובעת, לתקופה של שנה וחצי. וכך: ממכתבו של ב"כ התובעת מיום 2.9.96, הוכח לי כי הנתבעים שלמו שכר דירה וכי התובעת פדתה את השיקים ששולמו לה על ידי הנתבעים, וכך: "א. אמנם מקצת השיקים חזרו, אך מרשתי לפנים משורת הדין, נעתנה להפקידם בבנק פעם נוספת ושמחה לגלות כי הפעם השיקים נפרעו ב. השיקים שנפרעו נזקפו לחשבון החוב של מרשיך בגין שיפוץ הבית...". יחד עם זאת, הוכח לי ממכתביו החוזרים והנשנים של ב"כ התובעת, כי התובעת לא נתנה לנתבעים קבלות עבור תשלום שכר הדירה ששולם לה, וכך: 1. במכתב מיום 26.05.96 נכתב: "מרשתך טרם המציאה למרשי קבלות עבור התשלומים ששילמו מרשי במשך השנה וחצי האחרונות". 2. במכתב מיום 11.06.96 נכתב: "להזכירך, עד היום מרשי טרם קיבלו קבלות בגין תשלום דמי השכירות למרשתך, במשך השנה וחצי האחרונות". 3. במכתב מיום 08.07.96 נכתב: "אודה אם תשלח למשרדי... קבלות עבור התשלומים ששלמו מרשי במשך השנה וחצי האחרונות, להזכירך עד היום מרשי, למרות הבקשות החוזרות ונשנות, טרם קיבלו קבלות על התשלומים". 4. במכתב מיום 29.12.97 נכתב כך: "להזכירך, מרשתך עד היום טרם העבירה למרשתי קבלות בגין דמי שכירות ששולמו לה בשלוש השנים האחרונות. אבקשך לדאוג לכך, כי הקבלות יעוברו למשרד בהקדם". מכל האמור לעיל, לא הוכח לי כי הנתבעים לא שילמו דמי שכירות עבור המושכר, שהגיע לידי ניתוק של קבע בהמשכיות התשלומים. לפיכך, לא קמה לתובעת עילת הפינוי, בגין אי תשלום דמי שכירות מכוח סעיף 131[1] לחוק ודין התביעה להידחות. 14. עילת פינוי בגין אי תשלום דמי השתתפות בשיפוץ הבית: בכתב תביעתה טענה התובעת, כי הנתבעים הפרו את חוזה השכירות, בכך שלא שלמו לתובעת תשלומים בגין השתתפות בהוצאות שיפוץ הבית, בהתאם להוראות סעיף 68 לחוק הגנת הדייר וכי על הנתבעים לשלם לה את חלקם בהוצאות השיפוץ בגובה של 13.899 ₪. ברם בסיכומיה, זנחה התובעת טענה זו ובידוע הוא, כי: "טענה שנטענה בכתב הטענות, אך לא הועלתה לפני ביתהמ"ש בסיכומים, דינה כדין טענה שנזנחה, והשופט אינו חייב לדון בה ". [י. זוסמן, "סדרי הדין האזרחי", מהדורה שביעית , 1955 עמ' 512]. לפיכך, משזנחה התובעת טענה זו, אין אני נדרש לדון בה. 15. לסיכום: מכל האמור לעיל, הוכח לי כי התובעת ויתרה בהתנהגותה ובשתיקתה על עילת הפינוי בגין ביצוע שינויים במושכר וכן לא הוכחה לי עילת הפינוי בגין אי תשלום דמי השכירות. לפיכך דין התביעה להידחות. התביעה שכנגד: כאמור, התביעה שכנגד, עניינה תביעה כספית של התובעת שכנגד [להלן: "התובעים"], בה נדרשת הנתבעת שכנגד [להלן: "הנתבעת"], לשלם להם פיצויים על נזקים שנגרמו להם בסך של 85,235 ₪, כאשר הבסיס לתביעה היא בעילה נזיקית. להלן אבדוק, האם קיימת עילה נזיקית, במסגרת עילה זו אבחן, האם אכן נגרמו נזקים שנטענו על ידי התובעים והאם הם נגרמו ברשלנותה של הנתבעת. אם אמצא כי התשובה לכך תהיה חיובית, אפנה לקביעת גובה הפיצוי שיש להעניק לתובעת. 16. עילות התביעה: התובעים טוענים לאחריותה של הנתבעת בגרימת נזקים לרכוש התובעים. לטענתם, עילתה של תביעה זו הוא בשני מקרים: [1] בספטמבר 1995, נגרמו נזקים לרכוש התובעים כתוצאה מפיצוץ של צינור באחת מהחנויות שבקומות העליוניות של הבניין, אשר בבעלות הנתבעת. לטענתם, חבותה של הנתבעת היא מכוח בעלותה בקרקע, ואחריותה לנזק שמקורו בדירה שבבעלותה. [2] בשנת 93-94 ביצעה התובעת שיפוצים בבניין. התובעים טוענים כי הקבלן שנשכר על ידי התובעת גרם לנזקים במושכר. לטענתם, יש לחייב את הנתבעת בגין הנזק שנגרם, בהתאם להוראות סעיפים 15-14 לפקודת הנזיקין. התובעים לא פירטו מהי עוולת הנזיקין שבגינה יש לחייב את התובעת בתשלום. אמנם בסיכומיהם ציינו התובעים את סעיפים 14 ו 15 לפקודת הנזיקין לגבי חובתו של שולח, אך עדיין אין פירוט מה היא העוולה. ניתן אך להסיק מכתבי הטענות כי מדובר בעוולת הרשלנות. למעלה מן הצורך, אבחן האם מתקיימת עוולת הרשלנות. באם יוכח כי עוולת הרשלונות מתקיימת, הרי שאבחן את אחריות הנתבעת מכוח סעיפים 14 ו 15 לפקודת הנזיקין. 17. עוולת הרשלנות: סעיף 35 וסעיף 36 לפקודת הנזיקין מקימים עוולה זו: "35. עשה אדם מעשה שאדם סביר ונבון לא היה עושה באותן נסיבות, או לא עשה מעשה שאדם סביר ונבון היה עושה באותן נסיבות, או שבמשלח יד פלוני לא התשמש במיומנות או לא נקט מידת זהירות, שאדם סביר ונבון וכשיר לפעול באותו משלח יד היה משתמש או נוקט באותן נסיבות, הרי זו התרשלות; ואם התרשל, כאמור ביחס לאדם אחר, שלגביו יש לו באותן נסיבות חובה שלא לנהוג כפי שנהג, הרי זו רשלנות, והגורם ברשלנותו נזק לזולתו, עושה עוולה. 36. החובה האמורה בסעיף 35 מוטלת כלפי כל אדם וכלפי כל בעל נכס, כל אימת שאדם סביר צריך היה באותן נסיבות לראות מראש שהם עלולים במהלכם הרגיל של הדברים להיפגע ממעשה או ממחדל המפורשים באותו סעיף". 18. יסודותיה של עוולת הרשלנות: יסודותיה של עוולת הרשלנות, נבחנות לפי השאלות הבאות: א. האם המזיק חב חובת זהירות לניזוק. שאלה זו מתייחסת לשני היבטים , הנבחנים על פי מבחן הציפיות: א. ההיבט הנורמטיבי - קיום חובת זהירות מושגית. ב. ההיבט הספציפי - קיום חובת זהירות קונקרטית. 2. האם המזיק הפר את חובת הזהירות המוטלת עליו? 3. האם ההפרה היא שגרמה לנזק? [ע"א 145/80 שלמה ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש ואח', פ"ד ט"ז[1] 113, להלן "הלכת ועקנין"]. 19. קיומה של חובת זהירות: דבר ידוע הוא כי: "ללא חובה אין עוולה". [ע"פ 186/80 יערי ואח' נ' מדינת ישראל פ"ד ל"ה[1],775]. אשר על כן, עלינו לבדוק, ראשית כלל, את קיומה של חובה זו - חובת הזהירות. לשם בדיקת התקיימותה של חובה זו, התפתחה בפסיקה תורה דו שלבית, אשר על פיה, כאמור יש לבחון שני מרכיבים: א. חובת זהירות מושגית. ב. חבות זהירות קונקרטית. שני מרכיבים אלו, שני ראשיה של חובת הזהירות הם, וכדברי כב' השופט [לימים נשיא], ברק: "זהו מבחן ה"ציפיות" אשר נדון והופעל במספר רב של פסקי דין, הפעלתו הלכה למעשה של מבחן זה, מצביעה על כך, כי הוא כולל בחובו שני היבטים. ההיבט הראשון, הוא ההיבט העקרוני ובו ניתנת תשובה לשאלה, אם ביחס לסיכון מסויים קיימת חבות זהירות, ההיבט השני הוא היבט הספציפי, ובו ניתנת תשובה לשאלה אם ביחס לניזוק פלוני, בנסיבותיו של אירוע אלמוני, קיימת חובת זהירות...". [ע"פ 186/80, לעיל, עמ' 775 - 776]. להלן אבחן האם במקרה דנא, התקיימו יסודותיה של עוולת הרשלנות: 20. חובת הזהירות המושגית: קיומה של חובת הזהירות המושגית נקבע על פי מבחן הציפיות, כאשר המבחן הוא, האם אדם סביר "צריך היה" לצפות להתרחשות הנזק. נקודת המוצא העקרונית היא, כי מקום שניתן לצפות לנזק בעניין טכני, קיימת חובת זהירות מושגית, אלא אם כן קיימים שיקולים של מדיניות משפטית, השוללים את החובה [הלכת ועקנין לעיל]. כמו כן קיומה של חובת זהירות מושגית מותנית בקיום יחסי "רעות" או קרבה משפטית, בין סוג המזיקים אליו משתייך הנתבע לבין סוג הניזוקים אליו משתייך התובע, לעניין סוגי הפעולות אליו משתייכות פעולת המזיק ולעניין סוגי הנזקים שפעולות אלו עלולות לגרום. 21. המוטלת חובת זהירות מושגית על משכיר כלפי שוכר? במקרה דנא, קיים מצב עובדתי, בו הנתבעת הינה בעלת הבית והמשכירה של החנות, והתובעים הם השוכרים, המחזקים בפעול בחנות. במצב עובדתי זה, נראה, כי יש להגן על אינטריסיהם של הדיירים שהחנות, אשר אותה הם שוכרים, לא ינזק ויהיה ניתן לשימוש על פי המטרה לשמה הושכרה. לפיכך, יש להכיר בחובת זהירות מושגית של המשכירה, הנתבעת, כלפי המחזיקים בו, השוכרים. המשכיר והשוכר אינם זרים זה לזה [כפי שנקבע בע"א 500/82 עציוני נ' עזרא בע"מ וערעור שכנגד, פ"ד מ{2], 733, בבעמ' 740]. הבעלות במקרקעין יוצרת זיקה בין הבעלים לבין סיכונים ונזקים שנוצרים במקרקעין. איזון נאות של אינטרסים, מחייב בנסיבות אלה, הטלת חובה על בעל הבית לנקוט באמצעים ראויים, כדי שהנכס המושכר לא יינזק ולא יביא לנזקים נוספים של השוכרים. מכאן הצידוק בהטלת חובת זהיות מושגית ביחסים שבין בעל הבית, המשכיר, לשוכר. עם זאת האחריות בגין נזק ספציפי, תיקבע אך ורק לאחר שתוכר ותופר חובת הזהירות הקונקרטית. 22. חובת זהירות קונקרטית: כפי שהבאתי לעיל, אין די בהוכחת קיומה של חובת זהירות מושגית ויש להידרש לקיומה של חובת זהירות קונקרטית. עלי לבדוק האם בנסיבות המקרה הספציפי קמה חובת זהירות. כאמור: "הדין מכיר בקיומה של חובת זהירות מושגית ביחסים שבין הניזוק לבין המזיק, זהו תנאי הכרחי, אך לא מספיק, לקיומה של אחריות בעוולת הרשלנות. עדיין קמה ועומדת השאלה הנוספת, אם בין המזיק הספציפי לבין הניזוק הספציפי, בנסיבותיו המיוחדות של המקרה, קיימת חובת זהירות קונקרטית בגין הנזק הספציפי שהתרחש". [ע"פ 145/80 , ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש ואח' פ"ד ל"ז[1], 125]. וכך: "כמו חובת הזהירות המושגית, כך גם חובת הזהירות הקונקרטית, נקבעת על פי מבחן הציפיות. השאלה היא, אם אדם סביר יכול היה לצפות - בנסיבותיו המיוחדות של המקרה - את התרחשות הנזקים. התשובה על כך היא בחיוב, ואם אדם סביר צריך היה, כעניין שבמדיניות, לצפות התרחשותו של אותו נזק;". במקרה דנא, בעלת הבית יכלה לצפות כי בעקבות עשיית השיפוצים בבניין ייגרם נזק למושכר. לפיכך מוטלת עליה חובת הזהירות הקונקרטית, ברם, גם אם הוכח לי, כי מוטלת על הנתבעת אחריות מכוח היותה בעלת הבית וגם אם הוכח לי כי על בעלת הבית מוטלת חובת הזהירות המושגית, והקונקרטית, הרי שלא הוכח לי כי בעלת הבית היא זו שגרמה לנזקים של המושכר, או כי שלוחה גרם לנזקים האמורים. מן הראיות שהובאו, הרי שלא הוכח כי פעילותו של הקבלן הם אלו שגרמו לנזקים בגג המושכר וכן לא הוכח לי כי התפוצץ צינור בבניין אשר גרם לנזילות בגג המושכר. משכך, הרי שבהעדר קשר סיבתי בין הנזק לבין הנתבעת, דין התביעה להידחות. להלן אפרט: 23. קשר סיבתי בהוכחת הנזק בגין פיצוץ הצינור ונזילת מים: לטענת התובעים, בשנת 1995 נגרם למושכר נזק, עקב פיצוץ צינור ונזילת מים, מאחת החנויות שבקומות העליונות של המושכר, אשר בבעלות הנתבעת ומכאן חובתה. ברם, מן הראיות שהובאו לא הוכח לי כי אכן היה פיצוץ בצינור, אשר בעקבותיו נגרם נזק לרכוש התובעים. להוכחת טענתם, התובעים צרפו חוות דעת שמאית בדבר דליפת מים לתוך המושכר, ובה צויין כי גם בית העסק השוכן מעל למושכר ניזוק מדליפת מים. ברם אין בידי חוות דעת זו בלבד, כדי להוכיח את טענת התובעים, שכן התובעים נמנעו מלזמן את עורך חוות הדעת, להעיד על חוות דעתו ולהסביר את ממצאיו. כמו כן התובעים לא פירטו פרטים מהותיים, כגון מאיזו דירה אירע פיצוץ הצינור, מי הם דייריה ובאיזו קומה שוכן בית העסק האמור. התובעים נמנעו גם מלזמן את דיירי בית העסק שמעל למושכר על מנת להעיד על הנזק שנגרם להם, כפי האמור בחוות הדעת של השמאי, וכן נמנעו מהבאת שכנים שיעידו על הארוע. בידוע הוא, כי המנעות בעל דין מהבאת עד הגנה פועלת לרעתו. וכך: "הלכה פסוקה היא, שהמנעות מהזמנה לעדות של עד הגנה, אשר לפי תכתיב השכל הישר עושוי היה לתרום לגילוי האמת, יוצרת הנחה, שדבריו היו פועלים לחיזוק הגרסה המפלילה בה דוגלת התביעה.". [ראה: י'. קדמי "על הראיות",(להלן: "קדמי"), חלק שלישי , עמ' 1393]. מן האמור לעיל, לא הוכח לי כי אכן היה פיצוץ בצינור שהביא לגרימת נזק לרכוש התובעים ולא הוכח הקשר הסיבתי שבין פעולת הנתבעת לבין גרימת הנזק. בהעדר קשר סיבתי זה, עוולת הרשלנות לא באה לעולם. 24. קשר סיבתי בהוכחת הנזק בגין עשיית שיפוצים בבניין: התובעים טוענים, כי בשנת 1993 - 1994 , נעשו שיפוצים בבניין על ידי קבלן שהושכר על ידי התובעת. לטענתם הקבלן העמיד פיגומים במשקל של מספר טונות על גבי גג המושכר, אשר הביא לשבירת לוחות האסבסט וגרם לנזק במבנה העליון ובמבנה התחתון של גג המושכר. ברם, מן הראיות שהובאו על ידי התובעים, לא הוכח לי כי פעילותיו של הקבלן הן אלו שהביאו לפגיעה במושכר ולגרימת נזק, הנטען על ידם. להוכחת טענתם, צירפו התובעים חוות דעת של מומחה. בחוות הדעת, ציין המומחה כי ישנה חדירת מים והצפה על ידי מי גשמים שחלחלו מהמבנה של האסבסט וגרמו נזק לבגדים שהיו בתוך המושכר. ברם, אין אני מקבל את חוות דעתו של המומחה באשר לקביעה כי הבניין שופץ על ידי קבלן, וכי כתוצאה מרשלנותו נגרם הנזק, שכן מדובר בעדות שמיעה שאין לקבלה, וכך נכתב בחוות הדעת (סומן נספח ג' וצורף לנ/3): "נמסר לנו כי ... הפגיעות של הגג נגרמו בשלבים בזמן השיפוץ על ידי קבלן המבצע שיפוץ של בית סמוך". באשר לעדות שמיעה, בידוע הוא כי: "אין עדות שמיעה קבילה כראיה משום שאינה ניתנת לחקירה נגדית" (י. קדמי, לעיל, חלק ראשון, עמ' 407) משלא הובא עורך חוות הדעת להעיד ולהחקר בבית המשפט, הרי שלא התאפשר לנתבעת לחקור עליה ולהפריך אותה. ועל כל אין היא קבילה בהיותה עדות שמיעה. בכל מקרה - משקלה אפסי. כמו כן, משנמנעו התובעים מלהביא את המומחה, עורך חוות הדעת, להעיד בבית המשפט ולהסביר את חוות דעתו וכן משנמנעו התובעים מהזמנת השכנים, שיעידו על עשיית השיפוצים בבניין על ידי הקבלן ועל אופן עבודתו, הרי שהמנעותם מהבאת עדים אלו, מחלישה את גרסתם. מכל האמור לעיל, ובהעדר ראיות ועדויות התומכות בגרסת התובעים, הרי שלא השכילו התובעים לעמוד בנטל המוטל על כתפיהם ולא הוכח לי כי הנזקים שנגרמו לתובעים, נגרמו עקב פעילות השיפוצים שביצע הקבלן. משלא הוכח הקשר הסיבתי שבין פעולת הקבלן לבין גרימת הנזק הנטען, הרי שלא הוכחה עוולת הרשלנות ולפיכך דין התביעה להידחות. התובעים טוענים עוד, כי כתוצאה מגרימת הנזקים שנגרמו בעקבות השיפוצים שנעשו בבניין ופיצוץ הצינור, נאלצו התובעים לשכור מחסן, ולהכשיר צינורות לאחסנת הבגדים, ובכך נגרם להם נזק כספי נוסף. ברם משלא הוכח לי כי קיים קשר סיבתי בין פעילות הנתבעת לבין הנזקים להם טוענים התובעים, הרי שאני דוחה את טענותיהם האמורות. 25. עוגמת נפש והפסד מוניטין התובעים טוענים לגרימת עוגמת נפש ולהפסד כספי בשל הפסד מוניטין. אך התובעים לא טרחו לצרף על ראיה להוכחת טענתם ומשכך, דין טענה זו להידחות. 26. סיכום: מן המקובץ עולה, כי התובעים לא עמדו בנטל ההוכחה המוטל לפתחם להוכיח את התקיימותה של עוולת הרשלנות ולפיכך דין התביעה להידחות. 27. לאור כל האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן: 1. אני דוחה את התביעה של התובעת נגד הנתבעים. 2. אני דוחה את התביעה שכנגד. 3. בנסיבות העניין כל צד ישא בהוצאותיו. מבנהשכירות